ZNALECKÝ POSUDEK č. 2388/2010 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 506/15 , dům č.p. 506 st.p.č. 468/4 v k.ú. Nové Sedlo u Lokte , obec Nové Sedlo , okres Sokolov , kraj Karlovarský.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé v daném čase a místě pro nedobrovolnou dražbu č.j. 389/2010- N
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 23.8.2010 posudek vypracovala: Eva Chmelíková Na Hradčanech 2336/1 350 02 Cheb Kontaktní : Lidická 51, Karlovy Vary Tel. 777118933
-2Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chebu 26.8.2010
-3-
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé na základě požadavku objednatele posudku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 506/15 Adresa nemovitosti: Revoluční 506 357 34 Nové Sedlo Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Nové Sedlo Katastrální území: Nové Sedlo u Lokte Počet obyvatel: 2 721 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 47,7595 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 47,76 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.8.2010 za přítomnosti paní Baloghové. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN pro k.ú Nové Sedlo u Lokte , obec Nové Sedlo , okres Sokolov ze dne 6.8.2010. List vlastnictví č. 832. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Nové Sedlo u Lokte. Prohlídka nemovitosti a podklady vypracované znalcem při místním šetření vč. zhotovení digitálních fotografií, dne 23.8.2010. Informace o obchodovaných nemovitostech obdobného typu. Oznámení č.j. 389/2010_N ze dne 9.8.2010 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. je vlastníkem nemovitosti: Baloghová Ibolia , Revoluční 506 , Nové Sedlo , 357 34 Nové Sedlo u Lokte . 6. Celkový popis nemovitosti Město Nové Sedlo je významným městem regionu s počtem obyvatel 2 721 , je situována jihozápadně cca 15 km od významného Lázeňského města Karlovy Vary od Sokolova 6 km . Ve městě je základní škola , veškeré lokální služby , úřady , policie , poliklinika , železnice , jezdí autobusová doprava , je železniční doprava . Ve městě jsou pracovní příležitosti ( sklárna ,
-4živnostníci ) .Hodnocená bytová jednotka je situována v domě bytovém typovém v zástavbě bytových domů typových - panelové sídliště ul. Revoluční , z pohledu lokality klidná lokalita na okraji města a zeleně , dětská hřiště .Jsou veškeré inženýrské sítě včetně plynu Byt v budově: Bytový objekt s byty, má podzemí se sklepy a Ž nadzemních podlaží , plochá střecha , výtah je nainstalován * , vchod ze západní strany , tvar půdorysu obdélníkový pravidelný, nosná konstrukce ze železobet. sendvičových panelů , střecha plochá dvouvrstvá . Stavební úpravy domu : zateplení vnějších omítek kontaktní tepelnou izolací - desky PSD - minerální jemnozrnná izolační omítka . Dům z roku 1975. Byt je v 5.NP , podlahová plocha včetně lodžie je 65,83 m2 , užitná plocha 67,98 m2 včetně lodžie a sklepní koje . Technický stav bytu : v bytové jednotce byly vyměněny původní okna za okna plastová , v obývacím pokoji položena nová laminátová plovoucí podlaha , jinak bez úprav , průměrný stav . Nemovitost pro ocenění sestává z bytu a podílu na spol.částech domu a pozemku ve výši 613/18479. Technické provedení a vybavení standardní , dům bytový typový typ T06B Bytový objekt s byty , 6 nadzemních podlaží , plochá střecha , výtah je nainstalován , vchod ze západní , tvar půdorysu obdélníkový pravidelný, nosná konstrukce ze železobet. sendvičových panelů , střecha plochá dvouvrstvá . Stavební úpravy domu z roku 2005 , krytina střechy , výměna vnitřních instalací , vnější tepelná izolace. Vybavení jednotky : okna plastová zdvojená , povrchy podlah PVC , laminátová plovoucí , koupelna a WC v instalační umakartové buňce vybavena vanou , umyvadlem a WC combi , standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem . Byt v původním stavu . Podlahové plochy bytu: pokoj:20,44 m2 ,pokoj 16,30 m2 ,kuchyně:12,58 m2,předsíň: koupelna: 2,72 m2 ,WC: 0,98 m2 , sklep : 2.5 m2 , lodžie : 4.6 m2.
7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 506/15 b) Pozemky b1) Zastavěná plocha
8,31
m2
-5-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 506/15 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Karlovarský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 35 roků 13 354,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: kuchyně: předsíň: koupelna: WC: lodžie: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = =
20,44 m2 16,30 m2 12,58 m2 8,31 m2 2,72 m2 0,98 m2 4,50 m2 65,83 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
2,15 m2 2,15 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,15 m2 * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =
65,83 m2 0,22 m2 66,05 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 5.NP výtah 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - umakartové jádro
č.
Vi
III II II II III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,03
II
-0,10
-67. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - lodžie , sklepní koje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - centrální UT 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu - Bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem - sousedství hlavní průjezdní komunikace , pod objekty ve vzdálenosti cca 150 m , výrobní podnik sklárna 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III II
0,00 -0,03
II
0,00
III II
0,04 0,00
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,060 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 1,060 * 1,000 = 0,670 Ocenění:
-7Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 13 354,- Kč/m2 * 0,670 = 8 947,18 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 8 947,18 Kč/m2 * 66,05 m2 = 590 961,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 590 961,24 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 44 537,66 Kč Spoluvlastnický podíl: 613 / 18 479 Hodnota spoluvlast. podílu: 44 537,66 Kč * 613 / 18 479 =
+
1 477,44 Kč
Bytová jednotka č. 506/15 - zjištěná cena
=
592 438,68 Kč
b) Pozemky b1) Zastavěná plocha - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 433,00 47,76
468/4 zastavěná plocha Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Zastavěná plocha - zjištěná cena
Cena [Kč] 20 680,08 20 680,08
62 % 62 % + 10 % 10 % + * * =
12 821,65 33 501,73 3 350,17 36 851,90 0,5590 2,1620 44 537,66 44 537,66 Kč
-8-
Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
1 Porovnávací hodnota
D.1.1 Popis V této části jsem stanovila cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených nemovitostí, srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. 1.Prodej, byt 2+1, 62 m² Cena: 499 000 Kč Cena zahrnuje: včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Sleva!!! Adresa: Sadová, Nové Sedlo Datum vložení: 07.08.2010 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 62 m2 Popis: REALITY-IMB nabízí k prodeji byt 2+1, osobní vlastnictví v Novém Sedle, 62 m2, 2. patro, byt v dobrém stavu, prostorné pokoje a velká kuchyň, plastová okna. Dům po celkové rekonstrukci v roce 2007. SLEVA!!!
Porovnání : 1m2/8050 Kč/m2
-92.Prodej, byt 2+1, 61 m² Cena: 550 000 Kč Cena
zahrnuje: včetně provize Adresa: Sklářská, Nové Sedlo Datum vložení: 03.06.2010 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 5.podlaží Plocha podlahová: 61 m2 Zařízený: Ne Popis: Světlý byt v osobním vlastnictví 2+1 předělaný na 3+1o velikosti 55 m2 v Novém Sedle . Byt se nachází v 4. patře panelového domu s výtahem .Je v dobrém stavu. Plastová okna,obložená koupelna a záchod.Kuchyň.linka a jídelní stůl umístěn do chodby,tím se uvolnila další místnost.
Porovnání : 1m2/9020 Kč/m2 3.Prodej, byt 2+1, 62 m² Cena: 555 000 Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: záruka nejnižší ceny Adresa: Sadová, Nové Sedlo Datum vložení: 03.06.2010 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 62 m2
Popis: Nabízíme Vám byt 2+1 s balkonem v mezipatře o vel. 62m2, v klidném prostředí. Byt je sice v původním stavu ale velmi zachovalý. K bytu náleží také sklep. Celý panelák je zateplený. Porovnání : 1m2/8950 Kč/m2 Průměrná jednotková cena : 8050+ 9020+8950 = 26 020/3 = 8 670 Koeficient reálné prodejnosti : 0.80 Upravená porovnávací hodnota jednotková : 6 940 Kč/m2 66.05* 6 940,- Kč = 458 400,- Kč
Porovnávací hodnota : 458 000,-Kč
- 10 -
1 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
E.1.1 Popis Zhodnocení Kladné faktory: dům bytový jako celek po opravě Negativní faktory: panelové sídliště , jednotka se zanedbanou údržbou
E.1.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
592 440,nestanovena nestanovena 458 000,-
= Kč
450 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
450 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ________________________________________________________________ Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč 450 000,________________________________________________________________ Slovy : čtyřistapadesáttisícKč. Výsledná cena obvyklá je platná bez promítnutí pohledávek zapsaných na LV č. 832, který je přílohou tohoto ocenění .
Rizika : Dle LV č. 832 : zástavní právo smluvní pro ACM Money Česká republika , a.s. Praha . Smlouva o zřízení zástavního práva č. V-310/2009-409.
V Karlových Varech, 26.8.2010 Eva Chmelíková
- 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2388/2010 znaleckého deníku.
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Koupelna
pokoj
