ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3079-15. s odhadem obvyklé ceny ideální jedné poloviny nemovitosti č.p. 34 v obci Buzice s příslušnými podíly k pozemkům v katastru Buzice a Pacelice.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Brno město JUDr. Vít Novozámský soudní exekutor Bratislavská 73 602 00 B R N O
Účel posudku:
odhad obvyklé ceny nemovité věci č.j. 056 EX 4792/12-11.
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
27. dubna 2015
Posudek vypracoval:
Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení ( +1 x elektronickou poštou) obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 188 stran.
Ve Strakonicích, dne 14. června 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Na základě usnesení ze dne 27. 4. 2015 vydané Exekutorským úřadem Brno - město, JUDr. Vít Novozámský č. j. 056 EX 4792/12-34 byl jsem přibrán jako znalec k ocenění ideální poloviny nemovitosti – objektu bydlení č. p. 34 v obci Buzice na stavební parcele p. č. st. 34 včetně spoluvlastnického podílu k pozemkům v katastru Buzice a Pacelice, zapsáno na listech vlastnictví č. 869 v obci Buzice, k. ú. Buzice, okres Strakonice a č. 276 v obci Škvořetice, k. ú. Pacelice, okres Strakonice. Znalci je uloženo stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a stanovit cenu jednotlivých závad váznoucích na nemovitostech. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný předpis, znalec má k dispozici pouze odbornou literaturu a znalecké standardy. Obvyklá cena v zákoně č. 151/1997 Sb. je obvyklá cena definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku a to ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti mající vliv na cenu s výjimkou vlivů mimořádných okolnostmi trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího, nebo vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry pak se rozumí vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné mezi kupujícím a prodávajícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podkladem pro odhad obvyklé ceny jsou použity jednak cena zjištěná podle cenového předpisu, jednak metoda porovnání cen nabízených nemovitostí na trhu s nemovitostmi v blízkém okolí. Oceňovaná nemovitost č.p. 34 je situovaná na levém břehu řeky Lomnice v zastavěné části obce Buzice s přístupem z místní komunikace přes vjezdová vrata do dvora. Nemovitost je tvořena objektem bydlení po pravé straně dvora, v průčelí pak je situován objekt skladiště a bývalých chlévů. Objekt bydlení č.p. 34 svým charakterem odpovídá rodinnému domu ve smyslu příslušných norem, jeho vybavení je ve standardním provedení, údržba je však zanedbaná. Stáří nemovitosti je značné, odhad 150 roků. Obytné místnosti a sociální zařízení v pravé části objektu jsou zdevastované ohněm. Objekt je napojen na vlastní studnu a žumpu, je možnost připojení na plyn. Obec Buzice má občanskou vybavenost dostupnou v Blatné, je zde zastávka autobusu.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Pacelice, obec Škvořetice, list vlastnictví č. 276, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice dne 27.4.2015 dálkovým přístupem do KN. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Buzice, obec Buzice, list vlastnictví č. 869, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice dne 27.4.2015 dálkovým přístupem do KN. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Buzice, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice dne 27.4.2015 dálkovým přístupem do KN v měřítku 1:1000. Kopie mapy pozemkového katastru pro k.ú. Pacelice, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice dne 5.5.2015 pod č. zak. PU 944/2015-307 v měřítku 1:2880.
2
Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 24.2.2014 a následně vizuálně dne 21.5.2015 za přítomnosti slečny Ivany Svobodové, přítelkyně spoluvlastníka nemovitosti pana Václava Leitnera (v současné době je jeho pobyt neznámý).
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník ideální jedné poloviny nemovité věci na listu vlastnictví č. 276 pro k.ú. Pacelice, obec Škvořetice zapsán: pan Václav Leitner Buzice č.p. 34 600616/0006 1/2 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník ideální jedné poloviny nemovité věci na listu vlastnictví č. 869 pro k.ú. Buzice, obec Buzice zapsán: pan Václav Leitner Buzice č.p. 34 600616/0006 1/2
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ 1. 1) Stavební pozemek dle § 4 odst. 1 (zast.plocha+JFC) 1. 2) Stavební pozemek dle § 4 odst. 1 (zast.plocha+JFC) 1. 3) Stavební pozemek dle § 4 odst. 1 (zast.plocha+JFC) 1. 4) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 1. 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 1. 6) Studna kopaná 1. 7) Rodinný dům se šikmou střechou 2) HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ 2. 1) Pozemky ve zjednodušené evidenci
3
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ Popis Nemovitosti na LV č. 869, k.ú. Buzice.
2.1.1 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Zastavěná plocha p.č. st. 34. 2.1.1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3. Poloha obce 4. Technická infrastruktura v obci 5. Dopravní obslužnost obce 6. Občanská vybavenost v obci
5 4 5 2 3 6
0.50 0.60 0.80 0.85 0.90 0.80
_______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.147
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.147 2.1.1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2. Svažitost pozemku a expozice 3. Ztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 5. Omezení užívání pozemku 6. Ostatní neuvedené
2 4 2 1 1 2
0.00 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.01
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 2.1.1.4 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1000 Kč x 0.147 = 147 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.712 x 0.636
= Kč
147,x 0.4480
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.888
= Kč = Kč
65,86 58,48 4
R = (200 + (0.8 * 2274)) / 2274 = 0.888 Cena za celou výměru 849.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč
49.649,52 24.824,76
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
24.825,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.2 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Ostatní plocha p.č. 30/1 - funkční celek se zastavěnou plochou p.č. st. 34. 2.1.2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2. Svažitost pozemku a expozice 3. Ztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 5. Omezení užívání pozemku 6. Ostatní neuvedené
2 1 2 1 1 2
0.00 -0.02 -0.01 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.03
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.03 = 0.970 2.1.2.3 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1000 Kč x 0.147 = 147 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.970 x 0.712 x 0.636
= Kč
147,x 0.4390
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.888 R = (200 + (0.8 * 2274)) / 2274 = 0.888 Cena za celou výměru 1318.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč
64,53 57,31
= Kč = Kč
75.534,58 37.767,29
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha)
Cena celkem Kč
37.767,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.3.1 Popis Vodní plocha p.č. 29/2. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku
= Kč
147,5
ZC = ZCv x Iu = 1000 Kč x 0.147 = 147 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.712 x 0.636
x 0.4480 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.888 R = (200 + (0.8 * 2274)) / 2274 = 0.888 Cena za celou výměru 107.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč
65,86 58,48
= Kč = Kč
6.257,36 3.128,68
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
3.129,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.4 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle § 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 2.1.4.1 Popis Skladiště po pravé straně dvora je přízemním objektem se sedlovou střechou, krytina tašková. Bez podlahy (mlat) a stropu. Stavební stav velmi špatný, nutná zásadní rekonstrukce. 2.1.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.1.4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 12.0 * 7.0 * 2.70 Zastřešení 12.0 * 7.0 * 3.0 * 0.5
226.80 m3 126.00 m3
= =
_________________________________________ 3
celkem =
352.80 m
2.1.4.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí
12.0 * 7.0 84.00 m2
5.50 m
5.70 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 84.00 m2 a prům.výška podlaží je 5.70 m. 2.1.4.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
3.
Stropy chybí
0.19800
100%
-0.198*1.852 6
6. 7. 9. 11. 12.
Klempířské konstrukce chybí Úprava povrchů podstandard Dveře podstandard Podlahy chybí Elektroinstalace chybí
0.01700
100%
-0.017*1.852
0.06100
100%
-0.061
0.03000
100%
-0.03
0.08200
100%
-0.082*1.852
0.05800
100%
-0.058*1.852 ________________________________________________
-0.74846 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.74846) = 0.5958 2.1.4.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Cen.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Základy odhad 0.850 Obvodové stěny odhad 0.850 Stropy
0.11916
100%
10.1286%
0.53368
100%
45.3628%
0.00000 Krov odhad 0.850 0.12251 Krytina odhad 0.850 0.13594 Klempířské konstrukce 0.00000 Úprava povrchů odhad 0.850 0.04709 Schodiště 0.00000 Dveře odhad 0.850 0.02316 Okna odhad 0.850 0.01846 Podlahy 0.00000 Elektroinstalace 0.00000
100% 100%
10.4134%
100%
11.5549%
100% 100%
4.0027%
100% 100%
1.9686%
100%
1.5691%
100% 100% ______________________________
85.00% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 85%. 7
2.1.4.7 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl 14) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.712 x 0.636
= Kč
1.250,x 1.0000 x 0.5958 x 0.8000 x 2.0670 x 0.4528
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 352.80 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč = Kč
557,63 196.731,86 196.731,86 167.222,08 29.509,78 14.754,89
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
Cena celkem Kč
14.755,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.5 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle § 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 2.1.5.1 Popis Bývalé chlévy po levé straně dvora navazují na skladiště. Je přízemním objektem se sedlovou střechou, krytina tašková. Podlaha kamenná, stropní konstrukce klenutá, zřícená. Stavební stav velmi špatný, nutná zásadní rekonstrukce. 2.1.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.1.5.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 14.90 * 6.50 * 2.70 Zastřešení 14.90 * 6.50 * 3.0 * 0.5
= =
261.50 m3 145.28 m3
_________________________________________ 3
celkem =
406.77 m
2.1.5.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí
14.90 * 6.50 96.85 m2
2.50 m
2.70 m 8
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 96.85 m2 a prům.výška podlaží je 2.70 m. 2.1.5.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
6. 7. 9. 12.
Klempířské konstrukce chybí Úprava povrchů podstandard Dveře podstandard Elektroinstalace chybí
0.01700
100%
-0.017*1.852
0.06100
100%
-0.061
0.03000
100%
-0.03
0.05800
100%
-0.058*1.852 ________________________________________________
-0.2299 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.2299) = 0.8759 2.1.5.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Cen.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Základy odhad 0.850 Obvodové stěny odhad 0.850 Stropy odhad 0.850 Krov odhad 0.850 Krytina odhad 0.850 Klempířské konstrukce
0.08106
100%
6.8901%
0.36307
100%
30.861%
0.22606
100%
19.2151%
0.08335
100%
7.0848%
0.09248
100%
7.8608%
0.00000
100%
0.03204
100%
0.00000
100%
0.850
0.01576
100%
1.3396%
0.850
0.01256
100%
1.0676%
Úprava povrchů odhad 0.850 Schodiště Dveře odhad Okna odhad
2.7234%
9
11. 12.
Podlahy odhad 0.850 Elektroinstalace
0.09362
100%
0.00000
100%
7.9577% ______________________________
85.00% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 85%. 2.1.5.7 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl. 14) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.712 x 0.636
= Kč
1.250,x 1.0000 x 0.8759 x 0.8000 x 2.0670 x 0.4528
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 406.77 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč = Kč
819,79 333.465,98 333.465,98 283.446,08 50.019,90 25.009,95
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
Cena celkem Kč
25.010,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.6 Studna kopaná Oceněno podle § 19, přílohy č.16 vyhlášky. 2.1.6.1 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 83.3333%. 2.1.6.2 Výpočet ceny studny (§ 19 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m od 10 m výše = 5.200,- Kč/m
x 3.00 m = Kč x 0.00 m = Kč x 0.00 m = Kč
5.850,0,0,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena za celou hloubku Cena za 1 kus elektr. čerpadla za 9.480,-
3.00 m = Kč = Kč
5.850,9.480,- ___R
_________________________________________
Cena po započtení všech čerpadel Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.712 x 0.636
= Kč
15.330,x 0.8000 x 2.2930 x 0.4528 10
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 83.3333% Cena stavby po započtení opotřebení Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč - Kč = Kč = Kč
12.733,35 12.733,35 10.611,12 2.122,23 1.061,12
_______________________________________________________________________________________________________________
Studna kopaná
Cena celkem Kč
1.061,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.7 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle § 35 vyhlášky. 2.1.7.1 Popis Přízemní objekt ze zdiva smíšeného, sedlová střecha vaznicové trámové konstrukce je kryta taškami na laťování, klempířské konstrukce jsou provedeny. Podlahy obytných místností původní, dlažby keramické, stejně jako obklady stěn sociálního zařízení. Vytápění je z kotle na tuhá paliva, ohřev užitkové vody elektrickým boilerem. Objekt je neudržovaný, některé konstrukce jsou za hranicí životnosti. 2.1.7.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.7.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 20.60 * 6.0 * 3.40 + 14.60 * 2.90 * 3.0 Zastřešení 20.60 * 6.0 * 3.40 * 0.5 + 14.60 * 2.90 * 1.0 * 0.5 Zastřešení 7*1.8*3/2
=
547.26 m3
= =
231.29 m3 18.90 m3
_________________________________________ 3
celkem =
797.45 m
2.1.7.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí
20.60 * 6.0 + 14.60 * 2.90 165.94 m2 2.90 m
3.30 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 165.94 m2 a prům.výška podlaží je 3.30 m. 2.1.7.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n 11
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 6. 7. 9. 10. 11. 12. 14. 18. 21. 23. 24. 25. 26.
Základy vč. zemních prací podstandard Svislé konstrukce podstandard Klempířské konstrukce podstandard Vnitřní omítky podstandard Vnější obklady chybí Vnitřní obklady podstandard Schody podstandard Dveře podstandard Podlahy obytných místností podstandard Bleskosvod chybí Instalace plynu chybí Vybavení kuchyní podstandard Vnitřní hygienické vybavení podstandard Záchod podstandard Ostatní chybí
0.08200
100%
-0.082
0.21200
100%
-0.212
0.00900
100%
-0.009
0.05800
50%
-0.029
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.02300
50%
-0.0115
0.01000
100%
-0.01
0.03200
50%
-0.016
0.02200
100%
-0.022
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.00500
100%
-0.005
0.04100
50%
-0.0205
0.00300
50%
-0.0015
0.03400
100%
-0.034*1.852 ________________________________________________
-0.5111 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.5111) = 0.7240 2.1.7.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2. Vlastnické vztahy 3. Změny v okolí 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 5. Ostatní neuvedené 6. Povodňové riziko
1 3 2 1 2 2
-0.06 -0.01 0.00 -0.04 0.00 0.80
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.11
12
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.11) x 0.8 = 0.712 2.1.7.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 3. Poloha pozemku v obci 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7. Osobní hromadná doprava 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 9. Obyvatelstvo 10. Nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené
1 1 3 2 3 5 3 2 2 1 1
1.01 0.03 -0.01 -0.10 -0.05 -0.02 0.00 0.00 0.00 -0.02 -0.20
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.37
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.37) x 1.01 = 0.636 2.1.7.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1. Druh stavby 2. Provedení obvodových stěn b) 3. Tloušťka obvod. stěn 4. Podlažnost c) Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 165.94 m2 / zastavěná plocha 1.NP 165.94 m2 = podlažnost 1.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 6. Způsob vytápění stavby 7. Zákl. příslušenství v RD d) 8. Ostatní vybavení v RD 9. Venkovní úpravy 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12. Kriterium jinde neuvedené 13. Stavebně- technický stav (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 100 let)
1 3 1 3 1
A 0.00 -0.08 0.03 0.00
5 3 2 1 1 2 3 1 4
0.08 0.00 -0.05 0.00 -0.05 0.00 0.01 -0.06 0.3900
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
-0.12
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.12) x 0.39 = 0.343 2.1.7.9 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
13
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
1.994,x 0.343 x 0.712 x 0.636
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 797.45 m3 Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč = Kč
309,07 246.467,87 123.233,94
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou
Cena celkem Kč
123.234,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ
Cena celkem Kč
229.781,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ Popis Nemovitosti na LV č. 276, k.ú. Pacelice.
2.2.1 Pozemky ve zjednodušené evidenci Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.2.1.1 Popis Pozemek p.č. 354/10. 2.2.1.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel - sousední katastrální území (40%)
40%
2.2.1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=53201) Cena za celou výměru 2019.00 m2 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek Započtení spoluvl.podílu 1/2
= Kč = Kč = Kč = Kč
6,61 13.345,59 18.683,83 9.341,92
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky ve zjednodušené evidenci
Cena celkem Kč
9.342,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ
Cena celkem Kč
9.342,-
_______________________________________________________________________________________________________________
14
3. REKAPITULACE 1) HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ 1. 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 1. 2) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha) 1. 3) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 1. 4) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 1. 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 1. 6) Studna kopaná 1. 7) Rodinný dům se šikmou střechou 1) HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ 2) HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ 2. 1) Pozemky ve zjednodušené evidenci 2) HLAVIČKA SKUPINY OBJEKTŮ
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
24.825,37.767,3.129,14.755,25.010,1.061,123.234,229.781,-
Kč Kč
9.342,9.342,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
239.123,239.120,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvěstětřicetdevěttisícjednostodvacet Kč
15
4. Ocenění porovnávací metodou. K porovnání znalec použil jednak realitní inzerce jednotlivých realitních kanceláří, jednak znalostí s nabídkami a poptávkami srovnatelných nemovitostí v blízkém okolí (pracuje pro několik realitních společností a je mu velmi dobře znám současný stav v obchodování s podobnými nemovitostmi. K porovnání byly použity srovnatelné nemovitosti v blízkém okolí okresního města Strakonice z vlastního archivu.
RD Kadov RD Kadov
prodejní cena
640.000,-- Kč
zastavěná plocha
303,0 m2
520.000, -- Kč
903,0 m2
1.250.000,-- Kč
1049,0 m2
RD Lnáře
360.000, -- Kč
184,0 m2
RD Kadov
740.000, -- Kč
123,0 m2
RD Mačkov
585.000, -- Kč
234,0 m2
RD Čečelovice
479.000, -- Kč
174,0 m2
RD Mečichov
400.000, -- Kč
250,0 m2
RD Tchořovice
Obvyklá cena nemovitosti je cena aktuálního trhu, cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat anebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost takto odhadované obvyklé ceny v závislosti na současných podmínkách nabídky a poptávky. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot, při zohlednění rozhodujících faktorů vztahujících se k dané nemovitosti, které nelze postihnout matematickým výpočtem, ale rozhodující měrou ovlivňují hodnotu majetku. Důraz je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi (vztah nabídka – poptávka) s předpokládaným výhledem do určitého období, technický stav věci, opotřebení fyzické i morální, situování v lokalitě, občanská vybavenost, životní prostředí, atd. V uvedené lokalitě je poměr nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v nerovnováze, nabídka výrazně převyšuje poptávku a předmětnou nemovitost považuji za průměrně obchodovatelnou. Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na svažitém pozemku na okraji obce Buzice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy venkovského typu a v neposlední řadě rekreační chalupy. Centrum obce Buzice je ve vzdálenosti cca 4 km od města Blatná a do okresního města Strakonice je vzdálenost 22 km. 16
Přístup k objektu je možný po zpevněné vedlejší komunikaci, oplocení je provedeno pouze kolem malé předzahrádky vedle domu. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vlastní vodovod, kanalizace je do jímky, plynovod není v místě zaveden, nemovitost není napojena. Situaci na trhu s nemovitostmi vystihuje nejlépe metoda komparativní a vzhledem k tomu považuji cenu stanovenou porovnávací metodou podle cenového předpisu za cenu obvyklou. Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění můžeme prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 360.000,-- Kč do 1.250.000,-- Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů, a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění navrhuji obvyklou cenu spoluvlastnických podílů k předmětu ocenění ve výši:
250.000,- Kč Slovy dvěstěpadesáttisíc korun českých Věcné břemeno Závady a práva zjištěná
0 0
Ve Strakonicích, dne 14. června 2015 .................... vypracoval
17
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7.2.1972, č.j.SPR 407/72,pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, Stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3079-15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE software PC.System Olomouc
18
