De’ Via Swiss Condotel “Exclusive, pleasure, and perfect” condotel ini di design oleh firma arsitektur Internasional dari Swiss.Terdiri dari 400 unit kamar. Dikelola oleh Aston International Hotel Management, dengan return investasi yang besar.
Dosen Rudy Suryanto, SE.,M.Acc.,Akt. DIANA PRATIWI ANISA RAHMAWATI FITRIANI MANAGEMENT STRATEGIC Kelas A 2014
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
EXECUTIVE SUMMARY
Secara historis, dampak pemilihan umum legislatif dan presiden 2014 dapat memberi pengaruh terhadap pasar properti untuk sementara waktu. Akan tetapi, setelah melakukan berbagai analisis eksternal mengunakan Porter Five Forces maupun Business Model Generation (BMG) dan juga melakukan analisis mendalam mengenai strategi bisnis De’ Via Swiss menggunakan balanced scorecard beserta proyeksi keuangan. Kami menyimpulkan bahwa berinvestasi di bidang properti, khususnya De’ Via Swiss Condotel sangat layak dan lebih menguntungkan daripada persewaan rumah serta berpotensi untuk jangka panjang.
Adapun analisis eksternal yang De’ Via Swiss gunakan sebagai pedoman ialah Porter Five Forces dan Business Model Generation (BMG). Dalam hal ini kita belajar mengenal siapa pelanggan kita, pesaing, dan juga sumber daya yang di miliki. Menurut Porter Five Forces, kami mengenal 5 keunggulan kompetitif, diantaranya buyer, supplier, potential entrants (pesaing baru), substitutes (barang pengganti dengan fungsi yang sama) dan berdampak pada industry competitor. Selain itu kami juga menggunakan Business Model Generation (BMG) dengan 9 penjabaran, yaitu customer, value proposition, channel, customer relationship, key activities, key resources, key partner, cost dan revenue yang saling berkaitan satu dengan yang lain.
Dalam strategi bisnis De’ Via Swiss menggunakan balanced scorecard yang terdiri dari 4 perspektif, yaitu pembelajaran & pertumbuhan, proses internal, pelanggan dan finansial. Yang dituangkan dalam strategy map. Peningkatan dan pengembangan keahlian karyawan (learning & growth) akan meningkatkan kualitas proses operasi (internal business process) sehingga meningkatkan pula pelayanan kepada pelanggan (customer) dan pada akhirnya akan meningkatkan kinerja keuangan (financial). Adapun strategi yang dilakukan untuk menciptakan differensiasi, De’ Via Swiss lebih mengutamakan pada operasional (pelayanannya) guna meningkatkan nilai tambah pada condotel. Akantetapi harus di imbangi dengan SDM yang kompeten dan terlatih.
1
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
Hasil dari proyeksi keuangan De’ Via Swiss Condotel, menunjukan bahwa condotel ini akan meraih keuntungan sebesar 13 - 30% per tahun.
Sehingga para investor akan
mendapat return sekitar 12% per tahunnya. Dan untuk laba managementnya 60:40
Berdasarkan beberapa analisis diatas, dapat disimpulkan bahwa De’ Via Swiss layak dijadikan sarana bisnis dan tetap harus meningkatkan pelayanan dan pengelolaaan sumber daya manusianya. Untuk membangun brand image di masyarakat luas.
2
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
A. Latar Belakang De’ Via Swiss Condotel merupakan kondominium hotel yang akan di operasikan sebagai hotel berbintang 4. De’ Via Swiss berlokasi di jalan Solo yang sangat strategis, dekat dengan pusat kota, pusat perbelanjaan, kampus- kampus ternama di Yogyakarta dan sangat dekat dengan bandara Adi Sucipto. De’ Via Swiss Condotel ini mulai dibangun sejak juni 2013- juni 2014 dengan 8 lantai yang menempati tanah seluas 11.000 m2 dan berbentuk seperti huruf V. Selain itu juga terdapat basement sebagai tempat parkir. Bangunan De’ Via Swiss di design modern dipadukan dengan sentuhan jawa, oleh sebuah firma arsitektur ternama dari Swiss “Herzog & De Meuron”. Sehingga menampilakn kesan modern, nyaman dan berkelas Internasional. Dan pada saat ini De’ Via Swiss mempunyai 400 unit kamar. Terdiri dari 200 unit kamar type Standard, 170 unit kamar type Junior dan 30 unit kamar type Deluxe. Selain itu, De’ Via Swiss juga menyediakan laundry, wi-fi access, fitness center, banquet, swimming pool, lounge, spa, ballroom dan mini market. Tidak kalah pentingnya, De’ Via Swiss ini dikelola oleh Aston International Hotel Management yang mempunyai jaringan di seluruh dunia.
B. Strategi Bisnis Bisnis condotel ini memiliki target segment berasal dari kelas menengah ke atas (eksekutif muda, pebisnis, pejabat, maupun profesional seperti konsultan, dokter, dsb). Biasanya para target segment kelas menengah ke atas, orang-orangnya lebih selektif dalam segala hal. Maka dari itu condotel kami akan lebih mengutamakan pada operasionalnya (pelayanannya) agar customer merasa puas dan nyaman. Maka dari itu peru disusun strategi bisnis sebagai berikut:
1. Visi De’ Via Swiss Condotel Menciptakan hunian exclusive, pleasure dan perfect .
2. Misi De’ Via Swiss Condotel 1) Memberikan pelayanan ekstra bagi para pengguna jasa kami maupun investor. 2) Menciptakan lapangan pekerjaan. 3
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
3) Meningkatkan sumber daya manusia yang berkompeten dan terlatih.
3. Strategi De’ Via Swiss Condotel Untuk
mencapai
keselarasan
tujuan,
ada
beberapa
hal
yang
perlu
diperhatikan,yaitu: 1) Meningkatkan kebersihan lingkungan, laundry dan seluruh fasilitas yang ada. 2) Melakukan training ataupun outsoursing, guna meningkatkan pelayanan kepada pelanggan. 3) Pengembangan Teknologi Informasi untuk
mempermudah dalam
mengakses, segala keperluan di Condotel. 4) Memberikan pelayanan yang berkualitas sehingga memberi nilai tambah. 5) Walaupun di kelola oleh Aston, De’ Via Swiss tetap harus memperluas jaringan dan kerjasama dengan pihak lain. 6) Menciptakan hal yang berbeda, unggul & bermanfaat, yang tidak dilakukan pesaing lainnya.
4. Analisis Strategi 1) Menurut Porter, ada 5 kekuatan kompetitif yang menentukan keuntungan yaitu: potential entrants
industry competitor
supplier
buyer
subtitutes a. Buyer Target segment condotel ini kelas menengah ke atas, diantaranya para eksekutif muda, pebisnis, pejabat, investor dan profesional (dokter, konsultan, dsb). Biasanya para target segment kelas menengah ke atas, orang-orangnya 4
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
lebih selektif dalam segala hal. Maka dari itu dalam pengelolaan dan pelayanan condotel harus dilakukan dengan sempurna. Hal tersebut membuat daya tawar pembeli besar karena masih banyak hotel berbintang, apartement maupun condotel yang saat ini mulai bermunculan. Banyaknya pilihan yang ditawarkan menyebabkan persaingan di bisnis property ini semakin ketat dan dapat berdampak pada pengusaha lokal yang tersingkir/ menutup usahanya karena tidak laku di pasaran. b. Supplier Mengingat kota Jogja sebagai kota pelajar, budaya dan pariwisata, menyebabkan banyaknya minat investor ataupun pengunjung di kota tersebut untuk berinvestasi di bidang property. Hal tersebut membuat persaingan bisnis semakin kuat. Dan mereka berlomba-lomba menyusun strategi yang berbeda dengan lainnya. c. Potential Entrants Banyaknya para pesaing baru yang mudah sekali masuk dalam bisnis property ini, diantaranya apartement, perumahan mewah, hotel berbintang dan beberapa condotel yang mulai di bangun di Yogyakarta dengan harga yang bervariasi dan lokasi yang berbeda-beda. Hal tersebut membuat persaingan dalam bisnis tersebut semakin ketat. Di sini siapa yang mempunyai strategi unggul lah yang akan memenangkan persaingan. d. Subtitutes Sebelum
ada condotel, dulu hingga saat ini masih banyak hotel dan
apartement. Condotel merupakan hal yang baru di Indonesia. Dan untuk saat ini investasi di condotel lebih menguntungkan daripada persewaan rumah. Karena condotel merupakan apartement pribadi yang disewakan pada orang dan kita akan mendapat keuntungan dari sewa tersebut sesuai dengan kesepakatan pengelola condotel. Hal tersebut membuat beberapa hotel maupun apartement mengalami penurunan.
5
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
2) BUSINESS MODEL GENERATION (BMG) Bagannya seperti ini Key
Key activities
partner
Customer
customer
relationship Key resources
channel
Value proposition
cost
revenue
a. Customer Target segment dari condotel ini adalah kelas menengah ke atas (eksekutif muda, pebisnis, pejabat, maupun profesional seperti konsultan, dokter dsb). b. Value proposition Condotel kami “Exclusive, Pleasure And Perfect”. c. Channel Menjalin kerjasama dengan salah satu hotel ternama di Yogyakarta. d. Customer relationship Menekankan pada hubungan baik dan pelayanan pada investor dan pengelola. e. Key activities Condotel ini “Exclusive, Pleasure And Perfect”, maka dari itu setiap unit condotel kita gunakan interior dan disain yang moderen dengan sentuhan jawa yang eksklusif diseluruh bagian. Selain itu hunian yang menyenangkan dan nyaman karena didukung oleh berbagai fasilitas (mall, kolam renang, spa dan sebagainya) dan juga pelayanaan 24jam, dan lokasi condotel ini sangat sempurna katena strategis dan tidak terlalu bising. f. Key resources Seluruh pegawai di condotel kami, ditraining terlebih dahulu dan disetiap minggunya kita melakukan evaluasi kinerja. Bagaimana respon pengunjung terhadap pelayanaan, apakah baik atau buruk ? g. Key partner
6
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
Sulitnya mencari pegawai yang benar-benar kompeten, kami bekerjasama dengan penyedia SDM dan kami menggunakan sistem outsoursing. Dan jika pelayanannya kurang baik akan dikembalikan pada penyedia SDMnya. h. Cost Jika biaya yang dikeluarkan perusahaan banyak maka profit perusahaan akan menurun, tetapi sebaliknya jika biaya yang dikeluarkan tidak begitu besar maka akan menguntungkan. Ada beberapa hal yang perlu di perhatikan di antaranya pada OPEX (biaya operasi) di condotel melibatkan banyak hal diantarannya, biaya pemeliharaan, telepon dan lainnya yang di alokasikan untuk menjaga aset. Selain itu harus diperhatikan juga CAPEX (biaya modal) yang meliputi seluruh kegiatan pembelian, pergantian dan perbaikan aset yang akan terjadi beberapa tahun kemudian. i. Revenue Pendapatan diperoleh dari seberapa besar pengembalian yang diperoleh dari investasi tersebut, akan tetapi dari iklan dan pelayanan yang berikan pada pelanggan dapat dijadikan tolok ukur keuntungan tahun ini. Kalau tidak ada iklan mana mungkin orang tahu dan mau menginap di tempat kita. Danjuga harus didukung oleh konsep bangunan dan lingkungn yang baik dan strategis. Selain itu pendapatan juga dapat diperoleh dari biaya sewa yang mungkin mengalami peningkatan pada saat infalsi.
Strategic map (pendekatan balanced scorecard) pada LAMPIRAN
C. Pembelajaran dan Pengembangan Dalam sebuah organisasi diperlukan komitmen yang tinggi dari semua unit yang berperan didalamnya, baik manajemen, akuntansi, karyawan, keuangan maupun staf-staf lainnya. Agar seluruh aktivitas yang terjadi pada De’ Via Swiss Condotel dapat menambah nilai lebih bagi para investor maupun penyewa. Selain itu, pelatihan dan pengembangan sumber daya manusia (karyawan) sangat penting dan harus dilakukan terus menerus. Maka dari itu, kami bekerja sama dengan penyedia jasa outsourcing dam melakukan training sebelum masuk jadi pegawai De’ Via Swiss. Sehingga didapat karyawan yang terlatih dan berkompetensi. 7
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
Peningkatan dan pengembangan keahlian karyawan (learning & growth) akan meningkatkan kualitas proses operasi (internal business process). Hal tersebut dapat berdampak pada pembangunan brand image De’ Via Swiss yang memberikan pelayanan berkualitas.
D. Proses Internal Proses operasional yang harus dilakukan secara optimal sesuai dengan value chain ataupun value proposition De’ Via Swiss “ exclusive, pleasure, and perfect” agar memberikan nilai tambah pada pelanggan. Adapun beberapa hal yang harus dilakukan ialah, Pelayanan kepada pelanggan mulai dari kelengkapan fasilitasfasilitas yang ada, termasuk sumber daya manusianya yang terampil, cekatan ataupun ramah kepada para pengunjung. Selain itu harus di lengkapi dengan keamanan dan juga terletak dikawasan yang cukup strategis.
E. Pemasaran Strategi pemasaran De’ Via Swiss ialah dengan bekerja sama dengan bank muamalat untuk KPA, selain itu De’ Via Swiss juga dikelola oleh Aston International Hotel Management yang jaringannya sudah tersebar dan juga design dari Swiss yang modern, nyaman dan berkelas internasional yang sangat menarik.
Secara otomatis, De’ Via Swiss sudah tidak diragukan lagi dalam pelayanan dan fasilitasnya, karena sudah ditopang dengan mangement yang handal dan biaya yang dapat dijangkau segment menengah ke atas dengan fasilitas yang sesuai dengan harga. Hal tersebut akan berdampak positif bagi kelangsungan De’ Via Swiss sebagai kegiatan bisnis yang layak dan berpotensi dalam jangka panjang. Sehingga masyarakat percaya ,kalau De’ Via Swiss condotel yang berkualitas dan para investor tidak perlu kawatir dengan return investasi yang akan diperoleh tiap tahunnya.
Akantetapi, De’ Via Swiss ini lebih mengutamakan pelayanan terhadap pelanggan. Karena jika pelanggan puas, secara tidak langsung akan menambah nilai plus/ membangun image De’ Via Swiss. Selain itu, bentuk keperdulian kita terhadap 8
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
lingkungan sekitar juga sangat diperlukan,untuk membangan image baik di masyarakat. Seperti memberikan beasiswa, ataupun bantuan.
F. Keuangan
meminimalkan biaya
meningkatkan pendapatan
ROI tinggi
Strategi keuangan adalah berkelanjutan dalam jangka panjang. Dalam bisnis ini , De’Via Swiss merupakan kegiatan bisnis yang bertujuan mencari laba. Dengan meminimalkan biaya dan meningkatkan pendapatan. Peningkatan pendapatan ini, dapat dilakukan dari promosi,servis condotel tersebut sehingga pelanggan puas dan berminat berkunjung kembali. Selain itu, brand image De’Via Swiss “ exclusive, pleasure and perfect” harus diwujudkan dengan pelatihan dan pembelajaran bersama. Hal tersebut bertujuan memberikan kepuasan terhadap pelanggan.
1. Proyeksi Keuangan Proyeksi keuangan De’Via Swiss menggunakan proyeksi laba rugi akrual. Proyeksi ini lebih memperhatikan semua pendapatan dan semua biaya, walaupun kas belum diterima atau dikeluarkan). Hal tersebut dilakukan untuk menghindari pemberian harga yang rendah (under pricing), karena seringkali kita mengabaikan biaya tidak langsung.
Berikut Tabel proyeksi selama 4 tahun kedepan Proyeksi (Jutaan)
2014
2015
2016
2017
Total pendapatan
68.500
59.000
63.000
68.000
Total biaya variabel 19.900
22.000
24.900
22.300
Total biaya tetap
33.150
33.150
33.150
33.150
Laba/ Rugi
15.450
3.850
4.950
12.550
9
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
2. Perencanaan laba investor Pada laba investor akan dilakukan perhitungan laba yang diperoleh jika membeli unit kamar De’Via Swiss. berikut salah satu contoh perhitungan untuk pembelian type Standar jika menggunakan KPA dengan angsuran 24X (2 tahun) dengan bunga 1% 𝐴 = 𝑃𝑉
𝑖(1+𝑖).𝑛 1+𝑖 .𝑛 −1
A = anuitas
PV
= nilai uang saat ini
I
N
= waktu
= bunga
Perhitungan pembayaran angsuran DP kamar standard seharga 800.000.000 A = 240.000.000(0,2562810939) A=61.507.462,54 dibulatkan 61.507.000/ bulan
Perhitungan pelunasan 70% dengan KPA A =560.000.000 (0,2562810939) A= 143.517.412.6 di bulatkan 143.517.000 / tahun
Perhitungan ROI investor ROI = 12% X 800.000.000 = 96.000.000 / tahun
3. Analisis ROI ROI = SURPLUS/ INVESTASI
ROI merupaka alat ukur yang menunjukan seberap bagus perusahaan atau organisasi dalam menghasilkan laba dan melakukan efisiensi penggunan aset. KPI ROI 1
2014 32%
2015 10%
2016 12%
2017 27%
ROI tersebut dihitung menggunakan laba akuntansi akrual (lampiran). Dan telah memperhitungkan semua biaya dan depresiasi dan biaya lainya. Sehingga hasilnya lebih akurat dan dapat di jadikan panduan di masa yang akan datang. 10
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
4. Analisis Break Event Pointuntuk investasi awal De’Via Swiss Total investasi awal De’Via Swiss adalah RP 80.000.000.000, terdiri atas: Inventaris
Qty
satuan
Luas (m2)
Harga perolehan
total
Deluxe
30
unit
48
100.000.000
30.000.000.000
Standard
200
unit
28
80.000.000
16.000.000.000
Junior
170
unit
22
70.000.000
11.900.000.000
Izin, pengadaan, dll
paket
23.000.000.000
TOTAL AWAL
80.000.000.000
Berdasarkan perhitungan De’Via Swiss memerlukan waktu 8,7 tahun untuk balik modal dengan tingkat ROI selitar 12 % per tahun. Analisis break event point Payback periode Investasi awal/pemerimaan kas bersih-rata-rata = 80.000.000.000/ 9.200.000.000 = 8,7 th ROI
pemerimaan kas bersih-rata-rata/ Investasi awal
11
=9.200.000.000/80.000.000.000= 12 %
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
2014
LAMPIRAN
STRATEGIC MAP
Financial
profit
Jika banyak mendapatkan customer More customer
maka secara otomatismeningkatkan kinerja keuangan perusahaan.
Customer
Customer
cenderung
memilih
pengelola hotel yang berkualitas dan
Lowest prices & quality management
harga yang standar dengan harga pasar juga pelayanan yang eksklusif.
Internal
Bisnis internal yang dilakukan harus
bussines
optimal dan sesuai dengan value program
process
chain
ataupun
value
proposition
“exclusive, pleasure and perfect” Learning
&
Pembelajaran Ground crew
Growth
&
pengembangan
karyawan dengan training dsb, yang mendukung nilai condotel
DAFTAR HARGA Type DELUXE
Qty
30 UNIT STANDARD 200 UNIT JUNIOR 170 UNIT
Luas
1.000.000.000
Tunai keras (10%) 900.000.000
300.000.000
29.200.000
28 m2
800.000.000
720.00.000
240.000.000
23.400.000
22 m2
600.000.000
540.000.000
162.000.000
18.250.000
48 m
2
Harga
12
KPA (DP) 30%
Angsuran 24X
Proyeksi Laba Rugi De' Via Swiss total 4 tahun
2014
2015
2016
2017
PENDAPATAN pendapatan sewa kamar pendapatan usaha lain TOTAL PENDAPATAN
173.000.000.000 85.500.000.000 908.100.000.003
50.000.000.000 18.500.000.000 68.500.000.000
39.000.000.000 20.000.000.000 59.000.000.000
45.000.000.000 18.000.000.000 63.000.000.000
39.000.000.000 29.000.000.000 68.000.000.000
BIAYA VARIABEL biaya listrik biaya operasional biaya variabel lain TOTAL BIAYA VARIABEL
31.000.000.000 25.000.000.000 33.100.000.000 89.100.000.000
7.000.000.000 4.900.000.000 8.000.000.000 19.900.000.000
7.000.000.000 6.500.000.000 8.500.000.000 22.000.000.000
8.500.000.000 7.800.000.000 8.600.000.000 24.900.000.000
8.500.000.000 5.800.000.000 8.000.000.000 22.300.000.000
contribution Margin
169.400.000.000
48.600.000.000 71%
37.000.000.000 63%
38.100.000.000 60%
45.700.000.000 67%
BIAYA TETAP depresiasi peralatan depresiasi perlengkapan asuransi fee management pajak bumi dan bangunan gaji pegawai TOTAL BIAYA TETAP
3.600.000.000 400.000.000 1.000.000.000 120.000.000.000 3.600.000.000 4.000.000.000 132.600.000.000
900.000.000 100.000.000 250.000.000 30.000.000.000 900.000.000 1.000.000.000 33.150.000.000
900.000.000 100.000.000 250.000.000 30.000.000.000 900.000.000 1.000.000.000 33.150.000.000
900.000.000 100.000.000 250.000.000 30.000.000.000 900.000.000 1.000.000.000 33.150.000.000
900.000.000 100.000.000 250.000.000 30.000.000.000 900.000.000 1.000.000.000 33.150.000.000
36.800.000.000
15.450.000.000 32%
LABA/RUGI
3.850.000.000 10%
4.950.000.000 13%
12.550.000.000 27%
LAMPIRAN
Type Standard
Type Deluxe
DE’ VIA SWISS CONDOTEL LAMPIRAN
Swimming Pool
Type Standard
1
2014
DE’ VIA SWISS CONDOTEL
LAMPIRAN
De’ Via swiss Condotel Tampak Samping
De’ Via swiss Condotel Tampak Depan
2
2014
