2010

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK . 491/173/2010 o cen obvyklé rodinného domu .p. 19, na pozemku . parc. St. 72 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 72, . parc. 918/6, . PK 812/2, . PK 878/2, vše k.ú. Albrechtice, obec Drahonice, zapsáno na LV . 147 u Katastrálního ú adu pro Jiho eský kraj, KP Strakonice

Objednatel posudku:

el posudku:

JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4

132 EX 23456/09-15/Ku

Podle stavu ke dni 22.9.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje v etn p íloh 15 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 4.1.2011

-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Albrechtice 19 389 01 Drahonice Kraj: Jiho eský Okres: Strakonice Obec: Drahonice Katastrální území: Drahonice Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 22.9.2010. Bylo provedeno pouze ohledání nemovitosti z ve ejné komunikace, prohlídka nebyla znalkyni umožn na. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z KN, LV . 147, k.ú. Albrechtice, obec Drahonice, ze dne 9.8.2010, poskytnutý objednatelem 2) Kopie katastrální mapy, k.ú. Albrechtice, obec Drahonice, stav k 22.9.2010, Nahlížení do KN 3) Informace získané p i místním šet ení dne 22.9.2010 4) Informace získané na Obecním ú ad Drahonice dne 22.9.2010 5) Usnesení . j. 132 EX 23456/09-15/Ku

Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 19, na pozemku . parc. St. 72 v . p íslušenství a pozemk . parc. St. 72, . parc. 918/6, . PK 812/2, . PK 878/2, vše k.ú. Albrechtice, obec Drahonice, zapsáno na LV . 147 u Katastrálního ú adu pro Jiho eský kraj, KP Strakonice. Typ stavby

Rodinný d m

Vlastníci pozemk :

Podíl 1/9: Aichingerová Jana, Vít. Nezvala 756, Kladno, 272 04 Kladno 4 Podíl 1/3: Brzková Marie, Dr. M. Horákové 1651, Bud jovické P edm stí, 397 01 Písek 1 Podíl 1/9: Slune ková Barbora, Drahonice 36, 389 01 Vod any Podíl 1/3: Talafous Jaroslav, nám. P átelství 653, Prachatice II, 383 01 Prachatice podíl 1/9: Talafous Josef, Vršovická 1429/68, Praha 10, Vršovice, 101 00 Praha 101

-3Podíl 1/9: Aichingerová Jana, Vít. Nezvala 756, Kladno, 272 04 Kladno 4 Podíl 1/3: Brzková Marie, Dr. M. Horákové 1651, Bud jovické P edm stí, 397 01 Písek 1 Podíl 1/9: Slune ková Barbora, Drahonice 36, 389 01 Vod any Vlastníci Podíl 1/3: Talafous Jaroslav, nám. P átelství 653, Prachatice II, 383 01 staveb: Prachatice podíl 1/9: Talafous Josef, Vršovická 1429/68, Praha 10, Vršovice, 101 00 Praha 101 147 Katastrální ú ad: pro Jiho eský kraj, KP Strakonice LV . Albrechtice Jiho eský Katastrální úz.: Kraj: Drahonice Albrechtice Obec: ást obce: 354 Ulice: po et obyvatel: 19 .p. zp sob ochrany: . parc. St. 72 zastav ná plocha a nádvo í, vým ra 614 m2 na pozemku . parc. 918/6 zahrada, vým ra 253 m2 . PK 812/2 vým ra 2297 m2 další pozemky: . PK 878/2 vým ra 33793 m2 Všeobecný popis Oce ované nemovitosti jsou v obci Drahonice, místní ást Albrechtice. Drahonice jsou malá obec, ketrá leží mezi Strakonicemi a Vod any na silnici . 22. Místní ást Albrechtice je stavebn odd lená ást obce, leží asi 2km východn . V místní ásti Albrechtice není ob anská vybavenost, v obci Drahonice je Poloha a okolí jen minimální. Správní centrum Strakonice je dob e dostupné po silnice . 22, je vzdálené 18 km. m .p. 19 leží v zastav né ásti Albrechtic v vodní zástavb obce, je situován v západní ásti obce na b ehu Albrechtického rybníka. V okolí jsou rodinné domy p vodní zástavby, na jižní stran je rybník. Klidné místo bez rušivých vliv . Rušivá a obt žující za ízení Rušivé vlivy nebyly zjišt ny. Zastávka autobus cca 200 m. Po silnici . 22 dobrá dostupnost Dopravní prost edky a dostupnost správního centra Strakonic. Elektro. V komunikaci je vodovodní ad. ípojky inženýrských sítí Ostatní nezjišt no. Podle ohledání zvenku nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené Základové pom ry nestandardními základovými pom ry. Pozemek . parc. St. 72 má nepravidelný tvar protáhlý ve sm ru východ – západ, je z ásti zastav n rodinným domem .p 19 a stavbami stodoly a kolen. Zbytek tvo í nezpevn ný dv r s travním porostem. Pozemek je tém rovinný. Pozemek . parc. 918/6 je situován jižn , jedná se o zahradu, zasahuje na n j stavba kolny v západním rohu (není zakreslena v katastrální map . Pozemek má nepravidelný tvar protáhlý ve sm ru východ – Pozemky západ. Na jižní stran sousedí s rybníkem. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku. Pozemky . PK 812/2, PK . 878/2 jsou orná p da. Pozemek . parc. 812/2 se nachází severn od Albrechtic v blízkosti rybníka Horní Luskovec. Pozemek . parc. 878/2 je velký pozemek rozkládající se západn od rybníka Korytný. Pozemky jsou

-4-

Druh zástavby Popis stavby Rok

dokon ení ístavby, nástavby modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zd ná, betonová, d ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních Po et Popis

obhospoda ovány v lánu, jejich hranice nejsou v terénu vyzna eny. Samostatn stojící rodinný d m.

cca 1900 nezjišt no nezjišt no zd ná – smíšené zdivo

nezjišt no 1+0 1 NP s p dním prostorem – užívaným jako p da garážových stání nebytových 0 0 bytových jednotek 1 - samostatná garáž jednotek Stavba rodinného domu .p. 19 je klasické venkovské stavení. Stavba pravd podobn není podsklepená, na jižní stran p ed vstupem do domu je možný menší sklep p ístupný zvenku ze dvora. Svislé konstrukce jsou zd né, evážn smíšené zdivo. St echa je sedlová, krytina pálené tašky. Okapové prvky jsou z plechové s nát rem, z ásti chyb jící. Okna jsou d ev ná, klasická, zdvojená, vstupní dve e jsou d ev né do d ev ných zárubní. Vnit ní vybavení a za izovací p edm ty nezjišt ny. Fasáda - hladká omítka. Topení – nezjišt no. ípojky: elektro. V komunikaci je veden vodovodní ad, zda je provedena ípojka do domu .p. 19 nebylo zjišt no. Dispozi ní ešení: (dle nedatovaného plánku získaného na Obecním ú ad Drahonice). Stavba se skládá z obytné ásti, na kterou navazuje bývalá hospodá ská ást a stodola. 1.NP: vstupní chodba, WC, kuchy , 2 pokoj – pr chozí, komora. Bývalá sýpka, p ístupná zvenku.

Rekonstrukce a modernizace

Vn jší za ízení

m je p evážn p vodním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Dle ohledání zvenku je v posledních letech neudržovaný – ve špatném stavu je fasáda, ev ná okna, klempí ské prvky ( ást okapových prvk chybí). Na hranici životnosti je st ešní krytina. Nefunk ní nebo chyb jící jsou izolace proti zemní vlhkosti. Stavebn technický stav je mírn zhoršený. Oplocení ev né plotovky, bez podezdívky Zpevn né plochy Napojení inž. sítí Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod ístup po zpevn né komunikaci

ano nezjišt no nezjišt no nezjišt no ano

Vedlejší stavby a p íslušenství

Popis

Stodola na pozemku . parc. St. 72 – klasická venkovská stodola, navazuje na západní stran na stavbu domu, zd ná stavba, sedlová st echa s taškovou krytinou, d ev ná pr jezdná vrata. ZP 150 m2. Pr rný stavebn technický stav.

-5Kolna - je situována na pozemku . parc. St. 72 a z ásti na pozemku . parc. 918/6, stavba je z ásti zd ná, z ásti d ev ná, skládá se ze dvou ástí, st echa je sedlová, na východní ástí je pultová, st ešní krytina je tašková. ZP 50 m2. Stavebn technický stav pr rný. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Bez podstatných rekonstrukcí. Vnit ní obvodové st ny jeví známky nefunk ní izolace proti zemní vlhkosti. Celkový stav je pr rný až mírn zhoršený. Zjišt nou pouze ohledáním zvenku. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, klidná lokalita v p vodní zástavb obce. Klidné místo na užívání konci slepé ulice. Užívání Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skute ností. nemovitosti Vlastnická práva Technický stav stavby

Omezení Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 147 k.ú. Albrechtice vlastnických práv Zahrnuta v tržní Nejsou zohledn ny v cen obvyklé . cen Stav zápisu KN a Kolna na pozemku . parc. St. 72 a . parc. 918/6, k.ú. Albrechtice není skute nosti zakreslena v katastrální map . Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika

Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením. Nebyla zjišt na. Ze zpevn né komunikace . parc. 1353 (ostatní komunikace, vlastník Obec Prov ení p ístupu Drahonice). k nemovitosti Bez rizika.

-6-

CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA jednotková cena [K /m2]

POZEMKY

Cena pozemku [K ]

. parcelní

vým ra [m2]

sou asný stav

budoucí stav

sou asný stav

druh pozemku

St. 133 918/6

614 235

250 250

-

153 500 58 750

zastav ná pl. a nádv. zahrada

. PK

vým ra [m2]

812/2 878/2

2 297 25 540 8 253 36 090

Celkem

BPEJ 76701 75001 76701

jednotková cena [K /m2] 2,00 6,00 2,00

stá í cca 100 let stavba RD ost. stavby Reproduk ní cena staveb

4 594 153 240 16 506 174 340

386 590 K

I. CENA POZEMK

STAVBY

Celkem [K ]

OP

Jednot. cena

Rozest.

Reproduk. cena

Opot . stavby

Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]

[m3]

[K /m3]

[%]

[K ]

[%]

sou asný stav

450

4 000

100

1 800 000

70

540 000 150 000 -

-

690 000 K

II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

1 076 590 K

budoucí stav -

-7-

POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: Skály, RD, 3+1 UP 95 m2, pozemek 3377 m2 V obytné ásti 3 velké místnosti, soc. za ízení. Hospodá ská ást - chlévy, stáj, stodola, manipula ní plocha, sklep, velký uzav ený pr jezdný dv r. Nabídková cena: 1 195 000 K , 12/2010 tší pozemek, lepší stav Srovnatelná lokalita

Porovnatelný RD . 2: Vod any, RD 2 + 1 pozemek 1 601 m2 2+1, koupelna a WC, p dní prostory vhodné k estavb na bydlení, krbová kamna, obecní vodovod a kanalizace, el. 220/380V, nové rozvody el., stodola a sýpka. Nabídková cena: 2 600 000 K , 07/2010 + lepší stav nemovitosti – po rekonstrukci, v tší pozemek, lepší lokalita

Porovnatelný RD . 3:

Bohunice, RD, 3 + 1 UP 120 m2, pozemek 3300 m2 edsí , kuchy , t i pokoje a koupelna. Je nutná rekonstrukce obytných prostor a toalety. Kamna na tuhá paliva.Plynová p ípojka, voda z vlastní studny. Velká hospodá ská budova,stodola, sýpka, d evník, chlév a p íst ešek. Nabídková cena: 1 699 000 K , 09/2010 + v tší pozemek, v tší UP Srovnatelná lokalita

VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY

900 000 K

-8-

UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky

Zd vodn ní ceny obvyklé

- RD bez rekonstrukce, zanedbaná údržba - v místní ásti není ob anská vybavenost - klidná lokalita bez rušivých vliv Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu p edpokládá standardní vybavení stavby podle elu jejího užívání.

OBVYKLÁ CENA rodinného domu .p. 19, na pozemku . parc. St. 72 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 72, . parc. 918/6, . PK 812/2, . PK 878/2, vše k.ú. Albrechtice, obec Drahonice, zapsáno na LV . 147 u Katastrálního adu pro Jiho eský kraj, KP Strakonice

Spoluvlastnický podíl

Jméno

1/9

Talafous Josef

850 000 K – 950 000 K

Cena obvyklá

95 000 K – 105 000K

V Mníšku pod Brdy, 4.1.2011 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 491/173/2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z173/2010. ílohy: 1) Situace, fotodokumentace ke dni 22.9.2010 2) Kopie katastrální a pozemkové mapy, k.ú. Albrechtice , stav k 22.9.2010, Nahlížení do KN 3) Výpis z KN, LV . 147, k.ú. Albrechtice, ze dne 9.8.2010 4) Plánek, nedatovaný, získaný na Obecním ú ad Drahonice

-9-

Situace, fotodokumentace ke dni 22.9.2010

- 10 -

Kopie katastrální a pozemkové mapy, k.ú. Albrechtice , stav k 22.9.2010, Nahlížení do KN

- 11 -