ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5252/100/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
rodinný dům čp. 121 Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Křesetice, k.ú. Křesetice Křesetice 121, 285 47 Křesetice 671128/0323, pan Petr Vepřek, Křesetice 121, 285 47 Křesetice, vlastnictví: výhradní 671128/0323, pan Petr Vepřek, Křesetice 121, 285 47 Křesetice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
pan Petr Vepřek Křesetice 121, 285 47 Křesetice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jaroslav Kunta Zbraslavice 390, 285 21 IČ: 463 99 046 telefon: 777 153 667 DIČ: 463 99 046 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
36
790 000 Kč 25.6.2013
stran
Ve Zbraslavicích, dne 21.7.2013
Znalecký úkol
e-mail:
[email protected]
Stav ke dni : Počet příloh: 19
Ing. Jaroslav Kunta NÁLEZ
25.6.2013 Počet vyhotovení: 2
Stanovení ceny obvyklé rodinného domu čp. 121 vč. příslušenství a pozemků p.č. 139 a 140 dle KN a p.č. 564 dle PK v obci a k.ú. Křesetice, býv. okres Kutná Hora. Přehled podkladů výpis z KN, LV č. 519 pro obec a k.ú. Křesetice ze dne 8.4.2013 snímek katastrální mapy skutečnosti zjištěné v rámci místního šetření Místopis Obec Křesetice se nachází při komunikaci místního významu ve vzdálenosti cca 30 km jižně od Kutné Hory. V místě je obchod s potravinami, MŠ, ZŠ do 5 třídy, zdravotní středisko. Nejbližší ZŠ do 9 třídy je v Kutné Hoře, případně v obci Malešov. Oceňovaná nemovitost se nachází při východním okraji zastavěné části obce, okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Přístup je po nezpevněně cestě na pozemku p.č. 141, který nemá LV. Napojeno na veř. rozvody elektro, vody, kanalizace. Pozemek je zčásti svažitý, v jeho přední rovinatější části se nachází rodinný dům a kůlnou užívanou i ke garážování. Po přední rovinatější části je svah a východní část nemovitosti představující pozemek p.č. 564 dle Pk je opět rovinná. Z veřejné komunikace je přístup pouze z přední části. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je částečně podsklepený přízemní zděný rodinný dům bez podkroví vybudovaný okolo roku 1935. V roce 2008 byla nově vybavena kuchyně se sporákem elektro, digestoří, nové PVC, položena nová keramická dlažba v pokoji. Ostatní vybavení - koupelna je z cca 80-tých let. Z důvodu trhlin vznikajících na základě statického narušení zdí jsou postupně opravovány vnitřní omítky. Rodinný dům se skládá: 1.PP sklep(11,1) 1.NP zádveří(1,4), chodba(11,5), WC(1,5), koupelna(4,1), pokoj(17,8), kuchyně(11,7), pokoj(16,5), pokoj(17,1), spíž(3,1) Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku 3+1 vybavenou převážně ve standartu 80-tých let-kromě novější kuchyně- o celkové PP ... 95,8 m2, z toho započitatelná PP ...90,2 m2. Obvodové zdivo v tl. 45 cm, krov sedlový, krytina z eternitových šablon, bez hromosvodu, klempířské konstrukce pozink, fasáda stříkaná, okna špaletová, dveře do ocel.zárubní, podlahy z PVC, ker.dlažby a koberce, topení kamny na tuhá paliva, rozvod teplé vody s ohřevem v el.boileru, v koupelně osazena vana, umyvadlo, el.boiler, v kuchyni sporák elektro s digestoří. Vlivem zemních prací budovaných v souvislosti se stavbou sousedícího vodovodního řadu je stavba staticky narušena - objevují se viditelné trhliny v obvodovém zdivu. Údržba stavba je mírně -2-
podprůměrná, krytina zvětralá, fasáda místy opadaná. Na dvoře, pozemku p.č. 139 je nachází zděná kůlna užívaná jako dílna a garáž. Tato stavba je výrazně staticky narušena, v její dvorní části je výrazná trhlina v obvodovém zdivu ohrožující životnost stavby. Na pozemku p.č. 564 dle PK se nachází zděná samostatná kůlna s navazujícím chlívkem - obě v horším technickém stavu.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Nemovitost je zatížena omezením dispzičních práv vč. zástavních práv. nařízení exekuce, nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti atd - viz LV. Všechny tyto zátěže nebyly v OC zohledňovány. Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům 1.2 kůlna na dvoře 1.3 kůlna horní 1.4 chlívek 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 rodinný dům
OCENĚNÍ
-3-
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 11,1*1,3 1.PP 1.NP 10,95*8,15+3,45*1,0+2,2*6+2,2*4,15
[m2] 14,43 115,02
= =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 14,43 m2 0,00 m 115,02 m2 0,00 m
Název 1.PP 1.NP Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celkový 11,1*1,3*1,7+8,15*13,15*(3,5+2,9*0,5)+3,45*1* = 2,5+2*2,2*2,8
[m3] 575,98 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina
betonové pasy zděné tl. 45 cm hurdiskové krov dřevěný, vázaný osinkocementová -4-
Obestavěný prostor 575,98 m3 575,98 m3
Hodnocení standardu P S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100
6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
pozinkovaný plech vápenné, štukové stříkaná chybí běžné keramické obklady chybí do ocel.zárubní dřevěná špaletová PVC, koberec, keram.dlažba PVC, keram.dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí sporák s digestoří umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Obj. podíl [%] P S S S S S S S S S S S S S S S S C S S C S S S S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S S S S S S S S S S C S S C S S S S C
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30
26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C
3,40
100
0,00
0,00 91,07 0,9107
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 575,98 m * 3 804,17 Kč/m3
= =
3 804,17 2 191 125,84 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 78 roků Opotřebení: 70,000 %
-
1 533 788,09 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
657 337,75 Kč
2 290,0,9107 0,8500 2,1460
1.2 kůlna na dvoře Popis Zděná kůlna na dvoře užívaná jako kůlna a ke garážování. Zdivo tvárnicové v t. 25 cm, střecha plochá s krytinou z pozink.plechu, bez fasády, zastropeno - hurdis, vrata ocelová, okna zdvojená, podlaha z bet. mazaniny, vnitřní omítka vápenná. V obvodovém zdivo je velká trhlina staticky narušující stavbu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,6*6,8-3,7*0,75*0,5 1.NP
=
[m2] 57,09
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 57,09 m2 2,40 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr -6-
Název celkový
Obestavěný prostor 57,09*2,4
=
[m3] 137,02 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy tvárnice v tl. 25 cm hurdis plochá střecha pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenná omítka chybí kovové zdvojená betonová světelná a motorová
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S C S S S S X S S S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Ocenění -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 137,02 m3 137,02 m3
Hodnocení standardu S S S C S S S S X S S S S
Koef. 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 0,00 8,10 1,70 3,05 3,05 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 92,70 0,9270
Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9270 0,8500 2,0930
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 137,02 m3 * 2 061,47 Kč/m3
= =
2 061,47 282 462,62 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 30 roků Opotřebení: 80,000 %
-
225 970,10 Kč
Kůlna na dvoře - zjištěná cena
=
56 492,52 Kč
1.3 kůlna horní Popis Zděná stavba, obvodové zdivo v tl. 25 cm, krov sedlový, krytina etetnit šablony, bez fasády, klempířských konstrukcí, dveře svlakové, podlaha z bet. mazaniny, bez rozvodů. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,8*4 1.NP
=
[m2] 23,20
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 23,20 m2 2,20 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celkový 23,2*3,1
=
[m3] 71,92 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
celkový
NP -8-
Obestavěný prostor 71,92 m3
71,92 m3
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S S C S C X P S S C
betonové pásy betonové tl. 15 - 30 cm zastropeno dřevěný umožňující podkroví eternit chybí vápenná omítka chybí dřevěné svlakové jednoduchá betonová chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S C S C X P S S C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 0,00 3,05 0,00 0,00 1,38 1,10 8,20 0,00 87,83 0,8783
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8783 0,8500 2,0930
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 71,92 m3 * 1 953,17 Kč/m3
= =
1 953,17 140 471,99 Kč
-9-
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 50 roků Opotřebení: 60,000 %
-
84 283,19 Kč
Kůlna horní - zjištěná cena
=
56 188,80 Kč
1.4 chlívek Popis Zděná stavba navazující na horní kůlnu. Zdivo v tl. 30 cm, krov pultový, bez krytiny, bez rozvodů, okna jednoduchá, bez omítek, dveře svlakové, Stáří 60 let. Zvětralá konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,8*3,2 1.NP
[m2] 12,16
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 12,16 m2 3,20 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celkový 12,16*3,2
=
[m3] 38,91 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy
betonové pásy - 10 -
Obestavěný prostor 38,91 m3 38,91 m3
Hodnocení standardu S
Část [%] 100
2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové tl. 15 - 30 cm zastropeno dřevěný neumožňující podkroví chybí chybí chybí
S S S C C C X P S C C
dřevěné svlakové jednoduchá chybí chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S C C C X P S C C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 0,00 0,00 0,00 0,00 1,38 1,10 0,00 0,00 68,48 0,6848
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,6848 0,8500 2,0930
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 38,91 m3 * 1 522,87 Kč/m3
= =
1 522,87 59 254,87 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 60 roků Opotřebení: 85,000 %
-
50 366,64 Kč
Chlívek - zjištěná cena
=
8 888,23 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky - 11 -
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnoty stavebních pozemků v obci se pohybují v relaci cca 350-450,-Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 139 nádvoří zahrada 140 zem.pozemek 564 dle PK Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 403
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 400
238 5 578 6 219
400 30 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 161 200 95 200 167 340 423 740
3. Porovnávací ocenění 3.1 rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
90,20 m2 823,83 m3 221,90 m2 6 219,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí RD Bohdaneč Předmětem porovnání je přízemní zděný částečně podsklepený rodinný dům bez podkroví ve stáří přes 100 let. Původní stavby byla pravděpodobně postupně rozšiřována včetně konstrukce krovu a krytiny. Vybavení odpovídá standartu cca 60-tých let. V cca 70-tých letech byl proveden rozvod topení ÚT s radiátory a kotlem na tuhá paliva. Rodinný dům se skládá: 1.PP uhelna, kotelna, sklep - vše přístupné vlivem terénní vlny z úrovně terénu 1.NP veranda, WC, chodba, komora, koupelna, kuchyně, pokoj, pokoj, pokoj Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku 3+1 vybavenou ve standartu cca 60-tých let. Obvodové zdivo masivní v tl. 85 cm, na části v tl. 30 cm, krov sedlový krytina z keramických dvoudrážkovek, bez hromosvodu, klempířské konstrukce pozink, fasáda vápenná, okna špaletová, dveře do ocel. zárubní, topení ÚT s radiátory a kotlem na tuhá paliva a kamny na tuhá paliva, rozvod studené vody, stropy dřevěné omítané. V koupelně osa zena vana, umyvadlo, rozvod studené vody s ohřevem v brutaru, WC je s nádržkou, v kuchyni sporák kombinovaný(PB) s kamny na tuhá paliva, rozvod studené vody. Kamenné zdivo je místy provlhlé, konstrukce krovu je zachovalá, krytina zčásti zvětralá, do domu nezatéká. Kotel ÚT je pravděpodobně nefunkční. Dům není staticky narušen. 2
Výměra PP 119,85 m , výměra pozemku ... 119,85 m2, 2
Prodáno v 07/2013 za kupní cenu 660 tis.Kč, hodnota za 1 m PP bez pozemků a ost. staveb ... 3,8 tis.Kč. Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je menší PP, lépe vybavena, v horším technickém stavu, s větším pozemkem, v lepší lokalitě.
RD Rašovice RD Rašovice - 12 -
Záznam MOISES č. 18266 Okres: KH Obec: Rašovice Cena: 840000 Datum obchodu: 15.11.2011 Samostatně stojící přízemí nepodsklepený rodinný dům bez vybudovaného obytného podkroví. Dům je starý odhadem 90 roků, je zděný z masivního kamenného zdiva se sedlovou střechou pokrytou taškovou krytinou. Osazena jsou stará dřevěná okna, náplňové dveře. Vytápění domu je lokální v kamnech na tuhá paliva, mimo dům je suchý záchod, v kuchyni je provizorní neobezděná vana. V domě se nachází 1 bytová jednotka s dispozicí 3+1, nebytové prostory dům neobsahuje, jedná se o rodinný dům. Dům je bez viditelných větších statických poruch, zdivo je neizolované a vlhké, vnitřní vybavení domu je bez reálné hodnoty. 2 2 2 Výměra započitatelné PP ... 63 m , výměra pozemků ... 834 m , součástí je též stodola. Hodnota 1 m PP bez pozemků a stodoly ... 7,3 tis.Kč Vyhodnocení: Oceňovaný RD je větší PP, nyní lépe vybaven, v horším technickém stavu, s větším pozemkem, v lepší lokalitě.
RD Březová RD Březová Předmětem ocenění je částečně podsklepený přízemní zděný rodinný dům s částečným podkrovím vybudovaný v cca 40-tých letech. V průběhu 80-tých let byla provedena zásadní rekonstrukce v rozsahu: - nová fasáda ze škrabaného břizolitu - osazena nová okna a dveře - nové rozvody elektro, vody, kanalizace - nově vybudována koupelna, WC, veranda Okolo roku 1990 byla nově vybavena kuchyně. V roce 2010 byla: - položena nová krytina KM Beta vč. rekonstrukce prvků krovu - nové klempířské konstrukce vč. podbití přesahu krovů V roce 2011 byly: - položeny nové povrchy podlah v pokojích z plovoucího laminátu - osazena nová dveřní křídla foliová - nové stropní podhledy z polystyr. desek, zateplena kce stropů - osazena nová vodárna, nový sporák elektro Rodinný dům se skládá 1.PP sklep(9,3) 1.NP veranda(6,7), komora(1,4), předsíň(2,9), WC(2,1), koupelna(9,2), chodba(4,0), pokoj(19,5), kuchyně(9,1), pokoj(16,8), schodiště(5,6) podkroví pokoj(21,8) 2 Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku 3+1 o celkové podl.ploše vč. sklepa ... 108,4 m . Obvodové zdivo v tl. 45 cm, krov sedlový s krytinou KM Beta, bez hromosvodu, klempířské konstrukce pozink, fasáda ze škrabaného břizolitu, okna špaletová, dveře foliové do ocel.zárubní, podlahy v pokojích z plov. laminátu, v podkroví ze dřevotřísky, topení akumulačními kamny a kamna na tuhá paliva, rozvod teplé vody s ohřevem v rl. boileru, v koupelně osazena vana, umyvadlo, WC kombi, v kuchyni osazen sporák elektro a uhelný sporák, schodiště betonové, stropní konstrukce dřevěná trámová omítaná s podhledem z polystyr. pohledových desek. Rodinný dům udržován, zdivo suché, vše v zachovalém stavu. POZN: Podkroví pokoj má spíše letní charakter, - nedostatečné zateplení. Na pozemku je též kůlna - garáž. 2 2 Výměra započitatelné PP ... 104 m , výměra pozemků ... 591 m , prodáno v 06/2012 za k.cenu 1,55 mil.Kč, ... 2 hodnota 1 m PP bez pozemků ... 12,9 tis.Kč Vyhodnocení: Oceňovaná je mírně menší PP, s hůře vybaven, v horším technickém stavu. Je s větším pozemkem, v mírně lepší lokalitě.
- 13 -
Srovnatelné nemovitosti Název: RD Bohdaneč Lokalita Bohdaneč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Velikosti objektu - menší PP; Poloha - lepší poloha; 1,35 7 431 Provedení a vybavení - lépe vybaven; Celkový stav - horší t.stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 119,85 m 1 718 m 660 000 Kč 5 507 Kč/m2 Název: RD Rašovice Lokalita Rašovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,70 K3 Poloha 1,15 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Velikosti objektu - větší PP; Poloha - lepší poloha; Provedení 0,71 9 421 a vybavení - lépe vybaven; Celkový stav - horší tech.stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění pokles cen; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 63,00 m 834 m 840 000 Kč 13 333 Kč/m2 Název: RD Březová
- 14 -
Lokalita Březová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,65 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Velikosti objektu - menší PP; Poloha - lepší poloha; 0,63 9 399 Provedení a vybavení - hůře vybaven; Celkový stav - horší technický stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 104,00 m 591 m 1 550 000 Kč 14 904 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
7 431 Kč/m2 8 750 Kč/m2 9 421 Kč/m2 8 750 Kč/m2 90,20 m2 789 250 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům 1.2 kůlna na dvoře 1.3 kůlna horní 1.4 chlívek
657 338,00 Kč 56 493,00 Kč 56 189,00 Kč 8 888,00 Kč 778 908,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 rodinný dům Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
423 700,00 Kč 789 250,00 Kč Současný stav 789 250 Kč 0 Kč 1 202 647 Kč 423 740 Kč
790 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17
Komentář ke stanovení obvyklé ceny - 15 -
Předmětem ocenění je rodinný dům vybavený ve standartu převážně cca 80 tých let, je reálně ohrožen statickým narušením. Součástí nemovitosti je zděná kůlna s výrazným statickým narušením. Prodejnost odhaduji v relaci cca mírně pod 800 tis.|Kč. tj.v hodnotě za 1 m2 PP bez pozemků a ost. staveb ve výši cca 3,5 tis.Kč. Ve Zbraslavicích 21.7.2013 Ing. Jaroslav Kunta Zbraslavice 390 285 21 Zbraslavice 390 telefon: 777 153 667 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem č. 1062 Krajského soudu v Praze, ze dne 28.3.1988, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5252/100/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5252/100/2013.
- 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro obec a k.ú. Křesetice, LV č. 519 ze dne 8.4.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 21.7.2013 Mapa oblasti přístupová komunikace, pozemek p.č. 141 Fotodokumentace nemovitosti
LV č. 519
- 17 -
počet stran A4 příloze 14 1 1 1 2
strana 1
LV č. 519
- 18 -
strana 2
LV č. 519
- 19 -
strana 3
LV č. 519
- 20 -
strana 4
LV č. 519
- 21 -
strana 5
LV č. 519
- 22 -
strana 6
LV č. 519
- 23 -
strana 7
LV č. 519
- 24 -
strana 8
LV č. 519
- 25 -
strana 9
LV č. 519
- 26 -
strana 10
LV č. 519
- 27 -
strana 11
LV č. 519
- 28 -
strana 12
LV č. 519
- 29 -
strana 13
LV č. 519
- 30 -
strana 15
snímek KN
- 31 -
pozemky KN
pozemek PK
mapa okolí
- 32 -
širší okolí
bližší okolí
pozemek p.č. 141 - přístup
- 33 -
foto
kuchyně
koupelna
WC
pokoj
- 34 -
pokoj
kůlna
kůlna
kůlna - trhliny foto
kůlna horní
pohled přední
- 35 -
pohled spodní uliční
pohled horní
pohled přední uliční
- 36 -