2013

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 0199-08/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Objekt občanské vybavenosti, restaurace a prodejna v Úněšově Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Úněšov, k.ú. Úněšov Úněšov 34, 330 38 Rudolf Eger, Úněšov 73, 33038, vlastnictví: výhradní Rudolf Eger, Úněšov 73, 33038, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Eurodražby cz a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8-Kobylisy

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 DIČ: CZ500902342 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

52

e-mail: [email protected]

stran

V Plasích, dne 15.3.2013

3 380 000 Kč 11.03.2013

Stav ke dni :

Počet příloh: 45

Ing. František Klokočík NÁLEZ

11.03.2013 Počet vyhotovení: 2

Znalecký úkol: Zjištění obvyklé ceny objektu občanské vybavenosti č.p. 34 restaurace a prodejny v Úněšově stojící na pozemku parcelního čísla st. 32/1 v katastrálním území Úněšov, okres Plzeˇ-sever Přehled podkladů: Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 21.02.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 15.03.2013 Místopis Úněšov je samostatnou obcí s dobrým komunikačním spojením se statutárním městem Plzeň a dobrou inženýrskou infrastrukturou : elektro, vodovod, kanalizace, plynovod a telefon. Restaurace s prodejnou stojí v centrální části obce, konkrétně na pozemku parcelního čísla st. 32/1 v katastrálním území Úněšov, obec Úněšov. Přístup k předmětné nemovitosti je přes cizí pozemek parcelního čísla 1528/2 katastrálního území Úněšov, obec Úněšov. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1528/2 Obec Úněšov

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis: Předmětný komerční objekt je postavený ve zděném konstrukčním systému. Je to dvoupodlažní objekt s částečným podsklepením situovaný při křižovatce silnice I. třídy a silnice III. třídy. Vstup do restaurace a prodejny je z nádvoří provedeného z betonové zámkové dlažby BEST. Toto nádvoří ale leží na cizím pozemku. Objekt je určen k podnikání : hostinská činnost a obchod a takto je i užíván. Vlastník plánoval vestavbu podkrovních místností pro budoucí penzion. Podkroví přístavby je rozpracováno ve formě zateplení střešního pláště. Technický stav objektu je vzhledem k provedené rekonstrukci a přístavbě v roce 2000 dobrý. Byla provedena nejenom rekonstrukce a přístavba ale i modernizace objektu. Jednalo se o tyto stavební úpravy : dispoziční změny interiéru, nová střecha, nové podlahy, nové omítky, nové sociální zařízení, nový kotel na tuhá paliva, nová elektroinstalace, nové zařízení kuchyně ap. Objekt je napojený na rozvod elektrické energie, vodovod, plynovod a telefon. Kanalizace je svedena do septiku. Dispoziční řešení : 1. PP - schodiště, sklep 1, sklep 2 - přístup do sklepa je rovněž z upraveného terénu ze zadní strany 1. NP - původní část - vstup pro personál, chodba se schodištěm, kuchyně, sklad 1, 2, 3, dřez - vstup -2-

pro hosty, velký sál, malý sál, WC ženy, WC muži 1. NP - přístavba - vstup, prodejna potravin, sklad, WC se sprchovým boxem - přístup pro zásobování prodejny je rovněž z upraveného terénu ze zadní strany 2. NP - původní část - kancelář, chodba se schodištěm, WC se sprchovým boxem, WC Podkroví - rozestavěné ve formě zateplených krokví střešní konstrukce Objekt je postavený ve zděném konstrukčním systému. Střecha je v kombinaci sedla a valby. Vstupy do restaurace a prodejny jsou překryty přístřeškem. Přístavba má ve střešní rovině vikýře pro plánovanou vestavbu pokojů budoucího penzionu. Střešní krytinou je betonová taška BRAMAC. Na obvodové zdi u podlahy z vnitřní strany prodejny se vyskytují plísně, co je důkazem toho, že obvodová konstrukce nemá dokonalou hydroizolaci a požadovaný tepelný odpor. Stropy jsou dřevěné a keramické. Vnější omítky jsou vápenocementové ukončené nátěrem, vnitřní štukové a novodobé s různou tloušťkou zrna. Podlahy 1. nadzemního podlaží jsou betonové s konečnou úpravou ve formě PVC, koberce anebo keramické dlažby. Podlahy 2. nadzemního podlaží jsou dřevěné a keramické. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou dřevěné plné. Objekt je zásobován vodou z veřejného vodovodu. Teplá užitková voda se připravuje v elektrickém boileru. Splašková kanalizace je svedena do septiku o objemu 20,50 m3 umístěného na pozemku parcelního čísla st. 32/1 v katastrálním území Úněšov. Objekt má nové rozvody elektro. Plyn je ukončen na štítové stěně plynovým uzávěrem., Do objektu není přiveden. Objekt je vytápěn kotlem na tuhá paliva umístěném v 1. podzemním podlaží. Přísun dřeva je z upraveného terénu severovýchodní strany. Kuchyň má své vybavení pro chod restaurace. Jsou to elektrické sporáky, dřezy, lednice a ostatní zařizovací předměty. Podkroví přístavby je rozestavěno. K datu ohledání byly na místě postaveny jakési sklady ze sadrokartonu pro chod prodejny. Na vestavbě podkrovních místností se nepokračuje. Stavební práce jsou zastaveny. Stáří původní části : 2013 - 1930 = 83 roků Stáří přístavby : 2013 - 2000 = 13 roků . Silné stránky Všechny konstrukční prvky dlouhodobé životnosti, až na obvodovou zeď v prodejně. jsou v naprostém pořádku. Možnost dostavby rozestavěného podkroví Slabé stránky Přístup přes cizí pozemek Plíseň na obvodové stěně prodejny RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní -3-

smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Komerční objekt č.p. 34 v Úněšově je zapsán v katastru nemovitostí jako objekt občanské vybavenosti co je v souladu se skutečným stavem. Přístup k nemovitosti je přes cizí pozemek parcelního čísla 1528/2 v katastrálním území Úněšov, kterého vlastníkem je obec Úněšov. Na tomto pozemku není zřízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy pro pozemek p.č. 32/1 k.ú. Úněšov. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Předmětný objekt nepodléhá žádnému výše jmenovanému riziku. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Objekt občanské vybavenosti č.p. 34 včetně pozemku p.č. st. 32/1 v katastrálním území Úněšov je zatížen zástavním právem smluvním a) pohledávky ve výši 3 325 000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše 3 325 000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4-Krč. Ostatní rizika:  Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Prodejna je zatížena nájemní smlouvou.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota stávajícího stavu 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota

OCENĚNÍ

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU

-4-

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,60 m 50,96 m2

Název 1. podzemní podlaží Výčet místností: sklep 1 sklep 2 Užitná plocha celkem: 1. nadzemní podlaží Výčet místností: hospoda-velký sál hospoda-malý sál WC-chodba WC ženy WC muži Kuchyně sklad 1 sklad 2 sklad 3 dřez chodba u kuchyně Vstupní chodba schodiště prodejna sklad prodejny WC a sprchový box Užitná plocha celkem: 2. nadzemní podlaží Výčet místností: kancelář WC a sprchový box WC chodba Užitná plocha celkem: zastřešení zastřešení zastřešení

5,94 m2 18,53 m2

1,00 1,00

5,94 m2 18,53 m2 24,47 m2

276,46 m2 53,17 m2 19,82 m2 1,41 m2 5,34 m2 3,00 m2 13,88 m2 5,44 m2 1,81 m2 4,48 m2 2,78 m2 2,23 m2 8,78 m2 7,50 m2 34,50 m2 29,77 m2 2,13 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

53,17 m2 19,82 m2 1,41 m2 5,34 m2 3,00 m2 13,88 m2 5,44 m2 1,81 m2 4,48 m2 2,78 m2 2,23 m2 8,78 m2 7,50 m2 34,50 m2 29,77 m2 2,13 m2 196,04 m2

78,32 m2 38,42 m2 4,77 m2 1,30 m2 4,15 m2

1,00 1,00 1,00 1,00

3,10 m

2,95 m

38,42 m2 4,77 m2 1,30 m2 4,15 m2 48,64 m2

78,32 m2 62,92 m2 118,42 m2

1,60 m 2,17 m 3,05 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží (9,35*5,45)*(2,60) 1. nadzemní podlaží (8,90*8,80+8,40*7,49+12,40*9,55+8,05*1,05+3, 92*2,13)*(3,10) 2. nadzemní podlaží (8,90*8,80)*(2,95) zastřešení (8,90*8,80)*(1,60) zastřešení (8,40*7,49)*(2,17) zastřešení (12,40*9,55)*(3,05)

-5-

= =

[m3] 132,49 m3 857,02 m3

= = = =

231,04 m3 125,31 m3 136,53 m3 361,18 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Obestavěný prostor 132,49 m3 857,02 m3 231,04 m3 125,31 m3 136,53 m3 361,18 m3 1 843,57 m3

Typ

1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení zastřešení zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Ocenění 276 269 1 843,57 3 925 100,00 7 236 029 83

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

35,00 4 703 419

2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parcelního čísla et. 32/1 v katastrálním území Úněšov, obec Úněšov je pozemkem stavebním. Přístup k pozemku je ze silnice I. třídy Plzeň-Karlovy Vary. Na pozemek vedou tyto inženýrské sítě : přípojka elektro, přípojka vody , přípojka plynu a telefon. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Všeruby KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

731 699 000 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek kompletně zasíťovaný. Průměrná jednotková cena Druh pozemku

Parcela č.

Výměra -6-

956,22

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

860,60

Jednotková cena

860,60 Kč/m2 Celková cena

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

32/1

[ m2 ] 482

[ Kč/m2 ] 850

482

Hodnota pozemků celkem

pozemku [Kč] 409 700 409 700

3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota Obvyklé nájemné restaurací a obchodů s potravinami v Plzeňském kraji má hodnotu 95,00 Kč/m2*měsíc. Do svého výpočtu výnosové hodnoty zadávám hodnotu 90,00 Kč/m2*měsíc. Restauraci provozuje vlastník nemovitosti. Prodejna je v nájmu. Nájemní smlouva mi nebyla předložena. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

1.Provozní prostory 1. podzemní podlaží 2.Provozní prostory 1. nadzemní podlaží-hospod a 3.Provozní prostory 1. nadzemní podlaží-prodejn a 4.Provozní prostory 2. nadzemní podlaží Celkový výnos za rok:

podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 24 758 1 546 18 552

míra kapit. [%] 6,00

130

1 080

11 668

140 011

6,00

66

1 080

5 976

71 712

6,00

49

758

3 072

36 869

6,00

267 144

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 1,00 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 1,00 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok -7-

269 7 236 029 993 267 144 95 % 253 787 6 000 7 236 26 773 10 834 0 50 843

Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

N=Nh-V Cv

Kč/rok % Kč

202 944 6,00 3 382 400

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota stávajícího stavu 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena

4 703 419,00 Kč 409 700,00 Kč 3 382 400,00 Kč Současný stav 0 Kč 3 382 400 Kč 5 113 119 Kč 409 700 Kč

3 380 000 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Cena výnosovou metodou je rovna obvyklé ceně. Obvyklá cena je cenou reálnou. V Plasích 15.3.2013 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0199-08/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/2013.

-8-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 371 ze dne 21.02.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 16.03.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 16.03.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 16.03.2013 Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Informace o parcele p.č. 32/1 k.ú Úněšov

-9-

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 39 1

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -

- 33 -

- 34 -

- 35 -

- 36 -

- 37 -

- 38 -

- 39 -

- 40 -

- 41 -

- 42 -

- 43 -

- 44 -

- 45 -

- 46 -

- 47 -

- 48 -

- 49 -

- 50 -

- 51 -

- 52 -