CBRE op 1 bij beleggingen, DTZ op 1 in gebruikersmarkt
Lokale adviseur versterkt positie ‘Lokale helden’ doen het goed in het vastgoedadvies – vooral op de gebruikersmarkt zijn lokale kennis en een plaatselijk netwerk doorslaggevend door Petra Kooijman en Paul Wessels
D
at blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL naar de verhoudingen in het Nederlandse vastgoedadvies, de Top-101 Makelaars. In de beleggingsmarkt domineren internationale vastgoedadviseurs met toegang tot de internationale kapitaalmarkt, met CBRE als nummer één. De dominantie van internationale partijen als CBRE, JLL, Savills, DTZ Zadelhoff, Cushman & Wakefield, Colliers en BNP Paribas Real Estate op de Nederlandse beleggingsmarkt is onverminderd groot, hoewel licht afgenomen: van 72% naar 68%. Op de gebruikersmarkt is het beeld veel meer verdeeld. Daar is DTZ Zadelhoff, ook onderdeel van een internationaal netwerk, landelijk gezien net als de afgelopen jaren nummer één, maar hebben lokale helden die geen onderdeel zijn van een internationaal concern
Top-10 Kantoorruimte (m )
2
2015
1 1 DTZ Zadelhoff 2 2 CBRE 3 3 JLL 4 4 Dynamis 5 - Colliers International 6 7 BNP Paribas Real Estate 7 5 Cushman & Wakefield 8 8 Van Dijk & Ten Cate 9 - De Mik Bedrijfshuisvesting 10 9 Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting
2014
573.000 694.000 427.000 434.000 411.000 402.000 195.000 183.000 162.000 75.200 100.000 85.000 78.000 132.000 71.000 85.000 65.000 57.000 62.000 78.000 bron: propertynl research
30 |
nr.
4 - 24 april 2015 |
propertynl magazine
Kantoren openen De marktverhoudingen in de gebruikersmarkt laten zien hoe belangrijk het lokale netwerk en kennis van de plaatselijke eindgebruikersmarkt is. In de Randstad domineren de internationale kantoren. Zo is CBRE in de kantorenmarkt de nummer één in Amsterdam en heeft JLL een sterke positie in Utrecht. Maar ook die
Top-10 Winkelruimte (m )
2
’15 ’14 Makelaar
vorig jaar goede zaken gedaan. Op de kantorenmarkt is het marktaandeel van de internationaal opererende makelaarskantoren afgenomen ten opzichte van vorig jaar: 53% tegen 58% vorig jaar. Op de bedrijfsruimte- en winkelmarkt is de positie van lokale makelaarskantoren duidelijk toegenomen tot respectievelijk 62% en 70%. Dit lag vorig jaar nog op respectievelijk 58% en 66%.
’15 ’14 Makelaar
1 2 CBRE 2 6 Cushman & Wakefield 3 4 KroesePaternotte 4 3 Dynamis 5 1 WPM Groep 6 - Bouman Visscher Van Limbeek 7 7 Bilfinger Real Estate 8 5 DTZ Zadelhoff 9 - MVGM 10 - Jacobs Van der Meij
2015
2014
113.000 86.000 107.000 37.000 90.000 40.000 74.000 49.000 69.000 89.000 47.000 2.700 47.000 21.000 44.000 40.000 28.000 13.000 28.000 1.400 bron: propertynl research
top-101 makelaars
Ranglijst gebruikers- en beleggingsmarkt gescheiden PropertyNL heeft dit jaar gekozen voor een andere weergave van de ranking dan in voorgaande jaren. De gebruikersmarkt en beleggingsmarkt zijn uit elkaar gehaald. Beleggingstransacties wogen in de oude indeling zwaar en bepaalden in belangrijke mate de positie in de overall ranking. Door deze nieuwe structuur krijgt de lezer beter zicht op de activiteiten van de agencykantoren en ontstaat een helder beeld op
de feitelijke beleggingsadviesmarkt. De landelijke ranglijst die nu is gepubliceerd, is opgesteld aan de hand van de geschatte provisie-inkomsten per makelaar van de gebruikersmarkt (kantoorruimte-, bedrijfsruimte- en winkeltransacties in m²): de Property Indication Fee. Deze schattingen van de provisie-inkomsten moeten nadrukkelijk niet worden opgevat als de werkelijke omzetten, maar puur gezien worden als een
positie heeft alles te maken met het plaatselijke netwerk dat deze internationale partijen hebben opgebouwd. Zo opende CBRE de afgelopen jaren naast de vestiging in Amsterdam kantoren in Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Die lokale kennis leidt ertoe dat ‘lokale helden’ als Raimond Weenink (Midden-Brabant, Tilburg), Strijbosch Thunnissen (Arnhem–Nijmegen, Arnhem), Thoma Bedrijfsmakelaars (Arnhem–Nijmegen, Deventer) en DTZ Zadelhoff (West-Brabant, Breda) op de gebruikersmarkt voor kantoren en bedrijfsruimte de nummer één zijn in hun regio. De kracht van lokale kennis en netwerken vertaalt zich ook in het feit dat drie regionale spelers in de landelijke top-10 bedrijfsruimte staan. Raimond Weenink Bedrijfsmakelaardij, Industrial Real Estate Partners en Thoma Bedrijfsmakelaars hebben als regionale spelers in totaal ruim 6,5% marktaandeel weten te veroveren op de landelijk opererende makelaarskantoren. De sterke logistieke markt in 2014 heeft hieraan een belangrijke bijdrage geleverd.
Specialisatie en lokaal netwerk Dat lokaal ondernemerschap een belangrijke factor blijft in het vastgoedadvies bewijzen de 13 deelnemende bedrijven in Dynamis, die topposities blijven innemen in het advies in de gebruikersmarkten voor kantoren, bedrijfsruimte en winkels. Met 195.000 m² zijn de Dynamis-partners nummer vier in kantoorruimte, nummer drie in bedrijfsruimte (435.000 m²) en nummer vier op de winkelmarkt (74.000 m²). De behoefte aan specialisatie in de gebruikersmarkt zien we terug in de aanzienlijke metrages die afgelopen jaren zijn aangehuurd door adviseurs die zich sterk richten advies aan de eindgebruiker, zoals Solved, de Aanhuurmakelaar, 3Stone, Rockstone, Activ Vastgoed en Fellow Real Estate. Specialisatie is ook essentieel in de winkelmarkt, en daarom zien we net als de afgelopen jaren landelijke specialisten hoog in de rankings. CBRE neemt als nummer één het stokje over van de WPM Groep, die nu op 5 staat. De moeilijke winkelmarkt maakt dat juist toegevoegde waarde wordt gevraagd van de adviseur. On-
Top-10 Bedrijfsruimte (m )
Top-10 woningbeleggingen (€ x mln)
2
’15 ’14 Makelaar
1 1 DTZ Zadelhoff 2 3 JLL 3 2 Dynamis 4 5 CBRE 5 6 Colliers International 6 - Raimond Weenink 7 - Industrial Real Estate Partners 8 - Thoma Bedrijfsmakelaars 9 4 Cushman & Wakefield 10 9 IBG
indicatie voor de relatieve marktaandelen. Door de nieuwe indeling zijn er nu twee nummer-1’s: DTZ Zadelhoff op de gebruikersmarkt en CBRE op de beleggingsmarkt. De profielen zijn gerangschikt op basis van de ranking gebruikersmarkt. Posities van makelaars kunnen door deze nieuwe indeling sterker afwijken van de positie van vorig jaar. PropertyNL heeft daarom de vergelijking met de positie van vorig jaar achterwege gelaten.
2015
2014
769.000 698.000 484.000 335.000 435.000 471.000 256.000 172.000 210.000 96.000 175.000 76.000 134.000 37.000 98.000 0 83.000 180.000 83.000 77.000 bron: propertynl research
Makelaar
2015
1 Capital Value 2 Savills 3 ABC Capital 4 Van Dijk & Ten Cate 5 DTZ Zadelhoff 6 JLL 7 CBRE 8 Colliers 9 Dynamis 10 MVGM
1354 488 309 201 198 164 94 76 43 40
2014
252 0 122 97 83 93 12 71 36 0
bron: propertynl research
propertynl magazine
|
nr.
4 - 24 april 2015 | 31
Aantal transacties
Verdeling advies koper/verkoper bij beleggingstransacties
kantoorruimte 2.998 winkels 2.355 bedrijfsruimte 1.812 beleggingen 629
Adviseur koper 16% Adviseur verkoper 84%
JLL Savills DTZ Zadelhoff
8% 28%
CBRE
Cushman & Wakefield
38%
Capital Value Van Dijk & Ten Cate
30%
ABC Capital Colliers
TOTAAL 7.794
Van Gool Elburg
bron: propertynl research
bron: propertynl research
Top-25 Beleggingsmakelaars Makelaar
Belegging (€)
1 CBRE 2 JLL 3 Savills 4 DTZ Zadelhoff 5 Cushman & Wakefield 6 Capital Value 7 Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs 8 ABC Capital 9 Colliers International 10 Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten 11 NL Real Estate 12 KroesePaternotte 13 DRS Makelaars 14 BNP Paribas Real Estate 15 The McDevitt Company 16 3Stone Real Estate 17 Dynamis 18 Hulshof Makelaars 19 Bouman Visscher Van Limbeek 20 MVGM 21 Appelhoven Vastgoedadviseurs 22 P van den Bosch bedrijfsmakelaars 23 D&B Retail Vastgoedadviseurs 24 Spring Real Estate 25 Basis Bedrijfshuisvesting
2.906.000.000 2.014.000.000 1.723.944.000 1.548.500.000 1.354.450.000 1.354.000.000 343.300.000 310.500.000 281.400.000 265.400.000 177.400.000 174.300.000 170.000.000 115.000.000 111.700.000 108.300.000 88.600.000 71.100.000 44.100.000 44.100.000 39.800.000 38.450.000 35.600.000 32.250.000 32.000.000 bron: propertynl research
32 |
nr.
4 - 24 april 2015 |
propertynl magazine
0
20
40
60
80
100
top-101 makelaars
Verdeling advies koper/verkoper bij kantoortransacties Adviseur huurder/koper 36% Adviseur verhuurder/verkoper 64%
Marktaandeel beleggingen
DTZ Zadelhoff
23%
CBRE JLL
14% ▼
10%▲
Dynamis
10% 12% ▼ 11% ▲
▼ CBRE JLL Savills DTZ Zadelhoff Cushman & Wakefield Capital Value Overig
Colliers BNP Paribas Cushman & Wakefield Van Dijk & Ten Cate De Mik Ans de Wijn bron: propertynl research
20% ▲
0
afhankelijke adviseurs als KroesePaternotte, Reibestein en Partners, Creating Retail Parks, Bouman Visscher, Kokelenberg & Ouwehand, Retail Scouts en Jacobs Van der Meij hebben daarom hun positie in de winkelmarkt kunnen opbouwen. CBRE grootste beleggingsmakelaar CBRE is voor het tweede achtereenvolgende jaar de grootste beleggingsmakelaar van Nederland. Met een totaal volume van € 2,9 mrd aan beleggingstransacties waarbij het bedrijf heeft bemiddeld, neemt CBRE afstand van de belangrijkste concurrenten JLL en Cushman & Wakefield. Gegeven het feit dat de totale beleggingsmarkt in Nederland vorig jaar ruim € 10 mrd bedroeg, was het Nederlandse team van CBRE onder leiding van Bart Verhelst dus qua volume bij een derde van de beleggingsdeals betrokken. De tweede beleggingsmakelaar van Nederland is JLL, met een totaal volume van ruim € 2 mrd waarbij het team van Dré van Leeuwen in 2014 bemiddelde. Dit is een verdubbeling van het investeringsvolume van 2013. Wie het ook uitstekend deed was Savills, dat in 2014 heeft bemiddeld bij € 1,7 mrd aan beleggingstransacties. Hiermee komt Savills op de derde plaats. Vorig jaar stond Savills nog op de vijfde plaats in de beleggingstop-10. Het kantoor onder leiding van Clive Pritchard bouwt hiermee haar marktaandeel uit. Bijzondere rol Capital Value De top van de beleggingsmarkt wordt gedomineerd door zes kantoren: CBRE, JLL, Savills, DTZ, Cushman & Wakefield en Capital Value hebben samen een marktaandeel van 77%. De positie van Capital Value is bijzonder, omdat de andere vijf partijen via hun sterke internationale netwerk toegang hebben tot buitenlandse kopers. Capital Value is er echter in geslaagd zelf deze
20
40
60
80
100
bron: propertynl research
positie specifiek voor de woningbeleggingsmarkt te creëren. De dominantie van de zes grootste beleggingsmakelaars is een gevolg van de steeds verdere internationalisering van de beleggingsmarkt. Het aandeel van buitenlandse kopers op de Nederlandse beleggingsmarkt bedroeg in 2014 66%. In 2013 was dat nog 41%. In 2014 zijn 16 transacties gepasseerd met een beleggingswaarde van meer dan € 100 mln. Bij 14 van deze transacties was sprake van een buitenlandse koper. De Nederlandse woningbeleggingsmarkt staat momenteel volop in de belangstelling van internationale beleggers. Het is opvallend dat de Nederlandse woning-
CPA-kaarten Nieuw is dat PropertyNL Research dit jaar voor de top-10 makelaars de deals waarbij individuele partijen zijn betrokken heeft geprojecteerd op een kaart. Hierdoor krijgt de lezer in één keer een overzicht van de geografische spreiding van de activiteiten. De kaartjes zijn gemaakt op basis van de Calcasa PropertyNL Analyzer (CPA). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de vastgoedmarkt eenvoudiger toegankelijk wordt gemaakt en de transparantie wordt vergroot. De kaartjes betreffen de gebruikstransacties gemeld in 2014. Op de kaartjes zijn verschillende kleuren te zien: groen is voor winkeltransacties, blauw voor kantoortransacties en rood voor bedrijfsruimtetransacties. De bolletjes staan voor de steden waarin de transacties hebben plaatsgevonden. Per stad wordt het metrage van de transacties bij elkaar opgeteld en dit bepaalt hoe groot het bolletje per stad wordt. De bolletjes zijn echter relatief per kaart: in de stad met het grootste bolletje heeft de betreffende vastgoedadviseur zijn meeste vierkante meters gemakeld. Kaarten van verschillende makelaars kunnen wat betreft de grootte van de bolletjes niet met elkaar vergeleken worden. De bolletjes kunnen dezelfde grootte hebben, maar het gemakelde metrage kan heel verschillend zijn.
propertynl magazine
|
nr.
4 - 24 april 2015 | 33
Aandeel internationale partijen BELEGGINGEN (X 1 MLN)
KANTOOR (X 1 MLN)
BEDRIJFSRUIMTE (X 1 MLN)
3,91 1,65
10,25
Europese beleggingsadviesmarkt
1,85
3,08
WINKEL
(X 1000 M2)
364,8
1,88 795,0
De internationale partijen: Bilfinger Real Estate, BNP Paribas, CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, JLL, Knight Frank, McDevitt Company, NAI, Savills Overige partijen bron: propertyeu research
beleggingsmarkt in 2014 wederom werd gedomineerd door gespecialiseerde adviseurs, niet gelieerd aan internationale kantoren. In de top-10 beleggingen figureren twee makelaarskantoren die zich uitsluitend met het woningsegment bezig houden: ABC Capital en Capital Value. Hoewel de woningbeleggingsmarkt in 2014 verder aan belang heeft gewonnen (25% van het totaal beleggingsvolume betrof woningportefeuilles), zijn de andere makelaarskantoren er niet in geslaagd hun marktaandeel in dit segment uit te breiden. Alleen Savills slaagde erin het marktaandeel woningbeleggingen van 0 naar 16% te tillen. De Vestia-deal van € 448 mln heeft hiervoor de basis gelegd. Ook CBRE wist – in mindere mate dan Savills – te groeien in marktaandeel: van 1 naar 3%. Slag op gebruikersmarkt In de gebruikersmarkt kantoren en bedrijfsruimte staat DTZ Zadelhoff op nummer één, al is het duidelijk dat
Grote buitenlandse kopers Omvangrijke transacties in 2014 waarbij Nederlands vastgoed in handen kwam van buitenlandse partijen: bedrag (€ mln) verkoper verkoper
Patrizia Immobilien Kildare European Partners Lone Star Round Hill Capital
448 430 372,5 365
Capital Value Savills - Savills -
CBRE CBRE, DTZ, JLL Capital Value
bron: propertyeu research
34 |
nr.
4 - 24 april 2015 |
propertynl magazine
2014 (deals > € 20 mln) Makelaar
x € 1 mrd
1 JLL 2 CBRE 3 Cushman & Wakefield 4 BNP Paribas 5 Savills 6 Colliers 7 DTZ 8 Catella/Strutt&Parker 9 Knight Frank 10 Bilfinger
38,8 38,6 15,0 13,3 13,0 12,0 10,5 10,0 8,8 1,0
bron: propertyeu research
het marktaandeel van het kantoor vooral op de kantorenmarkt onder druk staat. Voor winkels ligt dat duidelijk anders: daar komt DTZ Zadelhoff met 40.000 m² aan transacties niet in de top-5 voor. Door de krachten te bundelen met LMBS Retail moet daar verandering in komen. In de gebruikersmarkt voor kantoren en bedrijfsruimte heeft DTZ Zadelhoff al jarenlang de sterkste positie in Nederland. Elders in deze editie zegt voorzitter dagelijks bestuur Jeroen de Bruijn tevreden te zijn over het marktaandeel dat DTZ Zadelhoff vorig jaar gehaald heeft. En hij verwacht een verdere stijging: ‘We zullen de vruchten plukken van ons uitgebreide netwerk en onze kennis als de markt weer aantrekt. Dan zul je zien dat de verschillen tussen de makelaars weer groter worden.’ De grootste procentuele groei in marktaandeel werd op de kantorenmarkt door Colliers International gerealiseerd. Colliers zag het marktaandeel met 3% toenemen van 2 naar 5%. Ook op de bedrijfsruimtemarkt deed Colliers het goed. Daar nam het marktaandeel met 1,7% toe. De sterkere positie van CBRE op de gebruikersmarkt komt tot uitdrukking in de nummer één positie die dit bedrijf heeft in de belangrijkste markt in Nederland, die van Amsterdam. Daar was CBRE met bijna 205.000 m² aan kantoortransacties in 2014 met afstand nummer één. De verwachting is dat CBRE de komende jaren in Nederland een verdere slag zal maken op de gebruikersmarkt, zeker nu het bedrijf internationaal een slag heeft geslagen met de overname van facilitaire dienstverlener Global Workplace Solutions (GWS) van Johnson Controls. Hierdoor krijgt CBRE er in Europa liefst 8000 mensen bij, waarvan circa 10% in Nederland. n
