.SPISU:
EX 1390/09-32
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2895 - 122/2009
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
m .p. 302
k.ú.
Archlebov
LV . 1514
na pozemku, parc. . St.331
okr. Hodonín obec: Archlebov VLASTNICTVÍ: Petr P íkopa, Archlebov 302, 696 33 Archlebov Pavla P íkopová, Archlebov 302, 696 33 Archlebov
zastav ná plocha a nádvo í
SJM SJM
r. .710604/4671 r. .745308/4265
Hlavní pr elí
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: Marek N mec, bytem Archlebov 219, 696 33 Archlebov proti povinnému: Petr P íkopa, Archlebov 302, 696 33 Archlebov r. .710604/4671 na základ usnesení ze dne 11.9.2009 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
30.11.2009
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
14
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
17.12.2009
Po et p íloh:
Vyhotovení .
1
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Výpo et administrativní ceny B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m .p. 302 v etn p íslušenství LV . 1514 pro k.ú. Archlebov Související pozemek: .parc. St.331
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 358m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 30.11.2009. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m v etn p ísl. Adresa nemovitosti: 696 33 Archlebov 302 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Archlebov, Katastrální území: Archlebov, Po et obyvatel:861 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 30.11.2009 za p ítomnosti p. P íkopy. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, katastrální - SCD pro LV . 1514 k.ú. Archlebov, ze dne 9.9.2009 - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 30.11.2009.
eský ú ad zem
ický a
Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 1514 k.ú.Archlebov Druh vlastnictví: SJM Vlastnické právo: Petr P íkopa, Archlebov 302, 696 33 Archlebov r. .710604/4671 Pavla P íkopová, Archlebov 302, 696 33 Archlebov r. .745308/4265 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Zástavní právo smluvní. Jiná omezení nezjišt na. 2
Dokumentace a skute nost K dispozici nebyla žádná výkresová ani jiná dokumentace, která by se týkala oce ovaného domu nebo staveb p íslušenství. Celkový popis nemovitosti m .p. 302 s p íslušenstvím je situován jako adový, v b žné uli ní zástavb , podél místní, zpevn né komunikace. Nemovitost je v bytové zón , na okraji obce, kde je výlu obytná, nízkopodlažní zástavba. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení, kanalizaci, plynovod a vodovod. Všechny ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je hlavním vstupem, p ímo z ve ejného chodníku. Z ulice je p ímý vjezd do dvora p es krytý, uzav ený pr jezd. K domu náleží venkovní úpravy a pozemek parc. . st. 331. Ohrani ení pozemku je plotem a zástavbou. P ípojky IS jsou napojeny z uli ních rozvod . Zastav ný pozemek, bez trvalých porost , je mimo zastav nou ást využívaný jako dv r. D m je p ízemní, nepodsklepený, st echa je sedlová, podst ešní prostor je využíván pouze jako p da. D m je len n na p vodní ást a dvorní p ístavbu, která není dokon ená. Vstup do domu je z ulice do vstupní chodby a odtud do kuchyn a jídelny, obytných místností a p es kuchyni i do p íslušenství. Vstup do dvora je z p edsín v p ístavb . Všechny prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Obytná ást domu obsahuje dva obytné pokoje, obytnou kuchy , p edsí , chodbu, koupelnu a WC, kde je umíst n kotel centrálního vytáp ní. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému ú elu využívaly. P evažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Z popisu vyplývá, že d m je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. D m byl postaven a uveden do trvalého užívání p ed cca 80ti lety, tradi ní stavební technologií, v dob výstavby obvyklou. V roce 2004 byla na dom provedena rekonstrukce prakticky všech prostor domu a rovn ž provedena p ístavba, sm rem do dvora. V prostorách p ístavby je umíst na koupelna, WC a p edsí se vstupem do dvora. V pr hu užívání byl b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti je d m obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení v plném rozsahu. N které konstrukce nejsou dokon eny. Chybí povrchové úpravy v koupeln a na WC, venkovní finální omítky a obklady a rovn ž chybí dokon it st echu nad p ístavbou, která je v sou asnosti zakryta pouze provizorn .
Posudek A) Výpo et administrativní ceny Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
3
a) Porovnávací hodnota a1) D m .p. 302 - § 26a Rodinný d m .p. 302 byl vybudován a uveden do užívání p ed více než 80ti lety. Je p ízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Je umíst n v adové zástavb mimo centrální ást obce. Za vstupem do domu je chodba, ze které je vstup do obytné ásti a p íslušenství. Z p istav né p edsín je vstup do dvora. m má standardní vybavení, koupelna a WC však nejsou dokon ené. Chybí povrchové úpravy. Základy domu jsou pravd podobn cihelné nebo kamenné bez hydroizolací, st ny jsou vesm s z cihelného, nepáleného zdiva s vnit ní i vn jší vápennou omítkou bez soklu (chybí finální úprava fasády z ulice i ze dvora). Stropy jsou d ev né, trámové, s omítaným vodorovným podhledem. St echa domu je sedlová s taškovou krytinou. Krov je klasický d ev ný, sedlový, jednoduchý hambálkový. St echa nad dvorní p ístavbou je pouze provizorní, bez definitivní konstrukce a krytiny. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou plastová s izola ním dvojsklem. Dve e jsou nápl ové, d ev né. Koupelna je vybavená vanou a umývadlem, splachovací WC je samostatný. V kuchyni je d ez a plynový sporák s odsava em. V kuchyni je otopný panel, v obou obytných pokojích jsou lánkové litinové radiátory. Podlaha v obývacím pokoji a ložnici je tvo ená kobercem na betonovém povrchu, v obytné kuchyni je dlažba. V koupeln a na WC podlahy chybí. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, kotlem na plyn. P íprava TUV je centrální v oh íva i. Celkový technický stav domu je hodnocen jako standardní. N které konstrukce nejsou dokon eny. V den prohlídky je d m obydlený, udržovaný. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 80 rok 3 089,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14,86*5,75+4,81*9,24+1,23*2,63+5,28*4,65 Název podlaží 1.NP:
=
Zastav ná plocha 157,68 m2
Konstruk ní výška 3,80 m
Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: (14,86*5,75+4,81*9,24)*3,8+(1,23*2,63+5,28*4,65)*2 = ,70 ZAST EŠENÍ: 14,86*5,75*2,65*0,5+4,81*9,24*2,10*0,5 = Obestav ný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 157,68 m2 ZP = 157,68 m2
ZP / ZP1 = 1,00
4
157,68 m2
568,60 m3 159,88 m3 728,48 m3
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
.
Vi
1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo I smíšené 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V nebo propan butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. nebo II mimo stavbu RD - Koupelna a WC nejsou dokon ené. 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich II celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - Chybí definitivní st echa I nad p ístavbou. 13. Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (p edpoklad III provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci:
-0,01 -0,08 0,00 0,02 0,08 0,00 -0,05 0,00 -0,05 0,00 0,00 -0,10 0,85
1,0
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 1,0 = 0,688 i=1
Index polohy: Název znaku
.
1. Ú ady v obci - obecní ú ad 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastav ného území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní za ízení - žádné zdravotnické za ízení 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Pracovní p íležitosti - bez pracovních možností v obci nebo okolí 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
II II II II II I II II I III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,910 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,688 * 0,910 * 0,950 = 0,595 5
II II II
Ti -0,05 0,00 0,00
Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 089,- K /m3 * 0,595 = 1 837,96 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 1 837,96 K /m3 * 728,48 m3 = 1 338 917,10 K m .p. 302 - zjišt ná cena =
1 338 917,10 K
b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu .p.302 - § 27 - § 32 Zastav ný pozemek je tvo en jedinou parcelou, zastav nou domem, zbytek je využíván jako malý dv r. Pozemek je rovinný. Ohrani en je plotem, b ehem nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na veškeré inž. sít . P ístup je z ve ejného prostranství, kde probíhá zpevn ná komunikace místního významu. Pozemek se nachází na okraji obce, asi 1,0km od centra. V okolí je p evážn bytová zástavba. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 358,00
zastav ná plocha a nádvo í St.331 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 35,00 42 % 42 % 10 % 10 %
Pozemek náležející k domu .p.302 - zjišt ná cena
Cena [K ] 12 530,12 530,+ 5 262,60 17 792,60 + 1 779,26 19 571,86 * 0,8630 * 2,1420 36 179,48 =
36 179,48 K
Výsledné ceny: a) D m .p. 302 b) Pozemek náležející k domu .p.302
= =
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
1 338 917,10 K 36 179,48 K 1 375 096,58 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
6
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: prosinec 2009.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Archlebov leží na úpatí Ždánického lesa asi 4 km jihozápadn od Ždánic a 10 km na severozápad od Kyjova. První zmínka o obci Archlebov pochází z r. 1349, od r. 1437 byla obec m ste kem, v 16. století v držení ždánického panství. V okolí obce byly objeveny etné archeologické nálezy z období prehistorického osídlení. Postupn se obnovují tradice a zvyky. V obci je uchováno a p íležitostn používáno p es 200 kroj . Obec je známá rýsováním kraslic. Proslulé je také vysp lé vina ství s výrobou kvalitních vín. Katastrální vým ra: 1332 ha Po et obyvatel: 896 Z toho v produkt. v ku: 474 Pr rný v k: 38,4 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. Obec Jihomoravského kraje se adí mezi menší obce regionu. Probíhá zde hlavní dopravní trasa (silnice I.t .) od Kyjova ve sm ru na Brno. V obci dochází postupn ke zkvalit ování infrastruktury a trh s nemovitostmi je na obvyklé úrovni. Výhodou je pom rn dobrá poloha na trase mezi Kyjovem a Slavkovem, kde je hlavní silni ní tah ve sm ru na Brno. V obci jsou upravené komunikace, nabídka služeb nep evyšuje standard. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V oblasti pr rná nezam stnanost.
POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1.
2.
ízemní, adový rod.d m 3+1 v obci Archlebov u Hodonína 35 km od Brna. D m je ízemní,polo adový ur en k celkové rekonstrukci. Obvodové zdivo domu je cihla, ky - smíšené zdivo. Topení je na tuhá paliva a WAW, voda obecní, el.energie, septik. Zastav ná plocha 487 m2 Užitná plocha 926 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 926 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy p ed rekonstrukcí Po et byt 1 Voda Voda - dálkový vodovod Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Topení Úst ední - plynové Doprava silnice, autobus Elekt ina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V. adový RD v obci Archlebov, v klidné ulici, ne na hlavní silnici. D m je z pálených cihel, ást domu 2+1 je postaveno p ed 40ti lety, p vodní ást 1+1 je ze smíšeného zdiva, stá í 80 let. Za domem zahrada, hospodá ské p ístavky, udírna, prostorná stodola s možností parkování a vjezdu ze zadní strany. Na zahrad ovocné stromy, 2x sklep, jeden pod obytnou ástí, kde je el. boiler na oh ev vody, druhý sklep je kamenný klenutý, výborné klima. IS: el. 220/380 V, obecní voda, odpady svedeny do kanalizace, plyn ( forma vytáp ní 2x plynová kamna). D m je v dobrém technickém stavu, po menších úpravách, spíše modernizaci, je ihned obyvatelný. Zastav ná plocha 500 m2 Sklep Ano Zahrada Ano Nebytové prostory Garáž Voda Voda - zdroj pro celý objekt Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Topení Úst ední - plynové Elekt ina Elektro - 230 V.
Stránka 7
3.
ízemní, zrekonstruovaný rodinný d m se sedlovou st echou v obci Archlebov. D m je nepodsklepený a tvo í ho: zast ešený pr jezd, vstupní chodba, 3 obytné pokoje, kuchy , koupelna + WC, komora. Inženýrské sít : elekt ina 220/380V, plyn, plynové vytáp ní - wafky, obecní vodovod, septik s p epadem. V roce 2002 prob hla kompletní rekonstrukce domu (plastová okna, nové rozvody vody, nové okapy, komín). Za domem je zahrada, o vým e cca 500 m2. Využití objektu: bydlení | Stav nemovitosti: dobrý | Konstrukce: zd ná | Po et místností: 3 | Podlaží: 1 | Vedlejší stavby: ne | Doprava: autobusová, vlastní | Po et byt : 1 | Rok výstavby: 0 | Rok rekonstrukce: 2002 | Pozemky celkem (m2): 882 | Zastav ná plocha (m2): 393 | Podlahová plocha (m2): 0 | Garáž (m2): 0 | Nebytové prostory (m2): 0 | Sklepní prostory (m2): 0 | Obytná plocha (m2): 0 | Nájemníci: ne | Elekt ina: 220/380V | Voda: obecní vodovod | Plyn: ano | St ešní krytina: sedlová | Izolace: ano | Odpady: septik s p epadem | Vytáp ní: plynové - wafky |
4. adový, p ízemní d m ze smíšeného zdiva s vjezdem do dvora a zahradou 480 m2. ZP 966 m2. Objekt nyní využíván jako dílna a skladišt . Dobrý, klenutý sklep. Podlahy ev né. Typ objektu adový Zastav ná plocha 996 m2 Užitná plocha 480 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 1 476 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Na dvo e chlívek a stáje vhodné i pro kon . IS: plyn, voda, kanalizace p ed domem,
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Archlebov 2. Rodinný d m v Archlebov 3. Rodinný d m v Archlebov 4. Rodinný d m v Archlebov
900 000 K
1,00
900 000 K 990 000 K
0,80
792 000 K 950 000 K
1,00
950 000 K 560 000 K
1,00
560 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K6 K2 K1 K5 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,90 Lepší 0,90 Lepší 0,85 Lepší 1,15 Horší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
699 000 K
Stránka 8
0,90 Lepší 0,95 Lepší 0,85 Lepší 1,15 Horší
0,81 Lepší 0,86 Lepší 0,72 Lepší 1,32 Horší 740 600 K 677 160 K
0,15 698 768 K
729 000 K 677 160 K 686 375 K 740 600 K
B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 302
k.ú.
Archlebov
LV . 1514
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 302 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 158 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 728 m3 0 m3
158 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
728 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
358 m2 358 m2
parc. . St.331 o vým e Vým ra pozemku celkem:
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
158 0 0 0 0
2
m 2 m 2 m 2 m 2 m
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 0,70 = 111 m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 0,80 = 0m 2 1,00 = 0m Užitné plochy celkem: 111 m2
x x x x x
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hustope e 1600 2. Realitní kancelá B eclav 1550 3. Realitní kancelá Poho elice 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy vhodné k plochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše plochy podm. 2 % pronájmu vhodné k pronájmu /m /rok pronájmu nájmu Druh využití: 0 170 324 K bydlení 111 0 1 540 60% 0 0 0K skladování 0 0 0% 0 0K provozovna 0 0 0% 0 0K garážování 0 0 0 0 0% 0 0 0K jiné ú ely 0 0 0% 0 0 170 324 K Užitná plocha celkem: 111 Celkem: 2 Využitelná plocha staveb celkem : 111 m Pr rné nájemné na 1m2 využitelné plochy: 1 540 /m2/rok z toho na bydlení: 1 078 /m2/rok
Stránka 9
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,65 snižující
1 000
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 80 rok edpokládaná životnost: 150 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,90
negativní bez vlivu
1,00
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 70 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 11,9% 53,3% 1 630 720 K ano - výpo et v nou rentou 400 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
13 046 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
34 277 K
Nájemné z pozemku:
0K 49 972 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
45%
110 600 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 2,5%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 11,9%
509 477 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 35 2. Realitní kancelá B eclav 25 3. Realitní kancelá Poho elice 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 29 2 (K /m /rok):
2
rná výše pronájmu (K /m /rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,00
0,00
0,00
0,00
Stránka 10
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 358 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 358 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 358 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 10 380 K 0,0 29,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 10 380 K 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 29,00 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
pozitivní
Index 1,20
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 1,00
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
34,80 VN = Náklady (odhad): 15% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 1,20
1,00 zvyšující
/m2/rok 12 458 ,- K /rok 1 869 ,- K /rok 11,9% 88 989 K 598 465 K
598 500 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 302
728 m3
4800
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
358 m
2
/m3
=
3 494 400 K 53,33% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 0K 80,00% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 150 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 11
1 684 400 K
1 630 720 K
0K 53 700 K 1 684 420 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
1 338 917,10 K 36 179,48 K 0,00 K
1 375 096,58 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
1 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
1 338 920 K 36 180 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
375 100 K
2,814 5,000 779 483 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
779 500 K
po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
ru:
779 500 K 1 375 100 K 699 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
700 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
700 000 K
Obvyklá cena:
Stránka 12
700 000 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 1514
k.ú.
m .p. 302
Archlebov
etn p íslušenství a pozemku parc. . St.331 zastav ná plocha a nádvo í
Obvyklá cena nemovitosti :
700 000 K slovy: sedmsettisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 17.12.2009
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2895 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 122/09 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 17.12.2009
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana Stránka 13
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2895-122/09
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Interiér - pokoj
Snímek . 2:
Kuchy
Snímek . 3:
Koupelna
Stránka 1
B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 93
k.ú.
Zarazice
LV . 3200
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 93 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 96 m2 2 64 m
garáž
Obestav ný prostor: 870 m3 369 m3
160 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
1239 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zahrada ostatní plocha zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 14/1
o vým e
parc. . 14/2
o vým e
332 m2 147 m2
parc. . 14/3 o vým e Vým ra pozemku celkem:
143 m2 622 m2
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
192 0 0 64 0
2
m m2 2 m 2 m m2
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 0,80 = 154 m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 0,80 = 51 m 2 1,00 = 0m Užitné plochy celkem: 205 m2
x x x x x
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hodonín 1600 2. Realitní kancelá Kyjov 1550 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 650 750 700
jiné ú ely 0 0 0
0
0
nezjišt no
0
0
0
650
0
0
0
690
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy výše nájmu ní v Základní ro ní výše vhodné k plochy nevhodné k plochy podm. % pronájmu vhodné k pronájmu /m2/rok pronájmu Druh využití: nájmu bydlení 154 0 1 540 0% 0 236 544 K skladování 0 0 0% 0 0 0K 0 provozovna 0 0 0 0% 0K garážování 51 690 0% 0 0 35 330 K 0 0 0K jiné ú ely 0 0 0% 0 0 Užitná plocha celkem: 205 Celkem: 271 874 K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 205 m Pr rné nájemné na 1m2 využitelné plochy: 1 330 /m2/rok z toho na bydlení: 1 232 /m2/rok
Stránka 11
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,80 snižující
1 060
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 9 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 1,00
bez vlivu bez vlivu
1,00
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 91 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 11,4% 9,0% 3 562 650 K ano - výpo et v nou rentou 800 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
24 939 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
74 884 K
Nájemné z pozemku:
0K 102 873 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
47%
217 088 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 2,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 11,4%
1 001 888 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hodonín 65 2. Realitní kancelá Kyjov 75 3. Realitní kancelá Veselí n.M. 70 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 65 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 69 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 5 5 4
zahrada, sad, rekrea ní plochy 8 6 6
nezjišt no
nezjišt no
0
0
4
6
0
0
4,50
6,50
0,00
0,00
Stránka 12
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 143 manipulace, dv r 147 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 332 jiné využití 0 Vým ry celkem: 622 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 622 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 0,0 69,00 0% 9 870 K 0,0 4,50 0% 660 K 0,0 0,00 0% 0K 2 160 K 0,0 6,50 0% 0K 0,0 0,00 0% 12 690 K 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 20,40 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,80
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,80
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
13,10 VN = Náklady (odhad): 30% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,64
1,00 snižující
/m2/rok 8 148 ,- K /rok 2 444 ,- K /rok 11,4% 50 033 K 1 051 920 K
1 051 900 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 93
870 m3
4500
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
622 m
2
/m3
=
3 915 000 K 9,00% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 450 000 K 11,25% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 110 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 13
4 030 400 K
3 562 650 K
399 375 K 68 420 K 4 030 445 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 3 409 468,93 K 65 364,15 K 0,00 K
I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
3 474 833,08 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
3 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
3 409 470 K 65 360 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
474 830 K
3,832 5,000 1 548 317 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
1 548 300 K
po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
ru:
1 548 300 K 3 474 830 K 2 007 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
2 000 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) : Obvyklá cena:
2 000 000 K
Stránka 14
2 000 000 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 3200
k.ú.
m .p. 93
Zarazice
etn p íslušenství a pozemku parc. .
14/3 zastav ná plocha a nádvo í
Obvyklá cena nemovitosti :
2 000 000 K slovy: dvamilióny K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 24.11.2009
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2885 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 112/09 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 24.11.2009
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana Stránka 15