DEVELOPERSKÉ PROJEKTY

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY ÚVOD DO DEVELOPMENTU Ing. Martin Čásenský, CSc. FSv ČVUT Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví E-mail: [email protected]

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY ÚVOD DO DEVELOPMENTU – STRUČNÝ POPIS HLAVNÍCH ČINNOSTÍ Development jako způsob podnikání Development je činnost související s nemovitostmi. Svou podstatou však výrazně přesahuje klasickou realitní činnost ve smyslu zprostředkování prodeje a pronájmu. Developer na rozdíl od realitního agenta většinou nabývá vlastnictví nemovitosti (obvykle pozemku), aby ji svou činností zhodnotil a prodal. Zhodnocení nemovitosti může spočívat v zasíťování pozemku a jeho rozprodeji po jednotlivých parcelách, v zástavbě pozemku a prodeji vzniklých prostor jednomu či více zájemcům nebo v prodeji budovy, kterou developer předtím zrekonstruoval nebo adaptoval k novému účelu. Ziskem developera je rozdíl mezi dosaženou prodejní cenou nemovitosti a náklady na její pořízení.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY

Vznik developerského projektu a jeho účastníci Development je mezioborová disciplína. Na realizaci projektu se podílí odborníci z mnoha oblastí. Hlavní náplní práce developera je koordinace činnosti teamu lidí s cílem převést počáteční ideu ve skutečný projekt, který má svého uživatele a vlastníka


Vznik developerského projektu a jeho účastníci V klasickém případě developer vytypuje pozemek pro realizaci zamýšleného projektu, provede analýzu vlastnických vztahů, technických a ekologických podmínek jeho zastavitelnosti a odpovídá-li jeho představám, pozemek si zajistí. Zajištění pozemku má nejčastěji formu dohody s jeho majitelem o exkluzivitě pro jednání. V této fázi developer využívá služeb právníka, brokera, event. inženýrské či projektové organizace.


Vznik developerského projektu a jeho účastníci Během časově omezené exklusivity developer definuje cílový trh projektu a ve spolupráci s architektem, s ohledem na územní plán a po konzultacích se stavebním úřadem resp. útvarem hlavního architekta definuje stavební program. Výstupem této spolupráce je volumetrická studie, která definuje dosažitelné plochy a hrubé tvary budov. Volumetrická studie slouží jako podklad k odhadu nákladů projektu a předpokládaných výnosů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Vznik developerského projektu a jeho účastníci Údaje o dosažitelných výnosech projektu ve formě prodejní ceny bytů či nájmu kancelářských nebo obchodních prostor získává developer od realitních společností, které se zabývají prodejem nebo pronájmem daného typu nemovitostí. Realitní agenti jsou také zdrojem užitečných rad pro definování základních charakteristik projektu, jako jsou velikost prodejních či pronajímatelných ploch, dispozice vnitřních prostor, standardní vybavení aj. V ideálním případě se realitní společnost účastní projektu od jeho vzniku až po konečný prodej

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Vznik developerského projektu a jeho účastníci Odhad stavebních nákladů projektu na základě hrubých stavebních ploch, dispozic, účelu a vybavovacího standardu budov provádí na základě shromážděných dat o skutečných nákladech obdobných již realizovaných projektů specializovaná firma označovaná v angl. terminologii jako quantity surveyor. Quantity surveyor spolupracuje na projektu od samého začátku a zpracovává odhady stavebních nákladů ve všech dalších stupních projektové dokumentace (již na základě detailních výměr). Zajišťuje tak developerovi podklady pro soustavnou kontrolu ekonomické proveditelnosti projektu a jeho případné úpravy.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Vznik developerského projektu a jeho účastníci Zásadní roli pro realizaci projektu má marketing. Marketingová kampaň začíná zpravidla po vydání územní rozhodnutí, kterým je projekt již dostatečně definován jak vůči správním orgánům tak vůči případným klientům. Účelem marketingu je informovat cílovou skupinu o projektu, zmapovat zájem trhu a potvrdit, zda nastavené parametry projektu včetně ceny odpovídají poptávce. Požadavky na úpravy projektu od vážných zájemců mohou být zapracovány v rámci přípravy dokumentace pro stavební povolení.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY V ideálním případě by výsledkem této fáze měl být předprodej či předpronájem prostor formou rezervačních smluv na byty, resp. základních podmínek nájmu, tzv. heads of terms, na kanceláře či obchodní plochy. Jak bude pojednáno dále v textu, písemně doložený zájem o projekt je téměř vždy jednou z podmínek pro získání externího financování.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Vznik developerského projektu a jeho účastníci Po získání stavebního povolení a zajištění dostatečného předprodeje či předpronájmu následuje výběr dodavatele stavebních prací. Výběr má zpravidla formu tendrového řízení na generálního dodavatele. Podkladem pro nabídky je tendrová dokumentace. Přípravou a vyhodnocením tendru je pověřen quantity surveyor.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Vznik developerského projektu a jeho účastníci Pro řízení projektu/stavby ze strany developera je jmenován manažer stavby, který spolu se stavebním dohledem kontroluje, koordinuje a řídí každodenní postup prací, distribuuje a potvrzuje dokumentaci, vede kontrolní dny, komunikuje s řídícím týmem dodavatele a zajišťuje další činnosti důležité pro postup stavby. Manažer stavby je odpovědný přímo developerovi, kterého informuje o vývoji na stavbě a o skutečnostech, které mají dopad na náklady nebo termín dokončení projektu

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Vznik developerského projektu a jeho účastníci Se začátkem stavby se mění i role quantity surveyora. Je pověřen jejím finančním řízením. Odsouhlasuje harmonogram výstavby, potvrzuje měsíční fakturaci stavení firmy, schvaluje vícepráce, vede claimovou agendu, zpracovává měsíční zprávy o vývoji nákladů stavby a předpokládaných konečných celkových nákladech. Tyto zprávy slouží jako podklad pro rozhodování manažera stavby, resp. developera o případných úpravách projektu nebo dalších krocích ve vztahu k ostatním účastníkům projektu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady developerského projektu První významnou položku nákladů developerského projektu bývá zpravidla cena za získání pozemku. Snahou každého developera je odsunout platbu za pozemek až do okamžiku, kdy si může být jistý proveditelností projektu. Takovým okamžikem bývá většinou získání územního rozhodnutí (rozhodnutí o umístění stavby). To závazně určuje stavební pozemek a tzv. podmínky pro umístění stavby. Stanoví zejména požadavky na výškové a polohové umístění stavby, odstupy od hranic pozemku a od sousedních staveb, napojení na stávající komunikace a inženýrské sítě, na ochranu urbanistických a architektonických hodnot v území, určení druhu a barvy vnějších úprav, požadavky na ochranu zdraví, životního prostředí a další

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady developerského projektu Rozhodnutím o umístění stavby je projekt zásadně vymezen a na základě zpracované dokumentace a podpůrných studií je možné poměrně přesně odhadnout stavební náklady, někdy označované jako hard costs. Stavební náklady představují největší část nákladů developerského projektu

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady developerského projektu Všechny ostatní náklady projektu mimo ceny pozemku bývají označovány jako soft costs. Zásadní položkou měkkých nákladů jsou architektonické honoráře a cena za projekční práce. Jejich výše se odvíjí od stavebních nákladů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Těsně před zahájením a po zahájení stavby přibývají náklady na služby quantity surveyora, stavební management a dozor. Před zahájením stavby nabývá na intenzitě i marketing projektu, aby bylo dosaženo co možná nejvyšší procento předprodeje či předpronájmu. S postupem prodeje (pronájmu) souvisí i provize realitních agentů. Jejich odměna je určena dohodnutým procentem z prodejní ceny nemovitosti resp. z dosaženého ročního nájemného za pronajatou plochu.


Náklady developerského projektu Mezi měkké náklady projektu patří i náklady financování. Jejich výše závisí na zdrojích peněz, které má developer k dispozici. Většinou jsou tvořeny úroky z bankovních půjček, příp. z vlastního kapitálu developera. Finačním nákladům je věnována samostatná kapitola.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady developerského projektu Důležitou nákladovou položkou developerského projektu je tzv. development fee, neboli odměna developera za řízení projektu. Developement fee se pohybuje v rozmezí 3 – 6% nákladů projektu (bez ceny pozemku) podle jeho Výplata development fee bývá často náročnosti. podřízena splátkám stavebního úvěru.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady developerského projektu Do měkkých nákladů patří dále úhrady za právní služby, pojištění, vedení účetnictví, finanční audit, daně z převodu nemovitostí, bankovní garance, správní poplatky a další činnosti související s konkrétním projektem. U efektivně řízeného projektu by poměr měkkých nákladů na celkových nákladech bez ceny pozemku neměl překročit 30 – 35%.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Finanční analýza developerského projektu Finanční analýza je nejdůležitějším nástrojem developera při posuzování proveditelnosti projektu. Jednoduchý propočet nákladů a výnosů potenciálního projektu při prvním jednání s majitelem pozemku může developerovi ušetřit čas i peníze, které by ztratil dalším jednáním o finančně nerealizovatelném projektu, nebo mu naopak pomůže stanovit strategii pro další jednání. S přibývajícím množstvím informací o projektu se zvětšuje i podrobnost finanční analýzy.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Finanční analýza developerského projektu Struktura finanční analýzy se mění nejen s vývojem projektu, ale reflektuje i jeho povahu. Liší se finanční analýza projektů nájemního charakteru jako jsou kancelářské objekty, obchodní plochy a nájemní bydlení od finanční analýzy projektů určených k přímému prodeji konečným vlastníkům, nejčastěji majitelům bytů, či např. vymezených částí projektu administrativní budovy atp..


Projekty na pronájem U nájemních projektů rozlišujeme z hlediska finanční analýzy fázi přípravy a realizace projektu a fázi jeho užívání. Obě fáze se liší typem a časovostí výdajů a příjmů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Projekty na pronájem Ve fázi přípravy a realizace nabíhají výdaje po celou dobu vzniku projektu, příjmy z projektu v podobě kupní ceny nebo refinančního úvěru jsou však realizovány až po jeho dokončení, často až po úplném obsazení uživateli. Jelikož developerský projekt vzniká v řádu několika let, existuje významný časový posun jak v utrácení nákladů, tak mezi náklady a výnosy, resp. příjmy projektu. Finanční analýza proto používá koncept současné hodnoty příjmů a výdajů (současné hodnoty cash – flow).


Projekty na pronájem Projekt ve fázi užívání generuje výnosy na úhradu nákladů a zisku investora prakticky současně resp. v měsíčních, čtvrtletních či ročních intervalech, které závisí na splatnosti nájemného a úhrad za služby související s užíváním objektu, event. splátek investičního úvěru.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Projekty na pronájem Hodnota nájemního developerského projektu, a tedy cena, kterou developer inkasuje při prodeji projektu dlouhodobému investorovi do nemovitostí je určena současnou hodnotou budoucích peněžních toků z projektu. Pro účely analýzy finanční proveditelnosti projektu developer vychází z teoretické prodejní ceny hotového a pronajatého projektu. Prodejní cenu developer stanoví prostou kapitalizací očekávaných budoucích příjmů dle vzorce: Dosažitelné roční nájemné Teor. prodejní cena projektu = ------------------------------------------Požadovaný výnos investora


Projekty na pronájem Dosažitelné nebo také teoretické nájemné za prostory v projektu je možné zjistit srovnáním s obdobnými projekty ve stejné nebo podobné lokalitě. Renomované realitní kanceláře publikují tyto údaje o jimi pronajímaných objektech. Tyto informace lze rovněž zjistit dotazem u jiných developerů, příp. nájemců.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Projekty na pronájem Výnos požadovaný finálním investorem, tzv. gross initial yield se liší transakci od transakce, jelikož závisí na kvalitě projektu a lokality, ve které se nachází, nákladech kapitálu investora i na riziku spojeném s opětovným pronájmen prostor v objektu. Ve standardních ekonomikách jsou publikovány výnosy z uskutečněných transakcí. Tyto přehledy slouží pro developery jako vodítko při posuzování jejich potenciálních projektů. Obecně platí, že čím vyšší požadovaný výnos dlouhodobého investora, tím nižší prodejní cena inkasovaná developerem a naopak.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Projekty na pronájem Z pohledu investora je metoda prosté kapitalizace ročního nájemného příliš omezená. Pro svou finanční analýzu používá metodu diskontovaného cash-flow z projektu po dobu jeho předpokládané držby vč. příjmů z prodeje nemovitosti na konci zvoleného období. Detailní popis finanční analýzy projektu z pozice investora však přesahuje rámec této přednášky..


Projekty na prodej Typickým příkladem projektu určeného k přímému prodeji jeho uživatelům je výstavba vlastnického bydlení.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Projekty na prodej I u projektu k přímému prodeji platí zásada dosáhnout co možná největšího předprodeje před zahájením popř. dokončením jeho výstavby a minimalizovat tak finanční riziko s projektem spojené. Zatímco u nájemních projektů jsou kupujícími většinou profesionální investoři, a kupní cena je odvozena od dosažené výše nájmu a požadovaného výnosu, u přímého prodeje projektu jeho uživatelům vystupují jako kupující soukromé osoby, které nákupem uspokojují vlastní (bytovou) potřebu v rámci omezeného rozpočtu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY U projektu na prodej tedy odpadá fáze pronajímání, respektive nejistota ohledně budoucího nájemného a z něj odvozené ceny. U projektů, které jsou určeny k prodeji více kupujícím však existuje významné riziko, že profit developera je obsažen v poslední prodané (nebo také neprodané) jednotce.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Projekty na prodej Z výše uvedené charakteristiky developerských projektů vyplývá, že zisk developera závisí na tom, jak dobře a jak rychle se mu podaří pronajmout nebo prodat hotový projekt. Významný časový posum mezi začátkem prací na projektu a jeho finálním prodejem vnáší do developerské činnosti velké riziko, že se původní předpoklady o finanční proveditelnosti projektu změní.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Finanční analýza musí být proto prováděna opakovaně během přípravy i realizace projektu s cílem odhalit a reflektovat změny tržních podmínek a eliminovat jejich negativní dopad úpravou projektu, či v krajním případě jeho zastavením. Relativně vysoké riziko developerských projektů je vyváženo nadprůměrnými výnosy v poměru k investovaným vlastním prostředkům ve srovnání s jinou podnikatelskou činností.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Výnos developerského projektu Příprava a realizace developerského projektu obvykle zabere několik let. Předtím než developer uváže v projektu své omezené zdroje, musí pečlivě zvážit zda mu projekt přinese dostatečný výnos v poměru k investovanému kapitálu a času. Developer musí většinou volit mezi více projekty.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Základním měřítkem ekonomické úspěšnosti projektu je pro developera realizovaný zisk, resp. čistá současná hodnota projektu, která lépe postihuje rozložení nákladů a výnosů v čase. Developer srovnává nejen mezi projekty, ale i mezi realizací projektu a alternativním použitím svých zdrojů, např. uložením peněz na termínovaný účet v bance za tržní úrokovou míru. Srovnává tržní úrokovou míru a vnitřní výnosové procento projektu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Výnos developerského projektu Vnitřní míra výnosnosti (internal rate of return, IRR) je definována jako diskontní úroková míra při níž se současná hodnota výnosů z projektu rovná současné hodnotě nákladů na jeho realizaci. Čistá současná hodnota cash-flow projektu je tedy rovna nule. Pokud je IRR projektu vyšší než náklady na jeho financování, čistá současná hodnota projektu je vyšší než nula, projekt je ekonomicky rentabilní a developer jeho realizací zvyšuje hodnotu vloženého kapitálu.


Financování developerského projektu Developer používá k financování projektu v zásadě dvou zdrojů peněz. Vlastní kapitál označovaný jako equity a cizí kapitál, který má formu půjček od specializovaných subjektů, nejčastěji obchodních bank


Equity (vlastní jmění) Equity bývá z velké části použito na nákup pozemku či nemovitosti. Představuje vlastnictví projektu, respektive projektové společnosti a tvoří její základní kapitál.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY V ideálním případě by měl vlastní kapitál developera vystačit k financování projektu až do fáze vydání stavebního povolení a výběru stavební firmy pro jeho realizaci. Poté se developer obrátí na svou banku s žádostí o uvolnění financování. S bankou však developer začíná jednat mnohem dříve. Zpravidla ještě před zakoupením pozemku. Ochota banky financovat projekt je pro developera důležitým signálem o reálnosti jeho záměru.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Banky při svém posuzování zkoumají dvě věci: developera a projekt. Hodnotí zkušenosti developera, jeho kredibilitu, zkoumají jeho platební morálku, hodnotu vlastního jmění popř. jiných poskytnutých záruk. Banky posuzují zda představený projekt má ekonomický smysl, zkoumají jeho umístění, reálnost předpokládaných stavebních nákladů i uvažované prodejní ceny, harmonogram projektu a další otázky související s projektem. Developer předkládá bance své předpoklady o vývoji nákladů a výnosů projektu v čase – cash-flow projektu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Pro účely financování projektů rozlišujeme dva typy dluhového financování: stavební úvěr a dlouhodobý úvěr. Stavební úvěr je charakteristický relativně krátkou dobou splatnosti (odpovídá době realizace projektu), pohyblivou úrokovou mírou, čerpáním vázaným na postup výstavby a volným splátkovým kalendářem s konečnou splatností po dokončení nebo prodeji projektu. Úroky naběhlé za dobu realizace výstavby se neplatí, jsou započítávány do celkové výše půjčky a spláceny až na konci projektu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Stavební úvěr získá developer na úhradu nákladů stavby většinou až po té, co do projektu sám investuje 20 – 30% celkových nákladů (vlastní equity) a splní další požadavky banky na přepronájem či předprodej nových prostor. Tyto požadavky se liší u každého projektu a závisí na tom jak banka vyhodnotí rizika spojená s projektem nebo developerem.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Standardně je možné uvažovat s podmínkou 30% předprodeje u bytů a 30 – 50% ního předpronájmu u obchodních či kancelářských ploch. U nájemních projektů si banka navíc vyhrazuje právo ovlivňovat skladbu nájemců. Cena stavebních prací i rozpočet celého projektu musí být schválen nezávislým expertem určeným bankou. Ten také provádí stavební monitoring a kontrolu fakturace po celou dobu výstavby.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Stavební úvěr Stavební úvěr se sjednává bez regresu (non-recourse), tj. bez možnosti banky dosáhnout v případě neúspěchu developera i na jeho jiný majetek, který nesouvisí s bankou financovaným projektem. Přestože banky na tuto podmínku přistupují, žádají často rozšířenou odpovědnost developera např. ve formě záruky mateřské (developerské) společnosti, že navýší equity v případě vzniku vícenákladů, nebo že se bude podílet na úhradě případné ztráty. Obecně platí, že čím méně známý nebo zkušený developer, tím větší záruky banka požaduje.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Dlouhodobý úvěr Dlouhodobý úvěr je poskytován po kolaudaci projektu. Jeho splatnost je 10, 15 i 30 let. V anglické terminologii bývá tento úvěr někdy označován jako permanent loan, tj. permanentní půjčka. Dlouhodobý úvěr umožňuje refinancovat úvěr stavební. Často se totiž stává, že developer nemovitost ihned neprodá a nějakou dobu po dokončení ji stále vlastní. Důvodem může být, že ještě nenašel investora nebo zatím nesplnil jeho požadavky na obsazenost projektu, nebo u bytových projektů ještě neprodal všechny jednotky. Někdy je řešením prodloužení splatnosti stavebního úvěru. Ten je však obvykle dražší než úvěr dlouhodobý. Pokud chce poskytovatel krátkodobého stavebního úvěru své peníze zpět, developer musí projekt refinancovat.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY V některých případech, zejména pokud se jedná o projekt začínajícího developera, banka již před začátkem výstavby požaduje závazek jiné finanční instituce poskytnout dlouhodobé financování projektu po jeho dokončení, tzv. stand-by committment. Obdobně je někdy požadován závazek budoucího investora hotový projekt odkoupit, tzv. forward committment. Jindy banka naopak podmíní poskytnutí stavebního úvěru závazkem developera, že pro dlouhodobé financování dokončeného projektu použije dlouhodobý úvěr od stejné instituce. Tato podmínka do jisté míry omezuje prodejnost projektu. Přesto, že lze budovy prodat i s úvěrem, finální investor má často svou vlastní představu o financování nákupu nemovitosti.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování V zemích s rozvinutou tržní ekonomikou existuje celá řada subjektů, které poskytují stavební půjčky. Dále je uveden přehled hlavních institucí

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Obchodní banky Obchodní banky jsou hlavním poskytovatelem stavebních úvěrů. Upřednostňují krátkodobé a střednědobé půjčky se splatností od 1 roku do několika let na dobu výstavby a prodeje event. pronájmu projektu. Poté jsou vyplaceny přímo kupci nebo dlouhodobými půjčkami

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Spořitelny Spořitelny (angl. Savings & Loans, S&L’s) jsou finanční instituce, které spravují vklady drobných klientů, většinou zaměstanců nebo drobných živnostníků, a jim také poskytují spotřební a jiné půjčky se splatností 3 – 5 let. S&L’s finacují také menší developerské projekty regionálního významu. S&L’s někdy vstupují i do společných podniků s developery.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Pojišťovny Pojišťovny poskytují jak stavební, tak dlouhodobé půjčky na dobu 10 i více let. Ochota pojišťoven poskytovat dlouhodobé úvěry s relativně nízkým rizikem plyne z povahy jejich podnikání, tj. správy přijatého pojistného a dlouhodobého zvyšování hodnoty svěřených fondů. Možnosti, jak investovat finanční prostředky pojištěnců bývají omezeny přímo ze zákona a jednou z nich je právě „nákup“ nemovitostí. Z důvodu opatrnosti spolupracují pojišťovny pouze se zkušenými a prověřenými developery.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Penzijní fondy Správa prostředků svěřených penzijním fondům podléhá obdobně jako u pojišťoven přísné regulaci a nemovitosti představují relativně bezpečnou investici. Penzijní fondy poskytují převážně dlouhodobé financování. V poslední době však vstupují i na trhu krátkodobých stavebních úvěrů

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Zahraniční investoři a nemovitostní fondy Nezanedbatelnou roli při financování developerských projektů hrají zahraniční investoři. Ti sledují možnosti nadprůměrného zhodnocení svých prostředků, které dnes poskytují nově se rozvíjející ekonomiky, tzv. emerging markets, v zemích střední a východní Evropy nebo v asijsko – pacifickém regionu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Za účelem vyšší koncentrace volného kapitálu jsou zakládány tzv. nemovitostní fondy. V podstatě se jedná o investiční fondy známé i z domácí praxe. Tyto se zaměřují pouze na nákup nebo developement nemovitostí. Prostředky do těchto fondů pocházejí jak od široké veřejnosti, tak od finančních institucí, které tak ukládají své volné zdroje. Účast v nemovitostním fondu představuje relativně bezpečnou investici neboť riziko je diverzifikováno mezi množství konkrétních projektů v různých oblastech

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Soukromí investoři a společné podniky Nejčastějším zdrojem financování pro začínajícího developera bývají peníze soukromého investora. Soukromý investor vstoupí do společného podniku s developerem, poskytne potřebné equity a často financuje i celkové náklady projektu. Zisk ze zrealizovaného projektu si pak partneři dělí v předen sjednaném poměru. Investor někdy navíc získává i úrok ze svých peněz.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Instituce, které poskytují stavební financování projektů často nabízí i financování dlouhodobé. Dlouhodobé úvěry mají zpravidla fixní úrokovou sazbu a jsou umořovány stále stejnou částkou v měsíčních nebo čtvrtletních splátkách. Takto definovaný dlouhodobý úvěr bývá označován jako tzv. bullet loan.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Výše dlouhodobého úvěru Poskytovatelé dlouhodobých úvěrů se zajímají o nemovitost samotnou více než o osobu developera. Developer proto musí s dostatečným předstihem znát požadavky banky (resp. dlouhodobého investora) na financovanou nemovitost. Jaké procento pronajatosti banka požaduje před poskytnutím půjčky, jaké jsou minimální podmínky nájemních smluv, jaká má být skladba nájemních jednotek i mix nájemců a mnoho dalších.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Prostředky poskytnuté formou dlouhodobého úvěru kryjí většinou 75 – 85% ceny nemovitosti. Zbytek musí investor (nebo developer) pokrýt z vlastních zdrojů. Poskytovatel stanovuje výši půjčky na základě dvou poměrových kriterií

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Prvním kritériem je poměr výše půjčky k hodnotě projektu, tzv. loan-to-value (L/V) ratio. Prahovou hodnotu L/V určuje poskytovatel úvěru. Hodnota projektu je dána čistou současnou hodnotou (net present value, NPV) diskontovaných peněžních toků z projektu. Vynásobením obou hodnot získáme teoretickou výši půjčky na financování koupě či držby projektu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Druhým kritériem je schopnost projektu generovat dostatečné příjmy na krytí splátek úvěru (dluhové služby). Poměr krytí dluhové služby (debt coverage ratio, DCR) se stanoví jako podíl čistého provozního příjmu k výši splátky jistiny a úroku dlouhodobé půjčky. Přípustný poměr opět stanoví financující banka.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Vzorový příklad: Předpokládejme, že roční nájemné z nemovitosti po odečtení všech provozních nákladů je 1.000.000 CZK (net operating income, NOI). Tržní hodnota projektu je 10.000.000 CZK. Dále předpokládejme, že: Poměr výše půjčky ke stanovené hodnotě projektu nesmí přesáhnout 80%; Poměr čistého provozního příjmu projektu k částce dluhové služby musí být vyšší než 120%.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Výše dlouhodobé půjčky je omezena nižším z výsledků následujících výpočtů: Test 1: L/V ≤ 80% - max. výše úvěru činí 80% x 10.000.000 CZK = = 8.000.000 CZK

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Externí financování Test 2: DCR ≥ 120%, splatnost úvěru 30 let, úrok 10% p.a., splátky měsíční - max. měsíční splátka úvěru je 1.000.000 / 12 / 120% = 69.444 CZK - max. výše úvěru se vypočítá jako současná hodnota série budoucích plateb, tedy NPV (69.444; 10% / 12; 30 x 12) = 7.913.201 CZK


Externí financování

Banka poskytne dlouhodobý úvěr na nákup uvedené nemovitosti až do výše 7.913.201 CZK. Zbývajících 21% ceny (tržní hodnoty) nemovitosti bude kryto z vlastních prostředků investora

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Leasing Pro dlouhodobé financování kancelářských projektů přichází v úvahu ještě jedna varianta – leasing nemovitostí. Developer pronajme kancelářské prostory konečným uživatelům a pronajatou nemovitost odprodá leasingové společnosti, od níž si budovu pronajme zpět za pravidelné leasingové splátky. Pro leasingovou společnost je rozhodující, kdo je nájemcem kancelářských prostor, neboť se odkupem nemovitosti dostává do obdobného postavení jako banka, která poskytuje dlouhodobý úvěr. Odkup se zpětným pronájmem (tzv. sale and lease back) je vhodným řešením v případě, že si chce developer dokončený a pronajatý objekt ponechat ve svém držení. Umožňuje mu uvolnit vázané zdroje pro využití v dalších projektech.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady financování Základní zdroje financování podnikatelských subjektů lze rozdělit na dva okruhy: vlastní kapitál – equity, nečastěji ve formě akcií a cizí kapitál – dluh. Kombinace těchto dvou složek tvoří kapitálovou strukturu společnosti. Struktura kapitálu zásadně ovlivňuje náklady financování.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady financování (náklady kapitálu) společnosti jsou významnou kategorií finanční analýzy. Ovlivňují totiž časovou hodnotu peněžních toků, které ve firmě probíhají. Schopnost firmy zhodnocovat vložené prostředky svých majitelů je dána schopností generovat příjmy, jejichž čistá současná hodnota je větší než nula. Analogicky developer zhodnocuje prostředky vložené do projektu, pokud vnitřní výnosové procento (IRR) projektu je vyšší než náklady kapitálu, který je použit k jeho financování.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady na equity Equity je nedražší zdroj kapitálu. Equity představuje vlastnictví společnosti. Při vkládání equity (např. formou upisování kmenových akcií) investor nezískává automaticky nárok na navrácení svých prostředků. Jeho odměnou je podíl na budoucím zisku společnosti. Pokud se jedná o akciovou společnost, může investor získat vložené prostředky zpět prodejem akcií na sekundárním trhu. Dosažitelná prodejní cena akcií však opět závisí na ziskovém potenciálu společnosti. Navíc vlastníci v případě likvidace společnosti jsou uspokojováni až jako poslední v řadě. Investice do equity společnosti sebou přináší vysoké riziko, a proto investoři požadují nadprůměrný výnos

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Náklady na dluh Dluh má narozdíl od equity jasně stanovenou dobu splatnosti. Poskytovatelé úvěru (např. formou bankovní. půjčky nebo nákupem obligací) získávají zpět půjčené peníze a úroky v předem stanovených splátkách. Podstupují menší riziko než investoři a jsou proto ochotni akceptovat nižší výnos. Dluhové finacování přináší navíc i daňové výhody. Placené úroky představují daňově odpočitatelné náklady a snižují proto základ daně z příjmů. Hovoří se o tzv. efektu daňového štítu (tax shield). Tato vlastnost dále zlevňuje náklady na dluhové financování

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Vedle equity a dluhu jako základních nástrojů financování existuje celá řada hybridních forem. Příkladem mohou být preferenční akcie, které garantují svým držitelům pravidelnou výplatu dividend ve stanovené výši, nebo konvertibilní obligace, které vedle nároku na výplatu kuponu a nominální hodnoty představují i možnost výměny za kmenové akcie. I na tyto doplňkové nástroje financování je však možno za určitých předpokladů pohlížet jako na jeden ze dvou základních finančních zdrojů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Stanovení nákladů kapitálu Pro výpočet nákladů kapitálu je možno použít následující vzorec:

-

WACC = [ RD x (1-t) x D/V ] + [ RE x E/V ] WACC (weighted average costs of capital) vážené průměrné náklady kapitálu RD náklady na půjčku (úroková míra) t mezní daňová sazba D/V podíl cizího kapitálu na celkovém kapitálu společnosti (leverage ratio) RE náklady na equity (požadovaný výnos investora) E/V podíl vlastního kapitálu na celkovém kapitálu společnosti

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Stanovení nákladů kapitálu Z logiky výpočtu WACC vyplývá, že dluhové financování vede ke snižování nákladů kapitálu, neboť zaplacené úroky jsou daňově odečitatelným nákladem. Dividendy jsou naproti tomu placeny ze zisku po zdanění. Na druhé straně, možnost dluhového financování má své limity. Zvyšování zadlužení za únosnou hranici vede jak ke zvyšování nákladů vlastního kapitálu, protože investor vnímá zvýšené riziko vysokých úrokových nákladů, tak ke zvyšování úrokové sazby, neboť banka je ochotna půjčit již zadlužené firmě pouze za zvýšenou rizikovou přirážku

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Stanovení nákladů kapitálu Optimální kapitálová struktura je taková, při které jsou WACC minimální. Optimální poměr vlastních a cizích zdrojů se liší v závislosti na oboru, ve kterém podnik působí. U developerských projektů jsou například banky ochotny poskytnout externí financování jen do určité výše celkových nákladů projektu a vyšší úvěrová angažovanost je pro ně nemyslitelná, nebo pouze za podmínek, které by neúměrně zatížily finanční náklady projektu


Pákový efekt cizího kapitálu Dluhové financování vede k efektivnějšímu využití vlastních zdrojů. Rentabilita vlastního kapitálu roste se zadlužením podniku. Tento jev je označován jako efekt páky (leverage effect).

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Pákový efekt cizího kapitálu Příklad: Předpokládejme, že hrubý zisk z realizace developerského projektu je 1.000.000 CZK. Celkové náklady projektu činily 10.000.000 CZK. Dále uvažujme se dvěma variantami financování: -

projekt byl ze 100% financován z vlastních prostředků developera; developer vložil do projektu 25% vlastních prostředků a na zbývajících 75% investice si půjčil u banky.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Pákový efekt cizího kapitálu Příklad: Rentabilitu vlastního kapitálu developera vypočítáme podle vzorce: EBIT ROE = -----------------E ROE rentabilita vlastního kapitálu (return on equity) EBIT zisk před úroky a zdaněním (earning before interest and tax) E equity

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Pákový efekt cizího kapitálu Příklad: Ad a) 1.000.000 ROE = ---------------------- = 10% 10.000.000 Ad b) 1.000.000 ROE = ---------------------- = 40% 2.500.000

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Pákový efekt cizího kapitálu Jak již bylo zmíněno dříve v textu, u developerských projektů je běžné, že banky financují 70 – 80% celkových nákladů. Development proto ze své povahy umožňuje vysoké zhodnocení vlastního kapitálu developera a láká množství investorů

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Development v ČR Po roce 1989 se development jako způsob podnikání objevuje i v České republice. Zprvu se developeři zaměřili na rekonstrukce stávajících budov a jejich adaptaci na hotely nebo kancelářské prostory. Většinou potom zůstali vlastníky i provozovateli nově vzniklých prostor. Prvním významným developerským projektem v pravém slova smyslu se stal komplex kancelářských budov IBC v Praze 8 realizovaný francouzskou společností CBC v letech 1991 - 1993. Průkopníkem v developmentu obchodních ploch se stala rekonstrukce Vinohradské tržnice firmy Prague Investments. Příkladem úspěšného rezidenčního developmentu je výstavba areálu Hvězda na pražských Petřinách

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Development v ČR Developerské projekty v ČR byly zprvu doménou zkušených zahraničních společností, zejména členů finančních skupin, které zároveň zajišťovali 100% financování. Jednalo se především o developerské divize společností s rakouským, holandským a německým kapitálem. Další významná skupina developerů vznikla vyčleněním samostatných divizí ze stavebních firem, které si tímto způsobem začaly samy sobě zajišťovat zakázky. I tyto firmy jsou vesměs ovládány zahraničním kapitálem a managementem s potřebným know-how.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Development v ČR S rozvojem domácího bankovnictví se rozšířily i možnosti úvěrového financování developmentu. Banky si osvojily principy projektového financování a mají zájem o spolupráci na developerských projektech. Díky tomu se především v oblasti rezidenčních projektů profilovalo několik ryze českých soukromých společností, které se dlouhodobě zabývají výstavbou a prodejem bytů a dnes mají za sebou řadu úspěšných realizací.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Development v ČR Investory do obchodních a kancelářských projektů v České republice jsou většinou nemovitostní fondy disponující holandským, německým, rakouským, ale i americkým kapitálem.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Financování developerského projektu bankovním úvěrem v podmínkách ČR Finacování developerských projektů dnes v ČR poskytuje většina bank. V klasickém případě developer přichází za bankou se žádostí o poskytnutí úvěru ještě před tím, než získá ke svému projektu územní rozhodnutí a často ještě před tím, než vůbec zakoupí pozemek. Banka projekt analyzuje a v případě, že jej vyhodnotí kladně připraví pro developera indikativní nabídku. Ta má většinou formu Dopisu o záměru (Letter of Intent) a obsahuje možné podmínky financování. Pokud se developer s bankou dohodne na podmínkách, následuje interní schvalovací proces, často až na úrovni zahraniční centrály banky.

Standardní dotazník Živnostenské banky pro žadatele o financování projektu Pro vytvoření podmínek financování nemovitostí je třeba, aby klient předložil: 1. Informace o klientovi •Výpis z obchodního Živnostenský list

rejstříku,

Stanovy,

společenskou

smlouvu,

Osvědčení

o

daňové

registraci,

2. Existující majetek •Stručná charakteristika současného objektu, současné využití objektu •Majetkové vztahy k pozemku / objektu - způsob získání, příslušné smlouvy (koupě, dlouhodobý pronájem), výpis z katastru nemovitostí •Náklady pořízení Dostupnost objektu, možnosti parkování a rozsah parkovacích ploch •Lokalita •Fotografie •Ocenění nemovitosti 3. Informace o výstavbě (relevantní u projektů výstavby/rekonstrukce) •Stručná charakteristika budoucího rekonstruovaného / nově postaveného objektu, budoucí využití objektu •Informace o partnerech (a způsobu jejich výběru): developer, architekti, generální dodavatel, projektový vedoucí / monitoring výstavby, právníci •Ocenění stavby a pozemku / projektu •Výstavba / rekonstrukce - stavební projekt / časový harmonogram, •Nutná povolení k výstavbě / rekonstrukci objektu (např. územní rozhodnutí) •Obstaravatelská smlouva / Ujednání o řízení projektu (odpovědnost o vývoji, přípravě, provedení a prodeji / pronájmu a udržování objektu) •Dodavatelské smlouvy - cena, termíny, sankce, kredibilita generálního dodavatele •Krytí rizik vzniklých z možnosti prodloužení výstavby / rekonstrukce •Pojištění 4. Předpokládané způsoby financování •Předpokládaná finanční struktura projektu •Investoři 5. Zdroje projektu •Komerční plochy obchodní/kancelářské - výměry, technické vybavení •Využití komerčních ploch - dosažitelné nájmy dle místní situace na trhu a rozsahu vybavení •Hlavní budoucí nájemci - smlouvy o pronájmu, smlouvy o smlouvách budoucích, jejich podmínky •Další potenciální klienti •Studie trhu - srovnání s relevantními projekty 6. Výdaje projektu •Investiční výdaje - rozpočet (pozemek, příprava území, spodní stavba, vrchní stavba, domovní technika, vnější objekty, vedlejší stavební náklady: geodetické práce, studie , průzkumy, projekt a dozor, pasporty, poplatky za zábory, připojení, zvláštní náklady: právní, marketingové a ostatní služby) •Investiční výdaje v průběhu životnosti projektu po dobu úvěrového vztahu •Předpokládané provozní náklady na správu a řízení objektu, ochranu objektu, údržbu atd. - smlouva o správě nemovitostí •Možné další výdaje (např. restituce, vyvázání věcného břemene, závazky životního prostředí, apod.) Zdroj: www.ziba.cz

Indikativní nabídka České spořitelny

Indikativní nabídka České spořitelny

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Financování developerského projektu bankovním úvěrem v podmínkách ČR Developer zaskoupí pozemek, připraví projekt a uzavírá smlouvy s budoucími vlastníky bytových jednotek nebo nájemci kancelářských či prodejních prostor. Za bankou přichází s žádostí o uvolnění financování po dosažení dohodnuté úrovně předprodeje či předpronájmu a po proinvestování stanovené výše vlastních zdrojů. V případě, že jsou splněny všechny podmínky, další výstavba už pokračuje z prostředků a pod dozorem banky, resp. bankou najatého stavebního experta, který prověřuje stavební rozpočet, harmonogram výstavby a kvalitu prací.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Financování developerského projektu bankovním úvěrem v podmínkách ČR Financující banka půjčuje peníze a se zodpovědností ke svým střadatelům musí tyto prostředky nejen získat zpět, ale i zhodnotit. Banka při svém rozhodování o poskytnutí úvěru bere v úvahu nejen úroveň projektové dokumentace, profesionalitu developera, lokalitu projektu, způsob kontroly nákladů na jeho realizaci, počet uzavřených nájemních nebo kupních smluv, ale zejména způsob a míru zajištění úvěru, kterou developer bance může poskytnout.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Zajištění úvěru Mezi základní zajišťovací instrumenty upravené českou legislativou patří zástavní právo k nemovitostem. Zástavní právo je zřizováno zástavní smlouvou, kterou uzavírá banka s developerem jak na pozemek, tak na budovu, která má být na pozemku postavena.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Podle českého práva je možné zastavit budovu teprve tehdy, když je zapsaná v katastru nemovitostí, tj. až bude rozestavěná a bude mít alespoň jedno nadzemní podlaží (bude prostorově vymezena). K překlenutí tohoto období se uzavírá smlouva o smlouvě budoucí zástavní, v níž se developer zaváže uzavřít vlastní zástavní smlouvu ihned, jakmile to bude možné. Banky však často nutí developera financovat projekt až do výstavby prvního nadzemního podlaží z jiných zdrojů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Zajištění úvěru Dalším zajišťovacím instrumentem dle českého práva je zástava akcií nebo obchodního podílu. Banky požadují, aby developer založil pro realizaci projektu účelovou společnost, která nebude vyvíjet žádné jiné podnikatelské aktivity. Na základě písemné smlouvy mezi bankou a developerem je pak zřizeno zástavní právo k akciím nebo obchodnímu podílu projektové společnosti ve prospěch banky.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Zástavní právo k obchodnímu podílu vznikne až jeho zápisem do obchodního rejstříku, což se může vzhledem k praxi rejstříkových soudů protáhnout na neúměrně dlouhou dobu. Na druhou stranu, zákonem nedovolené zastavení již jednou zastaveného obchodního podílu zajišťuje vyšší ochranu bank ve srovnání se zastavením akcií, které opětovně zastavit lze.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Zajištění úvěru Pro financování nákupu prostor konečným vlastníkem je důležitá možnost zastavení bytu a nebytových prostor v projektu, které mohou být vymezeny jako samostatné jednotky. Byty či nebytové prostory, jsou-li vymezeny jako jednotky, jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. Zejména při financování bytových projektů je důležité, aby byl každý byt definován samostatně jak pro účely jeho vyvedení ze zástavy vůči bance financující projekt po splacení kupní ceny kupujícím, tak z hlediska možnosti budoucího vlastníka ručit bytem za úvěr na jeho pořízení (viz dále hypotéky).

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Dalším zajišťovacím prostředkem, který může banka vyžadovat, je uzavření smluv o postoupení nájemného z uzavřených smluv, tzv. vinkulace nájemného. Na základě vinkulace je banka oprávněna v případě prodlení developera se splácením úvěru inkasovat nájemné od jednotlivých nájemců sama.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Zajištění úvěru Obdobně může banka požadovat vinkulaci pojistného plnění z pojistných smluv. Čelí tak riziku, že se developer dostane do problémů, nastane-li pojistná událost a přestane splácet úvěr. Banky často vyžadují od mateřské nebo partnerské společnosti developera ručitelské prohlášení, že splatí úvěr v případě, že tak neučiní řádně a včas sám developer (projektová společnost). Při uplatnění všech způsobů zajištění úvěru se banka může dostat do pozice, že bude de facto projektovou společnost ovládat. Banka tak může projekt převzít a dokončit sama, event. se hojit z majetku projektové společnosti

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Hypotéka Hypoteční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr určený fyzickým i právnickým osobám k financování investic do nemovitostí. Je možné ho využít k financování výstavby nemovitosti, koupě nemovitosti, rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitosti, ale i na splacení dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti. Objektem hypotečního úvěru může být bytová jednotka, rodinný dům, bytový dům, stavební pozemek, administrativní objekt, skladový objekt, případně jiný objekt zapisovaný do katastru nemovitostí. Podmínkou hypotečního úvěru je jeho zajištění hypotékou, tj. smluvním zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území České republiky a je zapsána v katastru nemovitostí. Jako zajištění zpravidla slouží nemovitost v souvislosti s níž byl úvěr použit.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Hypotéka V českém právním řádu je hypoteční úvěr vymezen zákonem č. 320/1990 Sb. o dluhopisech. Hodnota nemovitosti je určena na základě odhadu experta uznaného bankou na úrovni tzv. obvyklé ceny. Obvyklá cena je definována zákonem a rozumí se jí ocenění, které vychází z tržního prostředí v daném místě a čase, a zárověň je oproštěna od jakýchkoli extrémních vlivů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Hypotéka Pro získání hypotečního úvěru musí mít žadatel nějaké vlastní zdroje, a to minimálně ve výši 30% z ceny pořizované nemovitosti. Pokud tomu tak není, banky už dnes nabízejí na zákonnou akontaci půjčku. Díky této kombinaci lze úvěrově pokrýt až 100% ceny nemovitosti. Podmínkou je dostatečná bonita klienta, kdy bude schopen splácet oba úvěry najednou. Tento doplňkový úvěr je třeba příslušným způsobem zajistit. Banky akceptují ručení třetí osoby, zástavní právo k pohledávce či movité věci.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Hypotéka Hypoteční úvěry jsou charakteristické svou dlouhodobostí. Doba splatnosti úvěru bývá 15, 20 ale i 30 let. Rozhodujícím nákladem je přitom jako u každého úvěru úroková míra. Ta je u hypoték v zásadě pohyblivá a odvíjí se od situace na mezibankovním trhu depozit a marže konkrétní banky. Proto je důležitým parametrem půjčky doba možné fixace úroku. Standardně se u hypotéky stanovuje pevné úročení úvěru na prvních 5 let od čerpání úvěru. Vedle toho je možné zvolit fixaci na 1 rok, 3 roky, ale i více než 5 let podle nabídky konkrétní banky. Platí, že čím je delší doba fixace, tím vyšší je jistota z hlediska plánování budoucích splátek. Na druhé straně tím je i vyšší riziko „ztráty“ v případě poklesu tržních úrokových sazeb.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Hypotéka Hypoteční úvěr je v České republice možné žádat u devíti bank. Na trhu je však nabídka pouze osmi ústavů, neboť ČSOB přešla u hypotečních úvěrů na program Českomoravské hypoteční banky. Vzhledem k tomu, že banky, které poskytují projektové financování, se často zabývají i financováním hypoték, je zejména u bytových projektů možné využívat synergie, která z této jejich dvojrole plyne

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Hypotéka Banka finacující development bytové výstavby chce mít zajištěný zájem o tento produkt, a tím i návratnost vložených prostředků. S developerem si banka dohodne úroveň předprodeje bytů, na který navazuje složení finančních záloh ze strany kupujících. Tyto zálohy jsou složeny na vázaném účtu u financující banky. Financování projektu bankou tak začne až v okamžiku, kdy jsou dostatečně zajištěny budoucí příjmy z prodeje.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Na druhé straně kupující, který skládá peněžní prostředky jako zálohu na koupi ještě neexistujícího bytu žádá od developera garanci, že jeho peníze nebudou použity k jiným účelům a že dostane svůj byt ve smluveném termínu a odpovídající kvalitě. Tuto garanci mu místo developera poskytne financující banka tím, že kontroluje postup výstavby projektu a jeho kvalitu a že složené zálohy uvolní k financování projektu pouze jsou-li splněny všechny podmínky ze strany developera pro jejich výplatu. Projekt pak není ohrožen nedostatkem finančních prostředků ani jejich bezúčelným použitím.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Hypotéka Jelikož banka již jednou provedla ocenění nemovitosti pro účely projektového financování, může přijít se zvýhodněnou nabídkou hypotečního financování klientů, kteří si v daném projektu kupují byt. Výhodou pro developera je, že část nákladů financování projektu tak již v průběhu výstavby přebírá kupující. Konkrétní finanční přínos závisí na dosaženém předprodeji a splátkovém kalendáři ceny bytů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Developerské projekty lze financovat buď vlastním kapitálem, nebo s využitím úvěrů, a to jak z externích, tak z vnitroskupinových zdrojů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Zvolený způsob financování má vliv na náklady kapitálu, které zatěžují projekt, ale i na zdanění příjmů z jeho realizace. Daňové zatížení může zásadně ovlivnit ekonomický přínos projektu pro developera i jeho partnery, kteří poskytují finanční zdroje.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu V souladu s mezinárodní praxí není ani v ČR výplata podílu na zisku resp. dividend považována za daňový náklad pro účely daně z příjmů právnických osob. Na druhé straně, dividendy přijaté českou mateřskou společností od české dceřinné společnosti nepředstavují pro mateřskou společnost zdanitelný příjem. Avšak česká dceřinná společnost, která vyplácí své mateřské společnosti dividendy, je povinna odvádět z těchto dividend srážkovou daň ve výši 15%. Tím dochází k dvojímu zdanění dividend. Poprvé jako zisk dceřinné společnosti (daní z příjmů právnických osob ve výši 31%) a podruhé při výplatě dividend (srážkovou daní ve výši 15%).

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Česká legislativa poskytuje v této souvislosti dva druhy úlev. První spočívá v tom, že dceřiná společnost si může od své daňové povinnosti odečíst částku odpovídající jedné polovině daně sražené ve zdaňovacím období touto právnickou osobou. Pokud dceřiná společnost v daném zdaňovacím období sama daňovou povinnost nemá, není možné tuto úlevu převést do dalších zdaňovacích období. Druhý druh úlevy se týká mateřské společnosti, které takto přijaté dividendy dále vyplácí své vlastní mateřské společnosti. V tom případě nevzniká první zmíněné mateřské společnosti povinnost srazit srážkovou daň.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu V mezinárodním kontextu je situace u srážkové daně z dividend odlišná. Jestliže česká dceřiná společnost vyplácí dividendy společnosti, která je rezidentem ve státě, s nímž má ČR uzavřenou smlouvu o zamezení dvojímu zdanění, může být srážková daň ve výši 15% v souladu s příslušnou smlouvou snížena na sazbu nižší. Například smlouva o zamezení dvojímu zdanění uzavřená mezi ČR a Nizozemím stanoví, že v těchto situacích lze snížit srážkovou daň na 10%. Pokud příjemce drží nejméně 25% podíl v české dceřiné společnosti, nebude aplikována žádná srážková daň.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Na rozdíl od odměny za poskytování vlastního kapitálu (dividend) je odměna za poskytnutí úvěru (úrok) odpočitatelným nákladem pro účely daně z příjmu právnických osob. Přijaté úroky však představují pro jejich příjemce zdanitelný příjem. Úroky placené v ČR nepodléhají strážkové dani. Pokud však česká společnost hradí úroky do zahraničí, je povinna srazit z plateb zahraničním osobám srážkovou daň ve výši 15%. Stejně jako u dividend, může být výše srážkové daně snížena na základě smlouvy o zamezení dvojímu zdanění.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Na základě smluv uzavřených s celou řadou států, které jsou důležitými obchodními partnery ČR, jako jsou např. Německo, Rakousko, Nizozemí, USA, Velká Británie a Francie, je sazba srážkové daně z úroků, vyplácených rezidentům těchto zemí, zpravidla snížena na nulu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Zejména u developerů a investorů z řad zahraničních finančních institucí, kteří používají k financování svých projektů vnitroskupinové zdroje, jsou z hlediska daňové optimalizace zásadní ustanovení o tzv. nízké kapitalizaci (thin capitalization). Tato pravidla omezují výši daňově uznatelných nákladů z úroků z úvěrů poskytnutých spřízněnými subjekty. Spřízněný subjekt je pro účely těchto ustanovení definován jako subjekt, který se přímo nebo nepřímo účastní na vedení, kontrole či jmění příjemce úvěrů. Účastí na kontrole či jmění se rozumí vlastnictví více než 25% podílu na vlastním kapitálu nebo podílů s hlasovacím právem.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Limity nízké kapitalizace jsou stanoveny poměrem úhrnu úvěrů poskytnutých společnosti od spřízněných subjektů a výší vlastního kapitálu úvěrované společnosti. U úvěrů poskytovaných českými i zahraničními spřízněnými subjekty činí maximální poměr mezi úhrnem úvěrů a vlastním kapitálem společnosti 4:1. Tento poměr činí 6:1, je-li příjemcem úvěru banka nebo pojišťovna. Úroky hrazené spřízněnému subjektu, které překročí stanovený limit, nejsou považovány pro společnost, která tyto úroky vyplatí, za daňově uznatelné a z hlediska zdanění se na ně pohlíží jako na výplatu dividend.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Pokud společnost přijme úvěr od nespřízněného subjektu, pak pro úrok z těchto úvěrů neplatí žádný limit a úroky jsou zpravidla daňově uznatelné. Podle současné právní úpravy se ustanovení o nízké kapitalizaci nepoužijí pro poplatníky v roce, ve kterém byli založeni a v následujících třech letech. Ustanovení o nízké kapitalizaci se rovněž nepoužívají v případě financování pomocí leasingu. Úrok zahrnutý ve splátkách leasingu hrazený spřízněným subjektům zůstává daňově odpočitatelnou položkou.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu U obchodních vztahů mezi spřízněnými subjekty umožňuje zákon o dani z příjmů posuzovat jejich vzájemné transakce z hlediska tzv. obvyklé ceny (arms length price). Správci daně je zákonem dána možnost posuzovat pro účely stanovení základu pro vyměření daně z příjmů reálnost příjmů a výdajů s ohledem na ceny a náklady obvyklé.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Obvyklá cena je zákonem definována jako cena, která byla účtována: - mezi nespřízněnými subjekty, - za současné tržní situace, a - za stejných nebo podobných obchodních podmínek

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Důvod takového ustanovení je zřejmý. Jeho účelem je zamezit umělému snižování daňového základu účtováním nepřiměřeně vysokých nákladů na vstupy, nebo nepřiměřeně nízkých cen výstupů v obchodních vztazích mezi spřízněnými subjekty.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Ustanovení o ceně obvyklé se použije i pro posouzení úrokové míry z úvěrů poskytnutých v rámci vnitroskupinového financování developerských projektů. Ze zákonné definice ceny obvyklé však existuje výjímka právě u výše úrokové míry. Za obvyklou úrokovou míru mezi spřízněnými subjekty je považována úroková míra ve výši 140% diskontní sazby České národní banky platné k datu poskytnutí takovéto půjčky. Toto pravidlo se vztahuje na všechny půjčky mezi spřízněnými subjekty bez ohledu na měnu, ve které jsou poskytnuty. Podmínkou ale je, že takováto půjčka je poskytována dle smlouvy o výpůjčce upravené občanským zákoníkem.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Situace ohledně obvyklé úrokové míry je rozdílná v případě, že půjčku splácí český subjekt podléhající dani z příjmů zahraničnímu spřízněnému subjektu a úroková míra je menší než 140% diskontní sazby ČNB. V takovém případě je i tato sazba považována za sazbu obvyklou. K výše uvedenému je třeba dodat, že správce daně nevyužije zákonnou možnost úpravy ceny účtované mezi spřízněnými subjekty, pokud mu tyto bodou schopny prokázat a doložit, že výše jimi používané ceny je ekonomicky a věcně oprávněná.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Daňové aspekty financování developerského projektu Zásadní dopad na daňové zatížení developerského projektu může mít rozhodnutí o financování v jiné než domácí měně. Pokud financování již probíhá v cizí měně a pokud bude česká koruna i nadále posilovat, může se stát, že developer vygeneruje vysoké, i když nerealizované účetní kurzové zisky. A protože developerský projekt ještě nemusí být ukončen a náklady jsou dosud minimální, tyto kurzové zisky budou zdaněny 31% daní z příjmů. Tyto a další daňové aspekty musí být posouzeny v dostatečném předstihu před zahájením financování projektu. Přehlédnutí některé z tzv. daňových pastí může v konečném důsledku znemožnit ekonomicky úspěšnou realizaci projektu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Kalkulace developerského projektu Přestože každý developerský projekt je jedinečný, jeho finanční kalkulace má více méně standardní formát. Základní schéma jednotlivých nákladových a příjmových položek je doplněno o jejich rozložení v čase pro účely výpočtu nákladů financování. Hlavním ukazatelem ekonomického přínosu projektu je pro developera zisk. Z hlediska časové hodnoty peněz je však třeba sledovat i vnitřní výnosové procento projektu a jeho srovnání s náklady na financování (WACC).

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Kalkulace developerského projektu Základní vlastností kalkulace developerského projektu je, že se vyvíjí spolu s projektem. Vstupy kalkulace se neustále upřesňují a mohou se zásadně měnit až do okamžiku uzavření pevné ceny se stavebním dodavatelem. Proto developera je proto důležité odhadnou a zahrnout do výpočtu rezervu dostačnou na pokrytí případných vícenákladů.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Kalkulace developerského projektu Na druhou stranu tato položka nesmí neúměrně zatížit celkové náklady a tím i finanční výsledek projektu. Každá kalkulace je jen zachycením nejlepšího odhadu budoucího vývoje. Aktuální situace projektu je porovnávána s rozpočtovanými náklady a zjištěné odchylky jsou důvodem k nápravným opatřením.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Kalkulace developerského projektu Základní předpoklady a zjednodušení Pro účely této práce používáme vzorovou kalkulaci ve zjednodušené formě a s několika předpoklady. Jedná se o kalkulaci výnosu z realizace fiktivního bytového projektu. Hodnoty jednotlivých položek kalkulace reflektují současnou tržní situaci a vycházejí z průměrných hodnot dosahovaných u skutečných projektů. Z důvodu přehlednosti je cash flow projektu sledováno čtvrtletně. Čtvrtletně jsou počítány i náklady kapitálu. V praxi je běžné měsíční úročení půjček.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Kalkulace developerského projektu Úroky jsou v souladu s praxí kapitalizovány a splaceny spolu s jistinou až z příjmů z prodeje. Úvěr je kompletně splacen v okamžiku prodeje posledního bytu. Ve vzorové kalkulaci se rovněž předpokládá možnost okamžitého použití inkasovaných záloh k financování projektu.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Kalkulace developerského projektu Developer k uvolnění zdrojů vystavuje kupujícím bankovní garanci navrácení prostředků v případě neúspěchu projektu. V praxi je tento postup běžný. Garanci vystavuje banka financující projekt za předem odsouhlasené procento ze zaručené sumy. Cena za vystavení bankovní garance patří mezi náklady financování. V praxi existuje časový posun mezi přijetím zálohy a okamžikem jejího ulolnění do projektu. Při čtvrtletním sledování cash flow je tento posun nepostižitelný. Toto zjednodušení tak vede k umělému snížení nákladů kapitálu. Zaplacení kupní ceny za pozemek se v kalkulaci předpokládá až v okamžiku, kdy projekt získá územní rozhodnutí.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Kalkulace developerského projektu V praxi bývá kupní cena uložena na vázaný účet v bance a u volněna ve prospěch prodávajícího až po předložení výpisu z katastru nemovitostí se zapsanou změnou vlastníka. Peníze na vázaném účtu jsou úročeny a přinášejí developerovi nezanedbatelný výnos, který rovněž není v kalkulaci zohledněn. V příjmové stránce kalkulace odhlíží od rozdílné ceny jednotlivých bytů a narůstající příjem pro účely cash flow vychází z průměrné ceny za bytovou jednotku a garážové stání.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Kalkulace developerského projektu Koncept výpočtu WACC pro určení nákladů financování projektu je také abstrakcí reality. Nepostihuje fakt, že developer do projektu nejprve investuje vlastní zdroje, které bývají dražší a teprve potom uvolní financování banka. Výpočet finančních nákladů dle WACC předpokládá, že projekt je v každám okamžiku financován stejným poměrem vlastního a cizího kapitálu. Na odměnu za investování vlastního kapitálu se pohlíží jako na úrokový náklad, který snižuje zisk, kdežto v praxi je odměna investora (dividenda) vyplácena ze zisku po zdanění.


Kalkulace developerského projektu

Všechna tato zjednodušení spolu s nejistotu o skutečném vývoji nákladů projetu zásadním způsobem nezhoršují vypovídací hodnotu kalkulace. Očekávané odchylky od skutečnosti jsou pokryty v nákladové rezervě, která se standardně počítá jako 3 – 5% tvrdých nákladů (hard costs) projektu. Tato úroveň je bežně akceptována i financující bankou.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Závěr Development ve smyslu výstavby nových či úpravy existujících prostor významnou měrou zasahuje do života společnosti. Bytové domy, kancelářské objekty, nákupní a zábavní střediska, dokonce i výrobní a skladové haly vznikají čím dál častěji jako výsledek podnikatelské činnosti soukromých společností - developerů. Developeři prostřednictvím spolupráce s architekty a urbanisty vytvářejí prostředí, ve které lidé žijí a pracují. Cílem bylo seznámení se základními principy a postupy developmentu a představa možných způsobů a přístupů k financování této „výroby“ nemovitostí, které se v současné době nabízejí v rozvinutých tržních ekonomikách i v podmínkách České republiky.

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY

Recommend Documents