.SPISU:
007EX 1801/05
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2976 - 74/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
m .p. 182
k.ú.
Louka u Ostrohu na pozemku, parc. . St.169
okr. Hodonín obec: Louka
LV . 662 zastav ná plocha a nádvo í
VLASTNICTVÍ: Miroslav Machá , Louka 182, 696 76 Louka nad Veli kou
Hlavní pr elí
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I :41197518 proti povinnému: Miroslav Machá , Louka 182, 696 76 Louka nad Veli kou na základ usnesení ze dne 11.5.2010 OBJEDNATEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík Sadová 15, 695 01 Hodonín
12.7.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
14
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
20.7.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
1
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé hodnoty F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m .p. 182 v etn p íslušenství LV . 662 pro k.ú. Louka u Ostrohu Související pozemek: .parc.St. 169
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 376m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 12.7.2010. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: 696 76 Louka 182 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Louka, Katastrální území:Louka u Ostrohu, Po et obyvatel: 994 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 20.4.2006 a 12.7.2010 za p ítomnosti p.Miroslava Machán . Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem - SCD pro LV .662 k.ú. Louka u Ostrohu ze dne 17.6.2010, - stavební povolení nebylo k dispozici - kolauda ní rozhodnutí nebylo k dispozici - informace sd lené p.Miroslavem Machán m a údaje, poskytnuté na OÚ v Louce - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 20.4.2006 a 12.7.2010.
2
ický a katastrální
Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 662 k.ú.Louka u Ostrohu Druh vlastnictví: Výhradní Vlastnické právo: Miroslav Machá , Louka 182, 696 76 Louka nad Veli kou Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m .p.182 je situován do uli ní, adové zástavby, jako koncový, v okrajové ásti obce Louka, podél hlavní, pr jezdní, zpevn né komunikace. Okolní zástavbu tvo í p evážn rodinné domky nebo drobné, živnostenské provozovny. V míst je možnost napojení na veškeré inženýrské sít , a to na vodovodní ad, plynovod, kanalizaci a nadzemní elektro. D m je napojen pouze na elektro. Zdroj vody je z vlastní studny. m je p ízemní, se sedlovou st echou bez vestav ného podkroví, nepodsklepený. P dorysn je rozd len na dv ásti, odd lené, p ibližn uprost ed, krytým pr jezdem. Krytý pr jezd a sou asn i vchod do domu je p ístupný z uli ní fronty a je pr jezdní do dvora. Levá ást domu je p ístupná z prostoru dvora a jsou zde 2 místnosti (p vodn obytné, dnes využívané pouze jako sklad). Pravá ást domu byla vybudována pozd ji a je p ístupná p ímo z krytého pr jezdu. Obsahuje jednu obytnou místnost, obytnou kuchy a koupelnu s umývadlem bez rozvod vody a kanalizace. Záchod je suchý ve dvo e. Všechny prostory v dom , krom krytého pr jezdu, jsou ur eny k bytovým ú el m, plocha místností, ur ených k bydlení p evažuje a z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. vodní d m, resp. jeho levá ást a krytý pr jezd, byl vybudován p ibližn v roce 1937. Pozd ji, v roce 1965 byla vybudována ást domu vpravo od pr jezdu a byla rekonstruována i st echa nad p vodní ástí. D m má celkov podpr rnou údržbu a technický stav je špatný, což se projevuje mj. i statickými poruchami v nosných konstrukcích a zejména v d lící st mezi krytým pr jezdem a kuchyní. K domu náleží dvorek, p ístupný pouze p es krytý pr jezd, který je ohrani ený ploty nebo zástavbou. Pozemek je tvo en jedinou parcelou ozna enou v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha a nádvo í. íslušenstvím k domu jsou venkovní úpravy a pozemek parc. .169 bez trvalých porost .
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) D m .p. 182 - § 26a m je situován do uli ní, adové zástavby v obci, jako koncový. Je p ízemní, se sedlovou st echou bez obytného podkroví, nepodsklepený. Z inženýrských sítí je napojen pouze na nadzemní elektro. V míst je možnost napojení dále na ve ejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Sít probíhají soub žn se zástavbou. dorysn je d m obdélníkového tvaru, rozd lený krytým pr jezdem na dv p ibližn stejné ásti. Levá ást domu a krytý pr jezd byly vybudovány v roce 1937. V roce 1965 byla postavena ást domu vpravo od pr jezdu, v etn nové st echy nad p vodním domem. 3
Vstup do domu je z uli ního pr elí do krytého pr jezdu a odtud pak do obytných ástí v pravé polovin domu nebo do dvora. Ze dvora je pak vstup do prostor levé poloviny domu. Levá ást domu obsahuje 2 obytné místnosti, dnes využívané jako sklad d eva. Základy této ásti domu jsou m lké bez hydroizolací, st ny jsou vesm s z nepáleného zdiva, stropy jsou d ev né s viditelnými trámy. Podlahy jsou prkenné, vnit ní omítky zde chybí. Pravá polovina domu obsahuje obytnou kuchy , obytný pokoj a koupelnu. Koupelna je vybavena umývadlem, nejsou zde rozvody vody ani kanalizace. Vybavení kuchyn tvo í pouze uhelný sporák. Základy této ásti jsou betonové s vodorovnou izolací, st ny jsou z cihelného zdiva, stropy jsou trámové s vodorovným omítaným podhledem. Podlahy jsou zde betonové s PVC nebo textilním povrchem, v koupeln je hlazený beton. Vnit ní st ny mají vápennou omítku, v koupeln nat enou omývatelným nát rem. Dve e jsou nápl ové do ocelových zárubní, okna jsou d ev ná, dvojitá v uli ním pr elí a jednoduchá ze dvora. Vytáp ní domu je lokální, na tuhá paliva. St echa domu je tvo ena d ev ným, klasickým, sedlovým (polovalbovým) krovem, krytina je tašková, pálená. Klempí ské výrobky, žlaby a svody, jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou v uli ním pr elí a štít vápenné hrubé, u p vodní levé ásti st íkané. Dvorní pr elí je bez omítek. Sokl není proveden. Krytý pr jezd je uzav en z uli ní strany d ev nými, nápl ovými, áste prosklenými, vraty s brankou, ze dvorního pr elí pak vraty svlakovými, d ev nými. Strop je zde trámový s áste ným fošnovým záklopem, podlaha je zde hrubá betonová. Z pr jezdu je p ístup do p dního prostoru po p enosném žeb íku. m jako celek má podpr rnou údržbu, jeho technický stav je špatný a projevují se zde statické poruchy (výrazné trhliny ve zdech v pr jezdu i uli ní zdi). Vzhledem k t mto skute nostem a dále r znému stá í ástí domu je opot ebení stanoveno analytickou metodou v souladu s vyhláškou. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 80 rok 3 164,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,88×19,42 Název podlaží 1.NP:
= Zastav ná plocha 114,19 m2
Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: 5,88×19,42×(3,61+3,38)×0,5 ZAST EŠENÍ: (5,88×19,42)×(2,32×0,5) Obestav ný prostor – celkem:
Podlažnost
Konstruk ní výška 2,60 m
= = =
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží:
ZP1 = 114,19 m2 ZP = 114,19 m2
ZP : ZP1 = 1,00
4
114,19 m2
399,09 m3 132,46 m3 531,55 m3
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. p íslušenství v RD - Bez základního p íslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - Statické poruchy v obvodovém zdivu a ást z ícené st echy. 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
. II I
Vi -0,01 -0,08
II III II I I
0,00 0,02 -0,05 -0,08 -0,10
I I II
0,00 -0,05 0,00
II I
0,00 -0,10
V
0,40
. I II II II I I II II I III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
0,70
Koeficient pro stá í 80 let:
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,70 = 0,154 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní za ízení v obci - žádné zdravotnické za ízení 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv 11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,880 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,154 × 0,880 × 0,900 = 0,122
5
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 3 164,- K /m3 × 0,122 = 386,01 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 386,01 K /m3 × 531,55 m3 = 205 183,62 K m .p. 182 - zjišt ná cena =
205 183,62 K
b) Pozemky b1) Pozemek , náležející k domu .p.182 - § 27 - § 32 Pozemek se nachází v okrajové ásti obce Louka podél hlavní pr jezdní vozovky. Okolí tvo í p evážn zástavba rodinnými domky nebo drobné provozovny. Pozemek sestává z jediné parcely - stavební plochy. Je rovinný, z ásti zastav ný domem, zbytek je využíván jako dv r. Ohrani en je ploty nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, kanalizaci, plynovod a nadzemní elektro. Na pozemku se nachází studna. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 376,00 35,00
Zastav ná plocha a nádvo í St.169 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [K ] 13 160,13 160,-
10 % 10 % +
1 316,14 476,0,8280 2,1730 26 045,86
× ×
Pozemek, náležející k domu .p.182 - zjišt ná cena
=
26 045,86 K
Výsledné ceny: a) D m .p. 182 b) Pozemek , náležející k domu .p.182
= =
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
205 183,62 K 26 045,86 K 231 229,48 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
6
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Louka leží v údolí Veli ky asi 4 km severn od Velké nad Veli kou a 12 km na východ od Strážnice. Mezi Loukou a sousedním Lipovem byl v roce 1926 vybudován na trati Veselí nad Moravou - Myjava ve výšce 20 m železni ní viadukt o délce 209 m. P i budování železni ní trat nalezeno kostrové slovanské poh ebišt . Obec si udržuje své tradice, p edevším únorovou fašankovou obch zku a íjnové hody. K p írodním zajímavostem pat í p írodní rezervace Háj u Louky se vzácnou flórou.Katastrální vým ra: 954 ha Po et obyvatel: 1066 Z toho v produkt. v ku: 644 Pr rný v k: 37,5 Pošta: Ne Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ne Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Obec je v oblasti Hor ácka na trase od Veselí nad Moravou ve sm ru na Velkou nad Veli kou a státní hranice se SR. Je tu obvyklý sezonní turistický ruch, vzhledem k okolní p írod zvýšený. V obci jsou dob e upravené komunikace, nabídka služeb je relativn dobrá. V okolí i ve vlastní obci existuje nabídka pracovních míst v n kolika firmách, optimální je vzdálenost do Veselí p ípadn Strážnice. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit . V oblasti vyšší hladina nezam stnanosti. Bytová zástavba stagnuje, stavební innost se omezuje p edevším na opravy a údržbu starších nemovitostí.
POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. Rodinný d m 4+2 v Louce nad Veli kou P ízemní, samostatn stojící, podsklepený rodinný d m 4+2 se sedlovou st echou. V dom - vstupní chodba, ty i obytné místnosti, dv kuchyn , kotelna, prádelna, koupelna a WC. Možnost parkování ve dvo e. Vhodné i na podnikání. Za domem se nachází zahrada o vým e 428 m2. Zastav ná plocha – 726 m2.V devadesátých letech prob hla rekonstrukce – vým na oken, podlah + dostavba dvou obytných místností. Elekt ina - 220/380 V, voda vodovodní ád, plyn - zavedený, odpad - septik s p epadem, topení - úst ední, plynové.
2. Rodinný d m 3+1, 15 km od Uherského Hradišt , v malebném podh í Bílých Karpat. Rekonstruovaný v roce 2000 (koupelna, podlahy, okna, fasáda). S možností p dní vestavby, obrovské p dní prostory. K bytu náleží menší dvorek, který je obestav ný hospodá skými budovami a vinný sklípek p ímo v dom . Vlastní i obecní kanalizace, obecní oh ev vody, nová karma. Objekt adový Zastav ná plocha 150 m2 Užitná plocha 140 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 317 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy smíšená Stav budovy dobrý.
Stránka 7
3. RD v klidné ásti malebného m ste ka v srdci Hor ácka. D m je kousek od centra, v vodním stavu a je tedy nutná rekonstrukce. Vhodné na chalupu nebo možno využít i jako stavební místo (inženýrské sít jsou na hranici pozemku). Další popis: zastav ná plocha (v m2) 186, užitná plocha (v m2) 400, po et NP 1, voda Ano, plyn Ano, elektroinstalace Ano, kanalizace Ano. Zastav ná plocha 186 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 400 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy smíšená Stav budovy velmi dobrý.
4. Rodinný d m 4+2+1,samostatn stojící jen pár metr za obcí Lipov v okrese Hodonín.RD je p ízemní.V dom prob hla rekonstrukce vody a elekt iny,koupelny jsou nov zrekonstruované.Vytáp ní je plynové nebo na tuhá paliva.Ve dvo e je p kné zast ešené posezení a dílna.K domu pat í i stodola,kde je možno garážovat auto.D m je p kný,udržovaný,který lze využít i jako dvougenera ní.Za domem je zahrádka,z tší ásti zatrav ná.CP pozemku 881m2.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Louce Rodinný d m v Blatnici pod Sv. Antonínkem Rodinný d m ve Velké nad 3. Veli kou 2.
4. Rodinný d m v Louce
720 000 K
1,00
720 000 K 799 000 K
1,00
799 000 K 216 000 K
1,00
216 000 K 950 000 K
0,70
665 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K1 K5 K6 K2 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 0,90 Lepší 0,80 Lepší 0,70 Lepší 1,00 Obdobné
0,60 Lepší 0,60 Lepší 0,80 Lepší 0,60 Lepší
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
0,17 0,65 0,60 Lepší Lepší Lepší 0,11 0,60 0,60 Lepší Lepší Lepší 0,45 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Lepší 0,13 0,50 0,55 Lepší Lepší Lepší Maximální porovnávaná cena: 121 306 K Minimální porovnávaná cena: 87 780 K Odchylka od pr ru: 0,15 1,00 Obdobné 0,80 Lepší 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,80 Lepší 0,80 Lepší 0,80 Lepší 0,80 Lepší
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
94 000 K
Stránka 8
93 525 K
121 306 K 88 363 K 96 768 K 87 780 K
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 182
k.ú.
Louka u Ostrohu
LV . 662
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 182 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 114 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 532 m3 0 m3
114 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
532 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
o vým e
376 m2
Vým ra pozemku celkem:
376 m2
parc. . St.169
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
114 0 0 0 0
2
m m2 m2 2 m 2 m
(ur eno pom rem ze zastav né plochy)
x x x x x
0,70 1,00 1,00 0,80 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
80 0 0 0 0 80
m2 m2 m2 2 m 2 m m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hodonín 1600 2. Realitní kancelá Kyjov 1550 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy výše nájmu vhodné k ní v Základní ro ní výše plochy nevhodné k plochy podm. 2 /m /rok pronájmu vhodné k pronájmu % Druh využití: pronájmu nájmu 68 992 K bydlení 45 35 1 540 0% 0 skladování 0 0 0% 0K 0 0 provozovna 0 0 0% 0 0K 0 0K garážování 0 0 0 0 0% jiné ú ely 0 0 0 0 0% 0K Užitná plocha celkem: 45 0 35 Celkem: 68 992 K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 45 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 540 /m2/rok z toho na bydlení: 605 /m2/rok
Stránka 9
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
negativní
Index 0,50
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,50
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,18 snižující
280
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 80 rok edpokládaná životnost: 90 rok edpokládaná ekonomická životnost: 10 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,90
negativní
1,00
bez vlivu
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 10 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 12,4% 88,9% 206 889 K ano - výpo et v nou rentou 500 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
2 483 K
Správa nemovitosti:
1 500 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
18 047 K
Nájemné z pozemku:
0K 22 530 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
180%
12 544 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 12,4%
0K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hodonín 30 2. Realitní kancelá Kyjov 20 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 25 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 20 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 24 2 (K /m /rok):
2
rná výše pronájmu (K /m /rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 2 2,5 2,5
0
nezjišt no
0
0
0
2
0
0
0,00
2,30
0,00
0,00
Stránka 10
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 376 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 376 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 376 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 0,0 24,00 0% 9 020 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0K 0,0 2,30 0% 0K 0,0 0,00 0% 9 020 K 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 24,00 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,70
b) Vliv vybavení
negativní
0,80
Index 0,70
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
9,40 VN = Náklady (odhad): 25% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,39
1,00 snižující
/m2/rok 3 534 ,- K /rok 884 ,- K /rok 12,4% 21 377 K 21 377 K
21 400 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 182
532 m3
3500
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
376 m
2
/m3
=
1 862 000 K 88,89% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 10 000 K 80,00% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 150 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 11
265 300 K
206 889 K
2 000 K 56 400 K 265 289 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
205 183,62 K 26 045,86 K 0,00 K
Sou et:
231 229,48 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
231 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
205 180 K 26 050 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
230 K
12,397 5,000 62 050 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
62 100 K
ru:
62 100 K 231 230 K 94 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
94 000 K
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
0,80 0,80
Závažné statické poruchy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
negativní ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 12
75 200 K
F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 662 m .p. 182
k.ú.
Louka u Ostrohu
obec Louka okr. Hodonín
etn p íslušenství a pozemku parc. . St.169 zastav ná plocha a nádvo í
75 000 K
Obvyklá cena:
slovy: sedmdesátp ttisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 20.7.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2976 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 74/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 20.7.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana Stránka 13
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2976-74/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Interiér - obytná ást, kuchyn , sv tnice
Snímek . 2:
Pr jezd - statické poruchy
Snímek . 3:
Místnosti bez možnosti využití
Stránka 1