Znalecký posudek č. 2012/103 o ceně nemovitosti:
Pozemek, parcela č. 393/3 v katastrálním území Lhota u Šternberka, obec Šternberk, okres Olomouc, kraj Olomoucký.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 10. 4. 2012 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 9 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 10. 4. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00358/04-006 ze dne 20. 3. 2012 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10. 4. 2012.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00358/04-006 ze dne 20. 3. 2012. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 216 pro katastrální území Lhota u Šternberka, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Olomouc. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Šternberk 7-4/4. Obecně závazná vyhláška č. 1/1997 ze dne 24.března 1997, o závazných částech územního plánu města Šternberk. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Olomouc Šternberk Lhota u Šternberka (763578)
List vlastnictví číslo: 216 Vlastník: SOIETA, spol. s r.o. Sluneční 1336/9, Šternberk, 785 01
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek, parcela č. 393/3 o výměře 32600 m2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, a zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č. 216 pro katastrální území Lhota u Šternberka, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Olomouc. Pozemek se nachází v katastrálním území Lhota u Šternberka, obec Šternberk, v okrese Olomouc, kraj Olomoucký. Jedná se o polohu v okrajové části zastavěného území města, podíl ulice Olomoucká, silnice spojující město Šternberk s krajským městem Olomouc. Parcela č. 393/3 v katastru Lhota u Šternberka je pozemkem zemědělským, obhospodařovaným, který není platným územním plánem města Šternberka zahrnut v plochách určených k zastavění. Pozemek se nachází v území s funkčním využitím „hospodářské pozemky“, oblast „zemědělská půda“. Obecně závazná vyhláška č. 1/1997 ze dne 24.března 1997, o závazných částech územního plánu města Šternberk, článek 25 Hospodářské pozemky: (1) Hospodářskými pozemky se rozumí zemědělsky obhospodařované části území s rozptýlenou zelení, intenzívně využívané pro činnosti a děje pěstitelské a chovatelské. Patří sem zejména orná půda, louky, pastviny, sady, vinice, chmelnice a zahrady. (2) Podmínečně přípustné jsou na těchto plochách činnosti, děje a zařízení skladovací a manipulační, popřípadě zřizování odstavných a manipulačních ploch. (3) Nepřípustné jsou činnosti, děje a zařízení výrobní velkého rozsahu se zvláště zvýšenými nároky na dopravu a manipulaci a činnosti, děje a činnosti, děje a zařízení obytné a obslužné činnosti, děje a zařízení s bydlením bezprostředně souvisící, s výjimkou přechodného obslužného (provozního) bydlení; v takovém případě však musí být jednotlivě stanoven režim provozu obytných zařízení.
6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 393/3, v k.ú. Lhota u Šternberka b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Olomouc Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 393/3, v k.ú. Lhota u Šternberka
Oceňovaný pozemek, parcela č. 393/3 o výměře 32600 m2 je pozemkem zemědělským, obhospodařovaným, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Pozemek není zahrnut v plochách určených k zastavění.
Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 393/3, v k.ú. Lhota u Šternberka – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – vlastní území + 120 % Úprava celkem: + 120 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
2,200 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená BPEJ 11 082 13,86 30,4920 31200 21 518 5,19 11,4180 54710 32 600
Cena [Kč] 337 912,34 245 692,52 583 604,86
Název Orná půda Orná půda Součet:
Parc. č. 393/3 393/3
Pozemek, parc.č. 393/3, v k.ú. Lhota u Šternberka – zjištěná cena:
583 604,86 Kč
–5–
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro srovnání jsou použity nemovitosti - zemědělské pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané nebo srovnatelné lokalitě v 1.čtvrtletí roku 2012. Případné rozdíly v poloze, přístupu, jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek zemědělská půda, 23 335 m2 Cena: 1 700 000,- Kč Adresa: Šternberk Datum vložení: 12.01.2012 Datum aktualizace: 06.02.2012 ID zakázky: 944 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 23 335 m2 Popis: Prodej pozemku - o výměře 23.335 m2 u obce Těšíkov (okr. Olomouc) vhodný (na základě měření) na výstavbu větrných elektráren. Kontaktovat Realitní společnost ZVONEK, s.r.o. Dómská 809/2, 77900 Olomouc Nemovitost č.2) Prodej, pozemek trvalý travní porost, 80 000 m2 Cena: 13,- Kč za m² včetně provize Celková cena: 1 040 000,- Kč Poznámka k ceně: S provizí RK Adresa: Domašov u Šternberka Datum vložení: 05.04.2012 Datum aktualizace: 07.04.2012 ID zakázky: 32987 Plocha pozemku: 80 000 m2 Doprava: Silnice Popis: Nabízíme Vám prodej pozemku, trvalý travní porost 80000m2, v obci Domašov u Štemberku. S možností žádosti o změnu v územním plánu na stavební parcelu. Příjezd po obecním pozemku. Pozemek se nachází ve velice krásném a klidném prostředí. Číslo zakázky: 32987 Kontaktovat NEXT REALITY Sv. Ducha 68/5, 79401 Krnov
–6– Nemovitost č.3) Prodej, pozemek zemědělská půda, 83 470 m2 Cena: 36,- Kč za m² Celková cena: 3 004 920,- Kč Adresa: Bohuňovice Datum vložení: 20.09.2011 Datum aktualizace: 01.03.2012 ID zakázky: 2083 Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 83 470 m2 Komunikace: Betonová Popis: Prodej orné půdy v Bohuňovicích, výměra 83 470m2. V územním plánu vedená jako orná půda. Kontaktovat IGIVEX, s.r.o. Velká Dlážka 336/2, 75002 Přerov Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) Kmísta Kpřístup Kpramen Nemovitost č.1) 1 700 000,– Kč 0,90 0,95 1,65 51,64 Kč Nemovitost č.2) 1 040 000,– Kč 0,95 1,00 1,25 10,95 Kč Nemovitost č.3) 3 004 920,– Kč 0,95 1,00 1,55 24,45 Kč kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 23 335,00 m2 1,0 80 000,00 m2 20,0 83 470,00 m2 1,0 10,95 Kč 13,41 Kč 51,64 Kč
× =
13,41 Kč 32 600,00 m2 437 170,– Kč
–7–
A. Rekapitulace Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
583 600,– Kč 437 170,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 437 000,– Kč Cena slovy: čtyřistatřicetsedmtisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : SOIETA, s.r.o. Sluneční 1336/9 Šternberk SOIETA, s.r.o. Sluneční 1336/9 Šternberk Parcela č. 393/3
Ocenění
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Olomouci o nařízení exekuce 50Nc-4525/2004-7 ze dne 5.5.2004. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.¨ Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 EX-00358/2004-004 ze dne 22.8.2011.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 10. 4. 2012 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
–8–
C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/103 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 129/12 podle připojené likvidace.
–9–
D. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00358/04-006 ze dne 20. 3. 2012. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 216 pro katastrální území Lhota u Šternberka, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Olomouc. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Šternberk 7-4/4. Ortofotomapa. Územní plán Šternberk.
