2013

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3875/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku:

Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 131/6 Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Chvaletice, k.ú. Telčice Dukelská 131, 533 12 Chvaletice Miloš Novák, Dukelská 131, 533 12 Chvaletice, vlastnictví: SJM Ladislava Nováková, Dukelská 131, 533 12 Chvaletice, vlastnictví: SJM Miloš Novák, Dukelská 131, 533 12 Chvaletice, vlastnictví: SJM Ladislava Nováková, Dukelská 131, 533 12 Chvaletice, vlastnictví: SJM

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 124 EX 8018/12-23 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

11

stran

V Praze, dne 13.1.2013

608 000 Kč 10.1.2013

Stav ke dni : Počet příloh: 4

MONTEKALA, spol. s r.o.

10.1.2013 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 131/6 v domě č.p. 130, 131, 132 a 133 (LV 819) na pozemcích parc. č. St. 351, st. 352, St. 353 a St. 354, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 5232/125668 v kat. úz. Telčice, obec Chvaletice, okres Pardubice, vše zapsáno na LV č. 1241. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.10.2012 LV č. 1241 pro kat. úz. Telčice, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, KP Pardubice - snímek z katastrální mapy ze dne 15.10.2012 pro kat. úz. Telčice, list mapy č. XIII-16-13 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8018/12-23 ze dne 5.4.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-8018/12-63 ze dne 5.10.2012 - kopie smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru V4 5702/1998 ze dne 16.12.1998, účinky vznikly dnem 18.12.1998 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Chvaletice se nachází na území okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přelouč. Obec Chvaletice se rozkládá asi 34 km západně od centra Pardubic a 11 km západně od města Přelouč. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka č. 131/6 se nachází v domě o čtyřech vstupech č.p. 130, 131, 132 a 133 na pozemcích St. 351, St. 352, St. 353 a St. 354 v kat. úz. Telčice, obec Chvaletice, okres Pardubice. Bytový dům se nachází v širším centru obce a má čtyři nadzemní podlaží. V prvním nadzemním podlaží se nachází sklepy. Dům je zděný, nezateplený s valbovou střechou a půdou.

2

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky parc. č. St. 351, St. 352, St. 353 a St. 354

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [m2] [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek, Chvaletice KRC: 0,95

KMP: 0,90

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,20

1 846 1 015 300 550,00 1,03 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku v obci Chvaletice o CP 1846 m2. Pozemek určen pro výstavbu RD. Elektřina a voda na hranici pozemku. Klidná, okrajová část města s výhledem do zeleně. Veškerá občanská vybavenost. Financování hypotékou zajistíme. Lokalita: Pozemek, Řečany nad Labem KRC: 0,95

KMP: 0,50

KPP: 1,20

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

4 673 1 635 550 350,00 0,57 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek o velikosti 4673m2 se nachází v klidné části obce Řečany nad Labem, Lesnické ulici. Pozemek je začleněn v územním plánu rozvoje obce pro výstavbu bytových domů do třetího nadzemního podlaží. Je na něj zpracovaný projektový záměr na výstavbu čtyř bytových domů s celkem 45 BJ. 3

KUV: 1,00

564,30

KUV: 1,00

199,50

Veškeré sítě jsou přímo na pozemku a jsou znázorněny v před projektové dokumentaci. Pozemek je zcela rovinatý, v současné době porostlý lehkým náletem křovin a stromů. Je v obci se slušnou občanskou vybaveností a dopravním spojením na hlavní železniční trati. V dobrém časovém silničním dojezdu jsou města Přelouč, Kolín, Pardubice, Kutná Hora, Čáslav. K dispozici je po podpisu kupní smlouvy. Lokalita: Pozemek, Trnávka KRC: 0,95

KMP: 0,95

KPP: 1,20

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

946 500 000 528,54 1,08 Parcela č.: 572,41 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zasíťovaný stavební pozemek v klidné části obce Trnávka. Jedná se o rovinatý pozemek pravidelného tvaru, ze tří stran oplocený, celková výměra 946 m2. IS na hranici pozemku - elektřina, obecní vodovod a kanalizace. Na pozemku se nachází drobná stavba - garáž, kůlna. Pozemek je vhodný pro klidné bydlení. Základní občanská vybavenost je v nedalekých Řečanech n.L. a veškeré služby v Přelouči, dopravní spojení autobusy a vlaky. Průměrná jednotková cena 445,40 Kč/m2 Druh pozemku

Parcela č. Výměra Jednotková [ m2 ] cena [ Kč/m2 ] St. 351 138 445

Spoluvlastnický podíl

134

445

1/1

59 630

133

445

1/1

59 185

138

445

1/1

61 410

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a St. 352 nádvoří St. 353 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a St. 354 nádvoří Celková výměra pozemků

543

4

1/1

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [ Kč ] 61 410

241 635

Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 131/6 Popis: Oceňovaná bytová jednotka č. 131/6 se nachází ve 3. nadzemním podlaží domu č.p. 131. Bytová jednotka je o velikosti 2+1 a sestává s dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny s WC a balkónu. Součástí jednotky jsou i sklepy o výměře 3,90m2. K vybavení bytu patří kuchyňská linka, kombinovaný sporák, vestavěné skříně, vana, umyvadlo, WC mísa s nádržkou, karma, míchací baterie, ventil na automat. pračku, plynové topidlo, listovní schránka, zvonek a STA. Součástí bytu je veškeré jeho vnitřní instalace včetně uzavíracích ventilů (rozvody vody, elektroinstalace, odpady, rozvody plynu apod.), kromě stoupacích vedení. Součástí bytu jsou rovněž podlahové krytiny, nenosné příčky, vnitřní dveře, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna s WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkon: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem:

=

13,86 m2 13,84 m2 12,45 m2 3,45 m2 4,80 m2 48,40 m2

=

1,40 m2 1,40 m2

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklep: 3,90 m2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 3,90 m2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací

Hodnocení standardu S

5

Obj. podíl [%] 6,00

= = =

48,40 m2 0,24 m2 3,12 m2

=

51,76 m2

Koeficient

Upravený obj. podíl 6,00

2

1,40m * 0,17 3,90 m2 * 0,80

Část [%] 100

1,00

2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S C C X

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 0,00 0,00 93,10 0,9310

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m2] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * * *

9 630,0,9390 0,9310 1,0000 2,1310

Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena: 51,76 m2 * 17 940,11 Kč/m2

= =

17 940,11 928 580,09 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 %

-

557 148,05 Kč

Bytová jednotka č. 131/6 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =

371 432,04 Kč

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 5 232 / 125 668 10 060,11 Kč Bytová jednotka č. 131/6 - zjištěná cena

=

6

381 492,15 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Dukelská, Chvaletice Typ stavby bytový zděný dům

Užitná plocha 51,76 m2

Podlaží 3.NP

Dispozice 2+1

Celková cena 608 594 Kč

Jednotková cena 11 758 Kč/m2

Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka 2+1 Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví, 2+1 s balkónem v Chvaleticích. Byt se nachází ve 3. patře cihlového domu, který je umístěn ve velmi klidné části Chvaletic uprostřed zeleně. Plocha bytu činí 52,32 m2, skládá ze 2 pokojů, kuchyně s jídelnou, předsíně a koupelny s vanou a wc a dvou sklepů. Byt je v původním udržovaném stavu, částečně zařízený, vhodný k okamžitému nastěhování. V kuchyni je umístěna kuchyňská linka s plynovým sporákem a elektrickou troubou. V předsíni jsou zabudovány vestavěné skříně. Veškeré podlahy jsou pvc. Vytápění bytu je ústřední z plynového kotle umístěného v koupelně, který zajišťuje i ohřev vody. V domě je také k dispozici společná prádelna, sušárna a kočárkárna. Parkování je zabezpečeno dostatečným počtem parkovacích míst před domem. V blízkosti bytu se nachází škola, mateřská školka, jesle, obchody, zdravotní středisko, pošta - vše v dosahu do 10 minut chůze. V Chvaleticích je i další občanská vybavenost: kulturní dům s knihovnou, učiliště, železniční a autobusové spojení. Bytová jednotka 2+1 Prodej bytu 2+1 ve Chvaleticích. Celková plocha 51 m2. Nachází se v 2. NP cihlového domu bez výtahu. V bytě nová dřevěná okna, plovoucí podlaha. K bytu náleží balkón, sklep. Nachází se v klidné části obce. Bytová jednotka 2+1 K prodeji nabízíme velmi hezký byt 2+1 v osobním vlastnictví ve Chvaleticích. Byt je ve výborném stavu rovnou k nastěhování. Prostorná kuchyně spojená s jídelním koutem je vybavena pěknou kuchyňskou linkou. V bytě jsou plastová okna, praktické žebrové topení je v koupelně i na toaletě. Lodžie se nachází na chodbě domu. Dům je nově zrekonstruovaný, nové stoupačky, zateplený. Nízký nájem. Doporučujeme pro klidné bydlení. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku.

7

Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka 2+1 Lokalita: Československé Podlaží: Dispozice:

armády,

Typ stavby

Užitná plocha 52,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Chvaletice

Celková cena

Jednotková cena

650 000 Kč

12 500 Kč/m2 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,93

Název: Bytová jednotka 2+1 Lokalita: 9. Podlaží: Dispozice:

května,

Upravená j. cena Kč/m2 11 638

Chvaletice

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

660 000 Kč


Název: Bytová jednotka 2+1

8


Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Obránců

Míru,

Chvaletice

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

950 000 Kč


Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota podílu na pozemku

Současný stav 608 594 Kč 0 Kč 381 492 Kč 10 060 Kč

Obvyklá cena

608 000 Kč

9


11 589 Kč/m2 11 758 Kč/m2 12 048 Kč/m2 11 758 Kč/m2 51,76 m2 608 594 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města, parkování před domem c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 608 000,- Kč.

V Praze 13.1.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3875/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 23/2013.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 15.10.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1241 ze dne 5.10.2012

10

počet stran A4 příloze 1 1 2

11

2013

Recommend Documents