Znalecký posudek č. 679/2010 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 110, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, stromy, IS ) na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ) , pozemek parc.č. 203/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 205/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/4 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/5 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 214/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 214/13 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 218 ( ostatní plocha ) v kat. území Voleč, obec Voleč, okres Pardubice, zapsáno na LV 86.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9
Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 1293/05
Podle stavu ke dni 23.9.2010 posudek vypracoval: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 169 00 Praha 6 Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 24.9.2010
1
A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou nemovitostí - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 110, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, stromy, IS ) na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ) , pozemek parc.č. 203/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 205/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/4 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/5 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 214/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 214/13 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 218 ( ostatní plocha ) v kat. území Voleč, obec Voleč, okres Pardubice, zapsáno na LV 86. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve 2
stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl 1/2 na RD č.p. 110 a pozemků 533 41 Voleč 110 Region: Pardubický Okres: Pardubice Katastrální území: Voleč 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.9.2010 za přítomnosti p. Panchartka. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 23.6.2005 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitosti povinné Panchartková Irena, Marty Exnarové 1952, Pardubice V, Zelené Předměstí, 530 02 Pardubice. Výpis z GIS. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 23.9.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 3
Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Maleček Petr, Hájecká 201, Červený Újezd, 273 51 Unhošť Panchartková Irena, Marty Exnarové 1952, Pardubice V, Zelené Předměstí, 530 02 Pardubice.
podíl 1/2 podíl 1/2
7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 110, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, stromy, IS ) na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ) , pozemek parc.č. 203/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 205/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/4 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/5 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 214/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 214/13 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 218 ( ostatní plocha ) v kat. území Voleč, obec Voleč, okres Pardubice, zapsáno na LV 86. Obec Voleč leží cca 15.0 km od Pardubic. Přístup k nemovitosti je z místní nezpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod a plynovod ( plyn je přiveden na hranici pozemku ). Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. Na dotaz znalce, zda na stavbě (budova) č.p. 110, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, stromy, IS ) na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ) , pozemek parc.č. 203/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 205/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/4 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/5 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 214/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 214/13 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 218 ( ostatní plocha ) v kat. území Voleč, obec Voleč, okres Pardubice, zapsáno na LV 86 váznou nějaké vady, jako např. nájemní smlouva, věcné břemeno apod., bylo p. Panchartkem nájemníkem nemovitosti znalci výslovně sděleno, že k datu ohledání není uzavřena žádná nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva, ze které by vyplývalo třetím osobám nějaké právo k výše uvedeným nemovitostem. 8. Obsah posudku: 4
a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 110 b) Pozemky b1) Pozemky b2) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 110 Podsklepená samostatně stojící nemovitost s 2.N.P a střešní částí. Vytápění domu - kotel na tuhá paliva ( ústřední topení ), ohřev vody el. bojler. Objekt je v 1.P.P. - kotelna, uhelna, sušárna, sklad v 1.N.P. je garáž, chodba, obývací pokoj, kuchyň, komora, koupelna a wc v 2.N.P. jsou čtyři pokojem chodba a wc, střešní část neni nijak využívána. Základy jsou z betonu, zdivo, stropy jsou hurdiskové, střecha je dřevěná sedlová, krytina - pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu, fasádní omítky břízolité, vnější obklady sokl, vnitřní obklady jsou standartní, schody jsou železné, dveře - plné, prosklené, okna - zdvojená dřevěná, podlahy obytných místností koberec, PVC, podlahy ostatních místností - keramická dlažba, PVC, vytápění pomocí kotle na tuhá paliva, zdroj teplé vody je el. bojler, instalace plynu - provedena ( na hranici pozemku v domě plyn rozveden neni ), kanalizace je provedena do septiku, vybavení kuchyně - el. sporák, záchod splachovací. b) Pozemky b1) Pozemky b2) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 110 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.:
10*9,7 10*9,7+5,5*10 10*9,7
= = = 5
97,00 m2 152,00 m2 97,00 m2
střešní část:
10*9,7
97,00 m2
=
Název podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část:
Zastavěná plocha 97,00 m2 152,00 m2 97,00 m2 97,00 m2
Konstrukční výška 2,70 m 2,73 m 2,77 m 2,00 m
Jednotkové množství: Jednotka: 1.P.P.: (10*9,7)*(2,70) 1.N.P.: (10*9,7+5,5*10)*(2,73) 2.N.P.: (10*9,7)*(2,77) střešní část: (10*9,7)*(2,00)
= = = =
261,90 414,96 268,69 194,00
Jednotkové množství – celkem:
=
1 139,55
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3.
Název objektu
Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 4 172,68 4 172,68 4 677,86 4 677,86 4 717,66 4 717,66
Rodinný domek Rodinný dům Řadový rodinný domek Hlučín
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Váha 1,000 1,000 1,000
4 172,68 Kč/ 4 522,73 Kč/ 4 717,66 Kč/
Ocenění: Základní cena: 4 522,73 Kč/ 1 139,55 * 4 522,73 Kč/
=
5 153 878,95 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 60 = 56,667 %
-
2 920 548,58 Kč
Rodinný dům č.p. 110 - výsledná cena
=
2 233 330,37 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení 6
a) Rodinný dům č.p. 110
=
2 233 330,- Kč
Cena objektů činí celkem
2 233 330,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 110 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část:
10*9,7 10*9,7+5,5*10 10*9,7 10*9,7
= = = =
Název podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část: Obestavěný prostor: 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: střešní část:
Zastavěná plocha 97,00 m2 152,00 m2 97,00 m2 97,00 m2
(10*9,7)*(2,70) (10*9,7+5,5*10)*(2,73) (10*9,7)*(2,77) (10*9,7)*(2,00)
Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, 7
97,00 m2 152,00 m2 97,00 m2 97,00 m2 Konstrukční výška 2,70 m 2,73 m 2,77 m 2,00 m
= = = =
261,90 m3 414,96 m3 268,69 m3 194,00 m3
=
1 139,55 m3
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady:
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Hodnocení standardu
Část [%]
S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
betonové pasy zděné hurdiskové krov dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky sokl běžné obklady kovové hladké plné dveře, dřevěné prosklené dveře
dřevěná zdvojená okna koberce PVC tuhá paliva třífázová bleskosvod proveden bojler neni proveden běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana standardní splachovací kuchyňská linka
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady:
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností:
Hodnocení standardu
Obj. podíl [%]
Část [%]
S S S S S S S S S S S S S S S
4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
8
Koeficient Upravený obj. podíl
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40
16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S S S S S S S S S S S
4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00 100,00 1,0000
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1730
1 900,- Kč/m3
Základní cena upravená
3 860,33 Kč/m3
Plná cena:
= 1 139,55 m3 * 3 860,33 Kč/m3
=
4 399 039,05 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 60 = 56,667 %
-
2 492 803,46 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 906 235,59 Kč 1/2
Rodinný dům č.p. 110 - zjištěná cena
=
953 117,80 Kč
=
953 120,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 110 Cena objektů činí celkem
953 120,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky 9
a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek Voleč pozemek Voleč
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 345 000,1067 323,34 366 800,1048 350,00
Kp
Váha
1,00 1,00
1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 323,34 350,00 673,34 / 2,000 336,67 Kč/m2 323,34 Kč/m2 350,00 Kč/m2
Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada p.č. 203/2 1124 m2 zahrada p.č. 214/3 1007 m2 zahrada p.č. 214/13 642 m2
p.č.
118 151 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 2924 m2 2 924,00 m2 á 336,67 Kč/m2 = 984 423,08 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
= =
984 423,08 Kč 984 423,08 Kč
a2) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek Chlumec pozemek Chrudim pozemek Perštejnec
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 10601 56,13 595 000,37 500,4500 8,33 111 060,3702 30,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: trvalý travní porost p.č. trvalý travní porost p.č. 205/4 439 m2
205/3 393 m2
10
Kp
Váha
1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 56,13 8,33 30,00 94,46 / 3,000 31,49 Kč/m2 8,33 Kč/m2 56,13 Kč/m2
trvalý travní porost p.č. 205/5 1813 m2 ostatní plocha p.č. 218 93 m2 Výměra oceňovaných pozemků: 2738 m2 2 738,00 m2 á 31,49 Kč/m2 = 86 219,62 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
= =
86 219,62 Kč 86 219,62 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemky a2) Pozemky = 86 220,- Kč
=
Cena pozemků činí celkem
984 420,- Kč
1 070 640,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 110 Adresa Voleč 110 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 34 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 5662 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, plynovod Příslušenství
samostatně stojící 1 152 m2
Podkroví
ano
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 m2 m2 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1,00
Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
Přehled porovnatelných nemovitostí 11
Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Chýšť Adresa 533 16 Chýšť Popis: Přízemní RD se dvěma bytovými jednotkami 2+1, komorou a garáží, ZP 157 m2. 1. bytová jednotka: koupelna se sprchovým koutem, zbývají menší úpravy WC. U 2. bytové jednotky koupelna a WC před rekonstrukcí. Domácí vodárna, studna na pozemku. V roce 2006 započata rozsáhlejší rekonstrukce: nové rozvody vody, elektřina, plastová okna, ústřední topení, plynový kotel. Cena nemovitosti 1.930.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha rok Stáří objektu Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 2625 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 0 1088 m2
Podkroví
ano
965 000,- Kč /
1,00 965 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Chýšť Adresa 533 16 Chýšť Popis: Rodinný dům (možno využít i jako dvougenerační) 4+2 v obci Chýšť u Pardubic. Dispoziční řešení: 1. nadzemní patro: předsíň, chodba, dřevěné schodiště do patra, komora, koupelna, samostatné WC, vstup do kuchyně a prostorného obývacího pokoje s jídelním koutem z obývacího pokoje vstup do ložnice. V obývacím pokoji vstup na terasu, ze které je krásný výhled do okolí. Ve 2. nadzemním patře: chodba, na které je možno vybudovat kuchyňský kout, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, velký pokoj s lodžií, dřevěné schodiště do podkroví, kde lze vybudovat další pokoj (například ložnice). V suterénu: garáž pro 2 automobily s vjezdem z ulice, kotelna, sušárna, další dvě místnosti, z nichž jedna využívaná jako posilovna (vybavení posilovny zůstává) a druhá jako dílna. K domu náleží slunná zahrada s dílnou. Cena nemovitosti 1.750.000,-- Kč. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží
Rodinné domy
Poloha
samostatně stojící dobrý Počet podzemních podlaží 1
rok Stav objektu
2
12
Výměra pozemku 503 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, Příslušenství dílna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
97 m2
Podkroví
ano
875 000,- Kč /
1,00 875 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Sopřeč Adresa 533 16 Sopřeč Popis: RD s bytovou jednotkou 4+kk (210 m2) s příslušenstvím, kolnou, garáží a novostavbou stájí pro koně, velkou zahradou. Velký půdní prostor - možnost výstavby. Ihned volné k nastěhování. Po rekonstrukci - nová elektroinstalace, nový plynový kotel + nové radiátory, nově koupelna, nová kuchyňská linka na míru. Cena 1.900.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha rok Stav objektu Stáří objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 696 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kanalizace, plynovod, elektro, vodovod Příslušenství kolna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 0 210 m2
Podkroví
ano
950 000,- Kč /
1,00 950 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha:
13
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
m2
Čistá užitná plocha:
0,- Kč/m2
0,- Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1. rodinný dům Chýšť 2. rodinný dům Chýšť 3. rodinný dům Sopřeč SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná
930 000,- Kč
Rodinný dům č.p. 110 - výsledná cena
=
930 000,- Kč
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
1 070 640,- Kč 930 000,- Kč
Obvyklá cena: 900 000,- Kč
slovy: devětsettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu 14
o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 110, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, stromy, IS ) na pozemku st. parc. č. 118 ( zastavěná plocha a nádvoří ) , pozemek parc.č. 203/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 205/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/4 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 205/5 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 214/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 214/13 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 218 ( ostatní plocha ) v kat. území Voleč, obec Voleč, okres Pardubice, zapsáno na LV 86 v objektivní zaokrouhlené výši 900.000,-Kč. V Praze, 24.9.2010 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 169 00 Praha 6
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 14. 11. 2007 č.j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 679/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem dle přiložené likvidace.
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Kopie mapy okolí
15
