2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7107-779/2013

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - objektu č.e. 143 - rod. rekr, příslušející k části obce Vsisko, na pozemku p.č. 279, včetně pozemku p.č. 279 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 276 - zahrada, p.č. 277 - zahrada a p.č. 278 - zahrada, vše v k.ú. Vsisko, obec Velký Týnec, okres Olomouc. Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 41331/12-53

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 17.4.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 6 stran příloh. V Přerově, dne 26.4.2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7107-779/2013

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 4.4.2013 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 41331/12-53, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění deálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - objektu č.e. 143 - rod. rekr, příslušející k části obce Vsisko, na pozemku p.č. 279, včetně pozemku p.č. 279 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 276 - zahrada, p.č. 277 - zahrada a p.č. 278 - zahrada, vše v k.ú. Vsisko, obec Velký Týnec, okres Olomouc. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 17.4.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti Kp. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.4.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí jednotlivých prvků oceňovaných nemovitostí, byly z části sděleny povinným pouze telefonicky.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 67, pro k.ú. Vsisko, obec Velký Týnec, okres Olomouc, vyhotovený objednavatelem dne 4.4.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Vsisko, obec Velký Týnec, okres Olomouc, vyhotovená objednavatelem dne 4.4.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Olomouc Velký Týnec Vsisko (786977)

List vlastnictví číslo: 67 Vlastníci: 1. Novotná Helena Vsisko č.ev. 143, 78372 Velký Týnec

Podíl: 1/2

2. Novotný Jaroslav Vsisko č.ev. 143, 78372 Velký Týnec

Podíl: 1/2

5. Celkový popis nemovitosti Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 67, pro k.ú. Vsisko, obec Velký Týnec, okres Olomouc, je oceňovaná nemovitost evidována jako objekt č.e. 143 - rod. rekr. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že se jedná o rozestavěnou novostavbu rodinného domu. Evidenční stav staveb v katastru neodpovídá skutečnostem zjištěným při místním šetření. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o přízemní, částečně podsklepený (nebylo možno přesně fyzicky zaměřit) rodinný dům, v části se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví a v části přízemní s využitým podkrovím pod sedlovou a pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v okrajové části obce Velký Týnec, místní části Vsisko, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Vsisko ev.č. 143, 783 72 Velký Týnec. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 268 - ostatní plocha a přes veřejnou, nezpevněnou komunikaci na pozemku p.č. 273 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Velký Týnec, Zámecká 35, 783 72 Velký Týnec. Zpevněná komunikace se nachází ve vzdálenosti cca 100 m od předmětu ocenění. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro. Dle sdělení povinného, v obci Velký Týnec je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení povinného z roku 2010. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že ke dni ocenění není tento stavebně, provozně a funkčně dokončen. Opotřebení je uvažováno lineární metodou, při stáří 3 roky a celkové životnosti 100 roků. Celkový stavebně - technický stav a údržbu objektu uvažujeme jako průměrnou. Podrobný popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění.

stránka č. 4


Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na přední část rodinného domu, vpravo (pohled z ulice), navazuje přízemní, zděný objekt pod pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - kovová vrata - kovová vrátka - studna - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) objekt - č.e. 143 - rod. rekr 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Olomouc Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) objekt - č.e. 143 - rod. rekr – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 1,183 (Rodinné domy) Podlaží: Název I.NP II.NP + podkroví Součet:

Zastavěná plocha 17,61×7,59+8,64×6,55+6,16×8,00+8,51× 4,00+8,51×4,00+3,50×2,40 = 17,61×7,59+6,16×8,00+8,51×4,00+8,51× 4,00 = =

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 17,61×7,59×6,08+8,64×6,55×2,94+6,16×8,00×3,98+8,5 1×4,00×3,98+8,51×4,00×6,52+3,50×2,40×2,63 = Zastřešení 6,16×8,00×3,02×0,50+8,51×4,00×3,02×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =

316,01 m2 251,02 m2 567,03 m2

1 554,68 m3 125,81 m3 1 680,49 m3

stránka č. 6


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 7,10 % 1. Základy – betonové, kamenné 22,30 % 2. Zdivo – zděné 8,40 % 3. Stropy – dřevěné trámové 5,20 % 4. Střecha – vaznicová sedlová, pultová 5. Krytina – plechová 3,20 % 0,80 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody) 6,20 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 3,10 % 8. Fasádní omítky – vápenné hrubé 0,40 % 9. Vnější obklady 2,30 % 10. Vnitřní obklady – keramické 11. Schody 2,40 % 3,30 % 12. Dveře 5,20 % 13. Okna – plastová zdvojená 14. Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy, textilní krytin, 2,20 % PVC 15. Podlahy ostatních místností – betonové, keramická dlažba 1,10 % 4,40 % 16. Vytápění 4,10 % 17. Elektroinstalace 0,60 % 18. Bleskosvod 3,00 % 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 1,80 % 0,50 % 21. Instalace plynu 2,80 % 22. Kanalizace 0,50 % 23. Vybavení kuchyně 5,10 % 24. Vnitřní vybavení 0,40 % 25. Záchod 26. Ostatní 3,60 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000 = 1,0000

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 × 0,8500 Polohový koeficient K5: × 2,1460 Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,1830 Koeficient prodejnosti Kp: 4 261,87 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 680,49 m × 4 261,87 Kč/m3

=

7 162 029,92 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 2. Zdivo 22,30 % / 1,0000 × (100 – 90) % + 2,230 % 3. Stropy 8,40 % / 1,0000 × (100 – 60) % + 3,360 % 6. Klempířské konstrukce 0,80 % / 1,0000 × (100 – 80) % + 0,160 % stránka č. 7


7. Vnitřní omítky 6,20 % / 1,0000 × (100 – 50) % 8. Fasádní omítky 3,10 % / 1,0000 × (100 – 50) % 9. Vnější obklady 0,40 % / 1,0000 × (100 – 0) % 10. Vnitřní obklady 2,30 % / 1,0000 × (100 – 70) % 11. Schody 2,40 % / 1,0000 × (100 – 70) % 12. Dveře 3,30 % / 1,0000 × (100 – 20) % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 1,0000 × (100 – 30) % 15. Podlahy ostatních místností 1,10 % / 1,0000 × (100 – 30) % 16. Vytápění 4,40 % / 1,0000 × (100 – 30) % 17. Elektroinstalace 4,10 % / 1,0000 × (100 – 60) % 19. Rozvod vody 3,00 % / 1,0000 × (100 – 50) % 20. Zdroj teplé vody 1,80 % / 1,0000 × (100 – 0) % 21. Instalace plynu 0,50 % / 1,0000 × (100 – 30) % 22. Kanalizace 2,80 % / 1,0000 × (100 – 30) % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 1,0000 × (100 – 0) % 24. Vnitřní vybavení 5,10 % / 1,0000 × (100 – 0) % 25. Záchod 0,40 % / 1,0000 × (100 – 0) % 26. Ostatní 3,60 % / 1,0000 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

+

3,100 %

+

1,550 %

+

0,400 %

+

0,690 %

+

0,720 %

+

2,640 %

+

1,540 %

+

0,770 %

+

3,080 %

+

1,640 %

+

1,500 %

+

1,800 %

+

0,350 %

+

1,960 %

+

0,500 %

+

5,100 %

+

0,400 %

+ 3,600 % = 37,090 %

Úprava ceny: 7 162 029,92 Kč × 37,090 % Cena stavby:

– =

2 656 396,90 Kč 4 505 633,02 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 4 505 633,02 Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

135 168,99 Kč 4 370 464,03 Kč

stránka č. 8


Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

objekt - č.e. 143 - rod. rekr – zjištěná cena:

1/2 2 185 232,01 Kč 2 185 232,01 Kč

1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. 1.b.1) objekt - č.e. 143 - rod. rekr – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Obestavěný prostor: 1 680,49 m3 Koeficient vybavení stavby: 1,0000

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 × 2,1460 Koeficient změny cen staveb Ki: 3 602,60 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: 3 Základní cena upravená: 1 680,49 m × 3 602,60 Kč/m3

=

6 054 133,27 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 2. Zdivo 22,30 % / 1,0000 × (100 – 90) % + 2,230 % 3. Stropy 8,40 % / 1,0000 × (100 – 60) % + 3,360 % 6. Klempířské konstrukce 0,80 % / 1,0000 × (100 – 80) % + 0,160 % 7. Vnitřní omítky 6,20 % / 1,0000 × (100 – 50) % + 3,100 % 8. Fasádní omítky 3,10 % / 1,0000 × (100 – 50) % + 1,550 % 9. Vnější obklady 0,40 % / 1,0000 × (100 – 0) % + 0,400 % 10. Vnitřní obklady 2,30 % / 1,0000 × (100 – 70) % + 0,690 % 11. Schody 2,40 % / 1,0000 × (100 – 70) % + 0,720 % stránka č. 9


12. Dveře 3,30 % / 1,0000 × (100 – 20) % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 1,0000 × (100 – 30) % 15. Podlahy ostatních místností 1,10 % / 1,0000 × (100 – 30) % 16. Vytápění 4,40 % / 1,0000 × (100 – 30) % 17. Elektroinstalace 4,10 % / 1,0000 × (100 – 60) % 19. Rozvod vody 3,00 % / 1,0000 × (100 – 50) % 20. Zdroj teplé vody 1,80 % / 1,0000 × (100 – 0) % 21. Instalace plynu 0,50 % / 1,0000 × (100 – 30) % 22. Kanalizace 2,80 % / 1,0000 × (100 – 30) % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 1,0000 × (100 – 0) % 24. Vnitřní vybavení 5,10 % / 1,0000 × (100 – 0) % 25. Záchod 0,40 % / 1,0000 × (100 – 0) % 26. Ostatní 3,60 % / 1,0000 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

+

2,640 %

+

1,540 %

+

0,770 %

+

3,080 %

+

1,640 %

+

1,500 %

+

1,800 %

+

0,350 %

+

1,960 %

+

0,500 %

+

5,100 %

+

0,400 %

+ 3,600 % = 37,090 %

Úprava ceny: 6 054 133,27 Kč × 37,090 % Cena stavby:

– =

2 245 478,03 Kč 3 808 655,24 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 3 808 655,24 Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

114 259,66 Kč 3 694 395,58 Kč


× =

1/2 1 847 197,79 Kč

objekt - č.e. 143 - rod. rekr – zjištěná cena:

1 847 197,79 Kč

stránka č. 10


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 141,42 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (2 638 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 638 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a 279 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 359,0255 335 141,42 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 10 % Přístup po nezpevněné komunikaci – Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název Zahrada Zahrada Zahrada Součet:

Parc. č. 276 277 278

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 968 141,42 143,6102 143,6102 704 141,42 143,6102 285 141,42 1 957 2

1,000 2,146 1,183 Cena [Kč] 120 273,54

1,000 2,146 1,183 0,400 Cena [Kč] 139 014,67 101 101,58 40 928,91 281 045,16

Součet cen všech typů pozemků:

=

401 318,70 Kč


× =

1/2 200 659,35 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

200 659,35 Kč

stránka č. 11


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Velká Bystřice, okres Olomouc Novostavba rodinného přízemního domu 4+1 o podlahové ploše cca 129 m2. V obývací části připraven prostor pro krb, který lze napojit na podlahové vytápění. Po instalaci kuchyňské linky je dům okamžitě obyvatelný. Velmi klidná a tichá lokalita s dobrou dostupností do Olomouce. Nabídková CENA: 3 900 000,- Kč 2) RD Velký Týnec, okres Olomouc Jedná se o patrovou novostavbu z r.2008,nacházející se v klidné lokalitě obce, nedaleko OC Olympie v Olomouci. Celková plocha pozemku 600m2, zastavěná 90m2. V přízemí domu hala s krbem, kuch.kout (vestavěné spotřebiče,digestoř), wc, koupelna, tech.místnost. Z haly franc.okno na terasu s hezkým výhledem. V patře 3 pokoje, koupelna (roh.vana) s wc. Dům je zateplen 20cm polystyrenem a vytápěn kondenzačním kotlem a krbem,s třecha Bramac. Obec Velký Týnec nabízí veškerou občanskou vybavenost (škola,školka,lékař) . Nabídková CENA: 4 000 000,- Kč stránka č. 12


3) RD Holice, okres Olomouc Novostavba s garáží a parkovacím stáním na Borůvkové ulici. Zastavěná plocha a nádvoří 105 m2, zahrada 194 m2. Střecha sedlová - taška zn. Tondach. Voda a kanalizace obecní. Dům má vlastní čističku vody. Topení ÚT - plynové, kotel. zn. Junkers, podlahové vytápění, krb. Plovoucí vinylové podlahy, dlažba. Schodiště z masívu. 2 koupelny a 2 toalety. Kuchyňská linka na míru včetně vestavěných spotřebičů (plynová varná deska, horkovzdušná trouba, lednice s mrazákem, myčka). Ložnice se šatnou a pracovnou. Vstup z prostorného obývacího pokoje na venkovní terasu s grilem a udírnou. Technická místnost, dílna. Nabídková CENA: 3 990 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - možnost napojení na kompletní IS - atraktivní lokalita vhodná k bydlení - občanská vybavenost města na dobré úrovni

stránka č. 13


Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci - objekt není nepojen na kompletní IS - evidenční stav staveb v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnostem zjištěným při místním šetření (nemovitost evidována jako objekt č.e. 143 - rod. rekr, ve skutečnosti se jedno o rozestavenou novostavbu rodinného domu) - ke dní ocenění není objekt stavebně funkčně a provozně dokončen - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům (dokončený), uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek, budoucí stav, po dokončení) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Velká Bystřice, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 3 900 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Kprávního stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 3 554 340,40 Kč Váha (V): 1,0 RD Velký Týnec, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 4 000 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Kprávního stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 3 645 477,33 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 14


RD Holice, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 3 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,02 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Kprávního stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 3 763 121,41 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu × Kprávního stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota (jako celek, budoucí stav, po dokončení):

3 554 340,40 Kč 3 654 313,05 Kč 3 763 121,41 Kč

× =

3 660 000,– Kč 1,00 celek 3 660 000,– Kč

stránka č. 15


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, která je uvažována jako obvyklá hodnota budoucí, po dokončení objektu. Tuto hodnotu je nutné upravit rozestavěností, která je dle výše uvedeného výpočtu 62,91%. V našem konkrétním případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí se dostáváme k hodnotě 2 300 000,- Kč (zaokrouhleno). Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši 920 000,- Kč (zaokrouhleno). REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem (jako celek, budoucí stav, po dokončení) Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

2 185 230,– 200 660,– 2 385 890,– 1 847 200,–

Kč Kč Kč Kč

3 660 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč

stránka č. 16


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

920 000,– Kč Cena slovy: devětsetdvacettisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 26.4.2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 17


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7107-779/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 18


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 19

2013

Recommend Documents