ZNALECKÝ POSUDEK č. 381-09/2014 dle Usnesení sp.zn.: 149 EX 1733/13-24
Objednatel: Adresa:
Vypracoval:
Exekutorský úřad Praha - východ JUDr. Ivo Erbert, soudní exekutor Milešovská 1326/4, Praha 3
Ing. Josef Podstavek, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Kollárova 1714/1C (JP Survey International s.r.o.) 500 02 Hradec Králové mail:
[email protected], tel. 777 257 858
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení vydaného Soudním exekutorem JUDr. Ivo Erbertem dne 7.3.2014
Posudek obsahuje:
35 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve dvou vyhotoveních
Výtisk číslo:
1
Zpracováno:
22. března 2014
Znalecký posudek č. 381-09/2014
Obsah posudku A
strana
1
NÁLEZ ................................................................................................................................................ 3 Úkol a předmět ocenění .................................................................................................................... 3
2
Místní šetření .................................................................................................................................... 4
3
Den ocenění ...................................................................................................................................... 4
4
Podklady ........................................................................................................................................... 4
5
Limitující podmínky ......................................................................................................................... 4
6
Uznávané metody ocenění................................................................................................................ 5 6.1
Metoda nákladová .................................................................................................................... 5
6.2
Metoda výnosová...................................................................................................................... 5
6.3
Metoda komparativní................................................................................................................ 7
7
OBSAH ............................................................................................................................................ 7
1
POSUDEK........................................................................................................................................... 8 Aplikovaná metoda ocenění ............................................................................................................. 8
2
Ocenění – Porov. způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování ....... 9
B
2.1
Ocenění staveb ......................................................................................................................... 9
2.1.1
RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek ........................................................................................ 9
2.1.2
Kopaná studna .................................................................................................................... 12
2.2 2.2.1
Ocenění pozemků ................................................................................................................... 14 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st.521 ............................................................................... 14
3
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu ....................................................... 16
4
Ocenění majetku obecnou metodikou ............................................................................................ 17 4.1
Ocenění staveb nákladovou metodou ..................................................................................... 17
4.1.1 RD č.p. 508, kat. úz. Velký Osek ........................................................................................... 17 4.2.
Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou...................................................................... 19
4.2.1 Kopaná studna ........................................................................................................................ 19 4.3.
Ocenění pozemků ................................................................................................................... 20
4.3.1 Pozemek, zastavěná plocha nádvoří ....................................................................................... 20 5
Porovnávací ocenění RD, č.p. 508, pozemek st.521, kat. úz. Velký Osek ..................................... 21
5.1 Popisy porovnatelných nemovitostí ............................................................................................... 22 C
REKAPITULACE ............................................................................................................................ 26
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................................ 27
Seznam příloh ........................................................................................................................................... 27
2
Znalecký posudek č. 381-09/2014
A NÁLEZ 1
Úkol a předmět ocenění
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením sp. zn. 149 EX 1733/13-24. Předmětem ocenění je: -
Stavba, objekt k bydlení, tj. RD č.p. 508, kat. úz. a obec Velký Osek stojící na pozemku parc.č. st. 521, zapsáno na LV 534 pro kat.úz. a obec Velký Osek Pozemek (zastavěná plocha a nádvoří) parc.č. st. 521, zapsáno na LV 534 pro kat.úz. a obec Velký Osek Hlavní stavby: Budova - rodinný dům č.p. 508, stáří domu se odhaduje na 60-70 let. Na leteckých snímcích pořízených v roce 1954 je RD č.p. 508 spolu se svým okolím zachycen, včetně sítě ulic. Předpokládá se tedy vznik stavby před rokem 1954. Stáří domu odhadnuto na 64 let. Příslušenství: vedlejší stavby: stavba skladu/kůlna, v současné době v rozbořeném stavu venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, Pozemky: parc.č. st. 521 (zastavěná plocha a nádvoří), Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek.
Silné stránky - původní nenahuštěná zástavba, - klidná lokalita (pokud neprojíždí vlak), okraj obce, zeleň v okolí - dobrá dostupnost, dopravní spojení - vzdálenost do Kolína Slabé stránky - hluk a vibrace ze železniční tratě, ochranné pásmo železnice 60m - polořadový dům - stupeň opotřebení, nutnost investic RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn
Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace
3
Znalecký posudek č. 381-09/2014
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané
2
Nemovitost situována v záplavovém území
Místní šetření
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 18.03.2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti, přestože byl obeslán. V den místního šetření se telefonicky omluvil. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z přístupných míst dvora a z ulice. Místnímu šetření byl dále přítomen asistent znalecké kanceláře Ing. Tomáš Navrátil.
3
Den ocenění
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 18.03.2014, což je den ocenění.
4
Podklady - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 534, k.ú. a obce Velký Osek, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 22.3.2014 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 149 EX 1733/13-24 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - www.obce.cz, www.velky-osek.cz - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v aktuálním znění - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 - časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 2007 až 2014
5
Limitující podmínky
Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládám, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 4
Znalecký posudek č. 381-09/2014
3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 149 EX 1733/13-24. Úkolem znalce je:
- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (pokud se vyskytují)
6
Uznávané metody ocenění 6.1 Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technickohospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota.
6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty:
kde:
VHN ..je výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... jsou čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ..je výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ..je zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) 5
Znalecký posudek č. 381-09/2014
V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“:
kde:
ČVtrvalý ...jsou trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
kde:
ČV ... jsou každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
6
Znalecký posudek č. 381-09/2014
6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí Poloha nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí
- celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
7
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 1.2 Kopaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kopaná studna 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek, zastavěná plocha nádvoří 4. Porovnávací ocenění 4.1 RD, č.p. 508, pozemek st. 521, kat. úz. Velký Osek
7
Znalecký posudek č. 381-09/2014
B POSUDEK 1
Aplikovaná metoda ocenění
V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A 6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
Znalecký posudek č. 381-09/2014
2 Ocenění – Porov. způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.1
Ocenění staveb
2.1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek Předmětem ocenění je hlavní stavba, kterou tvoří objekt pro bydlení č.p. 508 v k.ú. Velký Osek na ulici Lesní. Jedná se o polořadový RD (dvojdomek). Nebylo přesně zjištěno, kdy byl RD postaven, odhaduje se na poválečné období. Na leteckém snímku z roku 1954 již RD existuje spolu s okolní zástavbou a uliční sítí. Stáří odhadnuto na 64 let, vznik odhadnut na 1950. Objekt prodělal několik stavebních úprav v minulosti, zejména nástavby v roce 1965 (dle údaje na fasádě) a zadní přístavby v roce 1977 (údaj na fasádě). Všechny prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti pocházejí z doby svého vzniku. Majitel nebyl přítomen místnímu šetření. Vstup do RD nebyl umožněn. Dům má dvě nadzemní podlaží, půdní prostor a je patrně částečně podsklepený. Půdorysný tvar objektu je přibližně čtverec. Z pohledu stavebního se jedná o zděný objekt. Zdivo je cihlové tl. cca 450 mm. Založení je zřejmě na betonových pasech s kamenným soklem. Původní asfaltová hydroizolace byla detekována v několika místech. Střecha je původně polovalba. Přístavbou a nástavbou byla střecha doplněna o pultové části v různých směrech. Krytina je částečně z pálené tašky, dále z cement vláknité vlnovky a pozinkovaného plechu. Klempířské prvky jsou původní z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, místy chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné a vápenocementové. Na několika místech opět chybí. V přízemí jsou částečně vlhké. Vnitřní obklady jsou patrně keramické, nezjištěno. Podlahy v obytných místnostech nebyly určené, patrně betonové s PVC povrchem nebo dřevěné. Dveře jsou dřevěné hladké v ocelových nebo dřevěných zárubních. Okna jsou dřevěná špaletová. Vybavení kuchyně chybí. Zdroj vody je patrně z vodovodního řadu. Zdroj teplé vody není znám, pokud existuje. Vytápění je lokální na pevná paliva. Objekt je napojen na NN, patrně vodovod. Před domem je přípojka plynu. Do RD plyn zaveden není. Kanalizace je svedena do žumpy. Ve dvoře se nacházejí torza vedlejších staveb, které byly v nedávné minulosti bourány. Technický stav většiny konstrukcí dlouhodobé životnosti odpovídá době původní výstavby. Na objektu nebyla evidentně prováděna žádná záchovná údržba. RD je ve stavu před kompletní rekonstrukcí. Prvky krátkodobé životnosti jsou dožilé. Na pozemku se nenachází žádný porost.
9
Znalecký posudek č. 381-09/2014
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 64 let 3 511,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10,29*6,52+3,72*9,65 : 10,29*6,52+3,72*9,65 Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 102,99 m2 102,99 m2
Konstrukční výška 3,20 m 3,20 m
Obestavěný prostor 1.NP: (10,29*6,52+3,72*9,65)*(3,20) 2.NP: (10,29*6,52+3,72*9,65)*(3,20) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
102,99 m2 102,99 m2
= =
329,56 m3 329,56 m3 659,12 m3
= = =
102,99 m2 205,98 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - nezjištěno, při pohledu dovnitř nebyla otopná tělesa viditelná 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD - za domem ve dvoře se nacházejí rozbořené stavby 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem zastavěná plocha a nádvoří 328 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - RD je pře kompletní rekonstrukcí, chybí instalace. Pokud jsou, tak jsou zastaralé
č. I
Vi typ B
II III II II III
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,00
I
-0,08
II
-0,05
I II I
0,00 -0,03 -0,01
II
0,00
III I V
0,00 0,65
10
Znalecký posudek č. 381-09/2014
Koeficient pro stáří 64 let: s = 1 - 0,005 * 64 = 0,680 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ
Vi) * V13 * 0,680 = 0,367
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. III I V III II III
Pi 0,00 0,00
č. I I
Pi 1,03 0,00
0,00 0,00 0,95
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Σ
Pi) = 0,950
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - část, kde se nacházejí oceňované nemovitosti se nacházejí při samém okraji katastru. Od obce je oddělena železničními tratěmi 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - pozemek nelze napojit na kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Blízkost železniční tratě, hluk a vibrace
I V
-0,02
II
-0,10
I
0,00
I V I V I
-0,03
II II II
0,00 0,00 -0,10
-0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ
Pi) = 0,752
i=2
11
Znalecký posudek č. 381-09/2014
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 511,- Kč/m3 * 0,367 = 1 288,54 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 659,12 m3 * 1 288,54 Kč/m3 * 0,950 * 0,752= 606 741,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
606 741,70 Kč
2.1.2 Kopaná studna Předmětem ocenění je kopaná studna. Nachází se na hranici pozemků p.č. st. 521 a st. 717/6. Dle vyjádření spoluvlastníka (souseda) má studna hloubku cca 8m. Je vybavena ručním čerpadlem. V současné době se studna nepoužívá. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 8,00 m 1 ks 2222
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. III I V III II III
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,95
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Σ
Pi) = 0,950
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby včetně Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - část, kde se nacházejí oceňované nemovitosti se nacházejí při samém okraji katastru. Od obce je oddělena železničními tratěmi 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - pozemek nelze napojit na kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací
v obcích do 2000 ob. č. I I
Pi 1,03 0,00
I V
-0,02
II
-0,10
I
0,00
I
-0,03 12
Znalecký posudek č. 381-09/2014
možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Blízkost železniční tratě, hluk a vibrace
V I V I II II II
-0,02 0,00 0,00 0,00 -0,10
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ
Pi) = 0,752
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,714 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
9 750,- Kč 11 430,- Kč 2 054,- Kč 23 234,- Kč 0,9000 2,3020 48 136,20 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 100 = 64,0 % Koeficient opotřebení: (1- 64,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Kopaná studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
0,360 17 329,03 Kč 0,714 12 372,93 Kč 12 372,93 Kč 1/2
Kopaná studna - zjištěná cena
6 186,47 Kč
13
Znalecký posudek č. 381-09/2014
2.2
Ocenění pozemků
2.2.1 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ - Dvorní plocha je od domu situovaná na sever. 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - Ochranné pásmo státní železnice 60m, vzdálenost pozemku od železnice ve cca 30m 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů
č. III
Pi -0,01
III II
0,00 -0,01
I II II
0,00 0,00 0,00
č. III I V III II III
Pi 0,00 0,00
č. I I
Pi 1,03 0,00
6
Index omezujících vlivů
Σ
IO = 1 +
Pi = 0,980
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
0,00 0,00 0,95
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Σ
Pi) = 0,950
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - část, kde se nacházejí oceňované nemovitosti se nacházejí při samém okraji katastru. Od obce je oddělena železničními tratěmi 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - pozemek nelze napojit na kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti
I V
-0,02
II
-0,10
I
0,00
I V
-0,03
14
Znalecký posudek č. 381-09/2014
7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Blízkost železniční tratě, hluk a vibrace
I V I
-0,02
II II II
0,00 0,00 -0,10
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ
Pi) = 0,752
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,980 * 0,752 = 0,700 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 520,12 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 521
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521 - zjištěná cena
Výměra [m2] 328,00
Index 0,700 Jedn. cena [Kč/m2] 364,08
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 364,08
Cena [Kč] 119 418,24 119 418,24
=
119 418,24 Kč
15
Znalecký posudek č. 381-09/2014
3
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kopaná studna 1. Ocenění staveb celkem
606 741,70 Kč 6 186,50 Kč 612 928,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521
119 418,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
119 418,20 Kč
Celkem
732 346,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
732 346,40 Kč
16
Znalecký posudek č. 381-09/2014
4 Ocenění majetku obecnou metodikou 4.1
Ocenění staveb nákladovou metodou
4.1.1 RD č.p. 508, kat. úz. Velký Osek Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,29*6,52+3,72*9,65 1.NP 2.NP 10,29*6,52+3,72*9,65
= =
[m2] 102,99 102,99
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 102,99 m2 3,20 m 102,99 m2 3,20 m
Název 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (10,29*6,52+3,72*9,65)*(3,20) 2.NP (10,29*6,52+3,72*9,65)*(3,20)
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP 2.NP Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP NP
[m3] 329,56 m3 329,56 m3
Obestavěný prostor 329,56 m3 329,56 m3 659,12 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha
Obj. podíl [%] S S S S
7,10 22,30 8,40 5,20
Část [%] 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 17
Znalecký posudek č. 381-09/2014
5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
659,12 m3 * 3 930,12 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 80 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100)
*
RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek - zjištěná cena
=
3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 100,00 1,0000
1 975,1,0400 1,0000 0,9000 2,1260 3 930,12 2 590 420,69 Kč
0,200 518 084,14 Kč
18
Znalecký posudek č. 381-09/2014
4.2.
Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou
4.2.1 Kopaná studna Předmětem ocenění je kopaná studna. Nachází se na hranici pozemků p.č. st. 521 a st. 717/6. Dle vyjádření spoluvlastníka (souseda) má studna hloubku cca 8m. Je vybavena ručním čerpadlem. V současné době se studna nepoužívá. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 8,00 m 1 ks 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ + + = * * =
9 750,- Kč 11 430,- Kč 2 054,- Kč 23 234,- Kč 0,9000 2,3020 48 136,20 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 100 = 64,0 % Koeficient opotřebení: (1- 64,0 % / 100) Kopaná studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = *
0,360 17 329,03 Kč 1/2
Kopaná studna - zjištěná cena
=
8 664,51 Kč
19
Znalecký posudek č. 381-09/2014
4.3.
Ocenění pozemků
4.3.1 Pozemek, zastavěná plocha nádvoří Metoda tříd polohy Oceňované pozemky Název
Výměra [m2]
P.Č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra oceňovaných pozemků
521
328 328 m2
Hlavní stavba na pozemku stojící Reprodukční cena: Zastavěná plocha hlavní stavbou: Tabulka tříd polohy Název klíče I - Všeobecná situace
2 590 420,69 Kč 102 m2
Třída 2
II - Intenzita využití pozemku
2
III - Dopravní relace k velkoměstu
3
IV - Obytný sektor
3
V - Průmysl, administrativa, prodej VI - Povyšující faktory VII - Redukující faktory Výsledná třída polohy:
Popis stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s nepatrným technickým vybavením lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, vesnické hospůdky, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady
nehodnotí se nejsou nejsou 2,50
Výpočet ceny Podíl ceny stavebního pozemku z celkové ceny: 7,50 % Výměra stavebního pozemku: 306 m2 Cena stavebního pozemku: (2 590 420,69 Kč * 7,50 %) / (100,00 % - 7,50 %) = 210 034,11 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 210 034,11 Kč / 306 = 686,39 Kč/m2 Výměra ostatních pozemků: 22 m2 Jednotková cena ostatních pozemků: 686,39 * 0,15 = 102,96 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 2 265,12 Kč Průměrná jednotková cena pozemku:
647,25 Kč/m2
Výsledná cena
=
212 299,23 Kč
20
Znalecký posudek č. 381-09/2014
5 Porovnávací ocenění RD, č.p. 508, pozemek st. 521, kat. úz. Velký Osek Konstrukční řešení a technické vybavení RD č.p. 508 kat. úz. Velký Osek: Doba výstavby
Dle odborného odhadu cca před 60-70 ti lety
Počet podlaží
Z části podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (1NP a 2 NP + půda)
Základy
Kamenné/betonové pásy
Nosné konstrukce
Zděné z cihel, přítomnost vodorovné hydroizolace zjištěn
Stropy
Dřevěné trámové, nebo betonové
Střecha
Krov dřevěný
Krytina
Pálená taška, Vláknitocementové vlnovky, Pozinkovaný plech
Klempířské konstrukce
Úplné z pozinkovaného plechu
Vnější povrchy
Břízolit hladký
Vnitřní povrchy
Vápenné hladké
Schody
Standardní dřevěné/betonové
Dveře
Dřevěné hladké
Okna
Dřevěná dvojitá
Povrch podlah
Dle účelu užití místnosti
Vytápění
Předpokládá se vytápění lokálně na pevná paliva, el. přímotopy
Ohřev teplé vody
Nezjištěn
Vnitřní vodovod
Prokazatelně je proveden rozvod studené
Vnitřní kanalizace
Od všech zařizovacích předmětů do žumpy ve dvoře
Vnitřní plynovod
Přípojka na hranici pozemku, plynovod do RD nezaveden
Elektroinstalace
Neúplná, 220/380V, pojistky,
Bleskosvod
Není instalován
Výtahy
Nejsou
Vybavení kuchyně
Nezjištěno, předpoklad absence
Ostatní
Nezjištěno z vnějšího ohledání
Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.
Srovnávací parametry:
Rodinný dům Pozemky
Obestavěný prostor [m3] 659
Zastavěná plocha [m2] 102 328
Užitná plocha [m2] 2 x 102 x 0,80 = 163 291
21
Znalecký posudek č. 381-09/2014
Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 60-70 ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v pokročilém stavu životnosti, stejně prvky krátkodobé životnosti (PKŽ). Na domě je původní krytina, okna taktéž původní, klempířské konstrukce jsou úplné a dožité. Fasáda je původní, na mnohým místech odfouklá, občasné mapy po zatečení pod okapy Stav nemovitosti uvnitř nemohl být posouzen z důvodu neumožnění přístupu. Technický stav objektu je zhoršený. Bude potřeba provést některé úpravy, výměna oken, oprava komínů, střechy, veškerých instalací atd. Oplocení je tvořeno do ulice dřevěným laťkovým plotem na betonové podezdívce se sloupy. Na pozemek se vchází brankou, nebo vjezdovou bránou.
Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
5.1
163,00 m2 659,12 m3 102,00 m2 324,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí
RD Bělušice Dispozice: vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dva pokoje, koupelna a WC. Dům je po částečné rekonstrukci, nedokončená kuchyň a zateplení fasády. Vytápění je kotlem na tuhá paliva s akumulační nádrží. Veškerá občanská vybavenost ve 4 km vzdáleném Týnci nad Labem. Dobrá dostupnost 13 km do Kolína RD Týnec nad Labem RD o celkové zastavěné ploše 253 m2 v Týnci nad Labem. Dům má nová plastová okna, uzavřenou zahradu s vjezdem na dvůr. Možnost parkování na pozemku. Dům se nachází v klidné lokalitě. Dobrá dostupnost Kolín, Čáslav, Kutná Hora RD Bratčice Dům má 1 nadzemní podlaží, je částečně podsklepen a má půdní prostor. Hlavní vstup do objektu je z jižní strany ze dvora. Vstupní chodba dále vede do hlavní obytné místnosti s kuchyňskými kamny na tuhá paliva, která slouží zároveň i jako zdroj tepla. Vybavení kuchyně a koupelna ke dni prodeje chyběly. WC je suché. Z pohledu stavebního se jedná o zděný objekt. Nosné zdivo je smíšené. Založení je pravděpodobně na kamenných základech. Stropy jsou dřevěné trámové s rákosovým podbitím a omítkou. Zastřešení je klasickým původním dřevěným krovem. Krytina je z pálených tašek, které již dosluhují. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, místy opadaná. Vnitřní omítky jsou vápenné a vápenocementové. Vnitřní obklady chybí. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné a betonové doplněné o linoleum. Dveře jsou dřevěné v ocelových zárubních. Okna jsou původní dřevěná špaletová. Vytápění objektu je řešeno pouze kamny na tuhá paliva v hlavní obytné místnosti. Studená i teplá užitková voda chybí. Kanalizace nebyla identifikována. Zdroj vody je z místní studny, osazené pouze ručním čerpadlem. Technický stav většiny konstrukcí dlouhodobé životnosti odpovídá době původní výstavby, kromě těch, které byly měněny v průběhu životnosti. Je patrná zanedbaná údržba a budou nutné určité stavební úpravy. Především bude nutné rekonstruovat střechu a řešit vlhkost objektu. Vybavení je podstandardní. 22
Znalecký posudek č. 381-09/2014
RD Sendražice Zděný rodinný dům s pozemkem 660 m2 (zastavěná plocha 222 m2 + zahrada 437 m2) ve velmi klidné zástavbě části Kolína- Sendražicích. Možnost financovat hypotékou. Jedná se o udržovaný městský jednopodlažní dům se sedlovou střechou vhodný k úpravám dle vašich představ- pro trvalé bydlení i rekreační účely Aktuální užitná plocha (93 m2) včetně přístavby verandy + půda vhodná k vestavbě- možnost rozšíření obytné plochy až na cca 140 m2. V domě zavedena elektřina a plyn, přípojka na obecní vodovod, přípojka kanalizace- na hranici pozemku. Orientace JV a SZ. Parkování možné na pozemku-vjezd zajištěn. V docházkové vzdálenosti obchod a autobusová zastávka. RD Sendražice Rodinný dům o dispozici 3+1 v příměstské části Štítary, předměstí Kolína. Vstup do domu verandou dále kuchyň, obývací pokoj a dvě ložnice dále pak velká vstupní chodba, koupelna, samostatné WC a veranda. V zadní části domu stodola 8x6 m, jako dílna či garáž. Ideální možnost půdní vestavby a zvětšení domu o další obytné místnosti či samostatnou bytovou jednotku. Vazba, krovy jsou nové. Dům je vhodný k trvalému i rekreačnímu bydlení po menších úpravách, lze přestavět na dvě bytové jednotky s vlastním vchodem. K domu náleží velký kamenný vápencový sklep. Dům je napojen na Veřejnou kanalizaci a vodovod, elekt. 220/380 W, lokální vytápění na plyn (wawky).
Srovnatelné nemovitosti Název: RD Bělušice Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 134,00 m2
Výměra pozemku. 448 m2
Bělušice koeficienty: 0,90 1,05 1,00 0,90 0,90 0,95 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,65 4 347 Celková cena Jednotková cena 890 000 Kč 6 642 Kč/m2
23
Znalecký posudek č. 381-09/2014
Název: RD Týnec nad Labem Lokalita Týnec Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 202,00 m2
nad
Výměra pozemku. 701 m2
Název: RD Bratčice Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 98,00 m2
Výměra pozemku. 399 m2
Název: RD Sendražice Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 140,00 m2
Výměra pozemku. 659 m2
Labem koeficienty: 0,90 1,05 0,95 1,00 0,95 0,95 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,81 4 252 Celková cena Jednotková cena 1 060 000 Kč 5 248 Kč/m2
Bratčice koeficienty: 1,00 0,95 1,05 0,95 1,00 1,00 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,90 4 318 Celková cena Jednotková cena 470 000 Kč 4 796 Kč/m2
Sendražice koeficienty: 0,90 1,10 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,44 5 083 Celková cena Jednotková cena 1 620 000 Kč 11 571 Kč/m2
24
Znalecký posudek č. 381-09/2014
Název: RD Sendražice Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 150,00 m2
Výměra pozemku. 350 m2
Sendražice koeficienty: 0,90 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,52 4 395 Celková cena Jednotková cena 1 260 000 Kč 8 400 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
4 252 Kč/m2 4 479 Kč/m2 5 083 Kč/m2 4 479 Kč/m2 163,00 m2 730 077 Kč
25
Znalecký posudek č. 381-09/2014
C REKAPITULACE Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 1.2 Kopaná studna
606 741,70 Kč 6 186,47 Kč 612 930,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 521
119 418,24 Kč
Celkem
732 346,41 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 RD, č.p. 508, kat. úz. Velký Osek 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kopaná studna 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek, zastavěná plocha nádvoří
518 084,14 Kč 8 664,51 Kč 212 299,23 Kč
Celkem
739 047,88 Kč
4. Porovnávací ocenění 4.1 RD, č.p. 508, + pozemek st. 521, kat. úz. Velký Osek
730 077,00 Kč
Celkem
730 077,00 Kč
Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 508, kat. úz. a obce Velký Osek, stojící na pozemku parc.č. st. 521, dále pozemku parc.č. st. 521 včetně příslušenství, kat. úz. a obce Velký Osek, vše zapsáno na LV č. 534 pro kat. úz. a obec Velký Osek, vedeného u KÚ pro Středočeský kraj, KP Kolín, indikuji ke dni ocenění na:
730 000,- Kč slovy: Sedmsettřicettisíc korun českých
V Hradci Králové dne 22. března 2014 Ing. Josef Podstavek, Ph.D.
26
Znalecký posudek č. 381-09/2014
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě čj.Spr. 3349/07 ze dne 18. září 2007 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady (Stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 381-09/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. Oc09-14.
Otisk znalecké pečetě:
Podpis znalce:
Ing. Josef Podstavek, Ph.D.
V Hradci Králové dne 22.03.2014
Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 534, k.ú. Velký Osek, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 22.03.2014 3. Vyznačení polohy nemovitostí 4. Snímek katastrální mapy 27
Znalecký posudek č. 381-09/2014
28
Znalecký posudek č. 381-09/2014
29
Znalecký posudek č. 381-09/2014
30
Znalecký posudek č. 381-09/2014
31
Znalecký posudek č. 381-09/2014
32
Znalecký posudek č. 381-09/2014
33
Znalecký posudek č. 381-09/2014
34
Znalecký posudek č. 381-09/2014
35