- In de zaak met het rolnummer 2009/AR/1512 van:
v, geboren te wonende te appellant tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Dendermonde, op tegenspraak gewezen door de vijfde kamer dd. 1912-2008, oorspronkelijk verweerder, hebbende als raadsman mr. DE COCK Kurt, advocaat te 9160 Lokeren, Durmeiaan 10
tegen : nv VASTGOEDMAKELAARS R
D
met zetel te met ondernemingsnr. maar blijkens de appelakte woonst kiezende bij gerechtsdeurwaarder DE TROYER Luc te 9300 Aalst, Keizersplein 7, geïntimeerde, oorspronkelijk eiseres, hebbende als raadsman mr. ROSIERS Frederic, advocaat te 2000 Antwerpen, Frankrijklei 93
velt het hof het volgend arrest.
derde blad
(,)
2009/AR/1512 ·Folio
Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van dit hof op 3 juni 2009 heeft F V C hoger beroep ingesteld tegen· het vonnis dd. 19.12.2008 op tegenspraak gewezen door de 5de kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Dendermonde. De partijen werden gehoord in openbare terechtzitting van 20.04.2011 en de door NV Vastgoedmàkelaars R D neergelegde conclusie en stukken werden ingezien. Artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken werd in acht genomen.
1.1. Onderhavig geschil houdt verband met het al dan niet verschuldigd zijn van een makelaarsloon aan NV Vastgoedmakelaars R IJ door F _ ; V ·C naar aanleiding van de verkoop van zijn onroerend goed ná de beëindiging van de makelaarsovereenkomst V C -hierna genoemd 1.2. Op 09.08.2001 sloot Fr 'V C •' een makelaarsovereenkomst met' NV Vastgoedmakelaars R· D - hierna genoemd 'de vastgoedmakelaar -, waarbij aan deze laatste, voor een periode van 6 maanden, de exclusieve opdracht werd gegeven om een koper te zoeken voor het onroerend goed, gelegen te ( Het makelaarsloon, door de makelaar verworven zodra de verkoop afgesloten is, werd begroot op 6% van de verkoopprijs van het onroerend goéd, met een minimum van 157.900 Bef. exclusief BTW. Met betrekking tot het makelaarsloon werd bovendien uitdrukkelijk het volgende bedongen : "Na het verstrijken van de overeenkomst kan de opdrachtnemer, binnen de maand per aangetekend schrijven, de namen meedelen van de personen waarmee zij in contact zijn geweest voor de bemiddeling van de verkoop. Indien de eigendom binnen het jaar na einddatum aan één van deze personen wordt verkocht, is de eigenaar-verkoper het volledige ereloon verschuldigd aan de opdrachtnemer."
&rroot In de zuk 2009/AR/1512- P•>Jina 2/13
vierde blad(j
2009/AFJ1512- Folio
Bij aangetekende brief dd. 20.03.2002 zegde V C de makelaarsovereenkomst op. In deze brief benadrukte V . c. lat hij de vooropzeg van 3 maand wenste te laten ingaan op 01.04.2002 om te eindigen op 30.06.2002. Hierop antwoordde de makelaar, per aangetekende brief dd. 25.03.2002 dat de eerstvolgende vervaldag van de makelaarsovereenkomst 09.05.2002 was, zodat, rekening houdend met een vooropzeg van 3 maanden, de overeenkomst zou eindigen op 09.08.2002. Conform de bepalingen van de makelaarsovereenkomst stuurde de makelaar op 14.08.2002 de lijst door met de kandidaat kopers waarmee hij in onderhandeling was geweest. In deze lijst werd een zekere Br D· 'vermeld. Uiteindelijk verkocht V C zijn woning aan 8 D H , zonder de makelaar hiervan in kennis te stellen. De notariële akte werd verleden op 28.10.2002. Op 04.04.2005, nadat hij per toeval kennis had genomen van deze verkoop, stelde de vastgoedmakelaar een factuur op voor een bedrag C aan hem van 4.736,23 EUR voor het door V verschuldigd commissieloon. In de begeleidende brief wees de makelaar uitdrukkelijk op de clausule in de makelaarsovereenkomst dat, indien de eigendom binnen het jaar na einddatum van overeenkomst aan een kandidaat-koper uit de lijst van de gecontacteerde personen zou worden verkocht, het volledige ereloon verschuldigd is aan de makelaar. Aangezien hierop geen reactie volgde en evenmin betaling, werd V 1 C op 23.05.2005 aangetekend in gebreke gesteld. Op 01.06.2005 stelde de raadsman van de vastgoedmakelaar V C opnieuw in gebreke om de verschuldigde som te betalen. Hierop kwam evenmin reactie, zodat de vastgoedmakelaar overging tot dagvaarding in betaling van de openstaande factuur.
2.1. Bij exploot dd. 22.08.2005 dagvaardde de vastgoedmakelaar V C 'Oor de rechtbank van eerste aanleg te Dendermonde en vorderde de veroordeling van hem tot betaling van de som van 5.270,58 EUR (waarvan 4.736,23 EUR hoofdsom, 473,62 EUR schadebeding en meer interesten), meer de gerechtelijke interesten. De vastgoedmakelaar vorderde betaling van de factuur dd. 29.03.2005 met nummer 1055, uitgeschreven voor het aan hem verschuldigde commissieloon wegens makelaarsprestaties geleverd m.b.t. het onroerend goed gelegen te orroot in de nok 2C09/AFJ1512- pagina 3113
vijfde blad
0
:!009/AP11512. Folio
Tevens vorderde hij de veroordeling van V C; tot de kosten van het geding met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding alsook de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zonder borgstelling en met uitsluiting van kantonnement. De eerste rechter achtte het aangewezen, voorafgaandelijk aan de beslissing ten gronde, de uiteindelijke koper van het onroerend goed, )p te roepen als getuige en deze laatste te de heer 8 . D· horen omtrent de omstandigheden van de aankoop van het onroerend goed door hemzelf en een zekere juffrouw H _ V ·. In zijn tussenvonnis dd. 22.12.2006 beval hij aldus het getuigenverhoor van B 0 . Overeenkomstig art. 992 e.v. Ger.W. beval hij ook de persoonlijke verschijning van de partijen. Op de vastgelegde datum van het getuigenverhoor verscheen de l, niet. De persoonlijke verschijning daarengetuige, B· , 0 (;;· ~ tegen ging wel door. Uit het proces-verbaal blijkt dat V volgende verklaring aflegde : "Het is mogelijk dat hij (lees : 8 Dt ) via het makelaarskantoor vernomen heeft dat mijn huis te koop stond. Volgens mij is hij met het kantoor naar daar geweest."
De vastgoedmakelaar verklaarde dat hij 8 D niet persoonlijk gezien heeft, maar verwees naar de interne werkfiche waaruit bleek dat er een bezoek is geweest aan de woning met B D op 28.07.2002 om 14.30 u. 2.2. In zijn bestreden eindvonnis dd. 19.12.2008 verklaarde de eerste rechter de vordering van de vastgoedmakelaar ontvankelijk en deels 'C : tot betaling van het bedrag gegrond. Hij veroordeelde V; van 4. 736,23 EUR, vermeerderd met de verwijlinteresten aan de wettelijke rentevoet op het bedrag van 4. 736,23 EUR, te rekenen vanaf 23 mei 2005 tot 22 augustus 2005 en met de gerechtelijke verwijlinteresten aan de wettelijke rentevoet op het bedrag van 4. 736,23 EUR, te rekenen vanaf 22 auÇJustus 2005 tot en met de dag C ..~ werd veroordeeld tot de van integrale betaling. V; kosten van het geding. Het meer of anders gevorderde werd afgewezen als ongegrond. De eerste rechter stelde vast dat de makelaarsovereenkomst tussen partijen werd beêindigd op 09.08.2002 en dat V ·;o. het _ ·/Oor de prijs van onroerend goed heeft verkocht aan 8 1 D 59.500,00 EUR binnen het jaar na beëindiging van de makelaarsovereenkomst De notariële verkaapsakte werd immers verleden op 28.10.2002. Uit de verklaringen, afgelegd door de partijen tijdens de persoonlijke verschijning op 27.04.2007, leidde de eerste rechter af dat het afdoende bewezen werd dat de uiteindelijke koper, was aangebracht door de vastgoedmakelaar. 8 DL .
e
_
erroot In C:a u a!( 200S/AR/1512. p!:g lna 4/13
zesde blad~
2009/AA/1512 • Fo!io
1
t ~ \-
In die omstandigheden oordeelde de eerste rechter dat de vastgoedmakelaar recht heeft op de voor zijn bemiddeling voorziene commissie, reden waarom hij zijn vordering grotendeels (nl. wat betreft de hoofdsom, de moratoire interesten aan de wettelijke interestvoet vanaf de datum van de ingebrekestelling en de gerechtelijk interesten vanaf de datum in de inleidende datum) gegrond verklaarde. Dat de bepalingen omtrent de duur en de opzegging van de makelaarsovereenkomst, en het schadebeding inzake het niet respecteren van de exclusiviteit nietig zouden zijn wegens strijdigheid met de artikelen 31, 32.15, 32.17, 32.21 en 33 WHPC, althans volgens Cu._ . werd door de eerste rechter niet gevolgd . Hij V motiveerdr;; dat de vordering van de makelaar immers niet gebaseerd was op deze contractsbepalingen omtrent de duur en de opzegging, zodat de rechtsgeldigheid van de duur en/of de opzegging van de overeenkomst niet aan de orde was. Bovendien stelde de eerste (:. de overeenkomst zélf heeft rechter vast dat V. opgezegd zodat, zelfs bij gebeurlijke tegenstrijdigheid met de W.H.P.C., hij deze bepalingen uit de overeenkomst uitdrukkelijk heeft aanvaard. Verder motiveerde de eerste rechter dat de vastgoedmakelaar géén schadevergoeding wegens wanprestatie in hoofde van C;; vorderde, in het bijzonder wegens schending van de V exclusiviteit. De vastgoedmakelaar vorderde daarentegen enk~l het overeengekomen ereloon voor de uitvoering van zijn opdracht. In die optiek oordeelde de eerste rechter dat de rechtsgeldigheid van het bedoelde schadebeding al evenmin aan de orde was. Het beding of de bepaling in de makelaarsovereenkomst, volgens hetwelk het volledige ereloon verschuldigd is aan de makelaar indien het onroerend goed binnen het jaar na de einddatum van de overeenkomst wordt verkocht aan een kandidaat-koper waarmee de makelaar in contact is geweest voor de bemiddeling van de verkoop, - .' C· , stelde dat de achtte de eerste rechter evenmin nietig. V termijn van één jaar een onaanvaardbare termijn was en verwees naar het aan de gang zijnde maatschappelijke debat dat strekt tot aanzienlijke inperking van de duur van dergelijke clausules. De eerste rechter oordeelde dat noch een maatschappelijk debat, noch 'de geest van de W.H.P.C.' leiden tot de nietigheid van dit beding. Aangezien de makelaar géén schadevergoeding vorderde maar wel het overeengekomen commissieloon, besliste de eerste rechter dat de rechtsgeldigheid van het bedoelde beding, evenmin als de bedingen omtrent duur en opzegging, aan de orde was.
l!rroat in de u~:k 2009/AP11512 • p5:gina 5/13
zevende blad-v.J
2C09/AR11512. Folio
tt ~ G
Het standpunt van V: e, ten slotte dat zich een herleiding of een matiging op grond van art. 1231 B.W. en/of de bepalingen van de WHPC opdrong van het door de makelaar gevorderde bedrag, heeft de eerste rechter eveneens van de hand gewezen. Dit om reden . dat de makelaar immers geen schadevergoeding vordert doch wel het .· overeengekomen makelaarsloon wegens de uitvoering van · de opdracht. Het door de makelaar gevorderde schadebeding en de conventionele verwijlinteresten aan de rentevoet van 12%, zich hierbij steunend op de algemene voorwaarden, heeft de eerste rechter afgewezen als ongegrond. Hij oordeelde dat de makelaar niet afdoende aantoonde dat V; - C voorafgaand aan de contractsluiting kennis heeft kunnen nemen van de voorwaarden en deze heeft aanvaard. Conform art. 1153 B.W. kende de eerste rechter enkel moratoire interesten toe op de hoofdsom aan de wettelijke interestvoet vanaf de datum van de ingebrekestelling, m.n. vanaf 23.05.2005 tot de datum van de dagvaarding, m.n. 22.08.2005. Vanaf deze laatste datum kende hij gerechtelijke interesten toe aan de wettelijke interestvoet 2.3. V G kan zich met het bestreden vonnis niet verzoenen. Met zijn verzoekschrift, neergelegd ter griffie van dit hof op 03.06.2009 beoogt hij de vernietiging van het bestreden vonnis dd. 19.12.2008. In hoofdorde vraagt hij de vordering van de makelaar onontvankelijk te horen verklaren, minstens deze te horen afwijzen als ongegrond en de makelaar te horen veroordelen tot de gedingkosten. Bij syntheseconclusie neergelegd ter griffie van dit hof op 21.09.2009, vordert de makelaar de afwijzing van het hoger . beroep van V C _____ . _ 1ls ongegrond, de bevestiging van het bestreden vonnis en de veroordeling van V DeC · ; ~ t de kosten van het geding.
1.1. De partijen hebben hun middelen en argumenten, zoals uiteengezet in hun besluiten voor de eerste rechter, in graad van beroep herhaald en verder uitgewerkt. Deze zullen, in de mate deze dienstig zijn, hierna worden ontmoet.
111Ta3lln cte zz,ak 2C09/AR/1512 • p!!Qins 6/13
achtste blad ~J
2COS/A.'t'1512. Folio
1.2. Er wordt geen betekeningsexploot voorgelegd, maar partijen stellen dat het bestreden vonnis werd betekend op 07.05.2009. Het hoger beroep is bijgevolg tijdig ingesteld en is ook regelmatig naar vorm.
1.3. V
C werpt de onontvankelijkheid van de vordering van de makelaar op. Hij stelt dat de eerste rechter ten onrechte heeft geoordeeld dat hij geen argumenten aanhaalde om tot deze onontvankelijkheid te besluiten en verwijst naar zijn argumentatie omtrent de nietigheid van een aantal bedingen in de makelaarsovereenkomst wegens strijdigheid met de W.H.P.C. (zie intra). Hij houdt voor dat de oorzaak van de vordering van de makelaar voortvloeit uit bepalingen van de makelaarsovereenkomst die ab initia nietig is, ingevolge het karakter van openbare orde van de W.H.P.C. Het verweer van V 'C omtrent de nietigheid van bepaalde bedingen in de overeenkomst en van de overeenkomst zélf, nopen tot een onderzoek naar het bestaan of de draagwijdte van het subjectieve recht dat door de makelaar wordt ingeroepen. Dergelijk onderzoek betreft niet de toelaatbaarheid of ontvankelijkheid, maar de gegrondheid van de vordering (vgl. CASS. 2 april 2004, Eur. Vervoerr. 2004, 417; CASS., 16 november 2007, R.W. 2009-2010, 532). De beoordeling van het verweer omtrent de nietigheid van de overeenkomst of een beding ervan betreft niet de ontvankelijkheid maar wel de gegrondheid van de vordering. De makelaar is procesbekwaam en beschikt over de vereiste hoedanigheid en het belang om de vordering in te stellen. De vordering van de makelaar is ontvankelijk.
De vordering van de makelaar strekt tot betaling van het in de makelaarsovereenkomst dd. 09.08.2001 bedongen makelaarsloon voor de verkoop van het onroerend goed gelegen te -
-.
'
V C blijft in eerste instantie, zoals voor de eerste rechter, voorhouden dat de verkoopopdracht in kwestie een onevenwichtige makelaarsovereenkomst is in strijd met de artikelen 31, 32,15 en 32.17 en 32.21 en 33 W.H.P.C.
>m!s! in<<~ ...k 2009/AR/1512. p•glno 7/13
negende blad Ó
2009/AP11512 • ~ollo
2.1. Het beding van stilzwijgende verlenging en art. 31 §1 W.H.P.C. en 33 W.H.P.C.
In de makelaarsovereenkomst werd een beding van stilzwijgende verlenging voor 3 nieuwe maanden opgenomen. V; Ç houdt voor dat, aangezien het hier een opdracht tot exclusieve verkoopbemiddeling betreft, de bepalingen inzake de duur beperkt dienen te zijn in ruimte en tijd. Niet alleen het beding van stilzwijgende verlenging van de overeenkomst is daarom strijdig met art 31 §1 W H P C , maar ook de gehele overeenkomst is volgens Van De Casteele geheel nietig conform art 33 §1 W H P C Artikel 31 W.H.P.C. verbiedt inderdaad bedingen die een "kennelijk onevenwicht" creëren tussen de rechten en plichten van de partijen. Het hof oordeelt dat de stilzwijgende verlenging van de makelaarsovereenkomst met een duurtijd van 3 maanden, gelet op de aard van deze overeenkomst, niet onredelijk is en géén kennelijk onevenwicht schept tussen de partijen. Het beding is bijgevolg geenszins nietig, a fortiori is de gehele overeenkomst evenmin nietig. Het hof ziet trouwens niet in waartoe deze argumentatie van V C. dient, aangezien de duurtijd noch de beëindiging van de overeenkomst voorwerp van betwisting zijn.
2.2. Hel opzeggingsbeding en art. 32.17 W.H.P.C.
V l Ci meent dat, waar in de overeenkomst wordt bepaald dat de opzegging dient te gebeuren 3 maanden voor de vervaldag van de overeenkomst, dit beding ook strijdig is met art 32 17 tweede lid W HPc V C acht de opzeggingstermijn van 3 maanden vóór het verstrijken van de overeenkomst onredelijk. Art.32,17 WH.P.C. verzet zich niet tegen bedingen die voorzien in een stilzwijgende verlenging van de overeenkomst. Vereist is enkel dat de consument bij toepassing van het beding er niet toe gehouden is de overeenkomst op te zeggen op een tijdstip dat te ver verwijderd is van het einde van de overeenkomst (onredelijk lange opzegtermijn). Dezelfde motivering als hierboven omtrent het beding van stilzwijgende verlenging geldt. Het hof oordeelt dat de opzeggingstermijn van 3 maanden, gelet op de aard van deze overeenkomst, niet onredelijk is. Het beding is bijgevolg geenszins nietig, a fortiori is de gehele overeenkomst evenmin nietig.
orroolln '*>zoo~ 2009/AR/1512. p;gino 8! 13
tiende blad~.)
2009/AR/1512- Folio
In de aangetekende brief dd. 25.03.2002, door de makelaar verstuurd in antwoord op de opzeggingsbrief van V · •, alsook in de aangetekende brief dd. 14.08.2002 (waarin de makelaar de lijst van de kandidaat-kopers doorgaf waarmee hij contact had gehad, zie infra) gaf de makelaar uitdrukkelijk te kennen dat de overeenkomst beëindigd werd op 09.08.2002. Dit werd door V op zich nooit betwist of in twijfel getrokken. Noch de duurtijd noch de opzegging en de beëindiging van de overeenkomst vormen het voorwerp van betwisting. De eerste rechter oordeelde terecht dat de vordering van de makelaar niet is gesteund op het beding omtrent de duur en de opzeg van de overeenkomst, doch wel op het zogenaamde lijstbeding (zie intra), zodat het verweer van V omtrent de nietigheid van het beding van opzeg niet ter zake dienend is.
2.3. Het '1/jstbeding' en art. 32.15 en 32.21 W.H.P.C.
Verder haalt V • C· aan dat 'het schadebeding inzake het niet respecteren van de exclusiviteit' flagrant in strijd is met art 32 15 W HPC V · doelt op het zogenaamde 'lijstbeding', dat het volgende bepaalt : 'Na het verstrijken van de overeenkomst kan de opdrachtnemer, binnen de maand per aangetekend schrijven, de namen meedelen van de personen waannee zij in contact zijn geweest voor de bemiddeling van de verkoop. Indien de eigendom binnen het jaar na einddatum aan één van deze personen wordt verkocht, is de eigenaar-verkoper het volledige ereloon verschuldigd aan de opdrachtnemer.
V 1C is van mening dat dit een strikt eenzijdig opgevatte schadevergoedingsclausule is waarbij een soortgelijke schadevergoeding bij vergelijkbare tekortkomingen in hoofde van de makelaar J C niet wordt bestraft. In die zin is dit beding volgens V onrechtmatig en strijdig met art. 32.15 W.H.P.C. Het beding is bovendien niet evenredig met het nadeel dat door de makelaar wordt geleden, zodat het ook strijdig is met art 32 21 WH p c De eerste rechter heeft volgens V l C , het begrip schadevergoeding te strikt geïnterpreteerd en heeft onterecht geoordeeld dat de door de makelaar gevorderde som niet als een schadevergoeding kan worden beschouwd.
Sm!3!
In <• =k2009/ARI1512- P09ÎM 9/13
e!fde blad i}
2009/AR/1~12- Folio
1
~co
Ten slotte houdt V ::; voor dat de in dit beding voorziene termijn van één jaar volstrekt buitensporig is, waarvoor hij verwijst naar een maatschappelijk debat dat op heden aan de gang is en naar de geest van de W.H.P.C. In de gegeven omstandigheden dient het kwestieuze beding volgens V; Cr' nietig te worden verklaard, gelet op het karakter van openbare orde van de W.H.P.C. Overeenkomstig art. 32,15 W.H.P.C. is onrechtmatig het beding dat ertoe strekt het bedrag vast te leggen van de vergoeding verschuldigd door de consument die zijn verplichtingen niet nakomt, zonder in een gelijkwaardige vergoeding te voorzien ten laste van de verkoper, i.c. de makelaar, die in gebreke blijft. De door de wet vereiste wederkerigheid bij strafbedingen moet aldus worden begrepen dat aan · elk schadebeding dat een tekortkoming van de consument beteugelt, ook een schadebeding moet beantwoorden voor een vergelijkbare tekortkoming van de verkoper. Art. 32.21 W.H.P.C. sanctioneert de kennelijke onevenredigheid tussen enerzijds de bedongen schadevergoeding en anderzijds het nadeel dat door de verkoper kan geleden worden. Beide artikelen doelen aldus op de schadebedingen, i.e. bedingen die bepalen welke vergoeding door de consument verschuldigd is wanneer hij zijn verbintenissen niet nakomt. Ter zake gaat het evenwel niet over een schadebeding, waarin een schadevergoeding wordt vastgelegd ten voordele van de makelaar bij een fout van de opdrachtgever. In het lijstbeding wordt bepaald dat, wanneer het onroerend goed wordt verkocht binnen het jaar na beëindiging van de opdracht aan een persoon met wie de makelaar heeft contact gehad, het volledige ereloon verschuldigd· blijft. De som die de makelaar aldus vordert is géén forfaitaire schadevergoeding (zoals bij toepassing van een schadebeding), maar wél het overeengekomen commissieloon voor de door hem uitgevoerde prestaties. De eerste rechter heeft terecht geoordeeld dat de rechtsgeldigheid van het bedoelde lijstbeding, in de zin van art. 32.15 en art. 32.21 W.H.P.C., aldus niet aan de orde is. Besluit: De makelaarsovereenkomst in casu is niet behept met nietigheden en is rechtsgeldig.
•rmat In oo z..k 2009/AR/1512- pogina 10/13
twaa{fde blad&)
2CC9/AR/1512. Folio
2.4. De vordering van de makelaar
Als eisende partij rust op de makelaar de bewijslast omtrent de betalingsverbintenis van V: C (art. 1315 eerste lid B.W. en art. 870 Ger.W.) Hij beroept zich op het zogenaamde 'lijstbeding' zoals opgenomen in de voorlaatste alinea van de makelaarsovereenkomst (zie supra voor de letterlijke weergave). De makelaarsovereenkomst werd op 09.08.2001 afgesloten voor een periode van 6 maanden, telkens stilzwijgend verlengbaar met een nieuwe periode van 3 maanden, tenzij aangetekende opzeg van 3 maanden voor de vervaldag. Er bestaat geen betwisting over het feit dat V Ct overging tot opzegging op 25.03.2002 en dat de overeenkomst een definitief einde nam op 09.08.2002. Het wordt evenmin betwist dat de makelaar tijdig, d.i. overeenkomstig de bepalingen van de makelaarsovereenkomst, zijnde per aangetekende brief dd. 14.08.2002, en aldus binnen de maand na de beëindiging van de overeenkomst, de lijst overmaakte met de namen van de personen met wie hij contact had gehad in het kader van zijn bemiddelingsopdracht. Het staat vast dat V
C
~ zijn woning, gelegen te
. heeft verkocht aan een zekere ·. De onderhandse verkoopovereenkomst wordt niet B D overgelegd, maar de notariële akte werd verleden op 28.10.2002, zodat de verkoop van het onroerend goed in ieder geval plaatsvond vóór die datum, en dus binnen het jaar na de beëindiging van de overeenkomst. D voorkomt Het staat evenzeer vast dat de naam van B op de lijst van de kandidaat-kopers waarmee de makelaar tijdens de uitvoering van zijn verkoopopdracht contact heeft gehad. Omtrent de persoon van B , D·- . verklaarde V C tijdens de persoonlijke verschijning 'Het is mogelijk dat hij via het makelaarskantoor vernomen heeft dat mijn huis te koop stond. Volgens mij is hij met het kantoor naar daar geweest'. Aldus kan niet anders dan besloten worden C het onroerend goed binnen het jaar na de dat V beëindiging van de duurtijd van de verkoopopdracht heeft verkocht c , met wie de makelaar tijdens de aan een persoon (B duur van de overeenkomst contact heeft gehad.
orrest In cte zaak 2009/AR/1512. pagino 11/13
-vJ
dertiende blad
2009/AI'./1512. Folio
l
'it. 2.
Er zijn geen aanwijzingen dat de uiteindelijke koper B ' D een andere persoon zou zijn dan de persoon van B D wiens naam figureert op de in tempore non suspectu aan V: C overgemaakte lijst met kandidaat-kopers met wie de makelaar contact heeft gehad. Dat B C e mogelijks op een andere manier de tekoopstelling van hei onroerend goed heeft vernomen, doet hieraan geen afbreuk. In die omstandigheden besluit het hof, samen met de eerste rechter, dat de makelaar zijn aanspraak op het overeengekomen makelaarsloon, zoals voortvloeiend uit de makelaarsovereenkomst, definitief heeft verworven en dat zijn aanspraak hierop volledig· overeind blijft, zodat de vordering door de eerste rechter terecht werd toegekend. 2.5. Omtrent de vordering tot matiging conform art. 1231 B.W.
In meest ondergeschikte orde, voor zover 'de clausule inzake het L C het benoemt) geldig wordt schadebeding' (zoals V verklaard, vordert Van De Casteele de vermindering van de door de makelaar gevorderde som en dit conform art. 1231 §1 B.W. De eerste rechter heeft terecht beslist dat van enige matiging van het makelaarsloon geen sprake kan zijn aangezien de makelaar géén schadevergoeding eist, maar wél commissieloon (zie supra). ·
.. Gelet op de voorgaande overwegingen komt het hoger beroep ongegrond voor en dringt zich een bevestiging van het bestreden vonnis op. Als in het ongelijk gestelde partij dient V. c_ te worden veroordeeld tot de gedingkosten van het hoger beroep. Omtrent de gedingkosten van de eerste aanlegprocedure oordeelde de eerste rechter op gepaste wijze.
arrost in éo zaok 2009/AR/1512. p
veertiende blad~
2009/AR/1512- Folio
OP DEZE GRONDEN HET HOF, recht doende op tegenspraak,
Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond; Bevestigt dienvolgens het bestreden vonnis;
Veroordeelt F _ V C tot de kosten van de beroepsinstantie, die aan zijn zijde niet dienen te worden begroot daar zij hem ten laste blijven, en die aan de zijde van NV Vastgoedmakelaars R D vereffend worden op 715 EUR rechtsplegingsvergoeding. Onverminderd de toepassing van artikel1024 van het gerechtelijk wetboek.
Aldus gewezen door de 12" kamer van het Hof van Beroep te Gent, zetelende in burgerlijke zaken, samengesteld uit - A Van de Putte, raadsheer, waarnemend voorzitter ; E. Dursin, raadsheer; G. Danneels, raadsheer; en uitgesproken door de raadsheer wn. Voorzitter van de kamer in openbare terechtzitting van 1-6-2011 bijgestaan door Bart De Wilde, griffier.
I
tiJ, )
B. De Wilde
G. Danneels Rep.nr.: 2011/ 40("'1
orroot In d<J zuk 2009/AR/1512- p
.
'
vliJtiende en laatste blad/.)
Voor eensluidend afschrift afgeleverd ingevolge art. 100 van de Wet van 14/7/91. aan: -de Minister van Economische Zaken. De Griffier,
~ Bart De Wilde
