Znalecký posudek Ā. 674/2010 1. 2.
o obvyklé cenď ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona Ā. 151/1997 Sb., o oceěování majetku, o cenď práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou,
nemovitostí – objektu bydlení Ā.pop. 8 a pozemkĪ parc.Ā.St. 20 a parc.Ā. 861/3 vše v katastrálním území ZahoĢany u LitomďĢic, obci KĢešice, okres LitomďĢice podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.3.2010.
Objednatel posudku:
Exekutorský úĢad Brno-mďsto, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Husova 8a 602 00 Brno Spisová znaĀka 030 EX 1872/07
ÚĀel posudku:
podklad pro exekuĀní Ģízení
Ocenďní v cenď obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona Ā. 151/1997 Sb., o oceěování majetku, ve znďní zák. Ā. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky 12.3.2010 zpracovala: Ing. Lucie JaníĀková - znalec Mutďnická 8 628 00 Brno Posudek obsahuje 14 stran textu a 2 pĢílohy. Objednateli se pĢedává ve 2 vyhotoveních. V Brnď, dne 4.4.2010
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
A.
Nález
1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. o obvyklé cenď ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona Ā. 151/1997 Sb., o oceěování majetku, 2. o cenď práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí – objektu bydlení Ā.pop. 8 a pozemkĪ parc.Ā.St. 20 a parc.Ā. 861/3 vše v katastrálním území ZahoĢany u LitomďĢic, obci KĢešice, okres LitomďĢice podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.3.2010. Nemovitosti jsou zapsány na LV Ā. 70 u Katastrálního úĢadu pro Ústecký kraj, KP LitomďĢice.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: KĢešice, místní Āást ZahoĢany Ā.pop. 8 Kraj: Ústecký Okres: LitomďĢice Obec: KĢešice Katastrální území: ZahoĢany u LitomďĢic
3. Prohlídka a zamďĢení nemovitosti Prohlídku a zamďĢení nemovitosti jsem provedla dne 2.3.2010 a opakovanď 12.3.2010 za pĢítomnosti spoluvlastnice nemovitostí paní Pavlíny ĉuricové.
4. Podklady pro vypracování posudku
Usnesení Exekutorského úĢadu Brno-mďsto ze dne 11.2.2010 – spisová znaĀka 030 EX 1872/07 výpis z katastru nemovitostí LV Ā. 70 – vyhotoveno bezúplatnď dálkovým pĢístup pro úĀel: Provedení exekuce, Ā.j. 030 EX 1872/07 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. – pĢíloha Ā. 1 kopie katastrální mapy – internetová databáze – pĢíloha Ā. 2 mapa KĢešice a okolí zveĢejnďná na serveru atlas.cz s vyznaĀením polohy nemovitosti – viz. titul. strana fotodokumentace poĢízená znalcem dne 2.3.2010 a 12.3.2010 – viz. text údaje sdďlené spoluvlastníkem nemovitosti – paní Pavlínou ĉuricovou znalecký posudek vyhotovený ke dni 17.5.2000 v souvislosti s dďdickým Ģízením skuteĀnosti zjištďné prohlídkou na místď samém dne 2.3.2010 a 12.3.2010
5. Vlastnické a evidenĀní údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV Ā. 70 jsou jako spoluvlastníci oceěovaného objektu – stavba – objekt bydlení Ā. pop. 8 a pozemkĪ parc.Ā.st. 20 a parc.Ā. 861/3 vše v katastrálním území ZahoĢany u LitomďĢic a obci KĢešice k datu 25.11.2009 uveden: ĉuricová Pavlína, ZahoĢany 8, 411 48 KĢešice Medunová JiĢina, Vrchlického 270/7, PĢedmďstí, 412 01 LitomďĢice
½ ½
Na oceěovaném majetku neváznou vďcná bĢemena, která by byla zapsána v Āásti „C“ listu vlastnictví, další omezení zapsána v Āásti C listu vlastnictví – omezení vlastnického práva – viz. pĢíloha Ā. 1 ( naĢízení exekuce a exekuĀní pĢíkaz k prodeji nemovitosti) nejsou v obvyklé cenď vyhodnocována.
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
2
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
6. Dokumentace a skuteĀnost Projektová dokumentace na oceěovanou nemovitost nebyla znalci poskytnuta. Údaje potĢebné pro vypracování znaleckého posudku jsem získala mďĢením a prohlídkou na místď samém dne 12.3.2010, z podkladĪ (viz. výše) a na základď sdďlení úĀastníka místního šetĢení. Dle výpisu z KN je pozemek parc.Ā. 861/3 veden v druhu pozemku ostatní plocha se zpĪsobem využití ostatní komunikace. Dle skuteĀného využití se jedná o zahradu o rodinného domu. Ocenďní je provedeno dle skuteĀného zpĪsobu využití, tj. zahrada.
7. Celkový popis nemovitosti PĢedmďtem ocenďní je stavba – objekt bydlení Ā.pop. 8 a pozemkĪ parc.Ā.St. 20 a parc.Ā. 861/3 vĀetnď souĀástí a pĢíslušenství vše v katastrálním území ZahoĢany u LitomďĢic, obci KĢešice, okres LitomďĢice. Vše zapsáno na LV Ā. 70 u Katastrálního pro Ústecký úĢadu kraj, Katastrální pracovištď LitomďĢice. Stavba je v centrální Āásti místní Āásti obce, pĢi zpevnďné komunikaci místního významu. Pozemek zastavďné plochy s rodinným domem je v zahradď na pozemku parc.Ā. 861/3, pozemky jako celek jsou rovinné, oplocené. Na pozemku zahrady jsou vedlejší stavby (kĪlna, sklad), trvalé porosty a venkovní úpravy menšího rozsahu (oplocení, zpevnďné plochy, pĢípojky inž. sítí). Obec KĢešice, místní Āást ZahoĢany je obcí s cca 1 426 obyvateli, ležící pĢi silnici II. tĢ. Ā. 261, LitomďĢice – KĢešice – Roudnice nad Labem – Praha (z Roudnice nad Labem je spojení po dálnici D 8), okraj Prahy je vzdálen cca 55 km jihovýchodnď. Dopravní spojení je zajišĨováno autobusovou dopravou, v obci je vlakové spojení. Obec KĢešice je obcí se základní obĀanskou vybaveností (Mģ, ZŠ pouze 1. stupeě, obecní úĢad, zdravotnické zaĢízení). Z hlediska pracovních pĢíležitostí jsou v obci menší živnostenské provozovny; další pracovní pĢíležitosti jsou v LitomďĢicích, Lovosicích, pĢípadnď v Praze. Okolní zástavbu oceěované nemovitosti tvoĢí obdobné rodinné domy se zahradami, v obci probíhá rekonstrukce pĪvodní zástavby, nová výstavba jen ojedinďle.
8. Obsah posudku
Stanovení ceny obvyklé Stavby – rodinný dĪm Ā.pop. 8 a pozemkĪ parc.Ā.St. 20 – zastavďná plocha a nádvoĢí a parc.Ā. 861/3 – ostatní plocha, ostatní komunikace vĀetnď souĀástí a pĢíslušenství Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
3
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenďní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona Ā.151/1997 Sb., o oceěování majetku a o zmďnď nďkterých zákonĪ (zákon o oceěování majetku): Majetek a služba se oceěují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpĪsob oceěování. Obvyklou cenou se pro úĀely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĢi prodejích stejného, popĢípadď obdobného majetku nebo pĢi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenďní. PĢitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĢádných okolností trhu, osobních pomďrĪ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĢádnými okolnostmi trhu se rozumďjí napĢíklad stav tísnď prodávajícího nebo kupujícího, dĪsledky pĢírodních Āi jiných kalamit. Osobními pomďry se rozumďjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĢikládaná majetku nebo službď vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenďní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stranď. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadď je vypracováno toto ocenďní. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádďno v naší praxi v zásadď tĢemi základními metodami, které jsou používány v rĪzných modifikacích: 1. 2. 3.
metoda nákladová metoda výnosová metoda porovnávací
Vzhledem k úĀelu ocenďní a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu bďžnď obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožěuje nejlépe vystihnout pro daný úĀel ocenďní hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskuteĀnďných prodejĪ nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. NepĢedpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typĪ nemovitostí, že uskuteĀnďné prodeje a vyhodnocované prodeje by mďly být starší než 1 rok. To proto, že se pĢedpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základď vlastního prĪzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajĪ z denního i odborného tisku, vývďsek realitních kanceláĢí, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláĢemi a správci nemovitostí. Závďrem tohoto šetĢení je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti mďsíĀní zprostĢedkovatelskou smlouvu, se zohlednďním souĀasné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
4
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
Obvyklá cena - stavby – rodinný dĪm Ā.pop. 8 a pozemkĪ parc.Ā.St. 20 – zastavďná plocha a nádvoĢí a parc.Ā. 861/3 – ostatní plocha, ostatní komunikace vĀetnď souĀástí a pĢíslušenství Popis objektu
Jedná se o samostatnď stojící rodinný dĪm se sedlovým krovem, který je dvoupodlažní, bez nepodsklepení. Stavba je k datu ocenďní užívána pro rodinné bydlení, pĢíslušenství (kĪlna, sklad) na pozemku zastavďné plochy je pak využíváno pro skladování a jako domácí dílna. Pozemek
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
5
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
parc.Ā. 861/3 vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace je užíván jako zahrada u rodinného domu. PĢístup k nemovitostem je z veĢejné místní úĀelové komunikace na pozemku parc.Ā. 899. Stavba je napojena na pĢípojky: elektro, vody z Ģadu a kanalizaci do Ģadu. Rozvod zemního plynu není proveden, pĢípojka není vybudována. Tvar pozemkĪ je obdélníkový, jsou rovinné. Oceěovaný rodinný dĪm je samostatnď stojící, nosná konstrukce je zdďná ze smíšeného zdiva (cihla, kámen) v tl. 300 – 700 mm, stavba je založena na základových pasech s nefunkĀní hydroizolací. StĢecha je pĢevážnď sklonitá ve tvaru sedlovém, krov je dĢevďný, se stĢešní krytinou z pálené krytiny. KlempíĢské konstrukce, tzn. oplechování stĢechy, žlaby a svody jsou z plechu pozinkovaného. Fasáda je vápenná hladká v Āástí hrubá, obklad soklu proveden není. Stavba je napojena na pĢípojky: vodovodní, elektro, kanalizaĀní. Bleskosvod není proveden. Obvodové stďny jsou zdďné ze smíšeného zdiva – kámen a pálená cihla v to. 300 – 700 mm, stropy jsou dĢevďné trámové s podhledy, vnitĢní úpravy povrchĪ jsou vápenné omítky hladké a ker. obklad v Āásti kuch. linky a koupelnď. Schody je dĢevďné s podstupnicí. Podlahy jsou betonové s plovoucí podlahou, PVC a koberci, v chodbď, vstupu, koupelnď a kuchyni ker. dlažba. Okna jsou dĢevďná dvojitá. VnitĢní dveĢe – hladké plné i prosklené. Elektroinstalace je svďtelná i motorová. Vytápďní je ústĢední s kamny na tuhá paliva. Sanitární vybavení: koupelna – vana, umyvadlo, WC. Vybavení kuchynď: kuchyěská linka, el. sporák, digestoĢ. Podrobnosti viz tabulka konstrukce a vybavení stavby. VýĀet místností jednotlivých podlaží s uvedením podlahových ploch : Podlaží
Název místnosti
Výmďra (m2)
vstup s halou, chodbou a se schodištďm kuchyě pokoj obývací pokoj koupelna pokoj pokoj
18,65
Celkem
12,88 14,91 17,44 7,98 14,19 17,16 103,21
Užitná plocha rodinného domu CELKEM
103,21
1. nadzemní podlaží
2. nadzemní podlaží
StáĢí stavby: KolaudaĀní rozhodnutí nebylo pĢedloženo, dle sdďlení paní ĉurecové a dle pĢedloženého znaleckého posudku pochází pĪvodní rodinný dĪm z poĀátku minulého století. V roce 1974 byla k pĪvodnímu rodinnému pĢistavďna jedna místnost. V letech 2001 až 2002 byla provedena rekonstrukce koupelny a kuchynď, položeny nové nášlapné vrstvy podlah – plovoucí a ker. dlažba. Svým provedením, použitým materiálĪm stavba odpovídá udanému stáĢí a provedené ĀásteĀné rekonstrukci. Ke dni ocenďní Āiní stáĢí odhadem 110 let. Technický stav stavby, opotĢebení: Rodinný dĪm je v relativnď dobrém technickém stavu. Krov stĢechy je napaden dĢevokazným hmyzem, v pĢízemí domu jsou patrny stopy zemní vlhkosti. K datu ocenďní stavba byla užívána k trvalému bydlení, opotĢebení stavby stanovuji vzhledem k výše uvedenému odborným odhadem na 65 % s celkovou životností 160 let. Informativní výpoĀet užitného obestavďného prostoru: Celkový obestavďný prostor
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
m3
662,00
6
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
Konstrukce a vybavení stavby: Konstrukce Popis Základy: Základové pasy s nefunkĀní izolací proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce: Zdďná ze smíšeného zdiva (kámen a cihla) 300 až 700 mm Stropy: dĢevďné trámové Krov, stĢecha: dĢevďný sedlový Krytiny stĢech: Pálená taška KlempíĢské k-ce: žlaby, svody z pozink. plechu Úprava vnitĢních povrchĪ: (mimo hygienická zaĢíz.) vápenná omítka Úprava vnďjších povrchĪ Vápenná omítka, v Āásti hrubá, bez vnďjšího obkladu soklu VnitĢní obklady keramické ker. obklad kolem v Āásti kuchynď a koupelny Vybavení kuchynď el. sporák, kuchyěská linka, dĢez, digestoĢ Schody: DĢevďné s podstupnicí DveĢe: hladké plné a prosklené Vrata: nevyskytují se Okna: dĢevďná dvojitá Povrchy podlah: betonová s plovoucí podlahou, PVC, Āást koberec, ker. dlažba Vytápďní: ÚstĢední s kamny na tuhá paliva Elektroinstalace: svďtelná i motorová Bleskosvod: ne VnitĢní vodovod: z Ģadu VnitĢní kanalizace: do Ģadu VnitĢní plynovod: není proveden OhĢev vody: El. bojler VnitĢní hygienická Koupelna: vana, umyvadlo, WC vybavení: Ostatní: nevyskytuje se PĢíslušenství: Stavba kĪlny a skladu: Jedná se o samostatnď stojící stavbu na Āásti pozemku parc.Ā. 861/3. Jedná se o pĢízemní objekt s jednoduchou dĢevďnou konstrukcí s vloženými plechy, objekt je s pultovou stĢechou krytou z vlnitého eternitu, podlaha je se škvárovým podsypem, je zde provizorní rozvod elektro. Stavba byla postavena v roce 1997 svépomocí z použitého materiálu. K datu ocenďní slouží jako dĢevník a uhelna. Venkovní úpravy: PĢípojky vody, kanalizace, oplocení, zpevnďné plochy Údaje o vlivech na obvyklou cenu Vďcná bĢemena se k oceěovanému majetku nevážou V blízkosti oceěovaného majetku se stavby, které ovlivěují životní prostĢedí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. K dnný ý vvlliivv na cenu obvyklou mají tyto faktory: Kllaad + poloha vhodná k bydlení + vhodné pĢíslušenství (vedlejší stavba) + dobrá dopravní dostupnost do okresního mďsta i Prahy ZZááppo orrnnýý vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - omezené parkovací možnosti, rd nemá garáž - zhoršený technický stav v Āásti krovu; nefunkĀní izolace základĪ - pozemek parc.Ā. 861/3 je v evidenci KN veden jako ostatní plocha, ostatní komunikace, ve skuteĀnosti je užíván jako zahrada – nesoulad právního a skuteĀného stavu
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
7
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
SSttaan noovveenníí hho od dn nootty yn n mo ovviitto ossttii m m od doouu ssrroovvnnáávvaaccíí neem meeetto V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskuteĀnďných prodejĪ nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. zdďný rodinný dĪm s ĀásteĀnď provedenou rekonstrukcí, uvedené velikosti – byt: 4+1 o podlahové ploše 103,20 m2, velikosti pozemkĪ 497 m2, vybavení, resp. zjištďného technického stavu, v dané lokalitď, a u srovnatelných nemovitostí poptávka je nižší než nabídka. S pĢihlédnutím k umístďní nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a zpĪsobu využití, jsem názoru, že oceěovaná nemovitost je obchodovatelná. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejĪ srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v souĀasné dobď na realitních serverech: 1. Prodej, dĪm rodinný, 100 m² Cena: 1 260 000 KĀ za nemovitost Adresa: U Labe, KĢešice ID zakázky: N03802 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha zastavďná: 191 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha pozemku: 191 m2 Plocha sklepu: 10 m2 Rok rekonstrukce: 2002 Popis: RD se zahrádkou, dvorkem a nďkolika kĪlnami v klidné Āásti obce KĢešice. Obec KĢešice spadá do oblasti labského úvalu, rozkládá se na pravém bĢehu Labe. Je to spádová obec. Je zde mateĢská i základní škola, zdravotní stĢedisko, obchod i hospoda. Infrastrukturou je dobĢe napojena na blízké LitomďĢice - vlak, autobus. Samotný dĪm stojí nad Ģekou v klidné Āásti obce, stranou od silnice. V pĢízemí nalezneme chodbu, obytnou kuchyni, obývací pokoj, koupelnu a komoru. V patĢe jsou dále 4 místnosti. DĪm prošel rozsáhlou rekonstrukcí po povodni v roce 2002. Jsou zde plastová okna, nová elektĢina, omítky, v pĢízemí jsou sádrokartonové stropy. Podlahy v pĢízemí jsou betonové a je na nich položena dlažba. Kotel je na tuhá paliva, plyn je pĢiveden k domu s možností napojení. Zahrada s dvorem není veliká, ale je zde možnost vytvoĢit hezké posezení v soukromí. 2. Prodej, dĪm rodinný, 150 m² Cena: 1 450 000 KĀ za nemovitost Poznámka k cenď: S provizí RK Adresa: Chodouny ID zakázky: 264372 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavďná: 200 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 680 m2 Popis:
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
8
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
Prodej rodinného domu 4+1 v klidné vesnici Chodouny vzdálené 7 km od mďsta Roudnice nad Labem a 50 km od hl. m. Prahy. PĢi vstupu do tohoto domu vejdeme do slunné kuchynď, v pĢízemí se nachází ještď další dvď místnosti a sociální zaĢízení, které je umístďno na chodbď pod schodištďm. V prvním patĢe najdeme dvď další místnosti a prostornou chodbu, z které se jde na pďkný dĢevďný balkónek. V patĢe se taktéž nachází sociální zaĢízení. Na nádvoĢí jsou dvď stavby Ģešené jako kĪlny, jedna z budov je podsklepena. K domu patĢí také menší chlívy pro užitková zvíĢata. DĪm je ĀásteĀnď kamenný a ĀásteĀnď cihlový, vytápďní na tuhá paliva, bohužel ve vesnici není dosud zaveden plyn. Voda je obecní + studna. Elektrika nová 230V, 380V, rozvody nové plastové. Pozemek + dĪm je vymďĢen na 452m2 + zahrada 228m2. Objekt je v celkem dobrém stavu, i vhodný k rekonstrukci. 3. Prodej, dĪm rodinný, 100 m² Cena: 599 999 KĀ za nemovitost Adresa: Chodouny, Lounky ID: 3029706332 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístďní objektu: Klidná Āást obce Typ domu: PĢízemní Plocha zastavďná: 123 m2 Plocha užitná: 80 m2 Plocha pozemku: 123 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Kanalizace ElektĢina: 380V Komunikace: Asfaltová ZaĢízený: Ne Popis: Rodinný dĪm o velikosti 3+1 stojí na zastavďné ploše s nádvoĢím o velikosti 123m2. V domď je novď pĢedďlaná koupelna s masážním sprchovým koutem. Dále v celém domď nalezneme nové plovoucí podlahy s výjimkou kuchynď, kde nyní máme dlažbu. DĪm leží v Lounkách, což je Āást obce Chodouny. Tato obec leží cca 6km od Roudnice nad Labem v okrese LitomďĢice. Obec nalezneme v tďsné blízkosti Ģeky Labe. Rodinný dĪm se nachází ve velice klidné Āásti obce. Vstup do nemovitosti nalezneme pĢímo z ulice z pĢední Āásti domu. Za vchodovými dveĢmi nalezneme pĢedsíě menších rozmďrĪ, ze které máme pĢístup do kuchynď. Po pravé stranď nalezneme nejvďtší místnost domu.
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
9
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
Vyhodnocení:
Ad. 1 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístďna pĢímo v obci KĢešice, nikoliv místní Āásti – lepší dostupnost obce. Užitná plocha obou staveb je srovnatelná, pozemky u nemovitosti oceěované jsou vďtší oproti pozemkĪm nemovitosti porovnávané. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti porovnávané ve výraznď lepším stavu, nemovitosti porovnávané jsou rovnďž lépe vybaveny. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovnď následující soustavou koeficientĪ: Nabídková cena 1,260.000,- KĀ koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy 0,95 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivěuje cenu nemovitosti 1,00 pĢímo úmďrnď) koeficient velikosti pozemkĪ vĀ. zohlednďní cen. vlivu lokality na 1,05 pozemek koeficient technického stavu 0,75 koeficient vybavení 0,95 srovnatelná cena nemovitosti Āiní cca 806.000,- KĀ
Ad. 2 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny a dále z titulu zapoĀtení provize realitní kanceláĢi. Porovnávaná nemovitost je umístďna v obci pĢímo na hlavním silniĀním tahu – lepší dostupnost obce. Užitná plocha porovnávané stavby je vďtší oproti nemovitosti oceěované, pozemky jsou u obou nemovitostí srovnatelné. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti porovnávané ve výraznď lepším stavu, nemovitosti porovnávané jsou rovnďž lépe vybaveny. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovnď následující soustavou koeficientĪ: Nabídková cena 1,450.000,- KĀ koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,855 koeficient polohy 0,95 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivěuje cenu nemovitosti 0,90 pĢímo úmďrnď) koeficient velikosti pozemkĪ vĀ. zohlednďní cen. vlivu lokality na 1,00 pozemek koeficient technického stavu 0,80 koeficient vybavení 0,95 srovnatelná cena nemovitosti Āiní cca 805.000,- KĀ
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
10
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
Ad. 3 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístďna pĢímo v obci KĢešice, nikoliv místní Āásti – lepší dostupnost obce. Užitná plocha oceěované nemovitosti je vďtší oproti užitné ploše nemovitosti porovnávané, pozemky u nemovitosti oceěované jsou vďtší oproti pozemkĪm nemovitosti porovnávané. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti oceěované v lepším technickém stavu, nemovitosti oceěované jsou rovnďž lépe vybaveny. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovnď následující soustavou koeficientĪ: Nabídková cena 599.999,- KĀ koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy 0,95 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivěuje cenu nemovitosti 1,15 pĢímo úmďrnď) koeficient velikosti pozemkĪ vĀ. zohlednďní cen. vlivu lokality na 1,10 pozemek koeficient technického stavu 1,10 koeficient vybavení 1,10 srovnatelná cena nemovitosti Āiní cca 785.000,- KĀ Hodnota stavby – rodinný dĪm Ā.pop. 8 vĀetnď pozemkĪ parc.Ā.St. 20 a parc.Ā. 861/3 zjištďná metodou srovnávací se nachází v intervalu................................................................785.000,- až 810.000,- KĀ Rodinné domy u hlavních silniĀních tahĪ s dobrou dopravní dostupností do stĢediskových obcí, jsou vyhledávané k rodinnému bydlení. Tyto lokality jsou dále ve vzdálenosti cca do 50 km od Prahy, což je akceptovatelná vzdálenost pro denní dojíždďní za prací. Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti stanovuji vzhledem k úĀelu ocenďní a s pĢihlédnutím ke kladným a záporným vlivĪm, pĢibližnď uprostĢed intervalu zjištďného metodou srovnávací, která nejlépe vystihuje obvyklou cenu nemovitosti, tj. 800.000 KĀ. Obvyklá (tržní) cena objektu – rodinný dĪm Ā.pop.8 vĀetnď pozemkĪ parc.Ā.St. 20 a parc.Ā. 861/3 vĀ. souĀástí a pĢíslušenství Āiní 800.000,- KĀ (slovy: Osmsettisíc KĀ)
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
11
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Ke dni ocenďní nevázla na oceěovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. V rodinném domď bydlela spoluvlastnice paní Pavlína ĉurecová s rodinou. Ke dni ocenďní nevázlo na nemovitostech vďcné bĢemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí (viz. pĢíloha Ā. 1); další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištďno nebylo. Dle listu vlastnictví LV Ā. 70 pro kat.úz. ZahoĢany u LitomďĢic, obec KĢešice, okres LitomďĢice - Āást C, jsou oceěované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. pĢíloha Ā. 1). Vzhledem k rozsahu oprávnďní znalecké Āinnosti, znalci nepĢísluší hodnotit právní stav vďcí.
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
12
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
C. Rekapitulace cen nemovitosti Úkolem znaleckého posudku bylo zjistit: 1. cenu obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona Ā. 151/1997 Sb., o oceěování majetku, 2. cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí – objektu bydlení Ā.pop. 8 a pozemkĪ parc.Ā.St. 20 a parc.Ā. 861/3 vše v katastrálním území ZahoĢany u LitomďĢic, obci KĢešice, okres LitomďĢice podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.3.2010. Nemovitosti jsou zapsány na LV Ā. 70 u Katastrálního úĢadu pro Ústecký kraj, KP LitomďĢice.
1.
cena obvyklá:
Obvyklá (tržní) cena stavby – rodinný dĪm Ā.pop. 8 na pozemku parc. Ā. St. 20 a pozemkĪ parc.Ā.St. 20 a parc.Ā. 861/3 vĀ. souĀástí a pĢíslušenství Āiní
880000..000000,,-- K KĀĀ slovy: OsmsettisíckorunĀeských
2.
cena práv a závad a nájemních práv:
Ke dni ocenďní nevázla na oceěovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. V rodinném domď bydlela spoluvlastnice paní Pavlína ĉurecová s rodinou. Ke dni ocenďní nevázlo na nemovitostech vďcné bĢemeno podléhající zápisu do katastru nemovitostí (viz. pĢíloha Ā. 1); další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištďno nebylo. Dle listu vlastnictví LV Ā. 70 pro kat.úz. ZahoĢany u LitomďĢic, obec KĢešice, okres LitomďĢice - Āást C, jsou oceěované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. pĢíloha Ā. 1). Vzhledem k rozsahu oprávnďní znalecké Āinnosti, znalci nepĢísluší hodnotit právní stav vďcí. Ocenďní je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona Ā.151/1997 Sb., o oceěování majetku a o zmďnď nďkterých zákonĪ (zákon o oceěování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že pĢi provedení ocenďní jsem osobou nezávislou.
V Brnď, 4.4.2010 Ing. Lucie JaníĀková Mutďnická 8 628 00 Brno
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
13
Znalecký posudek o cenČ stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. ZáhoĜany u LitomČĜic a obci KĜešice, okres LitomČĜice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brnď ze dne 9.12.2002 pod poĢ.Ā. 3916 v oboru ekonomika, odvďtví ceny a odhady se specializací nemovitosti, vďcná bĢemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poĢ. Āíslem 674/2010 znaleckého deníku. Ing. Lucie JaníĀková Mutďnická 8 628 00 Brno V Brnď, 4.4.2010
Ing. Lucie Janíþková, MutČnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *
14