2013

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5288/2013

NEMOVITOST: budova č.p.26 s vedlejšími stavbami a pozemky vč. součástí a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Přívoz Adresa nemovitosti: Na Náhonu 26/43, Ostrava, 702 00 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Ostrava, Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Prokešovo nám. 634/5, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Veverka Vratimovská 142, 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525

ÚČEL OCENĚNÍ:

exekuční řízení č.j. :102 EX 00280/12-034 (ocenění stávajícího stavu)

Datum místního šetření:

Počet stran:

34

2.10.2013 za Stav ke dni : přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti pana Martina Bajgera

stran

Ve Vratimově, dne 10.10.2013

Počet příloh: 12

Ing. Petr Veverka

e-mail: [email protected]

2.10.2013

Počet vyhotovení: 2

ZNALECKÝ ÚKOL Cílem znaleckého posudku je stanovit: 1) cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 1743 pro obec Ostrava, k.ú. Přívoz, okres Ostrava-město, a to  budovy - č.p. 26 v části obce Přívoz, postavené na pozemku p.č. St.4/1  budovy bez čp/če jiná stavba, postavené na pozemku p.č. St.4/3  budovy bez čp/če garáž, postavené na pozemku p.č. St.4/4  pozemku p.č.St.4/1 - zastavěná plocha a nádvoří  pozemku p.č.St.4/3 - zastavěná plocha a nádvoří  pozemku p.č.St.4/4 - zastavěná plocha a nádvoří  pozemku p.č.226 - zahrada  pozemku p.č.227/2 - zahrada  pozemku p.č.911 - ostatní plocha, ostatní komunikace   2) ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi (spoluvlastnickým podílem) spojená, 3) ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou,  Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími osobami. Přitom obě strany mají zájem na uskutečňování transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího.  Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu zpracování ocenění. Znalec zpracoval stanovení ceny obvyklé podle situace na trhu v době zpracování ocenění a neodpovídá proto za případné změny tržních podmínek, ke kterým došlo po předání tohoto posudku. Při zpracování tohoto ocenění jsou respektovány platné právní předpisy České republiky. Dále se vychází z předpokladu, že v budoucnu bude možné v případě potřeby dohledat všechny tyto předpisy a podklady mající vliv na zpracování ocenění. Znalec vycházel z předpokladu, že max. po jednom roce bude provedena verifikace stanovení obvyklé ceny v závislosti na případných změnách předmětu ocenění tržní situace, právního prostředí a jiných okolností majících vliv na zpracování ocenění. Pro stanovení ceny obvyklé jsou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Stanovení ceny obvyklé věcnou metodou Věcná hodnota - (nákladová cena, časová cena) - představuje náklady na pořízení stavby, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění v současné cenové úrovní a podle jeho stavu ke dni ocenění (snížené o opotřebení).  Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s obdobnými nemovitostmi, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními -2-

kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných staveb v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.  Poznámka: v současné době neexistuje žádný závazný předpis pro stanovení ceny obvyklé nemovitostí, v § 2 zákona č. 151/1997 je pouze definován pojem „cena obvyklá”. Způsob ocenění: pro potřebu stanovení ceny obvyklé oceňovaných nemovitostí je použita nejprve metoda podle cenového předpisu tj. zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č.450/2012 Sb. a následovně porovnávacím způsobem podle nabídkových a realizovaných cen jednotlivých nemovitostí v dané lokalitě.

Omezení vlastnického práva:

Na LV č. 1743 jsou evidována omezení vlastnických práv, zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., a nařízení exekucí - tato práva nemají vliv na cenu obvyklou a dále věcné břemeno chůze a jízdy po pozemku p.č. 911 - ostatní plocha, ostatní komunikace. Toto věcné břemeno dražbou nezanikne. Ke dni ocenění nebyla předložena žádná nájemní resp. jiná smlouva, která by dále omezovala nebo jinak snižovala hodnotu vlastnictví. Přehled podkladů 1) usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Prokešovo náměstí 634/5, 702 00 Ostrava, vydané dne 14.3.2013 pod Sp. zn. 102 EX 00280/12-034  2) výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č.1743 pro obec Ostrava, k.ú. Přívoz, ze dne 14.3.2013  3) snímek z katastrální mapy s oceňovanými nemovitostmi  4) skutečnosti zjištěné na místě  5) informace z archívu stavebního úřadu v Ostravě o stáří jednotlivých staveb a provedených stavebních úpravách  6) informace z územního plánu města Ostravy  7) cenová mapa města Ostravy  8) internetové nabídky realitních kanceláří s obdobnými nemovitostmi Vlastnické a evidenční údaje: Nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví. Vlastníkem ideální 1/2 oceňovaných nemovitostí je povinný: pan Martin Bajger bytem: Na Náhonu 26/43 702 00 Ostrava - Přívoz -3-

Okolí: Přípojky: veř. / vl.

SOUČASNÝ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 995/1 vlastník Statutární město Ostrava 894/1 vlastník Statutární město Ostrava

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňované nemovitosti jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace, která je ve vlastnictví obce - ul. Na Náhonu. Lokalita je situována v severní části města, v okrajové zástavbě městské částí Moravská Ostrava a Přívoz, k.ú. Přívoz. Lokalita je ohraničena ul. Hlučínskou, dálnici D47 a ul. Na Náhonu. Okolní zástavbu tvoří především průmyslové a skladové objekty. Na oplocených pozemcích je postavena budova č.p. 26, původní garáž, která po přestavbě slouží jako vedlejší stavba a k ní je přistavěna další vedlejší stavba.  Z veřejných inženýrských síti je v místě možnost napojení na elektrorozvod, rozvod vody a kanalizaci. Rozvod zemního plynu v místě není. Na oploceném pozemku u budovy č.p.26 roste několik neudržovaných trvalých porostů, jejichž cena neovlivňuje cenu obvyklou, stanovenou porovnávacím způsobem. K oceňovaným nemovitostem náleží příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: -oplocení z drátěného pletiva nataženého přes ocelové sloupky -oplocení z vlnitého plechu -plotová vrata -plotová vrátka -přípojka vody -přípojka kanalizace -elektropřípojka -zpevněné plochy z betonu Venkovní úpravy jsou převážně v horším tech. stavu a neovlivňují cenu obvyklou stanovenou porovnávacím způsobem. Dle platného územního plánu Statutárního města Ostravy jsou oceňované nemovitosti situovány v zóně D - Dopravní plochy Funkční využití: 1) Vhodné - Autobusová nádraží - Vozovny - Překladiště - Kontejnerové překladiště - Přestupní uzly -4-

2) Přípustné - Dílny, garáže - Nezbytná technická vybavenost - Parkoviště, manipulační plochy - Odstavné plochy nákl. vozidel. - Vybavenost, sloužící cestujícím, zaměstnancům (obchod, služby, administrativa, stravování) Dle sdělení útvaru architekta města Ostravy je v dané lokalitě plánována veřejně prospěšná stavba - Stavba přestupního uzlu na ul. Hlučínské (Černý potok). Silné stránky Klidná lokalita, možnost napojení na veřejný vodovodní řád, elektrorozvod a kanalizaci, dobrý přístup a příjezd. Slabé stránky Není možnost napojení na zemní plyn, okrajová část města.

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Budova č.p. 26 1.2 Vedlejší stavba na p.č. St.4/4 1.3 Vedlejší stavba na p.č. St.4/3 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky

Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Budova č.p.26 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno p.č. 911

-5-

OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Budova č.p. 26 Popis Oceňovaná stavba tvoří po rozdělení v roce 1959 polovinu dvojdomku. Je částečně podsklepená s 1. nadzemním podlažím a podstřešním prostorem, který je upraven k obytným účelům. Stavba je postavena na pozemku p.č. St.4/1- zastavěná plocha a nádvoří.  Stavba byla původně rodinným domem, v roce 1995 byla část přízemí rekolaudována na školící středisko pro autoškolu, v roce 2005 bylo přízemí stavebně upraveno a provozováno jako restarace. Přede dnem ocenění byly provedeny vnitřní úpravy příček v 1.NP.  Dům je zděný, základy bez funkčních izolaci proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo zdivo zděné o tl. 45 cm. Stropy v 1.NP s rovnými podhledy. Krov střechy sedlový, krytina z plechových tašek, klempířské konstrukce svodu provedeny z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky břízolitové s barevným nátěrem, sokl nemá keramický obklad. Vnitřní omítky vápenné hladké, některé v 1.NP s obklady z cihelných pásků, podhledy v PK mají dřevěné obklady. Schody do podkroví z ocelové konstrukce s dřevěnými stupni. Do sklepa nebyl umožněn přístup, nešel otevřít poklop v podlaze, podlaha ve sklepě je dle výpovědí z hlíny. Podlahy v domě betonové, z keramické dlažby a prkenné. Vnitřní keramické obklady jsou v kuchyni, v koupelně a na WC. Dveře hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená. Vytápění ústřední kotlem na elektřinu, radiátory litinové. Elektroinstalace 230/400V. Střecha není opatřena bleskosvodem. Rozvod studené a teplé vody proveden. Kanalizace do žumpy, přípojka do veřejné kanalizace je nefunkční. Vybavení kuchyně bylo zdemontováno. Vnitřní vybavení sociálnch zařízení tvoří plastová vana, sprchový kout a umývadlo. Záchody splachovací s umývatkem. Okna v 1.NP jsou opatřena mřížemi.  Dispoziční řešení: 1.PP 2 sklepy 1.NP předsíň, chodba, WC, kuchyň, 2 místnosti, příruční sklad, koupelna, schodiště do PK PK obytný pokoj, koupelna, WC, chodba, ložnice, 2 komory  Výměry podlahových ploch jednotlivých místností v budově:  1.Podzemní podlaží sklepy odhadem 14,00m2 součet 14,00m2  1.Nadzemní podlaží předsíň 7,70m2 -6-

chodba 8,97m2 WC - 2,93m2 kuchyň 6,11m2 místnost 19,25m2 místnost 15,51m2 koupelna 2,75m2 sklad 2,39m2 Součet 65,61m2  Podkroví chodba 3,66m2 pokoj 28,54m2 WC - 1,53m2 koupelna 4,70m2 chodba 1,88m2 pokoj 14,85m2 komora 3,88m2 komora 4,16m2 Součet 63,20m2   Stáří: o stáří domu nejsou v archivu Stavebního úřadu v Ostravě doklady. Odborným odhadem se odhaduje stáří stavby na 90 let.  Určení znehodnocení stářím: prohlídkou bylo zjištěno, že údržba stavby byla prováděná a stavba je po modernizacích a rekonstrukcích. Vzhledem k této skutečnosti se stanovuje opotřebení stavby analytickou metodou.  Způsob měření: nemovitost byla zaměřena 20 m ocelovým pásmem, skládacím dvoumetrem a laserovým měřičem Bosch. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a služby zděná 123

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 14 Spodní stavba 1.NP 10,04×10,00 PK 10,04×10,00

= = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. plocha 14,00 m2 100,40 m2 100,40 m2

Název Spodní stavba 1.NP PK -7-

Konstr. výška 2,00 m 3,17 m 2,65 m

[m2] 14,00 100,40 100,40

Součin 28,00 318,27 266,06

Součet

214,80

612,33

PVP = 612,33 : 214,80 = 2,85 m PZP = 214,80 : 3 = 71,60 m2

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží: Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název 14,00×(2,00) Spodní stavba 1.NP (10,04×10,00)×(3,17) PK (10,04×10,00)×(1,45)+(10,04×10,00)×(2,55):2

= = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Spodní stavba 1.NP PK Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

[m3] 28,00 m3 318,27 m3 273,59 m3 Obestavěný prostor 28,00 m3 318,27 m3 273,59 m3 619,86 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace

Obj. podíl [%] S S S S S S C S S S S S X S S S S C S S

6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 -8-

Část [%] 100 100 100 100 100 90 10 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,54 0,00 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,00 3,20 3,10

20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S C S C S X

0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00

0,00 2,00 0,00 4,20 0,00 4,40 0,00 96,04 0,9604

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,36 90 150 60,00 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 15,93 90 120 75,00 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,43 90 120 75,00 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,46 90 120 75,00 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,02 12 30 40,00 6. Klempířské konstrukce S 0,60 90,00 1,00 0,54 0,56 12 30 40,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,60 12 50 24,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,44 15 50 30,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,33 8 30 26,67 10. Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,81 8 50 16,00 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,85 12 40 30,00 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,04 15 30 50,00 14. Povrchy podlah S 3,30 50,00 1,00 1,65 1,72 15 80 18,75 14. Povrchy podlah S 3,30 50,00 1,00 1,65 1,72 8 50 16,00 15. Vytápění S 4,80 100,00 1,00 4,80 5,00 15 20 75,00 16. Elektroinstalace S 5,90 50,00 1,00 2,95 3,07 15 50 30,00 16. Elektroinstalace S 5,90 50,00 1,00 2,95 3,07 8 50 16,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,33 12 20 60,00 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,23 12 20 60,00 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,08 8 25 32,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,37 8 30 26,67 25. Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,58 12 40 30,00 Opotřebení:

Opot. z celku 3,8160 11,9475 6,3225 4,8450 1,2080 0,2240 1,8240 1,0320 0,8881 0,4496 1,1550 3,0200 0,3225 0,2752 3,7500 0,9210 0,4912 1,9980 1,9380 0,6656 1,1655 1,3740 49,6327

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= × × × × × × ×

2 669,0,9390 1,0122 1,0368 0,9604 1,2000 2,1410 0,7830

Základní cena upravená [Kč/m3]

=

5 081,45

-9-

Plná cena:

619,86 m3 × 5 081,45 Kč/m3

=

3 149 787,60 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 49,6327 % Úprava ceny za opotřebení

-

1 563 324,63 Kč

Budova č.p. 26 - zjištěná cena

=

1 586 462,97 Kč

1.2 Vedlejší stavba na p.č. St.4/4 Popis Stavba je postavena na pozemku p.č. 4/4 - zastavěná plocha a nádvoří. Základy betonové, podlaha betonová a z keramické dlažby, obvodové zdivo zděné, střecha pultová, stropy s omítnutým podhledem, krytina střechy ze svařované lepenky, střešní žlab a svod z pozinkovaného plechu. Vnější úprava povrchů z hladkých omítek, vnitřní omítky vápenné hladké. Elektroinstalace 230V, okno není, prosvětlení je sklobetonovými tvárnicemi. Stavba, která je zkolaudována jako garáž byla v roce 2004 dispozičně změněna a slouží jako vedlejší stavba k budově č.p. 26. Původní 2 ks plechových dvoukřídlových vrat byly odstraněny a otvory jsou zazděny, vnitřní dispozice byla změněna a stavba nyní obsahuje vstupní chodbu, ze které je vstup do úklidové komora a do dvou WC. V úklidové komoře a na WC jsou provedeny keramické obklady stěn, na podlaze je dlažba. Vytápění je z budovy č.p. 26, radiátor plechový. Dále dispozičně obsahuje místnost skladu, ve které je vybourán otvor pro vstup do další vedlejší stavby, postavené na pozemku p.č. 4/3.  Stáří stavby: garáž byla zkolaudována jako novostavba v roce 2001. Stáří stavby ke dni ocenění je 12 let.  Určení znehodnocení stářím: prohlídkou bylo zjištěno, že údržba stavby byla prováděná v nezbytné míře, nejsou dokončeny venkovní omítky na místě zazděných vrat a omítky nově vyzděné vnitřní dělící příčky. S ohledem na konstrukční provedení a celkový technický stav, stanovuje se předpokládaná životnost stavby na 75 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

- 10 -

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,00×5,75 1.NP

=

[m2] 34,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 34,50 m2 2,60 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP vč. zastřešení (6,00×5,75)×(2,60)

=


Typ

1.NP vč. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

[m3] 89,70 m3 Obestavěný prostor 89,70 m3 89,70 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S X S C S P

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): - 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46

= × × ×

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,00 8,20 2,67 95,77 0,9577 1 250,0,9577 1,2000 2,0930

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

×

0,7830

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 89,70 m3 × 2 354,25 Kč/m3

= =

2 354,25 211 176,23 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 63 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: 100 % × S : PCŽ = 100 % × 12 : 75 = 16,000 %

-

33 788,20 Kč

Vedlejší stavba na p.č. St.4/4 - zjištěná cena

=

177 388,03 Kč

1.3 Vedlejší stavba na p.č. St.4/3 Popis Stavba je postavena na pozemku p.č. 4/3 - zastavěná plocha a nádvoří. Základy betonové, podlaha betonová, obvodové zdivo zděné, střecha pultová, stropy s omítnutým podhledem, krytina střechy ze svařované lepenky, střešní žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnější úprava povrchů z hladkých omítek kromě vnejší obvodové stěny, vnitřní omítky vápenné hladké. Elektroinstalace 230V, částečně chybí, okno dřevěné, prosvětlení je dále sklobetonovými tvárnicemi. Vytápění není funkční, radiátor je litinový. Dispozičně obsahuje místnost kotelny pro vytápění budovy č.p. 26 a místnost skladu, ve které je vybourán otvor do další vedlejší stavby-původní garáže, postavené na pozemku p.č. 4/4.  Stáří stavby: při povodních v červenci 1997 byla stavba částečně zničena a dle kolaudačního rozhodnutí bylo znovu povoleno užívání hospodářské budovy po obnově v roce 2001. Z původních základů hosp. budovy byla využita jen jejich část a půdorys byl zmenšen. Stáří stavby se vzhledem k nově provedeným konstrukcím dlouhodobé životnosti stanovuje od roku 2001, tj. 12 let.  Určení znehodnocení stářím: prohlídkou bylo zjištěno, že údržba stavby byla prováděná v nezbytné míře. Není dokončena vnější omítka fasády jedné obvodové zdi, není dokončena finální úprava vnějších omítek, okno ze sklobetonových tvárnic je z cca 50% rozbité po vloupání, elektroinstalace není dokončena resp. poškozena, místo dveří je mezi sousedícími stavbami probourán otvor ve zdivu. S ohledem na konstrukční provedení a celkový technický stav, odhaduje se předpokládaná životnost stavby na 60 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví - 12 -

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 12,26×4,37 1.NP

=

[m2] 53,58

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 53,58 m2 3,18 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP vč. zastřešení (8,60×4,37)×( 3,18)+(3,63×4,37)×(2,40)

=


Typ

1.NP vč. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

[m3] 157,58 m3 Obestavěný prostor 157,58 m3 157,58 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S C X S S S S C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 5,80

- 13 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 75 25 100 100 100 100 50 50

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 4,57 0,00 0,00 3,00 1,10 8,20 2,90 0,00 95,57 0,9558

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= × × × ×

1 250,0,9558 1,2000 2,0930 0,7830

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 157,58 m3 × 2 349,57 Kč/m3

= =

2 349,57 370 245,24 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % × S : PCŽ = 100 % × 12 : 60 = 20,000 %

-

74 049,05 Kč

Vedlejší stavba na p.č. St.4/3 - zjištěná cena

=

296 196,19 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis Pozemky jsou situovány v okrajové zástavbě, příjezd je po zpevněné komunikací.  Statutární město Ostrava vydalo Obecně závaznou vyhlášku, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy č.13, která nabyla účinnosti 1. ledna 2013.  Dle této cenové mapy je stanovena cena stavebních pozemků v daném místě ve výši Kč 350,--/m2.  Pozemek p.č. 911 slouží jako komunikace - prodloužená ul. Slovenská. Ocenění Ostatní stavební pozemky Úprava ceny - příloha č. 21: 3.2.2 - ve městě podle § 28 odst. 1 písmeno c) e) Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

-10 % -10 %

0,4170 2,2560

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná § 28 odst. 6 a) zp. nepr. 1 100,1,00 2,2560 0,4170 -10 931,34

- 14 -

Typ

Název

§ 27 cenová mapa

zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zahrada § 27 cenová mapa zahrada § 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha nepr. ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 4/1

Výměra [m2] 332,00

Jedn. cena [Kč/m2] 350,00

Cena [Kč] 116 200,-

St. 4/3

54,00

350,00

18 900,-

St. 4/4

34,00

350,00

11 900,-

226 227/2 911

56,00 161,00 532,00

350,00 350,00 931,34

19 600,56 350,495 472,88 718 422,88

Pozemky - zjištěná cena

=

718 422,88 Kč

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 26 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba na p.č. St.4/4 1.2.2. Vedlejší stavba na p.č. St.4/3

1 586 463,- Kč 177 388,- Kč 296 196,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 060 047,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

718 422,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

718 422,90 Kč

Celkem

2 778 470,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 778 470,10 Kč

- 15 -

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Budova č.p.26 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemků:

142,81 m2 620,00 m3 100,40 m2 1 169,00 m2

Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou

Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s obdobnými nemovitostmi, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných domů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Relevantní data o skutečně obchodovaných nemovitostech v dané lokalitě nejsou k dispozici v dostatečném počtu.  Stanovení ceny obvyklé na základě srovnávací metody je obvykle velmi obtížné, neboť zde působí rozličné cenotvorné vlivy, které nelze relevantně vyhodnotit v závislosti na srovnávanou nemovitost, nehledě k tomu, že u srovnávaných objektů nejsou vždy k dispozici všechna potřebná data. Při stanovení ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že se nejedná o stanovení ceny v tísní.  Popis oceňované nemovitosti: Podrobný popis oceňovaných nemovitostí je uveden v části ocenění administrativní cenou. Níže jsou uvedeny porovnávané nemovitosti. Koeficienty K1 - K7 vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se oceňovaná nemovitost horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí restaurace Hospoda pod Ořechem v Plesné, 3+1 s kuchyňkou, výčepem, 2 místnosti pro hosty 40 míst, obyvatelným podkrovím -1 pokoj, zahradou s posezením 60-70 míst a soc.zázemím. Návštěvnost celoroční, poblíž cyklotrasa, vedle kostel, pořádání vesnických akcí, výborná dostupnost po obecní silnici. Momentálně je hospoda pronajata. Nepřetržitě funguje od r.2002. restaurace Nabízíme k prodeji zavedenou restauraci v Ostravě Zábřehu s vlastní zahrádkou. K restauraci patří dva samostatné byty 2+1 po částečné rekonstrukci o výměře 80 m2. V celém domě jsou již vyměněna plastová okna. K domu patří prostorná garáž. Dům se nachází na velice klidném místě s výbornou dostupností pro zákazníky. restaurace Nabízíme prodej, případně pronájem komerčního objektu v Šenově u Ostravy. V přízemí se nachází výčep, kuchyň, soc. zařízení, šatna se sprchou a WC. Výčep a sál s pódiem podsklepen, nekuřácká - 16 -

místnost v patře je zavedená vinárna s WC, k tomu je k dispozici byt 3+1, zahrada s posezením a dětský koutek, parkoviště je pro 10 aut. Objekt je vhodný jako sídlo firmy. restaurace Prodáme zavedenou pivnici umístěnou v historickém domě z roku 1903 na ulici Čihálkové v Ostravě Michalkovicích. Výhodou této nemovitosti je možnost bydlení v oddělené části domu nebo pronájem těchto prostor k bydlení o velikosti 130m2 a dispozici 4+1 po celkové rekontrukci. Pivnice je rozdělená do hlavní místnosti s výčepem, dvěmi dalšími místnostmi a kuchyní, sociální zařízení po rekontrukci oddělené muži/ženy a také prostory pro personál. Celý dům je podsklepen, sklep suchý a je možno využít jako další prostory jako sklady nebo rozšíření restaurace. Zahrádka s posezení z boku domu v létě funkční. Mezi obytnou a komerční částí je velký sál s vlastním vchodem a je možno ho využít ke komerčním a zábavným účelům nebo jako sklad, prodejnu, atd. restaurace Prodej podsklepené dvoupodlažní budovy restaurace. V 1.NP se nachází restaurační prostory se zázemím, ve 2. NP se nachází bytová jednotka o dispoziční velikosti 3+1 s příslušenstvím, v 1.PP pak sklepní místnosti. Původní stavba je z r. 1920, v roce 2000 a 2009 byly provedeny dílčí rekonstrukce objektu (částečná rekonstrukce bytové jednotky a sociální zázemí v restauračních prostorách). Na pozemku se dále nachází stavba, která v r. 2009 byla upravená pro bydlení, dispozičně 3+1. Budova je napojena na elektřinu, plyn a vodu, kanalizace je svedena do žumpy. Pozemek celkově oplocený, v části pozemku venkovní posezení k restauraci. Budova má samostatné č.p., přičemž tvoří pravou polovinu dvojdomu. Vedlejší polovina je v současné době taktéž k prodeji a objekt je možno zakoupit jako jeden celek.

Srovnatelné nemovitosti Název: restaurace Lokalita: Ostrava-Plesná, ul. Liščí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor 0,00 m3

Výměra pozemku 766 m2

0,95 0,95 0,94 0,95 0,93 0,96 0,90

Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,65 1 288 690 Celková cena Jednotková cena 1 990 000 Kč 1 990 000 Kč/ks

- 17 -

Název: restaurace Lokalita: Ostrava-Zábřeh, Na Nivách Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,95 0,94 0,94 0,95 0,95 1,00 0,90



Název: restaurace Lokalita: Šenov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,95 0,93 0,94 0,95 0,94 0,98 0,90



Název: restaurace Lokalita: Ostrava-Michálkovice, ul. Čihalíkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 18 -

0,95 0,93 0,94 0,95 0,94 0,98 0,90



Název: restaurace Lokalita: Dolní Suchá Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění




0,95 0,93 0,94 0,95 0,94 0,98 0,90


Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 288 690 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 018 403 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 726 594 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 018 403 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 2 018 403 Kč

2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno p.č. 911 Popis Ve prospěch pozemku p.č.St. 4/2 a p.č. 228/2 bylo v roce 1959 zřízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy. Cenu výnosu ročního užitku nelze věrohodně zjistit výpočtem, podpůrně je výpočet proveden ze simulovaného nájemného. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. - 19 -

ostatní plocha, ostatní komunikace: Výměra: 532,00 m2 Jednotková cena: 45,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 532,00 m2 × 45,- Kč/m2/rok = 23 940,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 23 940,- Kč/rok × 100 % = 23 940,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 23 940,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 23 940,- Kč × 5 let = 119 700,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

119 700,- Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Budova č.p. 26 1.2 Vedlejší stavba na p.č. St.4/4 1.3 Vedlejší stavba na p.č. St.4/3

1 586 463,00 Kč 177 388,00 Kč 296 196,00 Kč 2 060 047,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky

718 423,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Budova č.p.26 vč. vedl. staveb 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno p.č. 911

2 018 403,00 Kč 119 700,00 Kč

Závady, které v dražbě nezaniknou: Věcné břemeno chůze a jízdy v hodnotě 119 700,-- Kč

Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou

Cenu obvyklou u spoluvlastnického podílů je obtížné stanovit neboť v realitní praxi není zaveden výslovný zájem o koupi spoluvlastnických podílů. Při stanovení ceny spoluvlastnického podílu se obvykle vychází z celkové ceny a tato se koriguje výši spoluvlastnického podílu s přihlédnutím k odborným zkušenostem znalce po poptávce a typu nemovitosti, které se spoluvlastnický podíl týká.  Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: -nemovitost vhodná k pokračování v komerčním využití -možnost bydlení v podkroví domu -možnost garážování  Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: -okrajová lokalita -nemovitosti se nacházejí v blízkostí dálnice -v okolí bydlí a často se pohybují nepřizpůsobiví občané -omezené využití a rozvoj nemovitostí s vazbou na územní plán města Ostravy - 20 -

 Po provedené analýze cen jednotlivých nemovitostí a na základě dlouhodobé znalosti realitního trhu v regionu Ostravska (22 let praxe v realitní kanceláří), s přihlédnutím k cenám na trhu nemovitostí v roce 2013 a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, odhaduji celkovou cenu obvyklou (tržní hodnotu) oceňovaných nemovitostí zaokrouhleně částkou:

2 018 000,-- Kč

a) z této částky činí cena spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/2 oceňovaných nemovitostí

1 009 000,--Kč slovy: jedenmilióndevěttisícKč

V této ceně není zohledněna závada ve formě práva věcného břemene

949 000,--Kč (zaokrouhleně)

b)

slovy: devětsetčtyřicetdevěttisícKč

V této ceně spoluvlastnického podílu je zohledněna závada ve formě práva věcného břemene

Ve Vratimově 10.10.2013 Ing. Petr Veverka Vratimovská 142 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988 pod č.j.Spr. 2121/88 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5288/2013 znaleckého deníku.

- 21 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1743 ze dne 14.3.2013 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

- 22 -

počet stran A4 příloze 7 1 1 3

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1743 ze dne 14.3.2013

strana 1

- 23 -


strana 2

- 24 -


strana 3

- 25 -


strana 4

- 26 -


strana 5

- 27 -


strana 6

- 28 -


strana 7

- 29 -

Snímek katastrální mapy

- 30 -

Mapa oblasti

- 31 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 32 -


- 33 -


- 34 -

2013

Recommend Documents