2010

Ing. Petr Křivánek - REKOD

Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: [email protected] ZNALECKÉ POSUDKY



PRODEJ NEMOVITOSTÍ



VYPRACOVÁNÍ SMLUV



ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 6-6/2010

Rodinný dům, č.p.139 s přísl., post. na pozemku parc.č. 96 dle LV 178 pro obec Zaječov, k.ú. Kvaň, okr. Beroun Kvaň 139 / 139, Zaječov - Kvaň Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Zaječov, k.ú. Kvaň, kód ČSÚ: 678 082, LV:

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

96, 97 Vlasta Šmíd, Hradčanské nám. 61/11, 11800 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Věra Šmídová, Hradčanské nám. 61/11, 11800 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlasta Šmíd, Hradčanské nám. 61/11, 11800 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Věra Šmídová, Hradčanské nám. 61/11, 11800 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2

Vlastník pozemku:

Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp. zn. 095 Ex 192/10/ -016, 30.6.2010 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

IČ:

telefon: 244 400 604

DIČ:

fax: 244 401 941

e-mail: [email protected]

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice

ÚČEL OCENĚNÍ:

Tržní cena ke dni 21.7.2010 pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu)

IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021456

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

22 stran

V Praze, dne 21.7.2010

telefon: 724 217 609 fax:

e-mail: [email protected]

1 850 000 Kč 21.7.2010

Datum zpracování :

21.7.2010

Počet příloh:

8

Otisk razítka

Ing. Petr Křivánek

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI  stavba dokončena v r. 1970  změna stavby v r. Rekonstrukce:

 celková

 dílčí

 střecha, fasáda

 zateplení

 okna, dveře

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:

 rekonstrukce v r.  ostatní

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva

 autobus  silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

4+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 127 / 0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 1 148

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 564

m2 91

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

OP

m2 1 148

ZP

m3 0

m2 0

KUPNÍ CENA

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

Protože se nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 sociální riziko  riziko přístupu a příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku

Současný stav 1 847 258 Kč 0 Kč 88 550 Kč 1 850 000 Kč 88 550 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

x 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

-2-

x 0 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a REKAPITULACE CENY Obvyklá (tržní) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba také zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. Když není tato podmínka splněna, použijí se náhradní metodiky.

REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu a to A) metody zjištění (věcné) ceny stavby rodinného domu č.p.139 a jeho příslušenství na parc.č.96 - zastavěná plocha a nádvoří s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru stavby, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (ve dvou alternativách - nákladové a porovnávací) a B) metody porovnávací tržní, když metoda zjištění výnosové hodnoty tohoto rodinného domu byla pro irelevantnost předmětu ocenění (v sídelním útvaru Zaječov ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají) zcela vynechána

REKAPITULACE CEN A1) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§5): Administrativní cena objektů (§5) Administrativní cena pozemků (§27) Administrativní cena porostů (§42) Administrativní cena venk.úprav (§10)

1 .897.320,- Kč 80.436,- Kč 5.626,- Kč 66.406,- Kč

Administrativní cena celkem:

2.049.788,- Kč

A2) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§26a) - porovnání: Administrativní cena objektů(§26a) Administrativní cena pozemků (§27) Administrativní cena porostů (§42)

1.883.645,- Kč 80.436,- Kč 5.626,- Kč

Administrativní cena celkem:

1. 969.707,- Kč

B) Tržní ocenění domu včetně pozemků - porovnávací metoda: Tržní cena celkem:

1.850.000 ,- Kč

Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - RD 4+1, čp. 139 a jeho příslušenství postaveném na pozemku parc.č. 96 a pozemku parc.č. 97, v obci Zaječov, k.ú. Kvaň, okres Beroun na:

1.850.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) slovy: jedenmiliónosmsetpadesáttisíckorun českých (Kč) Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.

-3-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

Charakteristika obce

Poloha nemovitosti

1. Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 30.6.2010; 2. Výpis z KN , podle LV č.178 pro obec Zaječov, k.ú.Kvaň, okr. Beroun, vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Beroun, pod položkou 1271/2010 dne 14.7.2010 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú.Kvaň z internetového portálu nahlížení do katastru nemovitostí; 4. Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Kvaň, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majiteli nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 13.7.2010; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 13.7.2010; Obec Zaječov se nachází cca 10 km jižně od obce Hořovice, cca 15 km od EXITU 34 dálnice D5 - Praha-Plzeň v okrese Beroun ve středočeském kraji. Počet obyvatel 1366 (Lexikon měst a obcí ČR). Obec Zaječov má několik částí mezi než patří Zaječov, Nová ves, Kozojedy, Vitinka a Kvaň a dvě katastrální území - Zaječov a Kvaň. V obci Zaječov je vzhledem k její velikosti a umístění pouze základní škola, obecní úřad, pošta, restaurace, obchod s potravinami, fotbalové hřiště, hřbitov. Dále se v obci nachází augustiánský klášter u něhož se nachází vodní plocha a další rybník- Heřman je přímo za obcí, jíž také protékají dva potoky - Mourový a Jalový. Základní zdravotnické zařízení a stanice policie se nachází nejblíže ve zmiňované obci Hořovice. V obci je vybudován rozvod vody, elektřiny, není zde zaveden rozvod ZP a obecní kanalizace . V obci jsou snížené možnosti zaměstnání, za prací se převážně dojíždí. V okolí obce je hezká příroda a neporušené životní prostředí. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Zaječov , fyzicky v části obce Zaječov zvané Kozojedy i přesto že adresa je udávána jako Zaječov - Kvaň čp. 139. Dům se nachází na samotném okraji obce v zástavbě rodinných domů. V těsné blízkosti se nachází kromě rodinných domů pouze neodborně udělaný tenisový kurt a dále již pole a les. (viz vyznačení v ortofotomapě).

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Exekuce. Na nemovitosti váznou zástavní práva ve výši 2.600.000 Kč a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

-4-

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení

Popis tech. stavu stavby

Příslušenství stavby Ostatní stavby

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností

Jedná se o samostatně stojící rodinný dům , který má dvě nadzemní podlaží. Dům je nepodsklepený s plochou střechou. Oceňovaná nemovitost se skládá z obytné části - domu, venkovních úprav, vedlejších staveb, trvalých porostů a pozemků dle LV. Venkovní úpravy a vedlejší stavby jsou specifikovány v samostatném odstavci - příslušenství. Z pozemků jsou to: zastavěná plocha a nádvoří pč. 96 o výměře 91m2 a dále pozemek vedené jako ostatní plocha , jiná plocha - p.č. 97 výměře 1057m2, který tvoří tzv. jednotný funkční celek. Tyto pozemky jsou takto zapsány v KN. Dům se nachází na pozemku, který je většinou svažité povahy, v místě domě byl však terén při stavbě srovnán a tudíž je samotný dům na rovině. Pozemek pč. 97 vedený jako jiná plocha je kromě vedlejších staveb celý zarostlý a zalesněný jehličnatými a listnatými stromy. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Objekt byl postaven v roce 1970 za účelem rodinného bydlení a víkendové rekreace a dodnes byl k tomuto účelu využíván. Dle zevrubné prohlídky a sdělení majitelky je objekt nyní nějakou dobu neobydlen. RD 4+1 je samostatně stojící stavbou, která má plochou střechu, je nepodsklepená a obsahuje dvě nadzemní podlaží. V 1.NP se nachází chodba tvaru L, ze které je přístup do komory, kotelny (z níž je vstup do skladu), obývacího pokoje (z nejž se vchází do kuchyně, kde je taktéž spíž) na WC a na schodiště vedoucí do 2.NP, které je umístěno v půdorysné přístavbě. 2.NP obsahuje chodbu (podestu) z níž se vstupuje do tří obytných pokojů a do sociálního zázemí - malá chodbička z níž se jde do koupelny a WC. V úrovni 2.N je z čelní strany po celé délce balkón přístupný ze dvou pokojů Dům byl postaven dle informací od současné majitelky v roce 1970, od té doby nebyla na domě provedena žádná zásadní a v podstatě ani drobná rekonstrukce. Všechny prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou stále původní, byla prováděna dle informací pouze „pravdielná údržba” - malování apod. V současné době má dům následující technický popis: základy s izolací, svislé konstrukce zděné smíšené (tl. nad 45cm), stropy keramické hurdiskové, střecha plochá , krytina asfaltová lepená, klempířské práce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka břizolit a částečně keramický obklad, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady již zmiňovaná část fasády, schody betonové, dveře dřevěné, prosklené a plné, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností betonové s PVC nebo kobercem, ostatní podlahy dlažby, vytápění ústřední na pevná paliva, elektroinstalace pouze 220, bleskosvod chybí, rozvod teplé i studené vody, zdroj teplé vody boiler (v současné době však nefunkční), instalace plynu chybí, svod kanalizace do jímky, v kuchyni elektrický sporák, elektrická trouba, hygienické vybavení, v 1.NP 1xWC, ve 2.NP WC , vana a umyvadlo. Dům se nachází dle odhadce v zanedbaném stavu, v kuchyni se propadá podlaha, dům je neudržovaný a vyžaduje částečnou rekonstrukci. K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy, vedlejší stavby, trvalé porosty, pozemky a přípojky. Z venkovních úprav se jedná o ploty (z čelní strany plot dřevěný s ocelovými sloupky, docela zachovalý, z ostatních stran plot pletivový, který je však v dezolátním stavu), vrátka, zpevněné plochy, obrubníky, tarasy. Na svažitém pozemku se nachází jehličnatě a listnaté stromy, zejména borovice a břízy. Z vedlejších staveb jsou na pozemku velmi zanedbané dřevěné stavby, které dříve sloužili jako obydlí pro domácí zvířata, v dnešní době jsou však nevyužívaná a jsou v dezolátním stavu (viz foto) a nebude na ně brán při ocenění zřetel. Větší význam pro celkovou cenu nemovitosti mají tudíž pouze pozemky, ostatní příslušenství je zahrnuto v ceně samotné nemovitosti. Popis betonové pasy izolované smíšené zděné a tvárnicové keranmické hurdiskové plochá asfaltová - IPA - lepená pozinkovaný plech vápenné břizolit obklady část fasády - keramické obklady běžné keramické obklady standardního rozsahu betonové dřevěné plné a prosklené dřevěná zdvojená betonové, PVC a koberce -5-

15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

dlažby ústřední topení světelná chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí žumpa elektrický sporák s plotýnkami 2xWC, umyvadlo a vana 2xsplachovací chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Oceňovány jsou pozemky parc č. 96 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 91m2 a dále ostatní plocha - jiná plocha p.č. 97 o výměře 1057m2, které jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, KP Beroun na LV č. 178 pro obec Zaječov, k.ú. Kvaň, okr.Beroun. Na pozemku parc.č.96 je postaven oceňovaný dům č.p.139, další zmiňovaný pozemek tvoří s těmito výše uvedenými nemovitostmi JFC (jednotný funkční celek - ve smyslu ust. zákona č.151/1997 Sb.). Pozemky se nacházejí na okrajovém území obce Zaječov, v místní části zvané Kozojedy a jsou přístupné z veřejné komunikace (zpevněné plochy). Pozemky jsou připojené na inženýrské sítě v místě, kterými jsou, místní el. síť a veřejný vodovod. Pozemek pč.96 je srovnán do roviny, kvůli stavbě , okolní pozemek pč.97 je však svažitý a je kompletně řídce zalesněn jehličnatými a listnatými stromy. Kromě toho se u pozemků nevyskytují jiné negativní vlivy

OCENĚNÍ Seznam podlaží Název Vrchní stavba Chodba 1.NP Komora 1.NP Kotelna 1.NP Sklad 1.NP Obývací pokoj 1.NP Kuchyň 1.NP Spíž 1.NP Záchod 1.NP Chodba 2.NP Chodbička před WC 2.NP Koupelna 2.NP Záchod 2.NP Pokoj 1 2.NP Pokoj 2 2.NP Pokoj 3 2.NP Balkón Zastřešení

Zastavěná plocha 90,98 m2

Užitná plocha 126,67 m2 13,25 m2 4,35 m2 5,75 m2 6,38 m2 20,67 m2 7,77 m2 1,75 m2 0,87 m2 4,57 m2 1,10 m2 5,12 m2 1,15 m2 19,57 m2 10,69 m2 22,52 m2 1,15 m2 0,00 m2

90,98 m2

Výpočet obestavěného prostoru

Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

((9,65*9+1,45*2,85))*(5,80) ((9,65*9+1,45*2,85))*(0,40) -6-

= = =

Obestavěný prostor 527,70 m3 36,39 m3 564,09 m3

A1) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§5): 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC:

46.21.11 111

Typ: B Konstrukce: zděná Střecha: plochá Podsklepení: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny 1.NP Počet nadzemních podlaží: 2 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 2 150,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena: 2 150,00 Kč/m3 Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy standard 7,1000 0,000 0,0000 Běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé). 2 Zdivo standard 22,3000 0,000 0,0000 Zdivo v průměru tloušťky 45 cm. Monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo. 3 Stropy standard 8,4000 0,000 0,0000 Jakékoliv s rovným podhledem. 4 Střecha standard 5,2000 0,000 0,0000 Jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha. 5 Krytina standard 3,2000 0,000 0,0000 Pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná. 6 Klempířské konstrukce standard 0,8000 0,000 0,0000 Úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů. 7 Vnitřní omítky standard 6,2000 0,000 0,0000 Vápenné štukové. 8 Fasádní omítky standard 3,1000 0,000 0,0000 Vápenné štukové, břizolit, nástřiky umělé. 9 Vnější obklady standard 0,4000 0,000 0,0000 Pouze sokl z kabřince a podobně. 10 Vnitřní obklady standard 2,3000 0,000 0,0000 Koupelny, vany, WC, kuchyně. 11 Schody standard 2,4000 0,000 0,0000 S jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. 12 Dveře standard 3,3000 0,000 0,0000 Hladké plné nebo prosklené, popřípadě náplňové. 13 Okna standard 5,2000 0,000 0,0000 Dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená, plastová. 14 Podlahy obytných místností standard 2,2000 0,000 0,0000 PVC, vlýsky, textilní krytiny. 15 Podlahy ostatních místností standard 1,1000 0,000 0,0000 Keramické dlažby, PVC, teraco. 16 Vytápění standard 4,4000 0,000 0,0000 Ústřední s kotlem na tuhá paliva, na plyn nebo elektrickou energii. 17 Elektroinstalace podstandard 4,1000 -1,000 -0,0410 Světelný i motorový proud, pojistkové automaty. 18 Bleskosvod chybí 0,6000 -1,852 -0,0111 19 Rozvod vody standard 3,0000 0,000 0,0000 Studená a teplá. 20 Zdroj teplé vody standard 1,8000 0,000 0,0000 -7-

Boiler, karma. 21 Instalace plynuchybí 0,5000 -1,852 -0,0093 22 Kanalizace standard 2,8000 0,000 0,0000 Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC. 23 Vybavení kuchyně standard 0,5000 0,000 0,0000 Plynový sporák. 24 Vnitřní vybavení standard 5,1000 0,000 0,0000 Vana ocelová, umyvadlo, popřípadě sprchový kout. 25 Záchod standard 0,4000 0,000 0,0000 Standardní splachovací. 26 Ostatní chybí 3,6000 -1,852 -0,0667 Součet podílů: -0,1281 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,1281 x 0,54 =

0,9308

Koeficient polohový K5: 0,8500 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1730 Koeficient prodejnosti Kp: 1,9040 Základní cena upravená: 2 150,00 Kč x 0,9308 x 0,8500 x 2,1730 x 1,9040 = 7 037,86 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (9,65x9+1,45x2,85)x5,8 = 527,70 m3 OP zastřešení: (9,65x9+1,45x2,85)x0,4 = 36,39 m3 Plocha balkonů: 1,2x9,55 = 11,46 m2 Obestavěný prostor celkem: 575,55 m3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek přep. FOP z K4 1 Základy 7,6274 40 2 Zdivo 23,9563 3 Stropy 9,0239 4 Střecha 5,5862 5 Krytina 3,4377 6 Klempířské konstrukce 0,8594 7 Vnitřní omítky 6,6605 8 Fasádní omítky 3,3303 9 Vnější obklady 0,4297 10 Vnitřní obklady 2,4708 11 Schody 2,5783 12 Dveře 3,5451 13 Okna 5,5862 14 Podlahy obytných místností 2,3634 15 Podlahy ostatních místností 1,1817 16 Vytápění 4,7268 17 Elektroinstalace 2,0261 18 Bleskosvod 0,0000 19 Rozvod vody 3,2228 20 Zdroj teplé vody 1,9337 21 Instalace plynu 0,0000 22 Kanalizace 3,0080 23 Vybavení kuchyně 0,5371 24 Vnitřní vybavení 5,4788 25 Záchod 0,4297 26 Ostatní 0,0000 Opotřebení celkem:

stáří 150 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40

živ. 2,03 % 120 120 120 50 50 60 60 50 50 120 60 60 55 60 50 50 50 50 40 50 60 30 60 60 0

53,16 %

Cena zjištěná: 7 037,86 Kč/m3 x 575,55 m3 = 4 050 640,32 Kč Opotřebení: 4 050 640,32 Kč x 53,16% = 2 153 320,39 Kč

-8-

opotř. 7,99 % 3,01 % 1,86 % 2,75 % 0,69 % 4,44 % 2,22 % 0,34 % 1,98 % 0,86 % 2,36 % 3,72 % 1,72 % 0,79 % 3,78 % 1,62 % 0,00 % 2,58 % 1,93 % 0,00 % 2,01 % 0,54 % 3,65 % 0,29 % 0,00 %

A1) Cena zjištěná po opotřebení:

1 897 319,93 Kč

A2) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu - porovnávací způsob (§26a) 1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům - porovnávací způsob Účel užití stavby: k trvalému bydlení Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru (ZC):

4 480,00 Kč

Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 2,00 m3 OP vrchní stavby: (9,65x9+1,45x2,85)x5,8 = 527,70 m3 OP zastřešení: (9,65x9+1,45x2,85)x0,4 = 36,39 m3 Plocha balkonů: 1,2x9,55 = 11,46 m2 Obestavěný prostor celkem: 577,55 m3 Kategorie stáří: C - stáří od 30 do 50 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,80 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 III 0,00 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : 0,000 Index trhu IT = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 I 0,00 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu 2 II 0,00 Poloha nemovitosti v obci: okrajové území obce 3 II 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí: objekty pro bydlení 4 II 0,00 Obchod, služby, kultura v obci: pouze obchod se základním sortimentem 5 II 0,00 Školství a sport v obci: základní škola 6 II 0,00 Zdravotní zařízení v obci: pouze ordinace praktického lékaře 7 II 0,00 Veřejná doprava: omezené dopravní spojení 8 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 9 II 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí: průměrná nezaměstnanost 10 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 11 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů -9-

Součet hodnot P1 až P11 : 0,000 Index polohy IP = 1 + 0,000 =

1,000

Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 1 III 0,00 Druh stavby: samostatný rodinný dům 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: typ 3 - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3 II 0,00 Tloušťka obvod. stěn: 45 cm 4 III 0,02 Podlažnost: hodnota 1 5 IV 0,04 Napojení na veřejné sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna 6 III 0,00 Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 III 0,01 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m2 celkem 12 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 III 0,85 Stavebně-technický stav: stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V12: 0,070 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,070) x 0,850 x 0,80 =

0,728

Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 1,000 x 1,000 x 0,728 = 0,728 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 4 480,00 Kč/m3 x 0,728 = 3 261,44 Kč/m3 Výpočet ceny: 3 261,44 Kč/m3 x 577,55 m3 = 1 883 644,67 Kč

A2) Cena zjištěná:

1 883 644,67 Kč

Ocenění pozemků dle platného oceňovacího předpisu (§27) 1) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek pč.96 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 1383 Základní cena: ZC = (35 + (1383 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Rodinný dům 1,9040 2,1730 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Parcela číslo: Plocha: 91 m2

37,84 Kč/m2

nejsou

96 - 10 -

Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 37,84 x (100 + 0)% x (100 + 0)% x 2,1730 x 1,9040 = 156,56 Kč/m2 Cena za parcelu: 156,56 Kč/m2 x 91 m2 = 14 246,96 Kč

Cena zjištěná: 14 246,96 Kč b) Pozemek pč.97 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 1383 Základní cena: ZC = (35 + (1383 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Rodinný dům 1,9040 2,1730 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21:

37,84 Kč/m2

nejsou

Parcela číslo: 97 Plocha: 1057 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 37,84 x (100 + 0)% x (100 + 0)% x 2,1730 x 1,9040 x 0,4 = 62,62 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 62,62 Kč/m x 1057 m = 66 189,34 Kč

Cena zjištěná: 66 189,34 Kč 4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Porost Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 97 Cena za 1 m2 podle §28: 62,62 Kč Pokryvná plocha porostu: 1 057 m2 Druh oceňovaného porostu: okrasné rostliny Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: Výpočet ceny porostu: 62,62 Kč x 1 057 m2 x 0,085 =

0,085 5 626,09 Kč

Cena zjištěná: 5 626,09 Kč 5) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny podle §10, odstavec 2) procenty z ceny stavby. Seznam staveb vybraných pro stanovení ceny venkovních úprav: stavba Rodinný dům Cena staveb: Podíl ceny venkovních úprav z ceny staveb: Výpočet ceny venkovních úprav: 1 897 319,93 Kč x 3,50% =

cena 1 897 319,93 Kč 1 897 319,93 Kč 3,50% 66 406,20 Kč

Cena venkovních úprav:

66 406,20 Kč - 11 -

A1) Cena zjištěná CELKEM (§5):

2 049 788 Kč

A2) Cena zjištěná CELKEM (§26a):

1 883 645 Kč

B) Tržní ocenění domu včetně pozemků - porovnávací metoda

Pro použití porovnávací metody ocenění za účelem zjištění obvyklé ceny předmětné nemovitosti je třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známých výměr - pro tento účel jsou běžně využívány údaje z nabídky realitních kanceláří působících v místě a z vlastní databáze znalce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní cenou) a ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). U nabídek realitních kanceláří, které pracují v daném regionu, se prodeje podobných staveb občasně vyskytují; v tomto případě byly konkrétně porovnány 3 nemovitosti z podobných sídelních útvarů jako je obec Zaječov. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost (t.j. dům č.p.139 s příslušenstvím na parcele pč. 96 a ostatní pozemky dle LV 178 pro obec Zaječov, kú Kvaň, vykazují takové vlastnosti podobné srovnávacím nemovitostem, tzn. že porovnávací metodou zjištěná obvyklá (obecná) cena je a bude na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností ještě dosažitelná; v neposlední řadě má na toto tvrzení také vliv poloha a situování nemovitosti v k.ú. Kvaň. Při použití porovnávací metody u podobných staveb (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze bez zevrubné prohlídky srovnávacích nemovitostí tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat , jelikož nejsou uvedeny některé výměry nebo jsou na první pohled uvedeny chybně, v takovém případě znalec dle zkušenosti výměry zodpovědně upraví apod. Syntézou uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém bylo určeno, že obecná (obvyklá) cena nemovitostí, t.j. domu č.p.139 s příslušenstvím a pozemkem parc.č.96 - zastavěné plochy a nádvoří a dalších pozemků dle LV č.178 v obci Zaječov, k.ú.Kvaň, okr. Beroun, může dosáhnout

B) Cena 1.850.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) slovy: jedenmiliónosmsetpadesáttisíckorun českých (Kč)

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku

Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 160,- Kč/m2 a ostatní pozemky tvořící jednotný funkční celek na 70,- Kč/m2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu.

Parcela č.

Výměra m2

Jednotková cena Kč/m2

Celková cena pozemku Kč

zastavěná plocha a nádvoří

96

91

160

14 560

ostatní plochy

97

1 057

70

73 990

- 12 -

Porovnávací metoda ocenění domu: Lokalita

Užitná plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc 2 2 m m

Kč

Kč/m

2

KC

Upravená cena Foto 2 Kč/m

1. Srovnávaný objekt: Suchomasty (465 obyv.), okr.Beroun

160,00

350

2 799 000

17 494

0,830

14 520

Patrový rodinný dům ze 70. let. Přízemí: 2 pokoje, kuchyně, koupelna, WC. Patro: 2 pokoje, kuchyně, terasa. Půdní prostor. Částečně podsklepeno: kotelna s 2 funkčními kotli (plyn + tuhá paliva - lze přepojovat). Garáž, prádelna. Svažitá zahrada s několika terasovitými rovinami. Vlastní studna + přípojka obecního vodovodu, napojeno na obecní kanalizaci. V domě je kompletní nový rozvod elektřiny v mědi, korkové podlahy. Velice pěkná klidná lokalita s krásným výhledem do okolní krajiny - kopce u Koněpruských jeskyní. Spojení autobusem velmi dobré, občanská vybavenost v obci (pošta, škola, školka) . Nabídka RK TRINITY Reality - Praha, nabízená cena 2.799. tisíc Kč Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost objektu a příslušenství; Lokalita, prostředí - Podobná lokalita, nepatrně blíž k dálnici; Provedení a vybavení - O něco lépe vybaven, zejména elektřina a vytápění, dvougenerační provedení; Stáří, technický stav - Dle dostupných informací lepší technický stav, po rekonstrukci; Vliv pozemku, velikost pozemku - Znatelně menší pozemek, taktéž svažitý; Možnosti parkování, garáž - Krytá garáž v objektu; 2. Srovnávaný objekt: Vráž u Berouna (920 obyv.), okr.Beroun

180,00

539

2 599 000

14 439

0,890

12 851

Dvoupodlažní rodinný dům o velikosti 5+1, garáž, dílna, venkovní bazén, 2x koupelna ve Vráži u Berouna. V přízemí 2+1, koupelna, WC. V 2.NP 2+1, koupelna, WC. Dům vyžaduje částečnou rekonstrukci, je částečně podsklepen. V současné době je vytápěn ÚT na tuhá paliva, plyn u domu. Volný ihned. Jedná se o vyhledávanou obec cca 20 km od Prahy na dálnici D5. Nabídka RK Domov - Beroun, nabízená cena 2.599. tisíc Kč Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost objektu a příslušenství; Lokalita, prostředí - Podobná lokalita, blíž k dálnici; Provedení a vybavení - Srovnatelné vybavení, o něco lepší provedení; Stáří, technický stav - Srovnatelný technický stav, vyžadující rekonstrukci; Vliv pozemku, velikost pozemku - Znatelně menší pozemek, ale rovinatý; Možnosti parkování, garáž - Krytá garáž v objektu; 3. Srovnávaný objekt: Malé Přílepy (1631 obyv.), okr.Beroun

160,00

2 654

3 000 000

18 750

0,830

15 562

RD na polosamotě v přírodě - obec Malé Přílepy. Jedná se o dvougenerační dům - 1.NP bytová jednotka 2+1, 2.NP bytová jednotka 2+1, přízemí 2 místnosti. ům leží na samotě, na svažitém pozemku. 8 místností se dvěmi samostatnými bytovými jednotkami. K domu patří pozemek o výměře 2 654 m2. Příjezd po zpevněné komunikaci. Nabídka RK Domov - Beroun, nabízená cena 3.000. tisíc Kč Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost objektu a příslušenství; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita, blíž k dálnici; Provedení a vybavení - Srovnatelné vybavení, 2 bytové jednotky; Stáří, technický stav - Dle dostupných informací lepší technický stav.; Vliv pozemku, velikost pozemku Větší rovinatý pozemek; Možnosti parkování, garáž - Stejně jako oceňovaný objekt bez garáže, parkování na pozemku.; 4. Srovnávaný objekt: Zdice (3972 obyv.), okr.Beroun

180,00

425

3 300 000

18 333

0,840

RD vhodný pro dvě rodiny. V přízemí domu bytová jednotka 2+1 v původním stavu, se soc. zařízením. V prvním patře bytová jednotka 3+1 po celkové rekonstrukci.Dům je celý podsklepen. Na pozemku samostatně stojící zděná garáž. Dům je umístěn v klidné vilkové čtvrti na okraji města. Byty mají samostatné měřáky na plyn, elektřinu i vodu. Dům je umístěn v klidné ulici s výhledem na les. - 13 -

15 400

Nabídka RK Domov - Beroun, nabízená cena 3.300. tisíc Kč Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost objektu a příslušenství; Lokalita, prostředí - Lepší lokalita, blíž k dálnici, větší sídlo, více možností; Provedení a vybavení - Lepší vybavení, dvougenerační provedení; Stáří, technický stav - Dle dostupných informací lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Znatelně menší pozemek, ale rovinatý; Možnosti parkování, garáž - Krytá garáž v objektu;

14 583 Kč/m2

Průměrná cena

126,67 m2

Celková užitná plocha oceňované nemovitosti

Porovnávací hodnota

1 847 258 Kč

Seznam příloh: Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 30.6.2010 Výpis z KN , podle LV č.178 pro obec Zaječov, k.ú.Kvaň, okr. Beroun, vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Beroun, pod položkou 1271/2010 dne 14.7.2010 Snímek KM předmětné lokality v k.ú. Kvaň s vyznačením předmětné nemovitosti Ortofotomapa předmětné lokality - Kvaň s vyznačením polohy domu č.p.139 Fotodokumentace domu čp. 139, jeho příslušenství a interiéru Koncesní listina:

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1 3

Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217

Koncesní listina vydaná fyzické osobě

Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.206 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.

Znalecká doložka Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6-6/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne 26.7.2010. Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31

- 14 -

Usnesení soudního exekutora Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 30.6.2010

- 15 -

- 16 -

Výpis z KN , podle LV č.178 pro obec Zaječov, k.ú.Kvaň, okr. Beroun, vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Beroun, pod položkou 1271/2010 dne 14.7.2010

- 17 -

Snímek KM předmětné lokality v k.ú. Kvaň s vyznačením předmětné nemovitosti

- 18 -

Ortofotomapa předmětné lokality - Kvaň s vyznačením polohy domu č.p.139

- 19 -

Fotodokumentace domu čp. 139, jeho příslušenství a interiéru

Čelní pohled

Boční pohled

Balkón

Vstupní branka do objektu

Příjezdová komunikace

Zadní pohled

- 20 -

Vedlejší stavby

Vedlejší stavby

Střecha

"Zahrada"

Kuchyň

Podesta 2.NP

Pokoj 2.NP

Pokoj 2.NP

- 21 -

Schodiště

WC 2.NP

Koupelna 2.NP

Balkón

- 22 -