2013

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

942/279/2013

o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 130, stojícího na pozemku parc.č. St. 194, garáž bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 303, a pozemků parc.č. St. 194, St. 303 a 36/35 vč. příslušenství; vše v k.ú. Nová Ves u Prahy, obec Nová Ves, okres Praha-východ.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 955/13-49 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 26.8.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 3.9.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 28 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 10.11.2013

Znalecký posudek č. 942/279/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rodinný dům s příslušenstvím......................................................................................................... 10

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 12

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 16 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení ..... 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 20

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 21

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 27

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 28

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 28

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 28



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 955/13 - 16, tedy rodinného domu č.p. 130, stojícího na pozemku parc.č. St. 194, garáž bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 303, a pozemků parc.č. St. 194, St. 303 a 36/35 vč. příslušenství; vše v k.ú. Nová Ves u Prahy, obec Nová Ves, okres Praha-východ, zapsané na listu vlastnictví č. 423 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 423 pro k.ú. Nová Ves u Prahy, obec Nová Ves, okres Praha-východ ALV: BLV:

FLV:

ORFIP s.r.o., Lužná 591/4, Vokovice, 160 00 Praha; identifikátor: 26456796 Stavby: Způsob využití: Na parcele: Nová Ves, č.p. 130 rodinný dům St. 194 bez čp/če garáž St. 303 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. St. 194 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. St. 303 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 36/35 zahrada Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 36/35 22501 1 025 m

Výměra: 2 105 m 2 83 m 2 1025 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky


Stránka 3 z 28



přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 3.9.2013 pouze z veřejně přístupných míst. Ke dni místního šetření se v objektu nacházel jednatel společnosti ORFIP s.r.o., který odmítl nemovitost zpřístupnit. Tuto nemovitost jsem také oceňovala pro potřeby úvěrového řízení u UniCredit Bank Czech Republic, a.s., místní šetření vč.interiéru bylo provedeno dne 31.5.2010. Zástupce povinné společnosti svolil s použitím veškeré dokumentace k vypracování znaleckého posudku. S použitím této dokumentace také souhlasil zástupce exekutorského úřadu JUDr. Václav Kvapil a manažer oddělení Oceňování nemovitostí spol. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že nebyl adresátem vyzvednut dne 12.9.2013. Žádnou jinou adresu jsem neobdržela. První kontakt s jednatelem společnosti proběhl až při místním šetření.


Stránka 4 z 28



5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 423 ze dne 26.8.2013, k.ú. Nová Ves u Prahy, obec Nová Ves, okres Praha-východ; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 955/13-49 ze dne 26.8.2013 Kolaudační rozhodnutí ze dne 8.12.2008, č.j. 01654/08/SÚ/2 Rozhodnutí o dodatečném povolení stavby (bazén a garáž) a souhlas s užíváním ze dne 22.12.2009, č.j. 01433/09/SÚ/4 Technická zpráva – novostavba dvojgaráže, datum 9/2009 Průvodní a souhrnná technická zpráva – novostavba dvojgaráže, datum 9/2009 Průvodní a souhrnná technická zpráva – řadové rodinné domy, datum 8/2006 Souhrnná a průvodní zpráva – řadové rodinné domy, datum 8/2006 Stavební dokumentace k rodinnému domu i garáži (pohledy, řez, půdorysy) Kupní smlouva ze dne 29.3.2011, právní účinky vkladu ke dni 17.6.2011, V-6542/2011-209-2 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 423 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Nová Ves u Prahy – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Nová Ves Informace získané při místním šetření mj. od zástupce vlastníka nemovitosti při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů


Stránka 5 z 28



Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů.


Stránka 6 z 28



Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 423 ze dne 26.8.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 423 ze dne 26.8.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.


Stránka 7 z 28



Jiné závady V jihovýchodním rohu pozemku parc.č. 36/35 se nachází trafostanice VN 22 kV, kolem které je zřízeno ochranné pásmo v šířce 7 m od krajního vodiče. Tato trafostanice vč. pozemku okolo je oddělena oplocením. 2 Výměra této oddělené části pozemku je cca. 91 m (odměřeno z katastrální mapy). Tato skutečnost by měla být ošetřena nájemní smlouvou či existencí věcného břemene. Ve výpisu z katastru nemovitostí však není žádné věcné břemeno uvedeno ani nebyla doložena žádná nájemní smlouva. Ve znaleckém posudku proto předpokládám nejhorší možnou variantu – 100% omezení vlastnického práva v této oddělené (oplocené) části pozemku. Existence trafostanice má tedy výrazný negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Výměry rodinného domu byly převzaty ze stavební dokumentace získané pro potřeby ocenění pro úvěrové řízení, která souhlasí s dispozičním řešením ke dni 31.5.2010. Dokumentace uložená na stavebním úřadě (byla i poskytnuta), neodpovídá skutečnému stavu – dispoziční řešení a existence vikýřů. V ocenění vycházím z fotodokumentace interiéru a dispozičního řešení aktuálního ke dni místního šetření 31.5.2010. Předpokládám, že současný stav nemovitosti se od původního ke dni 31.5.2010 liší pouze o přiměřené opotřebení. Z veřejně přístupných míst nebyly zjištěny žádné zásadní odlišnosti ve stavu nemovitosti.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 8 z 28



Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky a příslušenstvím, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Praha-východ v obci Nová Ves v ulici „Nad Hřištěm“ ve vzdálenosti cca. 17 km severovýchodně (vzdušnou čarou) od centra Prahy (Václavské náměstí) v k.ú. Nová Ves u Prahy. Jedná se o malou, v posledních letech rychle se rozrůstající obec, která se nachází v rovinaté zemědělsky obdělávané krajině asi 3 km od levého břehu řeky Labe. Nemovitost se nalézá při centrální části obce v nové zástavbě převážně řadových rodinných domů asi 200 m západním směrem od obecního úřadu. Vedle nemovitosti se nachází mateřská škola. Jedná se o tradiční původně zemědělsky orientovanou obec, která se v posledních letech díky blízkosti Prahy stala především místem rodinného bydlení. Nevýhodou obce je absence občanské vybavenosti - jedná se o typický satelit. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci Kostelce nad Labem (4 km), Neratovic (6 km) a Líbeznic (5 km). Veškerá je k dispozici v rámci Prahy Letňany 11 km autem. V obci je zastávka autobusů Pražské integrované dopravy na trase Praha (Letňany 27 minut) - Neratovice (5 minut). Obcí prochází pouze silnice III. tříd, silnice I. třídy vede cca. 5 km od nemovitosti,


Stránka 9 z 28



dálnice D8 je vzdálená 11 km. V nejbližším okolí chybí zeleň, ta je k dispozici v zeleném pásu podél řeky Labe (3 km), kde se nachází i několik pískoven vhodných ke koupání. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na elektřinu, vodovod, kanalizaci a telefon. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0209 Nová Ves

Kód obce 5E+05

Správní obvod 1

2

2103

1

3

4

5

6

7

8

1 194 675 490 194 261

9 0

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o krajní řádový rodinný dům č.p. 130 pravidelného obdélníkového tvaru s přízemím a stavebně upraveným podkrovím. Na pozemku u domu se dále nachází zděná dvougaráž, venkovní bazén a venkovní úpravy, které tvoří příslušenství. V jihovýchodní části pozemku parc.č. 36/35 se nachází trafostanice VN 22kV, kolem které je ochranné pásmo ve vzdálenosti 7 m od krajního vodiče. Část pozemku s trafostanicí a pruh 2 pozemku okolo o celkové výměře cca. 91 m (odměřeno z katastrální mapy) je samostatně oplocena (oddělena) a není užívána s oceňovanou nemovitostí. Rodinný dům je dispozičně řešen jako 6+kk, vstup do domu je ze severu od ulice „Nad Hřištěm“, východ na oplocenou zahradu je možný francouzskými okny z obývacího pokoje či z pokoje v přízemí. Za vstupními dveřmi se nachází zádveří, ze kterého vedou dveře do haly se schodištěm do podkroví. Z haly vedou dveře do obývacího pokoje s kuchyňským koutem, pokoje, komory pod schodištěm s elektrokotlem ÚT a do koupelny s WC. V podkroví se nachází hala, ze které vedou dveře do koupelny s WC, dvou ložnic a průchozího pokoje (užívaný jako pracovna a šatna), na který navazuje ložnice. Díky vikýřům prakticky přes celou šířku střechy mají místnosti v podkroví pouze minimální zkosení stěn v krajích objektu. Z haly je také přístupný malý půdní prostor po výsuvném schodišti ze stropu. Výhodná je orientace zahrady na jih směrem od domu, nevýhodou je absence vzrostlé zeleně. Sousední zástavba je částečně ve vyšší výškové úrovni terénu. Na zahradu je tedy dobře vidět z okolních nemovitostí. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: kolaudační rozhodnutí z r. 2008 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených děrovaných cihel Stropy: keramické – nosníky POT + vložky MIAKO zmonolitněné betonem Střecha: tvar sedlový s vikýři, krov dřevěný Krytina střechy: betonové tašky


Stránka 10 z 28



Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou Vstupní dveře do objektu: bezpečnostní plastové částečně prosklené Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky; SDK povrchy v podkroví Obklady: keramické v koupelnách Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a částečně prosklené do obložkových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: plovoucí podlahy a keramické dlažby Vytápění: ústřední elektrokotlem do deskových radiátorů, podlahové vytápění v 1.NP Ohřev teplé vody: centrálně Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: 2x koupelna: • v 1.NP: sprcha, umyvadlo, WC • v podkroví: vana, 2x umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není k dispozici Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: kuchyňská linka - dřez, sklokeramická deska, digestoř, myčka Údržba: běžná Ostatní: krb, EZS Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č.p. 130 dle stavební dokumentace Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

Podlaží

Výpočet

1.NP

10*10,5 2*10,5

2,8 m 1 m

105,00 m 2 21,00 m

podkroví

8*10,5

2,73 m

84,00 m

2

294 m 3 21 m

2

229 m

3

152 m

3

2*10,5*4,276*0,5+8*10,5*2,546*0,5 - sedlová střecha s vikýři Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží Výměry místností rodinného domu č.p. 130 dle stavební dokumentace Podlahová Podlaží Místnost Zohledněno plocha zádveří 2,20 100% hala 9,10 100% koupelna s WC 3,60 100% 1.NP schodiště vč. komory pod 4,00 100% schodištěm pokoj 14,80 100%


3

696 m

3

2

105 m 2 210 m

Započitatelná plocha 2 2,20 m 2 9,10 m 2 3,60 m 4,00 m

2

14,80 m

2

Stránka 11 z 28


obývací pokoj s kk Započitatelná plocha 1.NP Podlaží

Místnost

hala koupelna s WC ložnice podkroví pokoj (pracovna a šatna) ložnice ložnice Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha


54,00

2

100%

54,00 m 2 87,70 m

Podlahová Podl.plocha se Zohledněno plocha s.v. do 1,3 m 7,70 7,70 19,50 15,00 17,80 14,50

0,40 0,40 0,40 0,40

100% 100% 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 7,70 7,30 19,10 15,00 17,40 14,10

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

80,60 m

168,30 m

2

Stáří a stavebně technický stav Rodinný dům byl zkolaudován v závěru roku 2008, ke dni místního šetření 31.5.2010 byl ve velmi dobrém stavu. Ke dni místního šetření 3.9.2013 z veřejně přístupných míst je nemovitost i nadále ve velmi dobrém stavu. Předpokládám, že stav interiéru byl zhoršen pouze o přiměřené opotřebení. Současný stav nemovitosti proto posuzuji jako dobrý, bez viditelných závad. Vybavení objektu je též dobré, odpovídá současným požadavkům na bydlení. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod b) Oplocení – ze zděných sloupků s podezdívkou a dřevěnou výplní směrem do ulice, z pletiva s kovovými sloupky – hranice s okolními pozemky a oplocení trafostanice c) Vstupní branka – dřevěná (mezi garáží a domem) d) Zpevněné plochy – betonová dlažba (chodníky okolo objektu, garáže, bazénu a v místě posezení) e) Venkovní bazén – obdélníkového tvaru 9 m x 4 m x 1,6 m, instalace pravděpodobně v r. 2008

-

Garáž – jedná se o zděnou čtvercovou dvougaráž (až pro 3 automobily) zkolaudovanou dodatečně v r. 2009, která je umístěna vedle rodinného domu na pozemku parc.č. St. 303. Základy objektu jsou betonové, nosné konstrukce zděné, podhled ze sádrokartonu, střecha sedlová nízká, střešní krytina betonová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, hromosvod je instalován, 2x sekční vrata na dálkové ovládání, plastové okno a dveře směrem na zahradu. V garáži je také umístěna technologie k bazénu, zavedena je elektřina a voda. Objekt je ve velmi dobrém stavu, postaven byl pravděpodobně v r. 2008. Výpočet obestavěného prostoru garáže bez čp/če dle stavební dokumentace Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 9*9 3,7425 m 81,00 m 303 m Obestavěný prostor

303 m

3

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 194, St. 303 a 36/35, které jsou zapsané na LV č. 423 ze dne 26.8.2013 pro k.ú. Nová Ves u Prahy, obec Nová Ves, okres Praha-východ. Jakýkoliv jiný majetek jako je Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 12 z 28



vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku před domem, garáží a v garáži, částečně také na okolních veřejných prostranstvích. Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikace z ulice Nad Hřištěm z parc.č. 36/6 (vlastník: obec Nová Ves). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: parc.č. St. 194: St. 195, 36/35, 36/195 parc.č. St. 303: 36/6, 36/35 parc.č. 36/35: St. 194, St. 195, St. 303, 36/6, 36/36, 36/42, 36/195 Pozemek parc.č. St. 194 2 Pozemek s výměrou 105 m v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar čtverce a je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 130. Pozemek je převážně obklopen zahradou parc.č. 36/35, svojí západní stranou sousedí se sousedním řadovým rodinným domem. Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřinu, kanalizaci a vodovod. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. St. 303 2 Pozemek s výměrou 83 m v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný až mírně svažitý, má tvar čtverce a je zcela zastavěn garáží bez čp/če. Pozemek je převážně obklopen zahradou parc.č. 36/35, z inženýrských sítí je napojen na vodovod a elektřinu. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 13 z 28



Pozemek parc.č. 36/35 2 Pozemek s výměrou 1 025 m v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží převážně jako zahrada. Převažující část pozemku má travnatý povrch, okolo domu a bazénu, v místě venkovního posezení, před vstupem do domu a vjezdem do garáže jsou zpevněné plochy z betonové dlažby. V centrální části pozemku se nachází venkovní bazén, po obvodě pozemku je několik okrasných trvalých porostů. Pozemek je převážně oplocen, kromě části mezi domem a komunikací. V jihovýchodním rohu pozemku se nachází trafostanice VN 22kV, kolem které je ochranné pásmo ve vzdálenosti 7 m od krajního vodiče. Část pozemku s trafostanicí a pruh pozemku okolo o celkové výměře cca. 2 91 m (odměřeno z katastrální mapy) je samostatně oploceno (odděleno) a není užíváno s oceňovanou nemovitostí. Pozemek severní a východní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikaci parc.č. 36/6 (druh pozemku: orná půda, vlastník: obec Nová Ves), podél (po níž), vedou veřejné inženýrské sítě – elektro, vodovod a kanalizace. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Nová Ves se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „plochy obytné smíšené“.


Stránka 14 z 28



7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Praha-východ, obec Nová Ves, ulice Nad Hřištěm č.p. 130 zděný krajní ŘRD s pozemky a příslušenstvím vč. omezení trafostanicí Dispozice: 6+kk

Nemovitost:

Stav: Vybavení:

Podlažnost:

1NP + podkroví

Příslušenství:

Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

3

Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

696 m 2 168,30 m

dobrý dobré dvougaráž, venkovní úpravy vč. bazénu 2 1 213 m 2 105 m

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o dobrý stav a dobré vybavení nemovitosti o klidná lokalita o veliký pozemek Ponižující faktory: o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o využití pozemku je omezeno trafostanicí umístěnou v jihovýchodním rohu pozemku parc.č. 36/35 – 2 oplocením je oddělena část pozemku o výměře cca. 91 m o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 15 z 28



C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 16 z 28



Závady právní povahy Závadou, která negativně ovlivňuje cenu nemovitosti, je skutečnost existence trafostanice v jihovýchodní části pozemku parc.č. 36/35. Popis a ocenění této závady je provedeno v bodě 8.2. tohoto posudku. Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Nová Ves na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 23 nemovitostí s nabídkovou cenou od 2.990.000 Kč do 5.349.000 Kč. V obci a do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 42 nemovitostí od 2.190.000 Kč do 9.999.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Nová Ves na serveru www.reality.cz: byly nalezeny celkem 4 nemovitosti s nabídkovou cenou od 3.795.000 Kč do 4.295.000 Kč. Dle Kupní smlouvy ze dne 29.3.2011 (Právní účinky vkladu práva ke dni 17.6.2011; V-6542/2011-209) byla kupní cena za nemovitost ve výši 8.900.000,- Kč. V roce 2009 dle kupní smlouvy ze dne 30.3.2009 byl kupní cena za nemovitost ve výši 6.100.000,- Kč, jednalo se však o kupní cenu mezi spřízněnými osobami. Po vypuknutí světové finanční krize došlo v posledních 5-letech k výraznému poklesu cen obdobných nemovitostí. V současnosti je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. Poptávka je spíše po volných stavebních pozemcích umístěných blíže k Praze v obcích s potřebnou občanskou vybaveností a lepší dostupností. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí posuzuji jako obtížnou. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 17 z 28



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:

krajní ŘRD s pozemky a zdě zděný RD s pozemky a příslušenstvím př příslušenstvím

zděný RD s pozemky a příslušenstvím


zděný ěný RD s pozemky a příslušenstvím říslušenstvím


Adresa:

Nová Ves, Nad Hřištěm

Mratín, U Hrušky 385

Měšice, Lomená 488

Hovorčovice 615

Měšice, ěšice, Novoveská

Nová Ves

Kompletn Kompletně zařízená novostavba RD z r.2012 s dispozicí 5+1+kk/B s garáží. Na pozemku Whirpool Whirpool. V 1.NP: zádve zádveří, chodba, koupelna s WC, ložnice, obývací pokoj s krbem, kuchy kuchyň. V podkroví je chodba, 3 pokoje (jeden s kk), balkón, koupelna, WC. Na pozemku je dř dřevěný zahradní domek 3x4 m.

Zděný RD 5+kk z r.2007 na pozemku 839 m2. V 1.NP je pokoj, koupelna, technická místnost, garáž, obývací pokoj s kk. V podkroví jsou 3 ložnice, koupelna a WC. V domě je centrální vysavač, plynový kotel na ohřev TUV a topení, alarm, na zahradě zahradní domek. Dům je napojen na veškeré IS.

Zděný RD 5+kk/B/G, na pozemku 757 m2 je venkovní bazén. Dům je z r. 2004, má 1NP a podkroví. V 1.NP je obývací pokoj s kk, spíž, prádelna, koupelna s WC. V podkroví jsou 3 pokoje, balkóne, komora a koupelna s WC. V domě je podlahové vytápění, krb, garáž s vraty na DO, u domu cihlový zahradní domek.

Zděná ěná novostavba RD 6+kk/G/T na parcele 965 m2. Dům ům je řešen dvougeneračně. dvougenera Italské mramorové dlažby, v pokojích švédské dubové podlahy, v obývacím pokoji krb, plynové topení i ohřev oh vody Vaillant. Velké pokoje, dvě koupelny a WC. Venkovní pergola. per

Novostavba RD 5+1 z r. 2009 se zastřešeným stáním na pozemku 827 m2. V 1.NP je kuchyň, obývací pokoj, hobby místnost a WC. V podkroví jsou 3 ložnice, balkon, šatna a koupelna s WC. Na podlahách jsou plovoucí podlahy a dlažby. Dům je vytápěn elektro kotlem s nízkými náklady.

zděné 6+kk 1NP + podkroví 1 213 696 105 168,30

zděné 5+1+kk/B/G 1NP + podkroví 867 nezjištěn 148 174

zděné 5+kk 1NP + podkroví 839 nezjištěn 133 156

zděné 5+kk/B/G 1NP + podkroví 757 nezjištěn 125 156

zděné 6+kk/G/T 1NP + 2NP 965 nezjištěn 149 224

zděné 5+1 1NP + podkroví 827 nezjištěn 78 121

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

8 500 000

6 990 000

6 500 000

9 999 000

4 990 000

Cena / m2 započ. pl.:

x

48 745

44 702

41 801

44 638

41 240

Fotografie:

Stručný popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra všech pozemků m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

Nová Ves, Nad Hřištěm


lepší dostupnost

lepší dostupnost

lepší dostupnost

lepší dostupnost

obdobná

0,95

0,95

0,92

0,95

1,00

Stránka 18 z 28


K2 - Pozemek:

Stanovení obvyklé ceny rovinný až mírně svažitý, celkem 1213 m2

K3 - Stav:

dobrý dobré / bazén, dvougaráž

K4 - Vybavení, příslušenství:

K5 - Velikost nemovitosti:

1NP + podkroví; ZP = 168,3 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, K, V

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy: K9 - Ostatní:

v exekuci krajní ŘRD

Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:

menší, rovinný 1,04 velmi dobrý 0,98

menší rovinný 1,05 dobrý 1,00

menší rovinný 1,06 dobrý, starší objekt 1,02

menší rovinný 1,02 velmi dobrý 0,98

menší rovinný 1,05 dobrý 1,00

dobré vč.vybavení / zahr.domek, whirpool

dobré / zahr. domek

dobré / bazén, zahr. domek

dobré / -

dobré / -

0,93 obdobná 1,00 E, K, P, V 0,98 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 samostatné RD 0,95

1,02 menší RD 0,98 E, K, P, V 0,98 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 samostatné RD 0,95

1,00 menší RD 0,98 E, K, P, V 0,98 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 samostatné RD 0,95

1,00 větší RD 1,05 E, K, P, V 0,98 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 samostatné RD 0,95

1,05 menší RD 0,90 E, K, V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 samostatné RD 0,95

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

33 128

32 998

33 509

32 435

33 461

33 237

5 575 466

5 553 567

5 639 554

5 458 871

5 631 499

5 593 841

Statistické údaje a stanovení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

5 575 466 65 816 5 458 871 5 509 651 5 575 466 5 641 282

Maximální upravená cena [Kč]:

5 639 554

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) bez závady - trafostanice na parc.č. 36/35 (upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení) Závada - trafostanice na parc.č. 36/35 Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) vč. závady - trafostanice na parc.č. 36/35


5 543 225 -43 225 5 500 000

Stránka 19 z 28



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Závadou, která má negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti, je skutečnost existence trafostanice VN 22 kV v jihovýchodním rohu pozemku parc.č. 36/35, kolem které je ochranné pásmo v šířce 7 m od krajního vodiče. 2 Tato trafostanice vč. pozemku okolo je oddělena oplocením. Výměra oddělené části pozemku je cca. 91 m (odměřeno z katastrální mapy). Tato skutečnost by měla být ošetřena nájemní smlouvou či existencí věcného břemene. Ve výpisu z katastru nemovitostí však není žádné věcné břemeno uvedeno ani nebyla doložena žádná nájemní smlouva. Ve znaleckém posudku proto předpokládám nejhorší možnou variantu – 100% omezení vlastnického práva v této oddělené (oplocené) části pozemku. Existence trafostanice má tedy výrazný negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Obvyklé nájemné za pozemek bylo odvozeno od obvyklé ceny stavebního pozemku v daném místě a čase. 2 Obvyklá cena pozemku byla stanovena na základě porovnání a dobré znalosti lokality ve výši 1.900,- Kč/m . část parc.č. 36/35: 2 Výměra: 91,00 m 2 Jednotková cena: 1 900,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 91,00 m * 1 900,- Kč/m * 5,00 % = 8 645,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 8 645,- Kč/rok * 100 % = 8 645,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 8 645,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 8 645,- Kč * 5 let = 43 225,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

43 225,- Kč

Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 43.225,- Kč.

Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

NE

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma – v jihovýchodní části pozemku parc.č. 36/35 je umístěna trafostanice vč. ochranného pásma

NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem


Stránka 20 z 28



ANO stavba je určena výhradně k bydlení ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 130 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž bez čp/če 1.2.2. Bazén venkovní 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Umístění trafostanice

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 130 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10*10,5 podkroví: 2*10,5 8*10,5


Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Praha – východ 5 let 3 7 035,- Kč/m

= = =

2

105,00 m 2 21,00 m 2 84,00 m

Stránka 21 z 28



Název podlaží 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 105,00 m 2 21,00 m 2 84,00 m

Konstrukční výška 2,80 m 1,00 m 2,73 m

Obestavěný prostor 1.NP: podkroví:

(10*10,5)*(2,80) (2*10,5)*(1,00+4,276*0,5) (8*10,5)*(2,73+2,546*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

3

= = = =

ZP1 ZP

294,00 m 3 65,90 m 3 336,25 m 3 696,15 m

2

= =

105,00 m 2 210,00 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené IV 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. IV proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II Koeficient pro stáří 5 let: 1,00

Vi typ A -0,01 0,04 -0,02 0,01 0,04 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,10 1,05

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 1,00 = 1,071 i=1

Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. III II III II II II III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,000 i=1


Stránka 22 z 28



Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkaz

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,071 * 1,000 * 0,850 = 0,910 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 7 035,- Kč/m * 0,910 = 6 401,85 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 6 401,85 Kč/m * 696,15 m = 4 456 647,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

4 456 647,88 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

Garáž § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 5 let 3 3 173,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 9*9 Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 2 81,00 m

81,00 m

2

Konstrukční výška 3,74 m

Obestavěný prostor 1.NP: (9*9)*(3,74) Obestavěný prostor - celkem:

3

= =

302,94 m 3 302,94 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V, voda nebo vytápění, vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 5 let: 1,00

č. II

Vi typ B

II II IV

0,00 0,00 0,03

II I II

-0,01 -0,10 1,05

5

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V6 * 1,00 = 0,966 i=1


Stránka 23 z 28



Index polohy Převzatý index polohy IP = 1,000 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,850 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,966 * 1,000 * 0,850 = 0,821 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 173,- Kč/m * 0,821 = 2 605,03 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 2 605,03 Kč/m * 302,94 m = 789 167,79 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

789 167,79 Kč

1.2.2. Bazén venkovní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

21. Bazén venkovní 3 9*4*1,3 = 46,80 m obestavěného prostoru 242

Ocenění 3 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 46,80 m * 1 825,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

85 410,- Kč 0,8500 2,3180 2,5910 436 022,09 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 40 = 12,500 %

-

54 502,76 Kč

Bazén venkovní - zjištěná cena

=

381 519,33 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu + 125 % užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: + 125 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku neodpovídá výši sjednaných cen srovnatelných pozemků v daném místě a čase, a proto je provedena přirážka dle tabulky č. 1 v plné výši. 2,5910 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,1460 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 2,5910


Úprava [%] 125,00

Upr. cena 2 [Kč/m ] 437,87

Stránka 24 z 28



§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 2,5910 125,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

175,15

Parcelní číslo St. 194

Výměra 2 [m ] 105,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 437,87

Cena [Kč] 45 976,35

St. 303

83,00

437,87

36 343,21

1 025,00

175,15

179 528,75 261 848,31

36/35

Pozemky - zjištěná cena

=

261 848,31 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:

Kč 2 m 2 m Kč * =

Trvalé porosty - zjištěná cena

261 848,31 1 213 40 8 634,73 0,085 733,95 733,95 Kč

4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Umístění trafostanice Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: část parc.č. 36/35: 2 Výměra: 91,00 m 2 Jednotková cena: 1 900,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 91,00 m * 1 900,- Kč/m * 5,00 % = 8 645,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 8 645,- Kč/rok * 100 % = 8 645,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 8 645,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 8 645,- Kč * 5 let = 43 225,- Kč Ocenění věcného břemene činí


=

43 225,- Kč

Stránka 25 z 28



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 130 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž bez čp/če 1.2.2. Bazén venkovní 1. Ocenění staveb celkem

4 456 647,90 Kč 789 167,80 Kč 381 519,30 Kč 5 627 335,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

261 848,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

261 848,30 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

734,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

734,- Kč

Celkem

5 889 917,30 Kč

Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Umístění trafostanice Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

43 225,- Kč 43 225,- Kč 5 846 692,30 Kč

5 846 692,30 Kč

5 846 690,- Kč

slovy: Pětmilionůosmsetčtyřicetšesttisícšestsetdevadesát Kč


Stránka 26 z 28



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota bez závady - umístění trafostanice Závada - umístění trafostanice Srovnávací hodnota vč. závady - umístění trafostanice Zjištěná cena dle vyhlášky vč. závady - umístění trafostanice

5 543 225 Kč -43 225 Kč 5 500 000 Kč 5 846 690 Kč

I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti – rodinného domu č.p. 130, stojícího na pozemku parc.č. St. 194, garáž bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 303, a pozemků parc.č. St. 194, St. 303 a 36/35 vč. příslušenství; vše v k.ú. Nová Ves u Prahy, obec Nová Ves, okres Praha-východ, zapsané na listu vlastnictví č. 423 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Venkovní úpravy, Garáž

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 3.9.2013, částkou ve výši:

5 500 000,- KČ slovy: Pětmilionůpětsettisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena – umístění trafostanice

43.225,- Kč

b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 10.11.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 27 z 28



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 942/279/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 279 - 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 423 ze dne 26.8.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 3.9.2013


Stránka 28 z 28

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 423

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – RD č.p. 130, garáž, pozemky a příslušenství

Umístění nemovitosti v rámci obce „Nová Ves“

GPS: 3) 50°13'11.30"N, 14°31'56.80"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Nová Ves“ a okolních obcí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace ze dne 3.9.2013

Severní pohled na RD z ulice

Východní pohled na RD, bazén a garáž

Severovýchodní pohled na garáž z ulice

Zahrada parc.č. 36/35 s bazénem a trafostanicí

Fotodokumentace ze dne 31.5.2010 - interiér

Obývací pokoj

Kuchyňský kout

Chodba

Pokoj v 1.NP

Koupelna s WC v 1.NP

Koupelna s WC v podkroví

Ložnice v podkroví



Garáž

Technologie bazénu umístěná v garáži

2013

Recommend Documents