ZNALECKÝ POSUDEK č. 653/08/2013 zjištění ceny nemovitosti z důvodů exekučního řízení, a to rodinného domu v obci Letovice, č. p. 114, na ulici Pražská č. o. 40, na p. č. 1867 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 114 m2 s příslušenstvím , zapsanými na listu vlastnictví 1587, v katastrálním území Letovice, obec Letovice, okres Blansko.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti
nemovitostí zapsaných na LV č. 1587: …………………………….………… 400 000,-- Kč
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jaroslav Chloupek Česká 11 679 61 Letovice telefon: 777274009 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 listů příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Letovicích 25.5.2013
OBSAH
POSUDKU
1. Úvod 1.1 Znalecký úkol 1.2 Názvosloví, cena a hodnota 1.3 Metodika ocenění
2. Nález 2.1 Informace o nemovitosti 2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti 2.3 Podklady pro vypracování posudku 2.4 Vlastnické údaje 2.5 Dokumentace a skutečnost 2.6 Celkový popis nemovitosti 2.7 Závady váznoucí na nemovitosti 2.8 Rekapitulace staveb, jejich příslušenství a pozemků
3. Posudek 3.1 Ocenění administrativní cenou 3.2 Ocenění porovnávací metodou
4. Závěrečná analýza ocenění
5. Přílohy 5.1 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 1587 5.2 Kopie katastrální mapy 5.3 Situace širších vztahů 5.4 Fotodokumentace 5.5 Usnesení soudního exekutora
-2-
1. Úvod 1.1 Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitostí: A to zjištění ceny nemovitosti z důvodů exekučního řízení, a to rodinného domu v obci Letovice, č. p.
114, na ulici Pražská č. o. 40, na p. č. 1867 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 114 m2 s příslušenstvím , zapsanými na listu vlastnictví 1587, v katastrálním území Letovice, obec Letovice, okres Blansko. Posudek si vyžádal objednatel za účelem zajištění pohledávek.
1.2 Názvosloví, cena a hodnota Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., (ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a zákona č. 151/1997 Sb.), jenž stanoví v § 1 odst. 2.: „(2) Cena je peněžitá částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou, jedná se o odhad. Obecná cena (OC) je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je tato cena nazvána cenou obvyklou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních, či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metody vedoucí ke zjištění obvyklé ceny dále použité: porovnávací Administrativní cena (AC) je cena zjištěná podle cenového předpisu, v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 1.2.2011 Hodnota porovnávací je hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, -3-
jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. V zákonu o oceňování obdobou této ceny je tzv. ”cena zjištěná porovnávacím způsobem”- § 2 odst. 3 c). Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
1.3 Metodika ocenění Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu. Administrativní cena Ke dni ocenění, t.j. ke dni 1.12.2011 je platným cenovým předpisem vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. Porovnávací metoda Podkladem pro cenové porovnání jsou ceny porovnatelných nemovitostí jako celku, nebo ceny za jednotku výměry (obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy ap.) již dosažené, případně vyjednávací při prodeji. Takto zjištěné ceny porovnatelných nemovitostí jsou pomocí systému indexů přepočteny na ceny standardní celých nemovitostí, nebo jejich jednotky výměru. V systému je pro každé kritérium zvolen dílčí koeficient, tyto se mezi sebou násobí a výsledkem je index pro přepočet. Kritéria porovnání: Obec – velikost, správní funkce, obchod a služby, školství, zdravotnictví, kultura, sport, zaměstnanost, životní prostředí apod. Umístění nemovitosti v obci – poloha vzhledem k centru, orientace ke světovým stranám, parkování, obyvatelstvo, územní plán, napojení na inž. sítě, konfigurace terénu apod. Stavebně technický stav stavby – typ stavby, vybavení, možnost přístavby a nástavby, výskyt radonu, připojení na inž. sítě, údržba stavby, morální a fyzické opotřebení apod. Příslušenství stavby – vedlejší stavby, venkovní úpravy, velikost pozemků, garáž. Úprava na zdroj informací. Odborná úvaha znalce. Výsledkem porovnávací metody je porovnávací hodnota nemovitosti. Pro cenové porovnání stavby s pozemkem, případně s pozemky tvořícími s nimi jednotný funkční celek a s příslušenstvím je použita vlastní databáze a databáze kolegů znalců - nemovitostí na okrese Svitavy a Blansko.
-4-
2. Nález 2. 1 Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům se zahradou a příslušenstvím Pražská 114/40 679 61 Letovice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Letovice Katastrální území: Letovice Počet obyvatel: 6 781 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 77,8603 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 77,86 Kč/m2
2. 2 Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.4.2013 za přítomnosti znalce a objednatele posudku.
2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště Boskovice, LV č. 1587, k.ú. Letovice, vyhotoveno dálkovým přístupem z 3.6. 2013. Kopie výpisu z katastru nemovitostí je součástí přílohy tohoto posudku - př.č. 1. - kopie situační mapy v měř. 1 : 1000 z archivu znalce. Kopie mapy je součástí přílohy tohoto posudku - př. č. 2 Situace širších vztahů - př. č. 3 - Usnesení soudního exekutora ze dne 19.2.2013, příloha č. 4 - stavebně právní dokumentace: na rodinný dům nebyla v archivu Města Letovice nalezena žádná dokumentace. - skutečnosti a výměry, zjištěné na místě. - místní šetření spojené s prohlídkou a měřením nemovitosti provedl podepsaný znalec několikráte, avšak nebylo mu umožněno majitelem domu vstoupit do domu, závěrečná snaha o vstup byla učiněna dne 1.6. 2013. - Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. - Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb. a vyhl. č.364/2010 Sb, č.387/2011 Sb., a 450/2012 Sb. - Pořízená fotodokumentace objektu -2 listy, příloha č. 5
2.4 Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno, vlastnictví: výhradní -5-
Vlastník pozemku:
Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník nemovitostí podle předloženého výpisu z KN na LV 1587 pro okres Blansko, katastrální. území Letovice, obec Letovice : A - Vlastník - oprávněné subjekty Hejl Roman, Pražská 114/40, 679 61 Letovice 830419/3744 B - Vlastnictví pozemku a stavby Pozemky p.č. 1867
zastavěná plocha a nádvoří
výměra - 114 m2
Budovy objekt k bydlení - Letovice, č.p. 529 na parcele č. 2248 B1 - Jiná práva - bez zápisu - viz příloha - č. 1 D - Jiné zápisy - bez zápisu E - Nabývací tituly - viz příloha - č. 1
2.5 Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla k dispozici, byla prohlédnuta archivní složka na městském úřadě v Letovicích, kde nebylo nic nalezeno.
2.6 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci o velikosti od 5 do 15 tisíce obyvatel, uprostřed severní části města Letovice, v souvislé uliční zástavbě obce na ulici Pražská. Ulice Pražská je hlavní tepnou města a prochází městem os severu k jihu - směr Brno - Svitavy. Silnice velmi frekventovaná. Na pozemku se nachází stavba rodinného domu. Pozemek je mírně rovinatý jedná se o pozemek pouze pod domem, všechny okolní pozemky sousedů a nebo obecní, dům bez zahrady. Přístup do domu po zpevněné komunikaci. Pozemek s rodinným domem je oplocen krátkým plotem z ulice, jinak dům sousedí z čelní strany přímo s obecním chodníkem v ulici. Rodinný dům je podle zjištění napojen na přípojku vody a elektro a dešťovou kanalizaci. Objekt je napojen i na rozvody plynu. Podle odhadu byl rodinný dům postaven v roce před 100 lety. Rodinný dům nebyl významě upravován a modernizován, v devadesátých letech minulého století byla plynofikace města a v tento čas byl dům plynofikován, provedeno odkanalizování ulice koncem osmdesátých let v době rekonstrukce ulice Pražská, kdy byl proveden i uliční rozvod vody. Stáří rodinného domu je uvažováno 100 let. Objekt je vzhledem k nedostatečné údržbě ve špatném stavu. Dům je před rekonstrukcí.
Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo možno provést řádné místní šetření co se týče umožnění vstupu do prostor celého domu č.p. 114, je znalecký posudek vyhotoven pouze na základě vnější obhlídky nemovitostí a dostupných podkladů, z nichž je patrno, že se jedná o rodinný dům přízemní, objekt bez podsklepení, bez podkroví, obytná část je soustředěna v I.NP, zastřešení je provedeno sedlovou střechou s azbestocementovou krytino. Stáří rodinného domu je odhadnuto na 100 let. Vodovodní přípojkou ,elektrickou, plynovou a kanalizační přípojkou je dům napojen na veřejné inženýrské sítě. -6-
2.7 Závady váznoucí na nemovitosti Dle části C – Omezení vlastnického práva na LV č. 1587: Nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo smluvní.
2.8 Rekapitulace staveb, jejich příslušenství a pozemků a) Ocenění v cenou administrativní a1) Rodinný dům č.p. 114 v Letovicích b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Rodinný dům č.p. 114 v Letovicích
3. Znalecký posudek 3.1 Ocenění administrativní cenou Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
3.1.1. Hlavní stavby - rodinný dům č.p. 114 Popis Popis celého domu: Vzhledem k tomu, že přes několik návštěv se nebylo možné se do domu dostat, je popis vnitřní dispozice proveden informativně. Jedná se o rodinný dům obdélníkového půdorysu, o půdorysných rozměrech 11,588 x 6,052 m. Střecha sedlová. Rodinný dům není podsklepen, v přízemí je jedna samostatná bytová jednotka, v patře půdní prostor. Z jižní strany dům přiléhá k rodinnému domu souseda. Vnitřní dispoziční členění V přízemním nadzemním podlaží je bytová jednotka se vstupním zádveřím, chodbou, třemi pokoji a sociálním zázemím. Byt v přízemí obsahuje obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, ložnici, WC, koupelnu a chodbu. Podle odhadu byl rodinný dům postaven v roce před 100 lety. Rodinný dům nebyl významně upravován a modernizován, v devadesátých letech minulého století byla plynofikace města a v tento čas byl dům zplynofikován, provedeno odkanalizování ulice koncem osmdesátých let minulého století v době rekonstrukce ulice Pražská, kdy byl proveden i uliční rozvod vody. Stáří rodinného domu je uvažováno 100 let. Objekt je vzhledem k nedostatečné údržbě ve špatném stavu. Dům je před rekonstrukcí.
-7-
Popis jednotlivých konstrukcí domu jako celku: Základy: betonové pasy, částečně izolované Nosná konstrukce: zděná v tl. od 45 cm do 60 cm Izolace: izolace proti zemní vlhkosti vodorovná chybí - jsou viditelné mapy na fasádě Vnější povrchy: Obvodových stěn zděných omítka štuková s nátěrem Podezdívka: obklad - kabřinec Střecha : sedlová Střešní krytina: azbestocementové šablony Oplechování: parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu bez nátěrem Bleskosvod: není nainstalován Napojení na inženýrské sítě: přípojka elektro - zemním kabelem, přípojka plynu ocel. potrubí, vodovodní přípojka plastová, kanalizace do sběrače. Popis vybavení podlaží: Vnitřní úprava zdiva: omítka vápenná hladká Stropy: s rovným podhledem nespalné s rovným podhledem Schodiště: dřevěné Podlahy a dlažby: betonová mazanina s PVC a dlažbou, kryty - koberce Dveře: dřevěné hladké, částečně prosklené El. instalace: 220/380 V, motorová zásuvka čtyřkolíková Vytápění: vafky Rozvod vody: studené a teplé Sanitární zařízení: koupelna - vana, umyvadlo, WC splachovací Kanalizace: z koupelny, WC Zdroj teplé vody: el. bojler Technické údaje pro zatřídění domu a výpočet obestavěného prostoru, stáří objektu: Zastavěná plocha: 69,82 m2 Světlá výška světlá výška prvého nadzemního podlaží - 2,60 m, tl. stropů uvažována dle cenového předpisu 30cm, tl. podlahy též dle cenového předpisu 10 cm. Výška zastřešenív hřebeni 3,16 m bez půdní nadezdívky. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 100 let 3 459,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 11,588*6,025 zastřešení: 11,588*6,025 Název podlaží přízemí: zastřešení:
= =
Zastavěná plocha 69,82 m2 69,82 m2
Obestavěný prostor přízemí: (11,588*6,025)*(2,60+0,1+0,3) zastřešení: (11,588*6,025)*(3,16/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: -8-
69,82 m2 69,82 m2
Konstrukční výška 2,60 m 3,16 m
= = =
209,45 m3 110,31 m3 319,76 m3
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
69,82 m2 139,64 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení - Vzhledem k tomu, že nebylo možné si prohlédnout interiér domu, je uvažováno se standardním vybavením v domě. 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - Pozemek pouze pod stavbou 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Dům není v dobrém stavu, jen venkovní obhlídka ukázala značné praskliny ve štítových stěnách, dům se zdá být neobývaný. Pro lepší kvalitu života v domě nutná rozsáhlá rekonstrukce. Koeficient pro stáří 100 let: 0,60
č. I
Vi typ A
III III III II V
0,00 0,00 0,03 0,01 0,08
II III
-0,04 0,00
I II II
0,00 -0,03 0,00
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,60 = 0,406
i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost -9-
zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazně negativní změny trvalého charakteru - Dům je umístěn na ulici Pražská v její těsné blízkosti s velmi hustou intenzitou dopravy. 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - U domu není zahrádka. Pozemek za domem je ve vlastnictví obce, ale jedná se o stráň bez možnosti využití pro rekreaci.
III
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,10
I
-0,10
12
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 0,870
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Dům omezen na I svých vlastnických právech - zástavní právo smluvní a nařízení exekuce.
Ti -0,05 0,00 -0,01
3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,940
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,406 * 0,870 * 0,940 = 0,332 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 459,- Kč/m3 * 0,332 = 1 148,39 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 148,39 Kč/m3 * 319,76 m3 = 367 209,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
367 209,19 Kč
3.1.2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - LV 1587 Popis jsou evidovány v KN podle přiložených výpisů z LV č. 1587: Pozemky p.č. 1867 zastavěná plocha a nádvoří
výměra - 114m2
Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: - 10 -
2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Objekt v dosahu veškerých inženýrských sítí, je napojen na plynovodní přípojku. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1980 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 77,86 1,00 2,1460 1,1980 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří - objekt k bydlení Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1867
Výměra [m2] 114,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
220,19
Jedn. cena [Kč/m2] 220,19
Cena [Kč] 25 101,66
25 101,66
Pozemky - LV 1587 - zjištěná cena
=
25 101,66 Kč
3.1.3 - Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.529/7
367 209,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
367 209,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - LV 1587 2. Ocenění pozemků celkem
25 101,70 Kč 25 101,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
392 310,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
392 310,- Kč
slovy: Třistadevadesátdvatisíctřistadeset Kč
- 11 -
3.2 Ocenění porovnávacím způsobem Stanovení obecné (obvyklé, tržní ceny) - rodinného domu Podle zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování způsob porovnávací, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek : druhu a účelu, variabilitě, vybavenosti, velikosti, využitelnosti, stupni údržby, umístění (lokalita), územní plán a projevy okolí. Jako podklady pro cenové porovnání se používají zejména : a) Tržní ceny nemovitostí : dosahované ceny nemovitostí jsou důležitým podkladem pro cenové porovnání. Údaje o skutečně realizovaných cenách jsou však prakticky nedostupné, navíc mohou být zatíženy řadou zkreslení - prodejem mezi příbuznými, mezi spřízněnými právnickými osobami, spekulativním prodejem, vysokou cenou při oficiální koupi právnické osoby od fyzické a společné dělení zisku apod. b) Realitní inzerce : je jedním z důležitých objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obecné ceny nemovitostí. Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Je možno ověřit,jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Z toho plyne, že cena (jednotková cena) odhadované nemovitosti nemůže být vyšší než cena (jednotková cena) stejné nemovitosti inzerované k prodeji. Odhad obecné (obvyklé, tržní) ceny Na základě zjištěné administrativní ceny rodinného domu - bývalé zemědělské usedlosti, situovaného v Letovicích – ulice Pražská a na základě dostupných informací o realizovaných prodejích v daném regionu, zejména v okolní lokalitě lze konstatovat, že pro stanovení obecné (obvyklé, tržní) ceny objektu je nutno vycházet z metody porovnání již realizovaných obchodů a ze současné nabídky a poptávky po obdobných nemovitostech, s přihlédnutím na jednotlivá specifika oceňovaného objektu jako celku a v neposlední řadě porovnání těchto jednotlivých specifik se základní charakteristikou ve vztahu k dané lokalitě a okolí a jeho skutečnému stavu a míry jeho dokončení. Pro stanovení obecné ceny rodinného domu, lze vycházet z již dosažených cen obdobných nemovitostí s přihlédnutím k dané lokalitě a typu zástavby, možnosti napojení na infrastrukturu apod. Z těchto poznatků a na základě zjištěných skutečností lze odhadnout obecnou (obvyklou, tržní) cenu rodinného domu. Závěr : Vzhledem k současné nabídce na trhu s rodinnými domy, a na základě porovnání kupní síly, poměru nabídky a poptávky po předmětném typu nemovitosti a posouzením technického stavu nemovitostí s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě a dále na základě zjištění skutečného technického a právního stavu nemovitosti, užitných vlastností objektu , zejména ve vztahu k vazbě na okolí, s přihlédnutím k místním podmínkám, poloze zástavby a na základě posouzení již realizovaných obchodů se srovnatelnými nemovitostmi v blízkém okolí,
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: Cena nemovitostí - rodinného domu: Obvyklá cena nemovitostí daného typu .................................................................................................. 400. 000,- Kč slovy: čtyřistatisíc korun českých
- 12 -
4. Závěrečná analýza ocenění - Rekapitulace 4.1 Ocenění nemovitostí administrativním způsobem – LV 1587 Rodinný dům s pozemkem č. p. 114............................ 392 310,- Kč
4.2 Ocenění porovnávacím způsobem – LV č. 1587 Rodinný dům s pozemkem č.p.114 ....................................... 400 000,- Kč Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Po nemovitostech uvedeného typu t.j. rodinný dům v obci, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka, proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, k jejímu technickému stavu – objekt neudržovaný, předpokládanému podstandardnímu vybavení a po konzultaci s realitními kancelářemi, dospěl ke skutečnosti, že předmětná nemovitost je obtížněji obchodovatelná . Oceňovaná nemovitost RD č.p. 114 v Letovicích s příslušenstvím a pozemky, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: silné stránky
- možnost napojení na běžné inženýrské sítě, včetně veřejné kanalizace
slabé stránky – nutná rekonstrukce rodinného domu – stáří cca 100 let bez větší modernizace a údržby - špatný technický stav s předpokládaným podstandardním vybavením - frekventovaná ulice s automobilovou dopravou, neexistence zahrádky Na základě všech výše uvedených skutečností, provedené analýzy trhu s použitím uvedených metod ocenění a zejména na základě zjištěného skutečného stavebně-technického stavu oceňovaných nemovitostí stanovuji obvyklou cenu
nemovitostí zapsaných na LV č. 1587: ………………………………… 400 000,-- Kč Tato cena je stanovena s ohledem na skutečnost, že se bude dražit celá kompletní nemovitost t.j. rodinný dům č.p. 114 se zastavěnou plochou p.č. 1867 – o výměře 114 m2. Obvyklá cena je ovlivněna především polohou nemovitosti, dostupností do centra větších měst v okolí, možností zaměstnání v místě, napojením inženýrských sítí na objekt, stavebně technickým stavem. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č.26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se nevážou žádná věcná břemena s omezující povinností a nejsou zde vložena ani žádná jiná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti, která by dražbou nezanikla.
- 13 -
5. Přílohy 5.1 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 1587 5.2 Kopie katastrální mapy 5.3 Situace širších vztahů 5.4 Fotodokumentace 5.5 Usnesení soudního exekutora
V Letovicích 25.5.2013 Ing. Jaroslav Chloupek Česká 11 679 61 Letovice
6. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové dne 27.4.2000 pod č.j. Spr. 3091/99, pro základní obor ekonomiky a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro stavby obytné a průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 653/08/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. P 2013 10.
- 14 -
