.SPISU:
EX 3554/07
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2944 - 42/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
m .p. 105
k.ú.
Valtice
LV . 419
na pozemku, parc. . 890
okr. eclav obec: Valtice
zastav ná plocha a nádvo í
VLASTNICTVÍ: Antonín Jankovi , St elecká 105, 691 42 Valtice Marie Jankovi ová, St elecká 105, 691 42 Valtice
Hlavní pr elí
Podíl: Podíl:
1/2 1/2
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I :41197518 proti povinnému: Antonín Jankovi , St elecká 105, 691 42 Valtice na základ usnesení ze dne 21.12.2010 OBJEDNATEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík Sadová 15, 695 01 Hodonín
27.4.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
16
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
17.5.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
1
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m .p. 105 v etn p íslušenství LV . 419 pro k.ú. Valtice Související pozemek: .parc.890
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 510m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 28.4.2010. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: 691 42 Valtice 105 Kraj:Jihomoravský, Okres: B eclav, Obec: Valtice, Katastrální území: Valtice, Po et obyvatel: 3 592 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 54,2171 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 108,43 K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 28.4.2010 za p ítomnosti p.Jankovi e. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt B eclav, pro LV . 419 k.ú. Valtice, ze dne 10.3.2010 - informace, sd lené p.Jankovi em - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 28.4.2010.
2
Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 419 k.ú.Valtice Druh vlastnictví: Podílové Vlastnické právo: Antonín Jankovi , St elecká 105, 691 42 Valtice Podíl: 1/2 Marie Jankovi ová, St elecká 105, 691 42 Valtice Podíl: 1/2 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m .p. 105 s p íslušenstvím je situován v b žné uli ní zástavb , podél místní komunikace v obci Valtice, v ulici St elecká. Nemovitost je v bytové zón , asi 1500m od centrální ásti obce. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny, naproti domu je dv r a budova vina ské školy. m je napojen na nadzemní elektrické vedení, kanalizaci a vodovod. Všechny ve ejné inženýrské sít , v etn plynovodu, probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je p ímo od vozovky po zpevn ném nájezdu, navazující na vozovku a ve ejný chodník. Z ulice je vjezd do dvora p es krytý pr jezd, který je samostatným objektem, využívaný jako sklad. Krytý pr jezd a d m na sebe nenavazují ani konstruk ani dispozi . m je p ízemní, podsklepený, st echa je sedlová, s taškovou krytinou. V uli ní zástavb je umíst n jako adový, vnit ní. Uživatelsky je d m rozd len na dv ásti. Jedna ást obsahuje pokoj, kuchyni, p edsí a WC (koupelna není dostav ná a nelze jí využívat, druhá ást dva obytné pokoje, kuchyni, koupelnu a WC. Každá ást domu je užívána samostatn a také samostatn p ístupná ze dvora domu. Obytná ást domu jako celek tedy obsahuje v obou ástech t i obytné pokoje, dv kuchyn a íslušenství. Suterén je samostatn p ístupný z ulice. Obsahuje dv místnosti - p vodn lisovna a vinárna, s masivními k ížovými klenbami, na které navazují dva zemní, klenbové sklepy. V sou asné dob není sklep pln využíván k p vodnímu ú elu a je zde pouze p íležitostný sklad. Prostory sklepa nesouvisí s bytovou ástí domu ani dispozi ani uživatelsky. V dom , v jeho nadzemní ásti, nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému ú elu využívaly. Z popisu vyplývá, že d m je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. K domu náleží vedlejší stavby - krytý pr jezd a sklad, drobné stavby ve dvo e a venkovní úpravy a pozemek parc. . 890. Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í o celkové vým e 510m2, je s trvalými porosty - vinná réva. Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r nebo zahrádka. Stá í domu nebylo objektivn zjišt no. Dle zp sobu výstavby a použitého materiálu se usuzuje na stá í asi 85 let, p emž sklep je pravd podobn ješt starší. D m a sklep byly postaveny tradi ní, zd nou technologií, v dob výstavby obvyklou. Nadzemní ást je postavena z b žného cihelného zdiva, stropy jsou d ev né, s omítaným podhledem. V pr hu užívání byl d m b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti jsou ob ásti domu obydleny a má interiérové konstrukce a vybavení v plném rozsahu. Sou asná údržba domu je spíše na podstandardní úrovni, zejména v pravé ásti, p i pohledu ze dvora, kde chybí prostory k mytí (koupelna). Do levé ásti nebyl znalci umožn n vstup.
3
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m .p.105 - § 26a Rodinný d m .p.105 byl vybudován a uveden do užívání p ed více než 80ti lety. Je p ízemní, podsklepený, se sedlovou st echou. Je umíst n v adové zástavb mimo centrální ást obce. Sestává ze dvou samostatn p ístupných i samostatn užívaných ástí. Suterén je p ístupný z ulice a p vodn sloužil jako lisovna. m má podstandardní vybavení. Základy domu jsou cihelné nebo kamenné bez hydroizolací, st ny jsou vesm s z pálených a nepálených cihel, st ny suterénu jsou ze smíšeného zdiva nebo kamene. Stropy jsou ev né s omítaným podhledem. Podst ešní prostor je využíván jako p da. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou d ev ná, dve e jsou hladké, d ev né. Koupelna je pouze v jedné ásti domu a je vybavená vanou, umývadlem. Splachovací WC je v každé ásti domu. V kuchyni je umývadlo a kuchy ský sporák na tuhá paliva. Podlahy v obytných místnostech jsou vesm s tvo eny prkennou dlážkou. V p edsíni je beton, v kuchyni je lino. Vytáp ní domu je lokální, kamny na tuhá paliva. Celkový technický stav domu je hodnocen jako velmi špatný. V den prohlídky je d m obydlený, údržba je vesm s podstandardní. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 80 rok 3 244,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 15,72×5,30 1.NP: 15,72×8,96+9,17×5,53 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= = Zastav ná plocha 83,32 m2 191,56 m2
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 15,72×5,30×3,36 VRCHNÍ STAVBA: 15,72×8,96×2,85+9,17×5,53×2,80 ZAST EŠENÍ: 15,72×8,96×3,12×0,5+9,17×5,53×2,02×0,5 Obestav ný prostor – celkem:
4
83,32 m2 191,56 m2
Konstruk ní výška 3,36 m 2,55 m
= = = =
279,94 m3 543,41 m3 270,95 m3 1 094,30 m3
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 191,56 m2 ZP = 274,88 m2
ZP : ZP1 = 1,43
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku . 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené I nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, napoj. na ve ej. kanal. nebo IV domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu II RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí V dlouhodobé životnosti)
Vi -0,01 -0,08 0,00 0,01 0,04 -0,08 -0,05 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,40
0,70
Koeficient pro stá í 80 let:
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,70 = 0,224 i=1
Index polohy: Název znaku . 1. Význam obce - bez v tšího významu I 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie II nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 4. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení III 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, pohostinské a II pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní za ízení, p írodní II sportovišt 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické pé e III 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi III pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 10. Nezam stnanost v obci a okolí - odpovídá pr ru v kraji II 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Sklep není pro d m využitelný. I 12
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,960 i=1
5
Pi 0,00 0,02 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - Spoluvlastnictví
. III II I
Ti 0,00 0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,224 × 0,960 × 0,950 = 0,204 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 3 244,- K /m3 × 0,204 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 661,78 K /m3 × 1 094,30 m3 = 724 185,85 K Rodinný d m .p.105 - zjišt ná cena
=
661,78 K /m3
=
724 185,85 K
b) Vedlejší stavby b1) Krytý vjezd - stodola - § 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC:
typ B zd ná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví 1274
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: 7,66×6,88
=
Název podlaží 1. NP:
Zastav ná plocha 52,70 m2
Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: (7,66×6,88)×(3,70) ZAST EŠENÍ: (7,66×6,88)×(3,20×0,5) Obestav ný prostor – celkem:
52,70 m2
Konstruk ní výška 3,70 m
= = =
194,99 m3 84,32 m3 279,31 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové st ny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempí ské konstrukce
Provedení cihelné základy bez izolací zd né tl. 15 - 30 cm ev ný neumož ující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech
6
Hodnocení standardu P S C S S S
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
7. Úprava povrch 8. Schodišt 9. Dve e 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
vápenná, hrubá
P X P C P C
ev né svlakové hlin ná
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové st ny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempí ské konstrukce 7. Úprava povrch 9. Dve e 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Sou et upravených objemových podíl :
Hodnocení standardu P S C S S S P P C P C
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Upravený podíl 3,27 31,80 0,00 7,30 8,10 1,70 2,81 1,38 0,00 3,77 0,00 60,13
obj.
0,6013
Hodnota koeficientu K4 vychází nižší než 0,8, byla omezena na tuto hranici (K4 = 0,8). Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
= × × × ×
1 250,- K /m3 0,8000 1,0000 2,1210 0,9270
Základní cena upravená
=
1 966,17 K /m3
Plná cena:
279,31 m3 × 1 966,17 K /m3
=
549 170,94 K
Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 80 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 10 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 rok Opot ebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 80 : 90 = 88,889 % Maximální opot ebení m že dle p ílohy . 15 init 85 %
-
466 795,30 K
Krytý vjezd - stodola - zjišt ná cena
=
82 375,64 K
c) Pozemky c1) Pozemek náležející k domu .p.105 - § 27 - § 32 Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a ostatní plochy. Zastav ná plocha a navazující ostatní plocha jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 200m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 500m. Pozemek je mírn svažitý od ulice do dvora. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a okrasná zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít , etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné komunikace po zpevn né, po nájezdní ploše p ed domem. 7
Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 510,00
zastav ná plocha a nádvo í 890 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 54,22 32 % 32 % 10 % 10 %
Pozemek náležející k domu .p.105 - zjišt ná cena
Cena [K ] 27 652,20 27 652,20 + 8 848,70 36 500,90 + 3 650,09 40 150,99 × 0,9270 × 2,1730 80 878,99 =
80 878,99 K
Výsledné ceny: a) Rodinný d m .p.105 b) Krytý vjezd - stodola c) Pozemek náležející k domu .p.105
= = =
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
724 185,85 K 82 375,64 K 80 878,99 K 887 440,48 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
8
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: kv ten 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Valtice, n kdejší rodová rezidence Lichtenštejnských knížat, leží p i hranici s Rakouskem a až do roku 1920 byly jeho sou ástí. Jsou jedním ze dvou center Lednicko-valtického areálu, který byl v roce 1996 za azen na seznam sv tového kulturního a p írodního d dictví UNESCO. Dominantou Valtic je barokní zámek s kaplí (využívána k hudebním produkcím) a kostel Nanebevzetí Panny Marie. Obec se pyšní oficiálním titulem „hlavní m sto vína“. Sídlí zde Národní vina ské centrum, které provozuje ve ejnou degusta ní expozici Salon vín R. V okolí se nacházejí dv ve ejn p ístupné stavby Lednicko-valtického areálu: Kolonáda na Reistn a Rendez-vous. Na sever vede ervená turistická trasa do Lednice a modrá k Hrani nímu záme ku. M sto Po et ástí: 2 Katastrální vým ra: 4785 ha Po et obyvatel: 3564 Z toho v produkt. ku: 1616 Pr rný v k: 38 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Zámek i zámecký park jsou pravidelným d jišt m barokních slavností a valtická "kultura na zámku" si získala již mnoho p íznivc z celého sv ta. Sta í vzpomenout Mezinárodní letní školu staré hudby nebo festival Hudba v podzám í.
EHLED POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ: 1.
2.
Prodej rodinného domu 3+1 se zahradou ve Valticích. D m je v adové zástavb s terasou - posezení - výhled na zámek. P ízemí: 3 pokoje, spížka, kuchy , koupelna s WC. Do dvora prosklená veranda, st echa - p vodní krytina - bobrovka. D m je áste podsklepen. Kanalizace je vedena p ed domem. Zahrada vedle domu (možné stavební místo) - ovocné stromy. D m je ur en k rekonstrukci. Typ objektu adový Zastav ná plocha 233 m2 Užitná plocha 233 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 584 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy p ed rekonstrukcí Plocha zahrady 361 m2 Voda Voda - dálkový vodovod Vybavenost Škola, Školka, Zdravotnická za ízení, Pošta, Supermarket Topení Lokální - tuhá paliva Doprava vlak, silnice, autobus Elekt ina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V Zele Stromy. Rodinný d m v zajímavé lokalit obce. Dispozi vstupní chodba, veranda, kuchyn s jídelnou, ložnice, obývací pokoj, velká koupelna, WC, komora. Ve dvo e hospodá ské budovy, garáž, sklep. Vstup do domu je z p ední ásti domu, nebo dvorem. Ve dvo e je zahrádka, ovocné stromy. Zastav ná plocha 200 m2 Užitná plocha 506 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 506 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy p ed rekonstrukcí Plocha dílen 20 m2 Plocha sklepa 20 m2 Umíst ní nemovitosti klidná ást obce Plocha zahrady 200 m2 Komunikace asfaltová Nebytové prostory Garáž, p íst ešek Voda Voda - zdroj pro celý objekt Odpad Kanalizace Topení Lokální - tuhá paliva, Jiné Doprava vlak, silnice, autobus Elekt ina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V.
Stránka 9
3. Rodinný d m nacházející se v okrajové ásti m sta. D m sestává ze vstupního prostoru - chodby s halou (verandou), 3 místností, kuchyn , šatny, komory, WC a koupelny a je áste podsklepený. Dále k domu náleží prádelna, situovaná do dvora. ÚT - tuhá paliva, studna, septik, elektro 220/380 V. Možnost napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Pozemek - zast. plocha a zahrada celkem 847 m².
4. RD 3+1 Valtice okres B eclav.Nabízíme k prodeji adový, p ízemní rodinný d m o velikosti 3+1 se sedlovou st echou v centru m sta.D m je ur en k celkové rekonstrukci.V dom je nová kuchy ská linka, prodává se v etn vybavení, je nutno vybudovat koupelnu.K domu pat í dv r, parkování p ed domem. Plocha zastav ná: 87 m2 Plocha pozemku: 147 m2.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m ve Valticích 2. Rodinný d m ve Valticích 3. Rodinný d m ve Valticích 4. Rodinný d m ve Valticích
954 000 K
1,00
954 000 K 1 025 000 K
1,00
1 025 000 K 1 220 000 K
1,00
1 220 000 K 650 000 K
0,80
520 000 K
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K1 K5 K6 K2 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 0,65 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,80 Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší 0,58 1,00 0,80 1,00 1,00 0,90 0,80 Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší 0,48 1,00 0,85 1,00 1,00 0,80 0,70 Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší 1,20 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Horší Obdobné Obdobné Obdobné Horší Maximální porovnávaná cena: 624 000 K 580 720 K Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: 0,15
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
600 000 K
Stránka 10
596 836 K
618 192 K 590 400 K 580 720 K 624 000 K
B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 105
k.ú.
Valtice
LV . 419
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 105 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 192 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 1094 m3 0 m3
192 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
1094 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
o vým e
510 m2
Vým ra pozemku celkem:
510 m2
parc. . 890
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
192 0 0 0 0
2
m m2 m2 2 m 2 m
(ur eno pom rem ze zastav né plochy)
x x x x x
0,70 1,00 1,00 0,80 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
134 0 0 0 0 134
m2 m2 m2 2 m 2 m m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hustope e 1600 2. Realitní kancelá B eclav 1550 3. Realitní kancelá Poho elice 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy výše nájmu vhodné k ní v Základní ro ní výše plochy nevhodné k plochy podm. 2 /m /rok pronájmu vhodné k pronájmu % Druh využití: pronájmu nájmu 206 976 K bydlení 134 0 1 540 25% 0 skladování 0 0 0% 0K 0 0 provozovna 0 0 0% 0 0K 0 0K garážování 0 0 0 0 0% jiné ú ely 0 0 0 0 0% 0K Užitná plocha celkem: 134 0 0 Celkem: 206 976 K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 134 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 540 /m2/rok z toho na bydlení: 1 078 /m2/rok
Stránka 11
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
negativní
Index 0,80
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,70
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,40 snižující
620
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 80 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 15 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,90
negativní
1,00
bez vlivu
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 20 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 12,4% 80,0% 765 800 K ano - výpo et v nou rentou 600 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
4 595 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
41 174 K
Nájemné z pozemku:
0K 48 619 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
58%
83 328 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 12,4%
279 909 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 35 2. Realitní kancelá B eclav 30 3. Realitní kancelá Poho elice 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 30 2 (K /m /rok):
2
rná výše pronájmu (K /m /rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 2 2,5 2,5
0
nezjišt no
0
0
0
2
0
0
0,00
2,30
0,00
0,00
Stránka 12
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 510 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 510 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 510 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 0,0 30,00 0% 15 300 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0K 0,0 2,30 0% 0K 0,0 0,00 0% 15 300 K 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 30,00 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,90
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,80
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
21,60 VN = Náklady (odhad): 15% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,72
1,00 snižující
/m2/rok 11 016 ,- K /rok 1 652 ,- K /rok 12,4% 75 513 K 355 422 K
355 400 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 105
1094 m3
3500
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
510 m
2
/m3
=
3 829 000 K 80,00% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 200 000 K 60,00% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 150 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 13
922 300 K
765 800 K
80 000 K 76 500 K 922 300 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
724 185,85 K 80 878,99 K 82 375,64 K
Sou et:
887 440,48 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
887 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
806 560 K 80 880 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
440 K
2,595 5,000 449 883 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
449 900 K
ru:
449 900 K 887 440 K 600 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
600 000 K
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
negativní
Hodnocení:
0,70
Hodnocení: i5 =
1,00 0,70
Spoluvlastnictví
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 14
420 000 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 419
k.ú.
m .p. 105
Valtice
obec Valtice
okr. B eclav
etn p íslušenství a pozemku parc. .
890
zastav ná plocha a nádvo í
420 000 K
Obvyklá cena:
Vlastnický podíl povinného: 1/2 Obvyklá cena vlastnického podílu povinného :
210 000 K
slovy: dv st desettisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 17.5.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2944 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 42/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 17.5.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana Stránka 15
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2944-42/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Interiér - pokoj
Snímek . 2:
Kuchy
Snímek . 3:
Kuchy
Stránka 1
