Concept 1
NOTA
2004
WELSTANDSBELEID
MAASSLUIS
INHOUDSOPGAVE 1
INLEIDING
1.1 1.2 1.3 1.4
VOORWOORD VOORGESCHIEDENIS DOEL EN UITGANGSPUNTEN LEESWIJZER
2
WELSTANDSZORG
2.1 2.2
ALGEMEEN WELSTAND EN ANDERE BELEIDSVLAKKEN 2.2.1 Ruimtelijke kwaliteit 2.2.2 Bebouwde gebieden 2.2.3 Niet bebouwde gebieden
3
WONINGWET 2003
3.1 3.2
ALGEMEEN WELSTANDSNOTA
4
WELSTAND IN MAASSLUIS
4.1 4.2 4.3 4.4
ALGEMEEN WELSTANDSCOMMISSIES WELSTANDSADVISERING 4.3.1 Taak welstandscommissies 4.3.2 Werkwijze welstandscommissies EXCESSENREGELING
5
WELSTANDSCRITERIA
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
ALGEMEEN ALGEMENE WELSTANDSCRITERIA GEBIEDSGERICHTE WELSTANDSCRITERIA OBJECTGERICHTE WELSTANDSCRITERIA WELSTANDSCRITERIA VOOR KLEINE BOUWWERKEN 5.5.1 Erfafscheidingen 5.5.2 Dakkapellen 5.5.3 Aan - of uitbouwen 5.5.4 Vrijstaande bouwwerken 5.5.5 Dakopbouwen 5.5.6 Overige vergunningsvrije bouwwerken NIET GEVOELIGE GEBIEDEN
5.6
BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST BIJLAGE 2 STRAATNAMENREGISTER
(met verwijzing naar gebieden) BIJLAGE 3 OVERZICHTSKAART
1
INLEIDING
2
1.1
VOORWOORD
In deze nota Welstandsbeleid 2004, die de Nota’s Welstandsbeleid 2000 - Algemeen en Kleine Bouwwerken vervangt, wordt het aangepaste welstandsbeleid van de gemeente Maassluis uiteengezet. Welstandsbeleid 2004 is geformuleerd vanuit de overtuiging dat het publieke belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving door de lokale overheid moet worden behartigd. Een aantrekkelijke, goed verzorgde, bebouwde omgeving verhoogt immers de belevingswaarde en de economische waarde van het onroerend goed. Ook het vestigingsklimaat wordt hierdoor versterkt. Zoals bekend mag ingevolge artikel 12 van de Woningwet het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Het bouwwerk wordt hierbij niet alleen op zichzelf, maar ook in relatie tot zijn omgeving beoordeeld. Het grootste punt van kritiek was de vermeende willekeur bij de beoordeling van bouwplannen, waardoor burgers onvoldoende konden weten waar zij aan toe waren, en het niet openbaar vergaderen. In de Nota Welstandsbeleid 2000 - Algemeen en in het bijzonder de Nota Welstandsbeleid 2000 Kleine Bouwwerken is aan deze bezwaren al enigermate tegemoet gekomen. In de gewijzigde Woningwet per 1 januari 2003 is in artikel 12a opgenomen dat de gemeenteraad een welstandsnota vaststelt. Voortaan mogen alleen welstandseisen worden gesteld op basis van een nota die juridisch, procedureel en inhoudelijk voldoet aan de eisen die daaraan in de gewijzigde wet worden gesteld. De inwerkingtreding van deze wet is aanleiding om het bestaande welstandsbeleid inhoudelijk te verbeteren en aan te passen aan de thans geldende juridische uitgangspunten en voorschriften, zodat het functioneren en de inrichting van de welstandscommissies geen onduidelijkheden meer oproept. De datum 1 juli 2004 is bepaald als uiterste datum waarop nieuw beleid moet zijn bekendgemaakt. Indien dit niet het geval is zijn op grond van de bouwverordening de huidige welstandsnota’s van toepassing. 1.2
VOORGESCHIEDENIS.
De sloopwoede in de periode 1800-1880 is aanleiding voor de in 1883 opgerichte A.N.W.B. om als eerste de aandacht te vestigen op het “wel-staan” van gebouwen en de harmonie tussen architectuur en landschap. In 1912 wordt de Bond Heemschut opgericht, die een negatief geformuleerde welstandsbepaling opstelt. Deze bepaling houdt in dat een gebouw uit het oogpunt van welstand, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving, geen aanstoot mag geven en wordt door verschillende gemeenten ingevoerd op basis van de Gemeentewet. Dergelijke voorschriften zijn niet verplicht maar worden geacht op basis van de Woningwet van 1901 te zijn genomen. In 1920 wordt de Schoonheidsraad opgericht, die gemeenten, die hierover een bepaling in de bouwverordening hebben opgenomen, desgevraagd advies geeft. Later, in 1929, nemen regionale commissies deze taak over. In artikel 85, lid 2 van de Woningwet 1965, wordt de gemeenteraad verplicht om een deskundig college aan te wijzen voor het schriftelijk uitbrengen van advies omtrent de toepassing van de welstandsvoorschriften. Hierbij wordt uitgegaan van het positieve effect van een welstandsadvies of wel het voldoen aan “redelijke eisen van welstand”. In de (model)bouwverordening van 1968 worden deze voorschriften verder uitgewerkt. In 1983 wordt door de toenmalige minister van VROM, Winsemius, het actieprogramma deregulering van de bouwregelgeving gestart en als onderdeel hiervan wordt voorgesteld het opnemen van welstandseisen in de bouwverordening niet langer in de Woningwet te verplichten. De subjectieve interpretatie van het begrip redelijke eisen en de vertraging die een dergelijke adviesprocedure tot gevolg heeft, zouden hiermede in de toekomst kunnen worden voorkomen. Ten behoeve van gevoelige gebieden zou de gemeenteraad nog altijd over
3
kunnen gaan tot vaststelling van een welstandsverordening op grond van artikel 168 van de Gemeentewet. Na luide protesten van stedenbouwkundigen en architecten wordt echter op 28 juni 1984 de motie Van Noort aangenomen waarin is bepaald dat er ter bescherming van de visuele kwaliteit van de bebouwde omgeving een welstandsbeleid noodzakelijk is waarvoor de gemeenteraad verantwoordelijkheid draagt. Voor de gemeente Maassluis wordt de vereniging Dorp, Stad en Land al in 1930 aangewezen als de instantie, die is belast met het uitbrengen van adviezen betreffende de welstand. Deze stichting verzorgt de welstandsadvisering voor circa 90 gemeenten in de provincies ZuidHolland en Zeeland. Met de Woningwet 1965 wordt het inwinnen van een deskundig advies, op grond van artikel 85 landelijk verplicht. Mede als gevolg van enige irritatie over de welstandstoetsing is op 3 juli 1990 de werkwijze met betrekking tot welstandsadviezen, met inbegrip van de jurisprudentie hierover, in een nota vastgelegd. Met name de invloed van de in 1992 herziene Woningwet is daarna aanzienlijk geweest en mondde uit in de nota Welstandsbeleid 2000 - Algemeen en Welstandsbeleid 2000 - Kleine bouwwerken. Maassluis was hiermede misschien wel de eerste gemeente, die al openbaar vergaderde en die gebiedsgerichte en loketcriteria heeft vastgesteld.
1.3 DOEL EN UITGANGSPUNTEN
Het doel van deze welstandsnota is het leveren van een bijdrage aan het behoud en versterken van de aantrekkelijkheid van de bebouwde omgeving van de gemeente. Door te beschikken over welstandsbeleid heeft de gemeente een effectief, controleerbaar en klantvriendelijk instrument waarover burgers, opdrachtgevers en ontwerpers in een vroeg stadium kunnen worden geï nformeerd over de criteria die bij de welstandsbeoordeling van bouwplannen een rol spelen. De “redelijke eisen van welstand” van artikel 12 van de Woningwet zijn zoveel mogelijk in concrete criteria vertaald, want voor de beantwoording van de vraag of deze eisen hoog, gemiddeld of laag moeten zijn, zijn de kenmerken en eigenschappen van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan van groot belang. Welstandsbeleid moet uit te leggen zijn en de uitvoering moet openbaar en controleerbaar zijn. De criteria dienen ertoe om bouwplannen, die het aanzien van de gemeente schaden, te kunnen weren. Opdrachtgevers en ontwerpers kunnen criteria echter ook gebruiken als opstap naar betere bouwplannen, met bijbehorende discussie over de schoonheid van het ontwerp in zijn context. Belangrijk is dat de nota ook voor burgers leesbaar en begrijpelijk is. De welstandsnota vormt namelijk ook een grond om niet aan een bouwvergunning mee te werken. Maatschappelijk draagvlak voor welstandsbeleid is dan ook van groot belang. De Nota Welstandsbeleid 2004 dient uiteraard tevens deel uit te maken van het totale Ruimtelijke Kwaliteitsbeleid van de gemeente. Afstemming op bestaande beeldkwaliteitsplannen en bestemmingsplannen is daarom noodzakelijk.
1.4 LEESWIJZER
In hoofdstuk 1 zijn een voorwoord, een stukje voorgeschiedenis, het doel en een leeswijzer aangegeven.
4
In hoofdstuk 2 wordt de situatie met betrekking tot de welstandszorg op zichzelf en in relatie andere beleidsterreinen beschreven. In hoofdstuk 3 wordt een uiteenzetting gegeven van de wijzigingen van de Woningwet in 2003, die betrekking hebben op welstand. In hoofdstuk 4 zijn de nieuwe verantwoordelijkheden van de gemeente aangegeven bij de vaststelling en uitvoering van welstandsbeleid, zoals de inhoud van het welstandsadvies en de werkwijze van de commissies. In hoofdstuk 5 zijn de welstandscriteria, die door burgemeester en wethouders en de welstandscommissies worden gehanteerd, weergegeven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in algemene, gebiedsgerichte en objectgerichte criteria, alsmede in criteria voor kleine bouwwerken. De bijlagen worden gevormd door: Bijlage 1. Begrippenlijst Bijlage 2. Straatnamenregister (met verwijzing naar gebieden) Bijlage 3. Excessenlijst Bijlage 4. Overzichtskaart Hoe kan eenvoudig het voor een pand van toepassing zijnde beleid worden gezocht? - Via het straatnamenregister kan het van toepassing zijnde gebied worden gevonden. - De inhoudsopgave geeft aan waar een gebied in de nota kan worden gevonden. - Per gebied zijn een gebiedsbeschrijving, een waardebepaling / bestemmingsplan (nen), het welstandsniveau en de welstandscriteria aangegeven. - Voor veelvoorkomende kleine bouwwerken zijn de welstandscriteria van hoofdstuk 5.5. van toepassing. (pagina 69)
5
2.
WELSTANDSZORG
2.1
ALGEMEEN
6
De wijziging van de Woningwet in 1992 bracht met name met zich dat een driedeling werd ingevoerd van vergunningsvrije, meldingsplichtige en vergunningsplichtige bouwwerken. In artikel 12, lid 1, van deze wet is verplicht gesteld dat bouwwerken moeten voldoen aan redelijke eisen van welstand, zowel op zichzelf als in relatie tot de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan. In artikel 44 is het niet voldoen aan redelijke eisen van welstand als weigeringsgrond opgenomen. In het samenstel van de Woningwet (artikel 12) en bouwverordening (artikel 9.1) is het vereiste vastgelegd met betrekking tot de aspecten waarop acht moet worden geslagen. Dit betrof: a) de aanvaardbaarheid van het bouwwerk in relatie tot de karakteristiek van reeds aanwezige bebouwing, de openbare ruimte, het landschap dan wel de stedenbouwkundige context. b) massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling. c) samenhang in het bouwwerk of de bouwwerken voor wat betreft de onderlinge relatie tussen de samenstellende delen daarvan. In de door de gemeenteraad vastgestelde Nota Welstandbeleid 2000 Algemeen en de Nota Welstandsbeleid Kleine Bouwwerken is handen en voeten gegeven aan deze vereisten. De welstandszorg voor de Binnenstad c.a. en de zorg voor de monumenten is door de gemeenteraad opgedragen aan de commissie Beschermd Stadsgezicht. Deze commissie wordt gevormd door vijf externe, onafhankelijke, deskundige leden, die zijn benoemd, te weten een gedelegeerde architect van de Welstandscommissie, een restauratie-architect namens de Welstandscommissie, een plaatselijke architect, een restauratiearchitect en een vertegenwoordiger van de Historische Vereniging Maassluis. Voor ieder lid is een plaatsvervangend lid benoemd. De welstandszorg voor de overige gebieden van Maassluis wordt verzorgd door de Welstandscommissie van de Stichting Dorp, Stad en Land. In de herziene Woningwet van 2003 zijn deze aspecten in een dwingender vorm teruggekomen. Gemeenten worden verplicht eigen beleid c.q. welstandscriteria vast te stellen en zullen, meer dan thans het geval is, vooraf de gewenste kwaliteit moeten hebben bepaald. In opdracht van de rijksbouwmeester is een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor verbetering van de doelmatigheid en inzichtelijkheid van welstandsadvisering. Welstandsbeleid op een nieuwe leest dient te worden gebaseerd op: - de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk kader plaatsen. - de mogelijkheid geven voor rechtszekerheid biedend overleg. - de kwaliteit van de advisering verhogen. - het scheppen van heldere procedures.
2.2 WELSTAND EN ANDERE BELEIDSVLAKKEN 2.2.1 Ruimtelijke kwaliteit
De ruimtelijke ontwikkeling voor Maassluis is in eerste aanzet bepaald in het Provinciale Streekplan Rijnmond van 1996. Maassluis heeft haar ruimtelijk beleid nader uitgewerkt in de Structuurvisie Maassluis 2000+ Voor Maassluis is thans het in de maak zijnde Streekplan Rotterdam 2020 van groot belang, dat naar verwachting niet eerder dan in 2005 zal zijn vastgesteld. Maassluis ontwikkelt tegelijkertijd een op de laatste ontwikkelingen aangepaste structuurvisie. Op grond hiervan kunnen onder andere de plannen Het Balkon, De Haven, De Burgemeesterswijk, De Dijk en De Loggia, alsmede de plannen voor de vier winkelcentra (Binnenstad, Palet, Koningshoek en Westeinde) worden ontwikkeld. Ook de nu nog Maaslandse Dijkpolder maakt hiervan deel uit. Interne en externe stedenbouwkundigen coördineren de ontwikkeling deze plannen.
7
Ruimtelijk beleid en ruimtelijke kwaliteit worden verder vastgelegd in bestemmingsplannen. In Maassluis zijn dit 37 plannen. Onder 2.4 van dit hoofdstuk wordt ook ingegaan op de relatie van welstandszorg met andere beleidsvlakken. Het begrip ruimtelijke kwaliteit is geï ntroduceerd in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (1988). Een aanzet voor ruimtelijk kwaliteitsbeleid en welstandsbeleid vormen de rijksnota’s Architectuurbeleid van 1991 en Belvedère (van 1999). In de laatste nota wordt, naast de gebruikswaarde en de toekomstwaarde, ook de culturele waarde als element van de ruimtelijke kwaliteit aangegeven. Onder architectuur wordt verstaan het ontwerpen van gebouwen die zijn onderworpen aan een esthetische doelstelling, waarbij de functie de vorm bepaalt en niet andersom, en waarbij de relatie met de omgeving nadrukkelijk is betrokken. Mede door de nota Architectuurbeleid is het begrip beeldkwaliteit verder uitgewerkt als een methode waarmee vooraf de gewenste kwaliteit kan worden vastgelegd. Op verschillende manieren kan vorm worden gegeven aan het vastleggen van de gewenste kwaliteit. Eén daarvan is het beeldkwaliteitsplan, waarin zowel de bebouwde omgeving als de openbare ruimte worden bezien. Met een beeldkwaliteitsplan kan het gewenste kwaliteitsniveau vooraf worden aangegeven. Met name voor het historische gebied van de Binnenstad/Haven en de directe relatie met de omgeving is het vastleggen van de gewenste ruimtelijke kwaliteit van groot belang. Reeds bij het opstellen van een Ontwikkelingsvisie voor de Binnenstad c.a. is in ruime mate aandacht besteed aan ruimtelijke kwaliteit. Ook het beleid met betrekking tot rijks en / of gemeentelijke monumenten is van groot belang voor de ruimtelijke kwaliteit. Het proces voor het daadwerkelijk bereiken van de gewenste kwaliteit wordt mede versterkt door een vroegtijdige inschakeling van de commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis bij de planvorming. 2.2.2 Bebouwde gebieden.
In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de gewenste kwaliteit, deze welstandsnota en eventuele beeldkwaliteitsplannen. Omdat het welstandsbeleid juridisch ondergeschikt is aan het bestemmingsplan, bepaalt het bestemmingsplan formeel de “ruimte” van het welstandsadvies. De tendens in de eerstvolgende herziening van de Wet Ruimtelijke Ordening is dat een bestemmingsplan feitelijk allesomvattend moet zijn. Daarom is het dringend gewenst om in vast te stellen bestemmingplannen aandacht aan de Nota Welstandsbeleid 2004 en de daarin genoemde plangebieden te besteden. Met name monumentenzorg en reclamebeleid, als onderdeel van de bebouwde gebieden, zijn hierbij raakvlakken die de kwaliteit in grote mate beï nvloeden. Over de monumentenzorg, als belangrijk onderdeel van de ruimtelijke kwaliteitszorg, is door de gemeenteraad besloten om over te gaan tot een actief gemeentelijk monumentenbeleid en hiertoe is, gelet op het afgeronde inventarisatieproject voor mogelijk gemeentelijke monumenten, een eerste aanzet gegeven. De gemeente Maassluis telt 38 rijksmonumenten en zal naar verwachting ook 100 á 150 gemeentelijke monumenten kunnen gaan tellen. Deze “monumenten” maken voor een groot deel uit van het beschermde gebied ingevolge het bestemmingsplan Binnenstad, maar zijn ook daarbuiten gelegen. Al deze “monumenten” zijn als zodanig van groot belang voor de ruimtelijke kwaliteit Maassluis. Per gebied worden het beleid en de criteria voor de daarin gelegen monumenten aangegeven. De Commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis is niet alleen aangewezen als welstandscommissie, maar ook als monumentencommissie in het kader van de monumentenverordening, die adviseert over aanvragen monumentenvergunning. In de Nota Reclamebeleid van 1990 is aangegeven dat deze is gericht op het voorkomen van reclamevormen, die het aanzien van de gemeente aantasten. Voor gedefinieerde soorten reclame, dus ook reclame aan gebouwen, zijn beoordelingsaspecten en plaatsingsrichtlijnen opgesteld. Ook deze nota wordt aangepast aan de veranderde inzichten en juridische basis. 8
2.2.3 Niet bebouwde gebieden.
In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de gewenste kwaliteit, deze welstandsnota en eventuele beeldkwaliteitsplannen. Formeel is dit identiek aan de bebouwde omgeving, maar voor de niet bebouwde omgeving worden andere aspecten beschouwd. Buitengebied / Landschap. De omvang van agrarische bedrijvigheid wordt geringer en recreatief gebruik legt extra druk op het buitengebied. Deze ontwikkelingen leiden al snel tot ongewenste verstedelijking van het buitengebied, waarbij de cultuurhistorische waarde van het gebied onaanvaardbaar wordt aangetast. Het wordt dan ook noodzakelijk geacht dat de cultuurhistorische aspecten een rol spelen bij de welstandsbeoordeling van bouwplannen in het buitengebied. Reclame-uitingen zijn hier niet toegestaan. Stedelijk openbaar gebied. Voor de volgende onderdelen van het stedelijke openbare gebied is welstandszorg van groot belang. Steeds vaker wordt dit belang ingezien en wordt vooraf getoetst aan de voorhanden zijnde criteria en beoordelingsaspecten. Reclameuitingen aan bouwwerken, geen gebouw zijnde. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om kunstwerken, lantaarnpalen, abri’s, enz.. Voor deze soorten reclame zijn in de Nota Reclamebeleid beoordelingsaspecten en plaatsingsrichtlijnen opgesteld. Standplaatsen. Bij het standplaatsenbeleid is het gewenst dat de locaties vooral ten aanzien van hun relatie met de omgeving worden beoordeeld. Straatmeubilair. Het gaat hier bijvoorbeeld om zitbanken, hekwerken en verwijsborden. Uit het oogpunt van integrale kwaliteitszorg voor openbare ruimte is het gewenst dat de Welstandscommissie bij de opzet van inrichtingsplannen wordt betrokken. Bestratingen. De soort, kwaliteit en het kleurtoepassing zijn van groot belang voor de esthetische uitstraling van een laan, weg of straat. Uit het oogpunt van integrale kwaliteitszorg voor openbare ruimte is het gewenst dat de Welstandscommissie bij de opzet van de inrichtingsplannen wordt betrokken. Met name voor gebied 14, het beschermde gebied, is dit van groot belang. Groenvoorzieningen. De gemeente voert een actief beleid met betrekking tot groenvoorzieningen. Het beleid is vastgelegd in een groenstructuurplan. In het kader van een integrale ruimtelijke kwaliteitszorg is het gewenst de Welstandscommissie bij een eventuele herziening van het groenstructuurplan te betrekken.
9
3.
WONINGWET 2003
3.1
ALGEMEEN
De Woningwet 2003 kent een nieuwe categorie-indeling in bouwwerken. De oorspronkelijke driedeling in vergunningsplichtige, meldingsplichtige en vergunningsvrije bouwwerken is vervangen door een tweedeling van vergunningsplichtige en vergunningsvrije 10
bouwwerken. Binnen de vergunningsplichtige bouwwerken wordt onderscheid gemaakt tussen regulier - en lichtvergunningsplichtige bouwwerken. De termijn, waarbinnen op een aanvraag moet zijn besloten is voor een regulier bouwwerk twaalf weken en voor een lichtvergunningsplichtig bouwwerk zes weken. Welke bouwwerken vergunningsvrij zijn en welke bouwwerken lichtvergunningsplichtig zijn is in verband met de omvang niet in de wet zelf aangegeven maar in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB, Besluit 410 van 13 juli 2002) opgenomen. In deze AMvB zijn omschrijvingen opgenomen voor lichtvergunningsplichtige veranderingen aan bouwwerken zoals het aanbrengen van dakkapellen, dakramen, bijgebouwtjes en gevelwijzigingen. Ten behoeve van deze lichtvergunningsplichtige bouwwerken zijn de zogenaamde “sneltoetscriteria” geformuleerd. Deze zijn vermeld bij de welstandscriteria onder 5.5. en worden gezien als een verzameling standaard oplossingen die in elk geval geen bezwaren zullen oproepen. Dit zijn dermate concrete criteria dat iedere bouwer, professioneel of niet, zelf kan zien of zijn bouwplan voldoet aan die criteria en een bouwvergunning niet mag worden geweigerd. 3.2
DE GEMEENTERAAD.
De nieuwe Woningwet geeft meer verantwoordelijkheid aan het gemeentebestuur. De gemeentelijke welstandsnota wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Vanaf het moment dat de welstandsnota door de gemeenteraad is bekendgemaakt vindt de welstandsbeoordeling van bouwplannen plaats aan de hand van de criteria, die in de welstandsnota zijn vastgelegd. De werking van het in de nota vastgelegde beleid wordt door de gemeenteraad geëvalueerd aan de hand van het jaarlijks, door de Welstandscommissie en de commissie Beschermd Stadsgezicht, uit te brengen verslag over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het welstandstoezicht. In dit verslag komen aan de orde: de wijze waarop door het college van burgemeester en wethouders is omgegaan met welstandsadviezen, welke bouwaanvragen niet zijn voorgelegd aan de welstandscommissie en op grond van welke criteria. in welke gevallen is overgegaan tot bestuursdwangaanschrijving op grond van strijdigheid met het beleid inzake redelijke eisen van welstand. Op grond hiervan zal worden bezien of aanpassing van de welstandsnota gewenst is. 3.3
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS.
De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor het afgeven van een bouwvergunning ligt nog altijd bij burgemeester en wethouders. Zij hebben een eigen verantwoordelijkheid voor het welstandsoordeel, dat tot stand komt aan de hand van de welstandsnota en de daarin opgenomen criteria. Burgemeester en wethouders volgen in hun oordeel in principe het advies van de welstandscommissie, daarop zijn de volgende uitzonderingen mogelijk. Op inhoudelijke gronden, omdat zij van oordeel zijn dat de Welstandscommissie of de commissie Beschermd Stadsgezicht de criteria niet juist heeft geï nterpreteerd of toegepast, dan wel zij tot een ander oordeel komen dan de commissie. In voorkomend geval kan de bouwaanvraag in heroverweging worden voorgelegd aan de Welstandscommissie indien aanvullende planinformatie beschikbaar komt of worden voorgelegd aan een andere onafhankelijke welstandsdeskundige voor een “second opinion”. Veelvuldig gebruik van deze mogelijkheid zal het oordeel van de Welstandscommissie echter uithollen en is derhalve niet gewenst. Op advies van de welstandscommissie (hardheidsclausule). Hiervan kan sprake zijn indien een aanvraag weliswaar niet voldoet aan de gebiedsgerichte criteria, maar wel aan de algemene criteria, en de architectonische en ruimtelijke kwaliteiten in bijzondere mate bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving.
11
-
De Welstandscommissie zal in haar advies moeten motiveren waarom zij meent dat het plan toch niet of wel strijdig is met redelijke eisen van welstand, ondanks dat niet of wel wordt voldaan aan de criteria van de nota, maar wel de algemene criteria. Op grond van andere zwaarwegende gronden van economische of maatschappelijke aard, gelet op artikel 44, lid 1d, van de Woningwet.
Afwijkingen van het welstandsadvies worden in de beslissing op de aanvraag bouwvergunning gemotiveerd en schriftelijk ter kennis gebracht van de welstandscommissie. 3.4
WELSTANDSCOMMISSIE.
De eerste taak van een welstandscommissie is om het wettelijk advies aan burgemeester en wethouders uit te brengen omtrent de vraag of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk wel of niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. De tweede wettelijke taak van de Welstandscommissie is om jaarlijks een verslag op te stellen van de werkzaamheden van de commissie. De welstandscommissie kan hierin onder meer aanbevelingen doen ter bijstelling van het welstandsbeleid. 3.5
BEZWAREN
Belanghebbenden kunnen “bezwaar” aantekenen tegen de beslissing van burgemeester en wethouders over een aanvraag bouwvergunning binnen zes weken na het betreffende besluit. In de bezwaarschriftenprocedure heroverwegen burgemeester en wethouders het besluit, na advies te hebben ingewonnen van de commissie voor de bezwaar - en beroepschriften. Belanghebbenden worden in dat geval uitgenodigd om tijdens een hoorzitting hun standpunten nader toe te lichten, waarna burgemeester en wethouders binnen acht weken beslissen op het bezwaar. Lopende de procedure kan de Welstandscommissie om een toelichting worden gevraagd en kan hoor en wederhoor leiden tot een bijstelling van het advies. Belanghebbenden die het oneens zijn met het uiteindelijke besluit kunnen hiertegen binnen een termijn van zes weken, na het betreffende besluit, in beroep gaan bij de rechtbank. 3.5
EXCESSENREGELING.
Op grond van artikel 19 van de Woningwet kunnen burgemeester en wethouders repressief optreden tegen een bouwwerk dat in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand. De eigenaar van een dergelijk bouwwerk kan worden aangeschreven om die strijdigheid op te heffen. De criteria hiervoor moeten in deze nota zijn opgenomen. Deze regeling is er niet voor bedoeld om de plaatsing van vergunningsvrije bouwwerken tegen te gaan.
4.
WELSTAND IN MAASSLUIS
4.1
ALGEMEEN
In hoofdstuk 3 zijn de belangrijkste veranderingen in de Woningwet 2002 aangegeven. Als gevolg van deze veranderingen ondergaat het bestaande welstandsbeleid van de gemeente Maassluis enige aanpassing. In dit hoofdstuk wordt de organisatie en de werkwijze met
12
betrekking tot welstand in zijn geheel uiteengezet. In grote lijnen blijven de gebiedsindeling en de welstandscriteria echter gehandhaafd. 4.2
DE WELSTANDSCOMMISSIES
Maassluis kent twee welstandscommissies, die als zodanig in artikel 9.1 van de bouwverordening zijn opgenomen. Dit zijn de “Welstandscommissie” van de Stichting Dorp, Stad en Land en de commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis (commissie BSM). De “Welstandscommissie” adviseert over bouwvoornemens en bouwaanvragen voor regulier vergunningsplichtige bouwwerken, als bedoeld in artikel 44, eerste lid onder d, van de Woningwet en lichtvergunningsplichtige bouwwerken, die niet zijn gelegen in het gebied van de Binnenstad c.a. (Gebied 14) als genoemd in deze nota. Een gemandateerde architect van de Welstandscommissie bezoekt de gemeente iedere veertien dagen en heeft de bevoegdheid om de gemeente over bouwplannen in positieve zin te adviseren aan de hand van een toetsingsformulier. Het rooster van de openbare vergaderingen, waarin bouwplannen worden beoordeeld, wordt in een huis-aan-huis blad gepubliceerd. Informatie over welke specifieke plannen in de betreffende vergadering worden behandeld is bij bouw en woningtoezicht te verkrijgen. In het geval van strijdigheid met redelijke eisen van welstand wordt het bouwplan voorgelegd aan de Regionale Welstandscommissie, die bestaat uit een vijftal architecten. Deze commissie behandelt bouwplannen voor een aantal gemeenten, waaronder Maassluis en geeft in tegenwoordigheid van de betreffende ontwerper een mening over de aanvaardbaarheid van het betreffende bouwplan. Deze mening wordt schriftelijk aan de gemeente kenbaar gemaakt. Indien geen consensus wordt bereikt wordt het betreffende plan voorgelegd aan de Grote Welstandscommissie in Rotterdam, die wordt gevormd door tenminste vijf architecten. Een ambtelijke contactpersoon is aangewezen voor de Welstandscommissie van de Stichting Dorp, Stad en Land en de gemandateerde architect. Het reglement op de Welstandscommissie bepaalt het volgende. de samenstelling van de Welstandscommissie is standaard en hierin hebben geen burgers zitting, de gemeente handelt lichtvergunningsplichtige bouwaanvragen, die in overeenstemming zijn met de welstandscriteria, zelf af. de Welstandscommissie voert de volgende niet wettelijke taken desgevraagd uit; a. voert onder regie van de gemeente noodzakelijk overleg over in voorbereiding zijnde bouwplannen (collegiaal overleg), b. brengt adviezen uit over in voorbereiding zijnde structuurplannen, bestemmingsplannen en beeldkwaliteitsplannen, c. adviseert over stedenbouwkundige en architectonische ontwikkelingen, die van belang zijn voor de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente. d. adviseert over excessen, e. geeft voorlichting over de ruimtelijke kwaliteit, de behandeling van de bouwaanvragen is openbaar en publicatie hiervan vindt plaats in een huis aan huis blad. de Welstandscommissie vergadert roulerend in de regio, zowel opdrachtgevers / ontwerpers, als direct belanghebbenden hebben spreekrecht tijdens de vergadering / behandeling van de Welstandscommissie. De “commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis” (commissie BSM) bestaat op grond van de verordening commissie Beschermd Stadsgezicht uit vijf deskundige leden, die onafhankelijk zijn ten opzichte van het gemeentebestuur. De samenstelling van deze 13
commissie omvat tenminste twee leden namens de Welstandscommissie van de Stichting Dorp, Stad en Land, één restauratie-architect, één architect en één historicus met affiniteit voor Maassluis, die worden benoemd, geschorst of ontslagen door de gemeenteraad. Een genoegzaam aantal plaatsvervangers wordt door de gemeenteraad benoemd. De commissie BSM adviseert over bouwvoornemens en bouwaanvragen voor regulier vergunningsplichtige bouwwerken, als bedoeld in artikel 44, eerste lid onder d, van de Woningwet en bijzondere lichtvergunningsplichtige bouwwerken, die zijn gelegen in het gebied van de Binnenstad c.a. als genoemd in de verordening en deze nota. Behoudens de verordening op de commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis is het genoemde reglement op de welstandscommissies ook op deze commissie van toepassing. Een ambtelijke secretaris is voor deze commissie aangewezen. De ambtelijke secretaris zorgt ervoor dat de vergaderingen van de commissie openbaar kunnen plaatsvinden aan de hand van een agenda, die tijdig bekend wordt gemaakt. De secretaris zorgt voorts voor voldoende planinformatie en situatieve gegevens, voor de nodige achtergrondinformatie, voor de schriftelijke adviezen naar de belanghebbenden en een eventuele plantoelichting. De secretaris is het eerste aanspreekpunt en geheugen van de commissie, die zorgt voor een consistente advisering en uitvoering van het welstandsbeleid, en bereidt het jaarverslag voor. 4.3
WELSTANDSADVISERING
4.3.1 Taak
In het welstandsadvies wordt door de commissie gemotiveerd uitgesproken of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of standplaats, zowel op zichzelf als in relatie tot de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, wel of niet voldoet aan redelijke eisen van welstand. De Welstandscommissie en de commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis baseren zich daarbij op de werkwijze en de criteria, die zijn opgenomen in deze welstandsnota. Tot de taken van de commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis behoort tevens het geven van ongevraagde welstandsadviezen over alle ontwikkelingen met betrekking tot de kwaliteit van de bebouwde en niet bebouwde omgeving van de Binnenstad c.a. De commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis is tevens aangewezen als monumentencommissie op grond van de monumentenverordening. 4.3.2 Werkwijze
De Welstandscommissie. De ambtelijke contactpersoon en de gemandateerd architect van de Welstandscommissie hebben een spilfunctie bij het verwerken van de adviesaanvragen in de gemeente. De gemandateerd architect van de Welstandscommissie voert de eerste gesprekken met de betrokken ontwerper(s) en / of planindieners. De gemandateerd architect heeft de bevoegdheid om over bouwplannen in positieve zin te adviseren. In het geval van twijfel over het voldoen aan redelijke eisen van welstand wordt het bouwplan voorgelegd aan de Regionale Welstandscommissie en indien nodig aan de Grote Welstandscommissie. Een ambtelijke contactpersoon is aangewezen voor deze commissies en de gedelegeerde architect. De beraadslagingen met de aanvrager of gemachtigde vinden plaats op basis van hoor en wederhoor. Indien gewenst kunnen de welstandscommissies en de welstandsgedelegeerde besluiten over een advies niet openbaar te beraadslagen. De vergaderingen van de
14
commissie en de welstandsgemandateerde over bouwaanvragen zijn openbaar, maar zonder inspraakmogelijkheid voor niet direct belanghebbenden. De Regionale Welstandscommissie vergadert om de veertien dagen. De welstandsgemandateerde voor Maassluis adviseert de gemeente eveneens om de veertien dagen. Adviezen worden schriftelijk uitgebracht op daartoe bestemde volgformulieren in begrijpelijke taal. Het rooster van deze vergaderingen wordt in De Schakel bekend gemaakt. Bij bouw - en woningtoezicht kan nadere informatie worden ingewonnen over de te behandelen bouwplannen. De commissie Beschermd Stadsgezicht Maassluis. De vergaderingen van de commissie over bouwaanvragen zijn openbaar, maar zonder inspraakmogelijkheid voor niet direct belanghebbenden. Iedere openbare vergadering is er een half uur inspraakmogelijkheid. De beraadslagingen met de aanvrager of gemachtigde vinden plaats op basis van hoor en wederhoor. Indien gewenst kan de commissie besluiten over een advies niet openbaar te beraadslagen. Deze commissie vergadert om de zes weken. Indien lichtvergunningsplichtige bouwaanvragen aanpassing behoeven en de afdoeningtermijn van zes weken in het gedrang komt is het namens de Stichting Dorp, Stad en Land gemandateerde commissielid gemachtigd deze adviesaanvraag af te handelen. Adviezen worden schriftelijk uitgebracht op daartoe bestemde formulieren in begrijpelijke taal. Het rooster en de agenda van deze vergaderingen wordt in De Schakel bekend gemaakt. Bij bouw - en woningtoezicht kan hierover informatie worden ingewonnen. Welstandsadviezen. Welstandsadviezen, zowel positief als een negatief, worden altijd voorzien van een deugdelijke en leesbare motivering. Uit het oogpunt van rechtszekerheid kunnen bij een vervolgbeoordeling geen nieuwe opmerkingen naar voren worden gebracht, die al in een eerder stadium onderkend hadden kunnen en of moeten zijn. Andere argumenten dan die van welstand kunnen niet naar voren worden gebracht. In een welstandsadvies wordt duidelijk onderscheid gemaakt tussen bezwaren die ondervangen dienen te worden en suggesties die de kwaliteit van het bouwplan ten goede komen. Een welstandsadvies kan de volgende strekkingen hebben: een bouwwerk voldoet gemotiveerd aan redelijke eisen van welstand; een bouwwerk voldoet gemotiveerd aan redelijke eisen van welstand; vrijblijvende suggesties kunnen worden gedaan voor de verhoging van de kwaliteit. een bouwwerk voldoet gemotiveerd niet aan redelijke eisen van welstand; een bouwwerk voldoet gemotiveerd niet aan redelijke eisen van welstand; aangegeven wordt welke ingrijpende wijziging(en) in de uitwerking dan wel uitgangspunten nodig zijn om aan redelijke eisen van welstand te voldoen. Indien meer informatie of een toelichting van de ontwerper nodig is kunnen aanvullende gegevens of nadere uitleg worden gevraagd binnen een te stellen termijn. De ambtelijke secretaris is hiervoor verantwoordelijk.
Vooroverleg. Ontwerpers en plannenmakers wordt de mogelijkheid geboden om, voorafgaand aan de formele bouwvergunningsaanvraag, collegiaal vooroverleg te plegen met een welstandscommissie over de interpretatie van de welstandscriteria in relatie tot het betreffende bouwplan. Vooroverleg kan pas plaatsvinden als er duidelijkheid bestaat over de planologische aanvaardbaarheid. Ook het vooroverleg kan slechts plaatsvinden op basis van goede gegevens omtrent situatie, aansluitende bebouwing of terreinen, plangegevens, enz. Bij grote projecten kan een maquette worden verlangd. Vooroverleg is niet openbaar.
15
Supervisie. De gemeente kan voor bepaalde ontwikkelingsgebieden een supervisor aanstellen, die de ruimtelijke en esthetische kwaliteit voor het gebied stimuleert en begeleidt. Bij de aanstelling van een supervisor dient een heldere taakstelling zorg te dragen voor een goede afstemming tussen de stedenbouwkundige supervisie en de welstandsbeoordeling. Onderscheiden worden een integrale supervisor, een ontwerpende supervisor en een beherende supervisor. 4.4
EXCESSENREGELING
De gemeente heeft er voor gekozen om het nieuwe beleid als richting gevend vast te stellen. Aan eerder toegestane bouwwerken kunnen geen rechten meer worden ontleend. Indien het uiterlijk van een bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van het betreffende bouwwerk op grond van artikel 19 van de Woningwet verzoeken om die strijdigheid op te heffen binnen een te stellen termijn. Van een exces is sprake als er een zeer grote strijdigheid bestaat met de in deze nota opgenomen criteria. Voorbeelden hiervan zijn het toepassen van armoedige materialen, het groter bouwen dan is aangegeven en het afwijken van een verleende vergunning. In het gemeentelijke handhavingsbeleid dient een hoge prioriteit te zijn gegeven aan het voorkomen en signaleren van excessen op locaties, die voor het openbare gebied van de gemeente van belang zijn. In het bijzonder zijn dit de gebieden die behoren bij het werkgebied van de commissie beschermd stadsgezicht en de buitengebieden. Deze gebieden zijn aangegeven als gevoelige gebieden met de aanduiding 1. Artikel 19 van de Woningwet geeft het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid in het geval van ernstige ontsiering aan te schrijven dat bouwwerken binnen een te bepalen termijn moeten gaan voldoen aan redelijke eisen van welstand. In het geval van ernstige ontsiering kan tegen zowel vergunningsvrije (repressief) als vergunningsplichtige bouwwerken worden opgetreden. Een advies van een welstandsdeskundige is hierbij niet vereist, maar voor een goede onderbouwing van een aanschrijving wel noodzakelijk. Hoewel het een bekend gegeven is dat door het gemeentebestuur niet snel gebruik zal worden gemaakt van dwangmatige middelen ter bereiking van een gewenste situatie, zal aan handhaving meer aandacht moeten worden besteed, teneinde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en welstandsbeleid te laten slagen. In dit kader kan worden overwogen om over te gaan tot een éénmalige opschoning - / legalisatie actie, die de nodige duidelijkheid met betrekking tot handhaving zal verschaffen.
5
WELSTANDSCRITERIA
5.1
ALGEMEEN
Bij de welstandscriteria wordt onderscheid gemaakt tussen “algemene”, “gebiedsgerichte” en “objectgerichte” criteria, alsmede criteria voor “veelvoorkomende kleine bouwwerken”.
16
De algemene criteria liggen ten grondslag aan de gebiedsgerichte criteria en worden tevens toegepast in het geval een plan niet of niet volledig voldoet of kan voldoen aan de gebiedscriteria. Hierbij worden de volgende “welstandsniveaus” onderscheiden: 1.
Gevoelige en / of bijzondere gebieden. Deze gebieden hebben een bijzondere cultuurhistorische, landschappelijke, stedenbouwkundige of architectonische karakteristiek. Nieuwe ingrepen worden hier extra zorgvuldig beoordeeld. 2.
Reguliere welstandsgebieden. Gebieden die om een normale zorgvuldige afstemming vragen van nieuwe bouwkundige ingrepen. Binnen reguliere gebieden kunnen geheel of gedeeltelijk welstandsvrije gebieden worden onderscheiden. Dit zijn gebieden, die in het geheel niet (A) of nauwelijks zichtbaar (B) zijn vanaf de openbare weg en / of niet openbaar zijn. Deze welstandsnota bevat geen criteria voor projecten, die de bestaande ruimtelijke structuur doorbreken. In dergelijke gevallen is een concreet stedenbouwkundig plan, met bijbehorende esthetische kwaliteit, onontbeerlijk. De hieruit voortvloeiende algemene welstandscriteria op grond van bijvoorbeeld een beeldkwaliteitsplan dienen als aanvulling op de welstandsnota te worden vastgesteld, met in achtneming van de reguliere inspraakmogelijkheden. Na de ontwikkelingsfase van een project moet worden bezien welke gebiedsgerichte criteria voor het betreffende gebied moeten worden vastgesteld. 5.2
ALGEMENE WELSTANDSCRITERIA
In deze paragraaf worden de algemene welstandscriteria weergegeven. Deze zijn gebaseerd op de notitie “Architectonische kwaliteit” van Prof. Ir. Tj. Dijkstra. a. de relatie tussen vorm, gebruik en constructie. (algemeen) Van een bouwwerk dat niet strijdig is met redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast zijn eigen samenhang en logica heeft. Een bouwwerk wordt primair gemaakt om te worden gebruikt. De uiterlijke verschijningsvorm van een bouwwerk kan dan ook niet los worden gezien van het gebruik. Gebruik en constructie zijn de basis voor iedere vorm. Daarmee is nog niet gezegd dat de vorm altijd ondergeschikt is aan het gebruik of de constructie. Ook wanneer andere aspecten dan gebruik en constructie de vorm tijdens het ontwerpproces gaan domineren, mag worden verwacht dat de uiteindelijke verschijningsvorm een begrijpelijke relatie houdt met zijn oorsprong. Daarmee is tegelijk gezegd dat de verschijningsvorm méér is dan een rechtstreekse optelsom van gebruik en constructie. Er zijn daarnaast andere factoren die hun invloed kunnen hebben, zoals de omgeving en de associatieve betekenis van de vorm in de sociaal-culturele context. Als de vorm in tegenspraak is met het gebruik en de constructie dan verliest zij daarmee aan begrijpelijkheid en integriteit. Beoordelingsaspecten: -Herkenbaarheid gebruik. -Duidelijkheid vormentaal.
17
b.
de relatie tussen bouwwerk en omgeving. (situatie)
Van een bouwwerk dat niet in strijd is met redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de landschappelijke - of openbare ruimte en de te verwachten ontwikkeling daarvan. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. Bij het oprichten van een gebouw is sprake van het afzonderen en in bezit nemen van een deel van de openbare ruimte voor particulier gebruik. Gevels en volumes vormen zowel de externe begrenzing van de gebouwen als ook de wanden van de openbare ruimte die zij gezamenlijk bepalen. Het gebouw is een particulier object in een openbare context. Het bestaansrecht van het gebouw ligt niet in het eigen functioneren alleen maar ook in de betekenis die het gebouw heeft in zijn stedelijke of landschappelijke omgeving. Ook van een gebouw dat contrasteert met zijn omgeving mag worden verwacht dat het zorgvuldig is ontworpen en de omgeving niet ontkent. Waar het om gaat is dat het gebouw een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan. Beoordelingsaspecten: -Positie en afstand in relatie tot de kavelgrootte, andere bouwwerken en openbare ruimte. -Bij positie wordt gelet op de rooilijn, de marges en de differentiatie. -De afstand betreft vooral de onderlinge afstand tussen gebouwen. c.
de sociaal-culturele context. (associatie)
Van een bouwwerk dat niet in strijd is met redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. In iedere bouwstijl wordt gebruik gemaakt van verwijzingen en / of associaties naar eerder of elders gerealiseerde vormen. De kracht van een ontwerp ligt vooral in de wijze waarop verwijzingen en / of associaties zijn geï nterpreteerd en verwerkt. Associatieve betekenissen (herkenning betekenissen) zijn van groot belang om de omgeving te begrijpen als de tijd waarin zij is ontstaan, als verhaal van de geschiedenis of als representant van een stijl. Deze aspecten zijn belangrijk want zij vormen de geschiedenis van de toekomst Beoordelingsaspect: -De wijze waarop verwijzingen en / of associaties zijn geï nterpreteerd en verwerkt
d.
evenwicht tussen helderheid en complexiteit. (massa en vorm)
Van een bouwwerk dat niet strijdig is met redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat. Een belangrijke eis voor een ontwerp is dat er structuur in het beeld is aangebracht. Een heldere structuur biedt houvast voor de waarneming en is bepalend voor het beeld dat ontstaat. Symmetrie, ritme en herkenbare maatreeksen en materialen maken het de
18
waarnemer mogelijk om de grote hoeveelheid informatie, die de gebouwde omgeving geeft , te reduceren tot een bevattelijk beeld. Het streven naar helderheid mag niet in een te grote simpelheid, want een bouwwerk moet de waarnemer blijven intrigeren en prikkelen en zijn geheimen niet direct prijsgeven. Er mag best een beroep worden gedaan op de creativiteit van de voorbijganger. De begrippen helderheid en complexiteit worden bij het ontwerpen van bouwwerken van oudsher ingebracht als complementaire begrippen. Complexiteit in de architectonische compositie ontstaat vanuit de stedenbouwkundige eisen en het programma van eisen voor het bouwwerk. Bij een gebouwde omgeving met een hoge belevingswaarde zijn helderheid en complexiteit tegelijk aanwezig in een evenwichtige en spanningsvolle relatie. Beoordelingsaspecten: -Opbouw van de hoofdmassa. De bovenbelijning en begrenzingen van een gebouw. -Ruimteprofiel. Karakteristiek van een dwarsprofiel. -Samenstelling van de massa. Compositie van de hoofdvolumes. -Kapvorm en richting. Toepassing soort kap. -Vormbehandeling. Kenmerken van de vormkarakteristiek. e.
schaal - en maatverhoudingen. (gevelkarakteristiek)
Van een bouwwerk dat niet strijdig is met redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen Ieder bouwwerk heeft een schaal die voortkomt uit de betekenis van de bouwopgave. Grote bouwwerken kunnen uiteraard binnen hun eigen grenzen geleed zijn maar worden onherkenbaar en ongeloofwaardig als ze er uitzien alsof ze bestaan uit een verzameling losstaande kleine bouwwerken. De maatverhoudingen van een bouwwerk zijn van groot belang voor de belevingswaarde ervan, maar vormen tegelijk één van de meest ongrijpbare aspecten bij het beoordelen van ontwerpen. Bewust of onbewust worden de maatverhoudingen van een bouwwerk ervaren, maar waarom de maatverhoudingen in het ene geval wel harmoniëren of spannender zijn en in het andere geval niet, valt nauwelijks aan te geven. Duidelijk is dat de kracht van een compositie groter is naarmate de maatverhoudingen een sterke samenhang en hiërarchie vertonen. Mits bewust toegepast kunnen ook spanning en contrast daarin hun werking hebben. De afmetingen en verhoudingen van gevelelementen vormen samen de compositie van het gevelvlak. Hellende daken vormen een belangrijk element in de totale compositie. Toegevoegde elementen zoals een dakkapel, een (vergunningsplichtige) zonnecollector of een aanbouw kunnen zo dominant zijn ten opzichte van de hoofdmassa en / of de vlakverdeling dat zij het beeld van het bouwwerk zelf en de relatie met de omgeving, ernstig verstoren. Beoordelingsaspecten: -Gerichtheid en oriëntatie. Wisselwerking tussen gebouw en openbare ruimte. -Geleding. Het hoofdaccent van de gevelindeling. -Indeling. De vorm en maatverhouding van de gevelindeling. -Plasticiteit. Reliëf, vormen en maatverhoudingen van geveldelen zoals neggen, kolommen en penanten.
19
f.
materiaal, kleur, textuur en licht. (detaillering)
Van een bouwwerk dat niet strijdig is met redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, kleur, textuur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken. Door middel van materialen, kleuren en lichttoetreding krijgt een bouwwerk uiteindelijk zijn visuele en tactiele kracht of wel de “finishing touch”, het bouwwerk wordt zichtbaar en voelbaar. De keuze van materialen en kleuren is tegenwoordig niet meer beperkt tot hetgeen lokaal aan materiaal en ambachtelijke kennis voorhanden is. Deze keuzevrijheid maakt de keuze moeilijker en het risico van een onsamenhangend beeld groot. Materialen en kleuren dienen niet los te staan van het ontwerp en kunnen niet alleen een decoratieve functie te hebben. Materialen en kleuren geven ondersteuning aan de architectonische vormgeving en mogen een juiste interpretatie van de aard en ontstaansperiode van het bouwwerk niet in de weg staan. Beoordelingsaspecten: -Gaafheid. Verstoring of verbetering van het straatbeeld. -Materiaalgebruik. De uitdrukking van het materiaalgebruik. -Kleurtoepassing. De typering van het kleurgebruik. -Ornamentuur. Typering van de verrijking van de gevel. 5.3
GEBIEDSGERICHTE WELSTANDSCRITERIA
De gebiedsindeling van de nota Welstandsbeleid 2000 is onverkort gehandhaafd, omdat met name de leeftijdsbepaling van de diverse gebieden, met hun typering en structuur, heeft geleid tot deze indeling. De lijnen van ontwikkeling zijn duidelijk en per gebied aangegeven. Voor de 22 gebieden, zoals aangegeven op de bijbehorende gebiedenkaart, wordt per gebied aangegeven of het een gevoelig of regulier gebied betreft en met welke kenmerkende waarden bij de ontwikkeling van bouwplannen rekening moet worden gehouden. Per gebied wordt het ambitieniveau (beoordelingskader) aangegeven. De gevoelige en niet gevoelige gebieden in relatie tot kleine bouwwerken zijn onverkort gehandhaafd. Met A aangegeven gebieden zijn in het geheel niet zichtbaar van af de openbare weg door geheel gesloten bouwblokken. Met B aangegeven gebieden zijn vrijwel niet zichtbaar vanaf de openbare weg door vrijwel gesloten bouwblokken. Per gebied zijn ook de daarbinnen gelegen rijksmonumenten aangegeven. Het beoordelingskader omvat: -een gebiedsbeschrijving, -een waardebepaling, met verwijzing naar vigerend(e) bestemmingsplan(nen) -het welstandsniveau en -de welstandscriteria. Zie kaart Bijlage 3
20
Gebied 1:
Gebiedsbeschrijving. Het gebied is een gevoelig recreatiegebied, dat zowel in het opgehoogde deel als in het laaggelegen gedeelte (op het niveau van het oorspronkelijke landbouwgebied) van de Steendijkpolder is gelegen. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). In hoofdzaak geldt hier het bestemmingsplan Steendijkpolder I. 21
-
Het gebied maakt deel uit van de hoofdgroenstructuur van de gemeente.
Welstandsniveau. Situering van bebouwing dient te worden bezien in relatie tot de groenvoorziening(en). Bouwplannen moeten worden getoetst op welstandsniveau 1. Welstandscriteria. Bebouwing dient hier zeer terughoudend te worden vormgegeven, met een dito materiaaltoepassing en kleurgebruik.
Dr. Albert Schweitzerdreef
verenigingsgebouw sportclubs
22
Gebied 2:
Gebiedsbeschrijving. In dit reguliere gebied, dat het laaggelegen gedeelte van de Steendijkpolder omvat, is in de 90-er jaren een woonwijk gerealiseerd met in hoofdzaak eengezins woningen. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Het betreft hier een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. De voorschriften van bestemmingsplan Steendijkpolder Noord zijn hier van toepassing. Welstandsniveau. Plannen, die afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit. Op de gebiedenkaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing achterwege kan blijven.
24
Gebied 3:
Gebiedsbeschrijving. In dit reguliere gebied, dat het hooggelegen gedeelte (in de 60-er jaren opgehoogd) van de Steendijkpolder omvat, is in de 70-er jaren een woonwijk gerealiseerd met in hoofdzaak eengezinswoningen. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). De voorschriften van bestemmingsplan Steendijkpolder Zuid zijn hier van toepassing. Welstandsniveau. Het betreft hier een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. Plannen, die afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit. Op de gebiedenkaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing voor aangegeven kleine bouwwerken achterwege kan blijven.
26
Gebied 4:
Gebiedsbeschrijving. Het gebied is een gevoelig recreatie gebied zonder bebouwing. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). De voorschriften van bestemmingsplan UPIO in hoofdzaak Noord-West zijn hier van toepassing. Het uitgangspunt van een gebied zonder bebouwing dient te worden gehandhaafd.
Sterrenbos langs Nieuwe Waterweg
28
Gebied 5:
Gebiedsbeschrijving. Hier is sprake van een regulier gebied dat in de 50-er jaren is opgehoogd en in de 60-er jaren in snel tempo is bebouwd met in hoofdzaak Elementum flats hoog (10 bouwlagen) en laag (5 bouwlagen). Voor dit gebied wordt in samenwerking met de WSM een ontwikkelingsvisie vervaardigd. Aan de keuze van de stedenbouwkundige(n) en architect(en) wordt een groot belang gehecht. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). De voorschriften van de bestemmingsplannen West in onderdelen en Burgemeester Zaneveldstraat zijn hier van toepassing. Een ontwerpbestemmingsplan Burgemeesterswijk is in procedure gebracht. Welstandsniveau. In een zo vroeg mogelijk stadium van de ontwikkeling van het gebied is de gewenste beeldkwaliteit omschreven en ter beoordeling voorgelegd aan de Welstandscommissie. Het betreft hier thans een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. Plannen, die afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd.
Marokkaanse Moskee
30
Gebied 6:
Gebiedsbeschrijving. Een regulier gebied, waarvan de bebouwing overwegend in de 60-er jaren is gerealiseerd. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Het betreft hier een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. De voorschriften van het bestemmingsplan West IV zijn hier van toepassing. Een herziening van het bestemmingsplan Vogelwijk wordt in procedure gebracht. Welstandsniveau. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit. Op de gebiedenkaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing achterwege kan blijven.
32
Gebied 7:
Gebiedsbeschrijving. De bebouwing van dit reguliere gebied is gevarieerd hoog / laag en is in de 60-er en 70er jaren gerealiseerd op het niveau van de oude polder. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Het betreft hier een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. Het gebied omvat in hoofdzaak bebouwing die is begrepen in de bestemmingsplannen Dijkpolder I en Dijkpolder II. Welstandsniveau. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit. Op de gebiedenkaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing voor aangegeven kleine bouwwerken achterwege kan blijven.
34
Gebied 8:
Gebiedsbeschrijving. Hier gaat het om een regulier gebied dat wordt gevormd door enerzijds het zorggebied met De Vloot en de Schutsluis en anderzijds een recent gerealiseerd woongebied met eengezinswoningen, twee gerenoveerde flatgebouwen en een appartementengebouw van 14 verdiepingen hoog. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). De gerealiseerde bebouwing betreft een beheersgebied Het bestemmingsplan Componistenbuurt Noord is hier van toepassing. Een nieuw bestemmingsplan zal worden vervaardigd. Welstandsniveau. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Bij de reconstructie van het zorggebied Schutsluis dient met name aan de relatie met de Westlandseweg en met de achterliggende Dijkpolder grote aandacht te worden besteed. De aldaar te realiseren beeldkwaliteit dient in een vroegtijdig stadium aan de Welstandscommissie te worden voorgelegd. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit.
36
Gebied 9:
Gebiedsbeschrijving. Dit reguliere gebied wordt gevormd door het winkelcentrum Koningshoek, de woningbouw ten noorden en ten zuiden ervan, alsmede het gebied met een drietal Elementum flats (10 bouwlagen) en het recent gerealiseerde Parkhof. Waardebepaling – bestemmingsplan(nen). De bestaande woongebieden betreffen een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. De bestemmingsplannen zijn Componistenbuurt Zuid, Koningshoek en Chopinstraat. Welstandsniveau. Voor de revitalisering van het winkelcentrum en de invulling van nog onbebouwde gebieden is een visie in ontwikkeling. In een zo vroeg mogelijk stadium van de ontwikkeling van het gebied dient de gewenste stedenbouwkundige en esthetische kwaliteit te zijn omschreven en aan de Welstandscommissie ter beoordeling te worden voorgelegd. Zie ook gebied 10. Met name aan de kwaliteit van de extraverte reclamevoering van het winkelcentrum zal de nodige aandacht moeten worden gegeven en zal tenminste moeten worden voldaan aan de uitgangspunten van het gemeentelijke reclamebeleid. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit.
38
Gebied 10:
Gebiedsomschrijving. Dit nog te ontwikkelen gebied langs de Nieuwe Waterweg staat inmiddels bekend als Het Balkon. Waardebepaling – bestemmingsplan(nen). Geen Welstandsniveau. In een zo vroeg mogelijk stadium van de ontwikkeling van het gebied dient de gewenste stedenbouwkundige en esthetische kwaliteit te zijn omschreven, vastgelegd in randvoorwaarden en ter beoordeling aan de welstandscommissie te worden voorgelegd. Voorbeelden van randvoorwaarden zijn: Ter weerszijden van straten/lanen en pleinen één architect verantwoordelijk laten zijn voor het ontwerp van de bebouwing en de invulling openbare ruimte. Woningblokken beëindigen met voorgevels van woningen of verbijzonderingen. Alle erfafscheidingen projectmatig realiseren. Toekomstgerichte kwaliteit door middel van variatie en uitbreidingsmogelijkheden. Integreren van elementen voor de opvang van hemelwater. Integreren van kunstobjecten.
Gebied voor uitbreidingsplan Het Balkon
40
Gebied 11:
Gebiedsbeschrijving. De Verto-wijk met in hoofdzaak eengezinswoningen en de Bloemenbuurt met flatgebouwen vormen in hoofdzaak dit gebied. Na realisatie van het plan Oleanderpark betreft het een regulier gebied. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). De woongebieden betreffen een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. Het gebied maakt deel uit van drie bestemmingsplannen, te weten Lange Boonestraat, Dijkpolder I en Verto. Welstandsniveau. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit.
42
Gebied 12:
Gebiedsbeschrijving. Een regulier gebied, waarvan in hoofdzaak bedrijven deel uitmaken. Waardebepaling. Het betreft een gebied, dat eerst in de jaren 50 als bedrijventerrein is ontwikkeld en het daarin gelegen woonwijkje ’t Stort uit de jaren 30 is gehandhaafd. Inmiddels is ter plaatse van de voormalige betonelementenfabriek een nieuwbouwplan met winkels en woningen gerealiseerd. Onder andere het bestemmingsplan herziening Kapelpolder geldt voor dit gebied. Welstandsniveau. Voor bedrijven zijn met name de volgende uitgangspunten van toepassing: Voor een bedrijfsruimte wordt een eenvoudige, platte hoofdvorm, met een terughoudend kleurgebruik voorgestaan. Langs doorgaande wegen wordt het realiseren van extra esthetische kwaliteit voorgestaan. Extra kwaliteit kan worden bereikt door bijvoorbeeld kantoren op te vatten als een zelfstandig element met een hoogwaardig expressieve vormgeving, gesitueerd tegen de achtergrond van een neutrale bedrijfshal. Naamsaanduidingen dienen bij voorkeur in het ontwerp te worden geï ntegreerd en dienen in goede verhouding te staan tot de gevel waarop zij worden aangebracht, met bij voorkeur een uitvoering in losse letters. Groenelementen dienen als belangrijke bindende elementen te worden aangemerkt. Voor de woningen die in het gebied zijn gelegen is met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is van groot belang. Welstandscriteria. Op de gebiedenkaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing voor aangegeven kleine bouwwerken achterwege kan blijven.
44
Gebied 13:
Gebiedsbeschrijving. Ook dit gebied betreft een regulier bedrijvengebied. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Dit gebied is in hoofdzaak verder ontwikkeld in de jaren 90 op basis van de uitgangspunten voor het welstandsbeleid van 28 november 1995. Voor dit gebied is het bestemmingsplan Nieuwe Waterweg van toepassing. Welstandsniveau. Als gebied 12. Welstandscriteria. Als gebied 12.
46
Gebied 14:
Gebiedsbeschrijving. Dit gevoelige gebied is het historisch en cultuurhistorisch het belangrijkste gebied van Maassluis. Het gebied wordt in hoofdzaak gevormd door het gebied van het bestemmingsplan Binnenstad en door de panden die direct zijn gelegen aan de Govert van Wijnkade, De Burg. de Jongkade en de Burg. van der Lelykade. Ter bevordering van de ruimtelijke en esthetische kwaliteit is de commissie beschermd stadsgezicht ingesteld, die enerzijds is belast met de welstandsadvisering over bouwaanvragen betreffende bouwwerken, die in het gebied zijn gelegen, en anderzijds is aangewezen als monumentencommissie op grond van de Monumentenwet. Binnen het gebied zijn de meeste Rijksmonumenten ( 30 stuks) gelegen en die maken als zodanig deel uit van de ruimtelijke en esthetische kwaliteit van het gebied. Ook de inmiddels opgestelde inventarisatie van waardevolle panden en mogelijk gemeentelijke monumenten levert een bijdrage aan het herkennen van de aanwezige kwaliteit. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Behoudens het bestemmingsplan Binnenstad maken hiervan tevens deel uit de bestemmingsplannen Nieuwe Waterweg en ’t Hoofd. Welstandsniveau. Voor het gebied is de ontwikkelingsvisie Binnenstad vastgesteld. De ontwikkelingsvisie en de uitgangspunten van het bestemmingsplan Binnenstad dienen als basis voor een op te stellen beeldkwaliteitsplan. Plannen moeten worden getoetst op niveau 1. Welstandscriteria. Een beeldkwaliteitsplan geeft het vereiste kwaliteitsniveau aan. Aanvragen voor reclame-uitingen dienen in overeenstemming te zijn met het reclamebeleid 2004 en te worden voorgelegd aan de commissie beschermd stadsgezicht. Rijksmonumenten: Hoogstraat 1. Hoogstraat 11. Hoogstraat 7-9. Hoogstraat 17. Jokweg 4. Kerkplein 1. Kerkplein 2. Dr. Kuiyperkade 26. Markt 18 Marnixkade 1. Marnixkade 4 Marnixkade ong. Nieuwstraat 2 Nieuwstraat 4. Noordvliet 6. Noordvliet 8. Noordvliet 10. Schuurhof 140. Schuurhof 142.
Oude raadhuis Maassluis Gemeenlandshuis Delfland 2 Woningen. Woning. Rioolgemaal Gemeente Maassluis Woonhuis. Grote Kerk. Woonhuis / kantoor Patriciërshuis Woning Woning Ophaalbrug Woonhuis / winkel Woonhuis / winkel Woonhuis Woonhuis Woonhuis Pastorie / ontmoetingsruimte Schuurkerk
48
Veerstraat 1. Veerstraat 3. Veerstraat 5. Veerstraat 15. Veerstraat ong. Zuiddijk 9. Zuiddijk 11 Zuiddijk 94. Zuidvliet 4. Zuidvliet 8. Zuidvliet 12.
Woonhuis Woonhuis Woonhuis Woonhuis Monsterse Sluis Woonhuis / winkel Zakkendragershuisje / woning Korenmolen “De Hoop” Woonhuis / winkel Woonhuis / winkel Woonhuis / restaurant
49
Gebied 15:
Gebiedsbeschrijving. Het betreft hier een regulier gebied met verschillende woonwijken, die variëren in bouwjaar. Eén rijksmonument is in het gebied gelegen. No. 26626 - De Wippersmolen. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). In hoofdzaak wordt het gebied begrepen in het bestemmingsplan Sluispolder West. Welstandsniveau. Het betreft hier een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken (de sneltoetscriteria) is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit. Op de gebieden kaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing van aangegeven kleine bouwwerken achterwege kan blijven.
52
Gebied 16:
Gebiedsbeschrijving. Het betreft hier een regulier gebied met verschillende woonwijken, die variëren van bouwjaar. Waardebepaling – bestemmingsplan(nen). Het betreft in hoofdzaak de gebieden van de bestemmingsplannen Taanschuurpolder en ‘t Hoofd. Welstandsniveau. Het betreft hier een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken (de sneltoetscriteria) is hier van groot belang. Op de gebieden kaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing van aangegeven kleine bouwwerken achterwege kan blijven.
54
Gebied 17:
Gebiedsbeschrijving. Het gebied omvat in hoofdzaak woningen, die zijn gerealiseerd in de jaren 1960 - 1970 en dragen de kenmerken van deze tijd. Eén rijksmonument is in het gebied gelegen. No. 26620 - De voormalige boerderij De Ridderhof, thans een restaurant. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). In hoofdzaak vigeert voor het gebied het bestemmingsplan Sluispolder Oost. Welstandsniveau. Het betreft hier een beheersgebied dat geen extra aandacht vraagt. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit. Op de gebieden kaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing van aangegeven kleine bouwwerken achterwege kan blijven.
56
Gebied 18:
Gebiedsbeschrijving. De Oranjewijk, die geen deel uitmaakt van de vroegere Sluispolder, is overwegend gekenmerkt door de bouwstijl van de jaren direct ná de oorlog. De gebouwen in het overige gebied Sluispolder Oost zijn verder gerealiseerd in de jaren 1960 - 1970 en dragen de kenmerken van deze tijd. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Het gebied omvat in hoofdzaak het gebied van de bestemmingsplannen Sluispolder Oost (ged.) en Oranjewijk. Welstandsniveau. Het betreft hier beheersgebieden die geen extra aandacht vragen. Plannen, die sterk afwijken van de omgevingskarakteristiek moeten worden getoetst op welstandsniveau 2. Welstandscriteria. Per bouwblok dienen de hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd. Met name het welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is hier van groot belang voor de ruimtelijke en esthetische kwaliteit. Op de gebieden kaart is aangegeven waar, indien wordt voldaan aan de gegeven uitgangspunten, de welstandstoetsing van aangegeven kleine bouwwerken achterwege kan blijven.
Uitvaartcentrum
58
Gebied 19:
Gebiedsbeschrijving. Het betreft hier een bedrijventerrein. Zie gebied 12. Het gebied omvat in hoofdzaak het terrein van Conline, een buizen verwerkingsbedrijf. Voor dit terrein, aangeduid als de De Loggia of De Kade, wordt op termijn woningbouw niet uitgesloten. Ook het terrein van het Hoogheemraadschap Delfland maakt hiervan deel uit. Het hier gelegen gemaal De Zaaier, met bijbehorende woningen / kantoren is aangemerkt als Rijksmonument No. 521885. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Voor het gebied is geen bestemmingsplan van toepassing. Welstandsniveau. Zie gebied 12 Welstandscriteria. Zie gebied 12 In een zo vroeg mogelijk stadium van de ontwikkeling van het gebied dient de gewenste beeldkwaliteit dient te worden omschreven en te worden voorgelegd aan de Welstandscommissie.
v.m. terrein Key en Kramer
60
Gebied 20:
Gebiedsbeschrijving. Het gebied is gevoelig en in hoofdzaak een recreatie gebied. De bebouwing is in het algemeen terughoudend vormgegeven en heeft een passende materiaaltoepassing. In het gebied zijn een drietal bouwwerken aangemerkt als Rijksmonument. Kortebuurt 21. Hekpijlers van boerderij “De Vliethoff” Zuidbuurt 5. Boerderij Zuidbuurt 14/16. Woonhuis / v.m. Boerderij Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Het betreft hier een uit oogpunt van recreatie belangrijk natuurgebied dat als zodanig van grote waarde is voor Maassluis en Vlaardingen. Het bestemmingsplan Aalkeetpolder vigeert hier. Welstandsniveau. Plannen dienen te worden getoetst op welstandsniveau 1. Welstandscriteria. Het uitgangspunt van een terughoudende vormgeving en passende materiaaltoepassing dient voor het gebied te worden gehandhaafd.
62
Gebied 21:
Gebiedsbeschrijving. Betreft een regulier buitendijks gebied dat thans als buizenopslag in gebruik is en wordt aangeduid als het gebied De Dijk. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). Het gebied kan, aansluitend op het recreatiegebied en het “Oeverbos” geen andere bestemming verdragen dan recreatie of wonen. Het bestemmingsplan Aalkeetpolder vigeert hier. Welstandsniveau. Voor plannen in dit gebied dient in een zo vroeg mogelijk stadium van de ontwikkeling de gewenste kwaliteit te worden omschreven en te worden voorgelegd aan de Welstandscommissie.
Vlaardingsedijk
64
Gebied 22
Gebiedsbeschrijving. Dit gebied betreft de voormalige Maaslandse Dijkpolder. Hier zijn een drietal gebieden te herkennen. Bedrijvengebieden, een buitengebied (agrarisch) en de lintbebouwing van de Weverskade. Eén bouwwerk is aangemerkt als Rijksmonument, te weten Weverskade 97. Waardebepaling - bestemmingsplan(nen). De voorschriften van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied (Maasland) zijn hier van toepassing. Welstandsniveau. Ten aanzien van de welstandszorg in dit gebied wordt vooralsnog volstaan door voor de daarin gelegen deelgebieden te verwijzen naar eerder gegeven gebiedscriteria voor een bedrijvengebied (Zie gebied 13) , een buitengebied (zie gebied 20) en een waardevol gebied, zoals de lintbebouwing langs de Weverskade. (Zie gebied 14) Bouwplannen in relatie tot het bedrijvengebied en het buitengebied moeten worden getoetst op welstandsniveau 2 en de lintbebouwing langs de Weverskade op niveau 1. Welstandscriteria. De hoofdvorm, de massa, de karakteristiek van de gevelopbouw en de detaillering van de bestaande bebouwing te worden gerespecteerd.
66
5.4
OBJECTGERICHTE WELSTANDSCRITERIA
Net als voor het benoemen van gebieden kunnen ook voor specifieke bouwwerken in het openbare gebied objectgerichte welstandscriteria van toepassing zijn. Met name voor de volgende bouwwerken zijn eigen welstandscriteria en beoordelingsaspecten van toepassing in samenhang met de gebiedsgerichte criteria. 1. Kunstobjecten. Welstandscriterium is dat een kunstuiting op zichzelf niet wordt beoordeeld, maar wel de context van de situatie waarin het kunstobject wordt geplaatst. Beoordelingsaspecten voor de situatie zijn: afstand, verhoudingen en relatie met de omgeving. 2.
Straatmeubilair. Welstandscriterium is dat voor alle gebieden, behoudens voor gebied 14, identieke toepassingen worden voorgestaan voor vergelijkbare situaties.
3.
Lantaarnpalen. Welstandscriterium is dat voor alle gebieden, behoudens voor gebied 14, identieke toepassingen worden voorgestaan voor vergelijkbare situaties.
4.
Hekwerken. Welstandscriterium is dat voor alle gebieden, behoudens gebied 14, identieke toepassingen worden voorgestaan voor vergelijkbare situaties.
5.
Abri’s. Welstandscriterium is dat voor alle gebieden, behoudens gebied 14, identieke toepassingen worden voorgestaan voor vergelijkbare situaties.
68
5.5
WELSTANDSCRITERIA VOOR KLEINE BOUWWERKEN.
Welstandsbeleid voor kleine bouwwerken is, als onderdeel van het algemene welstandsbeleid, van groot belang voor het bereiken van ruimtelijke kwaliteit. Door de wijziging van de Woningwet, waarbij de driedeling van vergunningsvrij, meldingsplichtig en bouwvergunningsplichtig bouwen is gewijzigd in een tweedeling van vergunningsvrije en vergunningsplichtige bouwwerken, wordt de behandeltijd van een vergunningaanvraag voor een aantal kleine bouwwerken aanzienlijk bekort. Ook het welstandsbeleid is gericht op deze tweedeling. Gelet op artikel 12a, vierde lid, 43, eerste lid, onderdeel c, en 44, tweede lid, van de Woningwet en op artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is in het Besluit vergunningsvrije en lichtvergunningsplichtige bouwwerken (410) aangegeven, welke welstandscriteria voor deze bouwwerken van toepassing zijn. In de nota zijn deze expliciet aangegeven. Voor gebieden, die uit het oogpunt van welstand als niet gevoelig kunnen worden aangemerkt, is reeds in de nota welstandsbeleid 2000 beleid vastgesteld. Dit beleid is voor deze nota onverkort van toepassing. Het bouwen van kleine bouwwerken is een vaak omstreden onderwerp van de welstandszorg. Ter zake dient een zo eenduidig mogelijk beleid te zijn geformuleerd, zodat een belanghebbende vooraf kan weten of zijn/haar wens tot het bouwen van een klein bouwwerk tot de mogelijkheden behoort en aan welke vereisten daarbij moet worden voldaan. Deze nota biedt de nodige handvatten voor een verduidelijking van de welstandsbeoordeling c.q. toetsing van deze bouwwerken. De vermelde welstandscriteria worden ook wel loketcriteria genoemd en zijn met name bedoeld om bouwplannen voor kleine bouwwerken direct te kunnen toetsen en om aanvragers vooraf inzicht te verschaffen. De AMvB van 13 juli 2002 (Besluit 410) vermeldt een voor - en achterkant benadering, die inhoudt dat er met het oog op stedenbouw en welstand in een aantal gevallen verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant van een bouwwerk. Vanuit welstandsoptiek is het bouwen aan de voorkant (voorgevelzijde) kwetsbaarder is dan het bouwen aan de achterzijde. Voor - en achterkant benadering. De voor - en achterkant benadering houdt in dat er met het oog op stedenbouw en welstand in een aantal gevallen verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant van een bouwwerk. Vanuit welstandsoogpunt is het bouwen aan de voorkant over algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Onder voorkant wordt verstaan een voorgevel, een erf voor de voorgevel en een dakvlak aan de voorgevelzijde. Ook wordt hieronder begrepen een zijgevel, een zijerf en dakvlak aan de zijgevelzijde, voorzover die zijde is gekeerd naar een weg of openbaar groen. Onder achterkant wordt verstaan een achtergevel, een erf achter de achtergevel en een dakvlak aan de achtergevelzijde. Ook wordt hieronder begrepen een zijgevel, een zijerf en dakvlak aan de zijgevelzijde, voorzover die zijde is niet gekeerd naar een weg of openbaar groen. Het begrip “weg” is nader verklaard in de Wegenverkeerswet. Bij het begrip “openbaar groen” moet worden uitgegaan van hetgeen daaronder in het normale spraakgebruik wordt verstaan voor parken, plantsoenen en speelveldjes, die voor het publiek gewoonlijk toegankelijk zijn.
69
Gekeerd naar de weg of het openbare groen betekent dat er tussen een bouwwerk of het erf en de weg of het openbare groen een directe feitelijke relatie is Die relatie is er niet wanneer zich tussen het bouwwerk of het erf en weg of het openbare groen andere begrenzende elementen aanwezig zijn, zoals het erf van een buurman, bos, (bij) gebouwen of water. Met het oog op behoud van kwaliteit worden bouwwerken aan de voorkant kritisch beschouwd. Voor een aantal kleine bouwwerken, zoals dakkapellen, aan – en uitbouwen bijgebouwen en overkappingen is daarom in de AMvB onderscheid gemaakt tussen de voorkant en de achterkant. Voor het antwoord op de vraag welke gevels als voor - , achter - en / of zijgevel in een concreet geval moeten worden aangemerkt is bepalend welke gevel als voorgevel moet worden aangemerkt. Wanneer vastgesteld is welke gevel de voorgevel is kan vervolgens eenvoudig worden bepaald welke gevel de achtergevel is en welke zijgevel is of zijgevels zijn. In het geval van een discussie hierover wordt primair afgegaan op de ligging van de voorgevelrooilijn, zoals die in het bestemmingsplan of de bouwverordening is aangegeven. Als ook dan nog twijfel bestaat zal de feitelijke situatie doorslaggevend zijn voor de vraag waar zich de voorgevel bevindt. Mede als aanknopingspunt kunnen worden gehanteerd de systematiek van huisnummering, de plaats van de voordeur of hoofdingang, de plaats van de brievenbus en de plaats van ontsluiting van het perceel. Een gebouw kan hierbij slechts één voorgevel hebben. Bij hoekwoningen kan dus niet gesteld worden dat er in het geval van twee voorgevelrooilijnen ook twee voorgevels zijn. De gemeente heeft er voor gekozen om het nieuwe beleid als richting gevend vast te stellen. Eerder toegestane bouwwerken, behoudens de als exces aangegeven bouwwerken, behoeven niet te worden verwijderd, maar hieraan kunnen geen rechten meer worden ontleend.
70
Voor de volgende kleine bouwwerken zijn criteria van toepassing. Hiervoor geldt de voor - en achterkant benadering van de AMvB. 5.5.1 - Erfafscheidingen. 5.5.2 - Dakkapellen. 5.5.3 - Aan - of uitbouwen. 5.5.4 - Vrijstaande bouwwerken. 5.5.5 - Dakopbouwen. 5.5.6 - Overige vergunningsvrije bouwwerken.
5.5.1 Erfafscheidingen.
Als “vergunningsvrij” bouwen van beperkte betekenis als bedoeld in artikel 43, eerste lid, onderdeel c., van de Woningwet wordt, behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 4 van Besluit 410, aangemerkt: Het bouwen van een erf - of perceelsafscheiding (Besluit 410, artikel 2, onder e.), mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. niet hoger is dan 1 m of 2e. niet hoger dan 2 m en gebouwd a) op een erf of perceel waarop reeds een gebouw staat, b) op meer dan 1 m achter de voorgevelrooilijn en c) op meer 1 m van de weg of het openbaar groen. Er zijn veel mogelijkheden om een tuin of erf af te scheiden van de openbare weg of aangrenzende tuinen en/of erven. Het aanbrengen van een erfafscheiding kan het aanzien van bebouwing en de directe omgeving aanzienlijk beï nvloeden. Het is dan ook van belang dat er aan de plaats, de vormgeving en de materiaalkeuze van erfafscheidingen de nodige aandacht wordt gegeven. Zo is toepassing van een materiaal zoals beton gewoonlijk niet geschikt voor toepassing in erfafscheidingen, omdat dit zich moeilijk in de omgeving voegt. Materialen die snel verweren, zoals vlechtschermen en rietmatten, zijn eveneens niet geschikt. Metselwerk en hout zijn hiervoor beter geschikt. Verder kan het toepassen van beplanting en/of een pergola het aanzicht aanzienlijk verbeteren; een luchtige detaillering kan hiertoe eveneens bijdragen. Welstandscriteria voor het plaatsen van een erfafscheiding zijn: Algemeen. - de erf - of perceelsafscheiding voldoet aan het beoordelingskader van het plaatsingsgebied. Vormgeving. - afgestemd op erfafscheiding van belendend perceel, die voldoet aan welstandscriteria. - volledig te begroeien hekwerken. - rechte vormgeving. Materiaal en kleur. - a- het gebruik van materialen, zoals hout en metselwerk, die goed passen bij de omgeving. b- het toepassen van kleuren, die goed passen bij de omgeving. Uiteraard is het van belang dat, alvorens tot aanschaf/plaatsing van met name een vergunningsplichtige erfafscheiding over te gaan, vooraf contact wordt opgenomen met eventuele buren en/of bouw - en woningtoezicht.
71
5.5.2
Dakkapellen.
Het begrip “dakkapel” op zich geeft al aanleiding tot verwarring, omdat hiervoor geen eenduidige omschrijving wordt gehanteerd. Onder een dakkapel wordt verstaan; “een plaatselijke dakopbouw op een schuin dakvlak”, die rondom, ruim in de dakafwerking is gesitueerd. De verscheidenheid aan woningtypen en derhalve ook aan verschijningsvormen van dakkapellen maakt het, zonder in een zeer uitgebreide omschrijving met veel uitzonderingen te vervallen, niet mogelijk om tot een eenvoudiger definitie te komen. Het maken van een dakkapel zal in het algemeen geen bezwaar opleveren indien de afmeting(en) en de plaatsing zodanig zijn dat de karakteristiek van het dak behouden blijft. Als “vergunningsvrij” bouwen van beperkte betekenis als bedoeld in artikel 43, eerste lid, onderdeel c., van de Woningwet, wordt behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 4 van Besluit 410, aangemerkt: Het bouwen van een dakkapel (Besluit 410, artikel 2, onder d.), op een bestaand gebouw, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. gebouwd op het achterdakvlak of een niet naar de weg of het openbaar groen gekeerd zijdakvlak, 2e. de afstand tot de voorgevel meer dan 1 m bedraagt, 3e. voorzien van een plat dak, 4e. zijwanden ondoorzichtig zijn, 5e. de hoogte, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, minder dan 1,5 m is, 6e. de onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet ligt, 7e. de bovenzijde meer dan o,5 m onder de nok ligt, 8e. de zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak liggen en 9e. niet gebouwd op een woning of woongebouw als bedoeld in artikel 45, eerste lid, op een woonwagen als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder e. of op een woning of woongebouw die of dat niet voor permanente bewoning is bestemd op grond van de Woningwet. “Vergunningsvrije dakkapellen” kunnen ingevolge de Woningwet niet preventief aan welstandsadvisering worden onderworpen. Teneinde te voorkomen dat vergunningsvrije bouwwerken leiden tot een onaanvaardbare aantasting van de kwaliteit van de gebouwde omgeving van een beschermd stads - en dorpsgezicht of van een monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988, zijn in de herziening van de Woningwet beschermende bepalingen opgenomen. (Besluit 410, artikel 4 en 5). Vergunningsvrij bouwen is ingevolge dit artikel dan lichtvergunningsplichtig. Een “lichtvergunningsplichtige” dakkapel en een “reguliervergunningsplichtige” dakkapel dienen preventief aan welstandsadvisering te worden onderworpen. Het aanbrengen van een dakkapel kan het uiterlijk van een woning ingrijpend veranderen en het is dan ook zinvol dat plannenmakers erop worden geattendeerd dat, alvorens een bouwaanvraag voor een dakkapel in te dienen, hieromtrent informatie kan worden ingewonnen bij bouw - en woningtoezicht. Standaardmaten voor dakkapellen zijn niet te geven. Wel zijn er algemene beoordelingsaspecten en welstandscriteria te geven.
Algemene beoordelingsaspecten voor dakkapellen zijn:
72
a) De grootte van een dakkapel dient in redelijke verhouding te staan tot de afmeting van het betreffende dakvlak. b) De vorm, het materiaalgebruik en de afmetingen van een dakkapel dienen afgestemd te zijn op de onderliggende gevel. c) Per bouwblok van identieke woningen dienen identieke dakkapellen op identieke plaatsen te worden geplaatst. Onder identiek wordt verstaan; gelijke vorm, maat, detaillering, materiaalgebruik en kleurkeuze. d) Op een over meer dan één bouwlaag doorlopend dakvlak is per woning slechts één dakkapel mogelijk ter plaatse van de onderste bouwlaag van het betreffende dakvlak Zie ook tekening 02A. Specifieke welstandscriteria voor het aanbrengen van dakkapellen zijn: 1) Een dakkapel op het voordakschild van een woning dient niet breder te zijn dan 50 % van de breedte van het relevante dakvlak c.q. de betreffende woningbreedte (beukmaat) en dient op een afstand van a = minimaal 0,5 m van een perceelsgrens of dakeinde te worden geplaatst. 2) Een dakkapel op het achterdakschild van een woning dient niet breder te zijn dan 80% van de breedte van het relevante dakvlak c.q. de betreffende woningbreedte en dient op een afstand van a = minimaal 0,5 m van een perceelsgrens of dakeinde te worden geplaatst. 3) Een dakkapel dient te worden geplaatst op een afstand b = tenminste 0,5 m onder de nok, verticaal gemeten, dan wel minimaal twee pannen onder de nok, gemeten in het dakvlak. 4) Een dakkapel dient te worden geplaatst op een afstand c = tenminste drie pannen van de dakgoot, gemeten in het dakvlak. 5) Een dakkapel kan een hoogte h = maximaal 1,2 m hebben. Zie tekening 01V en 01A.
73
Tekening 01V
dakkapel voorgevel gevelbreedte noklijn
b= max. 50% gevelbreedte
a= afstand vanaf a perceelsgrens d= min. 3 á 4 pannen
nokhoogte 3 á 3,5m ≥0,5m = c ≤1,2m = h
a
vrije hoogte 2,1m
α≥35o
Gevel voor
Doorsnede
Tekening 01A
dakkapel achtergevel gevelbreedte noklijn
b= max. 80% gevelbreedte
a= afstand vanaf de a perceelsgrens
nokhoogte 3 á 3,5m a
≥0,5m =c ≤1,2m = h 2,1m
vrije hoogte
d= min. 3 á 4 pannen
Gevel achter
Doorsnede
74
Tekening 02A
Dakkapel - zie ook 01A gevelbreedte 80% gevelbreedte
α=45°
geen dakkapel
α=45 o
Gevel achter
Doorsnede
75
Er zijn ook kapvormen, die slechts geschikt zijn voor het aanbrengen van dakkapellen met zeer beperkte afmetingen. Voorbeelden hiervan zijn: Een schildkap, zie tekening 03 en een mansardekap, zie voorbeeldtekening 04.
Tekening 03
schild kap gevelbreedte dakkapel klein
Gevel
Doorsnede
Tekening 04
Mansarde kap gevelbreedte dakkapel klein
Gevel
Doorsnede
76
Ter verduidelijking van het begrip dakkapel volgen hierna nog enkele voorbeelden van kleine bouwwerken, die niet als dakkapel worden aangemerkt maar als een dakopbouw: -Een zogenoemde enkele “nokverhoging” over de gehele of gedeeltelijke gevelbreedte. -Een zogenoemde dubbele “nokverhoging” over de gehele of gedeeltelijke gevelbreedte Zie tekeningen 05V/A en 06V+A en……….. Tekening 05 V/A
nokverhoging (voor of achtergevel) gevelbreedte
nokhoogte min. 3 á 4 pannen α<35o
Gevel
h max. 2 á 2,5 m
Doorsnede
Tekening 06 V+A
nokverhoging (voor en achtergevel) gevelbreedte
nokhoogte min. 3 á 4 pannen α<35o
max. 2 á 2,5 m
77
Gevel
Doorsnede
Uitzondering: Een uitzondering op de definitie voor een dakkapel vormen de dakkapellen, die de goot niet onderbreken, maar er wel direct boven zijn geplaatst. Deze zouden moeten worden aangemerkt als dakopbouw, omdat niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat een dakkapel rondom in de dakafwerking moet zijn gelegen. Toch worden deze dakopbouwen als een dakkapel aangemerkt, omdat hiervoor vrijwel de zelfde criteria gelden als voor “gewone” dakkapellen. Zie tekening 07A en 07V. Een klein bouwwerk, dat de goot wel onderbreekt en hogerop door gaat als een (plaatselijke) “gevelverhoging” wordt niet als dakkapel aangemerkt maar als een gevelverhoging / dakopbouw.
Tekening 07A
dakkapel boven de goot (achtergevel) gevelbreedte 50%-80% gevelbreedte De goot wordt niet doorbroken
vrije hoogte b≥0,5m h≤1,2m
min. 2,1 m
3,5m
78
Gevel achter
Doorsnede
Tekening 07V
dakkapel boven de goot (voorgevel) gevelbreedte 30% gevelbreedte b≥0,5m de goot wordt niet doorbroken
nokhoogte 3 a 3,5m
h≤1,2m borstwering
Gevel-voor
2,1m ca 1,0m
Doorsnede
79
5.5.3
Aan - en / of uitbouwen.
Een aan - en / of uitbouw is een grondgebonden toevoeging van één bouwlaag aan een gevel van een gebouw, eventueel met kap. Het bestemmingsplan is bij vergunningsplichtige aan en / of uitbouwen in eerste instantie bepalend voor wat betreft rooilijnen en afmetingen. In geval van een beschermd monument of een beschermd stads - en dorpsgezicht is een welstandsadvies verplicht. Als “vergunningsvrij” bouwen van beperkte betekenis als bedoeld in artikel 43, eerste lid, onderdeel c. van de Woningwet, wordt behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 4 van Besluit 410, aangemerkt: Het bouwen van een aan - of uitbouw (Besluit 410, artikel 2, onder d.), van één bouwlaag aan een bestaande woning of een bestaand woongebouw, die strekt tot vergroting van het woongenot, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. gebouwd aan: a) de oorspronkelijke achtergevel op meer dan 1 m van de weg of het openbare groen of b) een niet naar de weg of het openbare groen gekeerde oorspronkelijke zijgevel op meer dan 1 m van het voorerf en meer dan 1 m van het naburige erf. 2e. niet hoger dan: a) 4 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein, b) 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van die woning of dat woongebouw en c) de woning of het woongebouw, 3e. gebouwd binnen de breedte van de gevel waaraan de aan - en / of uitbouw wordt gebouwd, 4e. minder dan 2,5 m diep, 5e. zij - of achtererf door dat bouwen voor niet meer dan 50% bebouwd, 6e. niet gebouwd aan een woning of woongebouw als bedoeld in artikel 45, eerste lid, onderdeel e., van de wet of aan een woning of woongebouw dat niet voor permanente bewoning is bestemd. Aan - en / of uitbouw aan de voorgevel. Aan - of uitbouwen aan de voorgevel, zoals erkers, die contrasteren met het hoofdgebouw zullen altijd aan de Welstandscommissie moeten worden voorgelegd en voldoen aan de gebiedsgerichte beoordelingsaspekten. Aan - en / of uitbouw aan de achtergevel. Behoudens vorenstaande wettelijke voorwaarden dienen voor een aan - en / of uitbouw aan de achtergevel verder de volgende criteria te worden gehanteerd. a- De vormgeving, het materiaalgebruik en de kleurtoepassing dienen in relatie tot de achterliggende gevel in goede verhouding te worden gebracht. b- Ter plaatse van de perceelsgrens dient een neutraal element (bijvoorbeeld in metselwerk) te worden gerealiseerd, zodat hierop eenvoudig door een volgende aan en / of uitbouw goed kan worden aangesloten. Zie tekening 10A.
80
Tekening 10A
aanbouw achter
gevel bestaand
gevelbreedte
h=
max. bovenzijde verdiepingsvloer
neutrale zone
gevel nieuw
materiaal en kleurgebruik als bestaand.
81
Aan - en / of uitbouw aan de zijgevel. Bij aan - en / of uitbouwen aan de zijgevel dienen de volgende criteria te worden gehanteerd: a- De vormgeving, het materiaalgebruik en de kleurtoepassing dienen in relatie tot de achterliggende gevel in goede verhouding te worden gebracht. b- De voorgevel dient tenminste 1,0 m te worden teruggeplaatst ten opzichte van de bestaande voorgevel. Zie tekening 11Z. Tekening 11Z
Zijgevel bestaand
Eventueel met kap
Min. 1,00 m 0,5m7
H = max. bovenzijde verdiepingsvloer
82
Zijgevel nieuw
materiaal en kleurgebruik als bestaand.
5.5.4 Vrijstaande bouwwerken
Als “vergunningsvrij” bouwen van beperkte betekenis als bedoeld in artikel 43, eerste lid, onderdeel c. van de Woningwet, wordt behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 4 van Besluit 410, aangemerkt: Het bouwen van een bijgebouw (Besluit 410, artikel 2, onder b.), van één bouwlaag of een op de grond staande overkapping van één bouwlaag bij een bestaande woning of woongebouw, dat of die strekt tot vergroting van het woongenot, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. gebouwd op: a) het achtererf op meer dan 1 m van de weg of het openbaar groen, of b)een nier naar de weg of het openbaar groen gekeerd zijerf op meer dan 1 m van het voorerf en c) indien de bruto oppervlakte van het bijgebouw of de overkapping meer is dan 10 m2 meer dan 1 m van het naburige erf, 2e. niet hoger dan 3 m gemeten vanaf het aansluitende terrein, 3e. zij - of achtererf door dat bouwen voor niet meer dan 50 % wordt bebouwd, 4e. de totale bruto-oppervlakte van de op het erf aanwezige bouwvergunningsvrij gebouwde bijgebouwen en overkappingen minder dan 30 m2, en 5e. niet gebouwd bij een woning of woongebouw als bedoeld in artikel 45, eerste lid, onderdeel e., van de wet of aan een woning of woongebouw dat niet voor permanente bewoning is bestemd. De overige welstandscriteria voor vergunningsvrije en vergunningsplichtige bijgebouwen zijn: a- Een maximale goothoogte van ca. 2,2 m en maximale nokhoogte van 3,0 m. b- Een vrijstaande situering; dat wil zeggen tenminste 1 m vrij ten opzichte van de perceelsgrenzen en tenminste 3 m vrij ten opzichte van de achtergevel. c- Het toepassen van materialen, conform reeds aanwezige materialen. d- Een terughoudend kleurgebruik, conform reeds aanwezige kleuren.
83
5.5.5
Dakopbouwen.
Dakopbouwen zijn altijd vergunningsplichtige en zijn qua verscheidenheid nog meer divers dan dakkapellen. Een dakopbouw kan slechts tot de mogelijkheid behoren als het ter plaatse vigerende bestemmingsplan hierin voorziet. Dakopbouwen worden onderverdeeld in dakopbouwen op schuine dakvormen (I) en dakopbouwen op platte dakvormen (II). I - Dakopbouwen op schuine dakvormen.
De volgende schuine dakvormen worden onderscheiden: a - Een lessenaarsdak met een dakhelling > 20° kan worden benut voor een dakkapel of dakopbouw. Een lessenaarsdak met een dakhelling < 20° is in principe niet geschikt voor een dakkapel of dakopbouw. Afhankelijk van plaatsing aan de voorgevel - of achtergevelzijde zal van een gehele of gedeeltelijke benutting van het dakvlak voor een dakopbouw sprake kunnen zijn. Dakkapellen zijn mogelijk zijn conform de welstandscriteria voor dakkapellen. Zie tekening 12.
Tekening 12 dakopbouw dakkapel
> 20º
Bestaand
> 20º
Te maken
b - Een zadeldak met een dakhelling > 35° en een nokhoogte > 2,0 m is niet geschikt voor een dakopbouw / nokverhoging, maar voor een dakkapel. Daar waar reeds sprake is van een precedent zal slechts van herhaling sprake kunnen zijn op het zelfde bouwblok. Een voorbeeld hiervan zijn de nokverhogingen aan de Lijsterlaan. c - Een zadeldak met een dakhelling van < 35° en een nokhoogte < 2,0 m kan worden benut voor het aanbrengen van een dakopbouw/nokverhoging over de volle of gedeeltelijke woningbreedte, eventueel in combinatie met een dakkapel. Een voorbeeld hiervan zijn de nokverhogingen aan de Hobbemastraat en de H.R. Holststraat. De criteria voor het aanbrengen van een nokverhoging zijn;
84
a- Uitgangspunt is dat in het geval van een tot de kopgevel doorlopende nokverhoging, de kopgevel in identiek metselwerk wordt uitgevoerd. b- De raamverdeling, het materiaal en kleurgebruik dienen in overeenstemming te zijn met de onderliggende gevel. Zie tekening 05V/A en 06V+A. d - Een zadeldak kan worden benut voor het aanbrengen van een plaatselijke dakopbouw, die de achtergevel verhoogt. Dit behoort tot de mogelijkheden indien de muurplaat/goot op circa 1 m boven de vloer is gelegen. Voorbeeld hiervan zijn de dakopbouwen aan Stellingmolen. Voor deze dakopbouwen zijn de volgende criteria van toepassing: a- Er dient altijd een samenhang te zijn met het eronder gesitueerde kozijn. b- De breedte kan max. 80% van de relevante gevelbreedte zijn. Zie tekening 12A+V. e - Een zadeldak kan worden benut voor het aanbrengen van een plaatselijke dakopbouw, die de voorgevel verhoogt. Dit behoort tot de mogelijkheden indien de muurplaat/goot op circa 1 m boven de vloer is gelegen. Voorbeeld hiervan zijn de dakopbouwen aan het Westeinde. Voor deze dakopbouwen zijn de volgende criteria van toepassing: a- Er dient altijd een samenhang te zijn met het eronder gesitueerde kozijn. b- De breedte kan max. 50% van de relevante gevelbreedte zijn. Zie tekening 12A+V. Tekening 12A+V
dakopbouw/gevelverhoging (voor- en achtergevel) gevelbreedte max. 80% achtergevelbreedte max. 50% voorgevelbreedte vrije hoogte b≥0,5m de goot wordt doorbroken
nokhoogte 3 a 3,5m
h≤1,2m borstwering
Gevel-voor/achter
2,1m ca 1,0m
Doorsnede
85
f - Een asymmetrische zadeldak met een dakhelling > 35 graden. Een dergelijk dak kan, behoudens voor het maken van dakkapellen, ook worden benut voor het maken van een dakopbouw aan de achtergevelzijde ter plaatse van de eerste verdieping. Zie tekening 13A. De criteria hiervoor zijn; a- Het materiaal- en kleurgebruik dient voor de gehele gevel identiek te zijn. b- De dakopbouw dient zowel solitair als meervoudig te kunnen worden toegepast. Tekening 13A
Dakopbouw asymmetrisch Zadeldak gevelbreedte
α=45°
geen dakkapel
α=45 o
Gevel achter
bestaand
Doorsnede
gevelbreedte
α=45°
α=45 o
86
Gevel achter
nieuw
Doorsnede
II - Dakopbouwen op platte daken.
Een dakopbouw op een plat dak is op verschillende manieren te realiseren. Met name wordt hierbij onderscheiden het aanbrengen van opbouwen met kap (a) en opbouwen met platte daken (b). Voor dakopbouwen is het van belang dat, teneinde te voorkomen dat een chaotisch beeld ontstaat, een eenmaal volgens de richtlijnen op een bouwblok geplaatste dakopbouw bepalend is voor alle verdere aanvragen voor het betreffende blok. Voor dakopbouwen worden algemene beoordelingsuitgangspunten gehanteerd. - De vorm en het materiaalgebruik van een dakopbouw mogen het uiterlijk van het pand niet aantasten. - Een dakopbouw dient te zijn afgestemd op de onderliggende gevel en op de reeds eerder op een bouwblok geplaatste dakopbouwen. - Een dakopbouw dient zowel solitair als in het geval van een geschakelde toepassing te voldoen aan de welstandscriteria. Voor het aanbrengen van kappen (a) gelden de criteria: a- De nok dient haaks (loodrecht) op de voorgevel te worden gesitueerd. b- De voor en achtergevel dienen tenminste 1,0 m te worden terruggeplaatst ten opzichte van de bestaande gevel. c- In verband met de verhouding van het te realiseren bouwdeel tot het bestaande bouwdeel kan het noodzakelijk zijn dat een borstwering moet worden aangebracht. Zie tekening 14. Tekening 14
aanbrengen van dakopbouw met kap gevelbreedte
Gevel bestaand
Doorsnede
gevelbreedte 1,0 m
1,o m
Een borstwering aanbrengen kan hier nodig zijn. 87
Gevel nieuw
Doorsnede
Voor het aanbrengen van opbouwen met platte daken (b) gelden de criteria: a- De voor en achtergevel dienen tenminste 1,0 m te worden terruggeplaatst ten opzichte van de bestaande gevel(s). b- In verband met de verhouding van het te realiseren bouwdeel tot het bestaande bouwdeel kan het noodzakelijk zijn dat een borstwering moet worden aangebracht. c- De inpandige hoogte kan maximaal 2,6 m boven de afgewrkte vloer zijn. Voorbeelden hiervan zijn de opbouwen aan de Jan Luykenstraat. Zie tekening 15. Tekening 15
dakopbouw met plat dak gevelbreedte
Gevel bestaand
Doorsnede
gevelbreedte
1,0 m
h>2,6 m
1,0 m
Het aanbrengen van een borstwering kan noodzakelijk zijn.
Gevel nieuw
Doorsnede
88
5.5.6 Overige vergunningsvrije bouwwerken
Voor een aantal, op zichzelf veelal niet vergunningsplichtige kleine bouwwerken, zoals gevelveranderingen van ondergeschikte betekenis (1), antennes/schotels (2), rolluiken (3), zonnecollectoren (4), zonweringen (5) en winkelpuien (6) is het uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit gewenst dat hiervoor beleid wordt opgesteld. Voor deze kleine bouwwerken zijn notities van de Stichting Dorp, Stad en Land voorhanden. Deze notities maken deel uit van het beleid, dat voor Maassluis van toepassing is en omvatten de volgende welstandscriteria. 1 - Gevelveranderingen van ondergeschikte betekenis.
Als “vergunningsvrij” bouwen van beperkte betekenis als bedoeld in artikel 43, eerste lid, onderdeel c. van de Woningwet, wordt behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 4 van Besluit 410, aangemerkt: “Gevelveranderingen van ondergeschikte betekenis” zoals een kozijn, kozijninvulling luik of gevelpaneel van een bestaande woning, bestaand woongebouw behorend bijgebouw (Besluit 410, artikel 2, onder c.), mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. niet aangebracht in de voorgevel van een woning of woongebouw of een naar de weg of het openbaar groen gekeerde zijgevel van een woning of woongebouw, en 2e. de bestaande gevelopening wijzigt niet. 2 - Antennes/schotels
Als “vergunningsvrij” bouwen van beperkte betekenis als bedoeld in artikel 43, eerste lid, onderdeel c. van de Woningwet, wordt behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 5 van Besluit 410, aangemerkt: Het bouwen van een “antenne-installatie” ten behoeve van mobile telecommunicatie (Besluit 410, artikel 3, onder e.), mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. bij bouwen op of aan een bouwwerk: a) de hoogte van de antenne, met antennedrager, gemeten vanaf de voet, minder is dan 0,5 m en de techniekkast; 1) inpandig of ondergronds is geplaatst, 2) op de grond is geplaatst en kleiner is dan 0,2 m3, of 3) op een plat dak is geplaatst, kleiner dan 0,3 m3 en meer dan 1 m achter de dakrand is geplaatst, of b) de hoogte van de antenne, met antennedrager, gemeten vanaf de voet of indien bevestigd aan de gevel van een gebouw, gemeten vanaf het punt waarop de antenne, met antennedrager, het dakvlak kruist, minder is dan 5 mm, en 1) de antenne, met antennedrager, geplaatst heeft op een hoogte van meer dan 9 mm, gemeten vanaf het bij het bouwwerk aansluitende terrein, 2) de techniekkast: - inpandig of ondergronds is geplaatst, of - op een plat dak is geplaatst, kleiner is dan 2 m3 en meer dan 1 m achter de dakrand is geplaatst. 3) de bedrading in of direct langs de antennedrager of inpandig is aangebracht, dan wel in een kabelgoot, mits deze kabelgoot meer dan 1 m achter de voorgevel is geplaatst, en 4) de antennedrager bij plaatsing op het dak van een gebouw: 89
- aan of bij een op het dak aanwezig object is geplaatst, - in het midden van het dak is geplaatst, of
- elders op het dak is geplaatst, mits de afstand in m tot de voorgevel van het bouwwerk tenminste gelijk is aan 18 gedeeld door de hoogte waarop de antenne, met antennedrager, is geplaatst, gemeten vanaf het bij het gebouw aansluitende terrein tot aan de voet van de antenne, met antennedrager, of 2e. bij bouwen op of aan een hoogspanningsmast, wegportaal, reclamezuil, lichtmast, windmolen, sirenemast, een niet van een bouwwerk deeluitmakende schorsteen, of op een bouwvergunningsplichtige antenne-installatie: a) de hoogte van de antenne, met antennedrager, gemeten van de voet minder is dan 5 m, b) de antenne is geplaatst op een hoogte van meer dan 3 m, gemeten vanaf het bij het bouwwerk aansluitende terrein, en c) de techniekkast: 1) inpandig of ondergronds is geplaatst, of 2) op de grond is geplaatst en kleiner is dan 2 m3. Het bouwen van een “antenne-installatie” ten behoeve van mobile telecommunicatie (Besluit 410, artikel 3, onder f.), mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. de antenne-installatie achter het voorerf is geplaatst, 2e. indien het een schotelantenne betreft: a) de doorsnede van de antenne minder is dan 2 m, en b) de hoogte van de antenne, met de antennedrager, gemeten vanaf de voet, minder is dan 3 m, of 3e. indien het een andere antenne betreft dan bedoeld onder 2.: de hoogte van de antenne, met antennedrager, gemeten vanaf de voet, of indien deze is bevestigd aan de gevel, gemeten vanaf het punt waarop de antenne met antennedrager het dakvlak kruist, minder is dan 5 m. De overige welstandscriteria voor vergunningsvrije en vergunningsplichtige antennes zijn: a) Situering aan de achtergevelzijde en bij voorkeur niet zichtbaar vanaf de openbare weg. b) Niet zichtbaar aanbrengen in het beschermde gebied 14 - Binnenstad c.a.. c) In relatie tot GSM-zendmasten zijn verder de volgende zaken van belang: - masten in de omgeving. - is de mogelijkheid van “site sharing” onderzocht - is er speelruimte ten aanzien van de situering. d) De volgende algemene uitgangspunten worden gehanteerd bij de welstandsbeoordeling: - streven naar maximale “site sharing”, - zoveel mogelijk gebruik maken van bestaande hoge constructies (bij voorkeur geen woningen); - plaatsing op of aan monumenten alleen indien op verantwoorde wijze geï ntegreerd, - bij plaatsing op hoge gebouwen een maximale afstand tot de dakrand aanhouden, - bij zichtlocaties uitgaan van verzorgde vormgeving die recht doet aan de beeldkwaliteit van de omgeving, - langs rijks - en provinciale wegen positioneren op of nabij knooppunten. 3 - Rolluiken
90
Het bouwen van een “rolluik o.d.” (Besluit 410, artikel 3, onder i.), mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. het bouwen van een rolhek, luik of rolluik aan de binnenzijde van de uitwendige scheidingsconstructie is geplaatst, en e 2 . voor tenminste 90 % uit glasheldere doorkijkopeningen bestaat. Verder zijn de volgende welstandscriteria voor vergunningsvrije en vergunningsplichtige bouwwerken van toepassing: a. Rolluiken dienen met hun geleiding binnen de negge(n) van de gevelopening(en) te worden aangebracht. b. Het kleurgebruik dient te worden afgestemd op het betreffende pand. c. Voor het aanbrengen van rolluiken e.d. aan monumenten is een monumentenvergunning vereist. d. Aanvragen voor bouwwerken, die zijn gelegen in Gebied 14, het beschermde gebied van de Binnenstad c.a., worden voorgelegd aan de commissie beschermd stadsgezicht. 4 - Zonnecollectoren
A. Het bouwen van een “zonnecollector paneel” voor de opwekking van elektriciteit uit daglicht op of aan een bouwwerk ten behoeve van de elektriciteitsvoorziening van het gebruik van dat bouwwerk of van op het zelfde perceel gelegen andere bouwwerken (Besluit 410, artikel 3, onder d.), mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. bij plaatsing: a) op een schuin dakvlak: 1) binnen het vlak van het dak, 2) in of direct op het dakvlak, en 3) hellinghoek gelijk aan hellingshoek dakvlak, b) op een plat dakvlak: 1) afstand tot de dakrand(en) tenminste gelijk aan de hoogte paneel, en 2) hellingshoek ten hoogste 35 graden, en 2e. indien het paneel niet één geheel vormt met de installatie voor het omzetten van de opgewekte elektriciteit: die installatie in dat bouwwerk is geplaatst. B. Het bouwen van een “zonnecollector paneel” voor, op of aan een bouwwerk ten behoeve van de warmtevoorziening van het gebruik van dat bouwwerk of van op het zelfde perceel gelegen andere bouwwerken (Besluit 410, artikel 3, onder c.), mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken: 1e. bij plaatsing: a) op een schuin dakvlak: 1) binnen het vlak van het dak, 2) in of direct op het dakvlak, en 3) hellingshoek gelijk aan hellingshoek dakvlak, b) op een plat dakvlak: 1) afstand tot dakranden tenminste gelijk aan hoogte collector, en 2) hellingshoek ten hoogste 35 graden, en 2e. indien het collectorpaneel niet één geheel vormt met de installatie voor het opslaan van het water: die installatie in dat bouwwerk is geplaatst. Voorts gelden verder de volgende welstandscriteria: Hellende daken: a. In een hellend dakvlak, per bouwblok identiek. b. In lijn geplaatst met dakvensters en dakkapellen.
91
Platte daken, tot circa 5 m + maaiveld: a. de hoogte van de collector zoveel mogelijk beperken. Algemeen: e. niet in beschermd gebied Binnenstad c.a. en op monumenten toepassen 5 - Zonweringen
a. Zonweringen dienen evenals rolluiken te worden aangebracht met hun geleiding binnen de negge(n) van de gevelopening(en) in de uitwendige scheidingsconstructie te worden aangebracht. b. Het kleurgebruik dient te worden afgestemd op het betreffende pand. Uitzondering: Markiezen mogen op de uitwendige scheidingsconstructie worden geplaatst mits de breedte van de betreffende scheidingsconstructie tenminste 1,0 m bedraagt. 6 - Winkelpuien
b. Het schilderen van winkelpuien in felle contrasterende kleuren is niet toegestaan. c. Huisstijlen van winkelketens moeten zich voegen naar de individualiteit van de diverse panden.
92
5.6 NIET GEVOELIGE GEBIEDEN.
Met name aan de voorgevelzijde van bouwwerken is ruimtelijke kwaliteit, in relatie tot de gebouwde omgeving, gewenst. Aan de achtergevelzijde kan dit in mindere mate het geval zijn. In situaties binnen de bebouwde kom met vrijwel gesloten bouwblokken, waar de zichtbaarheid vanaf de openbare weg gering is, kan worden gesproken van gebieden, waar het welstandsaspect van kleine bouwwerken niet gevoelig is. Voor deze gebieden is het zinvol om het verplichte welstandsadvies voor een aantal kleine bouwwerken achterwege te laten, indien het betreffende kleine bouwwerk voldoet aan de welstandscriteria. Het volgende algemene uitgangspunt kan hiervoor worden gehanteerd: Gelet op de situatie ter plaatse, te weten vrijwel niet zichtbaar vanaf de openbare weg (B) of in het geheel niet zichtbaar (A), kan het bouwen van kleine bouwwerken, te weten dakkapellen op het achterdakvlak (2), aan - en uitbouwen aan de achtergevel (3) en vrijstaande bouwwerken (4) van welstandsadvisering worden uitgesloten. Voor de hierna te noemen gebieden worden de genoemde kleine bouwwerken van welstandsadvisering uitgesloten. Gebied A - In het geheel niet zichtbaar vanaf de openbare weg door geheel gesloten bouwblokken: 2. Dakkapellen (op het achterdakvlak), 3. Aan - en uitbouwen (aan de achtergevel), 4. Vrijstaande bouwwerken (op het achtererf).
Gebied B - Vrijwel niet zichtbaar vanaf de openbare weg door vrijwel gesloten bouwblokken: 3. Aan - en/of uitbouwen aan de achtergevel, 4. Vrijstaande bouwwerken op het achtererf. De gebieden A en/of B zijn aangegeven op de volgende gebiedenkaarten. Kaart 2: Steendijkpolder Noord Kaart 3: Steendijkpolder Zuid Kaart 6: Vogelwijk Kaart 7: Dijkpolder Kaart 8: Componistenbuurt Noord Kaart 9: Koningshoek en Componistenbuurt Zuid Kaart 11: Vertowijk en Bloemenbuurt Kaart 12: Kapelpolder Kaart 15: Sluispolder West Kaart 16: Taanschuurpolder en ‘t Hoofd Kaart 17: Sluispolder Oost (ged.) Kaart 18: Sluispolder Oost (ged.) en Oranjewijk De kaarten 1, 4, 5, 10, 13, 14, 19, 20, 21 en 22 geven geen gebieden aan die welstandsadvisering beperken of uitsluiten.
93
