ZNALECKÝ POSUDEK č. 2653/2012 O ceně obvyklé bytového domu s nebytovými prostory ul. K.H.Borovského č.p. 606 , st.p. 1834 , poz. parcely č. 1687/1., 1687/3 , 1687/17, k.ú. Sokolov , obec Sokolov , okres Sokolov , kraj Karlovarský ...
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ. a.s. , U Pískovny 890/1 , 182 00 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé podle stavu ke dni místního šetření pro nedobrovolnou dražbu č.j. 480/2012-N
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Eva Chmelíková Lidická 308/51 36020 V Karlových Varech telefon: +420777118933 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává .
V Karlových Varech, 1.12.2012
-2-
A. Nález 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :
Bytový dům K.H.Borovského 606 356 01 Sokolov Karlovarský Sokolov Sokolov Sokolov 24 402 400 Kč/m2
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.9.2012, 7.11.2012 za přítomnosti vlastníka pana Blechy ..
3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
pan Blecha Jiří, Mánesova 1782, 356 01 Sokolov, vlastnictví: SJM paní Blechová Alena, Mánesova 1782, 356 01 Sokolov, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: pan Blecha Jiří, Mánesova 1782, 356 01 Sokolov, vlastnictví: SJM paní Blechová Alena, Mánesova 1782, 356 01 Sokolov, vlastnictví: SJM
4. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Sokolov je významným městem regoionu a má 24467 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Sokolov. Nejbližší správní centrum je v Karlových Varech, od kterého je nemovitost vzdálena cca 15.00 km. V místě je městská hromadná doprava (autobus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází v zóně bytové, vzdálené od centra .1.. km. Okolní zástavbu tvoří bytové domy , rodinné domy . Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu vzhledem k užívání průměrnou . Údaje o oceňované budově Stavebně historický vývoj: Jedná se o významnou vilu na okraji města Sokolova situovanou u lesoparku s velkou rozlehlou zahradou . Vila byla postavena v letech 1920 pro tehdejšího průmyslníka a majitele chemické továrny . Využití po válce není známo. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro, telefon. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je rovinný. Orientace pozemku je převážně na jih. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je nevyužívána nejméně po dobu 1 roků. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Výčet budov -3-
1.1. bytový dům s nebytovým prosto (vlastní parcela č. 1834) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. bytový dům s nebytovým prosto Budova je postavena na vlastní parcele č. 1834. Jedná se o budovu volně stojící , plně podsklepenou , dvě nadzemní podlaží , využitelné podkroví .Vlastník tento objekt odkoupil v roce 2006 v dezolátním stavu a započal s opravou celého objektu .Do užívání dal 1.NP – kde byla provozovna kosmetiky , kadeřnictví a ostatní kosmetické služby , ve zbylých podlažích včetně podzemního byly otlučeny veškeré vnitřní omítky a prostory připraveny pro další rekonstrukci , kde měly být vestavěny čtyři byty . Počet podzemních podlaží: 1 385 m2 - sklepy Počet nadzemních podlaží: 3 Bytové prostory 1. NP. komora chodba hala zádveří WC- mu komora WC- invalida chodba kadeřnictví zimní zahrada recepce přijímací hala prodejna sklad chodba kosmetika chodba předsíň sklad nápojů solarium solarium zábaly manikúra+pedi Výměra 1. NP.
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
7.81 15.98 15.97 5.56 5.29 1.16 2.17 27.20 38.94 28.53 8.07 49.02 40.23 4.85 16.45 44.70 18.84 4.36 6.00 6.44 20.75 10.18 23.96 402.46
2. NP bytové prostory v rekonstrukci
m2
428.71
podkroví prostory nebytové - rek
m2
311.43
-4-
m2
VÝMĚRA CELKEM
1 142.60
Dispoziční řešení: 1.PP- jednotlivé sklepní místnosti stavebně neupravené 1.NP : kosmetické studio s kadeřnictvím , manikúrou a pedikúrou , solarium , kotelna , recepce , zimní zahrada 2.NP : volné prostory určené k rekonstrukci Podkroví : volné prostory určené k rekonstrukci Technický stav : Při místním šetření bylo zjištěno , že objekt je neužívaný po dobu cca jednoho roku , provozovna v 1.NP též uzavřena . Prohlídkou nebyly zjištěny viditelné závady prvků dlouhodobé životnosti .. Rekonstrukce, modernizace: Rekonstrukce celého objektu započata v roce 2006. V letech 2006- 2010 byly provedeny následující práce : Odizolování obvodových stěn suterénu - odkopání objektu , zásyp štěrkopískem , položení drenážního potrubí s odvodněním . V celém objektu byly otlučeny veškeré vnitřní omítky až na cihelné zdivo . Přivedeny nové distribuční sítě k objektu ( voda , plyn , kanalizace ) , provedení nových rozvodů el. instalace , rozvod vody , kanalizace a plynovod – veškeré rozvody provedeny v 1.NP s tím , že stoupací potrubí vody , kanalizace bylo vyvedeno do dalších podlažích . Byla provedena výměna střešní krytiny včetně opravy krovu , provedeny nové klempířské prvky , v celém domě osazeny nová plastová okna . Schodiště do 2.NP provedeno nové betonové – nedokončeno . Dále provedeny kontaktní tepelné izolace vnějších obvodových stěn krom zadní fasády . Při místním šetření nebylo možné zjistit , zda je funkční el. instalace a vytápění a to vzhledem k tomu , že objekt byl vykraden a dle vyjádření vlastníka el. instalce byla poškozena .
Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu v rekonstrukci. Základy: z armovaného betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou i svislou., dodatečné izolace provedeny kolem celého objektu odkopáním s položením drenážního potrubí a zasypáním štěrkopískem . Krov: složitý dřevěný vázaný . Střešní krytina: BERONIT. Ostatní vybavení: vnitřní krb , klimatizace- 1.NP Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 60 cm - 45-55. Vnější úprava povrchů: kontaktní zateplovací systém. Stropy: betonové monolitické + I nosič. Schodiště: betonové Okna: plastová. Elektro: světelný rozvod – 1.NP Rozvod vody: studené a teplé – 1.NP Rozvod kanalizace: je proveden – 1.NP Rozvod plynu: je proveden.- 1.NP Zdroj teplé vody: kotel ÚT- 1.NP. Vybavení kuchyně: ne. -5-
1. PP.: Vnitřní úprava stěn: cihla - otlučené omítky (rozestavěnost 0 %). Dveře: ne (rozestavěnost 0 %). Podlahy nebytových místností: beton. Vytápění: ne. 1. NP.: Vnitřní úprava stěn: omítky štukové , nátěry SDK. Dveře: hladké . Vrata: ne. Podlahy obytných místností: keramická dlažba. Podlahy nebytových místností: keramická dlažba. Vytápění: centrální - kotel plyn . Vybavení koupelny: WC - dámské a pánské , WC s umyvárnou pro invalidní osoby. 2. NP: Vnitřní úprava stěn: ne. Dveře: ne. Vrata: ne. Podlahy obytných místností: ne. Podlahy nebytových místností: ne. Vybavení koupelny: ne. Vybavení WC: ne. podkroví: Vnitřní úprava stěn: ne (rozestavěnost 0 %). Dveře: ne (rozestavěnost 0 %). Podlahy obytných místností: ne (rozestavěnost 0 %). Podlahy nebytových místností: ne (rozestavěnost 0 %). Vytápění: ne (rozestavěnost 0 %). Vybavení koupelny: ne (rozestavěnost 0 %). Vybavení WC: ne (rozestavěnost 0 %).
5. Obsah znaleckého posudku A 1. Ocenění staveb – nákladová metoda 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova - nákladová metoda 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. Cena obvyklá 1.1. pozemky 1.2. výnosové ocen+ní 1.3. porovnávací hodnota
-6-
A. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění bylo provedeno bez koeficientu prodejnosti Kp.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova - nákladová metoda Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 26x16,1+3,7x10,5+8,17x2,7 1.PP 1.NP 26x16,1+3,7x10,5+8,17x2,7+2,7x8+3,41x8,10 2.NP 26x16,1+3,7x10,5+8,17x2,7+3,41x8,10
= = =
[m2] 479,51 528,73 507,13
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 479,51 m2 528,73 m2 507,13 m2 1 515,37
Název 1.PP 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. Součin výška 3,00 m 1 438,53 3,20 m 1 691,94 3,30 m 1 673,53 4 804,00
PVP = 4 804,00 ÷ 1 515,37 = 3,17 m PZP = 1 515,37 ÷ 3 = 505,12 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Obestavěný prostor Název (26x16,1+3,7x10,5+8,17x2,7)x(3,00) 1.PP 1.NP (26x16,1+3,7x10,5+8,17x2,7+2,7x8+3,41x8,10)x( 3,20) 2.NP (26x16,1+3,7x10,5+8,17x2,7+3,41x8,10)x(3,20) Podkroví + zastřešení (26x16,1+3,7x10,5+3,41x8,10)x(4,9÷2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název -7-
Typ
= =
[m3] 1 438,53 m3 1 691,94 m3
= =
1 622,82 m3 1 188,42 m3
Obestavěný
PP NP NP Z
1.PP 1.NP 2.NP Podkroví + zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
prostor 1 438,53 m3 1 691,94 m3 1 622,82 m3 1 188,42 m3 5 941,71 m3
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více betonové dřevěný vázaný betonová taška novodobá titanzinek dvouvrstvé vápenné omítky kontaktní tepelná izolace běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře
Hodnocení standardu S S S S S N S N S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 100 100
S X N S S S S S S S P C S C N X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
plastová běžná keramická dlažba plynové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler WC, umyvadla, sprchové kouty krb
Hodnocení standardu S S S S S N -8-
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 1,08
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
S N S S S X N S S S S S S S P C S C N X
6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 1,54 1,00
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP [%] [%] [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 5,79 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 18,12 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 7,90 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5,11 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 2,31 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 1,04 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 6,65 8. Úprava vnějších povrchů N 3,10 100 1,54 4,77 4,60 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 2,02 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 2,89 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,08 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 13. Okna N 5,40 100 1,54 8,32 8,02 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 2,99 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 4,53 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 5,01 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 0,39 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 3,18 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 3,08 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 0,39 21. Ohřev teplé vody P 2,10 100 0,46 0,97 0,93 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,80 100 1,00 3,80 3,66 -9-
6,90 4,77 2,10 3,00 3,20 0,00 8,32 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 0,97 0,00 3,80 0,00 8,62 0,00 103,76
Roz Dok [%] [%] 100,00 5,79 100,00 18,12 100,00 7,90 100,00 5,11 100,00 2,31 100,00 1,04 20,00 1,33 50,00 4,60 20,00 0,40 65,00 1,88 20,00 0,62 100,00 0,00 100,00 8,02 20,00 0,60 20,00 0,91 20,00 1,00 100,00 0,39 20,00 0,64 20,00 0,62 20,00 0,08 20,00 0,19 0,00 0,00 20,00 0,73
24. Výtahy C 1,30 25. Ostatní N 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 Součet upravených objemových podílů:
100 100 100
0,00 1,54 1,00
0,00 8,62 0,00 103,76
0,00 100,00 0,00 8,31 20,00 1,66 0,00 100,00 0,00 Rozestavěnost: 63,92
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací S 5,79 100,00 5,79 9,05 82 180 45,56 2. Svislé konstrukce S 18,12 100,00 18,12 28,34 82 180 45,56 3. Stropy S 7,90 100,00 7,90 12,36 82 180 45,56 4. Krov, střecha S 5,11 100,00 5,11 7,99 82 120 68,33 5. Krytiny střech S 2,31 100,00 2,31 3,61 4 60 6,67 6. Klempířské konstrukce N 1,04 100,00 1,04 1,63 4 30 13,33 7. Úprava vnitřních povrchů S 1,33 100,00 1,33 2,08 4 50 8,00 8. Úprava vnějších povrchů N 4,60 100,00 4,60 7,19 3 30 10,00 9. Vnitřní obklady keramické S 0,40 100,00 0,40 0,63 3 30 10,00 10. Schody S 1,88 100,00 1,88 2,94 3 80 3,75 11. Dveře S 0,62 100,00 0,62 0,97 3 50 6,00 13. Okna N 8,02 100,00 8,02 12,54 4 50 8,00 14. Povrchy podlah S 0,60 100,00 0,60 0,94 4 15 26,67 15. Vytápění S 0,91 100,00 0,91 1,42 4 20 20,00 16. Elektroinstalace S 1,00 100,00 1,00 1,56 4 4 100,00 17. Bleskosvod S 0,39 100,00 0,39 0,61 4 30 13,33 18. Vnitřní vodovod S 0,64 100,00 0,64 1,00 4 30 13,33 19. Vnitřní kanalizace S 0,62 100,00 0,62 0,97 4 50 8,00 20. Vnitřní plynovod S 0,08 100,00 0,08 0,13 4 20 20,00 21. Ohřev teplé vody P 0,19 100,00 0,19 0,30 4 20 20,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 0,73 100,00 0,73 1,14 4 30 13,33 25. Ostatní N 1,66 100,00 1,66 2,60 4 30 13,33 Součet upravených objemových podílů: 63,94 Opotřebení:
Opotř. z celku 4,1232 12,9117 5,6312 5,4596 0,2408 0,2173 0,1664 0,7190 0,0630 0,1103 0,0582 1,0032 0,2507 0,2840 1,5600 0,0813 0,1333 0,0776 0,0260 0,0600 0,1520 0,3466 33,6754
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)
= x x x x x x
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 5 941,71 m3 x 4 225,35 Kč/m3
= =
4 225,35 25 105 804,35 Kč
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
x =
0,6392 16 048 759,90 Kč
- 10 -
2 150 0,9390 0,9331 0,9625 1,0376 1,0500 2,1390
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 33,6754 % Úprava ceny za opotřebení
-
5 404 484,09 Kč
Budova - nákladová metoda - zjištěná cena
=
10 644 275,81 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.1. polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 20 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 20 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: 15 km od karlových varů Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400 1,00 2,1390 0,8320 20,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400 0,40 2,1390 0,8320 20,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1834 1687/1 1687/3 1687/17
Pozemky - zjištěná cena
- 11 -
Výměra [m2] 529,00 331,00 1 020,00 5 292,00
0,8320 2,1390
Upr. cena [Kč/m2] 854,23 341,69
Jedn. cena [Kč/m2] 854,23 341,69 341,69 341,69
Cena [Kč] 451 887,67 113 099,39 348 523,80 1 808 223,48 2 721 734,34
=
2 721 734,34 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova - nákladová metoda
16 048 759,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
16 048 759,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
2 721 734,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 721 734,30 Kč
Celkem
18 770 494,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
18 770 494,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova - nákladová metoda
10 644 275,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
10 644 275,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
2 721 734,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 721 734,30 Kč
Celkem
13 366 010,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
13 366 010,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Třináctmilionůtřistašedesátšesttisícdeset Kč
- 12 -
13 366 010 Kč
B OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. b1 Věcná hodnota – cena nákladová stanovena v úvodní části b2 Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty.
Parcela č. Výměra m2 1834 529 1687/1 331 1687/3 1020 1687/17 5292
Druh Využití zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení zahrada zahrada zahrada
Výměra pozemků celkem
m2
7 172.00
m2 Kč/m2 Kč
1 880.00 800.00 1 504 000.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
Směrná cena pozemku byla stanovena databáze spolupracujících odhadců. m2 Kč/m2
Výměra pozemku Směrná cena pozemku - 13 -
5 292.00 400.00
Výchozí cena pozemku
Kč
2 116 800.00
Směrná cena pozemku byla stanovena databáze spolupracujících odhadců. Pozemky celkem
Kč
- 14 -
3 620 800.00
B3. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám.
- 15 -
Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2012 do 31.12.2012 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. 1. 1 bytový dům s nebytovým prosto V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 9.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí administrativní plochy se sociál. zázemím 428 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí administrativní plochy se sociál. zázemím 428 m2 * 800 Kč/m2/rok
Výpočet ročního příjmu: administrativní plochy se sociál. zázemím 428 m2 * 800 Kč/m2/rok
Kč
342 400.00
Celkem
Kč
342 400.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
15.00 291 040.00
- 16 -
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace)0.5% běžná údržba a opravy 0.5% Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
1 670.00 6 600.00 80 300.00 80 300.00 168 770.00
Kč Kč Kč
291 040.00 168 770.00 122 270.00
Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos
Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 9 % :
výnosová hodnota =
100 % 122 270 * ------ = 1 358 555 Kč 9.0 %
Z uvedeného výpočtu ročního výnosu je zřejmé, že nájemným se pokrývají náklady potřebné na řádnou správu, údržbu a reprodukci. Předmětná nemovitost vytváří reálný vzhledem k velikosti nemovitosti velmi malý výnos, tento fakt je způsoben tím , že zbylá podlaží nejsou dokončena a nelze je využívat .
- 17 -
B4. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců.
1. 1.Prodej, obchodní prostory, 538 m² Cena:7 900 000 Kč (k jednání), lokalita Slovenská , typ : zděný přízemní , počet bytů 2 , počet kanceláří 5, užitná plocha 538 m3, Datum aktualizace:22.10.2012 ID zakázky:SSLKO356:959954
Nabízíme k prodeji objekt občanské vybavenosti v atraktivní části města Sokolova - ul. Slovenská . Objekt byl zrekonstruován a upraven. V objektu jsou umístěny dvě provozovny, dva byty, kancelář a skladové prostory. Veškeré prostory jsou obsazeny platícími nájemníky. Měsíční výnos z nájmů je zajímavou částkou, možnou k použití při placení úvěru. Každá jednotka má samostatná odečtová měřidla. Parkování přímo u objektu. V zadní části pozemku je umístěn altán s posezením a prostorem, který dřív sloužil, jako sádky. Nyní je možnost úpravy na bazén. Provozovna I - 147 m2, Provozovna II - 200 m2 a dále dva byty - Byt I - 67 m2, Byt II - 75 m2 a Kancelář se skladem - 42 m2. Objekt je nabízen jako celek. Veškeré prostory jsou obsazeny nájemníky. Objekt leží přímo u hlavní silnice, vjezd na pozemek a parkování přímo u objektu. V zadní části pozemku je umístěn altán s posezením . 1m2/UP/Kč – 14 684 - 18 -
Koeficient reálné prodejnosti : 0.75 Cena : 11 013 Kč/m2 2. Prodej, dům rodinný, 520 m² lokalita Vítězná Sokolov , cena 9 000 000,. Kč Prodej zrekonstruovaného domu s komerčním prostorem, v současnosti využívaným jako herna. Plocha přízemí 219m2, v 1.patře byt 2+kk 65m2 a terasa 120m2, ve 2.patře byt 3+kk 100 m2, půda 40 m2, sklep 70m2. Vytápění celého objektu plynovým kotlem s ústředním topením a v obou bytech částečně podlahovým topením. Terasa je připravena na zatravnění. UP : 520 m2
UP- 17 307 Kč/m2 Koeficient reálné prodejnosti : 0.7 UP=12 175 Kč/m2 3. Nebytový (provozní) objekt dokončený pozemek vlastníka parcela č. st.p 3882/9, pp. 3882/37 Ulice: Chebská, Město : Sokolov samostatně stojící hala se zděnou administrativní přístavbou v jižní části města Sokolov v průmyslovém areálu vedle bývalých Sokolovských strojíren, který je situován podél ulice Chebská. Jedná se o samostatně stojící, jednopodlažní halu, která je konstrukčně řešena jako ocelový skelet s moduly 6 m a dále pak s cihelnou vyzdívkou, při západní straně haly je přistavěna jednopodlažní přístavba, kde se nachází podpůrné prostory pro provoz haly jako sociální zařízení a kanceláře. Hala je vybavena technologíí na dřevovýrobu, která není předmětem ocenění. Hala je napojena na rozvod elektro, vody a kanalizace. Tyto služby jsou odebírány od hlavního dodavatele Sostroj Sokolov a dále pak dodávány subjektu vlastnící oceňovanou nemovitost, zůstane – li tento systém dále v platnosti, je nutné zřídit věcné břemeno o poskytování služeb na základě platné smlouvy ze dne 9.6.2012. Dopravně je objekt přístupný zpevněným sjezdem z ulice Chebská (poz. jiného vlas), dále pak železniční vlečka v areálu.
UP : 1200 m2 , prodej 07/2012 15 000 000,- Kč UP/m2/ 12 500 Kč Porovnávací hodnota orientační : 1527 m2* 11 000,- Kč * 0.639( nedokončené prvky) * 0.7( koeficient reálné prodejnosti ) = 7 513 300,- Kč Porovnávací hodnota orientační :
7 513 300,- Kč
- 19 -
Vyhodnocení segmentu trhu Vzhledem k velmi specifické nemovitosti nebyly pro porovnání k dispozici porovnatelné nemovitosti . Výše uvedené nemovitosti jsou uvedeny pouze orientačně .V daném konkrétním případě nelze porovnávat .
- 20 -
F. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace byla předložena úplná a ověřená. Místním šetřením bylo zjištěno, že předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu užívání a tedy nemovitost je v souladu s právním stavem a takto je oceňována. G. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
- 21 -
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel nedobrovolné dražby) Typ č. Město: Sokolov Okres: Sokolov Kat. území: Sokolov
ulice : K.H. Borovského č.p. 606
Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1. Budovy
Kč 16 048 800,00Kč
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem nákladová včetně pozemků Výnosová hodnota Pozemky – cena obvyklá Srovnávací hodnota
Kč Kč Kč
10 644 300.00 2 721 700,00 12 866 000.00
Kč
1 359 000.00 3 620 800.00 7 513 300.00-
Kč
Rizika Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
6 500 000.00 Kč Slovy : šestmilionůpětsettisícKč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 22 -
Závady nezohledněné v obvyklé ceně Zástavní práva Podle LV č. 9165 vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo.
- 23 -
1.NP – kosmetický salon
- 24 -
1.PP , 2.NP , Podkroví
- 25 -
- 26 -
- 27 -
V Karlových Varech , 21.11.2012 Eva Chmelíková Lidická 308/51 36020 V Karlových Varech telefon: +420777118933 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odahdy nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku.
pro - 28 -
Blecha Jiří a Blechová Alena Mánesova 1782 356 01 Sokolov 1 Praha, 10.10.2012
Č. j: 480/2012-N
Věc: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako “dražebník” pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: • Parcela č. 1687/1 o výměře 331 m2 zahrada • Parcela č. 1687/3 o výměře 1020 m2 zahrada • Parcela č. 1687/17 o výměře 5292 m2 zahrada • Parcela č. 1834 o výměře 529 m2 zastavěná plocha a nádvoří • Budova Sokolov č.p. 606 bydlení stojící na parcele č. 1834 tyto nemovitosti jsou zapsané na LV č. 9165, pro k.ú. Sokolov, obec Sokolov, část obce Sokolov, okres Sokolov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj – KP Sokolov. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí
dne 29.10.2012 v 15:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem
…………………… EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (dražebník)
- 29 -
