2010

Znalecký posudek číslo 2164/129/2010 o o b v ykl é, o b e cn é , t rž n í h o d n o t ě n e m o v it o s t í – r o d i n n é h o d o mu č. p . 36 n a ch áz e jí cí m se n a p o z e mk u p a rc .č . St . 30 3 /1 a p o z em ků p a r c. č. St . 3 03 /1 , St . 30 3 /2 a p a rc .č . 6 49 / 3 v š e se v š em i so u č á st m i a p ř í slu š en st v í m v k.ú . Du b en e c, o b e c Du b en e c, o kr e s T ru t n o v , v š e z ap s án o n a li st u v la st n i ct v í č. 3 0 5.

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137Ex 2405/07-21

Oceněno ke dni :

28.7.2010

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 3 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 9.11.2010

Rodinný dům č. p. 36, k.ú. Dubenec

Znalecký posudek č. 2164/129/2010

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

11

2.3.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

12

2.4.

Závěrečná rekapitulace

14

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

15

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 305) Příloha 5 – V ýřez z katastrální mapy z nahlížení do KN Příloha 6 – Srovnatelné objekty

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 305, k.ú. Dubenec, vyhotovený dne 29.7.2010 dálkovým přístupem.

1.b.:

Výřez z katastrální mapy získaný z nahlížení do KN.

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Mapa obce a okolí.

1.e.:

Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb.

1.f.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a sousedky bydlící vedle oceňované nemovitosti.

1.g.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 28.7.2010.

1.h.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 28.7.2010.

1.ch.:

Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.vychodoceskreality.cz).

1.i.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137 Ex 2405/07-21 ze dne 30.10.2009.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 36 nacházející se na pozemku parc.č.St. 303/1 a pozemky parc.č.St. 303/1, St. 303/2 a parc.č. 649/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubenec, obec Dubenec, okres Trutnov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 305. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 305 pro k.ú. Dubenec ze dne 29.7.2010 a to k datu místního šetření, tj. k 28.7.2010. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Mrázová Hana, Dubenec 36, 544 55 Dubenec u Dvora Králové nad Labem, (586213/0531) 305 Dubenec (kód 633 372) Dubenec (579 190), Trutnov (CZ 0525) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh 2 Dubenec, 36, rod. dům, St. 303/1, 199 m , zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh 2 St. 303/1, 199 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 St. 303/2, 15 m , zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště 2 649/3, 49 m , ostatní plocha, manipulační plocha rozsáhlé chráněné území

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 28.7.2010 za účasti znalce. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Mrázovi.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 305 ze dne 29.7.2010 pro k.ú. Dubenec v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 305). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 305 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubenec. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 305 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubenec bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.

Celkový popis nemovitostí Obec Dubenec, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží cca 9 km jižně od Dvora Králové nad Labem a 10 km západně od Jaroměře v oblasti Bělohradské pahorkatiny. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 36, který je situován v jihovýchodní části obce u hlavní komunikace vedle provozovny společnosti MAGRIX, s.r.o. v blízkosti Obecního úřadu. Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní RD s podkrovím pod sedlovou střechou. Za domem je umístěna jednopodlažní vedlejší stavba bývalého vejminku s podkrovím pod sedlovou střechou (nyní v přízemí sklady, v podkroví bydlení pro syny). Po obou půdorysně delších stranách tohoto objektu jsou umístěny dva dřevěné přístavky, třetí dřevěný přístavek je postaven ve dvorku u rodinného domu. Stáří obou objektů je cca 100 let. Oceňované objekty jsou umístěny v rovinatém terénu na pozemcích parc.č.St. 303/1 a St. 303/2, součástí ocenění je dále pozemek parc.č. 649/3. Přístup k nemovitosti je umožněn po místní zpevněné komunikaci. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 36, skladem – bývalým vejminkem, drobnými přístavky, venkovními úpravami (zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení), trvalými porosty a pozemky parc.č.St. 303/1, St. 303/2 a parc.č. 649/3. Objekt je napojen na tyto IS – elektřina (v současné době odpojeno), je provedena plynová přípojka.


strana 5



Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Rodinný dům č.p. 36 Sklad – bývalý vejminek Drobné přístavky Venkovní úpravy Trvalé porosty Pozemky


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Rodinný dům č.p. 36 2.1.1.1. Popis Jedná se o samostatně stojící dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené bez izolace, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, krov je dřevěný, stropy mají rovný podhled, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná s kamennou podezdívkou, vnitřní omítky jsou vápenné. Schody do podkroví jsou dřevěné, podlahy tvoří beton + PVC, okna jsou dřevěná, dvojitá, dveře dřevěné. Vytápění je lokální na tuhá paliva, je provedena elektroinstalace 220 V (k datu ocenění odpojeno). Zdrojem vody je studna (ze sousední bývalé traktorové stanice), ohřev teplé vody je řešen bojlerem, kanalizace je provedena ve standardu. Předpokládané vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna s vanou a umyvadlem a dále se předpokládá splachovací WC. V kuchyni je instalován sporák na PB láhve, na střeše chybí bleskosvod. Objekt je napojen na tyto IS – elektřina (v současné době odpojeno), je provedena plynová přípojka (bez rozvodů). Dispoziční řešení : - 1.NP - vstupní chodba, kuchyně obývací pokoj, koupelna, - podkroví - pokoj, dvě místnosti. Komentář k popisu vybavení a dispozice rodinného domu : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, bylo vybavení a dispozice rodinného domu popsáno na základě informací získaných při místním šetření od sousedky bydlící vedle oceňované nemovitosti . 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: vrchní stavba: zastřešení:

8,95*9,10 8,95*9,10

2

= =

81,45 m 2 81,45 m

Obestavěný prostor: vrchní stavba: (8,95*9,10)*(4,60) zastřešení: (8,95*9,10)*(3,20)/2

= =

374,65 m 3 130,31 m

Obestavěný prostor – celkem:

=

504,96 m


3

strana 7

3



2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle získaných informací cca 100 let. V současné době je stavebně technický stav zhoršený, údržba je zanedbaná, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 75 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2010/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí

3

4 880,- Kč/m obestavěného prostoru 3 504,96 m 4 880,- Kč × 504,96 m 75 %

Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

3

= = =

Časová cena, CČ

2 464 205,- Kč - 1 848 154,- Kč 616 051,- Kč 616 051,- Kč

2.1.2. Sklad – bývalý vejminek 2.1.2.1. Popis Jedná se o objekt obdélníkového půdorysu situovaný v zahradě za rodinným domem. Stavba je jednopodlažní, s podkrovím pod sedlovou střechou. Po obou půdorysně delších stranách objektu jsou přistaveny dřevěné přístavky. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, svislé nosné konstrukce jsou zděné s vápennou fasádou. Střecha je sedlová krytá taškami, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Vnitřní omítky jsou vápenné, okna dřevěná, zdvojená, dveře dřevěné, podlaha je betonová, v podkroví krytá PVC. V objektu je provedena elektroinstalace 220 V, vytápění je lokální na tuhá paliva. Je zavedena voda, vnitřní hygienické vybavení tvoří umyvadlo. Dispoziční řešení : - 1.NP – sklady, - podkroví – dvě místnosti (pokoje)- bydlení pro syny. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: vrchní stavba: zastřešení:

3,72*9,00 3,72*9,00


= =

2

33,48 m 2 33,48 m

strana 8



Obestavěný prostor: vrchní stavba: (3,72*9,00)*(3,95) zastřešení: (3,72*9,00)*(1,50)/2

= =

132,25 m 3 25,11 m

Obestavěný prostor – celkem:

=

157,36 m

3

3

2.1.2.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle získaných informací stejné jako stáří rodinného domu tj. cca 100 let, stavebně – technický stav je zhoršený, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 75 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2010/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

3

4 755,- Kč/m obestavěného prostoru 3 157,36 m 4 755,- Kč × 157,36 m 75%

3

= = =

-

Časová cena, CČ

748 247,- Kč 561 185,- Kč 187 062,- Kč 187 062,- Kč

2.1.3. – Drobné přístavky Jedná se o ostatní vedlejší stavby (dřevěné přístavky) situované za rodinným domem a podél obou půdorysně delších stran bývalého vejminku. Objekty slouží především jako sklady. Komentář : věcná hodnota vedlejších staveb byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.4. – Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí a oplocení. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.5. – Trvalé porosty Jedná se především o trvalé porosty umístěné v zahradě u rodinného domu. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu


strana 9



2.1.6. Pozemky 2.1.6.1. Popis Jedná se o rovinaté pozemky parc.č.S. 303/1, St. 303/2 a parc.č. 649/3 zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 305. Pozemky, které jsou zastavěné rodinným domem, bývalým vejminkem a dřevěnými přístavky, budou oceněny jako stavební. 2.1.6.2. Výměra Parc. č.

2

Výměra (m )

St. 303/1 St. 303/2 649/3

199 15 49 263 2

Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 305 z katastru nemovitostí činí celkem 263 m . 2.1.6.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2 100,- až 400,- Kč/m . Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 250,2 Kč/m . Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra pozemků zapsaných na LV č. 305 2 2 Obecná cena pozemků 250,- Kč/m × 263 m

2

=

Celková obecná hodnota pozemků

250,- Kč/m 2 263 m 65 750,- Kč 65 750,- Kč

2.1.7. Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 36 Sklad – bývalý vejminek Pozemky

616 051,- Kč 187 062,- Kč 65 750,- Kč

Celkem HV

868 863,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 868 860,- Kč (slovy : osmsetšedesátosmtisícosmsetšedesát korun českých).


strana 10



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Mrázovi. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 11



2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Dubenci a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností Č. Lokalita Garáž Jiné (pokoje + kuchyně) samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní RD, s podkrovím pod sedlovou Oceň. střechou, s vedlejší stavbou skladu (bývalý Dubenec 2+1 ne objekt vejminek) a dřevěnými přístavky, stáří cca 100 let, IS - elektřina (nyní odpojeno), přípojka plynu u domu samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní RD s půdou vhodnou k 1 Doubravice 2+1 ano vestavbě, s garáží, se zahradou, IS elektřina, voda, studna jednopodlažní RD s půdou vhodnou k vestavbě, po rekonstrukci (plastová okna, 2 Rohoznice 3+1 ne podlahy, topení), IS - elektřina, vodovod, plyn jednopodlažní objekt s podkrovím pod sedlovou střechou (půda vhodná k vestavbě), k rekreaci nebo celoročnímu bydlením, s 3 Velký Vřešťov 2+1 ano garáží, po částečné rekonstrukci, se stodolou, IS - elektřina, voda, plyn, kanalizace před objektem, vlastní studna jednopodlažní RD s půdou připravenou k 4 Miletín 1+1 ne vestavbě, za domem jsou dvě zděné kůlny, započata rekonstrukce, veškeré IS samostatně stojící, částečně podsklepený, 5 Kocbeře 4+kk ne jednopodlažní RD s půdou pod sedlovou střechou samostatně stojící, jednopodlažní RD, s půdou pod sedlovou střechou, se sklípkem a 6 Sedlec 3+1 ne dílnou, po částečné rekonstrukci jednopodlažní RD s podkrovím pod sedlovou 7 Heřmanice 4+1 ne střechou (1 x pokoj a půda vhodná k vestavbě), k celkové rekonstrukci


strana 12



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena Koef. Cena po požadovaná reredukci na K1 K2 K3 K4 K5 K6 Č. resp. dukce pramen zaplacená na ceny

KC (1-6)

Cena oceň objektu

stav polo- velia garáž ha kost vybavení

jiné

úvaha znalce

.

Kč

1,02 1,00 1,00 1,02 1,02 1,00 1,02

1,07 1,05 1,06 1,00 1,00 1,07 1,05

1,03 1,05 1,06 1,04 1,00 1,01 0,99

1,30 1,32 1,46 1,11 1,02 1,24 1,03

738 462 544 242 575 342 720 000 625 882 515 484 539 806

Celkem průměr

Kč

608 460

Minimum Maximum

Kč Kč

515 484 738 462

1 2 3 4 5 6 7

K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC

Kč

pramen ceny

Kč

1 200 000 898 000 1 050 000 999 000 798 000 799 000 695 000

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

960 000 718 400 840 000 799 200 638 400 639 200 556 000

1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,02

1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00

1,10 1,20 1,20 1,05 1,00 1,15 0,95

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 515 484,- až 738 462,- Kč, průměrnou hodnotou je 608 460,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - stáří objektu - velikost pozemků - objekt je v současné době odpojen od elektřiny - objekt bez garáže


strana 13



Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena jako průměrná po zaokrouhlení na 600 000,- Kč. Obecná hodnota

600 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 600 000,- Kč (slovy : šestsettisíc korun českých).

2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou


868 860,- Kč není stanovena 600 000,- Kč

strana 14



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 305 ze dne 29.7.2010 pro k.ú. Dubenec nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 305 ze dne 29.7.2010 pro k.ú. Dubenec v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 305). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Mrázovi. Oceňovaná nemovitost se dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 305 ze dne 29.7.2010 nachází v rozsáhlém chráněném území. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 15



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.p. 36 nacházejícím se na pozemku parc.č.St. 303/1 a pozemků parc.č.St. 303/1, St. 303/2 a parc.č. 649/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Dubenec, obec Dubenec, okres Trutnov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 305 vedeném u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 28.7.2010, po zaokrouhlení na :

600 000,- Kč (slovy : šestsettisíc korun českých).

V Brně, dne 9.listopadu 2010



strana 16



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2164/129/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 9.listopadu 2010



strana 17

2010

Recommend Documents