_________________________________________________________________________strana
1
Popis č. 3924/2013 o ceně nemovitostí – rodinný dům č.p. 119 na pozemku parc.č. st. 208 a pozemky parc.č. st. 208, 124/18 a 134/4 včetně součástí a příslušenství; budova a pozemky k datu 12.8.2013 zapsány v katastru nemovitostí pro okres Zlín, obec a katastrální území Neubuz na listu vlastnictví č. 344 pro vlastníka: Hrozová Jana, č.p. 119, 763 15 Neubuz, r.č. 785829
Objednatel posudku:
DRS IMMO a.s., IČ 262 85 011 Příkop 843/4, 602 00 Brno-Zábrdovice
Účel posudku:
Odhad obvyklé ceny pro nedobrovolnou veřejnou dražbu podle § 13 zákona č. 26/2000 Sb.
Zhotovitel posudku:
Ing. Zbyněk DOMANSKÝ soudní znalec v oboru ceny a odhady nemovitostí a odhadce nemovitého majetku, IČ 644 63 389 Anenská 169, Jaroslavice, 760 01 Zlín e-mail:
[email protected] tel.: 577 438 038, 731 402 122
Datum místního šetření:
23.9.2013
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 23.9.2013
Ve Zlíně dne 16.10.2013
_________________________________________________________________________________ © ZP 3924/2013 Ing. Zbyněk Domanský
_________________________________________________________________________strana
2
Při prohlídce byla nemovitost zpřístupněna, avšak z časových důvodů na straně vlastníka prohlídka proběhla ve zkráceném rozsahu. Při ocenění se vychází z dostupných podkladů a informací a z výsledků prohlídky z dostupných prostor.
1.1 Přehled oceňovaných nemovitostí Soubor nemovitostí: 1. Rodinný dům 2. Stavební pozemky včetně součástí a příslušenství
1.2 Všeobecné a místopisné údaje Obec Neubuz leží na silnici III. třídy 2 km severovýchodně od Slušovic a 15 km severovýchodně od Zlína. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 obec má celkem 450 obyvatel a je zde malotřídní škola. Rodinný dům se nachází při hlavní silnici uvnitř zástavby na jihozápadním okraji obce.
1.3 Popis oceňovaného areálu Hlavní stavba: • Rodinný dům – samostatný, přístupný po veřejných zpevněných komunikacích. Vedlejší stavby: • Přístřešek – sousedící s rodinným domem před vjezdem do garáže. • Kůlna s přístřeškem – samostatná stavba v zahradě. • Kůlna – samostatná stavba v zahradě. Pozemky: Pozemky mají svažitý charakter s mírným spádem k severozápadu. o Pozemek parc.č. st. 208 (podle KN zastavěná plocha a nádvoří) tvoří plocha zastavěná rodinným domem. o Pozemky parc.č. 124/18 (podle KN orná půda) a parc.č. 134/4 (podle KN zahrada) tvoří jednotný funkční celek s hlavní stavbou a stavebním pozemkem. Oba pozemky jsou oplocené, v případě pozemku parc.č. 124/18 se jedná o nadstandardní rozšíření plochy zahrady funkčně související s rodinným domem. Součásti a příslušenství: Přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, skleník a trvalé porosty. Omezení vlastnického práva: • Nemovitosti nejsou zatíženy nájemním vztahem. • Nemovitosti nejsou zatíženy omezeními vlastnického práva, které se neodstraní provedením dražby (tj. typu věcných břemen, předkupních práv, neuspořádaného vztahu mezi stavbou a pozemky apod.). _________________________________________________________________________________ © ZP 3924/2013 Ing. Zbyněk Domanský
_________________________________________________________________________strana
• o o o o o
3
Podle aktuálních zápisů v katastru nemovitosti jsou zatíženy: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zahájení exekuce - Hrozová Jana Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní
Specifické tržní charakteristiky: • Poloha v malé obci, ve spádové vzdálenosti od Zlína. • Dům ve stavebně technickém stavu běžné údržby. • Jednogenerační rodinný dům, s garáží. • Zahrada s nadstandardně velkou výměrou.
1.4 Rodinný dům s příslušenstvím 1.4.1
Popis hlavní stavby
Dům s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou, bez možnosti zřízení podkroví. Základní půdorys zastavěné plochy domu je zhruba čtvercový. Hlavní vchod do domu je v úrovni 1.NP z ulice přes přístavbu verandy. Všechna podlaží jsou propojena po vnitřním schodišti. Konstrukce a vybavení: Základy betonové. Svislé nosné konstrukce podle ústního sdělení z železobetonových panelů. Plochá střecha se standardní střešní krytinou. Klempířské konstrukce pozinkované. Vnitřní schodiště betonové. Stropy nespalné, s rovným podhledem. Podlahové krytiny a vnitřní omítky standardní. Fasádní úprava – dodatečné zateplení, omítky, keramické obklady. Dveře dřevěné. Okna dřevěná a plastová. Bleskosvod se nevyskytuje. Dům je zřejmě napojen na všechny základní inženýrské sítě – vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrickou síť. Vnitřní rozvody studené a teplé vody, kanalizace a světelné a třífázové elektroinstalace. Ústřední vytápění z kotle na plyn. Ohřev vody, vybavení kuchyně a soc. zařízení standardní, koupelna je s plastovou vanou. Dispoziční řešení (podle ústního sdělení): 1.PP: schodiště, garáž, prádelna, kotelna, sklad 1.NP: veranda schodiště, kuchyň, obývací pokoj s jídelním koutem, WC, balkón 2.NP: schodiště, 3 pokoje, balkón Historie a stav: Stáří domu asi S = 35 roků. Dodatečné zateplení fasády bylo provedeno před asi 9 roky. Dům je ve stavebně technickém stavu běžné údržby. 1.4.2
Popis součástí a příslušenství
Vedlejší stavby: • Přístřešek – dřevěná stavba. _________________________________________________________________________________ © ZP 3924/2013 Ing. Zbyněk Domanský
_________________________________________________________________________strana
4
• Kůlna s přístřeškem – dřevěná stavba. • Kůlna – drobná dřevěná stavba. Venkovní úpravy: • přípojky inženýrských sítí – vodovodní, kanalizační, plynová a elektrická • zpevněné plochy – betonové a dlážděné • oplocení – ocelové a drátěné • skleník – ocelový se zasklením Trvalé porosty: Ovocné a okrasné stromy a keře.
1.5 Stavební pozemky Pozemek v okrese Zlín v obci s počtem do 1000 obyvatel. parc.č. st. 208
výměra (m2) druh pozemku podle KN 76 zastavěná plocha a nádvoří 76
skutečné využití zastavěná plocha
Pozemky v okrese Zlín v obci s počtem do 1 000 obyvatel. parc.č. 124/18 134/4
výměra (m2) druh pozemku podle KN 1 257 orná půda 714 zahrada 1 971
skutečné využití funkčně související plocha funkčně související plocha
Celková rekapitulace Obvyklá cena bez závad (před korekcí a zaokrouhlením): 1. Rodinný dům vč. součástí a příslušenství 2. Stavební pozemky CO →
Kč Kč Kč
1 509 000,00 183 000,00 1 692 000,00
Porovnáním aktuálních nabídek realitních kanceláří (prodej srovnatelných jednogeneračních rodinných domů s asi 150-200 m2 užitné plochy) v obci Neubuz a blízkém okolí (přičemž uvedené nabídkové ceny v cenové relaci 1400-2100 tis. Kč v závislosti na poloze, stavu a vybavení jsou vyšší nežli ceny reálně obchodovatelné) lze usuzovat na reálnou cenu oceňovaného rodinného domu na úrovni 1 600 000,00 Kč. Po úpravě průměrováním: (1692000+1650000)/2 = 1 671 000,00 Kč
_________________________________________________________________________________ © ZP 3924/2013 Ing. Zbyněk Domanský
_________________________________________________________________________strana
5
Korekce obvyklé ceny po započtení závad: Nemovitosti nejsou zatíženy omezeními vlastnického práva, které se neodstraní provedením dražby. Bude započtena srážka ve výši 10 % za možné komplikace při vyklízení nemovitostí po provedení nedobrovolné dražby. 1671000,00*0,9 = 1 503 900,- Kč
Obvyklá cena nemovitostí (po zaokrouhlení) činí
1 500 000,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc korun českých
Ve Zlíně dne 16.10.2013
Ing. Zbyněk Domanský
_________________________________________________________________________________ © ZP 3924/2013 Ing. Zbyněk Domanský
