ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3944/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Rodinný dům, 1/2 rodinného domu č.p. 493 Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Varnsdorf, k.ú. Varnsdorf Lidická 493, 407 47 Varnsdorf Milan Košumberský, Lidická 493, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Košumberská, Lidická 493, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Milan Košumberský, Lidická 493, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Košumberská, Lidická 493, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 9663/07-13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½ Datum místního šetření: Počet stran:
11
stran
V Praze, dne 23.4.2013
935 000 Kč 14.2.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 18
MONTEKALA, spol. s r.o.
14.2.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 493 na pozemku č. parc. 70/3 a 1/2 pozemku č. parc. 70/3 v kat. úz. Varnsdorf, obec Varnsdorf, okres Děčín, zapsáno na LV č. 3464. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.1.2013 LV č. 3464 pro kat. úz. Varnsdorf, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Rumburk - snímek z katastrální mapy ze dne 9.1.2013 pro kat. úz. Varnsdorf, list mapy č. Varnsdorf 6-7/12 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-9663/07-13 ze dne 12.2.2008 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-9663/07-112 ze dne 3.1.2013 - mapa záplavového území obce Varnsdorf - informace MěÚ Varnsdorf (životní prostřední) - informace z katastru nemovitostí - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Varnsdorf leží na území okresu Děčín a náleží pod Ústecký kraj. Varnsdorf je také obcí s rozšířenou působností. Obec Varnsdorf se rozkládá asi 37 km severovýchodně od Děčína. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 15820 obyvatel. Varnsdorf se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Studánka, Světliny 1.díl a Varnsdorf. Město leží nedaleko hranice s Německem a s Polskem. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 72 Město Varnsdorf
2
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 493 je situován v centru města, v ulici Lidická. Rodinný dům je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č. 70/3. Pozemek parc. č. 70/1, který je spolu s domem užíván je ve vlastnictví města - nájemní smlouva nebyla předložena. Rodinný dům má nepravidelný půdorys, je podsklepený, dvoupodlažní s podkrovím. Parkování je možné na pozemku parc.č. 70/1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost se nachází v záplavovém území 100-leté vody. Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
3
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc. č. 70/3
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 70/3 je rovinný, nepravidelného tvaru, zastavěný rodinným domem č.p. 493. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek, Karlova Varnsdorf KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
1 223 232 370 190,00 0,76 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme pozemek určený k výstavbě rodinného domu v klidné části obce Varnsdorf nedaleko nemocnice. Pozemek je o výměře 1.223 m2. Všechny inženýrské sítě jsou kousek od hranice pozemku. Pozemek je rovinatého charakteru a ideální pro klidné bydlení. Veškerá občanská vybavenost v místě. Lokalita: Pozemek, Varnsdorf KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
1 250 495 000 396,00 0,76 Parcela č.: Popis pozemku: Naše společnost Vám exkluzivně nabízí prodej stavebního pozemku o celkové výměře 1.250 m2 vhodný k výstavbě rodinného domu. Na hranici pozemku jsou přivedeny inženýrské sítě a to elektřina a odpad. Slunný pozemek se nachází ve velice klidné části obce Varnsdorf. Lokalita: Pozemek, Varnsdorf KRC: 0,95
KMP: 0,85
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
144,40
300,96
KUV: 1,00
1 000 375 000 375,00 0,81 Parcela č.: 302,81 Popis pozemku: Naše společnost vám exkluzivně nabízí prodej pozemku stavební parcely o výměře 1.000 m2 až 1.200 m2 dle dohody ve Varnsdorfu na ulici Ermsta Thalmana na Pěnkaváku. Pozemek je na klidném místě vyhledávané lokality města Varnsdorf. Inženýrské sítě voda, kanalizace, elektřina jsou na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 249,39 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
70/3
Výměra [ m2 ] 289
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 249
289
Hodnota pozemků celkem
4
Celková cena pozemku [Kč] 71 961 71 961
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p. 493 Popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 493 je situován v centru města, v ulici Lidická. Rodinný dům je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č. 70/3. Pozemek parc. č. 70/1, který je spolu s domem užíván je ve vlastnictví města - nájemní smlouva nebyla předložena. Rodinný dům má nepravidelný půdorys, je podsklepený, dvoupodlažní s podkrovím. Vnitřní dispozice ani vybavení nebylo možné zjistit. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Krov dřevěný. Střecha valbová. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna v 1.NP jsou plastová, zbytek jsou dřevěná. Dům je napojen na kanalizaci, vodovod a elektrorozvod. Plynová přípojka u domu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví:
§ 5, typ D zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121
Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 13,8*18,6-7,2*1,9 1.NP 13,8*18,6-7,2*1,9 2.NP 13,8*18,6-7,2*1,9
= = =
[m2] 243,00 243,00 243,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 243,00 m2 2,00 m 243,00 m2 3,20 m 2 243,00 m 3,20 m
Název 1.PPb 1.NPb 2.NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (13,8*18,6-7,2*1,9)*(2,60) 1.NP (13,8*18,6-7,2*1,9)*(3,50) 2.NP (13,8*18,6-7,2*1,9)*(3,50) podkroví 397,44+2,3+4,8
= = = =
[m3] 631,80 m3 850,50 m3 850,50 m3 404,54 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
5
Obestavěný prostor
1.PP 1.NP 2.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP Z
631,80 m3 850,50 m3 850,50 m3 404,54 m3 2 737,34 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S N S S S S S S S S S S S S S C
4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00 3,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
* 6
Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 2,65 4,08 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 1,50 0,00 99,93 0,9993
1 900,1, 1000 0,9993
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
* *
1,0000 2,1500
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 737,34 m3 * 4 490,35 Kč/m3
= =
4 490,35 12 291 614,67 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 150 = 55,333 %
-
6 801 319,15 Kč
Rodinný dům č.p. 493 - zjištěná cena
=
5 490 295,52 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
510,00 m2 2 737,34 m3 243,00 m2 289,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji prostornou vilu na ulici Legii v centru města Varnsdorf. Dispozici tohoto dvoupodlažního domu tvoří 2 bytové jednotky o velikosti 5+1 každá s vlastním venkovním vchodem. Bytová jednotka v prvním patře prošla celkovou rekonstrukcí. Každé patro vyjma půdy má obytnou plochu cca 180 m2. Velmi dobrý stav celého domu ( nová plastová okna, nová fasada, nove svody , střecha atd. ) Dům je vytápěn pomocí ústředního topení, napojeného na plynový kotel s možností využití druhého kotle na pevná paliva. Dům je podsklepen. Nemovitost vřele doporučujeme pro její potenciál a umístění v zajímavé lokalitě. Rodinný dům Naše společnost Vám exkluzivně nabízí prodej dvougenerační rodinné vily ve Varnsdorfu na ulici Husova. Dispozice domu - v přízemí je k dispozici bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím, kde je kuchyňská linka, krbová kamna, zrekonstruovaná koupelna a WC. Ve druhém nadzemním podlaží je k dispozici další jednotka 2+1 s WC a ve třetím nadzemním podlaží jsou 3 pokoje. Dům je podsklepený, kde jsou 2 kotle, sušárna. Nemovitost je ve velmi dobrém stavu, nová střecha. Dům je napojený na el. 220/380, na veřejný vodovod a kanalizaci. Ústřední topení a ohřev řešeno plynovým kotlem. Plocha zahrady se sezením je 358 m2. Rodinný dům Nabízíme Vám k prodeji samostatný dvoupodlažní RD 5+1, který se nachází na oploceném pozemku velikosti 1062 m2 s krásnou zelení v klidné části města Varnsdorfu. Dispozice domu: v přízemí je chodba, kuchyň, 2 pokoje oddělené zasunovacími dveřmi, v patře jsou 3 pokoje, koupelna, WC. Dále k domu náleží garáž, sklep, dílna a samostatná dvougaráž. Dům je ihned obyvatelný. Vnitřní prostory jsou v původním, ale zachovalém stavu - vhodná modernizace. V podkroví jsou dvě místnosti. Ve městě je veškerá obč.vybavenost včetně ZŠ, MŠ, MÚ, lékař, lékárna, sport.areál s koupalištěm, kino, vlak, autobus. 7
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Legií, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 360,00 m2
Výměra pozemku. 180 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Husova, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 480,00 m2
Výměra pozemku. 358 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Karlova, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Varnsdorf koeficienty: 0,95 1,20 1,00 0,80 0,80 1,00 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,58 3 162 Celková cena Jednotková cena 1 950 000 Kč 5 417 Kč/m2
Varnsdorf koeficienty: 0,95 1,05 1,00 0,90 0,90 1,00 0,80 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,65 2 895 Celková cena Jednotková cena 2 150 000 Kč 4 479 Kč/m2
Varnsdorf koeficienty: 0,95 1,25 1,00 0,95 0,95 0,70 0,80 Celkový koef. KC
8
Upravená j. cena Kč/m2
Užitná plocha 240,00 m2
Výměra pozemku. 1 062 m2
0,60 Celková cena 1 981 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
4 954 Jednotková cena 8 254 Kč/m2
2 895 Kč/m2 3 670 Kč/m2 4 954 Kč/m2 3 670 Kč/m2 510,00 m2 1 871 700 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 1 871 700 Kč 0 Kč 5 562 257 Kč 71 961 Kč
Obvyklá cena ½
935 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami. nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum obce, dostupnost nemovitosti c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, záplavové území 100-leté vody, pozemek pouze pod domem, investice na modernizaci domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 935 000,- Kč.
V Praze 23.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
9
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3944/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 57/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 9.1.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3464 ze dne 3.1.2013
10
počet stran A4 příloze 1 1 16
11
