de Kredieter Hypotheken & financiële planning
de Kredieter Martin van de Biezen Erkend hypotheek adviseur / Gecertificeerd financieel planner Specialisatie: Hypotheken & financiële planning
[email protected]
Ronald Bieger
Erkend hypotheek adviseur / Gecertificeerd financieel planner Specialisatie: Hypotheken & financiële planning
[email protected]
Presentatie de Kredieter
Duur
:
ca. 1 uur
Doel
:
update & bijspijkeren over wet- en regelgeving
Vragen
:
gewoon stellen na elk onderwerp
Borrel na afloop tot 19.00 uur
Presentatie morgen te downloaden op kredieter.nl
U heeft vragen zoals….
Wat houdt het woonakkoord in?
Krijgt een cliënt zijn woning nog gefinancierd?
Wat is het verschil tussen banken en tussenpersonen?
Aftrekbeperking hypotheken
Aflossen is verplicht; aflossingsvrij is niet meer mogelijk
Aflossingsverplichting moet worden nagekomen
Annuïteitenhypotheek
Lineaire hypotheek
Waarom nieuw woonakkoord?
Dhr. Jansen en mevr. de Vries hebben een gezamenlijk inkomen van € 95.000
Zij kopen een woning voor € 290.000 k.k. en sluiten een hypotheek thv € 300.000
Rentevast 10 jaar tegen 5%
100% aflossing
Waarom nieuw woonakkoord?
Bruto en netto lasten na 30 jaar € 700.000 € 600.000
€ 579.780
€ 412.615
€ 500.000
€ 525.630
€ 579.780
€ 451.693
€ 483.610
€ 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €Bruto
Netto
Banksspaarhypotheek
Bruto
Netto
Anuiteitenhypotheek
Bruto
Netto
Lineaire Hypotheek
Aftrekbeperking nieuwe hypotheken
Spaar-, aflossingsvrije- of beleggingshypotheken niet meer aftrekbaar na 31 december 2012 afgesloten
Behoud van bestaande hypotheken
Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?
Inkomenscriterium (Loan To Income)
Onderpandcriterium (Loan To Value)
Loan to Income (inkomenscriterium)
Inkomensstijging
Intentieverklaring
Studielening
Zelfstandigen
Loan to Income: max te financieren Inkomen(s)
5 jaar vast 4%
10 jaar vast 4,8%
1 inkomen
€ 30.000
€ 128.307
€ 131.035
1 inkomen
€ 60.000
€ 274.624
€ 281.131
2 inkomens
€ 30.000 + € 30.000
€ 256.615
€ 262.071
2 inkomens
€ 60.000 + € 60.000
€ 612.276
€ 628.972
Loan to Value (onderpandcriterium) De maximale financiering (%) op basis van de marktwaarde van de woning
105 104 103 102 101
105
104
100
103
102
99
101
100
100
98 97 1-jan-13
1-jan-14
1-jan-15
1-jan-16
1-jan-17
1-jan-18
1-jan-19
Gevolg: Steeds meer eigen geld noodzakelijk
Verbouwing
Koopprijs / taxatiewaarde
Maximaal te financieren in 2013 vs 2018 Omschrijving
Koopsom kosten koper
Bedrag
€ 200.000
Overdrachtsbelasting
€ 4.000
Leverings- en hypotheekakte
€ 2.191
Makelaarscourtage (NVM-tarief)
€ 4.267
Taxatiekosten
€ 427
Hypotheekadvieskosten
€ 3.000
Kosten Nationale Hypotheekgarantie
€ 1.785
Totaal benodigd bedrag
€ 215.670
Max te financieren: 105% van de marktwaarde
€ 210.000
Benodigde eigen middelen
€ 5.670
Maximaal te financieren in 2013 vs 2018 Omschrijving
Bedrag 2013
Bedrag 2018
€ 200.000
€ 200.000
Overdrachtsbelasting
€ 4.000
€ 4.000
Leverings- en hypotheekakte
€ 2.191
€ 2.191
Makelaarscourtage (NVM-tarief)
€ 4.267
€ 4.267
€ 427
€ 427
Hypotheekadvieskosten
€ 3.000
€ 3.000
Kosten Nationale Hypotheekgarantie
€ 1.785
€ 1.785
Totaal benodigd bedrag
€ 215.670
€ 215.670
Max te financieren: 100% van de marktwaarde
€ 210.000
€ 200.000
Benodigde eigen middelen
€ 5.670
€ 15.670
Koopsom kosten koper
Taxatiekosten
Maximale financiering na verbouwing Omschrijving
Verbouwing Taxatiewaarde Hypotheek Inbreng eigen geld
Bedrag
€ 20.000 € 20.000 € 20.000 €0
Omschrijving
Verbouwing Taxatiewaarde Hypotheek Inbreng eigen geld
Bedrag
€ 20.000 € 14.000 € 14.700 € 5.300
Kansen
Een restschuld bij verkoop is soms mee te financieren
Schenkingsmogelijkheden komen steeds vaker voor
Eenmalige schenking
“Familiebank”
Garantstelling
Betalingsregeling
Tussenpersoon is altijd op zoek naar maatwerk
Fiscale wijzigingen
Overgangsrecht bestaande hypotheken
Beperking renteaftrek vanaf 2014
Echtscheiding
Verhuur van de woning
De “Blok” hypotheek
Voorbeeld - Arno
Arno 1 januari 2003 eerste woning € 400.000
Aflossingsvrije hypotheek € 400.000 (EWS)
1 januari 2013 verkoop voor € 450.000
De schuld bedraagt nog € 400.000
Arno koopt in 2013 woning voor € 500.000
Voorbeeld - Arno Drie stappen 1.
Wat is maximaal aftrekbaar?
2.
Welke aflossingsvorm is toegestaan?
3.
Hoe lang is de rente nog aftrekbaar?
Stap 1 – maximale eigenwoningschuld Omschrijving Verkoopprijs bestaande woning Eigenwoningschuld bestaande woning Eigenwoningreserve (overwaarde) Aankoopprijs nieuwe woning (inclusief kosten koper) Eigenwoningreserve Eigenwoningschuld “nieuwe woning”
Bedrag € 450.000 -/- € 400.000 € 50.000 € 500.000 € 50.000 € 450.000
Stap 2 – aflossingsvorm Omschrijving
Bedrag
Oude hypotheek per 31/12/2012
€ 400.000
Eigenwoningschuld nieuwe woning
€ 450.000
Verplichte annuïtaire of lineaire aflossing Aflossingsvrij
€ 50.000 € 400.000
Gedragscode
Stap 2 – Vervolg Omschrijving
Bedrag
Waarde woning
€ 500.000
Nieuwe hypotheek Aflossingsvrij Annuïteiten
€ 450.000 € 250.000 € 200.000
Stap 3 – restant 30-jaartermijn Bedrag
Verstreken termijn
Restant termijn
Nieuwe hypotheek
€ 450.000
-
-
Aflossingsvrij Annuïteiten Annuïteiten
€ 250.000 € 150.000 € 50.000
10 jaar 10 jaar 0 jaar
20 jaar 20 jaar 30 jaar
Vervolg - Voorbeeld - Arno
Arno 1 januari 2003 eerste woning € 400.000
Aflossingsvrije hypotheek € 400.000 (EWS)
1 januari 2013 verkoopt voor € 450.000.
De schuld bedraagt nog € 400.000
Vraag
Hoe pakt dit voorbeeld uit als Arno zijn woning in 2013 verkoopt en pas in 2015 weer een andere woning koopt?
Verlies overgangsrecht Artikel 10bis. 1 3. Indien na 31 december 2012 op de bestaande eigenwoningschuld van de belastingplichtige, bedoeld in het eerste lid wordt afgelost, wordt het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld verminderd met die aflossing. Onder aflossing wordt voor de toepassing van dit lid niet verstaan het in een kalenderjaar geheel aflossen van een tot de bestaande eigenwoningschuld behorende schuld en het uiterlijk het daaropvolgende kalenderjaar ten minste voor dat bedrag opnieuw aangaan van een schuld in verband met een eigen woning (oversluiten).Indien de uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw aangegane schuld lager is dan het bedrag an de schuld voorafgaand aan het geheel aflossen, dan wordt dit verschil voor de toepassing van dit lid wel als aflossing aangemerkt.
Terug naar de casus
Als Arno pas in 2017 of daarna een nieuwe woning koopt moet hij dus verplicht annuïtair aflossen!
In welk termijn?
Vraag: Wat is het gevolg voor de € 400.000? a) Er start een nieuwe 30 jarige annuïteit en de verschuldigde rente is aftrekbaar. Hierdoor zou deze persoon dan over 10 jaar + 30 jaar = 40 jaar aftrek van de rente hebben.
b) Er start een nieuwe 30 jarige annuïteit maar de verschuldigde rente is nog maar gedurende een periode van 20 jaar aftrekbaar.
c) Er moet een 20 jarige annuïteit worden afgesloten.
Echtscheiding
Henk en Ingrid zijn sinds 2000 gehuwd
Sinds 2003 aflossingsvrije hypotheek van € 300.000
Huwelijk loopt in 2013 ten einde
Henk wil de hypotheek voortzetten
Vraag: Kan Henk de hypotheek op dezelfde manier voortzetten?
Uitleg bij voorgaande sheet:
Helaas komt het ook voor dat mensen uit elkaar gaan. Bij echtscheiding, of bij samenwoners die samen een woning hebben gekocht en uit elkaar gaan, ontstaat er iets vreemds. Tot vorig jaar gold dat wanneer het inkomen van degene die de woning overneemt voldoende is, het vrij eenvoudig was om de hypotheek alleen op die naam te zetten. Vandaag de dag is dat niet zo eenvoudig en zijn er behoorlijk wat gevolgen. Zie voorgaande sheet Het antwoord is NEE. Zowel de man als de vrouw zijn namelijk ieder eigenaar voor 50% van de woning en de schuld. Dat betekent ieder dus e 150.000 aan hypotheek heeft en onder het oude fiscale regime valt. Wanneer de man de vrouw wilt uitkopen dan neemt hij haar e 150.000 over. Aangezien dit gebeurt NA 1 januari 2013 valt dit deel onder het nieuwe fiscale regime. Hij zal dus dit deel annuitair moeten gaan aflossen. Wel geldt voor dit deel van de hypotheek opnieuw een renteaftrek periode van 30 jaar. Als de vrouw een andere woning gaat kopen binnen een kalenderjaar nadat zij is ontslagen van deze hypotheek, dan kan zij voor maximaal dit bedrag en/of 50% vd waarde van de woning een aflossingsvrije hypotheek aangaan. Voor het meerdere gelden de nieuwe regels.
Verhuur van de woning
Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
Herleven hypotheekrenteaftrek na tijdelijke verhuur
De “Blok”- hypotheek
Toelichting op voorgaande sheet Nadat halverwege 2012 de helft van de hypothecaire lening ten minste voor de helft daadwerkelijk afgelost moest worden, vanaf 1 januari van dit jaar de gehele lening ten minste annuïtair afgelost moest worden, mag het de hypotheek nu weer voor maximaal de helft aflossingsvrij via een ingewikkelde constructie. De hele “Blok” hypotheek is een grote illusie om de woningmarkt weer op gang te helpen. Het lijkt te gaan om een politiek compromis om voorstellen goedgekeurd te krijgen in de Eerste Kamer. De vraag die rijst is waarom dit allemaal hals over de kop geregeld moest worden. Sommigen zeggen dat het de eis van “Brussel” zou zijn. Nederland moet namelijk tijdig aantonen aan de begrotingscriteria te voldoen. De bezuinigingen die gehaald worden met de nieuwe hypotheekmaatregelen zijn echter marginaal. Zoals al eerder aangegeven gelden deze maatregelen alleen voor nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013.
Verdienmodel Indien een koper bij een intermediair aanklopt zullen de advieskosten vaak wat hoger zijn dan bij een bank, maar daarbij krijgt hij wel een vergelijking van alle geldverstrekkers in Nederland. Hij is dus een stuk goedkoper uit dan wanneer hij zelf langs 2 banken gaat. Kosten Terugkomend op de vraag of wij gelijk kosten in rekening brengen bij het eerste gesprek. Nee. Wij beginnen met een oriëntatie gesprek en kunnen dan vaak al aangeven wat de mogelijkheden zijn. Op voorhand is het lastig aan te geven wat precies onze kosten zijn. Zoals jullie kunnen begrijpen is er een groot verschil tussen cliënten die in 2013 voor het eerst een woning kopen en cliënten die al een woning hebben en gescheiden zijn. In het laatste geval zijn we er veel langer mee bezig! In vergelijking met een bank ben ik wel van mening dat het intermediair altijd flexibeler is en meer mogelijkheden biedt dan een bank die alleen zijn eigen product aanbiedt. Een klant die zijn hypotheek niet rond krijgt bij zijn eigen bank, en daar wel voor moet betalen, zal niet snel gemotiveerd zijn om nog meer kosten te maken bij een andere bank om te kijken wat daar de mogelijkheden zijn. Bij een tussenpersoon wordt er gekeken naar elke geldverstrekker en zijn er dus meer mogelijkheden!
Verdienmodel Banken
Verdienmodel Tussenpersonen
Verdienmodel Execution only
Verdienmodel Toelichting bij voorgaande sheets
Indien een koper bij een intermediair aanklopt zullen de advieskosten vaak wat hoger zijn dan bij een bank, maar daarbij krijgt hij wel een vergelijking van alle geldverstrekkers in Nederland. Hij is dus een stuk goedkoper uit dan wanneer hij zelf langs 2 banken gaat. Kosten Terugkomend op de vraag of wij gelijk kosten in rekening brengen bij het eerste gesprek. Nee. Wij beginnen met een oriëntatie gesprek en kunnen dan vaak al aangeven wat de mogelijkheden zijn. Op voorhand is het lastig aan te geven wat precies onze kosten zijn. Zoals jullie kunnen begrijpen is er een groot verschil tussen cliënten die in 2013 voor het eerst een woning kopen en cliënten die al een woning hebben en gescheiden zijn. In het laatste geval zijn we er veel langer mee bezig! In vergelijking met een bank ben ik wel van mening dat het intermediair altijd flexibeler is en meer mogelijkheden biedt dan een bank die alleen zijn eigen product aanbiedt. Een klant die zijn hypotheek niet rond krijgt bij zijn eigen bank, en daar wel voor moet betalen, zal niet snel gemotiveerd zijn om nog meer kosten te maken bij een andere bank om te kijken wat daar de mogelijkheden zijn. Bij een tussenpersoon wordt er gekeken naar elke geldverstrekker en zijn er dus meer mogelijkheden!
Conclusie
Toelichting vorige sheet Als antwoord op de vraag: Krijgt een consument zijn woning nog wel gefinancierd? Kunnen wij het volgende concluderen: •Hypotheken worden nog steeds verstrekt! Een -recht toe recht aan- aanvraag is geen probleem om te financieren. •Een klant kan een verkoopverlies hoogstwaarschijnlijk meefinancieren. In sommige gevallen is het beter om een verlies te nemen in plaats van nog jaren te wachten om een volgende woning te kopen. •De komende periode zullen er ongetwijfeld nog wijzigingen plaatsvinden. Een nauwere samenwerking tussen de Kredieter en haar partners op de woningmarkt zal absoluut zijn vruchten af kunnen werpen. Gezamenlijk kunnen wij de klant beter informeren over de mogelijkheden die nog steeds worden geboden.
Op de hoogte blijven?
Facebook
Twitter
kredieter.nl
Neem gerust contact op voor een eerste kennismaking met ons team De Kredieter WTC Amsterdam Strawinskylaan 17 1077 XW Amsterdam Tel: 020 575 33 20 Fax: 020 575 33 21 E-mail:
[email protected] Internet: www.kredieter.nl
