CONCLUSIE VAN ANTWOORD

Rechtbank Rotterdam Sector Kanton

CONCLUSIE VAN ANTWOORD Inzake:

Rolnummer:

[Naam], wonende te Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger

Rolzitting van 2 augustus 2012 tegen: de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM, gevestigd te Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen

Gedaagde [naam] zegt voor antwoord het volgende. 1. Hij ontkent alles wat eiseres, hierna te noemen: “Woonstad”, bij inleidend e dagvaarding stelt voor zover een en ander hierna niet uitdrukkelijk erkend wordt. 2. Van den Noort, gepromoveerd historicus, heeft een commentaar / verweer op de dagvaarding geschreven dat geacht wordt hier te zijn herhaald, productie 1. Het document van Van den Noort beschrijft op zakelijke wijze de voorgeschiedenis, het verloop van het overleg, de technische aspecten, waarbij Van den Noort tot een trefzekere weerlegging komt van de argumenten van Woonstad die ertoe zouden moeten leiden dat de huurders hun woning definitief zouden moeten verlaten. 3. Is renovatie aan de orde? Het meest opvallend in deze zaak is dat een concreet renovatieplan niet in het geding gebracht wordt. Dat verbaast [gedaagde] niet: er bestaat namelijk geen concreet renovatieplan. Niettemin beroept Woonstad zich op artikel 274 lid 1 sub c c.q. artikel 274 lid 3 sub a: “renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”. Voor zover iets duidelijk is, zal Woonstad veel woningen verkopen en hooguit een enkele woning renoveren. Voor zover Woonstad daar (beperkt) inzicht in geeft, blijkt dat slechts onderhoudswerkzaamheden in de traditionele zin van het woord uitgevoerd worden: herstel van de fundering (in Rotterdam nogal eens noodzakelijk) en restauratie van de voorgevels van de woningen. Dat zijn werkzaamheden die gebeuren feitelijk buiten de woning zelf: gevelwerkzaamheden worden vanaf de buitenkant verricht, al dan niet met behulp van stellingen, funderingsherstel vindt onder de woning plaats. 1 Deze zaak wordt behandeld door mr. T. Rhijnsburger, Advokatenkollektief Rotterdam, Crooswijksesingel 34, 3034 CJ Rotterdam, Postbus 3725, 3003 AS Rotterdam, telefoon 010 - 465 09 66, fax 010 - 465 40 39, 212001194

In juridisch opzicht raakt het niet het begrip “woonruimte”: de opvatting dient te zijn dat de fundering geen deel uitmaakt van de gehuurde woonruimte. De vergelijking dringt zich op met werkzaamheden die leiden tot herstel van het riool: een wezenlijke voorziening voor de woning, die feitelijk geen deel uitmaakt van de woning zelf, noch in technische zin noch in juridische zin. Het is het wel begrijpelijk dat een verhuurder medewerking vordert voor de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden als deze zonder medewerking niet gerealiseerd kunnen worden (maar dan met behoud van de huurovereenkomst): zie Rechtbank Utrecht (kantonrechter), 15 augustus 2011, Praktijkgids 2011, 221: veroordeling van huurder om mee te werken aan reparatie aan het riool dat slecht functioneert waarvoor tijdelijke ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. 4. De juridische grondslag, opzegging wegens dringend eigen gebruik in verband met renovatie, wordt feitelijk door Woonstad derhalve niet dan wel niet voldoende onderbouwd. Geen concreet plan, geen tekeningen, geen bestek, geen aannemingscontract, geen vergunningen, geen overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Daarmee is al een voldoende afwijzingsgrond gegeven. Het spreekt voor zich dat bij dergelijke vage plannen, als die al in de richting van renovatie zouden wijzen, na ontruiming van het gehuurde Woonstad kennelijk zich de vrijheid toedicht om te doen dan wel na te laten waarvoor zij zelf kiest. Een tipje van de sluier licht Woonstad wel op: het wil de woningen als kluspanden aan de man brengen, ook dan betekent dit: eventuele wijzigingen van het gehuurde, waarop Woonstad zich beroept, worden pas uitgevoerd ná verkoop door Woonstad van de woning, althans indien de koper daarvoor kiest. De koper kan er in veel gevallen overigens voor kiezen niet over te gaan tot funderingsherstel, nu uit rapportages van deskundigen blijkt dat funderingsherstel zeker niet steeds noodzakelijk is. De grondslag “renovatie” is derhalve niet aan de orde. Zie in dit verband ook Kantonrechter Amsterdam, 10 april 2012, LJN BW 1474, bij welke procedure eveneens een woningbouwstichting betrokken was (Rochdale). De corporatie verstrekt onvoldoende informatie wat mede leidt tot afwijzing van de vordering van de corporatie. 5. Artikel 206 / 207 boek 7 BW – onderhoud [Gedaagde] stelt dat Woonstad onderhoudswerkzaamheden wil uitvoeren. De “onderhoudsplicht” van de verhuurder is in het Burgerlijk Wetboek sinds enkele jaren anders geformuleerd: de huurder kan herstel van gebreken verlangen. Slechts onder omstandigheden kan dat onredelijk zijn. Het herstellen van de gevel waar nodig en (eventuele) funderingswerkzaamheden zijn typische gebreken die kunnen vallen onder artikel 206 / 207. Overigens heeft Woonstad in het verleden verzoeken tot herstel van huurder vaak genegeerd, ongetwijfeld vanuit de gedachte dat ooit andere plannen ten aanzien van de woningen uitgevoerd zouden worden. Onder omstandigheden kan het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden in het kader van de huurovereenkomst van de verhuurder niet gevergd worden. Die uitzondering zal zich niet snel voordoen, zo blijkt ook uit de wetsgeschiedenis. Zie Parlementaire geschiedenis huurrecht, bladzijde 205.4:

2 Deze zaak wordt behandeld door mr. T. Rhijnsburger, Advokatenkollektief Rotterdam, Crooswijksesingel 34, 3034 CJ Rotterdam, Postbus 3725, 3003 AS Rotterdam, telefoon 010 - 465 09 66, fax 010 - 465 40 39, 212001194

“Dat verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder is te vergen, zal niet snel aangenomen mogen worden. Herstelbare gebreken moeten hersteld worden. Dat het herstel voor de verhuurder in verband met de verhouding tussen kosten toegevoegde waarde van een zaak onvoordelig is, maakt dit niet anders”. Uit de door Woonstad geproduceerde financiële gegevens blijkt dat er een relatief gering bedrag per woning geïnvesteerd wordt waar het gaat om gevelherstel en fundering. Van een wanverhouding tussen kosten en baten kan dan ook niet gesproken worden. Immers, het funderingsherstel waar nodig betekent dat de levensduur van de woningen aanzienlijk verlengd wordt. Bij mutaties van huurders kan een hogere huurprijs gevraagd worden ten einde de “investering” terug te verdienen. Nu door Woonstad een verhuurstop geruime tijd geleden werd aangekondigd, betekent dit dat concreet al het terugverdienen na de werkzaamheden een aanvang kan nemen. Conclusie: zowel de aard van de werkzaamheden als de omvang van de kosten duiden erop dat het gaat om onderhoudswerkzaamheden / gebreken verhelpen in de zin van de wet. Aan het juridisch begrip “renovatie” wordt niet toegekomen. ([Gedaagde] brengt in herinnering dat een gemiddelde renovatie van de woning al snel tussen de € 80.000,- en € 1 00.000,- all-in zou kunnen kosten). 6. [Gedaagde] en de overige huurders hebben steeds laten weten bereid te zijn mee te werken aan uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden. In dat kader vond veelvuldig overleg plaats (welk overleg door Woonstad beëindigd is). Gegeven de bereidheid van de huurders bestaat er geen grondslag voor de vordering. Het uitgangspunt van de wet is dat bij uitvoering van onderhoudswerkzaamheden de huurovereenkomst onverminderd dient voort te bestaan. 7. Overige aspecten gebrekenregeling De huurder die een woning met gebreken huurt kan ook dan van de verhuurder verlangen dat de gebreken hersteld worden in het kader van het wegwerken van achterstallig onderhoud. Zie Huurrecht Woonruimte, 5e herziene druk, bladzijde 78: “De nieuwe regeling past in het streven om de onderhoudstoestand van het woningbestand in Nederland op peil te houden en om de positie van de huurder van woonruimte bij achterstallig onderhoud te versterken. De wetgever acht het uit volkshuisvestelijk oogpunt onwenselijk dat een deel van de huurvoorraad niet op een behoorlijk peil zou staan en gaat ervan uit dat de nieuwe een belangrijke stimulans voor het onderhoud van woonruimte oplevert”. In casu doet zich de situatie voor dat Woonstad gedurende een reeks van jaren het uitvoeren van (onderhouds)werkzaamheden heeft uitgesteld, derhalve in strijd met de wettelijke regeling vanaf 2003. Ook H.J. Rossèl, Huurrecht algemeen, 2e druk, bladzijde 197, redeneert dat niet snel kan worden aangenomen dat er geen verplichting aan de zijde van verhuurder tot het verhelpen van de gebreken bestaat. Zie bladzijde 199:


“Als een verhuurder een verhuurd pand jarenlang heeft verwaarlo osd kunnen de uitgaven voor herstel zeer hoog oplopen. Dat betekent echter niet dat de verhuurder gemakkelijk aan zijn onderhoudsverplichting kan ontkomen: het ligt in die situatie niet voor de hand te zeggen dat de uitgaven redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, waarbij verwezen wordt naar de kamerstukken”. Dat Woonstad het plegen van onderhoud heeft uitgesteld volgt uit de technische rapportages en kan bevestigd worden door de getuigenverklaringen van de huurders. Evenwel is nog steeds geen sprake van excessief hoge uitgaven, in tegendeel. Indien Woonstad al had mogen uitgaan van de onwilligheid van de huurders om mee te werken aan de uitvoering van de werkzaamheden, dan had Woonstad medewerking moeten vorderen en niet ontruiming en ontbinding. De medewerking van de huurders is echter evident te noemen. 8. Artikel 220 boek 7 BW Dit wetsartikel is het spiegelbeeld van de bereidheid van de huurders om mee te werken. Woonstad had een vordering tot medewerking kunnen baseren op artikel 220. Voor zover Woonstad terecht zou kunnen stellen dat er sprake is van “renovatie” dan is artikel 220 van toepassing. De huurovereenkomst behoeft immers niet verbroken te worden. Wijzigingen aan het gehuurde zijn nauwelijks aan de orde, de indeling wordt niet veranderd. De werkzaamheden die Woonstad zelf zal uitvoeren zijn immers zeer beperkt van aard en omvang. Daarbij telt de bereidheid van de huurders om zo nodig een redelijke huurverhoging te accepteren. 9. Inbreken in de huurovereenkomst Woonstad stelt zich op het standpunt dat het niet redelijk is dat de huurovereenkomst voortduurt. Zij wil in feite een ingrijpende wijziging van de huurovereenkomst. Verhuurders plegen dan wel te verwijzen naar de zogenaamde Hutten jurisprudentie (LJN AY 7910). [Gedaagde] brengt een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam Sector Kanton d.d. 17 februari 2012 in het geding, productie 2. In deze zaak wenste de verhuurder te komen tot een aanmerkelijk hogere huurprijs omdat hij het niet redelijk vond dat de huurder een relatief laag bedrag aan huur betaalde. Een “structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst” speelde ook hier een rol. Voor de rechter, terecht, geen aanleiding om “in te breken” in de huurovereenkomst. Ook in de onderhavige zaak geldt dat de huurbescherming c.q. de huurprijsbescherming conform de wettelijke bedoelingen gerespecteerd dient te worden. Artikel 203 boek 7 is geldend: “De verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is”. Primair is dit artikel de basis voor de huurbescherming die de huurder toekomt. 10. Woonstad lijkt nog in het geding aan te voeren dat “destructief” onderzoek een reden is om te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. 4 Deze zaak wordt behandeld door mr. T. Rhijnsburger, Advokatenkollektief Rotterdam, Crooswijksesingel 34, 3034 CJ Rotterdam, Postbus 3725, 3003 AS Rotterdam, telefoon 010 - 465 09 66, fax 010 - 465 40 39, 212001194

De afgelopen jaren heeft Woonstad geprocedeerd tegen De Bock en Haans, die ieder een woning aan de Vlietlaan huren. Het betreft een oudbouwcomplex waarvan de meeste huurders vertrokken zijn. Zowel in kort geding als in de bodemprocedure heeft de kantonrechter Rotterdam de vorderingen van Woonstad afgewezen. Het Gerechtshof heeft het kortgedingvonnis van de Rechtbank Rotterdam bevestigd bij arrest d.d. 14 december 2010, productie 3, 4 en 5. De raakvlakken met de onderhavige vordering / casus zijn: onvoldoende concreet onderbouwde vage plannen aan de zijde van Woonstad, een zwaarwegend belang aan de zijde van de huurders. Daarbij wordt terecht verwezen naar Hoge Raad, 26 maart 2010, LJN BL 0683. 11. Maakt Woonstad haar stellingen aannemelijk? [Gedaagde] heeft betoogd: “Dat is niet het geval”. Het Gerechtshof Amsterdam, arrest 8 mei 2012, LJN BW 5595 is terecht kritisch naar de verhuurder waar het gaat om het aannemelijk maken van de feitelijke stellingen. Dat is begrijpelijk nu een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde een zeer ingrijpende beslissing zou zijn. Het Hof wijst de vorderingen van de verhuurder dan ook af. Om in Amsterdam te blijven: de Rechtbank Amsterdam, uitspraak 20 oktober 2011, LJN BU 1946, wijst onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad, 26 maart 2010 de vordering van de verhuurder af. 12. [Gedaagde] wijst nog eens uitdrukkelijk naar de belangrijke overwegingen uit het arrest van de Hoge Raad, 26 maart 2010 (3.4.2): “Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw - en renovatieplan kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet in geval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met een renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet”. In casu is er geen sprake van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en kosten. Overigens bestrijdt [gedaagde] uitdrukkelijk de (slechts globale) berekening van Woonstad (productie 1, paragraaf 80-85). In de zaken “Nieuw Crooswijk”, in welk plan Woonstad wil komen tot sloop van zo’n 1800 woningen, moest Woonstad ter zitting tegenover de rechter toegeven dat de exploitatie van woningen met een huurprijs van rond de € 200, - niet verliesgevend was. Voorts telt mee dat Woonstad als toegelaten instelling een beleid voert: kwalitatief goede woningen worden voor de maximaal redelijke huurprijs verhuurd, waarop winst wordt gemaakt, waarmee eventuele verliezen op andere complexen, met lage huurprijzen gecompenseerd worden. Woonstad moet zich als toegelaten instelling immers tot doel stellen woningen met een betaalbare huur ter beschikking te stellen aan huurders, zeker in gebieden waarin huurders minder kapitaalkrachtig zijn zoals in de oude wijken van Rotterdam. Een verlies van € 200, - per jaar per woning is niet het bespreken waard tegen de omvang van de achtergrond van de onderneming van Woonstad: de onderneming bezit zo’n 47.000 woningen met een gezamenlijke WOZ-waarde van 5,5 miljard euro. In 2011 werd een positief resultaat van 6 miljoen euro behaald. 5 Deze zaak wordt behandeld door mr. T. Rhijnsburger, Advokatenkollektief Rotterdam, Crooswijksesingel 34, 3034 CJ Rotterdam, Postbus 3725, 3003 AS Rotterdam, telefoon 010 - 465 09 66, fax 010 - 465 40 39, 212001194

Dat een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten niet snel worden aangenomen blijkt onder meer uit Rechtbank Amsterdam (kantonrechter), 20 oktober 2011, Woonrecht 2012,5. Zie in dit verband ook Gerechtshof Amsterdam, 1 juni 2010, Woonrecht 2011, 16, geen structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Voorts: Rechtbank Amsterdam (kantonrechter), 5 december 2011, Woonrecht 2012, 30: geen onderbouwing structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, onvoldoende cijfermatige onderbouwing van verhuurster van kosten en verliezen, onvoldoende toelichting. 13. Een andere vorm van dringendheid? In algemene termen verwijst Woonstad naar plannen ten aanzien van de wijk. Er is geen sprake van een (sociale) noodsituatie. Het Bijlmerarrest is wat dat betreft duidelijk. Juist de Sint Mariastraat kent een gemêleerde bevolking, van laag tot hoog opgeleid. Het Oude Westen in Rotterdam is juist altijd een wijk geweest met diverse bevolkingsgroepen, autochtoon en allochtoon, oud en jong, arm en rijk, laag en hoog opgeleid, studenten et cetera. Als Woonstad het wenselijk vindt dat de Sint Mariastraat een ander bevolkingssamenstelling verkrijgt, dan is dat niet meer dan een wens, maar levert dat geen dringendheid op in de zin van de opzegging dringend eigen gebruik. De visie van Woonstad werd niet door iedereen enthousiast ontvangen. Zowel de gemeenteraad als de deelgemeenteraad hebben zich kritisch uitgelaten. Deze instanties hebben erop aangedrongen de bewoners meer bij het overleg te betrekken, wat Woonstad overigens heeft nagelaten. De moties die werden aangenomen in dit kader zijn breed gesteund, slechts met uitzondering van de fracties van de VVD. De algemene opinie was dat Woonstad onvoldoende overleg pleegde. Een visie op de ontwikkeling van een wijk heeft geen eeuwigheidswaarde. Het huurrecht, en met name artikel 274, heeft onder meer als functie de huurder door middel van de huurbescherming te beschermen tegen de waan van de dag. 14. Het geheugenverlies van Rotterdam De vooraanstaande filosoof, wetenschapper en Rotterdammer Willem Schinkel heeft naar aanleiding van de herdenking van 14 mei het essay “Het geheugenverlies van Rotterdam 14 mei” geschreven, productie 6. Een zeer lezenswaardig artikel. Daarbij wordt op twee plaatsen verwezen naar de plannen van Woonstad ten aanzien van de Sint Mariastraat. Verplichte kost voor de bestuurders van Woonstad. 15. Grenzen aan de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik De Hoge Raad heeft in haar arrest duidelijk gemaakt dat er grenzen gesteld moeten worden. De “dringendheid” mag niet te snel worden aangenomen. Niet ieder plan levert dringendheid op. Zeker als dat plan niet bestaat of erg vaag is, en dat uitsluitend ziet op uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. Daarbij wordt benadrukt dat Woonstad voor het overgrote deel van de betrokken woningen verkoopplannen heeft, en het aan kopers is om eventuele plannen ten aanzien van indeling et cetera te realiseren.


16. Belangenafweging Zelfs indien de dringendheid aangenomen zou worden, evenals het “eigen gebruik”, dan dient nog een belangenafweging te worden toegepast, zie bijvoorbeeld Gerechtshof Den Haag, 2 april 2008, Woonrecht 2009, 41. De belangen van de huurder zijn duidelijk: verhoudingsgewijs relatief goede woonruimte tegen een betaalbare prijs. Voor de huurder des te belangrijker nu deze over een beperkt inkomen beschikt. 17. Uitvoerbaarheid bij voorraad? Juist in het huurrecht woonruimte is een bijzondere bescherming ingebouwd. Die is er niet voor niets: betaalbare woonruimte is schaars, verhuizen is voor huurders ingrijpend, zowel financieel als emotioneel. Artikel 272 Boek 7 bepaalt dan ook dat een opgezegde huurovereenkomst in stand blijft, tenzij de huurder daarmee instemt, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder op basis van opzegging dringend eigen gebruik. In de parlementaire geschiedenis, terug te vinden in “parlementaire geschiedenis huurrecht”, bladzijde 645, zijn daar betrekkelijk weinig woorden aan gewijd: “De vraag of het aanvaardbaar is dat een verhuurder die een beëindigingsprocedure in zijn voordeel heeft beslist, moet ervaren dat hij niet mag ontruimen, omdat tegen het vonnis nog een rechtsmiddel openstaat, wordt eveneens bevestigend beantwoord. Een zware maatregel als ontruiming van een woning behoort niet mogelijk te zijn, voordat op de desbetreffende vordering onherroepelijk is beslist, zoals artikel 272 bepaalt.” Voorts Memorie van Antwoord, Kamerstukken Eerste Kamer, 29 707, B pagina 2: “Voor het instrumentarium van de huurders in deze situatie is van belang dat de vigerende wettelijke bepalingen verbonden aan de rechtsgevolgen van een opzegging geen wijziging vereist. Dit houdt in dat ingevolge artikel 7:272 BW de huurovereenkomst van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als bedoeld in lid 2 van artikel 7:272 BW”. Het wetsartikel is duidelijk, de parlementaire behandeling is eenduidig, er bestaat dus geen enkele deugdelijke reden om aan te nemen dat door middel van een kort geding tot ontruiming de huurbescherming kan worden doorbroken. De keuze van de wetgever is helder, de rechter heeft hier geen interpretatieprobleem. De bedoeling van de wetgever is duidelijk: geen uitvoerbaar bij voorraad verklaring, niet in een bodemprocedure, maar zeker niet toestaan dat via een kort geding de zeer belangrijke huurbescherming fundamenteel doorbroken wordt. In het arrest van de Hoge Raad van 3 mei 1996, NJ 1996, 655, “Bijlmer” lijkt de Raad de mogelijkheid van uitvoerbaar bij voorraad verklaring duidelijk te openen. In strijd met de wet naar mijn oordeel zoals u zult begrijpen. De “niet/tenzij” regel werd geboren. De interpretatie van het arrest van de Hoge Raad moet echter zo zijn: indien er evident sprake is van misbruik van recht zou, bij uitzondering, een uitvoerbaar bij voorraad verklaring kunnen worden uitgesproken. 7 Deze zaak wordt behandeld door mr. T. Rhijnsburger, Advokatenkollektief Rotterdam, Crooswijksesingel 34, 3034 CJ Rotterdam, Postbus 3725, 3003 AS Rotterdam, telefoon 010 - 465 09 66, fax 010 - 465 40 39, 212001194

Er zijn immers situaties denkbaar dat niet ieder belang beschermd behoort te worden. In het arrest van 1996 (Bijlmer) was er overigens sprake van een situatie van 400 woningen die inmiddels leeg waren, met nog slechts 3 verhuurde eenheden, en een sociaal “heftige” situatie. Opmerkelijk is dat in het nieuwe huurrecht (2003 en later) de wetgever nadrukkelijk gekozen heeft voor handhaving van de ontslagbescherming tijdens een procedure. Voor de wetgever was de gevormde jurisprudentie geen aanleiding om de wet op dit onderdeel te herzien. Dit is eveneens duidelijk een vingerwijzing. In artikel 7:295 lid 1 (bedrijfsruimte) is wel opgenomen: “De rechter kan evenwel indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren”. Dit onderdeel van het wetsartikel is echter uitdrukkelijk niet opgenomen in de wet bepalingen omtrent het huurrecht woonruimte. Wederom een duidelijke vingerwijzing. Op dit onderdeel is de lagere rechtspraak naar mijn mening duidelijk het spoor bijster geraakt. De interpretatie van de wet en de bedoeling van de wet is op de achtergrond geraakt, zie bijvoorbeeld het arrest Hof Den Bosch, 13-09-2005, LJN AU 4887, Wonen Breburg. Het Hof overwoog dat een afweging van belangen niet aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg hoeft te staan. Een misbruikcriterium was niet nodig. Het Hof leunde daarbij uiteraard op de oude arresten Lenderink/Woningstichting Hengelo (NJ 1982, 445) en het Bijlmer-arrest, zonder acht te slaan op de nieuwe huurwetgeving. In dit arrest lijkt het Hof derhalve geen oog te hebben gehad voor de nieuwe wetgeving die toch niet misverstaan kan worden. Heel ver gaat de kantonrechter Zaandam het in zijn van 3 juni 2010, LJN BM 6419 (welke rechter veelal rijdend door het land toert): “Nu op grond van de geldende rechtspraak mag worden uitgesloten dat een hogere rechter tot een ander oordeel zal komen en van eisers in redelijkheid niet mag worden gevergd dat zij de uitkomst van een op voorhand kansloos hoger beroep afwachten zal de kantonrechter deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren”.

Het betrof een procedure opzegging wegens dringend eigen gebruik woonruimte. De kantonrechter is zo zeer overtuigd van zijn eigen gelijk dat hij de uitvoerbaar bij voorraadverklaring uitsluitend daarop baseert. Is er nu hier iets bijzonders aan de hand waardoor het niet zo zou moeten worden toegepast? De onomkeerbaarheid van een ontruimingsvonnis is duidelijk. Er moet dus wel iets heel bijzonders aan de hand zijn wil een verhuurder met succes trachten de huurbescherming te doorbreken. Dat is niet zo: 8 Deze zaak wordt behandeld door mr. T. Rhijnsburger, Advokatenkollektief Rotterdam, Crooswijksesingel 34, 3034 CJ Rotterdam, Postbus 3725, 3003 AS Rotterdam, telefoon 010 - 465 09 66, fax 010 - 465 40 39, 212001194

A. het betreft een “normale” opzegging; B. Woonstad heeft (heel) lang gewacht; C. er staan geen bijzondere belangen aan de zijde van de woningstichting op het spel. Zie de rechtbank Rotterdam 18 juli 2006, De Groot/Stichting Woningbedrijf Rotterdam (Woonstad): “Vaststaat, dat de wetgever ook bij de laatste wetswijziging uitdrukkelijk gekozen heeft voor een systeem waarin een beëindiging als de onderhavige niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dat betekent dat, ook al is bij de kantonrechter geen verweer op dit punt gevoerd, zonder nadere motivering gegeven uitvoerbaar bij voorraad verklaring een vergissing en dus een juridische misslag geacht moet worden te zijn. Immers de rechter zal een dergelijke beslissing die in feite contra legem is, pas nemen als daarvoor zeer goede gronden zijn, die dan ook in het vonnis vermeld zouden zijn” . Vergunningen: Woonstad maakt gewag van vergunningen die verleend zouden worden. Het gaat om het onttrekken van woonruimte. Dat kan de gemeente Rotterdam niet zonder meer toestaan. Er bestaat immers een tekort aan betaalbare woonruimte. Gelet op dit aspect kan de uitvoerbaarheid bij voorraad niet worden toegekend. En nogmaals: wat Woonstad van plan is met de woningen, staat niet vast. Desgevraagd bevestigde de dienst Stadsontwikkeling op 26 juni 2012 dat een onttrekkingsvergunning nog niet was aangevraagd voor de woningen. Op 28 juni 2012 liet de Commissie Welstand en Monumenten van de gemeente Rotterdam weten dat een omgevingsvergunning niet was aangevraagd, productie 7. 18. Conclusie Er doet zich geen opzeggingsgrond voor in de zin van artikel 272 BW. Er is al helemaal geen sprake van dringendheid. De plannen van Woonstad zijn uitermate vaag en niet voldoende geconcretiseerd. Voor zover te beoordelen vallen zij onder het reguliere onderhoud en verplichting aan de zijde van de verhuurder. De huurders hebben uitgebreid overleg gepleegd, wat eenzijdig verbroken werd door Woonstad die slechts haar plannen wenst te realiseren. De huurders zijn bereid tot aanpassing van de huurovereenkomst in die zin dat zij een zekere huurverhoging onder omstandigheden willen betalen. 19. Subsidiair Indien [gedaagde] in het ongelijk gesteld wordt behoort niet in iedere zaak volgens het Besluit proceskosten het vaste tarief te worden toegepast gelet op de samenhang. Een matiging van de post salaris gemachtigde is dan aan de orde. 20. [Gedaagde] biedt aan zijn stellingen met alle middelen rechtens te bewijzen. Hij biedt aan zo nodig deskundigen te laten horen.


MET CONCLUSIE: Tot afwijzing van de vorderingen van Woonstad met veroordeling van deze in de kosten van het geding, het salaris van gemachtigde daarbij inbegrepen.

Gemachtigde


CONCLUSIE VAN ANTWOORD

Recommend Documents