Znalecký posudek č. ZP-233/2010 o ceně obvyklé pozemků st. parc. č. 221 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1484/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Merboltice, obec Merboltice, okres Děčín, zapsáno na LV 248.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9
Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 3340/10
Podle stavu ke dni 15.11.2010 posudek vypracoval:
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 17.11.2010
1
A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou pozemků st. parc. č. 221 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1484/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Merboltice, obec Merboltice, okres Děčín, zapsáno na LV 248. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené § 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky Merboltice 405 02 Merboltice Region: Ústecký Okres: Děčín Katastrální území: Merboltice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.11.2010 bez přítomnosti vlastníků oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 22.4.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Rozmanitý Hubert Ing., Na Kozačce 1275/8, Vinohrady, 120 00 Praha 2. Výpis z GIS. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 15.11.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002
3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: viz výpis z KN v příloze uvedený 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou pozemky st. parc. č. 221 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1484/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Merboltice, obec Merboltice, okres Děčín, zapsáno na LV 248. Obec Merboltice se nachází cca 10.0 km západně od města Česká Lípa, přičemž vlastní pozemky jsou situovány v okrajové části obce. Pozemek st. parc. č. 221 je zastaven stavbou zapsanou na LV 196 ( stodola ), pozemky parc.č. 1484/2 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ) jsou oploceny svažitého charakteru v čase zjištění ceny porostlé travinou a slouží jako zahrada u domu č.p. 14. Pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ) je neoplocen svažitého charakteru v čase zjištění ceny porostlý travinou a pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha )je nezpevněná cesta vedle pozemku parc. č. 1505/2. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemek a2) Pozemky a3) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a1) Pozemek a2) Pozemky a3) Pozemky 1) Pozemky o rozloze 46.816 m2.Pozemky se nacházejí na jihovýchodním mírném svahu.Pozemky jsou vhodné k pěstování ovoce, chovu drobného nebo exotického zvířectva, též k chovu skotu či koní. 4
2) Pastviny o ploše 48.665 m2 s lesem 0,38 ha na okraji obce Dobkovice u Děčína. Les dubový (věk 84 let). Pozemek je z části oplocen. Vhodný pro chovatele ovcí, zvěře a koní. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 263,00
zastavěná plocha a ná 221 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 35,00 * *
=
Cena [Kč] 9 205,9 205,1,1870 2,1730 23 742,93 23 742,93 Kč
a2) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 738,00 3 807,00
zahrada 1484/2 zahrada 1489/1 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
5
Jedn. cena [Kč/m2] 35,00 35,00 * * *
Cena [Kč] 25 830,133 245,159 075,0,4000 1,1870 2,1730 164 124,10
Pozemky - zjištěná cena
=
164 124,10 Kč
a3) Pozemky - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Ocenění: Název trvalý travní porost
Parcelní číslo 1505/2
BPEJ 73856 75011
Výměra celkem
Výměra JC Úprava 2 2 [%] [m ] [Kč/m ] 5766 1,24
UC [Kč/m2]
Cena [Kč]
1,24
7 149,84
3,52
55 197,12 62 346,96 * 1,0000 62 346,96
UC [Kč/m2] 0 10,00
Cena [Kč] 18 090,18 090,1,0000 18 090,-
15681 3,52 21447 Mezisoučet
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem Pozemek oceněný dle § 32 odst. 4. Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 1809
JC [Kč/m2]
Koef.
Srážka [%]
ostatní plocha 2328/1 35,00 0,09 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Pozemek oceněný dle § 32 odst. 4 - celkem
*
Pozemky - zjištěná cena
=
80 436,96 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemek a2) Pozemky = 164 120,- Kč a3) Pozemky = 80 440,- Kč
=
Cena pozemků činí celkem
23 740,- Kč
268 300,- Kč
Porovnávací hodnota
6
a) Pozemky a1) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: 1) Rovinatý stavební pozemek v okrajové části obce Žandov v okrese Česká Lípa. Pozemek je situován pod Dubovým vrchem nad autokempem Slunce při okraji místní komunikace z obce Žandov do Velké Bukoviny. Celková výměra činí 1135 m2 a v platném územním plánu obce je veden jako pozemek pro stavbu rodinného domu určeného k trvalému bydlení. Možnost připojení na obecní vodovod a elektrickou energii cca 20 m od hranice pozemku. Parcela je orientovaná na východ a má tvar obdélníku. 2) Stavební pozemek o celkové ploše 1 276 m2 se nachází v intravilánu obce Blankartice. Pozemek je mírně svažitý, v současné době porostlý vzrostlými keři. Přístup k pozemku z místní komunikace. 3) Pozemek se nachází při místní komunikaci v horní části Merlboltic. Jedná se celkem o tři parcely, pozemek St.p.č. 27 - zastavěná plocha a nádvoří 291 m2, dále o parcely 41/1 a 41/2 ostatní plochy o celkové výměře 2 012 m2. Na pozemku se nachází přípojka vody - obecní vodovod, možnost napojení na elektřinu. Podél pozemku vede obecní cesta.
Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 277 000,244,05 pozemek 1135
stavební Žandov stavební pozemek Blankartice stavební pozemek Merboltice
Kp
Váha
0,90
1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 219,65
150 000,-
1276
117,55
1,00
1,00
117,55
350 000,-
2303
151,98
1,00
1,00
151,98 489,18 / 3,000 163,06 Kč/m2 117,55 Kč/m2 219,65 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří
p.č.
221 263 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 263 m2 263,00 m2 á 163,06 Kč/m2 = 42 884,78 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem
= =
7
42 884,78 Kč 42 884,78 Kč
Úprava ceny: snížená obchodovatelnost
*
Pozemek - výsledná cena
=
0,900 38 596,30 Kč
a2) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: 1) Pozemek se nachází v centru obce u odbočky na Malou Bukovinu. Výměra pozemku je 1978 m2. 2) P arcela využívaná jako zahrada na klidném místě u potoka v Dolních Habarticích. Pozemek je rovinný, slunný, s příjezdovou cestou. K pozemku je možné přivést elektřinu, užitkovou vodu je možné využívat z potoka. Seznam porovnávaných pozemků: Název zahrada Habartice zahrada Habartice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 150 000,75,83 Dolní 1978 Dolní
22 000,-
519
42,39
Kp
Váha
0,90
1,00
1,00
1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 68,25 42,39 110,64 / 2,000 55,32 Kč/m2 42,39 Kč/m2 68,25 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zahrada p.č. 1484/2 zahrada p.č. 1489/1 3807 m2
738 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 4545 m2 4 545,00 m2 á 55,32 Kč/m2 = 251 429,40 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem
= =
Úprava ceny: snížená obchodovatelnost
*
Pozemky - výsledná cena
=
a3) Pozemky 8
251 429,40 Kč 251 429,40 Kč 0,900 226 286,46 Kč
Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek Dobkovice pozemek Dobkovice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 561 792,12,00 46816 660 000,13,56 48665
Kp
Váha
1,00 1,00
1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 12,00 13,56 25,56 / 2,000 12,78 Kč/m2 12,00 Kč/m2 13,56 Kč/m2
Oceňované pozemky: trvalý travní porost p.č. ostatní plocha p.č. 2328/1 1809 m2
1505/2 21447 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 23256 m2 23 256,00 m2 á 12,78 Kč/m2 = 297 211,68 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem
= =
297 211,68 Kč 297 211,68 Kč
Úprava ceny: snížená obchodovatelnost
*
Pozemky - výsledná cena
=
267 490,51 Kč
=
38 600,- Kč
0,900
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemek a2) Pozemky = 226 290,- Kč a3) Pozemky = 267 490,- Kč Cena pozemků činí celkem
532 380,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
268 300,- Kč 268 300,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
532 370,- Kč 532 370,- Kč
9
Obvyklá cena: 540 000,- Kč
slovy: pětsetčtyřicettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou pozemků st. parc. č. 221 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1484/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Merboltice, obec Merboltice, okres Děčín, zapsáno na LV 248 v objektivní zaokrouhlené výši 540.000,-- Kč. V Praze, 17.11.2010
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-233/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace.
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Mapa okolí 10
