Znalecký posudek č. /2010 o ceně obvyklé rozestav. budova s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy,IS, hosp. budova ) pozemek parc. č. 895/171 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č.895/174 ( ovocný sad ), pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 895/170 v kat. území Kojice, obec Kojice, okres Pardubice, zapsáno na LV 534.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9
Pod pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 2693/09
Podle stavu ke dni 9.11.2010 posudek vypracoval:
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 15.11.2010
A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou o ceně obvyklé rozestav. budova s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy,IS, hosp. budova ) pozemek parc. č. 895/171 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č.895/174 ( ovocný sad ), pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 895/170 v kat. území Kojice, obec Kojice, okres Pardubice, zapsáno na LV 534. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji,
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rozestav. budova a pozemky na LV 534 533 12 Kojice Region: Pardubický Okres: Pardubice Katastrální území: Kojice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.11.2010 bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka znaleckého posudku.
o ustanovení znalce a objednávka
Exekuční příkaz, který vydal dne 20.10.2009 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Novotná Lucie, Rovné 63, 411 87 Krabčice u Roudnice nad Labem. Nabídky realitních společností. Výpis z GIS. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 9.11.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004
Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: viz výpis z KN v příloze uvedený Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve výši 2.900.000,-- Kč pro REST HOLDING s.r.o. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je rozestav. budova s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy,IS, hosp. budova ) pozemek parc. č. 895/171 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č.895/174 ( ovocný sad ), pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 895/170 v kat. území Kojice, obec Kojice, okres Pardubice, zapsáno na LV 534. Obec Kojice leží cca 20.0 km od Pardubic. Přístup k nemovitosti je z místní nezpevněné komunikace. Nemovitost je postavená v přední části oploceného pozemku svažitého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě. Dům je postavený v okrajové části lesa mimo zástavbu. Souhrnný stavebně- technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rozestav. budova b) Pozemky b1) Pozemky b2) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rozestav. budova Nepodsklepená rozestav. nemovitost s 1.N.P a střešní částí. Vytápění domu - kotel na tuhá paliva,
ohřev vody el. bojler. V 1.N.P. je chodba, obývací pokoj s krbem, wc, koupelna, dva pokoje a technická místnost. Základy jsou z betonu, zdivo - zděné, střecha je dřevěná sedlová, krytina pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu, fasádní omítky nejsou, vnější obklady - nejsou, vnitřní obklady jsou standartní, schody nejsou, dveře - dřevěné, okna - dřevěná, podlahy obytných místností - dlažba, podlahy ostatních místností - keramická dlažba, vytápění pomocí kotle na tuhá paliva ( ústřední topení ), zdroj teplé vody pomocí el. bojleru, instalace plynu neni. Předmětná nemovitost je postavena na stavebním pozemku parc.č. 209, LV 134. b) Pozemky b1) Pozemky b2) Pozemek B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rozestav. budova Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 NP: střešní část:
17,5*10 17,5*10
Název podlaží 1 NP: střešní část:
175,00 m2 175,00 m2
= = Zastavěná plocha 175,00 m2 175,00 m2
Konstrukční výška 2,80 m 2,00 m
Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (17,5*10)*(2,80) střešní část: (17,5*10)*(2,00)
= =
490,00 350,00
Jednotkové množství – celkem:
=
840,00
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu
Katalogová
Upravená
Váha
íslo 1. 2.
Rodinný domek Rodinný dům
cena [Kč] cena [Kč] 4 172,68 4 172,68 4 677,86 4 677,86
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
1,000 1,000
4 172,68 Kč/ 4 439,69 Kč/ 4 677,86 Kč/
Ocenění: Základní cena: 4 439,69 Kč/ 840,00 * 4 439,69 Kč/
=
3 729 335,63 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 30 = 10,000 %
-
372 933,56 Kč
Rozestav. budova - výsledná cena
=
3 356 402,07 Kč
=
3 356 400,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozestav. budova Cena objektů činí celkem
3 356 400,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rozestav. budova - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
1 NP: střešní část:
17,5*10 17,5*10
Název podlaží 1 NP: střešní část:
175,00 m2 175,00 m2
= = Zastavěná plocha 175,00 m2 175,00 m2
Konstrukční výška 2,80 m 2,00 m
Obestavěný prostor: 1 NP: (17,5*10)*(2,80) střešní část: (17,5*10)*(2,00)
= =
490,00 m3 350,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
840,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady:
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
betonové pasy zděné železobetonové krov dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky neni nejsou běžné obklady nejsou dřevěné dřevěná keramická dlažba dlažba ústřední třífázová neni nezjištěno neni nezjištěno neni WC, umyvadla, vana nezjištěno krb
Hodnocení standardu
Část [%]
S S S S S S S C C S C S S S S S S S S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení
Obj. podíl
Část
Koeficient Upravený obj.
standardu
[%]
[%]
S S S S S S S C C S C S S S S S S S S S S S S S S S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady:
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:
podíl
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 0,00 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 95,70 0,9570
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9570 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1730 Základní cena upravená Plná cena:
= 840,00 m3 * 4 533,61 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 30 = 10,000 %
2 290,- Kč/m3
4 533,61 Kč/m3
=
3 808 232,40 Kč
-
380 823,24 Kč
Rozestav. budova - zjištěná cena
=
3 427 409,16 Kč
=
3 427 410,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozestav. budova Cena objektů činí celkem
3 427 410,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek Lipoltice pozemek Choltice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 2388 18,01 43 000,290 000,12800 22,66
Kp
Váha
1,00 1,00
1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 18,01 22,66 40,66 / 2,000 20,33 Kč/m2 18,01 Kč/m2 22,66 Kč/m2
Oceňované pozemky: pozemek p.č. 895/170 pozemek p.č. 895/174 4215 m2
4021 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 8236 m2 8 236,00 m2 á 20,33 Kč/m2 = 167 437,88 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
= =
167 437,88 Kč 167 437,88 Kč
a2) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena [Kč]
Výměra [m2]
Jedn.cena [Kč/m2]
Kp
Váha
Upravená jedn. cena [Kč/m2]
pozemek les pozemek les
110 000,200 000,-
6488 9277
16,95 21,56
1,00 1,00
1,00 1,00
16,95 21,56 38,51 / 2,000 19,26 Kč/m2 16,95 Kč/m2 21,56 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: pozemek les
2929 m2
p.č. 895/171
Výměra oceňovaných pozemků: 2929 m2 2 929,00 m2 á 19,26 Kč/m2 = 56 412,54 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemek - výsledná cena
= =
56 412,54 Kč 56 412,54 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemky a2) Pozemek = 56 410,- Kč
=
Cena pozemků činí celkem Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rozestav. budova Adresa Kojice Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 2 roky Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 4021 m2 Garáž není Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství hosp. budova
167 440,- Kč
223 850,- Kč
Poloha Stav objektu dobrý Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne
samostatně stojící 0 175 m2
Podkroví
ano
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem
Zkratka OP ZP PP
Výměra m3 m2 m2
Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
PUH PUČ
m2 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: obchodovatelnost
*
0,90 0,90
Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rozestav. rodinný dům Adresa 281 21 Červené Pečky Popis: Rodinný dům ve výstavbě o velikosti 6+1 s dvojgaráží na celkovém pozemku 1350m2. Stavba je koncipována jako přízemní, nepodsklepená s obytným podkrovím a vestavěnou dvojgaráží. Kanalizace, plyn a elektřina jsou zavedeny, zdrojem vody je vlastní vrtaná studna hl. 33m. Orientace obytných místností je převážně jiho-západní s možností dokončení dle požadavků. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha rok Stav objektu Stáří objektu 1 Počet podzemních podlaží Počet nadz. podlaží 2 Výměra pozemku Zastavěná plocha 1350 m Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 0 173 m2
Podkroví
ano
2 400 000,- Kč
* /
obchodovatelnost
0,90 0,90 2 666 666,67 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: rozestav. rodinný dům Adresa 289 04 Opočnice Popis: Rozestavěný rodinný dům 4+1 v obci Opočnice v okrese Nymburk. Dokončena je hrubá stavba, rozvod elektřiny a střešní zateplení + rozvod centrálního vysavače. Dům bude vytápěn krbovými kamny a plynovým kotlem. K dispozici: v přízemí - chodba, rozlehlý obývací pokoj,
jídelna, kuchyň s přípravou na barový pult + sociální zařízení, v prvním patře- tři obytné místnosti + koupelna a toaleta. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha rok Stáří objektu Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 1080 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky vodovod, elektro, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 0 180 m2
Podkroví
ano
1 980 000,- Kč
* /
obchodovatelnost
0,90 0,90 2 200 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1. rozestav. rodinný dům 2. rozestav. rodinný dům SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná Rozestav. budova - výsledná cena
C. Rekapitulace
2 433 333,34 Kč =
2 433 333,34 Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
223 850,- Kč 2 433 330,- Kč
Obvyklá cena: 2 400 000,- Kč
slovy: dvamilionyčtyřistatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou rozestav. budovy s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy,IS, hosp. budova ) pozemek parc. č. 895/171 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č.895/174 ( ovocný sad ), pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 895/170 v kat. území Kojice, obec Kojice, okres Pardubice, zapsáno na LV 534 v objektivní zaokrouhlené výši 2.400.000,-- Kč. V Praze, 15.11.2010
D. Znalecká doložka: E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS
