CONCEPT 1
DE WONING- EN UTILITEITSBOUW STERKER UIT DE CRISIS?!
Houtskoolschets “investerings- en innovatie-agenda woning- en utiliteitsbouw”
Bouwteam Den Haag 29 maart 2012
INHOUD
I
INLEIDING
1
II
SECTORBEELD, SCHUIVENDE PANELEN EN UITDAGINGEN
2
III
ZEVEN ONTWIKKELINGSGEBIEDEN:
4
1 2 3 4 5 6 7
IV
EXCELLENTE UITVOERING NIEUWE MARKTEN/OPBRENGSTGEBIEDEN VERDUURZAMING ONDERZOEK EN ONDERWIJS REGIONALE PROGRAMMERING, GEBIEDSONTWIKKELING EN GROND(PRIJS)BELEID FINANCIERING SECTORVERNIEUWING
ACTIEPROGRAMMA: ACHT ACTIELIJNEN
BIJLAGEN: 1. 2. 3.
Opdracht en samenstelling Bouwteam Activiteiten Ontvangen reacties
14
I
INLEIDING De woning- en utiliteitsbouw (hierna aangeduid als “de bouw”) is van grote betekenis voor het verdienvermogen van de Nederlandse economie en de kwaliteit van onze samenleving. Deze betekenis staat onder druk. De bouw heeft harde tikken gekregen als gevolg van de financiële crisis en de Eurocrisis. De investeringen, resultaten en werkgelegenheid zijn vanaf 2009 fors teruggevallen. Deze terugval vloeit mede voort uit een aantal structurele ontwikkelingen met voor de sector ingrijpende consequenties. Deze ontwikkelingen zetten het verdienvermogen van de sector verder onder druk, maar bieden ook kansen voor het realiseren van nieuwe verdienmogelijkheden c.q. van nieuwe toegevoegde waarde. Bedrijven, onderzoeks- en onderwijsinstellingen en overheden staan hiermee voor een uitdagende dubbelopgave. Tegen deze achtergrond heeft het kabinet in overleg met de sector besloten een Bouwteam in te stellen met als opdracht:”presenteer in het voorjaar van 2012 een gezamenlijke investerings- en innovatie-agenda, die bewerkstelligt dat de bouwsector sterker uit de crisis komt en een belangrijke bijdrage blijft leveren aan het verdienvermogen van de Nederlandse economie en de kwaliteit van onze samenleving”. Het Bouwteam werkt sinds medio januari j.l. aan de uitvoering van deze opdracht. In dat kader is inmiddels een groot aantal personen en organisaties uit de bouwsector en daarbuiten geraadpleegd. Dit heeft veel informatie opgeleverd over wat er in de bouw(sector) aan de hand is, voor welke uitdagingen de sector staat en welke ontwikkelingsrichtingen zich daarbij aftekenen. In de voorliggende “houtskoolschets” presenteert het Bouwteam zijn eerste, voorlopige bevindingen. De belangrijkste bevinding is, dat –gelet op conjuncturele en structurele ontwikkelingeneen ingrijpende vernieuwing/transformatie van de bouwsector onontkoombaar is. Een actieve(r) betrokkenheid van vragers/gebruikers en hierop geënt, (nieuw) ondernemerschap van aanbieders vormen hiervoor de sleutel. Meer concreet is nodig dat: ondernemingen (van architecten tot toeleveranciers en beleggers) niet alleen de “crisis-molenstenen” wegwerken, maar vooral vraaggerichter werken, met een betere prijs-kwaliteitsverhouding. En tegelijkertijd: nieuwe markten aanboren, kansen met betrekking tot verduurzaming (waaronder energiebesparing) van nieuwe en –vooralbestaande woningen en gebouwen benutten en samen met banken en beleggers nieuwe financieringsarrangementen ontwikkelen; onderzoeks- en onderwijsinstellingen (van TU’s tot VMBO’s) hun onderzoek en onderwijs onderling meer afstemmen, beter inspelen op conjuncturele en structurele veranderingen en meer inzetten op valorisatie (in samenwerking met bedrijven de slag maken “van kennis, naar kunde en kassa”); overheden (rijk, provincies, gemeenten) heldere en consistente doelen/kaders vaststellen (en monitoren/handhaven), belemmeringen in wet- en regelgeving wegnemen en investeringen en innovaties –binnen publieke en budgettaire kadersstimuleren (“wortel en stok”). Als de bouwsector erin slaagt deze omslag voortvarend te realiseren, kan de sector op eigen kracht sterker uit de crisis komen. en zijn –naast een zorgvuldige afronding van lopende crisismaatregelen- door de overheid te treffen aanvullende crisismaatregelen niet nodig. Vooralsnog onderscheidt het Bouwteam zeven ontwikkelingsgebieden waarop de gevraagde investerings- en innovatieagenda zou moeten worden toegespitst. Per ontwikkelingsgebied wordt hierna in kaart gebracht wat er aan de hand is en welke verbeter-/vernieuwingsmogelijkheden zich aandienen. Een en ander zal in de definitieve investerings- en innovatieagenda vervolgens worden vertaald in een samenhangend, gemeenschappelijk, selectief en smart geformuleerd actieprogramma.
Met de voorliggende “houtskoolschets” wil het Bouwteam personen en organisaties in de periode tot medio april a.s. de gelegenheid bieden: te reageren op de door het Bouwteam voorlopig gepresenteerde analyse en ontwikkelingslijnen; concrete voorstellen te doen met betrekking tot de uitwerking en uitvoering van een gemeenschappelijk, selectief, smart geformuleerd actieprogramma (inclusief de commitment één of meer acties voor eigen rekening te nemen).
II
SECTORBEELD, SCHUIVENDE PANELEN EN UITDAGINGEN
Van het binnenlands bruto product (bbp) komt zo’n 6,5% voor rekening van de woningen utiliteitsbouw. In de sector werken in directe zin circa 350.000 werknemers (exclusief woninginrichters etc.). De waarde van de huidige woning- en gebouwvoorraad bedraagt ruim € 2.000 miljard.
Totaal Woningen
Koopwoningen Corporatiewonin gen Part. huurwoningen
Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Subtotaal
1.200 379
Marktwaarde € mld, 2009/2010 EigenaarVerhuurd gebruikers Corporaties 1.200 379
124
-
-
66 89 79 1.937
25 37 57 1.319
379
Financiering door banken Verhuurd Commercieel -
644 80
124 60 41 52 22 239
784
Wv professioneel 119 kleine part. beleggers 120 (Semi)publiek Vastgoed (zorg, scholen, lagere overheden)
Publiek Vastgoed Rijk
Totaal
Zorg*
22
22
?
Scholen*
15
15
?
Overig*
15
15
Burgerlijke rijksgebouwen Defensie gebouwen en grond
11
11
3
3
2.006
1.385
?
?
0 0
379
239
784 + pm
Bronnen: DNB, IVBN, Altera, IPD Nederland, CFV, Staatsbalans, excl ZBO, incl staatsdeelnemingen (oa Prorail) *) schatting 2007 ROZ/IPD. Bij publiek vastgoed is in plaats van marktwaarde de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen gegeven. In de tabel ontbreken gebouwen van instellingen voor hoger onderwijs, boerderijen, loodsen, hotels, stations, parkeergarages, kerken. Ook infrastructuur ontbreekt.
Jaarlijks wordt er –met fluctuaties door de jaren heen- zo’n € 33 miljard geïnvesteerd in herstructurering/vervanging en uitbreiding van de vastgoedvoorraad, waarvan gemiddeld circa € 21 miljard in de woningbouw en ruim € 12 miljard in de utiliteitsbouw. Aan onderhoud wordt gemiddeld circa € 8 mrd per jaar besteed.
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5 0
0 2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Herstel en verbouw Nieuwbouw
Figuur 1: Woningbouwproductie 2000-2017, mld euro, prijzen 2010 (CBS/EIB) ex. onderhoud
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Herstel en verbouw Nieuwbouw
Figuur 2: Utiliteitsbouwproductie 2000-2017, mld euro, prijzen 2010, (CBS/EIB) ex onderhoud
In algemene zin kenmerkt(e) de woning- en utiliteitsbouw zich (tot voor kort) door de volgende karakteristieken: meer product- en procesgeörienteerd dan vraag-/gebruikersgericht; sterk “verticaal” gespecialiseerd/gefragmenteerd (naar rol in de bouwketen), wat ook tot uitdrukking komt in het omvangrijke samenstel van brancheorganisaties en onderzoeksinstellingen; overwegend nationaal/regionaal georiënteerd; sterk gericht op nieuwbouw, techniek en grote volumes en minder op (her)gebruik, herstructurering, dienstverlening en kleinere (particuliere) projecten; ambachtelijke manier van bouwen met weinig industriële processen en (geautomatiseerde) nieuwe technieken; vergaand gereguleerd. Behalve met de effecten van de financiële en de Eurocrisis, wordt de woning- en utiliteitsbouw ook geconfronteerd met de gevolgen van een aantal structurele ontwikkelingen, waaronder: afvlakkende groei bevolking/aantal huishoudens; vergrijzing; gematigde(r) economische groei; toenemende verduurzamingsdruk (stijgende energie- en grondstofprijzen etc.); technologiegedreven gedragsverandering (e-commerce, het nieuwe werken etc.) en flexibilisering arbeidsmarkt; herstructurering financiële sector; internationalisering en regionalisering, inclusief toenemende verschillen (groei, ontspanning, krimp) en concurrentie tussen regio’s; toenemende “politieke volatiliteit”. Een en ander heeft geleidt tot: forse uitval van met name de vraag naar koopwoningen, kantoren en winkels; terughoudender opstelling van (bancaire)financiers met betrekking tot de financiering van vraag (onder andere hypotheken) en aanbod (financiering bestaande voorraad en projecten ondernemingsfinanciering), mede als gevolg van aanscherping van publieke kaderstelling en toezicht; druk op de waardering /waarde-ontwikkeling van vastgoed en grond; druk op publieke budgetten/wegvallen overheidssubsidies. Tegen deze achtergrond zijn de investeringen teruggevallen van € 37 miljard in 2008 tot € 29 miljard in 2010, staan de resultaten van bouwbedrijven fors onder druk (inclusief de nodige faillissementen) en zijn inmiddels circa 30.000 directe arbeidsplaatsen verloren gegaan.
De bouwmarkt is tegen deze achtergrond inmiddels sterk van kleur verschoten. Met uitzondering van de huurwoningsector buiten krimpgebieden, zijn aanbiedersmarkten vragersmarkten geworden. Niet langer wordt alles wat gebouwd wordt ook afgezet. Woningkopers blijven –al dan niet gedwongen en tijdelijk –op hun handen zitten, in de kantorenmarkt is sprake van forse –deels structurele- overcapaciteit en in de winkelmarkt dreigt hetzelfde. Dit betekent niet dat er niet meer gebouwd wordt. Zo werden in 2011 nog altijd ruim 57.000 woningen opgeleverd en ook voor de komende jaren is de verwachte groei van het aantal huishoudens en dus de behoefte aan nieuwe woningen nog aanzienlijk. Het betekent wel dat alle ondernemingen in de bouwketen niet meer op de oude voet verder kunnen gaan. Vragers/gebruikers eisen een betere prijs-kwaliteitsverhouding en -garantie en nemen geen genoegen meer met een bijrol maar eisen maatwerk en een actiever betrokkenheid bij het eindproduct. De bouwsector staat hiermee voor een dubbelopgave. Allereerst dienen de effecten van de crises te worden verwerkt. Tegelijkertijd moet op tal van punten een omslag worden gemaakt: van aanbod- naar vraagoriëntatie: objectieve product-/dienstinfo, wie betaalt bepaalt, integraal aanbod (al dan niet inclusief financiering), goede prijs- kwaliteitsverhouding, opleverings- en gebruiksgaranties etc.; van (uitbreidings)nieuwbouw naar duurzaam onderhoud, renovatie, vervanging en hergebruik (multifunctionaliteit); van top-down en grootschalig naar bottom-up en kleinschalig; van oude naar nieuwe verdienmodellen; van versnipperd, aanbodgeoriënteerd naar afgestemd, vraaggeoriënteerd onderzoek en onderwijs; van gefragmenteerd ge- en verbodsbeleid naar consistent ontwikkelingsgericht overheidsbeleid; van een gesloten, conservatieve en statische naar een open, innovatieve en dynamische sector. Een actiever betrokkenheid van vragers/gebruikers en hierop geënt, (nieuw) ondernemerschap van aanbieders vormen volgens het Bouwteam de sleutel tot de in dit licht noodzakelijke transitie van de bouwsector. Voor het ontwikkelen en vruchtbaar uitvoeren van een investerings- en innovatie-agenda voor de woning- en utiliteitsbouw zijn met andere woorden allereerst vragers/gebruikers aan zet. Onderzoeks- en onderwijsinstellingen en overheden dienen zich bovenal te richten op het creëren van goede randvoorwaarden en adequate publieke kaders. Tegen deze achtergrond is volgens het Bouwteam op zeven ontwikkelingsgebieden vernieuwing noodzakelijk.
III 1
ZEVEN ONTWIKKELINGSGEBIEDEN Excellente uitvoering De eerste (en belangrijkste) mogelijkheid om structureel sterker uit de crisis te komen ligt voor de bouwsector in het beter uitvoeren van bestaande activiteiten. “Beter” betekent hierbij met name: wensen, ideeën, initiatieven en smaken van vragers/gebruikers meer centraal; transparanter prijs-kwaliteitsverhouding en –garanties (inclusief lagere faalkosten); meer aandacht voor onderhoud/gebruik, renovatie, vervanging en mogelijkheden voor hergebruik. Inmiddels worden binnen de sector de nodige stappen in deze richting gezet. Trots melden ontwikkelende bouwers dat ze hun “business-to-businessmodel” hebben ingeruild voor een “business-to-consumermodel”. Gestimuleerd door platforms zoals de stichting Vernieuwing Bouw, wisselen koplopers uit de sector (waaronder de Rijksgebouwendienst) van gedachten over en werken ook al aan zaken als ketenintegratie, BIM, co-makership, PPS en
lifetimecosting. Niet alleen om de aanzienlijke faalkosten in de bouw te reduceren, ook om – gebruik makend van het innovatievermogen van toeleveranciers, onderaannemers en installatiebedrijven- kwaliteit te leveren die beter aansluit bij de vraag. Mede door impulsen van vernieuwingsorganisaties als het H(erstructurerings)-team en het Nationaal Renovatieplatform groeit ook de aandacht voor onderhoud, renovatie en hergebruik. Na uitvoerige afstemming tussen betrokken belangenorganisaties en een politieke tangverlossing, heeft ook de bouwregelgeving een grote ‘onderhoudsbeurt’ gekregen (het nieuwe, aanzienlijke gestripte Bouwbesluit is per 1 april 2012 van kracht). Ondanks de waardering voor deze initiatieven, is volgens het Bouwteam nog geen sprake van een voldoende, excellente uitvoering. Zo lukt het nog nauwelijks om op grotere schaal: het aanbod directer te laten bepalen door vragers/gebruikers (alleen al de introductie van in andere sectoren beproefde marketingtechnieken vormt al een hele opgave), transparante prijs-kwaliteitsverhoudingen en integrale garanties te realiseren, gefragmenteerde productcertificering te vervangen door integrale procescertificering, faalkosten en opleveringsfouten te reduceren, hergebruik op te schalen en beleidsbelemmeringen weg te nemen. Het Bouwteam pleit, met het oog op de noodzakelijke omslag naar excellente(r) uitvoering, voor: opschaling van en open kennisdeling/-overdracht m.b.t. experimenten gericht op een actiever inzet/betrokkenheid van vragers/gebruikers bij de ontwikkeling en realisatie van integrale producten, respectievelijk diensten (bijv. het experiment waarin ontwikkelende bouwers samen met de 3 TU’s door middel van een “configurator” proberen voorkeuren van vragers/gebruikers direct te koppelen aan de inzet van toeleveranciers en installatiebedrijven); start experimenten m.b.t. de introductie van integrale garanties en procescertificering (inclusief transparante info terzake); professionalisering van opdrachtgeverschap, gericht op het creëren van prikkels m.b.t. zowel kostenreductie als vragers-/gebruikersoriëntatie en kwaliteitsverbetering door vormen van aanbesteding (inclusief duurzaamheid en transparante info t.b.v. gebruikers), ondersteuning en overdracht van kennis bij grote opdrachtgevers (verenigd in het Opdrachtgeversberaad) richting kleine opdrachtgevers; benutting van het innovatievermogen van toeleveranciers, onderaannemers en installatiebedrijven; creëren van experimenteerruimte in het nieuwe Bouwbesluit (zoals het recente Almereexperiment) zonder dat de zojuist vernieuwde bouwregelgeving weer helemaal op z’n kop wordt gezet (met alle onzekerheid en onrust vandien); start experiment met betrekking tot meer ingrijpende veranderingen in de bouwregelgeving (o.a. private bouwplantoetsing), in samenhang met de realisatie van vernieuwingen in de bedrijfstak (integrale private garanties en product-/procescertificering) en in aansluiting op de adviezen van de commissie Dekker.
2
Nieuwe markten/opbrengstgebieden In vergelijking met andere sectoren wordt in de bouwsector, behalve op het gebied van verduurzaming, opvallend weinig energie gestoken in de verkenning, benutting, respectievelijk opschaling van nieuwe markten/opbrengstgebieden. Uit de consultatie is tegelijkertijd overduidelijk naar voren gekomen dat ook hier een belangrijke mogelijkheid ligt om structureel sterker uit de crisis te komen. Het Bouwteam pleit ervoor om het beperkte aantal verkenningen en (aanzetten tot) experimenten op het gebied van de exploratie van nieuwe markten/opbrengstgebieden te
ondersteunen/stimuleren en –bij gebleken levensvatbaarheid- in te zetten op opschaling. Uit de consultatie is naar voren gekomen dat, naast de exploratie van markten buiten ons land, op een aantal terreinen sprake is van (mogelijk) kansrijke verkenningen en experimenten. Waar mogelijk zouden deze, hierna kort toegelichte, verkenningen en experimenten moeten worden opgeschaald en/of ondersteund door onderzoek en/of waar nodig gefaciliteerd door experimenteerruimte in bestaande wet- en regelgeving. Experiment(en) m.b.t. de opzet van een of enkele gemengde (corporaties, beleggers, banken) private vastgoedfondsen, gericht op de exploitatie van te liberaliseren corporatiebezit Er tekent zich, zeker in gespannen woningmarkten, een potentieel forse groei af van de vraag naar huurwoningen in het geliberaliseerde/commerciële huursegment tussen € 665 en € 900 per maand. Waar de beleidsmatige afbakening van de doelgroep van corporaties maximaal circa 1,8 miljoen huishoudens betreft, is het tegelijkertijd zeer wel denkbaar dat – zeker gelet op de liquiditeitspositie van corporaties enerzijds en hun investeringsopgaven anderzijds – allengs een substantieel deel van het corporatiebezit wordt geliberaliseerd en/of verkocht. Het huidige aanbod van corporatiewoningen bedraagt immers zo’n 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Inmiddels bereiden drie corporaties, twee beleggingsfondsen en een bank de experimentele vorming voor van een/enkele gemengde private fondsen gericht op de exploitatie van te liberaliseren corporatiebezit. Verkenning van de mogelijke ontwikkeling van nieuwe producten/diensten op de snijvlakken van wonen, zorg en pensioenen Economische, sociaal-culturele en demografische ontwikkelingen, ingrijpende veranderingen in de financiële sector en voortdurende druk op publieke budgetten, hebben – zowel aan de vraag- als aan de aanbodzijde de nodige consequenties op het gebied van wonen, zorg en pensioenen. Het bouwteam meent dat een nadere verkenning van ontwikkelingskansen op de snijvlakken van deze thans nog sterk gescheiden domeinen zinvol is. In dat kader zijn vragen aan de orde als “kunnen vermogens, die gedurende het leven worden opgebouwd in het woonen pensioendomein, worden verbonden en/of worden aangewend om mensen in staat te stellen met een goede zorg langer zelfstandig te wonen en leven?” en “onder welke condities kunnen middelen van pensioenfondsen worden aangewend om investeringen in bestaande en nieuwe woningen en/of zorgvoorzieningen te financieren?”. Experimenten m.b.t. hergebruik van leegstaande, afgeschreven (of nog af te schrijven) kantoren en gebouwen De leegstand van kantoorruimte is de laatste jaren sterk gestegen tot 6,7 mln m2 (= 14%) en verdere toename wordt voorspeld. De leegstand is mede veroorzaakt doordat er de afgelopen 10 jaar bijna 7 mln m2 aan nieuw gebouwde kantoren bij is gekomen. De afgelopen (ca.) 8 jaar is het mogelijk gebleken om gemiddeld per jaar zo’n 2.000 zelfstandige woningen te realiseren via transformatie van leegstaande kantoren. Lang niet alle leegstaande kantoren lenen zich hiervoor. Het blijkt tot nu toe bijna zonder uitzondering te gaan om goed gelegen plekken in het bestaand stedelijk gebied, waar afzonderlijke kantoorgebouwen niet meer renderen of de kantoorfunctie wordt uitgeplaatst. Een tiental door BZK uitgevoerde pilots laten zien dat de bestaande (rijks)regelgeving inmiddels niet meer als belangrijkste obstakel wordt gezien. Zo is in het Bouwbesluit een ‘verbouwniveau’ aangebracht. Wel speelt een gebrek aan kennis over de mogelijkheden binnen de regelgeving. Ook is van belang dat gemeenten een regierol vervullen in het bij elkaar brengen van eigenaren en potentiële gebruikers/ontwikkelaars. Inmiddels is gekozen voor het instellen van een Expertteam Kantoortransformatie en het selecteren van 10 tot 15 nieuwe pilots (onder andere te selecteren uit overtollige rijkskantoren, zodat het Rijk een voorbeeldrol kan vervullen). Experimenten m.b.t. (collectief) particulier opdrachtgeverschap in stedelijke gebieden (nieuw en bestaand, koop en huur) Het percentage woningen dat in eigenbouw wordt gerealiseerd beweegt zich de laatste jaren tussen de 13 en 18 procent van het totaal aantal opgeleverde koopwoningen. Tussen de
daadwerkelijk gerealiseerde eigenbouw en de behoefte van de consument gaapt echter nog steeds een flink gat. Het Nationale Woononderzoek laat zien dat 30% van de mensen die op zoek zijn naar een (andere) koopwoning deze het liefst zelf zouden realiseren. Buiten de Randstad is eigenbouw meestal een “organisch” onderdeel van de woningvoorziening. Individuele particulieren realiseren hier in overleg met hun gemeenten al sinds jaar en dag woningbouw “op maat”. In de steden en in de Randstedelijke agglomeraties is het voor eigenaar-bewoners echter lastig om een betaalbare bouwkavel te verwerven. Nu de traditionele seriematige bouw is ingezakt, valt op dat de bouwsector zich nauwelijks stort op dit “gat in de markt.” Er is sprake van een groot opbrengstpotentieel, dat onvoldoende wordt benut. Voor het aanbieden van vrije kavels in bestaande stedelijke gebieden zouden gemeenten in overleg met de betreffende grondeigenaren (beleggers/ontwikkelaars) experimenten kunnen starten. Daarbij kunnen de kavels –door uitgekiende afstemming van grootte en locatie- alle prijsklassen beslaan, zodat niet alleen (dure) villakavels worden aangeboden. Daarnaast kunnen gemeenten en corporaties zgn. klushuizen aanbieden in de bestaande voorraad. In Rotterdam zijn volgens dit concept honderden woningen door eigenaren-bewoners (individueel of collectief) gerenoveerd. In sommige collectieve complexen worden daarbij ook huurwoningen ‘meegenomen’. Inmiddels worden in Arnhem en Den Haag ook kluswoningen verkocht. Collectieve verbouw –en collectieve nieuwbouw- voorziet in de woningvraag van specifieke groepen, zoals starters en senioren. Juist voor deze doelgroepen is de reguliere seriebouw vaak geen optie, omdat het prijspeil te hoog ligt, dan wel het aanbod onvoldoende is afgestemd op hun specifieke wensen.
3
Verduurzaming Inmiddels wordt breed erkend dat juist in de bouwsector duurzaamheid niet alleen maatschappelijk onvermijdelijk maar ook economisch noodzakelijk is én aantrekkelijke investeringskansen en verdienmogelijkheden biedt. Binnen deze sector en op het grensvlak met de energiesector ontplooien bedrijven dan ook talrijke initiatieven, is steeds meer (onderzoeks)kennis beschikbaar en is sprake van een complex samenstel van stimulerende overheidsmaatregelen. Tegelijkertijd ontbreekt het, zeker wat betreft de bestaande vastgoedvoorraad, nog steeds aan robuuste, opgeschaalde verduurzamings-/verdienmodellen. Niet alleen waar het gaat om de verduurzaming op het niveau van gebieden (wijken, steden); ook waar het gaat om de verduurzaming (i.c. energiebesparing) in bestaande huizen, kantoren en andere gebouwen (waar investeringen, bij stijgende energieprijzen en dalende kosten, zichzelf steeds sneller terugverdienen). In de consultatie van betrokkenen van binnen en buiten de bouwsector is het Bouwteam gebleken, dat –zeker gelet op de aanwezigheid van veel laaghangend energiebesparingsfruit- bedrijven en overheden op dit moment ten aanzien van noodzakelijke vervolgstappen te veel naar elkaar kijken en te weinig doorpakken. Ook binnen de (product)keten lukt het partijen onvoldoende om te komen tot gezamenlijke duurzame oplossingen. Bij renovatie en verduurzaming in de bestaande voorraad gaat het bovendien om een onomkeerbare keuze tussen dit laaghangend fruit of verdergaande maatregelen. In de bestaande bouw ligt in absolute cijfers het grootste potentieel voor verduurzaming: zowel in kostenbesparing voor huishoudens/gebruikers, als in investeringspotentieel voor de bouw- en installatiesector, als in potentieel voor CO2-reductie. De implementatie in de bestaande bouw is echter aanzienlijk complexer dan in de nieuwbouw, zowel technisch als instrumenteel. In de nieuwbouw is de bouwregelgeving een sterk instrument van het rijk. In de bestaande bouw moeten gebouweigenaren worden verleid om vrijwillig te investeren. Aandachtspunten zijn: communicatie naar de klant (verleiden en aanzetten tot beweging) en flankerend beleid (een integrale benadering en lifetimecosting ontbreekt), kennis binnen de bouw- en installatiesector zelf (o.a. kwaliteitsborging en aansluiting met het onderwijs), en het bieden van financiële zekerheid (c.q. zekerheid over energie/duurzaamheidsprestaties van maatregelen, return on investment en prijsontwikkeling).
Het gaat hierbij overigens naast de woningbouw expliciet ook over de utiliteitsbouw. De helft van het potentieel ligt daar. De utiliteitsbouw is bovendien interessant omdat het om minder gebouwen gaat en in besparingspotentieel met rendabele investeringen in 2020 een vergelijkbare besparing als bij woningbouw kan worden gerealiseerd.
Aangrijpingspunten voor verbetering zijn: de klantgerichtheid kan worden verbeterd door het instellen van centraal georganiseerde onafhankelijke informatie, marketing en advisering gericht op eigenaren/eindbetalers (in termen van rendement/besparingen/ kwaliteitsverbetering/waardeontwikkeling/-garanties, minder technisch) en onafhankelijke benchmark van energieprestaties van utiliteitsgebouwen; aanbieders in de sector moeten komen tot een integraler product- en dienstenaanbod zodat eigenaren/eindgebruikers worden ontzorgd en meer (financiële) zekerheid en duidelijkheid krijgen m.b.t. te leveren prestaties gedurende de gehele levenscyclus; het ontbreekt aan kennis van en richtlijnen over andere vormen van aanbesteden en opdrachtgeverschap die een integrale ketenbenadering bevorderen; door het stellen van harde en heldere doelen, het inbouwen van financiële prikkels en wegnemen van belemmeringen in wet- en regelgeving kunnen de investeringscondities m.b.t. de verduurzaming van de bestaande voorraad flink worden verbeterd. Denk daarbij aan het belonen van labelsprongen en aanpassen van de 70 % vereiste van instemming door VVE’s en bewoners van sociale huurwoningen met verduurzamingsmaatregelen; stimuleren van kennisontwikkeling, kennisverspreiding en opschaling (demonstratieprojecten); en stimuleren innovatie (aansluiten bij de aanbevelingen van het Topteam energie en het Topteam logistiek aangaande duurzame bouwlogistiek); Pm Regeling groenfondsen.
4
Onderzoek en onderwijs Goed onderzoek en onderwijs vormen een noodzakelijke voorwaarde voor vitaal ondernemerschap en ontwikkelingsgericht overheidsbeleid. Dat geldt niet alleen voor andere (top)sectoren maar ook voor de bouwsector. Voorheen hebben onderzoek (door universiteiten, kennisinstituten en adviesbureaus) en onderwijs (aan universiteiten, technische hogescholen, mbo’s en vakscholen/bedrijfsopleidingen) –mede door de O&O-financiëring vanuit de bedrijfstak- een belangrijke bijdrage geleverd aan het presteren van de b&u-bouw. Inmiddels staat deze bijdrage stevig onder druk door een combinatie van de volgende ontwikkelingen: sterke specialisatie/fragmentatie; toenemende fixatie op efficiencymaatregelen; afnemende betrokkenheid/inzet van bedrijven bij de programmering en uitvoering van onderzoek en onderwijs. Met een schuin oog naar de topsectoren, dienen zich de volgende aangrijpingspunten voor vernieuwing c.q. verbetering van de valorisatie (van kennis naar kunde en kassa) van onderzoek en onderwijs aan: verbeteren van de afstemming en aansluiting tussen onderzoeksinstellingen, respectievelijk onderwijsinstellingen; vergroten van de praktijkoriëntatie/betere benutting valorisatiekansen door steviger inzet/inbreng bedrijven bij de programmering en uitvoering van onderzoek en onderwijs (inclusief een herwaardering/betere profilering van praktijk/vakonderwijs); koppeling onderzoek en onderwijs met ontwikkelingen in topsectoren (o.a. energie, life sciences, creatieve industrie); realisatie van een Bouwcampus (à la de hightechcampus in Eindhoven) waarmee –door fysieke nabijheid- samenwerking/synergie tussen onderzoeks- en onderwijsinstellingen
-
5
wordt gestimuleerd en een broedplaats wordt gecreëerd voor experimenten, startups en (mkb-) ondernemingen; fiscaal bevorderen van investeringen door bedrijven in onderwijs.
Regionale programmering, gebiedsontwikkeling en grond(prijs)beleid Investeringen in ( bestaande en nieuwe) woning- en utiliteitsbouw vinden plaats binnen door overheden vastgestelde beleidskaders. Rijkskaders zijn onder meer vastgelegd in rijksstructuurvisies, omgevingswetgeving, bouwregelgeving alsmede bestuurlijke en financiële/fiscale spelregels. Daarnaast worden deze kaders –als uitvloeisel van voortdurende decentralisaties- in toenemende mate bepaald door lokale en regionale overheden. Overheden spelen bovendien een rol als investeerder in infrastructuur, grond, nieuw en bestaand vastgoed en openbare ruimte (c.q. als opdrachtgever voor investeringen). Om te bewerkstelligen dat de woning- en utiliteitsbouw “sterker uit de crisis komt” is nodig, dat ook de inzet van overheden (als kadersteller en als investeerder) tegen het licht wordt gehouden en zo nodig wordt aangepast. Niet alleen om (andere) investeerders in veranderende omstandigheden voldoende speelruimte te bieden voor het realiseren van investeringen (c.q. een gezonde verhouding tussen kosten en opbrengsten), maar ook om risico’s voor investeerders behapbaar te houden. In dit kader is vooral de overheidsinzet m.b.t. de (regionale) programmering van woning- en utiliteitsbouw, gebiedsontwikkeling (herstructurering en uitleg) en grond(prijs)beleid van belang. Hoewel overheden aangeven hier hard aan te werken, komt uit de consultaties van het Bouwteam naar voren dat hiermee nog onvoldoende/ te langzaam voortgang wordt geboekt. Deze discrepantie vloeit mogelijk voort uit het feit dat bij velen vooralsnog het zicht ontbreekt op initiatieven van koplopers in gemeentelijke en provinciale kring en op vernieuwing van rijksbeleid (o.a. op stapel staande, ingrijpende vereenvoudiging en verruiming van omgevingswetten en –regels en het nieuwe Bouwbesluit). Maar ook een mogelijk te positieve voorstelling van zaken door overheden kan een rol spelen. Een betere informatievoorziening en kennisoverdracht over lopende (experimentele) beleidsinitiatieven én een verdere beleidsvernieuwing zijn noodzakelijke voorwaarden om te bewerkstelligen dat de bouwsector sterker uit de crisis komt. Wat betreft de noodzakelijke (verdere) beleidsvernieuwing wordt gepleit voor de volgende ontwikkelingsrichtingen. Regionale programmering moet meer gestoeld zijn op inzicht in de ontwikkeling van vraag, aanbod en prijsvorming op deelmarkten met een transparanter afweging van maatschappelijke kosten en baten van programmeringsalternatieven. Daarbij hoort ook een niet-vrijblijvende politieke besluitvorming op regionaal niveau met de juiste balans tussen enerzijds selectiviteit en anderzijds voldoende ruimte voor concurrentie tussen kleinschalige locaties. Provincies zouden hierin een meer stimulerende rol moeten spelen richting (samenwerkende) gemeenten. Inmiddels hebben marktpartijen in de kantorentop een voorstel gedaan om een convenant te sluiten m.b.t. leegstandproblematiek en programmering aangaande kantoren. Ze willen o.a. komen tot experimenteergebieden, vraag- en aanbodanalyse (EIB, BCI) en tot een publieke heffing als voeding voor een saneringsfonds ten behoeve van transformatie of sloop van overtollige kantoren zodat weer gezonde schaarste ontstaat. Ook in krimpregio’s kan een dergelijke benadering (m.b.t. de leegstand van woningen) soelaas bieden. Meer concreet wordt aanbevolen: voer een bestendig beleid op het juiste schaalniveau, maak daarin de keuze voor het concentreren van investeringen en verdeel de pijn; licht wat betreft de korte termijn projecten samen met marktpartijen door op afzetbaarheid;
-
-
hanteer een ‘marktmeester’ benadering, (iemand met invoelend vermogen en bevoegdheden). Per regio bepalen wie dat dit het beste kan zijn, een bestuurder of een onafhankelijke derde; organiseer kennis en monitoring: jaarlijks aan de hand van actuele planningslijsten, vraagontwikkeling, kwaliteiten; start experimenten met regionaal programmeren zoals in Alkmaar, Amersfoort, Amsterdam, Rivierenland en Rotterdam (aanbieden ervaring en expertise/kennis); start een of enkele regionale experimenten met privaat te bekostigen sloop/hergebruik fondsen en creëer hiervoor zo nodig experimentele beleidsruimte (o.a. inzake algemeen verbindend verklaring heffing).
Gebiedsontwikkeling moet flexibeler en kleinschaliger, markt en overheid moeten inspelen op organische ontwikkelingen en hun kennis en gedrag daarop aanpassen. Meer concreet wordt aanbevolen: vraaggestuurde organische ontwikkeling mogelijk maken vraagt van de overheden een globale visie, flexibiliteit, minder regels en andere financiering van particuliere initiatieven (het instrumentarium is met de Wro en permanente CHW beschikbaar maar wordt nog onvoldoende toegepast); het bedrijfsmodel van ontwikkelaar en gemeente moet veranderen om kleinschalig te kunnen werken; kennis en mentaliteit bij gemeenten dient te veranderen, oude gewoontes zoals planmatigheid afleren, selectiever zijn met investeringen; rond de invoering van de nieuwe omgevingswet is een actief en uitgebreid implementatietraject nodig met aandacht voor kennis en kunde. Concrete knelpunten moeten bij de rijksoverheid kunnen worden gemeld èn opgelost via een knelpuntenloket. Met betrekking tot het grond(prijs)beleid wordt aanbevolen: pas grondprijzen aan aan de actuele marktsituatie; bewegingen in de OZB opbrengsten worden naar rato vertaald in uitkeringen van het gemeentefonds. Gaat de OZB opbrengst omhoog, dan gaat de gemeentefondsuitkering omlaag en vice versa. Maak mogelijk dat gemeenten op regionaal niveau zonder deze consequentie kunnen experimenteren, bijvoorbeeld met ‘Tax increment financing’ als alternatief voor het verdienmodel op grond; zorg voor aanvullend instrumentarium voor faciliterend grondbeleid van gemeenten. Voordeel hierbij is dat gemeenten niet zelf alle gronden hoeven te verwerven en dus ook minder risico’s lopen. Start in dat kader experimenteren met stedelijke herverkaveling om binnenstedelijke gebiedsontwikkeling door private partijen zelf te laten realiseren; laat grond(aankoop) niet meer zo’n molensteen worden. Dat kan bijvoorbeeld door te werken met uitgestelde/gefaseerde afrekenmomenten, ingroeimodellen en door grondeigenarenfondsen (in plaats van onteigening optie oud voor nieuw, grondruil of aandelen in ontwikkeling) mogelijk te maken.
6
Financiering Voor het realiseren van een ambitieuze investerings- en innovatie-agenda voor de woning- en utiliteitsbouw, zijn sluitende “business-cases”, respectievelijk gezonde risicorendementsvooruitzichten een belangrijk vereiste. De beschikbaarheid van voldoende financieringsmogelijkheden staat onder druk door: conjuncturele (koopwoningen) en structurele (kantoren en winkels) vraaguitval als gevolg van economische, demografische en technologische ontwikkelingen en hieruit voortvloeiende, toegenomen onzekerheden m.b.t. de waardeontwikkeling van vastgoed (inclusief noodzakelijke afboekingen), respectievelijk risico-rendementsvooruitzichten terzake; disfunctionerende financiële markten en –mede als gevolg van aanscherpingen van kaderstelling en toezicht- druk op de kapitalisering van banken;
-
terughoudender opstelling van banken en beleggers m.b.t. de financiering van woning- en utiliteitsbouw; wegvallen van overheidssubsidies als gevolg van oplopende tekorten bij overheden.
Hoewel nog staat te bezien of een nieuwe bancaire crisis dreigt, is inmiddels duidelijk dat banken zich m.b.t. de financiering op dit gebied aanmerkelijk terughoudender/selectiever (moeten) opstellen. Dit betekent dat het, teneinde voldoende financieringsmogelijkheden voor de woning- en utiliteitsbouw te creëren/veilig te stellen, noodzakelijk is niet alleen voorstellen te formuleren ter verbetering van de actuele risico-rendementsvooruitzichten, maar ook nieuwe financieringsmogelijkheden te verkennen en aan te boren, respectievelijk bestaande financieringsmogelijkheden te optimaliseren. Tegen deze achtergrond dienen zich de volgende twee ontwikkelingslijnen aan: de bouwsector, de rijksoverheid, banken en beleggers dienen- mogelijk gefaciliteerd door het Holland Financial Centre – te verkennen onder welke condities en op welke wijze banken hun financiering van vastgoed (hypotheekverstrekking en project- en ondernemingsfinanciering) op peil kunnen houden en hoe beleggers door passende proposities meer betrokken kunnen worden bij de financiering van Nederlands vastgoed; met betrekking tot de financiering van (semi-) publiek vastgoed (scholen en ziekenhuizen) moet worden ingezet op (experimentele) ontschotting van geldstromen, gerichte(r) programmering en professionalisering van investeringsbesturingen en fondsvorming (met mogelijkheid tot participatie van private beleggers.
7
Sectorvernieuwing De hiervoor geschetste ontwikkelingsrichtingen op de eerste zes door het Bouwteam onderscheiden ontwikkelingsgebieden indiceren waar investerings- en innovatiemogelijkheden/ -opgaven voor de Bouwsector liggen. Tegelijkertijd is hiermee en met de nog volgende vertaling hiervan in een concreet actieprogramma de gevraagde investerings- en innovatieagenda nog niet compleet. Veel geraadpleegde personen en organisaties hebben benadrukt dat ook meer generieke, op sectorniveau te realiseren veranderingen noodzakelijk zijn. Het betreft met name: het ontwikkelen, boeien en binden van human capital (inclusief het creëren van een hiervoor bevorderlijke cultuur) door de bouwsector; het herijken/stroomlijnen van en verbeteren van de synergie binnen het gefragmenteerde stelsel van branche organisaties en –instellingen; het creëren van bestendige politieke duidelijkheid over het woningmarktbeleid; het instellen van herkenbare aanspreekpunten voor ondernemingen binnen de rijksoverheid, provincies en gemeenten; het verbeteren van het imago van de bouwsector. Zeker bij de hiervoor bepleite ingrijpende transitie van de bouwsector gaat het bovenal om de vraag, of de mensen die in deze sector werkzaam (of nodig) zijn –ondernemers, werknemers, adviseurs, onderzoekers, docenten, politici en ambtenaren- bereid en in staat zijn de hiertoe noodzakelijke omslagen te maken. Naast wat hierover in het kader van het ontwikkelingsgebied “onderzoek en onderwijs” al is gesuggereerd, zullen ook de organisaties zelf fors moeten investeren in ontwikkelen, binden en boeien van hun human capital. Daarbij lijkt ook een doorbreking van de, onder meer voor jongeren weinig aantrekkelijke, door oudere mannen gedomineerde, ouderwetse cultuur binnen de bouwsector onontkoombaar te zijn. Binnen de bouwsector kent verder bijna iedere (specialisatie binnen een) beroepsgroep zijn eigen brancheorganisatie. Zonder de betekenis van deze organisaties waar het gaat om professionaliteit en belangenbehartiging te onderschatten, rijst de vraag of een en ander de noodzakelijke omslag in de bouwsector niet in de weg staat. De vraag stellen is hem beantwoorden. Het Bouwteam pleit dan ook voor een herijking/stroomlijning van het stelsel van brancheorganisaties.
Zonder te suggereren dat het voortdurende politieke en maatschappelijke debat over het woningmarktbeleid “de” oorzaak is van de problemen in de bouwsector en zonder zich te verliezen in de hervormingsvoorstellen, stelt het Bouwteam vast dat de bouwsector en niet in de laatste plaats de woonconsument niet gebaat zijn bij de voortdurende onzekerheid op dit front. Het creëren van bestendige politieke duidelijkheid over het woningmarktbeleid zou kortom meer dan behulpzaam zijn. Dat zelfde geldt overigens voor de door veel ondernemers en brancheorganisaties geuite wens, dat de rijksoverheid, provincies en gemeenten –zoals in sommige gemeenten al gebeurt- binnen hun organisaties herkenbare aanspreekpunten voor de bouwsector creëren. Hoe vervelend en wellicht onterecht ook, zowel de bedrijven als de overheden, die op bouwgebied actief zijn, hebben tenslotte wat betreft imago nog veel te winnen. De bedrijfstak wordt niet zelden gekarakteriseerd als naar binnen gekeerd, weinig transparant, conservatief – onder invloed van voortdurende, publiciteit breed uitgemeten incidenten– nog steeds kwetsbaar op het gebied van integriteit. Ook het imago van overheden is weinig opbeurend. Zo treft de rijksoverheid het verwijt dat Haagse politici weinig benul hebben van en oog hebben voor (het belang van) de woning- en utiliteitsbouw, terwijl bij gemeentelijke en provinciale overheden vooral bureaucratisch ingestelde, weinig deskundige regelneven en nichten werkzaam zouden zijn. Wellicht verklaren deze beelden mede de steeds luidere roep om “nieuw leiderschap” in relatie tot de noodzakelijke omslag van de sector. Hoe het ook zij; ook beelden, die niet op feiten berustten, dienen als feiten te worden behandeld. Waar dit imago de bouwsector steeds meer opbreekt, kan hierin niet worden berust. Voor zover beelden een kern van waarheid bevatten, dient de sector door hierop gerichte vernieuwinginitiatieven en zichtbare resultaten te werken aan imagoverbetering. Voor zover beelden onterecht of achterhaald zijn (ook een goed imago komt te voet en gaat te paard), vormt transparantie de aangewezen remedie.
IV
ACTIEPROGRAMMA: ACTIELIJNEN Het sluitstuk van de investerings- en innovatieagenda, die het Bouwteam dient te formuleren, wordt gevormd door een concreet actieprogramma. In dit programma wil het Bouwteam op elk van de onderscheiden ontwikkelingsgebieden –in het verlengde van de geschetste ontwikkelingsrichtingen- een aantal smart-geformuleerde acties c.q. actielijnen benoemen, die op deze gebieden voor een investerings- en innovatie-impuls kunnen zorgen. Gelet op het belang van een samenhangende, gemeenschappelijke uitvoering van het actieprogramma en een scherpe voortgangsbewaking, wordt overigens ook een hierop gerichte, achtste actielijn voorzien. In de tot nu toe gevoerde gesprekken en ontvangen reacties zijn inmiddels al de nodige van dit soort acties naar voren gebracht. Het Bouwteam heeft ervoor gekozen in deze houtskoolschets nog geen selectie van deze voorstellen te presenteren. Het Bouwteam streeft ernaar bij elke actie niet alleen een beoogd resultaat en een tijdpad maar ook één of meer gecommitteerde trekkers te benoemen. Deze inzet pleit voor een zo open mogelijke vraagstelling. Dit neemt overigens niet weg dat inmiddels verzamelde actievoorstellen de komende periode bij de consultaties betrokken zullen worden.
