Co potřebujete vědět před hledáním nemovitosti? První lekce pro nováčky v nakupování nemovitostí.
www.kupbydleníbezpecne.cz
www.kupbydleníbezpecne.cz Nejdříve si musíme ujasnit, proč se vlastně namáhat a učit se něco o nemovitostech. Vždyť prodávající má většinou realitního makléře a ten zase advokáta na sepsání smlouvy. Pro většinu lidí, které znám, představuje nákup vlastního bydlení největší soukromou finanční transakci za celý život. Však hypotéku splácíme 15-30 let. Chceme tedy riskovat a nechat o takové části svého života rozhodovat jiné lidi, které navíc už nikdy v životě nejspíše nepotkáme? Jaké jsou cíle realitního makléře? Prodat co nejrychleji, za co nejvyšší cenu, protože procenta z prodané částky jsou nejčastější odměna makléře. Jaké jsou cíle advokáta? Použít pokud možno standardní a jednoducho smlouvu, kterou má rychle hotovou, a vyinkasovat peníze. Jaké jsou Vaše cíle? Koupit pokud možno, co nejlevněji ale zároveň bezpečně nemovitost, která bude odpovídat Vašim představám. Neznamená to, že by se Vás poradci pokoušeli ošidit a okrást. Jenom je velké riziko, že budou řešit problémy tak, aby naplnili svoje cíle a ne Vaše. Mnohá rizika při prodeji nemovitostí se dají ošetřit smluvně, jenom je k tomu potřeba dlouho vyjednávat a psát komplikované smlouvy. Pokud nevíte, jaké máte možnosti, tak je nejste schopni vyjednat a tudíž nedostanete tu nejvyšší zákonnou ochranu. Z těchto důvodů je dobré, když se kupující orientuje v problematice prodeje nemovitostí. Budete nadále využívat služeb profesionálů. Díky Vašemu přehledu získáte z jejich služeb mnohem více užitku a ještě koupíte laciněji. Případová studie: Moje vlastní chyba při vyjednávání – stála mne cca 30.000 Kč. Když jsme se ženou kupovali naše bydlení, narazili jsme na problém. Cena a vše už bylo domluveno, když prodávající zjistil, že bude muset platit daň z příjmu, pokud prodá byt v osobním vlastnictví. Dotyčný byt byl družstevní a majitel jej nedávno zdědil po nečekaném skonu otce. Protože bydlel v jiné části republiky, tak se jej snažil prodat. My jsme chtěli byt v osobním vlastnictví, abychom si mohli vzít na byt hypotéku. Pokud by majitel byt převedl z družstevního vlastnictví do osobního a hned vzápětí nám jej prodal, tak nesplní zákonnou podmínku pro osvobození od daně, tj. nebydlel v nemovitosti nejméně dva roky. Domluvili jsme se tedy, že na nás převede podíl v družstvu a my si necháme byt převést do osobního vlastnictví. Bylo to moje první jednání o tak velké koupi a tak je vysoce pravděpodobné, že nám majitel chtěl takto byt prodat od začátku. Jenom jsem přehlédl varovné signály při jednání. Takže jsme si se ženou vzali předhypoteční úvěr a byt koupili. Vyjednali jsme malou slevu, která nám kompenzovala, že předhypoteční úvěr byl o cca 2.000 Kč měsíčně dražší než hypoteční úvěr. Moje zděšení přišlo až při prvním daňovém přiznání. Předhypoteční úvěr jsme platili 10 měsíců. Rozdíl ve výšce měsíční splátky úvěru hypotečního a předhypotečního nám pokryla sleva vyjednaná při obchodu. Jenomže při 2
www.kupbydleníbezpecne.cz hypotečním úvěru tvoří část splátky úmor jistiny, zatímco u předhypotečního úvěru splácíte pouze úroky. Tj. budeme splácet hypotéku o 10 měsíců déle + jsme 10 měsíců nespláceli žádnou jistinu. Když tedy započítám nějakou úsporu na daních z předhypotečního úvěru a malou úsporu, že bydlíme ve „vlastním“ a ne v pronajatém, tak nám zbyli pouze oči pro pláč. Přeplatili jsme přes 29 tisíc Kč, protože jsem nerozuměl rozdílu mezi hypotečním a předhypotečním úvěrem a hlavně protože jsem záležitost nekonzultoval se svým finančním poradcem. Pokud si chcete půjčit peníze, tak hlavní rozdíl mezi hypotečním a předhypotečním úvěrem je: u předhypotečního úvěru splácíte pouze úroky a nikoliv jistinu. Tedy po deseti měsících placení předhypotečního úvěru jsme pořád dlužili celou vypůjčenou částku. Z dluhu jsme nesplatili ani korunu. Nepotřebuji vědět kolik přesně v penězích je rozdíl mezi hypotečním a předhypotečním úvěrem. Pokud vím, že mezi nimi existuje rozdíl, zeptám se svého finančního poradce nebo v bance. Pokud o rozdílu nevím, přijdu o peníze.
Co Vám přinese www.kupbydlenibezpecne.cz?
Koupíte nemovitost s pocitem, že máte nad celým procesem kontrolu a rozumíte mu. Dokážete vyjednat výhodnou smlouvu. Díky Vašim vědomostem bude velmi těžké Vás ukrátit na Vašich právech. Pokud použijete naše rady a tipy, můžete vyjednat nižší cenu. Představa původního majitele našeho bytu (byt, ve kterém stále bydlíme – nejedná se tedy o investiční nemovitost, kde jsem získal většinu svých vědomostí) byla o celých 400.000 Kč vyšší, než zrealizovaná. Více se dozvíte v dalších lekcích.
Po vysvětlení důvodu našeho studia nemovitostí potřebujeme ještě trochu teorie, abychom se mohli později v praxi dobře rozhodovat. Řekneme si, které tři znaky jsou při hledání nemovitosti nejdůležitější, a definujeme si je. Vzápětí jednotlivé faktory podrobně rozebereme. Na konci procesu bychom měli mít přehled o našich představách najít vysněnou nemovitost. Pokud chceme koupit nemovitost výhodněji o 10-30% než je nabídka na současném trhu, je potřeba se důkladně připravit ještě před první prohlídkou. Na dražbách jde občas pořídit nemovitost i výhodněji. Nicméně dražba nese jiná úskalí, která nejsou obsahem těchto stránek. Samotná příprava na koupi nemovitosti se skládá s rozhovoru s Vaší rodinou, kdy je potřeba si ujasnit Vaši společnou představu a z pár hodin strávených na internetu. 3
www.kupbydleníbezpecne.cz 1. Vaše představa o bytě nebo rodinném domu Je potřeba si jasně říct, co považujete za přijatelné minimum, co zaručeně nechcete a co byste rádi měli, ale dokážete se bez toho obejít. Chcete raději komplet zrekonstruovaný byt se zděným jádrem? Nebo raději zchátralý starý domeček s obrovskou zahradou, kde můžete vše předělat podle sebe?
2. Lokalita Kde chcete bydlet? Od lokality se odvíjí cena nemovitosti a také Vaše možnosti výběru. Pokud je Vaše představa mlýn z 18 století předělaný na rodinný dům, potom pravděpodobně se štěstím naleznete pouze jednu nemovitost k prodeji a Vaše možnosti k vyjednávání o ceně budou minimální. Neomezujte se na jednu čtvrt nebo dokonce ulici. Zvažte také možnosti lékaře, školy, práce apod. Pokud vyjednáte slevu 100 tisíc, ale musíte denně jezdit z práce a do práce dohromady 100 km, tak už za 2 roky projedete celou úsporu. 20x měsíčně dojíždění = 2.000 km = cca 120 litrů benzínu (při cca 6 litrů/kilometr). Při ceně 36 Kč/litr je to měsíčně 4.320 Kč. Za 2 roky to je 103.680 Kč. Můžete si samozřejmě pořídit auto s nižší spotřebou, což představuje další výdaje.
3. Cena nemovitosti (Vaše možnosti + aktuální stav trhu) Měl byste mít jasnou představu o maximální ceně, kterou jste ochoten a schopen zaplatit. Tento bod je velmi důležitý při vyjednávání o ceně. Díky tomu budete vědět, zda při jednání tlačit na pilu a srazit cenu nebo se spokojit s rozumnou cenou při splnění ostatních požadavků. 2. zlaté pravidlo nemovitostí zní: Při prodeji se dá vyjednávat o všem, co nedefinuje zákon – obzvlášť se to vztahuje na cenu a způsob platby. Cena je ve většině případů limitujícím prvkem při hledání. Málokdo je tak bohatý, aby koupil dům svých snů a nemusel řešit peníze. Více o financování nemovitostí se dozvíte z 3. lekce Jak si zařídit financování. A v neposlední řadě potřebujete vědět, jaké jsou současné ceny nemovitostí na trhu.
4
www.kupbydleníbezpecne.cz Krátce jsme si definovali hlavní body a je čas se pustit do nich podrobně.
1. Vaše představa o bytě nebo rodinném domu Jeden by mohl říct, že se jedná o malichernost. Není tomu tak. Případová studie: Manželský pár Jožka a Gitka Obrátil se na mně manželský pár Jožka a Gitka, abych jim poradil s nákupem nemovitosti. Původně se jednalo o jednoducho práci. Oba byli vysokoškolsky vzdělaní a už si nějakou dobu vydělávali. Příjmy měly relativně vysoké. Úspory na 20-30% z pořizovací ceny také. Jenomže se neshodli na základní věci: Co koupit? Ona chtěla něco na dobré adrese v dobrém stavu, přičemž na ceně až tak nezáleželo. On chtěl pro sebe pracovnu, což znamená větší byt. Také měl cenový strop. Na dobré adrese se bohužel tak velké byty, které se vejdou do požadovaného limitu, jednoduše nenachází. Ani jeden z manželů není dostatečně aktivní, aby hledal alternativy: např. dražby, vlastní inzeráty, velké množství prohlídek s tvrdým jednáním o ceně apod. Hledají tedy vhodný byt už rok a byli cca na 10 prohlídkách. Ze vzájemných neshod jsou už frustrovaní a vytoužený byt je v nedohlednu. Jaký doporučuji postup? a. Stanovit si společně absolutní minimum, co má nemovitost splnit. Co to znamená? Pokud byt nebo dům nebude mít splňovat minimum, raději zůstanete bydlet tam kde doposud. b. Potom si stanovte, co byste chtěli mít, ale obejdete se bez toho např. v blízkosti park, pokojík sloužící jako pracovna, atd. c. Po ujasnění zbylých kritérií (lokalita, cena – financování) začneme hledat nejdříve podle bodu b) a pokud neuspějeme, tak podle bodu a). O hledání nemovitosti se dozvíte dopodrobna v 2. lekci Jak hledat vysněnou nemovitost. Požadavky pro Vaše super bydlení závisí od Vašeho životního stylu a Vašich plánů do budoucna. Pokud plánujete dítě v příštích pěti letech, určitě pro Vás není vhodné 1+1. Pokud se vám 3+1 zdá moc veliký, můžete na přechodnou dobu jeden pokoj pronajímat a tak umořit část hypotéky. Kutilové mají raději starší neudržované nemovitosti, které si předělají vlastníma rukama a potom se u grilu budou moci chlubit sousedům. Rodina se psem zase nebude preferovat centra větších měst. Požadavky se budou tedy velmi různit podle Vaší povahy, ale všeobecně je lze rozdělit: Druh nemovitosti – byt nebo dům? Byt v menším domě nebo ve velkém paneláku? Velikost nemovitosti – jak v metrech, tak v počtu místností nebo velikosti zahrady. 5
www.kupbydleníbezpecne.cz Lokalita – tento bod je tak důležitý, že si zaslouží vlastní rozbor v textu níže. Pracovní příležitosti – jak daleko to máte do práce? Pokud aktuální práci ztratíte, jste schopni si najít v blízkosti nové zaměstnání? Občanská vybavenost – jak daleko je na nákup, k lékaři, do školky, do kina apod.? Sousedi – super byt na super adrese se super cenou? Nevysedává poblíž parta dealerů drog? Než řeknete poslední ano, nezapomeňte si ověřit nejbližší sousedy a okolí. Plánovaná dálnice hned za zahrádkou také není nic moc.
2. Lokalita U lokality platí základní pravidlo: Je těžké, ne-li nemožné, výrazně zlepšit širší okolí nemovitosti. Pokud je zkrátka ulice plná heren, kde se do noci hlučí, pije a hraje o peníze, tak se můžete i rozkrájet a nic na tom nezměníte. Při nákupu se tudíž nedívejte pouze na nemovitost, ale také na bezprostřední a širší okolí. Pokud je Vaše nemovitost zanedbaná, ale okolní domy jsou již zrekonstruované, i Váš dům získává na hodnotě. Je také velmi jednoduché nemovitost opravit a zhodnotit ji tak. Vlastníte-li krásnou rezidenci v gethu, tak bude mít pouze zlomek hodnoty, za kterou se vystavěla. A okolní domy jednoduše neopravíte. Další pravidlo je: Nepodléhejte módním trendům. Krásným příkladem jsou satelitní městečka. Na zelené louce se vystaví shluk pěkných domů v dojezdové vzdálenosti od města a draze se prodá. Bydlíte v krásné přírodě, ale v blízkosti není obchod, lékař, školka,… Bez auta se také nikam nedostanete, protože autobus jede 2x za den. Brr. Moje noční můra. V neposlední řadě pravidlo umístnění ve městě: centrum je obvykle hříšně drahé, ale všude je blízko. Sídliště je většinou anonymní a i po několika letech bydlení poznáte ve vchodu pouze pár sousedů. Na okrajích měst máte přírodu po pár metrech. Proti tomu stojí špatná dopravní dostupnost. Snažte se co nejvíce rozšířit lokalitu, kde budete bydlení hledat
3. Cena nemovitosti (aktuální stav trhu) Jakou má ve skutečnosti nemovitost hodnotu? Hodně lidí překvapí, když jim řeknu pravdu. Nemovitost má přesně takovou cenu, kterou je za ni někdo ochotný a schopný zaplatit. Je jedno kolik stál materiál pro stavbu a kolik práce. Neexistuje žádný zákon, který by určoval ceny nemovitostí. Cenu určuje pouze trh. A to aktuální trh. Jedno, že soused prodal před dvěma lety podobný byt za 2 miliony. Pokud dnes je někdo ochoten nabídnout pouze 1,7 miliónu, tak se musí prodejce rozhodnout. Prodá byt za tuto cenu, nebo si jej raději ponechá. Záleží potom na několika majitelích podobných nemovitostí, 6
www.kupbydleníbezpecne.cz kteří se právě svůj byt pokouší prodat, zda nutně prodat potřebují nebo ne. Tak trh určuje aktuální cenu. Cena je mimořádně důležitá, nicméně nezapomínejte i na jiné aspekty prodeje, které závisí od Vaší soukromé situace. Například potřebujete se do nového přestěhovat velmi rychle. Potom můžete nabídnout trochu vyšší cenu, aby se prodejce dříve vystěhoval. Další tipy na vyjednávání najdete v lekci 4. Jak vyjednat co nejnižší kupní cenu a nízkou rezervační zálohu. Většina lidí si bere na nákup nemovitosti hypotéku nebo jiný úvěr. V 3. lekci Jak si zařídit financování, se dozvíte nejenom jak si financování nemovitosti zajistit, ale také jeden „tajný tip“, který používají pronajímatelé bytů, aby vyjednali nižší cenu. Pokud kupujete nebo se chystáte koupit nemovitost, podívejte se na www.kupbydleníbezpecne.cz. Pokud potřebujete konkrétní radu např. jak vyjednat dobrou cenu, tak si pořiďte konkrétní kapitolu. Když jste v problematice úplní nováčci, doporučujeme všechny lekce za zvýhodněnou cenu. Pokud si pořídíte všechny lekce, tak obdržíte bonus v podobě Zlatých pravidel nákupu realit. Jsou to shrnuté nejdůležitější pravidla, bez kterých se při koupi nemovitosti neobejdete. Pokud se Vám stále zdá problematika příliš obsáhlá, pořiďte si Akční plán nákupu nemovitosti. Najdete tam jednotlivé doporučené kroky seřazené chronologicky za sebou. Můžete postupovat bod po bodu až k úspěšnému nákupu.
7
