DEMOGRAFICKÁ STUDIE DOPADŮ BYTOVÉ VÝSTAVBY NA ÚZEMÍ MĚSTA HOSTIVICE
Listopad 2014 Zpracovatel: RNDr. Milan Polednik
DEMOGRAFICKÁ STUDIE DOPADŮ BYTOVÉ VÝSTAVBY NA ÚZEMÍ MĚSTA HOSTIVICE
1. Úvod V rámci ověření dopadů a reálnosti změn územního plánu, zejména záměrů nové bytové výstavby, bylo rozhodnuto provést analýzu vzájemně propojeného systému obyvatelstvo bydlení – hospodářské podmínky v řešeném území, včetně širších vnitřních i vnějších vazeb. Hospodářské podmínky území (zaměstnanost - především z pohledu regionů pohybu za prací) mají obvykle prvořadý význam pro prosperitu většiny sídel, včetně řešeného území. Zjištění vlivu těchto podmínek obvykle slouží pro upřesnění (reálnou a rámcovou kvantifikaci) koncepce rozvoje území. Tuto základní kvantifikaci představuje prognóza vývoje počtu obyvatel a navazující bilance vývoje bytového fondu. Prognóza je pak, obvykle východiskem pro přiměřený návrh ploch pro bydlení a navazující optimalizaci technické infrastruktury obce. V podmínkách řešeného území však nelze zapomínat i na opačnou závislost, nabídka ploch pro bydlení může výrazně ovlivňovat vývoj počtu obyvatel. To platí zejména u atraktivních měst a obcí (z hlediska bydlení). Jedním ze základních východisek změny územního plánu je i vytvoření podkladu pro doplnění dlouhodobé strategie a optimalizace územního rozvoje řešeného území – města Hostivice. Tu je potřebné adekvátně promítnou do urbanistické koncepce řešení územního plánu. V případě města Hostivice je ústřední otázkou – zda vývoj po r. 2000, růst města, nebyl příliš rychlý. Zejména s ohledem na rozsáhlou bytovou výstavbu, která zabírá velké plochy. Důsledky jsou jak ekologické (úbytek volné krajiny, rostoucí nároky na dopravu), ekonomické (rostoucí poptávka po pracovních místech, pohyb za prací), ale především v oblasti sociální (soudržnosti obyvatel území). Jak se noví obyvatelé budou zapojovat do života města, má město dostatečné kapacity základní vybavenosti, především školské po pokrytí rostoucí poptávky? Při zpracování tohoto podkladu bylo vycházeno zejména z Územně analytických podkladů SO ORP Černošice, koncepčních materiálů města a vlastního doplnění průzkumů a rozborů řešeného území (výsledků sčítání lidu domů a bytů, které jsou ve větší podorbnosti publikovány v roce 2013). Za řešené území je považováno město Hostivice jako celek. 2. Soudržnost obyvatel území Sociodemografické podmínky a systém bydlení do značné míry odrážejí soudržnost společenství obyvatel území, definovanou stavebním zákonem jako jeden ze tří hlavních pilířů (předpokladů) udržitelného rozvoje území. Soudržnost obyvatel území je stále poměrně opomíjenou hodnotou, především ve srovnání s dalšími dvěma základními pilíři rozvoje každého území – jeho ekonomickými a environmentálními podmínkami. Zachování soudržnosti obyvatel řešeného území nabývá významnosti zejména v prudce se rozvíjejících sídlech, v suburbanizačních územích, ke kterým Hostivice jednoznačně patří. V realitě města Hostivice jde zejména o to, aby se nestalo jednostranně zaměřeným suburbiem Prahy („noclehárnou“) s chybějící vybaveností a do značné míry i ztrátou obecného povědomí vlastního řešeného území, dobré adresy. Na druhé straně nelze předpokládat, že Hostivice budou „klasickým“ střediskovým sídlem s vyváženými funkcemi obytnými, obslužnými a výrobními. Nejen blízkost Prahy (bezprostřední sousedství), ale i 2
lokalizace dopravní infrastruktury do značné míry předurčují optimální způsob využití řešeného území. Obyvatelstvo, jeho bydlení, zaměstnanost (podmínky pro hospodářský rozvoj území) vytvářejí vzájemně propojenou strukturu osídlení, která se postupně vyvíjí a to jak na základě vnitřních, tak i vnějších podmínek. Tento vývoj probíhá se značnou setrvačností, na což nelze v případě rychle se rozvíjejících Hostivicích zapomínat. 2.1. Vývoj počtu obyvatel
• • • • •
Pro hodnocení možností vývoje počtu obyvatel je vycházeno z širších podmínek řešeného území: Poloha města v bezprostředním sousedství Prahy. Dobré dopravní spojení, zejména s Prahou, ale i blízkost dopravní infrastruktury s možnostmi dalšího jejího zlepšení. Diverzifikovaná ekonomická základna města s možnostmi růstu, v rámci ÚAP zařazeno mezi území s výrazným ekonomickým potenciálem (ÚAP SO ORP Černošice, r.2012). Dobré železniční spojení s Prahou. Suburbanizační tendence v zázemí města Prahy, odrážející přesun zájmu o kvalitní, cenově dostupné, příměstské bydlení s dobrým životním prostředím a rekreačním zázemím. Následující tabulka dokumentuje dlouhodobý vývoj počtu obyvatel v řešeném území, podobný mnohým obcím V ČR. Mírný růst počtu obyvatel až do 60. let minulého století, následný tlak na pokles počtu obyvatel až do 90. let a výrazný zlom po roce 2000. Tab. Dlouhodobý vývoj počtu obyvatel v řešeném území 1869 celkem 1 661 Břve 239 Hostivice 1 422
1900 2 291 285 2 006
1921 2 802 287 2 515
1930 4 248 261 3 987
1950 4 113 182 3 931
1961 4 327 205 4 122
1970 4 157 198 3 959
1980 4 310 168 4 142
1991 4 021 123 3898
2001 4 586 128 4 458
2011 * 8826 130 8696
*dopočet, údaje za části obce nejsou k dispozici Podle nejnovějších údajů (ČSÚ – Českého statistického úřadu) bylo v obci (mající statut města) na začátku r. 2013 – v obci 7647 bydlících obyvatel, podle sdělení obce v době zpracování této studie - 6954 obyvatel (r. 2013, bez započtení cizinců). Obě evidence – ČSÚ i obcí (v gesci Ministerstva vnitra ČR) se většinou dlouhodobě mírně rozcházejí. ČSÚ uvádí obvykle mírně nižší údaje, v případě Hostivice je rozdíl malý (do 1%) pokud je započteno cca 700 cizinců. Své údaje koriguje ČSÚ na základě výsledků sčítání (viz oprava v následující tabulce pro rok 2011). Podle definitivních výsledků sčítání bylo v obci 8224 obyvatel (z toho 691 cizinců), tedy o cca 825 obyvatel více než podle předběžných výsledků založených na evidenci trvalého pobytu. Definitivní výsledky sčítání vycházejí přitom z nové definice – podle deklarovaného obvyklého bydliště). Tato definice vzešla z požadavků Eurostatu (Nařízení č. 763/2008 ze dne 9. července 2008 o sčítání lidu, domů a bytů), kterého ovlivnilo obsah výstupů sčítání i v ČR. Obvyklý počet obyvatel lépe vystihuje skutečný počet „přítomných“ obyvatel, než evidence založené na trvalém bydlišti, které v podmínkách ČR dlouhodobě ztrácí svou vypovídací schopnost. Příčin je celá řada, od regulace nájemního bydlení, ochrany občanů i majitelů nemovitostí před exekucí až po nastavení sociálních dávek či daňové důvody (stále existuje poměrně velká skupina lidí, kteří bydlí „načerno“). Vývoj v posledních letech dokumentuje následující graf a tabulka.
3
Vývoj počtu obyvatel po r. 2001 v Hostivici (zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty) Stav Přirozená Rok Narození Zemřelí Přistěhovalí Vystěhovalí 1.1. měna 46 69 276 93 -23 4 539 2001 35 54 253 122 -19 4 699 2002 46 50 242 134 -4 4 811 2003 51 61 350 97 -10 4 915 2004 75 71 567 122 4 5 158 2005 73 55 696 147 18 5 607 2006 123 60 738 223 63 6 174 2007 102 66 490 204 36 6 752 2008 116 56 386 245 60 7 074 2009 96 57 380 258 39 7 275 2010 104 69 385 245 35 7 331 2011 96 66 376 265 30 7 506 2012 2013 2014
7 647 7 743 Průměr
Saldo migrace 183 131 108 253 445 549 515 286 141 122 140 111
Změna celkem 160 112 104 243 449 567 578 322 201 161 175 141
98
62
368
308
36
60
96
82
61
424
189
21
235
256
Oprava s ohledem na výsledky sčítání 2011
-105
Problémem metodicky pozitivních změn je však zejména skutečnost, že ani v intercenzálním období let 2011-2021 nebude tato evidence obvyklého (prvního a eventuálně i druhého bydlení) k dispozici jako průběžná roční evidence. Vývoj počtu obyvatel v řešeném území je možné z hlediska obecných demografických podmínek (stagnace až pokles počtu obyvatel v některých regionech ČR), především pak ve městech, považovat za velmi příznivý. Zásadním faktorem ovlivňujícím vývoj počtu obyvatel po r. 2001 je kladné saldo migrace, odrážející vysoký zájem o trvalé bydlení ve městě. 4
Ukazatele vývoje přirozenou měnou jsou také příznivé, což u většiny měst v ČR není obvyklé. Příčinou však není vyšší úroveň plodnosti žen ve fertilním věku (porodnosti), ale „deformace“ věkové struktury obyvatel vlivem migrace mladých rodin do obce. I přesto, že by migrace byla nulová, tak počet obyvatel obce ještě několik let poroste přirozenou měnou rychleji než u velikostně srovnatelných obcí. Migrace vykazuje v jednotlivých letech značnou variabilitu (což je dáno zejména velikostí města, ale zejména kolísáním bytové výstavby). Korelace mezi saldem migrace je na první pohled zjevná z porovnání tabulky o bytové výstavbě (počtu dokončených bytů – s mírným časovým posunem). Z předcházející tabulky je patrný i počet narozených dětí v jednotlivých ročnících, který v roce 2007 výrazně vzrostl, překračuje 100 dětí. Tento nárůst se projeví v další poptávce po kapacitách škol, zejména mateřských škol. V současnosti má 9 třídní mateřská škola kapacitu 225 dětí (po posledním zvýšení kapacity o 2 třídy v roce 2011). Z následujících tabulek (definitivní výsledky sčítání) je patrné, že věková struktura obyvatel řešeného území je příznivá. Podíl dětí je nad průměrem ČR a dále zřejmě poroste. Tab. Počet obyvatel a věková struktura - srovnání s ČR (zdroj: ČSÚ, SLDB 2011 – podle obvyklého bydliště, vlastní výpočty) Celkem Muži Ženy 0-14 let 15-64 let obyvatel Hostivice Počet 8226 4009 4217 1468 5771 % 100% 48,7% 51,3% 17,8% 70,2% Středočeský Počet 1 289 217 637 252 651 965 199 306 895 024 kraj % 100% 49,4% 50,6% 15,5% 69,4% ČR Počet 10436560 5109766 5326794 1488928 7267169 % 100% 49,0% 51,0% 14,3% 69,6% Tab. Počet obyvatel a věková struktura - srovnání s ČR (zdroj: ČSÚ, SLDB 2011 – podle obvyklého bydliště) Celkem Obyvatelstvo celkem 8 224 0 - 14 1 466 15 - 19 442 20 - 29 1 021 30 - 39 1 786 40 - 49 1 176 z toho ve věku 50 - 59 902 60 - 64 444 65 - 69 336 70 - 79 340 80 a více let 277
muži 4 007 756 219 471 886 610 461 188 163 146 89
65+let 953 11,6% 190 911 14,8% 1644836 15,8%
ženy 4 217 710 223 550 900 566 441 256 173 194 188
Podíl dětí v Hostivici zřejmě přesáhne 20% z počtu obyvatel obce, počet dětí ve školním věku bude narůstat zřejmě ještě výrazněji, což může vytvořit kritickou situaci z hlediska rozvoje města. Tuto možnost by bylo vhodné prověřit pomocí studie vývoje počtu žáků v základních školách do r. 2025-2030. Jednoduché hodnocení potřeby kapacit podle paušálního ukazatele 136 žáků/1000 obyvatel není vhodné s ohledem na nerovnoměrnosti ve věkové struktuře, ale i značný pohyb žáků do škol mimo obec. Blízkost Prahy to umožňuje a do značné míry je to i trendem. Tento trend, rostoucí mobility a poptávky po výběru výchovy, vzdělání zřejmě i odlehčí budoucí poptávce v řešeném území. 5
2.2 Možnosti prognózy dalšího vývoje počtu obyvatel Odhadnout vývoj počtu obyvatel v nejbližších letech v řešeném území je poměrně obtížné z několika důvodů: • Populace řešeného území je z hlediska aplikace klasických demografických projekcí poměrně malá a výrazně otevřená, rozhodující pro vývoj bude saldo migrace, které je potřeba odborně odhadnout, po zvážení všech faktorů. • Pokud je hovořeno o počtu obyvatel ve smyslu průběžné roční evidence ČSÚ – pak je potřeba vnímat, že počet obyvatel v evidence obce je výrazně nižší (bez cizinců) a na druhé straně počet přítomných obyvatel je minimálně o 800 vyšší (nemají zde evidované trvalé bydlení, pro obec to samozřejmě představuje výrazný výpadek v daňových příjmech, protože rozpočtové určení daní je rozhodujícím způsobem ovlivněno počtem obyvatel). • Zásadním faktorem je migrace, které je determinovaná rozsahem bytové výstavby – prvotně pak nabídkou připravených stavebních pozemků. • Nezanedbatelným faktorem je i přírůstek počtu obyvatel přirozenou měnou ovlivněný „deformací“ věkové struktury obyvatel. Z předchozího vývoje je možné odhadnout, že i v případě, že by nová bytová výstavba nebyla realizována, počet obyvatel v nejbližších letech dále mírně poroste. Z předchozích údajů je patrné, že růst počtu obyvatel v posledních letech zpomaluje, dostává se na úroveň pod 200 obyvatel ročně, s tendencí dalšího poklesu. Odborným odhadem, po zvážení všech relevantních faktorů, je možné konstatovat, že růst na úrovni cca 150 obyvatel ročně je spíše horním limitem pro nejbližších 15 let. Klíčem ke zpřesnění počtu obyvatel je následující analýza rozvojových předpokladů podmínek bydlení, nikoliv „běžný“ demografický vývoj. Těmito předpoklady jsou zejména hospodářské a dopravní podmínky území na jedné straně, na druhé straně pak vlastní podmínky rozvoje bydlení, zejména atraktivity bydlení (včetně kvality přírodního prostředí), která se odráží v cenách nemovitostí a zejména pozemků. Na základě analýze vzájemné podmíněnosti všech těchto faktorů jsou dále hodnoceny možnosti vývoje počtu obyvatel v řešeném území. 3. Hospodářské podmínky území Jak již bylo uvedeno, hospodářské podmínky území jsou obvykle základním faktorem rozvoje sídel s nemalými důsledky i do sociální oblasti (soudržnosti obyvatel území). Územní plán je vnímá zejména plošně (z hlediska lokalizace ploch pro podnikání) a komplexně – především skrze nepřímé ukazatele zaměstnanosti obyvatel a mzdové úrovně (koupěschopné poptávky v regionu). Z hlediska zaměstnanosti se právě služby stávají hlavním zdrojem pracovních míst, zatímco tradiční průmysl i přes svou pokračující plošnou expanzi vykazuje úbytek zaměstnanosti.
Základní podmínky fungování podnikatelských nemovitostí však vedou v ČR k obecnému závěru o přetrvávajícím extenzivním využívání ploch (chybějící zdanění stavebních pozemků odvozené z poskytovaných užitků obcemi a hodnoty nemovitostí, externalit). Tato situace vede k nadměrným požadavkům výstavby nových podnikatelských areálů, zejména na „zelených“ plochách. 6
V případě řešeného území má pro zaměstnanost obyvatel rozhodující význam situace v nabídce pracovních míst v Praze, do zaměstnání zde vyjíždí cca 1600 ekonomicky aktivních obyvatel. Výhodou je jak úroveň mezd v Praze, tak především struktura nabídky pracovních míst. Údaje o ekonomické aktivitě a nezaměstnanosti (ze sčítání v roce 2011) jsou uváděny v následujících tabulkách. Přitom je potřeba vnímat, že stále nejsou k dispozici podrobné údaje o pohybu za prací ze sčítání 2011 a současně dochází ke změnám v definování ukazatelů nezaměstnanosti, ale i validity údajů. Zejména roste podíl osob, u kterých nebyla zjištěna ekonomická aktivita. Nově podíl nezaměstnaných osob vyjadřuje - podíl dosažitelných uchazečů o zaměstnání ve věku 15 – 64 let ze všech obyvatel ve stejném věku. Tento ukazatel nahrazuje doposud zveřejňovanou míru registrované nezaměstnanosti, která poměřuje všechny dosažitelné uchazeče o zaměstnání pouze k ekonomicky aktivním osobám (tento údaj byl k dispozici vždy pouze ze sčítání, viz následující tabulka). Tab. Ekonomická aktivita obyvatel a nezaměstnanost - srovnání s krajem a ČR (zdroj: ČSÚ, SLDB 2011, vlastní výpočty) Ekonomicky Ekonomicky Obyvatelstvo aktivní aktivní Územní jednotka Nezaměstnanost celkem celkem zaměstnaní 10 436 560 Česká republika abs. 5 080 573 4 580 714 499 859 100% % 48,7% 43,9% 9,84% Středočeský kraj abs. 1 289 217 639 851 587 539 52 312 % 100% 49,6% 45,6% 8,18% abs. Hostivice 8226 53,9% 49,1% 8,89% % 100% 4307 4075 232 * % míra nezaměstnanosti je stanovena vzhledem k počtu ekonomicky aktivních
Město Hostivice vykazuje dlouhodobě mírně podprůměrnou úroveň nezaměstnanosti ve srovnání s průměrem ČR. Absolutní počet nezaměstnaných však není nikterak malý – více než 200 osob (2011, podle definitivních výsledků sčítání), míra nezaměstnanosti podle staré metodiky – v r. 2011 byla nižší – cca 6,2% . Tab. Struktura ekonomické aktivita obyvatel (zdroj: ČSÚ, SLDB 2011) Celkem 4 307 4 075 2 963 219
muži 2 286 2 181 1 493 166
ženy 2 021 1 894 1 470 53
667
412
255
pracující důchodci
203
99
104
ženy na mateřské dovolené
113
-
113
232 3 471 1 170 1 199 446
105 1 465 423 580 256
127 2 006 747 619 190
Ekonomicky aktivní celkem zaměstnaní z toho podle postavení v zaměstnání v tom: ze zaměstnaných
zaměstnanci zaměstnavatelé pracující na vlastní účet
nezaměstnaní Ekonomicky neaktivní celkem nepracující důchodci z toho žáci, studenti, učni Osoby s nezjištěnou ekonomickou aktivitou
7
Tab. Počet podnikatelských subjektů v řešeném území (r. 2011, zdroj: ČSÚ) Počet podnikatelských subjektů celkem Státní organizace - počet subjektů Akciové společnosti - počet subjektů Obchodní společnosti - počet subjektů Družstevní organizace - počet subjektů Peněžní organizace - počet subjektů Podnikatelé - fyzické osoby - počet subjektů Samostatně hospodařící rolníci - počet subjektů Svobodná povolání - počet subjektů Ostatní právní formy - počet subjektů Počet subjektů bez zaměstnanců Počet subjektů s 1-9 zaměstnanci - mikropodniky Počet subjektů s 10-49 zaměstnanci - malé podniky Počet subjektů s 50-249 zaměstnanci – střední podniky Počet subjektů s 250 a více zaměstnanci – velké
2219 6 11 354 16 0 1 498 0 53 277 754 160 28 7 4
Tab. Podíl nezaměstnaných osob (zdroj: MPSV ČR, vlastní výpočty) Nová metodika - podíl dosažitelných uchazečů o zaměstnání ve věku 15-64 let k obyvatelstvu ve stejném věku (v %) Okres-rok Praha-východ Praha-západ Praha Mladá Boleslav Plzeň-jih Bruntál Most Celkem ČR
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2,3 1,9 2,8 3,2 3,6 11,0 16,5 6,6
1,6 1,7 2,5 2,9 3,5 10,1 15,7 6,1
1,5 1,3 2,1 2,3 2,7 8,2 12,8 5,0
1,3 1,3 1,8 2,0 2,1 6,9 9,4 4,1
2,2 2,3 2,6 3,6 4,3 10,0 11,0 6,1
3,0 3,2 3,5 4,5 5,0 11,1 11,5 7,0
2,9 3,1 3,6 4,2 4,5 11,4 11,4 6,7
2,9 3,3 3,9 4,1 4,3 11,9 12,0 6,8
*Pořadí r. 2012 1 2 3 4 5 77 78
*Pořadí hodnoceno ze 78 územních jednotek (okresů), nejlepší – 1, nejhorší - 78 Tab. Relativní podíl nezaměstnaných osob, průměr ČR=100% (zdroj: MPSV ČR, vlastní výpočty) 2005 Okres-rok Praha-východ Praha-západ Praha Mladá Boleslav Plzeň-jih Bruntál Most Celkem ČR Variační koeficient
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
34% 29% 42% 48% 55%
27% 29% 41% 47% 58%
30% 26% 41% 45% 54%
33% 31% 43% 48% 52%
37% 38% 43% 59% 70%
43% 45% 50% 65% 72%
44% 46% 54% 63% 67%
42% 48% 57% 60% 63%
167% 250% 100%
166% 258% 100%
164% 255% 100%
168% 229% 100%
164% 180% 100%
158% 165% 100%
170% 170% 100%
175% 177% 100%
0,39
0,41
0,42
0,39
0,29
0,26
0,27
0,28
Průměr r. 20052012 36% 36% 46% 54% 61%
167% 211% 100%
Zásadním regionálním faktorem příznivějšího výhledu do budoucna je další úspěšný rozvoj podnikání v Praze a okolí (okres Praha – západ vykazuje dlouhodobě první nebo
8
druhou nejnižší úroveň nezaměstnanosti v ČR), ale i možnosti růstu zaměstnanosti v místě (nadprůměrná nabídka ploch pro podnikání). Tab. Pohyb za prací a do škol (zdroj: ČSÚ) Celkem 2 785 2 030 174 113 83 1 628 32 755 138 617
Vyjíždějící celkem vyjíždějící do zaměstnání v rámci obce do jiné obce okresu v tom do jiného okresu kraje v tom do jiného kraje do zahraničí vyjíždějící do škol v rámci obce v tom mimo obec
Pokud je provedeno porovnání, že v roce 2001 (sčítání) vyjíždělo za prací z 2470 ekonomicky aktivních 1288 osob mimo obec (52% ekonomicky aktivních), pak v roce 2011(sčítání) byla vyjížďka absolutně vyšší 1956 osob, avšak relativně nižší (45% ekonomicky aktivních). Na první pohled to dokumentuje klesající závislost města na pracovních místech v okolí, v úvahu je však potřeba vzít i klesající spolehlivost těchto údajů. I přes tuto mírnou korekci je však vývoj zřejmě příznivý, závislost na pracovních místech (zejména v Praze klesá). To vytváří příznivé hospodářské podmínky území pro růst počtu obyvatel města i v budoucnosti. 4. Bydlení Podle definitivních výsledků sčítání lidu domů a bytů z roku 2011 (ČSÚ) bylo v řešeném území 3460 bytů, z toho 2981 obydlených bytů (na základě metodicky nově definovaného obvyklého bydlení ve sčítání 2011). Počet obydlených bytů vzhledem k roku 2001 stoupnul o 1337 bytů, tzv. neobydlených bytů o 136 na 479 neobydlených bytů. V rámci územního plánu je nezbytné bilancovat celý systém prvního (obvyklého) i druhého bydlení (většinou neobydlené byty a rekreační objekty, chaty, chatky). Nelze zjednodušeně předpokládat, že tzv. neobydlené byty budou použity k obvyklému (prvnímu) bydlení, jak to bylo mylně předpokládáno i části odborné veřejnosti po r. 1990. Z následující tabulky je patrné, že v bytech bydlelo 8064 osob, 160 osob – cca 2% z počtu 8224 obyvatel bydlelo mimo byty (z toho 93 osob v zařízeních) Podíl obyvatel mimo byty je přiměřený obvyklým poměrům. Podle RSO (registru sčítacích obvodů a budov) je v řešeném území 3591 bytů (r. 2013, aktuální údaj). V části Břve je 81 bytů, v r. 2001 zde bylo 74 bytů, z toho pouze 44 trvale obydlených. V r. 2001 bylo v obci 1171 obydlených bytů v rodinných domech, jejich počet stoupl na 1884, tedy o 713. V období 2001-2011 bylo výstavbou nebo rekonstrukcí získáno 588 rodinných domů.
9
Bytový fond ve městě Hostivice (definitivní výsledky sčítání 2011, zdroj: ČSÚ) z toho Byty Byty celkem obydlené z toho právní důvod užívání bytu: ve vlastním domě v osobním vlastnictví nájemní družstevní z toho v domech s materiálem nosných zdí: z kamene, cihel, tvárnic ze stěnových panelů neobydlené z toho důvod neobydlenosti: změna uživatele slouží k rekreaci přestavba nezpůsobilé k bydlení
Byty celkem
Počet osob
v rodinných domech
v bytových domech
celkem
z toho v rodinných domech
3 460 2 981
2 177 1 886
1 167 1 042
8 064 8 064
5 621 5 621
1 555 515 264 198
1 539 58 1
12 511 184 197
4 774 1 269 619 372
4 738 181 4
2 686 174 479
1 767 28 291
878 146 125
7 248 458 x
5 236 94 x
10 22 19 3
3 20 18 3
7 2 1 -
x x x x
x x x x
Domovní fond ve městě Hostivice (definitivní výsledky sčítání 2011, zdroj: ČSÚ) Domy úhrnem Domy obydlené fyzická osoba obec, stát z toho podle bytové vlastnictví družstvo domu spoluvlastnictví vlastníků bytů 1919 a dříve z toho podle 1920 - 1970 období 1971 - 1980 výstavby nebo 1981 - 1990 rekonstrukce 1991 - 2000 domu 2001 - 2011
Celkem
rodinné domy
bytové domy
ostatní budovy
2 049 1 835 1 590 18
1 884 1 685 1 569 3
128 121 13 6
37 29 8 9
17
1
16
-
133
54
79
-
97 447 187 120 280 629
88 427 156 104 261 588
5 16 29 12 14 39
4 4 2 4 5 2
V období 2001-2011 bylo v obci dokončeno cca 1350 nových bytů (podle evidence ČSÚ), intenzita bytové výstavby je v řešeném území velmi vysoká – cca 25/bytů/1000 obyvatel ročně (tj. cca osminásobná ve srovnání s průměrem ČR, viz následující tabulka). Několik obcí, většinou v okolí Prahy dosahuje ve srovnatelném období vyšší intenzity bytové výstavby (Jesenice, s nižším celkovým počtem bytů pak například Šestajovice, Chýně, Zdiby, Vestec). V rámci celé ČR je i několik horských obcí v podobné situaci – Špindlerův Mlýn, Harachov, vykazující srovnatelné intenzity bytové výstavby, jejich rozvoj však obvykle naráží na výrazné bariéry ochrany přírodního prostředí. 10
Dokončené byty a intenzita bytové výstavby v letech 1997-2009 (zdroj: ČSÚ) Dokončené byty Obec Praha Brno Plzeň Olomouc Liberec Ostrava České Budějovice Hradec Králové Pardubice Jihlava Zlín Jesenice (o.Praha-západ) Prostějov Hostivice (o.Praha-západ) Mladá Boleslav Kolín Karlovy Vary Znojmo Uherské Hradiště Milovice (o.Nymburk) Tábor Kuřim Kroměříž Opava Poděbrady
absolutně
na 1 000 obyvatel
65 095 17 016 5 307 4 267 4 154 4 039 3 574 3 450 3 297 3 138 2 113 1 901 1 802 1 701 1 599 1 574 1 517 1 369 1 307 1 266 1 206 1 170 1 109 1 078 1 061
4,21 3,5 2,45 3,23 3,22 0,99 2,85 2,76 2,8 4,74 2,09 42,41 2,97 24,99 2,8 3,98 2,22 2,97 3,79 17,93 2,56 9,51 2,92 1,37 6,12
Z následující tabulky je patrné výrazné kolísání bytové výstavby v řešeném území v jednotlivých letech. „Běžný“ rozsah bytové výstavby je 50-100 bytů ročně, z toho cca 20 bytů v rodinných domech. Tab. Nová bytová výstavba v letech 2001-2011 (zdroj: ČSÚ) Rok dokončené byty
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
108
33
452
122
278
160
140
20
43
163
23
150
5. Urbanistická ekonomie území – atraktivita bydlení Atraktivitu bydlení a její změny v území poměrně dobře odráží změny ceny nemovitostí pro bydlení. Jako dobrý nepřímý příklad mohou posloužit například ceny starších bytů. Tyto ceny mají absolutní hodnotový vrchol v rámci celé ČR jednoznačně v Praze (na „dobrých adresách“ Prahy 6). Průměr Prahy přitom ještě donedávna překračoval 3 mil. Kč za starší byt 3+1. Nejlevnější byty je možno nalézt v okrajových územích ČR a částech okresů postižených 11
například těžbou a vysokou nezaměstnaností. Příkladem takových území jsou například „výběžky“ – Šluknovský, Javornický, či Osoblažský. Tržní (obvyklá) cena bytu zde dosahuje cca 1/10 ceny v Praze. Pokud srovnáme nákladovou cenu bytu 3+1 = 70*25 tis.Kč/m2 = 1 750 tis. Kč (po průměrném opotřebení cca 40%) tj. 1 750 tis. Kč * 0,6 = 1050 tis. Kč s cenou tržní, zjistíme koeficient prodejnosti. Mírné odchylky od průměru přitom způsobují diference cen stavebních prací v ČR (v Praze a okolí překračuje 10%). Současné tržní ceny bytů na okraji Prahy jsou více než dvojnásobné ve srovnání s nákladovou cenou po odečtu opotřebení. To koresponduje i s velmi vysokou intenzitou bytové výstavby v Praze a zejména okolí Prahy, prováděnou komerčními investory. Investoři vyhledávají území, lokality, kde prodejnost nemovitostí překračuje hodnotu 1, tj. tam kde existuje prostor dosáhnout zisku. Příkladem je právě Praha. Tržní ceny nových bytů se zde pohybují nad 50 tis. Kč/m2, tj. cca na dvojnásobku nákladových cen. Každou nemovitost tvoří stavba a pozemek. Ceny pozemků dosahují v Praze kolem 6000 Kč/m2 (rozsah cen cca 3-50 tis. Kč/m2). Na průměrný byt v bytovém domě připadá 5-10krát menší zastavěná plocha než u rodinných domů. Nákladová cena bytů 25000Kč/m2 i po započtení tržní ceny pozemku a vedlejších nákladů nepřesáhne cca 35000Kč/m2. Rozdíl cca 20000 Kč/m2 bytů představuje hrubý „ziskový“ diferenciál, který po r. 2008 výrazně poklesl a vedl investory k omezení výstavby nových bytů. Základním přímým parametrem determinujícím předpoklady rozvoje lokalit, obcí jsou tržní ceny stavebních pozemků. V následující tabulce jsou uvedeny ceny stavebních pozemků zjištěných ČSÚ z podkladů poskytnutých Ministerstvem financí. Jedná se o ceny zjištěné z kupních smluv, vykazují vysoký stupeň tržní konformity, tj. je možno je považovat za průměrné tržní ceny v dané lokalitě. Jejich validitu je možné posoudit i s ohledem na skutečnost, že ČSÚ publikuje, z kolika transakcí byly odvozeny a další parametry zdrojového souboru. Jistým omezením je, že nejsou k dispozici za jednotlivá katastrální území, u okresů za velikostní skupiny obcí, u města Prahy za skupiny katarálních území, jednu z výjimek představuje k.ú. Ruzyně. Tab. Vývoj tržních (kupních) cen pozemků stavebních pozemků (zdroj: ČSÚ) Okres – úz. Jednotka Praha-východ Praha-východ Praha-východ Praha-západ Praha-západ
Praha 17 Praha 18 Praha 19 ČR
Velikost obcí – 2004 2005 katstrál. území 1 052 846 do 1 999 obyv. 631 853 2tis.-9 999 obyv. 10tis.-49999 obyv. 1 122 1 438 586 851 do 1 999 obyv. 1 301 1 367 2tis.-9 999 obyv. Holyně, Lochkov, Řeporyje, Sobín, Slivenec, Třebonice, Z.Kopanina 2 660 1 943 Řepy, Stodůlky, Zličín 3 515 2 522 Ruzyně 2 985 2 819 průměr 950 893
12
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1 156 1 011 1 519 659 2 062
1 634 1 193 1 955 751 2 041
1 592 1 606 1 783 599 2 139
1 369 1 394 1 654 1 153 2 075
1 501 1 474 2 245 966 2 285
1 573 1 704 2 174 1 475 2 294
4 279
2 639
3 161
5 338
3 964
5 908
2 675 3 338 1 078
5 222 4 821 1 194
5 028 5 000 1 217
4 663 5 656 1 219
5 131 6 173 1 369
5 248 6 033 1 377
Z cen stavebních pozemků je patrné: • •
• •
Zásadní skutečností je, že ceny pozemků v okrese Praha-západ jsou dlouhodobě výrazně nad průměrnou úrovní ČR. Dlouhodobým hodnotovým pólem regionu i ČR je město Praha, s níž město Hostivice přímo sousedí (k.ú. Ruzyně, Zličín a Sobín). Ceny v těchto územích jsou vyšší, což potvrzuje i cenová mapa stavebních pozemků města Prahy (v letech 2011-2013 uvádí pro novou zástavbu rodinnými domy cenu pozemků 4000 Kč/m2). Z hlediska města Hostivice je potřeba vzít v úvahu jejích výraznou hodnotovou diferenciaci, danou zejména funkčním využitím území. Použité měřítko velikostní obcí celého okresu Praha-západ, u kategorie 2000-9999 obyvatel je poměrně zkreslující, u Hostivice je reálná odchylka cen směrem nahoru. Vysoké ceny stavebních pozemků by se mohly zdát „brzdou poptávky“ příčinou vysoké ceny nemovitostí (rodinných domů), ve skutečnosti právě vysoké ceny rodinných domů jsou příčinou vysokých cen pozemků. Vysoké ceny stavebních pozemků o bydlení v Hostivici indikují pro novou výstavbu (investory) předpoklady, že se vložené prostředky vrátí. Syrové stavební pozemky (bez inženýrských sítí) tvoří obvykle cca 1/3 tržní ceny připraveného stavebního pozemku. Na druhé straně, minimální náklady na infrastrukturní přípravu stavebních pozemků se pohybují od cca 1000 Kč/m2 výše, pokud jsou nezbytné i další podmiňující nebo vyvolané investice, pak tyto ceny výrazně stoupají. Územní plán zajišťuje svým zařazením pozemků mezi zastavitelné jejich výrazný nárůst tržní ceny, z úrovně cen zemědělských pozemků v řádu desetikorun, na řád stokorun. Na druhé straně se tento přírůstek hodnoty nijak nezdaňuje a to ani jednorázově nebo průběžně (v rámci daně z nemovitostí). To pak v praxi vede ke skutečnosti, že takto vzniklé stavební pozemky nejsou dále infrastrukturně připraveny („zasíťovány“) a nabízeny k prodeji. Zejména v současnosti jsou pak tyto pozemky svými vlastníky vnímány jako dobrá dlouhodobá investice, ve srovnání s poklesem výnosů aktiv, rostoucími riziky (bankovní produkty) a poklesem cen u ostatních nemovitostí (jejichž přiměřená údržba je stále dražší). Dlouhodobě vysoké ceny stavebních pozemků do značné míry korelují i vysokou intenzitou bytové výstavby v řešeném území, odrážejí vysokou atraktivitu v oblasti bydlení. 6. Závěry Pro stanovení reálné a optimální bilance bytů na úrovni územních plánů jsou obvykle rozhodující následující faktory: • Předpokládaný odpad bytů. • Pokles zalidněnosti bytů, odrážející vývoj domácností a stárnutí obyvatel. • Vývoj počtu obyvatel v budoucnosti (reálná prognóza počtu obyvatel vázána na nabídku pozemků a koupěschopnou poptávku). Očekávaný rozsah nové bytové výstavby během běžné platnosti územního plánu (cca 15 let) tedy ovlivňuje: 13
-
Odpad bytového fondu, který je v současnosti výrazně nižší, než by vyplývalo z technické životnosti staveb 100 až 150 let, tj. 0,5-1% ročně z výchozího počtu bytů. V celém řešeném území je reálný odpad v rozsahu 0,1-0,2% z výchozího počtu obydlených bytů ročně (cca 50 bytů během 15 let), přitom často nepůjde o fyzický odpad (demolice), ale spíš o slučování bytů (v rodinných domech), zejména však převod na druhé bydlení. Pokud nejsou pokryty „potřeby“ vyplývající z prvního a druhého faktoru, pak by počet obyvatel klesal.
-
Neustálé zmenšování průměrné velikosti domácnosti (růst podílu jednočlenných domácností důchodců, rozvedených a samostatně žijících osob apod.). Okrajovým faktorem je i možné snížení rozsahu soužití domácností. Růst soužití domácností, který probíhá v posledních letech, není možno považovat (především v zástavbě rodinnými domy) za jednoznačně negativní proces. Dochází tím jak k efektivnějšímu využívání obytných kapacit, tak i k posilování sociální soudržnosti obyvatel (zejména na úrovni vlastních rodin). Uvedený proces vyvolá „potřebu“ cca 10 bytů ročně, v nejbližších letech nižší než obvykle, což je do značné míry dáno i vysokým podílem bytové výstavby v posledním desetiletí. Později tato položka poroste, zejména v závislosti na stárnutí obyvatel.
-
Změna počtu obyvatel. Očekávaný růst počtu obyvatel do roku o cca 150 obyvatel generuje výstavbu cca 40-50 bytů ročně. Počet obyvatel by tak narostl cca o 2250 vzhledem k současnému stavu cca 8250 obyvatel (počet podle obvyklého bydliště). Intenzita růstu by tak nepřekročila 20% během 5 let, což je i plně v souladu se závěry ÚAP SO ORP Černošice. Koupěschopnou poptávku v území odráží dokumentované tržní ceny stavebních pozemků, které jsou i zárukou reálnosti investic v oblasti bydlení.
Rozhodujícími objektivními faktory optimálního posilování obytné funkce řešeného území Hostivice jsou: • Velmi výhodná poloha v návaznosti na město Prahu a dopravní poloha. • Dobré hospodářské podmínky města Hostivice i regionu. • Kvalitní obytné prostředí ve vlastní lokalitě s možností komplexního jednotně pojatého řešení rozvojového území. V případě předpokládané bytové výstavby v rozsahu cca 250 bytů v části Břve je reálné očekávat: • Pokud bude výstavba realizována postupně – v rozsahu cca 50 bytů ročně, nepřekračuje předpokládaná výstavba rozsah bytové výstavby, který je v obci realizovatelný (až do cca 100 bytů ročně, dlouhodoběji cca 60-80 bytů ročně). • Výstavba vyvolá potřebu realizace mateřské školy, uvažovaný rozsah kapacit – 5 tříd, je dostatečný nejen pro vlastní předpokládanou bytovou výstavbu. • Potřebu kapacit základních škol v dlouhodobém výhledu by bylo vhodné prověřit samostatnou studií s ohledem na výrazná specifika fungování systému základních škol. • Vysoké ceny stavebních pozemků v obci, ale i vlastní lokalitě, porovnatelné např. s cenami v k.ú. Sobín, vytvářejí dostatečný prostor pro úspěšnou realizaci i podmiňujícíh a vyvolaných investic. • Zásahy do soudržnosti obyvatel území je možné očekávat na výrazně nižší úrovni, než tomu bylo v předchozích letech, v době velmi intenzivní bytové výstavby. 14
