2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9273-55/2013 o ceně ideálního podílu 1/4 nemovitostí - domu Lukov č.p. 3 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 17, 20, 21, 23/1, 23/2, 23/3, 462 v k.ú. Lukov u Bíliny, obec Lukov, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Účel znaleckého posudku:

odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení (č.j. 7917/12-87 ze dne 26.3.2013)

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 24.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 11 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 6.5.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/4 nemovitostí - domu Lukov č.p. 3 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 17, 20, 21, 23/1, 23/2, 23/3, 462 v k.ú. Lukov u Bíliny, obec Lukov, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 7917/12-87 ze dne 26.3.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit).

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Zemědělská usedlost Lukov 3 417 57 Lukov Ústecký Teplice Lukov Lukov u Bíliny 142

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.4.2013 za přítomnosti paní Jiřiny Fejtkové a znalce (povinná Marie Kváčová se místního šetření nezúčastnila, i když byla řádně obeslána).

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 7817/12-87 ze dne 26.3.2013 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.3.2013 (LV č. 43) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 24.4.2013 - znalecký posudek č. 4543/067/09, který podal na ocenění uvedené nemovitosti znalec František Poživil, bytem Teplická 599, 418 01 Bílina dne27.4.2009, poskytnutý k nahlédnutí paní Fejtkovou - rozhodnutí o dědictví ze dne 25.9.1989 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti

5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Lukov u Bíliny je uvedeno: A - Vlastnické právo: Fejtková Jiřina, č.p. 3, 418 04 Lukov

podíl 1/4 -2-

Kváča Josef, č.p. 3, 418 04 Lukov Kváčová Anna, Sídliště Za Chlumem 767, Teplické Předměstí, 418 01 Bílina Kváčová Klára, č.p. 3, 418 04 Lukov Kváčová Marie, č.p. 3, 418 04 Lukov Sojková Eva, Sídliště Za Chlumem 753, Teplické Předměstí, 418 01 Bílina

podíl 1/12 podíl 1/12 podíl 1/12 podíl 1/4 podíl 1/4

B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 17 874 m2 zastavěná plocha a nádvoří 2 parc.č. 20 500 m zahrada parc.č. 21 54 m2 zahrada 2 parc.č. 23/1 3624 m orná půda parc.č. 23/2 4244 m2 orná půda 2 parc.č. 23/3 1160 m zahrada parc.č. 462 432 m2 ostatní plocha, ostatní komunikace Stavby: Lukov, č.p. 3, způsob využití bydlení, na parcele St. 17 U pozemků i stavby je uvedeno rozsáhlé chráněné území, památkově chráněné území. B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno bytu pro osoby: Kváča Antonín, č.p. 3, 418 04 Lukov, RČ: 310611/036 Kváčová Jana, č.p. 3, 418 04 Lukov, RČ: 575709/2396 Kváča Antonín, č.p. 3, 418 04 Lukov Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské k oceňovanému podílu nemovitostí a totéž k podílu 1/12 nemovitostí (vlastník Kváča Josef) podrobně viz. příloha LV č. 43 D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 43 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod..

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, vstup do nemovitosti mi byl umožněn částečně, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací paní Jiřiny Fejtkové.

7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří bývalá zemědělská usedlost, situovaná na návsi obce Lukov. -3-

Zemědělská usedlost pozůstává z hlavní stavby, rozdělené na obytnou a hospodářskou část, dále bývalého chléva a bývalé stodoly. Všechny stavby jsou situovány v uzavřeném dvoře. Za tímto dvorem je další část nemovitostí - zemědělské pozemky lemované polní cestou. Hlavní stavba je napojena na vodovod a elektroinstalaci, kanalizace je svedena do žumpy. Další příslušenství tvoří částečné oplocení a plotová vrata směrem do návsi. Území je v části dvora mírně svažité směrem na jih, v části zemědělských pozemků mírně svažité směrem na východ. Lukov je malou obcí v CHKO České středohoří, která je vzdálena cca 12 km od většího města Bíliny a cca 30 km od okresního města. V místě není občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi (pouze vodovod a rozvod elektro), spojení je občasné linkovým autobusem. Využití obce je pro bydlení a rekreační.

B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 7917/12-87 ze dne 26.3.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit).

1. Popis objektů a pozemků Dům Lukov č.p. 3 – obytná část Jak bylo uvedeno, jedná se o obytnou část hlavní stavby bývalé zemědělské usedlosti se dvěma nadzemními podlažími, koncovou v řadě. Dům je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou taškovou krytinou, bez klemp. konstrukcí, s fasádou vápennou hladkou, částečně opadanou. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny zděné v tl. 60 a 30 cm, stropy klenbové a polospalné s rovným podhledem, vnitřní úpravy povrchů štukovou nebo vápennou omítkou hladkou, částečně omítky opadané, podlahy částečně bez úpravy, částečně betonové a prkenné, schody dřevěné. Jsou osazena převážně jednoduchá okna (pouze venkovní křídla původně dvojitých rámových), dveře převážně náplňové. Je proveden rozvod světelné elektroinstalace, studené vody a kanalizace. Vytápění je pouze v části lokální na tuhá paliva, je osazena vana, umyvadlo, kombi WC a sporák na tuhá paliva. Dispozice: 1.NP: -4-

Chodba a schodiště, koupelna, WC, neužívané bývalé obytné místnosti. 2.NP: Chodba, obytné místnosti ve dvou částech. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a jsou v něm dva byty, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří cca 115 roků, dům je dlouhodobě neudržovaný, většina konstrukcí dožitá, nové pouze nedávno zřízené WC.

Bývalá stodola Jedná se o bývalou stodolu, samostatně stojící ve dvoře. Objekt je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou taškovou krytinou, bez klemp. konstrukcí, bez fasády. Obvodové stěny zděné v tl. 45 cm, bez omítek, podlaha pouze v části z cihelné dlažby. Jsou osazena pouze provizorní vrata. Stáří a opotřebení: Stáří cca 115 roků, budova dlouhodobě neudržovaná, většina konstrukcí dožitá.

Dům Lukov č.p. 3 - hospodářská část Jak bylo uvedeno, jedná se o hospodářskou část hlavní stavby bývalé zemědělské usedlosti se dvěma nadzemními podlažími, koncovou v řadě. Dům je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou taškovou krytinou, bez klemp. konstrukcí, s fasádou vápennou hladkou, částečně opadanou. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny zděné v tl. 60 a 30 cm, stropy klenbové a s viditelnými trámy, vnitřní úpravy povrchů vápennou omítkou hladkou, částečně omítky opadané, podlahy betonové a prkenné. Jsou osazena jednoduchá okna, částečně chybějící a dřevěné dveře, rovněž částečně chybějící. Je proveden provizorní rozvod světelné elektroinstalace. Stáří a opotřebení: Stáří cca 115 roků, budova dlouhodobě neudržovaná, většina konstrukcí dožitá.

Bývalý chlév Jedná se o bývalý menší chlév, samostatně stojící ve dvoře. Objekt je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou taškovou krytinou, bez klemp. konstrukcí, bez fasády. Obvodové stěny zděné v tl. 45 cm, bez omítek, podlaha betonová. Jsou osazena jednoduchá okna a kovové dveře s dřevěnou výplní. Stáří a opotřebení: Stáří cca 115 roků, budova dlouhodobě neudržovaná, většina konstrukcí dožitá.

-5-

Ostatní stavby: Venkovní úpravy - částečné oplocení a plotová vrata směrem do návsi. Pozemky: Pozemek dvora se stavbami, cípem do návsi a pozemek zastavěný stodolou a kolem stodoly. Tyto pozemky jsou stavební, mírně svažité směrem na jih, možnost napojení pouze na vodovod a rozvod el. energie, přístup ze zpevněné komunikace. Situování v CHKO České středohoří. Ostatní pozemky mírně svažité směrem na východ jsou užívány jako pastvina, jsou bez porostů a situování je rovněž v CHKO České středohoří. Výměra pozemků: Stavební pozemky: parc.č. St. 17 parc.č. 20 parc.č. 21 celkem

874 m2 500 m2 54 m2 1428 m2

zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada

Zemědělské pozemky: parc.č. 23/1 parc.č. 23/2 parc.č. 23/3 parc.č. 462 celkem

3624 m2 4244 m2 1160 m2 432 m2 9460 m2

orná půda orná půda zahrada ostatní plocha, ostatní komunikace

2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. -6-

460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě seznamu směrných cen stavebních pozemků, sestaveného spolupracujícími znalci, členy České společnosti certifikovaných odhadců majetku (stavební pozemky) s úpravou podle názoru znalce. Zemědělské pozemky jsou oceněny jednotkovou cenou, která se v regionu pohybuje v rozmezí cca 5,- až 10,- Kč/m2 podle kvality a polohy pozemků. V tomto případě kvalita průměrná, poloha přilehlá k obci, uvažuji sazbu 10,Kč/m2.

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit.

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby:

Dům Lukov č.p. 3 – obytná část Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ B Zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 12,70*7,10 1.NP 1.NP 12,70*7,10

= =

[m2] 90,17 90,17

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,80 m 90,17 m2 2,60 m 90,17 m2

Název 1.NP 1.NP Obestavěný prostor:

-7-

Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 12,70*7,10*(2,80+2,60) Zastřešení 12,70*7,10*(0,00+3,20/2)

= =

[m3] 486,92 m3 144,27 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 2. Zdivo: P 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: C 7. Vnitřní omítky: S 7. Vnitřní omítky: C 8. Fasádní omítky: S 8. Fasádní omítky: C 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 10. Vnitřní obklady: C 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: P 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: P 16. Vytápění: P 16. Vytápění: C 17. Elektroinstalace: P 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: P 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

-8-

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Část [%] 100 50 50 100 100 100 100 70 30 50 50 100 20 80 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00

Obestavěný prostor 486,92 m3 144,27 m3 631,19 m3

Upravený obj. podíl 3,27 11,15 5,13 8,40 5,20 3,20 0,00 4,34 0,00 1,55 0,00 0,00 0,46 0,00 2,40 3,30 2,39 1,01 0,51 1,01 0,00 1,89 0,60 1,38 0,00 0,00 2,80 0,23 5,10 0,40 0,00 65,72 0,6572

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 631,19 m * 2 367,63 Kč/m3

= =

2 367,63 1 494 424,38 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 115 roků Opotřebení: 85,000 %

-

1 270 260,72 Kč

Dům Lukov č.p. 3 - obytná část - zjištěná cena

=

224 163,66 Kč

1 975,0,6572 0,8500 2,1460

Bývalá stodola Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 18,70*10,00 1.NP

[m2] 187,00

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 187,00 m2 187,00

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 9,00 m 1 683,00 1 683,00

PVP = 1 683,00 / 187,00 = 9,00 m PZP = 187,00 / 1 = 187,00 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Obestavěný prostor Název 18,70*10,00*5,20 Vrchní stavba Zastřešení 18,70*10,00*(0,00+3,80/2)

= =

[m3] 972,40 m3 355,30 m3


Typ

Vrchní stavba

NP -9-

Obestavěný prostor 972,40 m3

Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

355,30 m3 1 327,70 m3

Z

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací P 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy C 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava vnitřních povrchů C 8. Úprava vnějších povrchů C 9. Vnitřní obklady X 10. Schody C 11. Dveře C 12. Vrata P 13. Okna C 14. Povrchy podlah S 14. Povrchy podlah C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace C 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienická vybavení X 24. Výtahy X 25. Ostatní C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 4,90 0,00 4,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 30 70 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

= * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 327,70 m3 * 882,10 Kč/m3

= =

Určení opotřebení odborným odhadem: - 10 -

Upravený obj. podíl 5,66 29,80 0,00 11,20 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,10 0,00 1,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 52,03 0,5203

1 468,1,0750 0,9553 0,6111 0,5203 0,8500 2,1650 882,10 1 171 164,17 Kč

Stáří objektu: 115 roků Opotřebení: 85,000 %

-

995 489,54 Kč

Bývalá stodola - zjištěná cena

=

175 674,63 Kč

Dům Lukov č.p. 3 - hospodářská část Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 6,40*7,10 1.NP Podkroví 6,40*7,10

= =

[m2] 45,44 45,44

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,60 m 45,44 m2 2 2,60 m 45,44 m

Název 1.NP Podkroví Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 6,40*7,10*(2,60+2,60) Zastřešení 6,40*7,10*(0,20+3,20/2)

= =

[m3] 236,29 m3 81,79 m3


Typ


NP Z

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina

Hodnocení standardu S S S S S

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90

- 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90

6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S C C S S S P

1,90 4,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

100 70 30 100 100 100 100 100

0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46

0,00 3,43 0,00 0,00 3,10 1,00 6,80 2,25 90,18 0,9018

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * * *

1 250,1,1200 0,9018 0,8500 2,0930

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 318,08 m3 * 2 246,09 Kč/m3

= =

2 246,09 714 436,31 Kč


-

607 270,86 Kč

Dům Lukov č.p. 3 - hospodářská část - zjištěná cena

=

107 165,45 Kč

Bývalý chlév Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 7,40*5,80 1.NP

=

[m2] 42,92

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 6,60 m 42,92 m2

Název 1.NP

- 12 -

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 7,40*5,80*4,80 Zastřešení 7,40*5,80*(0,00+1,80/2)

[m3] 206,02 m3 38,63 m3

= =


Typ


NP Z

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce C 7. Úprava povrchů C 8. Schodiště X 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


Koeficient 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 0,00 0,00 0,00 3,00 1,10 8,20 0,00 66,60 0,6660

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,6660 0,8500 2,0930

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 244,65 m3 * 1 481,06 Kč/m3

= =

1 481,06 362 341,33 Kč


-

307 990,13 Kč

Bývalý chlév - zjištěná cena

=

54 351,20 Kč

- 13 -

Rekapitulace nákladových cen staveb (bez koeficientu Kp) Dům Lukov č.p. 3 - obytná část Bývalá stodola Dům Lukov č.p. 3 - hospodářská část Bývalý chlév

224 163,70 Kč 175 674,60 Kč 107 165,50 Kč 54 351,20 Kč 561 355,- Kč

Stavby celkem

Pozemky: 1428 m2 á 100,- Kč/m2 9460 m2 á 10,- Kč/m2 Pozemky celkem

= = =

142 800,- Kč 94 600,- Kč 237 400,- Kč

= =

561 355,- Kč 237 400,- Kč

Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

798 755,- Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí

798 760,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce v Lukově a okolí: Prodej dům rodinný 140 m2, Lukov V krásném prostředí Českého středohoří Vám exkluzivně nabízíme prodej domu k trvalému bydlení, nebo k rekreaci.Dům v bezvadném stavu s garáží,sklepem a udržovanou zahradou. Nemovitost dispozičně řešena jako 3+1+2x balkon.Vytápění řešeno krbem a kamny na tuhá paliva. Připojeno na vodovodní síť, odpad septik. V současné době je nemovitost poškozena požárem u krbových kamen, směrem ke komínu, lehce prohořeno do druhého patra, nejlépe k posouzení nezávislým odborníkem-poskytnuta sleva ze základní ceny. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 8455 (Pavel Chaloupka, Seifertova 105/11, 41801 Bílina), aktualizace 26.4.2013, inzerovaná cena 890 tis. Kč, uvedena užitná plocha 140 m2, pozemek 1146 m2. Jednotková cena 6 400,- Kč/m2. - 14 -

Porovnání: RD ve stejné obci, poněkud jiného charakteru (přiměřený rodinný dům bez dalších staveb), v lepším stavu, větší velikosti obytné části, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x0,90x0,90x1,00x1,10=0,76. Redukovaná jednotková cena 4 900,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 220 m2, Měrunice Prodej dvou rodinných domů 5+1 a 2+1 s možností půdní vestavby, na uzavřeném pozemku o CP 1337m2. Oba domy prošly kompletní rekonstrukcí interiéru, mají novou střechu a jsou vytápěny ústředním topením napojené na nový kotel na tuhá paliva a elektrický kotel. K domu náleží dvě garáže a hospodářské objekty, studna a posezení s grilem. Klidné prostředí v Českém středohoří nedaleko města Bíliny. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 309009 (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha), aktualizace 5.5.2013, inzerovaná cena 1,99 mil. Kč, uvedena užitná plocha 220 m2, pozemek 1337 m2. Jednotková cena 9 000,- Kč/m2. Porovnání: RD obdobného charakteru v obci blíže Bílině, v lepším stavu, větší velikosti obytné části, s obdobným stavebním pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x0,90x0,85x0,80x1,10x1,00=0,57. Redukovaná jednotková cena 5 100,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 100 m2, Mrzlice Nabízíme samostatně stojící RD 2+1 a vejmínek 2+0 v klidné části obce Mrzlice spadající pod obec Hrobčice a ležící cca 5 km od města Bílina, kde se nachází kompletní občanská vybavenost. Jedná se o podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s částečně plastovými a částečně dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 795 m2, obytná je cca 70 m2. Dům prošel v posledních letech rekonstrukcí. Druhá budova je nepodsklepená zděná stavba se sedlovou střechou, jedná se o bývalý vejminek 2+0 s možností rekonstrukce půdy na obytnou plochu. ÚT na tuhá paliva. K domu náleží garáž, hospodářská budova, kůlna, zatravněný dvůr a udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 1867 m2. Nemovitost je oplocena. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 8819668 (Bart Reality, s.r.o., Vídeňská 153/119b, 61900 Brno), aktualizace 23.4.2013, inzerovaná cena 829 tis. Kč, uvedena užitná plocha 100 m2, pozemek 1867 m2. Jednotková cena 8 300,- Kč/m2. Porovnání: RD obdobného charakteru v obdobné osadě, v lepším stavu, menší velikosti obytné části, s obdobným stavebním pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x0,90x0,90x0,90x1,00=0,62. Redukovaná jednotková cena 5 100,- Kč/m2.

- 15 -

Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 4 900,- až 5 100,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 5 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – ve všech případech inzerce – rodinný dům poněkud odlišného charakteru, ale přímo v Lukově a 2 obdobné zemědělské usedlosti v lepším stavu v obcích v okolí Bíliny. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 5 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy (bez neuživatelných prostor v 1.NP) cca 108 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 540 tis. Kč s připočtením obyvklé ceny zemědělských pozemků cca 90 tis. Kč, celkem tedy 630 tis. Kč Srovnávací hodnota

=

630 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 630 tis. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízené exekuce, exekučního příkazu k prodeji a bez zástavního práva k oceňovanému podílu nemovitosti. Takto stanovená obvyklá cena je dále snížena o hodnotu věcného břemene na cca 300 tis. Kč. Obvyklé ceny jsou přepočteny na oceňovaný podíl nemovitosti se zaokrouhlením spíše dolů vzhledem k horší prodejnosti podílu než celku – viz dále. Na LV je dále uvedeno věcné břemeno:

Věcné břemeno užívání bytu Na LV je uvedeno věcné břemeno bytu pro osoby: Kváča Antonín, č.p. 3, 418 04 Lukov, RČ: 310611/036 Kváčová Jana, č.p. 3, 418 04 Lukov, RČ: 575709/2396 Kváča Antonín, č.p. 3, 418 04 Lukov. Podrobně bylo toto věcné břemeno specifikováno v rozhodnutí o dědictví z roku 1989, kde je uvedeno: Zřízení věcného břemena Antonínu Kváčovi, Janě Kváčové a Antonínu Kváčovi, doživotní, bezplatné a nezkrácené právo užívání bytu v domě č.p. 3 v Lukově, sestávajícího se z kuchyně a čtyř pokojů, který již v současné době užívají, s právem užívání veškerého příslušenství, v rozsahu, v jakém je v současné době užíváno, s právem volného přístupu ke všem vyhraženým místům a místnostem, s právem volného pohybu a pobytu po dvorku a v zahradě, s právem odebírat elektrický proud a vodu na náklad přejímatele nemovitostí, jakož i s právem přijímati návštěvy příbuzných a přátel, a to v kteroukoliv dobu, v kapitalizované hodnotě u každého 3 000,- Kčs. Podle ustanovení §18 zákona o oceňování se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Toto ocenění se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledku řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího

- 16 -

života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Z citace vyplývá, že se jedná o věcné břemeno pro tři osoby ke stejné součásti nemovitosti. V domě jsou celkem dva byty v 1.NP a ve 2.NP se společným soc. zařízením v 1.NP. Část místností v 1.NP je sice v současné době neobyvatelná, ale vycházím z definice věcného břemene, které se týká bytu, sestávajícího z kuchyně a čtyř pokojů. Jedná se o byt značně podstandardní, se společným příslušenstvím, v místě se obdobné byty nepronajímají, obvyklé nájemné je tedy převzato z nejblíže ležící obce Hrobčice resp. horší lokality města Bílina s příslušnou úpravou. Pak obvyklé nájemné předpokládám ve výši cca 1 500,- Kč/měs. Dále je nutno zohlednit možnost přiměřeného užívání veškerého příslušenství. To je vyjádřeno simulovaným nájmem, odvozeným z obvyklé ceny jednotlivých nemovitostí nebo obvyklým nájmem staveb, uvažovaných jako sklady (podlahová plocha zjištěna jako 80% zastavěné plochy hospodářské části domu Lukov č.p.3, bývalého chléva a bývalé stodoly). Omezení u příslušenství uvažuji vzhledem ke skutečnosti, že v domě Lukov č.p. 3 jsou celkem 2 byty, ve výši 50%. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Ocenění se provede podle § 18 odst. 2, jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z obvyklého, případně simulovaného nájmu z obvyklé ceny: Byt: Výměra: 12 měs. Jednotková cena: 1 500,- Kč/měs. Sjednané nájemné: 12 měs. * 1 500,- Kč/měs. = 18 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 18 000,- Kč/rok * 100 % = 18 000,- Kč Příslušenství: Obvyklé nájemné: skladové prostory: Výměra: 220,00 m2 Jednotková cena: 100,- Kč/m2 Sjednané nájemné: 220,00 m2 * 100,- Kč/m2 = 22 000,- Kč/rok stavební pozemky: Výměra: 1 428,00 m2 Jednotková cena: 100,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 1 428,00 m2 * 100,- Kč/m2 * 4,00 % = 5 712,- Kč/rok zemědělské pozemky: Výměra: 9 460,00 m2 Jednotková cena: 10,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 9 460,00 m2 * 10,- Kč/m2 * 1,00 % = 946,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 28 658,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 28 658,- Kč/rok * 50 % = 14 329,- Kč - 17 -

Roční užitek vyplývající z věcného břemene celkem: 32 329,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 32 329,- Kč * 10 let = 323 290,- Kč Ocenění věcného břemene činí:

323 290,- Kč

=

Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena podílu ¼ nemovitosti bez zohlednění vlivu věcného břemene

150 000,- Kč

slovy: jednostopadesáttisíc Kč

Výsledná obvyklá cena podílu ¼ nemovitosti se zohledněním vlivu věcného břemene

75 000,- Kč

slovy: sedmdesátpěttisíc Kč

V Srbicích 6.5.2013 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9273-55/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 083 13. V Srbicích 6.5.2013 Ing. Zdeněk Garlík - 18 -

2013

Recommend Documents