KENNISCENTRUM VLAAMSE STEDEN interlokale vereniging
COMPLEXE STADSPROJECTEN draaiboek Naam website KCVS HAALBAARHEIDSSTUDIE (DEEL2)
Oorspronkelijke naam document Haalbaarheidsstudie
Project
Stationsomgeving Roeselare
P A R K I N G N I V E A U -1
Cultureel centrum en Theater – Alkmaar, Nederland Mecanoo architecten
R E F E R E N T I E P R O J E C T STATION
05.2
ZONE 1: appartementen in het park Appartementen, gemiddeld 108 m2 15 m bouwdiepte (volgens het bestaande BPA) x 80 m gevel = 1200m2 grondoppervlakte Max 5 niveaus (volgens BPA) = 6000m2 Gelijkvloers: parkeergarages, maximum 48 appartementen (12 per niveau)
ZONE 2: appartementen met commercieel gelijkvloers Op het gelijkvloers: groot commercieel volume van 4250m2 45 appartementen type 1: 125m2 65 appartementen type 2: 95m2 80 appartementen type 3: 110m2
5625m2 6175m2 8800m2
Totaal: 190 appartementen = 20600m2 Mogelijke ondergrondse parking: 5600m2 (224 parkeerplaatsen)
ZONE 3: appartementen goederenkoer Te ontwikkelen grondoppervlakte: 4000m2 Met 5 niveaus:: o
NIEUWE ONTWIKKELING: WONEN
05.3
COMMERCIËLE ONTWIKKELING Nieuwe ontwikkeling aan de Stationsdreef: wonen met commerciële plint. 1 grote trekker (4250m2) op het gelijkvloers. Nieuwe ontwikkeling aan het stationsgebouw Commercieel op het gelijkvloers aan de kant stationshal: winkels gericht op de reizigers (366,5m2) - winkel 1: 51,5 m2 - winkel 2: 105m2 - winkel 3: 105m2 - winkel 4: 105m2 Deze kunnen mogelijks ook op een andere manier worden opgesplitst, in meerdere winkels bvb. Langs de trappen naar de fietsenparking (106m2) - winkel 5: 71m2 - winkel 6: 35m2 Commercieel over 2 niveau’s aan de kant Stationsplein: gericht op shoppers (1125m2) - winkel 1: 485m2 over 2 niveau’s - winkel 2: 390m2 over 2 niveau’s - winkel 3: 250m2 over 2 niveau’s Buffet: zowel gericht op de stationshal als op het Stationsplein (600m2) - 600m2 Nieuwe ontwikkeling aan de kop van de Ooststraat. Commercieel op het gelijkvloers: (1250m2) Totale commerciële ontwikkeling in het projectgebied: +/- 7700m2 ONTWIKKELING KANTOREN Nieuwe ontwikkeling aan het stationsgebouw Kantoren over 3 niveau’s (1565m2) - niveau 1: 605m2 - niveau 2: 480m2 - niveau 3: 480m2 Nieuwe ontwikkeling aan de kop van de Ooststraat Kantoren over 3 niveau’s (4572m2) - niveau 1: 1524m2 - niveau 2: 1524m2 - niveau 3: 1524m2 Nieuwe ontwikkeling boven busstation (1821m2) kantoren over 3 niveau’s - niveau 3: 607m2 - niveau 4: 607m2 - niveau 5: 607m2 Totale ontwikkeling kantoren in het projectgebied: +/- 7960m2
NIEUWE ONTWIKKELING: COMMERCIEEL / KANTOREN
05.4
PARKZONE: referentieproject
Foreign Office Architects Yokohama International Port Terminal Japan
05.5
1. Woonstudie Stad Roeselare -
focus : stedelijkheid / drempelgroepen / potenties / aandachtsgebieden herwerken premies / huurmaatregelen / OCMW en sociaal huisvestingsbeleid herdenken leegstand- en niet bebouwing : nu alleen fiscaal : verdergaand beleid met andere stimuli idee van stad als actieve partij in grond en pandenbeleid : gemeentelijk autonoom ontwikkelingsbedrijf nood aan betaalbare huurwoningen werkgroep OCMW en sociale bouwmaatschappij de Mandel woonloket met front en back-office
4.2 garages - zeer groot tekort - overleg stedelijk parkeertarieven beleid nodig - thans laag gemeentelijk parkeertarief : 1 Euro per uur - maand tarief : 60-75 euro / plaats - tekort in alle segmenten : NMBS / residentieel / winkelstraat - hoge verkoopsprijzen : 17.000 voor ondergrondse open plaats en 25.000 euro voor afgesloten ondergrondse parkeerplaats - gemengde exploitatie : weekend (winkelen) week : NMBS en avond residentieel
2. Overleg Bouwmaatschappij de Mandel
4.3 Winkel vastgoed
-
- Belang om sterke winkel-centrum functie niet te ontwrichten : geen mega shopping - positief om stationsconcessie naadloos te doen overgaan in de Ooststraat ; - versterking ooststraat uiteinde station door trekker vanaf stationsplein (max 3000 m2 – verdieping kan mits zelfde winkel ) - referentieprijzen winkels roeselare : 125 Euro / m2 / jaar (bijv nieuwbouwwinkel project KBC) - topprijzen Ooststraat : 250-300 euro / m2 / jaar - casco projecten : grondwaarde : 200 Euro / m2 BVO - verkoop casco : 1000 euro / m2
te weinig aanwezig in Roeselare grote interesse om residentieel project aan station op te nemen zijn vragende partij om overleg met stad hieromtrent op te starten kunnen projectgrond aan marktwaarde overnemen
3. Stadim vastgoedwaarden -
-
positionering van roeselare tgo omgeving (appartementen verkoopsprijzen ) : Brugge 34 % duurder Kortrijk 10 %goedkoper Ieper 1 % goedkoper Oostende 11 % duurder Gent 5 % duurder Antwerpen 8 % goedkoper referentieprijzen 2005 : roeselare : 147.100 Euro
4. Uitgangsparameters : 4.1 Kantoren :
4.4 Residentieel - De stationsomgeving is geen lokatie voor de “duurdere” appartementen. (gemiddeld 100m²) (Dit is overigens een kleine markt en er is reeds voldoende aanbod) - Er is wel een zeer grote vraag naar budget appartementen en betaalbare woningen. - Ook naar aangepaste woonvormen is een grote vraag. Voor senioren is er onder meer een groot tekort. (gemiddelde grootte 80 m2 – 5 m2 terras – 2 slaapkamers – 145.000 euro all in ) - (grondaandeel gaarage : 1.760 Euro) - 1.750 Euro/m2 (all in : badk, keuken en toestellen , geen schilderwerken ) - grondaandeel : ongeveer 12.000 – 15.000 euro - moduleerbaarheid naar gemengd project met kantoor aan te bevelen - garageplaats : 15.000 – 16.000 euro - vraag naar sociaal woningproject
- zeer moeilijke markt - huurprijzen : 75 Euro /m2/ jaar (syndic 50 % bovenop ) - twee business parks : Clinton park ( veiling ) : loopt leeg (huurprijzen lager dan 75 euro/ m2 / jaar Accent (Autostrade ) - twee business parken : geïsoleerd van stadscentrum - wellicht binnestedelijke kantoormarkt (kleinere oppervlaktes ) met huurniveau : 90-100 Euro/m2/jaar (stationslokatie hiervoor zeer geschikt) - grondincidentie van 175-200 Euro/ m2 BVO - belang van multi functionaliteit / modulaire structuur die zowel appartementen als klein kantoor mogelijk maakt
MARKTONDERZOEK ONTWIKKELINGEN
07.1
In de diverse stuurgroepen die de opmaak van deze haalbaaheidsstudie op de voet hebben gevolgd is stilaan duidelijk geworden dat dit project bijzonder veel kans op slagen heeft. Er is dan ook afgesproken dat ieder van de betrokken partners bij zijn hogere overheid de nodige stappen zal ondernemen om een implementatie mogelijk te maken. Het is de bedoeling deze intentie tot realisatie vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst. De komende maanden is dit dan ook een prioriteit voor de betrokken partners.
VOORWERP VAN DE SAMENWERKINGSOVEREENKOMST Ingevolge de intentieverklaring, op 25 april 2006 tussen de Stad Roeselare en NMBS Holding, inzake reconversie en duurzame en ruimtelijke ontwikkeling van de stationsomgeving van de Stad Roeselare, werd besloten tot de opmaak van een haalbaarheidsstudie en een masterplan. Dit project werd hierboven uitvoerig beschreven en bestaat hoofdzakelijk uit de vernieuwing van het treinstation, de aanleg van een busstation en de creatie ven een ondergrondse parking te Roeselare. Dit zal gebeuren binnen het kader van het actueel bestaande BPA stationsomgeving en rekening houdend met de bepalingen van een op te maken GRUP.
De betrokken partners zijn: (1) De Stad Roeselare (2) De Nationale Maatschappij van Belgische Spoorwegen, NMBS-Holding (3) NV Eurostation/Euro Immo Star (4) De Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn (5) N.V. Infrabel
SAMENWERKINGSOVEREENKOMST
08.1
