Znalecký posudek č. 645/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1808/02 v objektu čp. 1808, ulice Černokostelecká, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 2551/9, 10, 11, 12, 14, to vše na LV 15651 a 15650, k.ú. Strašnice, obec Praha.
Objednatel posudku:
Úřad městské části Praha 10 Vršovická 68 10138 Praha 10
Účel posudku: Zjištění hodnoty nemovitosti pro účely prodeje v elektronické dražbě.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7. 8. 2013 posudek vypracoval: Ing. Denisa Pěkná, Ph.D. Lesní 2 370 06 České Budějovice
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Českých Budějovicích, 7. 8. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Určit cenu obvyklou bytové jednotky č. 1808/02 v objektu čp. 1808, ulice Černokostelecká, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 2551/9, 10, 11, 12, 14, to vše na LV 15651 a 15650, k.ú. Strašnice, obec Praha.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7. 8. 2013 za přítomnosti B. Gregoriho a P. Polanky.
3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN LV č. 15651 a LV 15650 snímek z KM a ortofotomapy cenová mapa Prahy
4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Katastrální území:
Praha Strašnice (731943)
List vlastnictví číslo: 15651 Vlastník: Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, 11001 Praha 1 Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68, Vršovice, 10138 Praha 10 List vlastnictví číslo: 15650 Vlastník: Hlavní město Praha Podíl: 4 687/34 139 Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, 11001 Praha 1 Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68, Vršovice, 10138 Praha 10
5. Dokumentace a skutečnost
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná jednotka má dispozici 2 + 1 a nachází se v 2NP zděného bytového domu bez výtahu. Objekt má dobrou dostupnost MHD. V blízkosti se nachází tramvajová zastávka Nové Strašnice a autobusová zastávka Limuzská, nejbližší stanice metra je od nemovitosti vzdálená 1 km. V okolí nalezneme bytové domy, restaurační zařízení, obchodní zařízení, polikliniku, lékárnu, školská zařízení, parky. Stav budovy původní, okna nová plastová. Stav bytové jednotky původní - k rekonstrukci. Bližší popis viz kapitola ocenění.
7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) byt č.1808/02 c) Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 450/2012 Sb. d) Ocenění výnosovou metodou e) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Praha 10
Popisy objektů Pozemky
a) Pozemky 1) Pozemky Pozemky byly oceněny podle platné cenové mapy Prahy. Byt
b) Byt 1) byt č.1808/02 Bytová jednotka je v majetku hlavního města Prahy, nachází se v druhém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Bytová jednotka má dispozici 2 + 1. Stav bytu původní, dveře plné, okna dřevěná, omítky ve slušném stavu, jeden pokoj tapety ve velmi špatném stavu, podlahy v pokoji, kuchyni, předsíni, wc, koupelně s PVC krytinou, druhý pokoj parkety, komora dlažba. Vytápění ústřední. Koupelna vybavena vanou a umyvadlem v podstandardní úrovni s PVC obložením. Kuchyně podstandardní v ucházejícím stavu - sporák, dřez. Technický stav bytové jednotky vyžaduje vzhledem k částečnému neudržování stavební úpravy a opravy včetně modernizace zařizovacích předmětů. K bytu náleží podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 668/34139.
Ocenění Pozemky
a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky – § 27 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] zastavěná plocha a 2551/10 226 3 460,–
Cena [Kč] 781 960,–
–5– Název nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha jiná plocha Součet:
Parc. č.
Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
2551/11
226
3 460,–
781 960,–
2551/12
206
3 460,–
712 760,–
2551/13
271
3 460,–
937 660,–
2551/9
229
3 460,–
792 340,–
2551/14
48
3 460,–
166 080,–
1 206
Pozemky – zjištěná cena:
4 172 760,– 4 172 760,– Kč
Byt
b) Byt b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) byt č.1808/02 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Název kuchyň pokoj 1 pokoj 2 předsíň koupelna wc spíž balkon
Plocha [m2] celková koef. započítaná 9,40 1,00 9,40 20,70 1,00 20,70 22,00 1,00 22,00 9,30 1,00 9,30 2,60 1,00 2,60 1,20 1,00 1,20 1,60 1,00 1,60 1,70 0,17 0,29 68,50 67,09
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 241 664 Indexovaná prům. cena (IPC): 48 954,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Bytová jednotka se odprodává z majetku města. Poptávka tohoto typu nemovitostí je v Praze nižší než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10
–6– trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu
0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Poloha v rámci města příznivá, objekt má dobrou dostupnost MHD. V blízkosti se nachází tramvajová zastávka Nové Strašnice a autobusová zastávka Limuzská, nejbližší stanice metra je od nemovitosti vzdálená 1 km. V okolí nalezneme bytové domy, restaurační zařízení, obchodní zařízení, polikliniku, lékárny, školská zařízení, parky, divadlo. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí I. Špatné –0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 8
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,010
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Konstrukce jednotky je zděná. Příslušenství bytu je úplné (kuchyň, koupelna s vanou, wc), ale v podstandardním stavu a doporučené k rekonstrukci. Na bytovém domě byla provedena výměna oken s vyjímkou oken na oceňované jednotce. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených –0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie –0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené IV. Mírně zvyšující cenu 0,05 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65*
–7–
*
provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,588
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 1,010 × 0,588 = 48 954,– × 0,534 =
0,534 26 141,44 Kč/m2
67,09 × 26 141,44 =
1 753 829,21 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 4 172 760,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 668 / 34 139 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 81 648,66 Kč 81 648,66 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 835 477,87 Kč byt č.1808/02 – zjištěná cena:
1 835 477,87 Kč
c) Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 450/2012 Sb. 2+1 Výměra pronajaté plochy: Roční nájemné:
66,80 m2 66,80 m2 × 0,– Kč/m2
=
Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem: Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 114 000,– Kč – 45 600,– Kč Účel užití stavby: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace: 8 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):
114 000,– Kč 45 600,– Kč 45 600,– Kč
=
68 400,– Kč
/
8,00 % 855 000,– Kč
Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: A – změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez Kp (CN): 1 835 477,87 Kč = Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,40 × | CV – CN | Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu:
1 247 191,15 Kč
d) Ocenění výnosovou metodou Výnosová metoda vyjadřuje jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Nájemné bylo zjištěno na základě průzkumu na trhu nabízených pronájmů a vlastní databáze. Nabídky pronájmů v inzerci se ceny pohybují v rozmezí 9 000 - 11 000,-. Nabídka bytů k pronájmům je široká. Pro výpočet byla vzata technická úroveň bytu. Míra kapitalizace 8%
–8– Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (V): Obytné plochy 2+1 Kč/rok c) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota
66,80
114 000,– 0,0800 1 425 000,–
Kč
e) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací metoda srovnává relevantní nemovitosti jejichž prodej byl realizován na trhu nemovitostí. Pokud byly jako podklad použity nabídkové ceny nemovitostí byla jejeich nabídková cena upravena koeficientem 0,85. Pro metodu byly použity byty téže dispozice v téže lokalitě. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) Knabídky Kpolohy Kvybav. Černokostelecká 2+1 1 990 000,– Kč 0,85 1,00 0,90 24 554,03 Kč Černokostelecká 2+1 2 100 000,– Kč 0,85 1,00 0,80 28 000,– Kč Černokostelecká 2+1 2 200 000,– Kč 0,85 1,00 0,80 29 920,– Kč kde JC = (VC / M) × (Knabídky × Kpolohy × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 62,00 m2 1,0 51,00 m2 1,0 50,00 m2 1,0 24 554,03 Kč 27 491,34 Kč 29 920,– Kč
× =
27 491,34 Kč 66,00 m2 1 814 430,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena jako vážený průměr z cen zjištěných dle výše uvedených metod. V úvahu byly vzaty všechny charakteristiky bytu, které by mohly cenu obvyklou ovlivnit. Přesto je možné, že cena realizovaná v dražbě může být v případě zájmu více subjektů vyšší než cena odhadní. Výnosová hodnota podle vyhlášky Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 247 190,– Kč 1 425 000,– Kč 1 814 430,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 500 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč
V Českých Budějovicích, 7. 8. 2013 Ing. Denisa Pěkná, Ph.D. Lesní 2 370 06 České Budějovice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11. 12. 2002 č.j. 1703/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 645/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.
– 10 –
D. Seznam příloh Katastrální mapa parcely 2551/11
Cenová mapa parcely 2551/11
– 11 –
