1
d n e r e rr plan u c n co mings an N U m de vraag Cvontour e t s be oor RA
her
E nv h pla tectuur + c s i t ma chi prag rdiep ar e Flint
LEIDEN
2
inhoud 1 why
Ianthe Mantingh
Eric Thomassen
Willem Heijbroek
Jeroen Maters
Merijn Tinga
Stephanie Bakker
Elwin Hendrikse
Leni Minderhoud
Marcel van Tol
Robert Barendse
Marina Hertman
Vincent Muller
Danique V,
Boudewijn van den
Wilbert Hettinga
Dr. Gé de Munk
Piet van Veen
Berg
Robbert van Heuven D. Noorlander
Vincent C.A. van
Jeroen Braat
Mirjam Hoijtink
Gosse Offringa
Velzen
lokatie
Hans Blom
Tim van Houten
Simone van Olst
Ir. Reinier Verbeek
Piet Breebaart
Jos van Iersel
Jos Olsthoorn
Bart Verhaar
Inge Bochardt
Evert de Iongh
Stef Oosterloo
Sabine Verschoor
historische analyse
Hans Bogaard
Tinus Jacobs
Ton Orleans
Martin Verwoest
1.3
Leen Borst, architect Dr George MC
1.2
Simon Otjes
Prof. dr.
Lolke Boonstra
Janssen
Walter van Peijpe
Louise E.M. Vet
Dolf Broekhuizen
Jenny de Jeu
Resi van der Ploeg
Peter Visser
1.4
Josefien Bruijn
Jacques de Jong
Liesbeth van der Pol
Laura Vogels
leidse woonbehoefte
Paulina Buring
Sanderien de Jong
Franceline Pompe
C. van der Vooren
Patrick Colly
Sikko de Jong
Jos Posthuma
Paul Vos
Eveline Cortvriendt
Hans Klanker
Jan Reijnen
Michiel de Vries
Gerben van Dijk
Drs. Steven
Ferry Rigault
Chris de Waard
Marion van Dongen
Koelewijn
Huub S.
Machiel Wagenaar
Sanne Dresmé
Arjan de Kok
Ben Schattenberg
Ben Walenkamp
Leo Dubbelaar
Peter de Koning
Maarten Schmitt
Ir. Heidi Van Der
Prof. Dr. J.L.
John Kormeling
Tony Schoen
Ward
Dubbeldam
Hannie Korthof
Jacqueline
Wim Weijland
Marco van Duijn
Dr. K. Kortmulder
Schoonwater
Pepijn Zwanenberg
programmamatrix
Paul Duijvensz
Pieter Kos
G.M. Seijn
2.3
Koen van Duin
B. Kraal
Albert Simonis
Cuypers genootsch.
Stefan Epskamp
Frans Willem van
Pieter Sitsen
Erfgoedvereniging
Warner van Es
der Kreek
Renate Slebe
Heemschut
2.4
Mariet Feltkamp
Pieter de Krom
Dirk Jan Sloot
FIEN
ontsluiting en toegankelijkheid
Falco Friedhof
Susanne Kuijpers
Ben Smit
GroenLinks Leiden
Pascal G.
Annemarie Kuijt
Cor Smit, historicus
Leidse Biologen
Joop J.Gijsman
Richard Lancashire
Miep Smitsloo-de
Club
Sjaak de Gouw
Marijke Langeveld
Graaff
STIEL
Pascal Groen
Harm Lelieveld
Mieke Spaans
ELAN
L.A. Groot
Thed van Leeuwen
John Steegh
wijkvereniging
2.1 de kracht van het bestaande visie en identiteit 2.2
tuin voor de buurt
2.5 orientatie
3 what
Gerard van Hees
Emile van Aelst
1.1
stedenbouwkundige analyse
2 how
Marloes Abrahamse
Mayke de Groot
Jan Thijs Leeuwrik
Debbie van
Pieters- en
3.1
Anton de Gruyl
Nieborg
Steenpaal
Academiewijk
uitwerking blok 1
Jeffrey van Haaster
Saskia Leupen
Arjan Stoffels
Koen Haer
Locus architecten
Jacowies Surie
Joost Hartlief
Tom Louwerse
Vera Tamboer
3.2 uitwerking blok 2 3.3 uitwerking blok 3 3.4 uitwerking blok 4
ondertekenaars petitie behoud van der Klaauwtoren, houvanderklaauw oa. een voormalig Rijksbouwmeester, wereldberoemde architect, de stadsstedenbouwer, voormalig hoofd cultureel erfgoed OCW,
3.5
voormalig wethouders, raadsleden, de wijkvereniging en de
praktijk en haalbaarheid
stadshistoricus
inleiding
3
Het is van belang om bij het ontwikkelen van oude of
bestaande terreinen na te denken over duurzaamheid. Geen duurzaamheid die gaat over diktes van isolatiepakketten, maar nadenken over de kwaliteit van het bestaande, de integratie met de context en maatschappelijke duurzaamheid. Helemaal in een dichtbebouwde stad als Leiden is het van belang een binnenstedelijke ingreep te doen samen met alle betrokkenen en de buurt. Het gebied rondom de van der Klaauw toren, de oude faculteit Biologie, is zo’n binnenstedelijk terrein.
Het icoon voor het gebied is ongetwijfeld de van
der Klaauw-toren. Mooi of lelijk, een bijzonder ding is het zeker. Het laboratorium is niet extreem hoog maar steekt in de
De oude faculteit Biologie. Een binnenstedelijk
gebied met de van der Klaauwtoren als icoon. Een
stedenbouwkundige situatie met z’n 28 meter overal boven uit. Tegelijk doet hij er alles aan om zo massief mogelijk te lijken. Onelegant en sober, maar stoer en trots, net een pauw.
waardevol gebied. Waardevol omdat het deel uitmaakt van
de geschiedenis van de Leidse universiteit en waardevol
baksteengevel te ontdekken. Vier bijna identieke gevels worden
als onderdeel van de Leidse wederopbouwarchitectuur. Daarom dit plan, een voorstel tot herbestemming van
Overhoeks valt nog maar nauwelijks een gat in de rode
geleed door puntige metselwerk lisenen die leunen op een zware massieve plint. De heldere structuur van de gevel volgt de logica van de plattegrond. De betonconstructie aan de binnenzijde is de
de gebouwen met als doel het benutten van de reeds
aanzet van de metselwerk lisenen. De laboratoriumverdiepingen
aanwezige waarden en identiteit.
zijn hoog en de balken- en kolomstructuur zwaar. Zowel een uiterst pragmatische als flexibele plattegrond. Je zou het duurzaam bouwen, of bouwen met overmaat kunnen noemen. De structuur
Voor u ligt het concurrerende plan voor de
realisatie van woningen op het terrein van de voormalig faculteit Biologie aan de Sterrewachtlaan. HORTUS HABITAT gaat uit van zoveel mogelijk uit van behoud
is in elk geval zo gemaakt dat het vrijwel alles in zich zou kunnen opnemen.
Dat geeft te denken. Hergebruik en niet slopen!
Doordenkend kun je je ook afvragen of het blauwe laboratorium gebouw aan de singel en het laboratorium gebouw tegen de
van het bestaande. Het plan is gemaakt door Flinterdiep
Sterrenwacht aan ook niet hergebruikt kunnen worden. Niet omdat
architectuur en ERA Contour.
dat zulke exceptionele gebouwen zijn, maar omdat het kan. Het hergebruiken van een oud gebouw is altijd duurzamer dan het slopen en bouwen van een nieuwe. Daarnaast kun je zo een deel van de geschiedenis van de Leidse universiteit en van de Leidse wederopbouwarchitectuur bewaren. Ook de buurt wordt ontlast. Immers wordt er niet gesloopt en de daarmee samenhangende risico’s worden daarmee uitgesloten.
Deze visie gaat uit van het bestaande. Het benutten
van aanwezige waarden en identiteit. De transformatie tot een duurzame toekomst en maximaal toegevoegde waarde voor de Sterrenwacht, de binnenstad en Leiden.
4
1 why
“Je voelt je razendsnel vertrouwd met oude steden, fraai gebouwd om torens heen: al kende je daar heg noch steg, na een klein uur vind je de weg heel goed alleen.” Willem Wilmink: oude en nieuwe steden - moet worden gevreesd dat het nooit bestond [1990]
1.1 lokatie
5
De Singels zullen de komende jaren worden gepromoveerd
Het karakter van de bebouwing direct aan de Singels bestaat
tot Singelpark, het zal een aaneengesloten stadspark met
overwegend uit middelgrote en grote gebouwen die los
wandelroute vormen. Te zien is dat het park nu op sommige
gepositioneerd staan in het groen en aan het water. De situering
plekken nog niet doorloopt of slechts enkele meters breed is. De
van deze bebouwing heeft zijn eigen logica en lijkt weinig
lokatie tegen de Hortus aan is uniek en biedt aanknopingspunten
beinvloed door de bebouwing erachter. Voorbeelden hiervan zijn:
voor dit plan. Daarnaast is de orientatie van het plangebied ten op
de Meelfabriek, de Sterrenwacht, de universiteitsgebouwen aan
zichte van de zon fantastisch. Het uitzicht bevindt zich namelijk aan
de Witte Singel, museum Volkenkunde, Nieuwe Energie, de oude
de zuidzijde.
Zeevaartschool, etc.
6
1.2 historische analyse
1899
1670 [kaart RAL-website] Leidse Schans met molens op de plaats van de Sterrenwacht.
1928
De oude schans is op een moment van zijn functie ontheven en bebouwd. De verschijningsvorm is historisch gezien steeds met losse gebouwen in een losse groene setting tot de huidige bebouwing in 1959. Hierbij zijn tegen de trend in de toren en het blauwe gebouw versmolten. Opvallend is ook dat het blauwe gebouw aan de Singel een vervanging is voor een zo mogelijk nog groter gebouw goed te zien op een oude luchtfoto van het RAL uit 1928. Interessant is verder de waterloop op het huidige terrein die in 1866 nog doorloopt in de Kaiserstraat. In 1899 is deze verdwenen, maar nog lijken de Hortus en de Sterrenwacht op een eiland te liggen. De vijfde binnenvestgracht mond nog steeds uit in de Singel maar is wel over ruim 25m overbebouwd.
2011
Van der Klaauw was een prominent Leids hoogleraar; hij is tevens bouwheer van de Toren. Er is indertijd toestemming van de familie gekregen het lab naar hun vader te vernoemen’. De oudste zoon, voormalig minister van Buitenlandse zaken heeft het naambord onthuld. Ik hoor tot de laatste generatie van studenten van Van der Klaauw. Na mijn emeritaat heb ik een evaluatie van zijn werk geschreven (Acta Biotheor. (2007) waaruit blijkt dat 30 jaar na zijn overlijden zijn werk nog steeds internationale belangstelling trekt; m.a.w. ook hij draagt nog steeds bij aan het aanzien van de Leidse Universiteit.
prof dr J,L. Dubbeldam, em. hoogleraar ethologische morfologie, Universiteit Leiden De Van der Klaauwtoren is van belang voor de geschiedenis van de Leidse universiteit. De vormgeving maakte het groeiend zelfbewustzijn van de universiteit duidelijk, na een periode van stilstand in de achttiende eeuw. De ruimtebehoefte van de Universiteit Leiden, en die van de faculteit biologie in het bijzonder, duurde onverminderd voort tot in de jaren vijftig van de vorige eeuw. Opvallend is dat in tijden van voortdurend ruimtegebrek bij de Van der Klaauwtoren welbewust werd gekozen voor een representatief, autonoom gebouw. De ambities van de faculteit speelden in het ontwerpproces net zo’n belangrijke rol als studentenaantallen en vloeroppervlak. [foto RAL-website] Het oude zootomisch laboratorium op de foto hieronder is in schaal vergelijkbaar met de sterrenwacht. De sterrenwacht heeft in 1928 een koepel op wat nu het gebouw aan het einde van de 5e Binnenvestgracht is. De cottagewoningen zijn ook zichtbaar.
1928
monumentenselectiecommissie gemeente LEIDEN
7
1.3 stedenbouwkundige analyse
bestaande situatie
hortus botanicus
sterrenwacht
lokatie
w 200m iegebou academ piete rsker ho k 300 og m lan ds ek erk 70 0m
8
9
profiel heeft gelijke hoogte
herkenbaarheid lokatie door toren
korrelgrootte bestaande bebouwing
aanlegplaats hortus
diverse gekoppelde sfeergebieden
routing
1.4 leidse woonbehoefte trum
en nc
e
leid
leiden centrum
10
leid
en c
entr
um
kaart leefstijlen van SmartAgent leiden Leiden, stad van ontdekkingen. Stad waarin het academische leven een grote en zichtbare rol speelt. Geliefd dus ook bij studenten. Maar niet alleen bij hen: Ingeklemd tussen een veelheid van dorpen en andere steden, en centraal in de Randstad, is het een stad waar vanuit een buitengewone hoeveelheid banen te bereiken zijn. En dat maakt het een geliefde woonstad. De Leidse bevolking is ruim 118.000 inwoners groot en relatief jong en weinig vergrijsd. Dit past in het beeld van de studentenstad die een regionale centrumfunctie vervult. De woningmarkt van Leiden De Leidse woningvoorraad van ruim 51.000 woningen bestaat voor 45% uit de goedkoopste huurklassen en voor 32% uit de goedkoopste koopklassen. De middeldure en dure huur- en koopwoningen zijn ondervertegenwoordigd. Dit past bij de woningkwaliteit: slechts 7% heeft een oppervlak dat groter is dan 100m2; tegenwoordig een heel gangbare eis is van de woonconsument. Het middensegment wordt lastig bediend in Leiden. Het is een stad van uitersten: tussen de goedkope huur en dure koop zit – zeker centraal in de stad – weinig ander aanbod. En daar is – ook in deze tijd – nog veel vraag. In het koopsegment is Leiden
decennialang een stabiel duurder wordende stad geweest. Echter, met de komst van de financiële crisis en de stagnatie in de woningmarkt is Leiden ook niet onaantastbaar gebleken: Minder kwalitatieve woningen staan langer te koop en de consument heeft het weer voor het zeggen. Wanneer in deze tijd dus woningen worden toegevoegd aan de voorraad, is het zaak te weten wat de consument wilt en dat te vertalen in ontwerp en leefomgeving. Dan kan ook de passende – marktconforme – waarde worden gerealiseerd. Sterrenwacht en omgeving Het historische centrum van Leiden heeft een buitengewoon monumentale waarde die ook historisch bewoond kan worden: alles binnen de singel is op loopafstand te bereiken. Dat is een unieke waarde. Er is dan wel weinig plek voor de auto in het centrum, die auto is ook voor grote groep bewoners beperkt nodig. Alles kan bereikt worden op de fiets of lopend! De locatie ligt op een bijzondere manier in de luwte van het stadscentrum: het ligt ingesloten tussen de Witte Singel en de Hortus van de Universiteit. Daarmee heeft het geen open verbinding met de van de stad maar een bijzondere geborgenheid midden in de stad.
11
extravert / uitleven naar buiten gericht
leiden centrum
ego georienteerd
m
tru
cen
leid
en c
42,7%
20,2%
18,6%
18,5%
entr
um
groepsgeorienteerd
en
leid
introvert / onderdrukken naar binnen gericht
diagram leefstijlen van SmartAgent Wanneer deze plek wordt getransformeerd naar woonomgeving, kan op deze waarden en potenties worden gebouwd: een stedelijke woonomgeving in de luwte van de Singel en de Hortus die haar waarde ontleent aan het semi-openbare karakter met een hoge mate van collectief gedeelde buitenruimte. Zoals dat past bij een centrumstedelijk woonmilieu. Leefstijl en segment Als we nu uitgaan van die specifieke woningmarkt van Leiden, de huidige marktontwikkeling en die bijzondere locatie; voor wie moet deze locatie dan ontwikkeld worden? Dat is de vraag. Twee bronnen kunnen daarvoor richting geven: - -
De leefstijl van de Leidse woonconsument, met name die uit het centrum De visie van de gemeente Leiden
Leefstijl van de Leidse woonconsument De transformatie van een stuk stad is een opgave. Maar ook een kans. Een kans om de juiste groep mensen te binden. Of terug te laten keren. Een kans om de vraag te faciliteren van een groep die nog onvoldoende vindt wat zij zoekt. Als dat scherp in kaart is, kan een woonmilieu gemaakt worden dat bindt en daarmee duurzaam
is in samenstelling en bijdrage aan de stad zelf. Deze plek is een plek waar in onze ogen mensen kunnen worden vastgehouden die waardevol zijn voor Leiden: (jonge) gezinnen en (jonge) senioren. En ‘jonge’ bewust tussen haakjes. Want voor beiden geldt dat ze nog een tijd door moeten kunnen op deze plek. Omdat ze dat willen. En dat kan door gebruik te maken van de bestaande gebouwen, appartementen te maken met enige overmaat en een collectieve buitenruimte die gedeeld wordt als ware het één grote tuin. Maar wat is dan de leefstijl van deze (jonge) gezinnen en (jonge) senioren? Want mensen zijn niet gelijk in hoe ze leven. Leefstijl bínnen doelgroep is voor ons van essentieel belang. Terwijl vroeger werd gesproken over ‘doelgroepen’, gebaseerd op feitelijke kenmerken als leeftijd, gezinssamenstelling, culturele achtergrond, inkomen, et cetera, gaat het bij leefstijl ook om de manier van in het leven staan. Hoe denk je over belangrijke zaken in het leven? Deze leefstijlen worden uitgedrukt in kleuren. In samenwerking met The SmartAgent Company hebben wij (op basis van ‘motivational profiling’) de leefstijl van (het centrum) van Leiden in kaart gebracht en geconstateerd dat de zogenaamde rode wereld domineert. In gesprekken met SmartAgent komt ook naar voren dat de blauwe leefstijl groeit in het centrum van Leiden. Mensen dus die
12
Het is zaak goed te weten wat de consument wilt en dat te vertalen in ontwerp en leefomgeving [...] Een stedelijke woonomgeving in de luwte van de Singel en de Hortus die haar waarde ontleent aan het semi-openbare karakter met een hoge mate van collectief gedeelde buitenruimte. Zoals dat past bij een centrumstedelijk woonmilieu. [...] Gezinnen en jonge senioren die enerzijds comfort willen van de plek en een goede woning en anderzijds heel bewust kiezen voor authenticiteit. Hier begint ook onze overtuiging dat behoud en transformatie en passender oplossing is dan sloop en nieuwbouw. [...]
Marius Heijn, conceptontwikkelaar ERA contour
voor comfort gaan in een authentieke omgeving! Deze combinatie van rood en een groeiend aandeel blauw geeft ons de overtuiging dat we daarop moeten doorzetten omdat in deze combinatie een groeiende behoefte zit. Gezinnen (startend of doorgroeiend) en jonge senioren die enerzijds comfort willen van de plek en een goede woning en anderzijds heel bewust kiezen voor authenticiteit. Voor de waarde en het karakter van een bestaande plek met haar bestaande kwaliteiten. Hier begint ook onze overtuiging dat behoud en transformatie en passender oplossing is dan sloop en nieuwbouw. De visie van de gemeente Leiden ‘As we speak’ werkt de gemeente Leiden aan een nieuwe Nota Wonen in Leiden 2012 – 2020. De exacte koers kennen we nog niet maar de richting kunnen we – mede door de gesprekken die hieromheen worden georganiseerd – wel duiden. De Nota zal zich richten op ‘Strategische keuzes en prioriteiten. Enkelen daarvan sluiten aan bovenstaande richting in leefstijl en doelgroepen én de locatie zelf. De prioriteit “Inspiratie; Leiden, stad van ontdekkingen” richt zich op de creatieve kenniswerkers in de kennis- en culturele industrie. Deze groep wil Leiden aan zich binden. En dat kan alleen door ze een authentieke omgeving te bieden.
Niet standaard maar uniek en met een grote mate van invloed. De lokatie kan die rol vervullen. Maar niet met standaard nieuwbouw. De lokatie kan bovendien inspelen op de prioriteit te “anticiperen op vergrijzing”. Terecht constateert de gemeente dat er sprake is van een ‘verdelings- en kwaliteitsvraagstuk’. Daar kan op worden ingespeeld door ruimte, comfortabele appartementen te realiseren. We spreken dan niet meer van nultreden-woningen of seniorenwoningen maar gewoon appartementen die tegelijk comfortabel zijn en karakteristiek. En daarmee geschikt om als medior te gaan wonen maar ook als senior te blijven, in het hart van de stad, dicht bij alle voorzieningen. Instrumenten worden ook al voorzichtig genoemd. Consumentgericht gericht bouwen is daar één van. De huidige lokatie leent zich daar bij uitstek voor. Niets is meer voor de hand liggend dan het in CPO uitgeven van enkele bestaande gebouwen op deze locatie. Speel in op die creatieve klasse en geef ze de ruimte het zelf te bepalen! Last but nog least is daar ook duurzaamheid. In de technischenergetische betekenis van het woord, maar vooral ook in de letterlijke zin van het woord: in deze tijd is het zaak de stad te laten transformeren op een organisch tempo. Faseerbaar en met oog voor wat nog goed is.
13
plantsoen, Leiden
conclusies leidse woonbehoefte
conclusies doelgroepen JONGE GEZINNEN
vasthouden van waardevolle ‘kenniswerkers’
startend of met kinderen
voor Leiden
tweeverdieners
middel/hoog opgeleid
(jonge) gezinnen en (jonge) senioren
gericht invullen van hun kwalitatieve vraag in het (middel)dure segment
doorstromend
ondernemend
gezin
wonen in de stad
2/3 kinderen tweeverdieners / forensen hoog opgeleid
vanuit de potenties van de plek
bijzonder wonen
luwte in het hart van de stad
dichtbij voorzieningen
bestaande karakteristieken en
wonen in de stad
de collectieve ruimte als één gemeenschappelijke tuin
samen of alleen jonge medior tot senior werkt in de stad charme van het bestaande
14
2 how
stap 0, Bestaande situatie voormalige faculteitsgebouwen biologie.
Trek gracht door voor natuurlijke scheiding met de Hortus. Waar route gebouw raakt gebouw verwijderen.
Demonteer
Verwijder
noodtrappenhuizen,
kantoorindeling en
bijgebouwen en
maak gebruik van
hekken.
vrij indeelbare en hoge vloervelden.
Verwijder transformatorhuis tbv vrij zicht op Sterrenwacht en theehuis / aanlegplaats.
stap 1, Gebruik de kwaliteiten en de logica van het bestaande.
15
Verbeter uitstraling en verblijfskwaliteit bestaande gevels en daken door ze te laten begroeiien.
Zoek de samenwerking met de Hortus Botanicus. Gebruik parkachtige inrichting als tuin voor de buurt en de wijk.
stap 2, Buit de potenties van de lokatie uit en versterk de samenhang.
Veranderen laboratoria in woningen. Maak gevels en indeling geschikt voor woonfuncties. Richt de woning op kwaliteit van het gebied en de context.
Demonteer asbesthoudende gevel en gebruik vrij indeelbare en 3,6m hoge cascostructuur van betonnen balken en kolommen.
stap 3, Sluit de gebouwen aan op de context en haar functie.
16
2.1 de kracht van het bestaande visie en identiteit
De locatie van de oude biologiegebouwen van de Universiteit kan
Bovendien kan de Hortus worden doorgetrokken; een
een toekomst tegemoet gaan die op een logische manier veel
overgangszone tussen Hortus en stad. De overgang tussen de
kansen en kwaliteiten benut. In deze visie wordt hiervan een beeld
echte Hortus en de locatie met de faculteitsgebouwen kan logisch
gegeven. Een beeld van een bewoonde tuin. Niet van huizen met
worden aangegeven met het weer zichtbaar maken van de 5e
een tuin. Voorliggende visie gaat uit van collectieve kwaliteiten als
Binnenvestgracht naar de Singel.
alternatief voor een individuele – naar binnengekeerde benadering.
En het gebied zelf? Wij gaan uit van het bestaande. Van de faseerbaarheid. Elke gebouw op deze locatie – met
Want als we goed naar de locatie kijken dan zijn op deze plek een
uitzondering van het transformatiehuisje – wordt gerenoveerd en
aantal zaken te verbinden; de kans ligt voor het oprapen. Enerzijds
getransformeerd tot woongebouw. Daarmee wordt de omgeving
is daar de net gerenoveerde sterrenwacht met daarachter de
van het gebied een overlast gevende sloopperiode bespaard,
hortus, de oudste tuin van Leiden. Daaromheen gevouwen ligt de
maar wordt ook bewaart wat goed is en alleen gestript wat
Singel. Een verbindend lint om het centrum. Straks alleen maar
overbodig is. Dat is werkelijk duurzaam. De openbare ruimte
sterker door het Singelpark. Deze setting én de gebouwen op de
tussen de gebouwen kan Hortus worden. Van de mensen die er
locatie zijn te verbinden en transformeren naar een bewoonde tuin.
wonen, van hun bezoekers, van de stad.
Hortus en Habitat
En de gebouwen, getransformeerd tot woongebouwen met appartementen en gezinswoningen, spreekt die belangrijke
Wanneer van deze waarden wordt uitgegaan kan
groepen Leidenaren aan die Leiden zo graag vasthoud. Niet met
stedenbouwkundig een plan worden gemaakt waarbij de
nieuwbouw maar juist met de toegevoegde waarde van unieke
sterrenwacht maximaal tot zijn recht komt. Zichtbaar en met
plafondhoogtes, vrij indeelbare vloeren en het karakter van
uitzicht. Niet alleen over de Singel maar ook via haar entree.
bestaande gebouwen.
werkgebied
bewoonde tuin
2.2 programmamatrix
17
1
2
3
4
kenmerken
toren
blauwe gebouw
het lab
cottage woningen
leefstijl
rood en blauw
rood en blauw
rood
rood en blauw
doelgroep
samen of alleen 35-70jr.
stel medior / senior; 45-70jr.
jonge gezinnen; 28- 38 jr
doorstromende gezinnen; 38-48 jr
aantal pers. per huish.
1-2
2
2-4
3-5
type woning
appartement
appartement
grondgebonden
grondgebonden
opp. GBO
ca. 100-110 m2
ca. 140-200 m2
ca. 90-140 m2
ca. 100-130 m2
aantal kamers
3-4 k
3-4 k
3-4 k
3-4 k
ontsluiting
portiek-etage
portiek-etage
eigen voordeur
eigen voordeur kleine (voor)tuin en collectieve ruimte plangebied
type buitenruimte
balkon
ruim balkon
dakterras, kleine (voor)tuin of terras en collectieve ruimte plangebied
parkeerbehoefte
1
1,5
1
1,5
segment [ca.]
E330.000 – E380.000
E450.000 – E620.000
E300.000 – E480.000
E330.000 – E420.000
Logica leidt tot de beste plannen. Uitgaande van bovenstaande
3+4 gezinswoningen
visie, de doelgroepen die wij hebben geconstateerd en de
doorstromers
bestaande gebouwen, kunnen nu ook bandbreedtes worden geformuleerd waaraan het ontwerp moet voldoen. In de matrix zijn
3
deze bandbreedtes geformuleerd. Zij zijn de toetsstenen van het
4
ontwerp. 1
2
1+2 appartementen gepensioneerde hoogleraar
18
2.3 landschap, tuin voor buurt en wijk
entree gebied met direct zicht op
2
1
sterrenwacht
2
doorsnede a
buurtgevoel door maken entrees en leefruimtes rondom openbaar binnengebied
5
4
2
1
doorsnede b
nieuwe pal zuid georienteerde publieke verblijfsplek [1] aan 2
het water voor buurt en wijk
3 1
doorsnede c
19
1
2
3
4
5
b rsn ede doo
de c doorsne
entrees zicht op cht sterrenwa
entree
s
p
ent
ree
entree
ede a
doorsn
s
20
2.4 ontsluiting, toegankelijkheid en orientatie
P1 P2
Het gebied wordt met de auto en de fiets ontsloten via een doodlopende weg die eindigt voor het gebouw van de sterrenwacht. De verkeersstromen die het gebouw met zich meebrengt zijn op zijn zachtst gezegd overzichtelijk. Erg druk wordt het dus niet in de straat. De verwachting is ook dat de woningen geen grote verkeersstroom teweeg zullen brengen. De bewoner parkeren hun auto in de ondergrondse volautomatische parkeergarage P1. Er wordt in dit plan uitgegaan van een parkeernorm van 1,0. Iedereen in de oude stad heeft de mogelijkheid tot het aanvragen van 1 parkeervergunning en dient zich aldus te beperken tot 1 auto. Daarnaast blijkt uit de doelgroepanalyse dat de centrale ligging aanleiding is niet teveel waarde te hechten aan meer plaatsen.Ook zijn er diverse openbare garages binnen loopafstand die oplossing bieden voor de tweede auto. Overigens is er ruimte genoeg om de ondergrondse garage groter uit te voeren mocht dit
wenselijk zijn. Voor de buurt en de wijk zijn er ook nog 5 extra greenwheelsplaatsen - P2 - die het groene karakter van de wijk benadrukken en een mogelijk tekort kunnen oplossen. De voetganger heeft meer mogelijkheden dan de fietser. Via halfverharde paadjes is het hele park te bereiken en kan men via een trap de vijfde binnenvestgracht bereiken en zo de Singelparkroute vervolgen. De orientatie van het gebied is ronduit fantastisch. De Singelkant valt samen met de zuidwestkant. De buitenruimtes zijn allemaal hier op gericht. De Singel is naast prachtig ook een verkeersontsluiting. De slaapruimtes zijn daarom zoveel mogelijk naar de andere zijde van de gebouwen geplaatst waardoor deze rustiger zijn. Zowel de toren, de cottagewoningen als het voormalig blauwe gebouw krijgen de entree aan de binnenzijde van het gebied.
21
en
slap
en
won
at
won en
t
tgrach
nenves
5e bin
hortus
witte singel
won
en
won
en
slap e
n
kaiserstra
us
botanic
Dit deelgebied zal hiermee een sterk centrale rol gaan vervullen. Om het gebied levendig te maken zijn er ook leefruimtes gericht op deze zone. Naast het meer openbare karakter aan de Singel zal dit een meer intiem buurtplein vormen. In de hoek tegenover de huidige aanlegplaats van de Hortus is een prachtige plek laag aan het water. Deze zal niet alleen de buurt, maar de hele wijk bedienen. De kopgevels van het blauwe gebouw bepalen vanaf veel hoeken - meer dan de lange gevel - het beeld van het gebied. Daarom worden deze kopgevels - als verlengstuk van het park- begroeid.
De van der Klaauw-toren aan de Kaiserstraat wordt als gevolg van een politiek foutje geen gemeentelijk monument. [...] Ja, Burgemeesters en wethouders vinden de van der Klaauwtoren net als GroenLinks en de monumenten selectiecommissie van cultuurhistorische waarde.
Jan Jaap de Haan, wethouder cultuur gemeente LEIDEN
3 what
gebouw 3 bajonetgebouw
nieuwe straat
hortus
brug
nieuwe
waterloo p
5 gezinswoningen
vlonders
22
bestaande
uitwerking situatie
collectieve buitenruimte
23
gebouw 4 cottagewoningen 3 gezinswoningen
5 green wheels plaatsen
vola ut ond omatis che erg ron par dse kee rau tom aat
gebouw 1 van der klaauwtoren 9 appartementen + 1 penthouse
gebouw 2 voormalige blauwe gebouw 14 appartementen + 2 penthouse
toep aar s ang n m overg rk 0,5 ekwe met h 1:400
24
3.1 gebouw 1
bestaande doorsnede
bestaande voorgevel kaiserstraat
nieuwe voorgevel kaiserstraat
De toren kent een structuur van kolommen in de gevel omhuld
[vanaf de 3e laag waar je over de stad heen kijkt]. Vanuit de toren
door de metselwerk punten en vier kolommen in het hart van het
heb je dan zicht op de stad in alle windrichtingen.
gebouw naast een royale verdiepingshoogte. Deze vier kolommen
De kop - het versmalde deel op het middenstuk - kent geen ramen.
bakenen samen de verkeersruimte af die weer geschakeld is
We stellen voor om de ruimte tussen de lisenen uit te zagen en
aan de trap en de lift. Een enorm flexibele en efficiente indeling.
er over twee verdiepingen glas aan te brengen. Aan de zuidzijde
Natuurlijk ligt het trappenhuis in feite aan de meest gunstige -
komen er grotere openingen die het mogelijk maken het terras
zuidwest - kant van het gebouw, maar deze heeft wel echt kwaliteit
rondom te bereiken. De verdieping hieronder kende vanwege
en ook de liftschacht is nu goed bruikbaar. De eerste ingreep
het onderzoek naar vissen kleinere ramen en een daklicht. Het
is om de niet-originele invulling tussen de toren en het blauwe
daklicht wordt dakterras en de ramen op laag 5 worden groter
gebouw weg te nemen. Erna worden de noodtrappenhuizen aan
gemaakt. Niet noodzakelijk vanuit regelgeving maar wel vanuit
de gevel weggehaald. Binnen in het trappenhuis is nog ruimte
woonbeleving.
voor een tweede vluchtweg intern. Dat levert ruimteverlies op maar
Om de bouwfysische kwaliteiten van de vloeren te verbeteren
een enorme kwaliteitsverbetering voor de gevel.
en leidingen weg te werken worden alle vloeren voorzien van
De toren is er een met een kleine footprint. Dat betekent dat er
een schuimbeton deklaag. De stalen balkons worden aan de
relatief veel geveloppervlak is. Veel ramen, ergo zeer geschikt voor
gevelkolommen gehangen en de detaillering van de overgang
appartementen. Door zijn kleine footprint is er ook de mogelijkheid
binnen-buiten is gebaseerd op de bestaande voordeur.
om het programma van 1 woning per laag te realiseren in de toren
Hoewel voor dit stadium geen deel van de opdracht, kan wel met redelijke zekerheid gesteld dat volgens BREEAM en Greencalq methode de oplossing van behoud energetisch minimaal gelijkwaardig en waarschijnlijk substantieel beter dan nieuwbouw scoort.
Joop van Stigt, architect en adviseur second opinion van der Klaauwtoren
25
26
3.1 gebouw 1 10 appartementen
1 penthouse / 171m2
1 app / 166m2 1 app / 166m2 uitzicht over oude stad vanaf laag 3 alle oppervlakten in gbo totaal 1.161m2 gbo
1 app / 166m2 1app / 88m2
1app/76m2
1app / 88m2
1app/76m2
1app / 88m2
1app/76m2
excl. bergingen totaal 1.961m2 bvo
10 bergingen
kelder
begane grond
eerste en tweede
bergingen
2 appartementen / laag
verdieping
+ entree
2 appartementen / laag
derde, vierde en vijfde
zesde verdieping
zevende
verdieping
penthouse over twee verdiepingen
verdieping
1 appartement / laag
1:400
27
interieur noordwesthoek laag 4
originele voordeurdetaillering
metselwerkpunten met dragende kolom
referentie interieur
noodtrappenhuis 1 [van 2]
referentie hal
sierbanden en basement
28
3.1/ blok 2
29
30
3.2 blok 2
bestaande zware structuur van kolommen en
woonkwaliteit aan de Singel, een woonkamer
balken hoh 3,6x3,6m geeft flexibiliteit
van 14,4m breed en een royale hoogte
De kenmerkende blauwe beplating van het blauwe gebouw is
van het gebied ervoor niet teveel aan te tasten. De loggia’s zijn
asbesthoudend. Verder is de gevel in een zeer slechte conditie
7,2m breed en 2,5m diep. Doordat het terrein iets afloopt richting
en is het interieur van weinig esthetische waarde. De structuur
het water zal er automatisch een hoogteverschil tussen het
daarentegen is fantastisch en royaal gedimensioneerd. Een
pad en de loggia’s ontstaan. Deze loggia’s verspringen om het
handgetimmerde kist heeft gezorgd voor een prachtige houtnerf
gevelbeeld dynamischer te maken en een maximum aan privacy
met een zeer fraai industrieel karakter. Besloten is dan ook om
te garanderen. Elke woonkamer is maximaal op de singel en de
het gebouw te strippen tot haar kwaliteit, de structuur. Deze is
zonzijde georienteerd door de volledige breedte [14,4m] van
dan feitelijk al gratis. De structuur van 3,6x3,6m leent zich ook
de woning daar op te richten. De slaap- en werkkamers komen
uitermate goed voor het ophangen van een nieuwe [prefab] gevel.
hierdoor aan de achterzijde te liggen waar het rustiger slapen is.
Om het hele gebied dezelfde architectuursfeer te laten ademen
De penthouses zijn alzijdig georienteerd en hebben dan ook een
is gekozen voor metselwerk met grote op de toren gebaseerde
groot dakterras rondom.
kozijnen. De kopgevels en de penthouses worden als eerder
Om het zicht op de toren en het achtergebied te maximaliseren zal
besproken groen begroeid. Stedenbouwkundig helpt dit het
er 1 bestaande beuk gesloopt aan de Kaiserstraatzijde worden.
karakter van het gebied als geheel te versterken.
Het gevoel dat de gebouwen meer los staan zal hierdoor versterkt
De buitenruimtes worden als loggia uitgevoerd om het karakter
worden.
31
3.2 blok 2 14 appartementen
1penthouse / 218m2
alle oppervlakten in gbo totaal 2.352m2 gbo totaal 3.082m2 bvo
1penthouse / 218m2
1app / 163m2
1app / 163m2
1app / 163m2
1app / 163m2
1app / 163m2
1app / 163m2
1app / 163m2
1app / 163m2
1app / 156m2
1app / 150m2
1app / 150m2
1app / 156m2
3,6m BESTAANDE
balk
STRUCTUUR 1 beuk verwijderen aan torenzijde
balk balk
14,25m
32
balk
begane grond, eerste en tweede verdieping 4 app/laag
1:400
derde verdieping 2 penthouses
Het mag duidelijk zijn dat herbestemming van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in algemene zin door de gemeente wordt toegejuicht. Daar ligt een belangrijke opgave voor de toekomst, zoals ook uit het moderniseringstraject van de monumentenzorg mag blijken.
Martijn Andela, hoofd unit monumenten gemeente LEIDEN
referentie terras penthouse
referentie appartement
bestaande kasten mogelijk hergebruiken
metselwerk blok in park
begroeide gevel
33
bergingen
kelder 1:400
Dit voormalige laboratorium bestaat uit twee delen. Een vierkant
begane grond
ouder deel waarop ooit nog een koepel van de sterrenwacht stond. Deze is door haar kolomstructuur goed in te delen in 3 gezinswoningen. Het overige deel is verdeeld in een grote hoekwoning en een kleinere tussenwoning. Vooralsnog is het idee om een vorm van particulier opdrachtgverschap aan dit blok te koppelen. De verdeling van ruimtes is daardoor nogal flexibel.De entrees zijn aan de kant van de hofjes, daardoor is er meer ruimte aan de voorzijde voor een goede woonkamer. Beneden wordt gewoond, op de verdieping geslapen en op de dakverdieping is er een groot daktterras.
eerste verdiepinG
Zoveel mogelijk wordt de bestaande structuur van wanden gebruikt. Door het afsnuiten van een deel van het gebouw zal een gevel opnieuw worden opgebouwd. Een andere ingreep is het uitzagen van alle kozijnen op de begane grond. Hierdoor ontstaat er meer contact met de straat. Aan de voorzijde is een deel van het openbaar gebied aan de bewoners van dit blok gegeven om de overgang naar prive en het hoogteverschil wat zachter te maken. Dit zal werken als collectieve tuin. De dakterrassen zijn privegebied. dak verdieping
142m2
1 gezin /
124m2
1 gezin /
142m2
1 gezin /
excl bergingen totaal 1.077m2 bvo
85m2
totaal 642m2 gbo
1 gezin /
alle oppervlakten in gbo 149m2
3.3 blok 3 5 gezinswoningen
1 gezin /
34
35
alleborstweringen op de begane grond uitbreken zodat er meer contact met de straat ontstaat leefruimtes aan de straat georganiseerd, entrees aan de hofjeszijde
zicht vanaf de vijfde binnenvestgracht met nieuwe trap om Singelparkroute te kunnen volgen
begane grond Deze cottagewoningen waren altijd al woningen. Een indeling in drie woningen lijkt er gezien het aantal entrees [3] altijd al gezeten te hebben. De afmetingen hiervan zijn dusdanig courant dat dit een goede optie is. Het is in dit geval een kwestie van een lik verf en wat intern opknapwerk. Ook in de stedenbouwkundige setting ligt het blokje dusdanig dat de relatie tot het openbare al goed georganiseerd is en er daar geen ingrepen noodzakelijk zijn.
eerste verdieping
119m2
1 gezin /
147m2
totaal 385m2 gbo
1 gezin /
alle oppervlakten in gbo
119m2
3.4 blok 4 3 gezinswoningen
1 gezin /
36
37
zicht vanaf terras van cafe Babbels
Ik ben voor hergebruik van goede panden zeker als het ook nog een prachtig pand is uit een bepaalde tijdsperiode zoals hier de wederopbouwperiode. De toren is goed te benutten voor hergebruik van woningen. STIEL heeft inmiddels een actie ingezet, die moet leiden tot het behoud van de toren, ontworpen door het Leidse
Marion van Dongen, raadslid pvda gemeenteraad LEIDEN
architectenbureau Van Oerle en Schrama. In een brief aan de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap wordt bescherming van de toren als rijksmonument gevraagd. STIEL noemt de toren ‘een parel uit de wederopbouwperiode’, die ook zeer wel een nieuwe bestemming kan krijgen.
Als eLAN staan we achter het plan van buro flinterdiep voor hergebruik van alle gebouwen inclusief de prachtige van der Klaauwtoren.
eLAN leidse jonge architectennetwerk LEIDEN
stichting industrieel erfgoed STIEL LEIDEN
38
3.3 praktijk en haalbaarheid
De idee ontstaat wellicht dat deze visie inspirerend maar ingewikkeld uitvoerbaar is. Is het niet slimmer te beginnen met een leeg blad, een wit vel? Een lege locatie? Makkelijk is het wel, slim is het niet. Anno 2012 is het zaak te kapitaliseren wat er al is en vooral niet te gaan denken voor de eindgebruiker. Geef haar de ruimte, faciliteer dat proces en realiseer daarmee de maximaal toegevoegde waarde. Zonder zelf onnodig te investeren in plan- en sloopkosten.
Hergebruik, een kortere sloop- en realisatieperiode, minder overlast én per definitie unieke woningen, zullen
De kosten en moeite die gepaard gaan met de sloop van de bestaande gebouwen zijn het resultaat van een eenzijdige
zich vertalen in eindwaarde. Wij zijn er van overtuigd dat het rendement van deze visie hoger ligt dan die van ELK
benadering waarbij de risico’s en de voorinvestering bij de huidige eigenaar liggen. Zo wordt de markt suboptimaal benut:
sloop-nieuwbouw plan. Puur omdat wordt uitgegaan van
de toekomstige ontwikkelaars van deze locatie kunnen in zeer
de unieke kenmerken van het bestaande en daarmee een
beperkte mate op zoek naar de onderscheidende meerwaarde van deze plek om zodoende een maximale waarde te generen.
maximale waarde wordt gerealiseerd.
Ook het maken van een bestemmingplan voor woningen waarvan nog niet duidelijk wie daar wil wonen is anno 2012 een risicovolle poging de toekomst te sturen. Laat het bestemmingsplan het sluitstuk zijn van een transformatieperiode in plaats van het vertrekpunt als een krimpfolie voor ontwikkelen. Als dit zo de ruimte krijgt, volgt de rest vanzelf. Omwonenden zullen minder snel dwars liggen (de bestaande gebouwen worden immers alleen getransformeerd) en de sloop- en bouwperiode zal significant sneller zijn dan bij sloop-nieuwbouw.
2012
2013
nieuwbouw
sloop
HERGEBRUIK
aanbesteding
aanbesteding
procedures uitwerking
2014 bouwtijd
2015
bouwtijd
kelder
bouwtijd
principeplanning
Een gebouw dat de spannende historische gelaagdheid van de ontwikkeling van de universiteit en de stad laat zien. In combinatie met de schitterend gerestaureerde Sterrenwacht, Academiegebouw en Oude UB en de prachtige Hortus Botanicus hebben we hier in Leiden de mooiste academische wijk van Nederland en één van de mooiste in Europa! De Van der Klaauwtoren hoort hier als eigentijds monument in thuis. In combinatie met een aan te leggen Singelpark van internationaal niveau als verbindende schakel hebben we de kans om de concurrentiepositie van Leiden, en die van de universiteit, een enorme boost te geven.
Het is een markant, bijzonder gebouw. Het is van harte te hopen dat de Rijksdienst voor Monumenten dat ook zo ziet en het gebouw de status van rijksmonument geeft. Zou het niet een geweldig idee zijn om daar een hotel van te maken? Ons inziens is het heel wat makkelijker daar hotelkamers in te maken dan in het pand op het Rapenburg. De plek is mooi en bevindt zich binnen de singels. De parkeergarage van de universiteit is in de buurt en heel makkelijk te bereiken; deze plek biedt heel wat betere parkeermogelijkheden dan het Rapenburg. En een toren garandeert mooie uitzichten op de Hortus en de stad. En wie wil niet in een kamer slapen waar Maarten ’t Hart jarenlang stekelbaarsjes heeft bestudeerd? Ook een andere schrijverbioloog heeft er onderzoek gedaan : Thijs Goldschmidt. Wat een
Jeroen Maters, coördinator team Singelpark stadslab LEIDEN De architectonische waarde komt allereerst voort uit de gaafheid van het gebouw, en de bijzondere vormgeving van het exterieur. Rond een betonnen draagstructuur is een expressief, bakstenen exterieur opgetrokken. De toepassing van gepunte pilasters is
prachtige plek met geschiedenis voor de universiteit om gasten op niveau te kunnen ontvangen. Want juist de bestuurders van de universiteit klagen er over dat zij nu buiten Leiden een hotel moeten zoeken om hun hoge gasten waardig onder te brengen. Dat wordt dan meestal Huis ter Duin in Noordwijk. Hoeveel eenvoudiger zou het zijn om praktisch in eigen tuin je gasten te kunnen accommoderen.
in ieder geval voor Nederland uniek, zowel bij hoogbouw als historische gebouwen. [...] Wat het interieur betreft, door de rationele indeling zijn de plattegronden makkelijk te wijzingen en aan te passen aan een nieuwe functie. Het interieur grotendeels
Clariet Boeye, wijkvereniging Pieters- en Academiewijk LEIDEN
is gaaf, maar niet bijzonder en is daarmee van plaatselijk belang. Het interieur is utilitair van aard. Uitgezonderd hiervan is het trappenhuis, dat wèl een representatieve vormgeving heeft.
Tot teleurstelling van de wijkbewoners hebben de pogingen om de Van der Klaauwtoren aan de Kaiserstraat aan te wijzen als
monumentenselectiecommissie gemeente LEIDEN De Van der Klauwtoren aan de Kaiserstraat behoort zonder twijfel tot het Leids cultureel erfgoed. Hergebruik van de toren is heel goed mogelijk en belangrijk voor het behoud van de kwaliteit van de Leidse historische binnenstad.
Walter van Peijpe, raadslid groenlinks gemeenteraad LEIDEN
beschermd gemeentelijk monument niets opgeleverd.
wijkvereniging Pieters- en Academiewijk LEIDEN
39
40
y k Coll Patric op Kentr Leon 4e6 weg haag DE N a LE I a 1 1 23 p.nl terdie in .fl iep.nl www interd fl @ k patric 85 11 45 06 38
rbrug ooge H d Wilfre n s Heij Mariu
2 6 EER us ERM postb T E O ab Z l 2700 tour.n .nl racon .e ntour w ww eraco @ n ij s.he mariu 74 37 98 06 14
