ZNALECKÝ POSUDEK č. 193 - 01/2010 o obvyklé ceně pozemků p.č. 891/1 - zahrada a p.č. 891/2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na Katastrálním úřadu pro Plzeňský kraj, k. ú. Skvrňany, obec Plzeň, okres Plzeň - město, LV č. 136
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - město, Soudní exekutor JUDr. Karel Urban sp. zn.: 97EX 6786/07 Cejl 99 602 00 Brno
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekutorského úřadu
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 9. 1. 2010 posudek vypracoval: Ing. Josef Choc Procházkova 250 339 01 Klatovy II
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Klatovech 28. 1. 2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol - stanovit cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora číslo jednací: 97 EX 6786/2007-11 ze dne 28. 6. 2007 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky platné ke dni ocenění. Takto zjištěná cena je porovnána s cenami, které byly dosaženy při prodejích stejných, popřípadě obdobných nemovitostí v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění v dané lokalitě a s cenami, které jsou v nabídkách realitních kanceláří. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky zapsané na LV č. 136 Adresa nemovitosti: 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Skvrňany Počet obyvatel: 165 238 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 1. 2010 za přítomnosti Alexandra Bugoše. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9. 5. 2008 - kopie katastrální mapy ze dne 9. 5. 2008 - usnesení č. j. 97EX 6786/07 - 63 - exekuční příkaz č. j. 97EX 6786/07 - 11 - vyjádření Magistrátu města Plzně, odboru stavebně správního ze dne 3. 8. 2009, k pozemkům p.č. 891/1, p.č. 891/2 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - údaje od realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Pozemek zahrady p.č. 891/1 o výměře 1787 m2 a pozemek p.č. 891/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 24 m2. Podle listu vlastnictví č. 136, k. ú. Skvrňany, obec Plzeň, okres Plzeň - město je vlastnické právo k nemovitostem zapsáno na:
-3Bimbová Květoslava (r.č. 755902/8730) Bugoš Alexandr (r.č. 791003/2097) Bugoš Jaroslav (r.č. 730908/8743)
1/3 1/3 1/3
6. Dokumentace a skutečnost Pro ocenění byly k dispozici podklady uvedené v části A - 4 znaleckého posudku. Na pozemku p.č. 891/1 se nachází kopaná studna a porosty. Porosty ovocných stromů jsou přestárlé, poškozené a v posledních několika letech nebyly zahradnicky ošetřované. Zahrada se svým porostem působí velmi zanedbaným dojmem. Z tohoto důvodu nejsou ovocné dřeviny dále oceňovány, protože vzhledem ke svému stáří a stavu nemají výraznější vliv na cenu celé nemovitosti. Pozemek p.č. 891/2 je zastavěn jednoduchou zahrádkářskou chatou. Pozemky jsou oplocené. Cena venkovních úprav oplocení je zahrnuta do ocenění zahrádkářské chaty, která je oceněna podle § 26 oceňovací vyhlášky.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky jsou umístěny v zahrádkářské kolonii „U Domažlické trati”, která vznikla v období po 2. světové válce. Na jihovýchodní straně sousedí zahrady s přístupovou zpevněnou komunikací a se železniční tratí Plzeň - Domažlice. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Zahrádkářská chata na pozemku st. 891/2 b) Studny b1) Kopaná studna c) Pozemky c1) Pozemky z LV 136
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Zahrádkářská chata na pozemku st. 891/2 - § 26 Zahrádkářská chata je přízemní, s částečným podsklepením, s pultovou střechou a krytinou z vlnitého eternitu. Sklep a sokl nepodsklepené části je vyzděný z plných cihel o tl. 300 mm. Obvodové stěny 1. NP jsou z dřevěné hranolové konstrukce, která je z vnější i vnitřní strany
-4obložena prkny a omítnuta omítkou. Strop nad podsklepenou částí je dřevěný trámový, podlaha je dřevěná palubová a je překrytá dřevotřískovými deskami. Ve sklepu je na podlaze betonová mazanina. Okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné palubkové. Dispozičně chata obsahuje pouze jednu místnost. Vytápění je možné lokální na tuhá paliva. Do chaty není zaveden el. proud, voda ani kanalizace. Obecní vodovod je přiveden na hranici pozemku p.č. 891/1. Chata byla postavena okolo roku 1955, současný stavebně technický stav je zhoršený vlivem chybějící údržby. Chata není v současné době využívána ke svému účelu. Vedle zahrádkářské chaty je postavena dřevěná kůlna (stavba bez pevných základů) o zastavěné ploše 4,8 m2. Kůlna sloužila jako sklad zahradního nářadí a dílna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20):
Chata Plzeň 55 roků 2 857,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 1. NP:
2,6*5,05 4,0*5,05
Název podlaží sklep: 1. NP: Obestavěný prostor: sklep: (2,6*5,05)*(1,80) 1. NP: (4,0*5,05)*(3,17) Obestavěný prostor – celkem:
13,13 m2 20,20 m2
= = Zastavěná plocha 13,13 m2 20,20 m2
Konstrukční výška 1,80 m 3,18 m
23,63 m3 64,03 m3 87,66 m3
= = =
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství 6. Vytápění stavby - Bez vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 55 let: 0,70
č.
Vi
I II
0,02 -0,03
I I
-0,01 -0,06
I I III
-0,10 -0,06 0,00
III III III
0,03 0,00 0,85
-59
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,470 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj hlučnosti nebo prašnosti 2. Přírodní lokalita - les ani vodní plocha není ve vzdálenosti nad 2000 m 3. Poloha v zástavbě - nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí - sousedí se železniční tratí 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchody a služby (lékař) 8. Sportoviště - v místě - přístupné veřejnosti 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
II
-0,05
I I
-0,10 -0,02
III II II III II II III II
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,840 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,470 * 0,840 * 1,000 = 0,395 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 857,- Kč/m3 * 0,395 = 1 128,52 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 128,52 Kč/m3 * 87,66 m3 = 98 926,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 98 926,06 Kč 98 926,06 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1/3 Zahrádkářská chata na pozemku st. 891/2 - zjištěná cena
=
32 975,35 Kč
b) Studny b1) Kopaná studna - § 9 Na pozemku p.č. 891/1 se nachází kopaná studna. Je zakrytá betonovou zákrytovou deskou, na
-6které je osazeno nefunkční ruční čerpadlo. Studna v současnosti neslouží svému účelu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka: ruční čerpadlo:
Kopaná 6,00 m 1 ks 2222
5,00 m * 1 950,- Kč/m 1,00 m * 3 810,- Kč/m 1 ks * 2 054,- Kč/ks
+ + +
9 750,- Kč 3 810,- Kč 2 054,- Kč
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Studna neslouží trvale svému účelu:
= * * * *
15 614,- Kč 1,1000 2,2960 1,1970 0,2000
Plná cena
=
9 440,67 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 100 = 55,000 %
-
5 192,37 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
4 248,30 Kč 1/3
Kopaná studna - zjištěná cena
=
1 416,10 Kč
c) Pozemky c1) Pozemky z LV 136 - § 27 - § 32 Oceňované pozemky jsou situovány v zahrádkářské kolonii „U Domažlické trati”. Jsou přístupné ze zpevněné komunikace, která vede podél železniční tratě Plzeň - Domažlice a končí před oceňovanými pozemky. Větší část plochy pozemku p.č. 891/1 je svažitá severozápadním směrem. Na pozemku p.č. 891/2 je postavena zahrádkářská chata a dřevěná kůlna. Pozemek p.č. 891/1 byl využíván jako zahrada, je osázen ovocnými stromy. Dle vyjádření Magistrátu města Plzně, odboru stavebně správního ze dne 3. 8. 2009, se oceňované pozemky nacházejí v území, které je určeno pro plochy zahrádkářských kolonií a malých zahrad. Mohou zde být umístěny stavby pro individuální rekreaci - zahrádkářské chaty (zastavěná plocha do 25 m2), drobné zahradní stavby, stavby pro zpracování a skladování plodin. V tomto území nelze umístit rodinný či rekreační dům. Z tohoto důvodu nejsou uplatněny přirážky k základní ceně pozemků dle přílohy č. 21 oceňovací vyhlášky. Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše).
-7Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1970 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,8978 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 24,00 800,00
zastavěná plocha a nádvoří 891/2 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
* *
Cena [Kč] 19 200,19 200,0,8978 2,1730 37 457,65
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 800,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 787,00 800,00
zahrada 891/1 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Pozemky z LV 136 - zjištěná cena
Cena [Kč] 1 429 600,1 429 600,* 0,4000 * 0,8978 * 2,1730 1 115 613,75 1 153 071,40 Kč 1/3 =
384 357,13 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Zahrádkářská chata na pozemku st. 891/2 b) Kopaná studna c) Pozemky z LV 136
= = =
32 975,35 Kč 1 416,10 Kč 384 357,13 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
418 748,58 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
418 750,- Kč
Cena nemovitosti zjištěná podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky – cena po zaokrouhlení – spoluvlastnický podíl 1/3 = 418 750,- Kč
-8-
Obvyklá cena: Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvykle se zjišťuje porovnáváním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí nebo současnou nabídkou a poptávkou v daném místě a čase. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné obvyklé ceny i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit.
Porovnání s cenami dosaženými při realizovaných prodejích obdobných nemovitostí a nabídkovými cenami realitních kanceláří ke dni ocenění v dané lokalitě: Podobné typy nemovitostí – zahrádkářská chata s pozemkem zahrady – nebyly v poslední době ve stejné lokalitě obchodovány. V současnosti jsou nabízeny v okolí k prodeji tyto srovnatelné objekty: V Plzni – Skvrňanech je v nabídce realitní kanceláře RKI s.r.o. zahrada o výměře 3755 m2 se zahrádkářskou chatou za cenu 346,- Kč/m2. Na pozemku je vlastní studna. Na pozemku nelze stavět rodinný dům. V nabídkové ceně 346,- Kč/m2 je započítána cena zahrádkářské chaty, studny a venkovních úprav. V lokalitě Plzeň – Slovany je v nabídce realitní kanceláře M&M reality holding a.s. zahrada o výměře 2361 m2 za 246,- Kč/m2. Zahrada se nachází v zátopové oblasti, proto zde není možno postavit trvalou stavbu s pevným základem. Veřejné rozvody el. energie a vodovodu jsou vedeny u hranice pozemku. Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené. Proto je nutno pro porovnávání cen u použitých nabídek provést korekci v rozsahu cca 10 – 15 %. Zahrada se zahrádkářskou chatou v Plzni - Skvrňanech – nabídková cena z inzerce snížená o 10 % cena po korekci 311,- Kč/m2. Zahrada v Plzni - Slovanech – nabídková cena z inzerce snížená o 10 % - cena po korekci 221,- Kč/m2. Porovnávací cena (311 + 221)/2 = 266,- Kč/m2. Po zvážení stavu oceňované nemovitosti, její polohy i všech okolností působících na trh a tržní hodnoty nemovitosti, podle současného stavu realitního trhu obdobných nemovitostí ve stejné lokalitě je porovnávací cena celé nemovitostí odhadnuta na 1811 m2 x 266,- Kč = 481.726,- Kč/m2, cena vlastnického podílu 1/3 = 160.575,- Kč
-9-
Výsledná obvyklá cena: 1. Nemovitosti oceněné podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky LV 136, k.ú. Skvrňany, spoluvlastnický podíl 1/3 = 418.750,- Kč 2. Nemovitosti oceněné porovnávacím způsobem LV 136, k.ú. Skvrňany, spoluvlastnický podíl 1/3
=
160.575,- Kč
Oceňovaná nemovitost se nachází v zahrádkářské kolonii „U Domažlické trati“. Stavebně technický stav zahrádkářské chaty je zhoršený, který vyžaduje celkovou rekonstrukci. Celá zahrada působí neudržovaným a zanedbaným dojmem. Současní majitelé koupili oceňované nemovitosti v roce 2004 za 300.000,- Kč. Rozhodující skutečnost je, že na oceňovaných pozemcích mohou být umístěny pouze stavby pro individuální rekreaci - zahrádkářské chaty (zastavěná plocha do 25 m2), drobné zahradní stavby, stavby pro zpracování a skladování plodin. V tomto území nelze umístit rodinný či rekreační dům. Velmi problematický je také prodej ideální jedné třetiny nemovitosti. S přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po analýze cen zjištěných jednotlivými metodami, po zvážení a vyhodnocení všech zjištěných skutečností odhaduji obvyklou cenu výše uvedené nemovitosti - spoluvlastnického podílu 1/3 na 150.000,- Kč. Výsledná obvyklá cena nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1/3
=
150.000,- Kč
slovy: sto padesát tisíc Kč
Ocenění práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: Práva a závady s nemovitostí spojených nebyly zjištěny.
V Klatovech 28. 1. 2010 Ing. Josef Choc Procházkova 250 339 01 Klatovy II
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23. 10. 1997, č. j. Spr 1776/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 193 - 01/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20101001.
- 10 -
E. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9. 5. 2008 - kopie katastrální mapy ze dne 9. 5. 2008 - vyjádření Magistrátu města Plzně, odboru stavebně správního ze dne 3. 8. 2009, k pozemkům p.č. 891/1, p.č. 891/2 - mapa širších vztahů - mapa polohy oceňovaných pozemků v obci - fotodokumentace