.SPISU: 007EX 1199/09
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2999 - 97/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
Provozní objekt .p.2304 okr. Pelh imov
obec: Pelh imov
LV . 4496
k.ú.
Pelh imov
na pozemku, parc. . 3197/8 zastav ná plocha a nádvo í 3197/172 zastav ná plocha a nádvo í a další pozemky
VLASTNICTVÍ: VIP-SERVIS, s.r.o., se sídlem Pražská 1114, 393 01 Pelh imov, I 26062542
Pozemek okr. Pelh imov
parc. . 3197/194
LV . 5142
k.ú.
Pelh imov
obec: Pelh imov
VLASTNICTVÍ: VIP-SERVIS, s.r.o., se sídlem Pražská 1114, 393 01 Pelh imov I 26062542,
podíl 1/6
další vlastníci.
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného Ing. Ludmila Ku erová, bytem B eclavská 228, 691 01 Moravský Žižkov proti povinnému VIP-SERVIS, s.r.o., se sídlem Pražská 1114, 393 01 Pelh imov na základ usnesení ze dne 17.6.2010. Na ízení exekuce nabylo právní moci dnem 7.7.2010. OBJEDNATEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík Sadová 15, 695 01 Hodonín
11.8.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
18
Po et vyhotovení:
tel: 518341823
Datum zpracování:
3
18.8.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
2
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: LV . 4496 pro k.ú. Pelh imov. Provozní objekt .p.2304 na parc. .3197/8 parc. parc. parc. parc. parc. parc.
. 3197/8 . 3197/150 . 3197/172 . 3197/179 . 3197/182 . 3197/259
zastav ná plocha a nádvo í o vým ru 644m2 ostatní plocha o vým ru 676m2 zastav ná plocha a nádvo í o vým ru 5m2 ostatní plocha o vým ru 455m2 ostatní plocha o vým ru 779m2 ostatní plocha o vým ru 107m2
LV . 5142 pro k.ú. Pelh imov. Ostatní pozemek parc. . 3197/194
ostatní plocha o vým ru 586m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni 11.8.2010. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Provozní objekt .p.2304 Adresa nemovitosti: 393 01 Pelh imov Kraj:Vyso ina, Okres:Pelh imov, Obec:Pelh imov, Katastrální území:Pelh imov, Po et obyvatel:16 741 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 11.8.2010.
2
Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro kraj Vyso ina, Katastrální pracovišt Pelh imov pro LV .4496 a 5142 k.ú. Pelh imov, ze dne 22.7.2010 - informace, sd lené zástupcem fy. Car Manager, Pelh imov - Územn analytické podklady, zpracované v souladu se zn ním zákona . 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním ádu (stavebního zákona) a vyhlášky . 500/2006 Sb., o územn analytických podkladech, územn plánovací dokumentaci a zp sobu evidence územn plánovací innosti. Po izovatel:M stský ú ad Pelh imov Masarykovo nám. 1, 393 01 Pelh imov. - Územní plán m sta Pelh imov v platném vydání. - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 11.8.2010 Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 4496 k.ú.Pelh imov Druh vlastnictví: výlu né Vlastnické právo: VIP-SERVIS s.r.o., Pražská 1114, 393 01 Pelh imov I :26062542 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: nezjišt no Nebyl zjišt n listinný d kaz o pronájmu posuzovaných budov.
Podklad: LV . 5142 k.ú.Pelh imov Druh vlastnictví: podílové Vlastnické právo: Petr ára, Nádražní 834, 393 01 Pelh imov Ing.Lubomír Hájek, Okružní 2097, 393 01 Pelh imov Prim.Mudr.Martin Kokeš, J.Pujmana 493, 393 01 Pelh imov Jaroslav Mareš, Mod ínová 2208, 393 01 Pelh imov Miroslav Norek, Hod jovická 2012, 393 01 Pelh imov VIP-SERVIS s.r.o., Pražská 1114, 393 01 Pelh imov I :26062542 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: nezjišt no Nebyl zjišt n listinný d kaz o pronájmu.
Podíl: 1/24 Podíl: 1/3 Podíl: 1/12 Podíl: 1/24 Podíl: 1/3 Podíl: 1/6
Dokumentace a skute nost K dispozici nebyla žádná výkresová ani jiná dokumentace, která by se týkala oce ovaného provozního objektu nebo staveb p íslušenství. Celkový popis nemovitosti Hala oprav a mytí aut, .p. 2304 na parc. . 3197/8 a 3197/172, je situován do nyn jší pr myslové zóny sta, severn od centra m sta v okrajové ásti, p ístupné po komunikaci v ulici Hod jovická. V okolí jsou stavby p evážn halového typu s obdobným využitím (pneuservis, strojírenská výroba, sklady). Dle územního plánu je zvažováno v této lokalit s ubytovacími kapacitami (hotely, ubytovny - H1 UO7). Tomuto zám ru ÚP však sou asné využití ani zdaleka nenasv uje. Kolem území z jihu i ze západu lemují voln stojící rodinné domy a ze severozápadu m stský park. P íjezdní vozovky k jednotlivým objekt m jsou sice zpevn né, jejich údržba je spíše na podstandardní úrovni. Vozovky jsou místního významu a jsou vesm s ve vlastnictví fyzické a právnické osoby. Obecní je navazující vozovka v Hod jovické a Sdružené ulici. Lokalita je od st edu m sta vzdálená cca 1km, P íjezd k vlastní nemovitosti - objektu technické vybavenosti je po zpevn né komunikaci, 3
parc. . 3197/194, anebo rovn ž po zpevn né volné ploše, parc. . 3197/178 a 3197/180, které jsou ovšem ve vlastnictví soukromých osob. Terén p ed halou je zpevn n dlažbou a asfaltem. Objekt je v sou asné dob pln využíván a pr žn udržován. Jeho sou asné využití je pro mytí vozidel a pro drobné opravy. P ístup do haly je z obou štít sek ními, zasunovacími vraty, p emž jižní pr elí je ístupné jedn mi vraty - hlavní vstup, severní pr elí mají krom hlavního vjezdu ješt další, samostatný vjezd do prostoru, ur eného a využívaného pro ru ní mytí osobních aut. Hala je konstruk ešená jako trojtrakt a je podéln pr jezdná st edním traktem. Objekt je svým charakterem provozní. V prostoru haly je p evážn provozována opravárenská innost a mytí voz a v ásti haly jsou vestav ny prostory sociálního za ízení, sklad a kancelá e, jedna místnost je uzavíratelná, využívaná pro mytí sou ástek. K objektu náleží pozemek, zastav ná plocha a nádvo í, parc. . 3197/8 a 3197/172, který je pln zastav ný halou a sousední pozemky v okolí stavby, p evážn manipula ní plochy. Plocha pozemku, parc. .3197/150, p vodn svah, je nyní využívána jako odstavná a parkovací plocha osobních vozidel. Tento pozemek byl srovnán do roviny a je lemován po celé délce železobetonovou, op rnou zdí o výšce cca 2,50m a odd len od sousední parcely . 3197/202 a je zpevn n sypaným a hutn ným št rkem. Pozemky tvo í jednotný funk ní celek. Na n navazuje p íjezdní komunikace , parc. . 3197/194 se zpevn ným povrchem (LV . 5142). Stá í objektu nebylo objektivn zjišt no, usuzuje se dle zp sobu výstavby a použitého materiálu na stá í p vodní stavby asi 55 let, vestavby byly z ejm vybudovány pozd ji, v pr hu devadesátých let. Bylo zjišt no, že halový objekt a pozemky v jeho bezprost edním okolí je pronajatý sou asnému uživateli - firm Car manager. Neov ená výše nájmu (dle sd lení majitele fy. CM) iní 100 000,- K /rok (bez DPH), celkem tedy 120 000,- rok.
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
LV . 4496, k.ú. Pelh imov a) Hlavní stavby a1) Provozní objekt - § 3 Objekt je p ízemní, nepodsklepená hala se sklonitou st echou, která je konstruk ešená jako skeletový trojtrakt. Nosnou konstrukci tvo í železobetonový, monolitický rám s modulem pr rn 11 x 4,50m se sloupy a podélným, spojitým pr vlakem. St echa je sedlová, se vzájemn výškov posunutými st ešními rovinami, takže ve h ebeni je po celé délce objektu svislá, vyzdívaná plocha s okny, které prosv tlují a v trají st ední trakt haly. Nosná konstrukce st ešní plochy je tvo ena monolitickou, žebírkovou deskou. Krytina je živi ná. Obvodové st ny jsou vyzdívané mezi sloupy. Stavební technologie se užívala v padesátých letech min. stol. pro zem lské stavby, p evážn pro ustájení skotu. Stavba byla tedy z ejm p vodn postavena k využití pro zem lské ú ely. Základy jsou z monolitického betonu s hydroizolacemi, obvodové i vnit ní st ny jsou z cihelného zdiva. Uvnit haly byly pomocí vyzdívaných p ek provedeny vestavby, které jsou využívány jako kancelá e, sociální za ízení, zvláš pro muže a ženy, sklady a umývárny sou ástek. Vn jší omítka z ulice je vápenná, hladká, vnit ní omítky st n jsou vesm s vápenné hladké, štukové. Podhled st echy není omítán, pouze je podhledový beton st ešní konstrukce opat en vápenným nát rem. 4
Vybavení objektu haly je jednoú elové, pro využití jako umývárna aut a provád ní drobných oprav, pro daný ú el je vybavení na standardní úrovni. V hale jsou funk ní rozvody elektro a zdravotechnika. Vytáp ní je centrální, teplovodní, s rozvody k deskovým otopným t les m, kotel je plynový. P íprava TUV je v el. boileru. Sociální za ízení je vybaveno klozetem a umývadlem. Kancelá e i sociální za ízení mají snížený a pravd podobn i zateplený, kazetový podhled. Objekt je b žn udržován. Závady statického charakteru, které by, které by m ly závažn jší charakter a vyžadovaly sanaci nebyly zjišt ny. Dispozi halový objekt obsahuje: vstupní prostor s vestav nou ekárnou (nyní sklad sou ástek), dv kancelá e vedení, sociální za ízení, pro muže a ženy a kancelá mistra, sklad ho lavin, prostor oprav, uzav ená my ka sou ástek a prostor na mytí, ke kterému p iléhá uzav ený sklad. Hala je podéln pr jezdná, v obou štítech uzav ená zasunovacími, sek ními vraty na el. pohon. Prostor oprav i umývárny mají vesm s dlážd nou podlahu a st ny, obložené keramickým obkladem. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Hala: I. (opravy, údržba) Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
monolitická betonová ty ová 123
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1NP:
50,29×12,77
=
Název podlaží 1NP: Sou et Pr Pr
Zastav ná plocha 642,20 m2 642,20 m2
rná výška podlaží: rná zastav ná plocha podlaží:
Konstruk ní výška 3,00 m
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy v etn zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy:
4. Krov, st echa: 5. Krytiny st ech: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Úprava vnit ních povrch : 8. Úprava vn jších povrch : 9. Vnit ní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dve e: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytáp ní: 16. Elektroinstalace:
Sou in 1 926,60 m3 1 926,60 m3
PVP = 1 926,60 : 642,20 = 3,00 m PZP = 642,20 : 1 = 642,20 m2
Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: 50,29×8,6×(4,75+3,39)×0,5+50,29×4,17×(2,96+2,43) = ×0,5 ZAST EŠENÍ: 50,29×8,6×0,25+50,29×4,17×0,40 = Obestav ný prostor – celkem: =
Konstrukce, vybavení
642,20 m2
Provedení
2 325,42 m3 192,01 m3 2 517,43 m3
Hodnocení standardu betonové pasy S zd né tl. 45 cm a více S podhledy S podhledový beton a vápenná malba P železobetonový monolitický rám a st ešní žb. panely S živi né S pozinkovaný plech S omítky a obklady keramické S vápenné dvouvrstvé omítky S X C hladké plné dve e S lamelová, sek ní na el. pohon S plastová S betonová mazanina s nát ry a keramická dlažba P úst ední N sv telná t ífázová S
5
ást [%] 100,00 100,00 20,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
17. Bleskosvod: 18. Vnit ní vodovod: 19. Vnit ní kanalizace: 20. Vnit ní plynovod: 21. Oh ev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnit ní hygienická vybavení: 24. Výtahy (u více podlažních hal): 25. Ostatní:
bleskosvod ocelové trubky plastové a kameninové potrubí
S S S X S X S X C
bojler WC, umyvadla, sprchové kouty
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy v etn zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, st echa: 5. Krytiny st ech: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Úprava vnit ních povrch : 8. Úprava vn jších povrch : 10. Schody: 11. Dve e: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytáp ní: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnit ní vodovod: 19. Vnit ní kanalizace: 21. Oh ev vody: 23. Vnit ní hygienická vybavení: 25. Ostatní: Sou et upravených objemových podíl :
Hodnocení standardu S S S P S S S S S C S S S P N S S S S S S C
Obj. podíl [%] 11,30 23,90 9,20 9,20 10,10 2,90 0,60 6,30 3,20 0,80 3,10 2,40 5,10 4,90 1,10 6,30 0,30 1,00 0,90 0,40 2,20 4,00
ást [%] 100,00 100,00 20,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Upravený podíl 11,30 23,90 1,84 3,39 10,10 2,90 0,60 6,30 3,20 0,00 3,10 2,40 5,10 2,25 1,69 6,30 0,30 1,00 0,90 0,40 2,20 0,00 89,17
obj.
0,8917
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 3): Koeficient konstrukce K1 (dle p íl. . 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60:PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80:PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
= × × × × × × ×
2 124,- K /m3 1,0400 0,9303 1,2333 0,8917 1,0500 2,1630 0,6900
Základní cena upravená
=
3 541,55 K /m3
Plná cena:
2 517,43 m3 × 3 541,55 K /m3
=
8 915 604,22 K
Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 55 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 45 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 55 : 100 = 55,000 %
-
4 903 582,32 K
Provozní objekt - zjišt ná cena
=
4 012 021,90 K
6
b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k provoznímu objektu - § 27 - § 32 Pozemek, který je p edm tem ocen ní sestává z více parcel - zastav né plochy a ostatní, manipula ní plochy. Stavební pozemky jsou zastav ny provozním objektem, p ízemní halou, zbylé parcely jsou vesm s zpevn né silni ními panely s asfaltovým a dlážd ným povrchem, ást je zpevn ná zahutn ným št rkem a ást tvo í zelený pruh, bez trvalých porost . Všechny tyto parcely na sebe bezprost edn navazují a tvo í jednotný, funk ní celek. Pozemek je p vodn svažitý, um le vyrovnaný a ohrani ený železobetonovou op rnou st nou, která tvo í z jihozápadní strany hranici pozemku. P evýšení je pr rn 2,5m. Pozemek je ohrani ený jen ásti a to plotem na op rné zídce, zbylé plochy voln navazují na sousední pozemky. V míst je možnost napojení na ve ejné IS. P ístup k pozemku je po zpevn né cest , parc. . 3197/194, která navazuje na místní, ve ejnou sí komunikací. Pozemek je od centra m sta vzdálen asi 1000m. Územní plán m sta uvažuje se ízením ubytovacích kapacit v této lokalit , z toho se dá usuzovat, že nelze uvažovat do budoucna s rozvojem a rozši ováním inností, ke kterým jsou pozemky v sou asné dob využívány. Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 644,00 5,00
zastav ná plocha a nádvo í 3197/8 zastav ná plocha a nádvo í 3197/172 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 400,00 400,00 42 % 42 % 10 % 10 %
Cena [K ] 257 600,2 000,259 600,+ 109 032,368 632,+ 36 863,20 405 495,20 × 0,6900 × 2,1510 601 831,92
Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle § 28 odst. 5. Základní cena = 400,- K /m2. Název
Parcelní íslo
ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha Sou et
3197/150 3197/179 3197/182 3197/259
Vým ra [m2] 676,00 455,00 779,00 107,00
Úprava ceny - p íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: 7
Jedn. cena [K /m2] 400,00 400,00 400,00 400,00
42 % 42 % 10 % 10 %
Cena [K ] 270 400,182 000,311 600,42 800,806 800,-
+ 338 856,1 145 656,+ 114 565,60 1 260 221,60 × 0,4000
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 5 - celkem
× 0,6900 × 2,1510 748 163,32
Pozemky, náležející k provoznímu objektu - zjišt ná cena
=
1 349 995,24 K
LV . 5142, k.ú. Pelh imov a) Pozemky a1) Pozemek, parc. . 3197/194 - § 27 - § 32 Pozemek tvo í p íjezd nejen k objektu .p. 2304 ale i k jiným objekt m v dané lokalit . Je opat en zpevn ným povrchem na celé své ploše. Pozemek ocen ný dle § 28 odst. 7 a) se zpevn ným neprašným povrchem. Název Parcelní íslo Vým ra Jedn. cena 2 [m ] [K /m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cenaMax. cenaCena [%] [K /m2] [K /m2] [K /m2] [K ] ostatní plocha 3197/194 586,00 400,00 2,2670 0,6900 0 625,69 240,720,366 654,34 Pozemek ocen ný dle § 28 odst. 7 a) se zpevn ným neprašným 366 654,34 povrchem - celkem Pozemek, parc. . 3197/194 - zjišt ná cena
=
366 654,34 K
Výsledné ceny: LV . 4496, k.ú. Pelh imov: Provozní objekt a) Hlavní stavby a1) Provozní objekt b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k provoznímu objektu
=
4 012 021,90 K
=
1 349 995,24 K
LV . 4496, k.ú. Pelh imov - celkem:
5 362 017,14 K
LV . 5142, k.ú. Pelh imov: Pozemek a) Pozemky a1) Pozemek, parc. . 3197/194
=
LV . 5142, k.ú. Pelh imov - celkem:
366 654,34 K 366 654,34 K
8
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: srpen 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Malebné m sto Pelh imov se nachází p ibližn na polovin cesty po dálnici D1 mezi Prahou a Brnem – sjezd EXIT 90 u Humpolce. Toto starobylé m sto leží v nejzápadn jším výb žku eskomoravské vrchoviny v nadmo ské výšce 550m. asto bývá ozna ováno také jako brána vyso iny. Má 17 tis. obyvatel. I p es svou polohu v jedné z ekologicky nejmén dot ených oblastí eské republiky. V sou asnosti je Pelh imov p irozeným st ediskem regionu s rozvíjejícími se službami a pr myslovou výrobou. Díky kadoro nímu festivalu je již také dob e zaveden pojem Pelh imov, m sto rekord a kuriozit. Velké tvercové nám stí, mimo jiné jedno z nejv tších v eské republice, nedoznalo ve svých rozm rech od doby svého st edov kého založení žádných podstatných zm n. Na nám stí jsou zastoupeny snad všechny významné stavební slohy gotikou po ínaje a funkcionalismem 1. republiky kon e. Pelh imov je relativn významným pr myslovým st ediskem. Zastoupen je pr mysl potraviná ský, strojírenský a spot ební. Potraviná ství zpracovává zejména zem lské plodiny vyráb né a p stované na území okresu. Škrobárny Pelh imov zpracovávají brambory na škroby, krmiva a kaše. Mléko zpracovává pobo ka Jiho eských mlékáren MADETA, sídlící v Nádražní ulici. Také v Pelh imov funguje pivovar. V oboru strojírenství je nejvýznamn jším podnikem Agrostroj, který má rozsáhlý závod na jihu m sta. Vyrábí zem lské stroje. Tradi ním pelh imovským výrobcem jsou Spojené kartá ovny SPOKAR, které vyrábí široký sortiment kartá ových výrobk od zubních kartá až po št tce. Nezam stnanost ve m st se pohybuje cca okolo 3 %. Z pelh imovského dopravního terminálu se rozjíždí velké množství místních autobusových linek do v tšiny obcí v okrese. Tém všechny regionální spoje obsluhuje spole nost ICOM transport. Velký význam pro spojení Pelh imova s okolním sv tem však mají (vzhledem k pouze lokálnímu železni nímu spojení) dálkové autobusové linky. Podle J 2007/2008 projížd lo Pelh imovem v pracovní den 29 spoj dálkových autobusových linek. Jedná se zejména o trasy spojující Prahu, Pelh imov a r zná dále položená m sta na eskomoravské vrchovin (nap . Po átky, Da ice, Kamenice nad Lipou, Jihlava). Dalším významným p epravním sm rem dálkových linek je relace Brno - Jihlava - Tábor Strakonice. Železni ní doprava nemá pro Pelh imov p íliš vysoký význam. Provoz na jednokolejné trati Tábor - Horní Cerekev je zajiš ován pouze osobními vlaky. V minulosti byl Pelh imov nerozlu spjat s poutním místem K emešník, kdysi jedním z nejvýznamn jších poutních míst Nejsv jší Trojice v Rakousko-Uhersku. Statut: sto Po et ástí: 27 Katastrální vým ra: 9528 ha Po et obyvatel: 16674 Z toho v produkt. v ku: 10621 Pr rný v k: 35,6 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano.
Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1. ízemní podsklepený objekt o CP 338 m², okraj obce. Dobrý stav, elekt ina, voda, kanalizace, topení na TP. Vhodný pro drobnou výrobu, obchod nebo k p estavb na bydlení. Plocha pozemku: 338 m² , Zastav ná plocha: 300 m² , Užitná plocha: 338 m², Druh budovy: cihlová.
2. Výrobní a skladovací hala v okrajové ásti Humpolce, 1 km od sjezdu z D1, dob e dostupná i pro kamiony. Objekt s kompletním zázemím, šatny, sprchy, sociálky, jídelna, kuchyn . Lze okamžit užívat.Plocha pozemku: 1.200 m² . Zastav ná plocha: 500 m² . Užitná plocha: 1.200 m² . Druh budovy: cihlová .
Stránka 9
3. Výrobní, obchodní oplocený areál s pozemkem 7567 m2 v sousedství silnice a železnice v obci Leskovice, okres Pelh imov. Poblíž hlavní silni ní trasy Pelh imov-Tábor. Vlastní zdroj pitné vody, vlastní trafo, jisti 63 A, úst ední topení-kotel na d evoplyn se zásobníky 6 m3. Odpady do septiku. V objektu jsou i kancelá ské prostory a bytové prostory s možností ubytování personálu. Sociální za ízení. Sv tlá výška výrobní haly je 6 m. Venkovní manipula ní plochy jsou áste asfaltové a áste št rkové. Dosud byl areál využíván k výrob palivového eva. Široká možnost využití, výhodná poloha.
4.
Prodej komer ní budovy po kompletní rekonstrukci,1266m2, ernovice u Tábora,okr.Pelh imov Nabízíme prodej, nebo pronájem výrobní, nebo skladovací budovy po kompletní rekonstrukci v ernovicích u Tábora, okr.Pelh imov. Cihlová budova prošla v roce 2003 kompletní rekonstrucí (st echa, vým na p vodních oken za plastová, zateplení, betonové podlahy, nové rozvody topení, vody a elkt iny, posuvná vrata). V budov se nachází 2 x kancelá e, 1x truhlá ská dílna, 1 x sklená ství, kotelna, sociální zázemí + kuchyn . Zbytek objektu tvo í skladovací prostory. ed objektem se nachází nakládací rampa a parkovišt . V zadní ásti objektu je zahrada o velikosti 357 m2. Objekt je vhodný k výrob , nebo jako skladovací prostory nap . velkoobchod. V sou asné dob se na budov d lají nové venkovní a vnit ní omítky. Volné ihned bez dalších investic.
5.
Prodej zavedené tiskárny v Pelh imov v etn 100 % obchodního podílu !!! Obchodní firma sobící na trhu od roku 1992 a je prodávána v etn obchodního podílu, který vlastní 2 spole níci. V sou asné dob 17 stálých zam stnanc . P edm t podnikání: Knihtisk, ofsetový tisk, sítotisk, vydávání periodických publikací, vydávání a rozši ování neperiodických publikací. Samotná nemovitost tiskárny, kterou spole nost vlastní tvo í jeden funk ní celek. Je tvo ena provozem tiskárny se skladovacími prostorami a dopl kovými prostorami (admin. ást, soc. za ízení, sprchy, šatny). Objekt byl uveden do užívání v roce 1984. V roce 1998 byly provedeny stavební úpravy. Plocha pozemku 3 000 m2. Pozn. Po prodeji svého obchodního podílu, nabízí jeden ze spole ník (vedoucí obchodu) možnost, že by ve firm i nadále z stal jako pracovník !! Pozemek celkem 3009 m2.Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: P ízemní Podlaží po et: 1 Plocha užitná: 802 m2
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po Koef redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost Objekt drobné výroby a 1. služeb v Pelh imov
1 420 000 K
1 278 000 K
2.
Výrobní a skladovací hala v Humpolci
8 320 000 K
3.
Výrobní a obchodní areál v Leskovicích
3 450 000 K
4.
Komer ní budova v ernovicích, okr. Pelh imov
4 200 000 K
5. Hala tiskárny v Pelh imov
0,90 0,80
6 656 000 K 0,80
2 760 000 K 0,80
3 360 000 K 11 000 000 K
0,80
8 800 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K3 K4 K1 K2 K5 K6 Index poloha funk ní velikost velikost vybavení stavebn odlišnosti využitelpozemku technický nost stav 1,10
1,20
1,50
1,00
1,20
1,00
2,38
Horší
Horší
Horší
Obdobné
Horší
Obdobné
Horší
0,70
0,80
1,00
1,00
1,00
1,00
0,56
Lepší
Lepší
1,10
0,85
Horší
Lepší
1,10
0,90
Horší
Lepší
Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00
1,00
Obdobné Obdobné 1,00
1,00
Obdobné Obdobné
1,00 0,90 Obdobné Lepší
0,70 Lepší
0,90 Lepší
1,20
1,20
1,35
Horší
Horší
Horší
1,10
1,10
1,20
Horší
Horší
Horší
1,00 Obdobné
0,90 Lepší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: Pro pozemek, parc. . 3197/194 nebyl zjišt n porovnatelný. V dané lokalit nebo okolí nebyl dlouhodob uskute n prodej obdobného pozemku.
Stránka 10
Lepší
3 600 000 K
0,51 Lepší 4 490 640 K 3 036 528 K
0,15 3 580 990 K
Cena porovnávaná
3 036 528 K 3 727 360 K 3 716 064 K 4 024 944 K 4 490 640 K
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Provozní objekt .p. 2304
LV. . 4496
k.ú. Pelh imov
I) STAVBY Hlavní stavby: Provozní objekt .p.2304 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 642 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 2517 m3 0 m3
642 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
2517 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 3197/8
o vým e
ostatní plocha
parc. . 3197/150
o vým e
zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 3197/172
o vým e
ostatní plocha
parc. . 3197/179
o vým e
ostatní plocha
parc. . 3197/182
o vým e
ostatní plocha
parc. . 3197/259
o vým e
jiná plocha
5 m2 455 m2
manipula ní plocha
2
manipula ní plocha
779 m 107 m2
Vým ra pozemku celkem:
Pozemek
644 m2 676 m2
2666 m
jiná plocha
2
LV. . 5142
k.ú. Pelh imov
I) POZEMKY A POROSTY: ostatní plocha
parc. . 3197/194
586 m2 586 m2
o vým e
Vým ra pozemku celkem:
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení dílny garážování skladování jiné ú ely
0 642 0 0 0
2
m m2 m2 2 m 2 m
x x x x x
ostatní komunikace
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
0 514 0 0 0 514
2
m m2 m2 2 m 2 m m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . 1. Realitní kancelá Pelh imov 2. Realitní kancelá Humpolec 3. Realitní kancelá Tábor 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m2/rok):
bydlení 0 0 0
dílny 500 400 450
garážování 0 0 0
skladování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
267
0
0
0
350
0
0
0
390
0
0
0
0 0
Stránka 11
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu
plochy podm. plochy nevhodné k vhodné k pronájmu pronájmu Druh využití: 0 0 bydlení 0 0 0 dílny 514 0 0 garážování 0 0 0 skladování 0 0 0 jiné ú ely 0 0 0 Užitná plocha celkem: 514 2 Využitelná plocha staveb celkem : 514 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 390 /m2/rok
Pr rná výše nájmu Sníže/m2/rok ní v % 0 30% 390 0% 0 0% 0 0% 0 0% Celkem:
Základní ro ní výše nájmu 0K 200 300 K 0K 0K 0K 200 300 K
z toho na bydlení:
0
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
pozitivní
0,85
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index: 1,02 zvyšující
400
Dodažitelná výše nájemného :
Index 1,20 1,00
/m2/rok
Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 55 rok Doba dalšího trvání: 45 rok edpokládaná životnost: 100 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 11,9% Opot ebení: 55,0% 4 304 070 K Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad : Da ze staveb celkem: 2000 Da z pozemk celkem: 500 edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : ano Výdaje (ro ní): Da z nemovitosti (odhad): 2 500 K Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
10 760 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) = Nájemné z pozemku (odhad):
90 468 K 0K 105 979 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,0%
d) vliv životnosti:
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem:
Stránka 12
205 440 ,- K /rok
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 11,9%
835 811 K
V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj :
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
Pr
Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . 1. Realitní kancelá Pelh imov
zastav ná plocha
manipulace, dv r
zahrada, sad, rekrea ní plochy
65
8
0
5
0
65
10
0
6
0
2. Realitní kancelá Humpolec 3. 4. Realitní Zjišt né kancelá nájemné Tábor v míst nebo okolí (dle údaj v míst 5. Nájemné dle názoru ):znalce (dle vlastní databáze nájm ):
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná)
70
5
0
4
0
nezjišt no 60
nezjišt no
0
nezjišt no
0
5
0
4
0
65
7,00
0,00
4,80
0,00
Pr rná základní hodnota nájmu (K /m2/rok):
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu
Druh využití:
plochy nevhodné k pronájmu
plochy podmíne vhodné k pronájmu
Pr rná výše nájmu Sníže/m2/rok ní v %
Základní ro ní výše nájmu
zastav ná plocha
649
0,0
0,0
65,00
0%
42 190 K
manipulace, dv r
1341
0,0
0,0
7,00
0%
9 390 K
676
0,0
0,0
4,80
0%
3 240 K
zahrada, sad, (rekreace)
0
0,0
0,0
0,00
0%
0K
jiné využití
0
0,0
0,0
0,00
0%
0K
parkování, p ejezdy
Vým ry celkem:
54 820 K
0,0 0,0 Celkem: Pr rný výnos z 1m2 využitelné plochy:
2666
Využitelná plocha pozemku celkem :
2 2666 m
20,60
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index
Index a) Vliv polohy
pozitivní
1,20
c) Využitelnost
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
d) Vliv závad a rizik
0,80 bez vlivu 0,96
Celkový koeficient:
1,00 snižující
19,80 /m2/rok VN = 52 787 ,- K /rok Náklady (odhad): 30% N = 15 836 ,- K /rok r= 11,9% Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: 310 511 K Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: 1 146 321 K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: 1 146 300 K Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena stavby, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. 3 = Provozní objekt .p.2304 2517 m3 x 3800 /m 9 564 600 K 55,00% opot ebení: 0K
Výše náklad na opravy: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : pr rné opot ebení: Pozemek a porosty :
4 304 070 K
cná hodnota: 0K
50,00%
2666 m
2
x
Stránka 13
cná hodnota: 450
2
/m = Sou et:
0K 1 199 700 K 5 503 770 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny 5 503 800 K 1 146 300 K 5 362 020 K 3 600 000 K
cná hodnota nemovitosti: Výnosová hodnota nemovitosti Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
3 600 000 K
Copt. =
II) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
3 600 000 K
Obvyklá cena: Pozemek parc. . 3197/194
3 600 000 K
LV . 5142
k.ú. Pelh imov
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 366 654,34 K 0,00 K
I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství
366 654,34 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
366 650 K
po zaokrouhlení iní:
II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena:
nezjiš uje se 366 650 K nezjišt na
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
300 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti
NÍ PRODEJE:
spoluvlastnictví
2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
negativní bez vlivu bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) : Obvyklá cena pozemk celkem:
180 000 K
Stránka 14
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
0,60 1,00 1,00 0,60
180 000 K
F) Rekapitulace Provozní objekt .p. 2304 na pozemku, parc. . 3197/8 3197/150 3197/172 okr. Pelh imov
LV. . 4496 zastav ná plocha a nádvo í ostatní plocha zastav ná plocha a nádvo í
k.ú. Pelh imov 3197/179 3197/182 3197/259
ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha
3 600 000 K
Obvyklá cena celkem: slovy: t imiliony šestsettisíc K
Pozemek parc. . 3197/194 okr. Pelh imov
LV. . 5142 parc. . 3197/194
k.ú. Pelh imov ostatní plocha, ostatní komunikace
180 000 K
Obvyklá cena celkem: Spoluvlastnický podíl: 1/6
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu (1/6) pozemku - parc. . 3197/194
30 000 K
slovy: t icettisíc K
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti dle LV nezjišt no.
V Hodonín : 18.8.2010
Stránka 15
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2999 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 97/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 18.8.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana
Stránka 16
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2999 - 97/2010
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Interiér - prostor mytí aut
Snímek . 2:
Interiér - prostor oprav, hlavní trakt
Snímek . 3:
Interiér - prostor vstupu Stránka 1
Snímek . 4:
Interiér - sociální za ízení
Snímek . 5:
Odstavná plocha
Snímek . 6:
íjezdní komunikace, v pozadí objekt .p. 2304
Stránka 2
