Vysoká škola ekonomická v Praze Národohospodářská fakulta Hlavní specializace: Regionalistka a veřejná správa
CENA VLASTNICKÉHO A NÁJEMNÍHO BYDLENÍ diplomová práce
Autor: Jiří Suchánek Vedoucí práce: Ing. Petr Toth, Ph.D. Rok: 2008
zadání
Prohlašuji na svou čest, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
Jiří Suchánek V Praze, dne 9. 5. 2008
-2-
Na tomto místě bych rád poděkoval Ing. Janu Malinovi za cenné připomínky z realitní praxe, dále paní RNDr. Ivaně Malé, CSc. za pomoc při vytváření regresní a korelační analýzy a především panu Ing. Petru Tothovi, Ph.D. za odborné rady, cenné připomínky a citlivý přístup při vedení této práce.
-3-
Obsah Úvod .......................................................................................................................................... 7 1.
Vlastnické a nájemní bydlení ......................................................................................... 9 1.1.
Bydlení a jeho význam ............................................................................................ 9
1.2.
Bydlení jako specifický statek .............................................................................. 10
1.3.
Formy bydlení ........................................................................................................ 12
1.3.1.
Vlastnické bydlení.......................................................................................... 12
1.3.2.
Nájemní bydlení............................................................................................. 13
1.3.3.
Družstevní bydlení ........................................................................................ 15
1.4.
Srovnání výhod vlastnického, nájemního a družstevního bydlení ............... 16
1.5.
Cena bydlení ........................................................................................................... 18
Cena nájemního bydlení ............................................................................................... 18 Cena vlastnického bydlení............................................................................................ 19 2.
Vývoj bydlení ................................................................................................................. 20 2.1.
Transformační proces v ČR .................................................................................. 20
2.2.
Současná situace v sektoru bydlení v ČR........................................................... 24
2.2.1.
Bytová výstavba ............................................................................................. 25
2.2.2.
Úbytek bytového fondu ................................................................................ 26
2.2.3.
Privatizace obecního bytového fondu ........................................................ 27
2.2.4.
Regulace nájemného...................................................................................... 30
2.2.5.
Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu............................. 33
2.2.6.
Návod na výpočet maximálního přírůstku měsíčního nájemného ........ 36
2.2.7.
Důsledky regulace ......................................................................................... 40
3.
Fungování trhu s bydlením a tvorba ceny ................................................................. 44
4.
Analýza cen bydlení ...................................................................................................... 48 4.1.
Analýza cen bydlení v čase – DYNAMICKÝ POHLED ................................... 48
4.1.1.
Ceny nemovitostí a průměrné mzdy .......................................................... 57
4.1.2.
Predikce vývoje cen bydlení v ČR ............................................................... 58
4.1.3.
Trend ve vývoji cen nemovitostí ................................................................. 59
4.2.
Analýza cen bydlení v prostoru – STATICKÝ MODEL................................... 61
-4-
4.2.1. Závislost ceny vlastnického bydlení na vybraných regionálních atributech ........................................................................................................................ 61 5.
Vlastní byt či nájem........................................................................................................ 72 5.1.1.
Porovnání výše splátky hypotéky s výší nájemného................................ 72
5.1.2.
Uživatelské náklady vlastnického bydlení................................................. 74
5.1.3.
Byt jako investice............................................................................................ 77
5.1.4.
Jak vybrat tu nejlepší formu bydlení?......................................................... 79
Závěr ........................................................................................................................................ 81 Seznam použité literatury a zdrojů ..................................................................................... 84 Seznam použitých zkratek.................................................................................................... 87 Přílohy ..................................................................................................................................... 88
-5-
Anotace Tato práce je zaměřena na problematiku cen vlastnického a nájemního bydlení v ČR. V teoretickém úvodu jsou popsány jednotlivé sektory bydlení včetně rozboru jejich výhod a nevýhod. Věnuje se transformaci trhu bydlení od počátku devadesátých let s důrazem na regulaci nájemného. Těžiště této práce je soustředěno na analýzu faktorů, ovlivňujících regionální diferenciaci cen vlastnického bydlení a vytvoření příslušného statistického modelu. Důraz je kladen na v současnosti probíhající deregulaci cena nájemního bydlení a poskytnutí podkladů pro rozhodování o tom, zda je výhodnější vlastnická či nájemní forma bydlení.
Annotation This diploma thesis discusses the topic Price of rental and ownership housing in the Czech Republic. Theorethic introduction is devoted to the description of the rental and ownership housing sector including their main advantages and disadvantages. Describes the transformation of housing sector with emphasis on the regulation of rental housing. Principal aim of this diploma thesis is the analysis of the factors affecting the regional variability of prices of housing and creating of appropriate statistic model. This diploma thesis emphasis also on the deregulation of the rental housing and giving enough data for making a decision about the preferable form of housing.
Key words rental housing – ownership housing – deregulation – housing transformation – regional variability of prices of housing -6-
Úvod Bydlení je věc, která se bezprostředně dotýká každého z nás. Je jednou ze základních lidských potřeb, bohužel ovšem také jednou z nejdražších. Trh bydlení je v České republice vzhledem k vývoji let a desetiletích minulých výrazným způsobem vychýlen od přirozené rovnováhy, je plný mnoha regulačních prvků, změn právní úpravy, neefektivností a vůbec pro ekonoma mnoha zajímavých otázek. Touha po jejich zodpovězení společně s faktem, že svou bytovou situaci je nucena řešit naprostá většina dospělé populace sehrály zásadní roli při výběru tématu mé diplomové práce. Primárním cílem této práce je analýza ceny bydlení v České republice jednak z pohledu dynamiky jejich vývoje, především ale ze statického pohledu s důrazem na faktory, ovlivňující jejich regionální diferenciaci. K naplnění tohoto cíle je využito statistických metod, především pak regresní a korelační analýzy. Původní záměr byl soustředit se více na způsoby financování bydlení v ČR. Vzhledem ke skutečnosti, že problematika financování je velice obsáhlé téma a navíc bylo již mnohokrát zpracováno, těžiště této práce je soustředěno místo popisné části na část analytickou s důrazem na faktory, ovlivňující cenu bydlení v ČR. Sekundárním cílem je poskytnout čtenáři dostatek podkladů pro rozhodování o výhodnosti vlastnické či nájemní formě bydlení. První část je věnována přiblížení jednotlivých forem bydlení, zhodnocení jejich výhod a nevýhod. Popisuje také bydlení jako statek, který má svá specifika, která je nutno brát v úvahu při řešení této problematiky. V druhé části je analyzován vývoj segmentu bydlení po roce 1989 s důrazem na jeho transformaci a legislativní změny. Stručně je rozebrána současná situace v této oblasti společně s nejaktuálnějšími tématy, jako jsou deregulace cen nájemného, privatizace obecního bytového fondu, bytová výstavba atd. Zvýšená pozornost je věnována regulaci nájemného a jeho probíhající deregulaci. Jsou zde popsány nejdůležitější body zákona o jednostranném zvyšování nájemného společně s návodem
na
výpočet
maximálního přírůstku -7-
regulovaného
nájemného.
Zjištěné výsledky jsou použity v analytické části při kalkulacích budoucího vývoje cen bydlení. Regulace nájemného je zkoumána jako jeden z faktorů, ovlivňujících regionální diferenciaci cen bytů. Třetí kapitola je jakýsi úvod pro analytickou část, kdy popisuje hlavní prvky fungování trhu bydlení a faktory, které ho ovlivňují. Čtvrtá a zároveň stěžejní kapitola je rozdělena do dvou částí. První rekapituluje vývoj cen bytů za posledních 10 letech a ze zjištěných údajů je za zjednodušených předpokladů ceteris paribus odhadnuta trendová funkce. Zjištěné výsledky o budoucím vývoji cen bytů slouží jako podklad pro závěrečnou část této práce. Druhá část této kapitoly je věnována analýze cen bytů v 74 českých městech s důrazem na faktory, ovlivňující jejich regionální diferenciaci na úrovni bývalých okresů. Podle mnohých výzkumů je regionální diferenciace cen bytů způsobena především velikostí města, vyjádřená počtem obyvatel a rozdílnou výší mezd. Podle naší hypotézy má ovšem vliv mnohem širší spektrum faktorů, ze kterých bylo vybráno 6 faktorů: nabídka na trhu práce, poptávka na trhu práce, nezaměstnanost, regulace nájemného, výše průměrných mezd a kriminalita. Je zde pomocí korelační a regresní analýzy vytvořen jednoduchý model, na jehož základě lze konstatovat, které faktory a jak výrazně ovlivňují variabilitu cen v prostoru. Pátá část je věnována problematice vlastnického a nájemného bydlení. Popsány jsou jednoduché přístupy a doporučení, které by měly čtenáři pomoci při rozhodování, která forma je pro něho výhodnější. Závěr je věnován rekapitulaci zjištěných poznatků a porovnání výsledků analýzy s hypotézami.
-8-
1. Vlastnické a nájemní bydlení 1.1.
Bydlení a jeho význam
Bydlení zaujímá v lidském životě zvláštní postavení. Pro většinu lidí je symbolem bezpečí, domova, rodiny a zázemí. Kvalita a způsob bydlení je důležitým faktorem, determinujícím životní úrovni lidí, bydlení vytváří prostředí pro rodinný život, výchovu dětí apod. Pro společnost tak může bydlení přinášet především významné společenské efekty [KREBS 2007]. Na druhé straně je bydlení finančně velice náročný statek a většinou ukrajuje velikou část rodinného rozpočtu. Jelikož různí lidé mají různé potřeby a preference, má bydlení pro každého člověka jiný význam. Především pro nízkopříjmové rodiny znamená bydlení obvykle střechu nad hlavou, tekoucí vodu a teplo. Pro jiné je jediným přijatelným řešením bydlení v rodinném domku a bydlení v panelovém domě jim připadá jako něco nemyslitelného. Pro jiné je bydlení vyjádřením určitého společenského statutu. Tito lidé si rádi připlatí za byt v atraktivní lokalitě, nebo za jiný luxus. Bydlení také patří k základním potřebám člověka, které nelze nahradit. Právo na bydlení je proto formulováno v řadě mezinárodních dokumentů. „Každý má právo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu svého i své rodiny včetně výživy, ošacení, bydlení, lékařské péče a nezbytných sociálních služeb…“ 1. Takto formulovaná práva ovšem nelze chápat jako právo jednotlivce nárokovat přidělení bydlení
státem,
nýbrž
definuje
odpovědnost
veřejných
institucí
vzhledem
k občanům. Právo na bydlení je tedy nenárokové a nevymahatelné. Současně ovšem existují zákonné prvky, jejichž naplnění je zajišťováno právními normami, obvykle definované jako ochrana obydlí coby soukromého prostoru či ochrana před násilným vystěhováním nebo jinými formami diskriminace.
1
Všeobecná deklarace lidských práv, článek 25 (přijata valným shromážděním OSN v prosinci
1948)
-9-
Mimo společenských efektů s sebou bydlení nese i nezanedbatelný ekonomický význam. Rozvoj bytového fondu, jeho regenerace a reprodukce se významným dílem podílí na národním bohatství společnosti. Investice do bydlení oživují růst stavebnictví, které obvykle pomáhá nastartovat růst ekonomiky v ostatních sektorech. Do sektoru bydlení by se měly proinvestované prostředky vracet ve formě veřejných výdajů do bydlení a pozitivně se tak odrážet ve zlepšování technické infrastruktury i bydlení jako takového.
1.2.
Bydlení jako specifický statek
Bydlení je velmi specifickým druhem zboží. Pochopení jeho specifik je nutným východiskem při řešení problémů v této oblasti. Lux a Poláková [LUX 2002, POLÁKOVÁ 2006] využívají následující charakteristiky bydlení. Bydlení je velmi heterogenním, komplexním, multi-dimenzionálním zbožím. Domy i byty určené k bydlení se navzájem liší v široké škále charakteristik – např. ve velikosti užitné plochy atd. Cena bydlení je do velké míry určována kvalitou silnic, chodníků, dostupností do zaměstnání apod. Determinuje uspokojování řady dalších potřeb (např. zdraví, vzdělávání, práce apod.) a vytváří prostředí pro rozvíjení rodinného života, řady aktivit, postojů, chování atd. Může tak přinášet významné celospolečenské profity (např.kvalita partnerských vztahů, výchovu dětí apod.) a pravděpodobně i možnost spořit prostředky v jiných oblastech sociální politiky (např. sebevzdělávání, možnosti mezigeneračního soužití). Bydlení je typem dlouhodobě trvanlivého zboží nebo také zbožím dlouhodobé spotřeby. Stává se tak specifickou investicí domácnosti (zejména jedná-li se o vlastnické bydlení). Vysoká nákladnost bydlení motivuje domácnosti k úsporám a ovlivňuje tak tvorbu a akumulaci kapitálu ve společnosti. Významnou charakteristikou bydlení je rovněž jeho fixace v prostoru tím, že nemůže být jednoduše „přeneseno“ někam jinam. Z tohoto důvodu je nutné pečlivě
- 10 -
volit mezi kvalitou služeb spojených s bydlením v příslušném místě a dostupností svého zaměstnání (škol pro děti apod.) Bydlení se vyznačuje rovněž značnou mírou setrvačnosti a neměnnosti nejen díky fixaci v prostoru, ale také vzhledem k postojům lidí. Ti se velice často chovají podle předchozích zděděných vzorů. Dosavadní paternalistický přístup státu v otázce řešení bydlení způsobil nezkušenost či spíše nechuť jednotlivců (i domácností) k samostatnému a odpovědnému řešení této problematiky. Přetrvává tak jejich přesvědčení, že o bydlení se jim musí postarat stát. Dalším podstatným znakem bydlení jsou vysoké transakční náklady případných stěhování. Jedná se především o nalezení, zařízení a přestěhování do nového bydlení. Tyto náklady se mohou pohybovat mezi 5 – 10 % celkové ceny poptávaného vlastnického bydlení, zejména pak v případě, kdy koupě nového bydlení předpokládá prodej starého bydlení. Transakční náklady tak do jisté míry ovlivňují i samotný výběr budoucího bydlení. Ani kupující ani prodávající nemohou mít na tak rozptýleném trhu dokonalou znalost o všech nabízených cenách nejrůznějších bytových služeb. Dalším důležitým specifikem bydlení je tak nemožnost perfektní znalosti situace trhu. Relativně vysoká míra „vměšování“ státu do trhu s bydlením souvisí s přijatou veřejnou bytovou politikou, která v moderních vyspělých zemích sleduje cíl zajistit adekvátní bydlení všem příjmovým skupinám obyvatel, ochránit nájemníky před „necivilizovaným“ jednáním majitelů, ochránit vlastníky před přílišnými výkyvy v úrocích hypoték či nájemníky před přílišnými výkyvy ceny nájemného; tj. zajistit všem minimální standard uspokojení základní lidské potřeby.
- 11 -
1.3.
Formy bydlení
Bydlení je velmi heterogenní statek. Liší se typem nemovitosti, kvalitou, cenou, typem vlastnictví apod. Základní členění forem bydlení je odvozeno od právního důvodu užívání nemovitosti. Jednotliví autoři se ovšem často rozcházejí jak ve způsobu odlišení jednotlivých forem bydlení, tak i v používané terminologii. Pro účely této práce je využito upravené členění, které vychází ze koncepce bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj (dále jen MMR).
Graf 1: Sektory bydlení v ČR
Sektory bydlení
Vlastnické bydlení
Nájemní bydlení
Veřejný nájemní sektor
Družstevní bydlení
Soukromý nájemní sektor
Zdroj: vlastní zpracování podle Koncepce bytové politiky, MMR ČR, 2005, www.mmr.cz (20.4.2008)
1.3.1.
Vlastnické bydlení
Jedná se o způsob bydlení, kdy uživatel bytu je současně vlastníkem domu či bytu. Do vlastnického bydlení patří: individuální výstavba rodinných domů, činžovní domy v soukromém vlastnictví a jednotlivé byty ve vlastnictví. „Z hlediska domácností i politiků se jedná o ideální formu bydlení, zvláště jsou-li splaceny úvěry
- 12 -
spojené s pořízením nemovitosti“ 2. Pro domácnosti je vlastnické bydlení vhodnou investicí a komfortním způsobem bydlení zároveň, pro stát představuje menší zátěž na straně veřejných výdajů než výstavba nájemního nebo regulace stávajícího bydlení. Proto je růst vlastnického bydlení podporován státem. Na základě údajů Českého statistického úřadu – Sčítání lidu, domů a bytů v roce 2001 tvořil sektor vlastnického bydlení téměř 47 procent bytového fondu. „Podle průzkumu, provedeného agenturou Faktum invenio bydlelo v polovině roku 2007 ve vlastním bytě již 62 procent rodin. Česká republika tak za posledních 5 let předběhla např. Švédsko, Dánsko nebo Francii, kde bydlí ve svém zhruba polovina rodin.“ 3 Zdrojem tohoto růstu jsou především: nová bytová výstavba, privatizace obecních bytů do vlastnictví stávajících nájemců, převod družstevních bytů do osobního vlastnictví, ale také změna preferencí směrem k vlastnickému bydlení z důvodu nefunkčnosti sektoru nájemního bydlení. Pořízení vlastnického bydlení je
velice
nákladné, proto se na něj orientují převážně středně a vysokopříjmové domácnosti. V důsledku deformací na trhu nájemního bydlení, kdy tržní nájemné mnohdy několikanásobně překračuje úroveň státem regulovaného nájemného, si vlastní bydlení pořizují i domácnosti s nižšími příjmy. Pakliže by trhy nájemního bydlení fungovaly efektivně, větší množství domácností by upřednostňovalo pronájem bytu. Problematice regulaci nájemného je podrobněji věnována další kapitola. 1.3.2.
Nájemní bydlení
Podstatou nájemního bydlení je oddělení práva vlastnického a práva užívacího. „Jedná se o situaci, kdy vlastník nemovitosti pronajímá, na základě nájemní smlouvy a za úplatu , dům či byt lidem, kteří jej po stanovenou dobu užívají.“ 4 Na území ČR se nacházelo v roce 2001 téměř 1,1 milionu bytů, z nichž se naprostá většina (93%)
Donner Ch. – Bytové politiky v zemích Evropské unie – stručný výtah z první části studie zpracovala Valentová B., uveřejněno na www.mmr.cz (25.10.2007) 3 Údaje podle www.idnes.cz, http://cenybytu.idnes.cz/vetsina-obyvatel-ceska-bydli-jiz-vevlastnim-fnc-/cbclanky.asp?c=A070814_145323_cbclanky_web (8.11.2007) 4 Konce bytové politiky, www.mmr.cz (8.11.2007) 2
- 13 -
nacházela v bytových domech. Zbytek připadá na rodinné a ostatní domy. Sektor nájemního bydlení tvoří podle výsledků Sčítání lidu, domů a bytů cca 29 procent bytového fondu, z čehož přibližně 17 procent připadá na nájemní byty ve vlastnictví obcí a zhruba 12 procent na nájemní byty ve vlastnictví soukromých pronajímatelů. 5 1.3.2.1.
Soukromý nájemní sektor
Soukromý nájemní sektor je obvykle vlastněn soukromými právnickými nebo fyzickými osobami a to z důvodů podnikatelských, tj. za účelem dosahování zisku. Bývá tak často označován jako ziskový nájemní sektor. Toto označení ovšem není až tak úplně správné. Tento sektor se potýká s mnoha problémy a můžeme říci, že se nachází v mnoha zemích v dlouhodobém úpadku. Podle Donnera 6 se tak ziskový nájemní sektor často stává ztrátovým a nezajímavým pro potenciální investory. Důvody pro tento nelichotivý stav jsou podle Odboru koncepce bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj 7především:
regulace nájemného, která byla ve většině zemí zaváděna koncem I. světové války s cílem udržet dostupnost bydlení v podmínkách deficitního trhu, a přetrvala mnohde až do 70. let,
vytváření a rozšiřování zákonů na ochranu nájemníků, které, byť jakkoli nezbytné, omezují určitým způsobem vlastnická práva pronajímatele a tím i výnosnost tohoto typu podnikání,
změna preferencí směrem k vlastnickému bydlení,
většinou nízká kvalitou nájemních domů.
Soukromý sektor bydlení byl v ČR obnoven především na základě restitucích majetku, probíhajících od roku 1991. Majetek byl vracen původním vlastníkům či jejich potomkům.
Rozdělení bytového fondu na obecní a soukromý je odhad MMR z roku 2001 Donner Ch. – Bytové politiky v zemích Evropské unie – stručný výtah z první části studie, uveřejněno na www.mmr.cz (15.1.2008) 7 http://old.mmr.cz/index.php?show=001026049002 (15.1.2008) 5 6
- 14 -
1.3.2.2.
Veřejný nájemní sektor
Kromě soukromého nájemního sektoru existuje také veřejný nájemní sektor, označovaný taktéž jako neziskové nebo sociální bydlení. Vlastníkem tohoto typu bydlení jsou až na výjimky obce. V praxi jsou ovšem byty vlastněny i neziskovými organizacemi, které mají formu soukromoprávních organizací. Úkolem veřejného nájemního sektoru je plnit tzv. sociální úkoly, tj. poskytnout bydlení těm rodinám, které vzhledem ke svým příjmům nemohou dosáhnout na jiný druh bydlení. Nájemné bývá obvykle stanoveno na úrovni nákladů či je odvozeno od příjmů nájemců. Aby bylo neziskové nájemní bydlení dostupné, snižuje se prostřednictvím nějaké formy podpory výstavby a financování (nevratné dotace, úrokové dotace k úvěru, úvěr od státu apod.) nebo, méně často, prostřednictvím dotací na provoz domu. Poptávka po tomto bydlení převyšuje především v atraktivních lokalitách nabídku, což v kombinaci s přídělovým systémem vytváří prostor pro korupci a obchody s odstupným z bytu apod. Primárním cílem není využívání tohoto druhu bydlení pouze problematickými a nízkopříjmovými domácnostmi. Obce nejsou většinou ochotny pronajímat své byty problematickým rodinám, proto je tento problém často delegován na neziskové organizace či dokonce na soukromé subjekty. 1.3.3.
Družstevní bydlení
Tato práce je primárně zaměřena na vlastnické a nájemní bydlení. Družstevní bydlení ovšem zaujímá podstatnou část trhu s byty, proto je mu věnována tato podkapitola, která stručně rekapituluje hlavní výhody a nevýhody s družstevním bydlením spojené. „Družstevní bydlení bychom mohli charakterizovat jako faktickou spoluúčast člena a uživatele bytu na financování výstavby majetku, doplněnou širším (spíše
- 15 -
spoluvlastnickým) dispozičním právem.“ 8 Jinak řečeno, člen bytového družstva není majitelem bytu, ale je vlastníkem podílu v družstvu, které je vlastníkem domu. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, právnická osoba, vznikající zápisem do obchodního rejstříku. Člen tohoto družstva může mimo jiné nahlížet do účetnictví, být volen, hlasovat na členských schůzích a také nakládat se svým podílem v družstvu. Převody členských práv za úplatu jsou v ČR legální a především ve větších městech se jejich cena blíží ceně vlastnického bydlení. Sektor družstevního bydlení se podle své právní úpravy pohybuje na pomezí vlastnického a neziskového nájemního bydlení.
1.4.
Srovnání výhod vlastnického, nájemního a družstevního bydlení
Položíte-li skupině lidí, uvažující o svém budoucím bydlení otázku, zda bydlet raději ve vlastním nebo v nájmu, většina vám pravděpodobně odpoví, „že ve vlastním samozřejmě“. Zní to logicky. Proč odevzdávat někomu každý měsíc nájem, když lze investovat do vlastního bydlení? Tuto otázku nelze ovšem takto jednoduše zodpovědět. V úvahu je třeba vzít celou řadu faktorů, z nichž ty základní jsou popsány v následující tabulce. Družstevní bydlení zaujímá podstatnou část bytového fondu ČR a proto jej nebylo možné v tomto přehledu opomenout. Tabulka 1: Srovnání výhod jednotlivých forem bydlení Nájemní bydlení Výhody
+ větší flexibilita nájemce se nemusí dlouhodobě zadlužit + hypotékou odpadají starosti s údržbou a správou + domu
8
-
Nevýhody nejistota z vystěhování ze strany majitele domu, které by vedlo k nutnosti stěhování a z něho vyplývajících rodinných problémů s výjimkou sociálních bytů je z dlouhodobého pohledu drahé majitel domu nemusí povolit nájemníkům provést úpravy v bytě
-
obecní byty mohou v budoucnu projít privatizací
-
http://www.mmr.cz/bydleni-a-bytova-politika-v-evropske-unii (20.2.2008)
- 16 -
Vlastnické bydlení Výhody + vhodná investice
-
+ obvykle komfortní způsob bydlení + odpadá položka měsíčního nájemného
-
+ vysoký společenský status
-
zabezpečení do budoucna, kdy člověk + nebude výdělečně činný
Nevýhody vysoká finanční náročnost při pořizování nemovitosti možný pokles ceny nemovotosti před splacením úvěru způsobí, že zůstatek dluhu může být větší než hodnota zastavené nemovitosti náklady na údržbu a opravu nemovitosti možné rozpory se sousedy v otázce správy a údržby domu
-
v případě financování úvěrem nutnost platit poplatky z úvěru a někdy i nutnost uzavřít životní pojistku nemovitost slouží jako zástava a musí tak být pojištěna
-
daň z nemovitosti
-
Družstevní bydlení Výhody většinou nižší cena oproti bytům v + osobním vlastnictví (nemusí platit vždy)
-
Nevýhody byt nelze fakticky prodat ani koupit, pouze převést členská práva
jednodušší a rychlejší převod členských práv (nemění se vlastník -> odpadá + nutnost změn v katastru nemovitostí)
-
převod podílu nepodléhá schválení + bytovým družstvem 9
-
byt nelze použít jako zástavu při žádosti o úvěr či hypotéku (v současnosti ale bankovní instituce nabízejí speciální produkty) pronajmout byt lze jen se souhlasem bytového družstva(bývá obvykle stanoveno ve stanovách družstva)9
+ odpadá daň z převodu nemovitostí
-
odkoupení bytu do osobního vlastnictví musí schválit bytové družstvo
Zdroj: vlastní zpracování
Tato tabulka popisuje hlavní výhody a nevýhody spojené s vlastnickým, respektive nájemním bydlením. Ve čtvrté části této práce jsou analyzovány základní přístupy k rozhodování o budoucí formě bydlení na základě finančních ukazatelů, odvozených především z výše příjmů, splátek hypoték apod. Na samotné
9 Dle serveru fincentrum.cz bývá často ve stanovách bytových družstev protiprávně začleněna klauzule o nutnosti schválení převodu družstevního bytu bytovým družstvem. Obrannou proti tomuto kroku je pak soudní spor. http://fincentrum.idnes.cz/na-co-si-dat-pozor-pri-porizovani-druzstevniho-bytu-fyy/spor.asp?c=A060420_082747_fi_osobni_jjj (2.2.2008)
- 17 -
rozhodování má ovšem vliv mnohem širší spektrum faktorů, které je nutno brát v úvahu.
1.5.
Cena bydlení
Cenu bydlení je především z důvodu heterogenity bydlení nutno chápat jako soubor služeb, které poskytuje příslušný typ bytu. Za cenu vlastnického bydlení je považována pořizovací cena bytu, případně rodinného domku. Cena nájemního bydlení je nájemné. K těmto položkám je ovšem nutno připočíst další náklady spojené s užíváním bytu jako jsou poplatky za svoz domovního odpadu, příspěvky do fondu oprav, poplatky za elektřinu atd. V následné analýze je s výjimkou páté kapitoly od těchto dodatečných nákladů upuštěno a cenou bydlení se rozumí pořizovací cena bytu (domu) či cena nájemného. Cena nájemního bydlení V České republice jsou uplatňovány dva hlavní typy nájemného, které se mezi sebou liší především mírou vměšování státní moci. Jedná se o tržní (smluvní) nájemné a regulované nájemné.
Smluvní nájemné, jak už název vypovídá je stanoveno na základě vzájemné dohody mezi nájemcem a pronajímatelem.
Regulované nájemné, stanovené jako: a) maximální základní měsíční nájemné nazývané také jako regulované nájemné, stanovené na základě velikosti města a kategorie bytu. (tomuto tématu je věnována podstatná část druhé kapitoly) b) věcně usměrňované nájemné je uplatňováno
„v bytech, jejichž výstavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejímž financování se podílely veřejné prostředky; toto nájemné nesmí být větší než trojnásobek maximálního základního nájemného,
v bytech, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30.
- 18 -
červnu 1993, výše nájemného je limitována dvojnásobkem maximálního základního nájemného,
v bytech v nájmu společníků, členů nebo zakladatelů právnické osoby založené za tím účelem, aby se stala vlastníkem domu s těmito byty a v domech označovaných podle dřívějších předpisů jako domy lidových bytových družstev.“ 10
Cena vlastnického bydlení Cenu vlastnického bydlení chápeme v užším pojetí jako cenu pořízení bytu či rodinného domu. V širším pojetí bychom k této ceně museli přičíst náklady na údržbu domu, svoz domovního odpadu apod.
Standardní byt Jednotlivé byty se mezi sebou liší velikostí, kvalitou, lokalitou atd. Abychom mohli různé porovnávat jednotlivé byty mezi sebou, vyjadřujeme cenu bydlení buď za metr čtvereční podlahové plochy (u rodinných domů většinou cenu za metr krychlový) nebo za tzv. standardní byt. Pro účely této práce je využita definice standardního bytu podle Institutu regionálních informací, který ho charakterizuje jako byt I. kategorie s obytnou podlahovou plochou o výměře 68 m2, opotřebením cca 40% a osobní či družstevní formou vlastnictví. Tyto byty se přitom nacházejí v širším centru města, tj. ani na náměstí ale ani na periferii.
10
POLÁKOVÁ, O. a kol.: Bydlení a bytová politika, 1. vyd. Praha: Ekopress, s. r. o., 2006
- 19 -
2. Vývoj bydlení Tato kapitola rekapituluje hlavní události vývoje segmentu bydlení po roce 1990 do současnosti. Je zaměřena především na používané nástroje bytové politiky a legislativní změny v této oblasti. Jejich pochopení je důležitým krokem pro další analýzu cen bydlení v širších souvislostech. Podstatná část je věnována současné situaci na trhu bydlení, především pak problematice regulace cen nájemního bydlení a s ní související žhavé téma současnosti – deregulaci nájemného. Důraz je také kladen na rozbor zákona o jednostranném zvyšování nájemného včetně návodu pro výpočet maximálního přírůstku nájemného.
2.1.
Transformační proces v ČR
Česká republika prošla v období po listopadu 1989 náročným transformačním procesem oblasti bydlení a bytové politiky, přičemž tento proces není zdaleka ještě ukončen. „Na počátku devadesátých let stanula naše bytová politika
zcela
nepřipravena na alternativu svého dalšího vývoje, což bylo ovlivněno radikální změnou politických a ekonomických poměrů. Cílem transformace bylo vytvořit dlouhodobě fungující trh s byty, respektive obnovení řady dílčích trhů bytů v závislosti na typu vlastnictví a obydlí.“ 11 Jak se ovšem později ukázalo, naplnění tohoto cíle je těžší úkol, než si většina tehdejších zákonodárců představovala. V letech 1990 - 1995 bylo těžiště transformačních snah soustředěno především na odstraňování administrativně přídělového bytového systému a zavádění principů tržně orientovaného hospodářství.
Toto období je ovlivněno tzv. neoliberálním
přístupem k bytové politice, v rámci níž bylo bydlení chápáno jako soukromý spotřební statek s co nejmenšími zásahy státu do trhu bydlení. V roce 1990 byl zrušen zákon č. 41/1964 Sb., o řízeném hospodaření s byty a schválen restituční zákon, upravující navracení znárodněného majetku.
Tento zákon se vztahoval na část
bytového fondu, který byl konfiskován a přešel do majetku státu v období od února
11
POLÁKOVÁ, O. a kol.: Bydlení a bytová politika, 1. vyd. Praha: Ekopress, s. r. o., 2006
- 20 -
1948 do ledna 1990. Navracením zkonfiskovaného majetku došlo k vytvoření poměrně rozsáhlého sektoru vlastnického bydlení. Noví majitelé se snažili majetek využívat co nejefektivněji: přeměnou na komerční nebytové prostory, pronajmutím za tržní cenu apod. Na druhé straně stála velice početná skupina nájemníků, požívajících státem ochraňovaných výhod ve formě maximálního stanoveného nájemného. „Důsledkem bylo vyostření vzájemného antagonismu mezi oběma stranami“.
12
V tomto období došlo také k ukončení komplexně plánované výstavby
bytů s podporou státu a na základě zákona č. 171/1991 Sb. bylo do vlastnictví obcí bezúplatně převedeno cca 577 tisíc bytů 13. V roce 1992 byl zaznamenán první pokus o plošné zvýšení nájemného(viz.kapitola 2.4), ovšem pro celou tuto etapu je spíše typická tendence k uvolňování cen energií a služeb než faktická a koncepční deregulace cen nájemného. Družstevní bydlení je v této etapě chápáno jako jakýsi přežitek z dob komunismu. Snahy o převod družstevních bytů do osobního vlastnictví a úplné vytěsnění tohoto druhu bydlení z trhu nebyly naplněny. Naopak po roce 2000 můžeme pozorovat snahy vlád o jistou renesanci družstevního bydlení. Pro nově rodící se trh bydlení je na počátku devadesátých let je významný také vznik nových nástrojů bytové politiky:
vytvoření nové sociální dávky v roce 1992, příspěvku na bydlení pro domácnosti, jejichž příjem nedosahoval 1,3 násobku životního minima
přijetí vyhlášky 176/1993 respektive její novelizace z roku 1995, která umožňovala postupné zvyšování nájemného až do roku 2000 na základě vládou stanoveného koeficientu, velikosti obce a tempu inflace. Tuto vyhlášku ovšem Ústavní soud zrušil 21.6.2000 z hlediska protiústavnosti s platností od 1.1.2002
vznik stavebního spoření v roce 1993 na základě zákona o stavebním spoření se státní podporou,
12 13
POLÁKOVÁ, O. a kol.: Bydlení a bytová politika, 1. vyd. Praha: Ekopress, s. r. o., 2006 tamtéž
- 21 -
schválení zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů, na jehož základě mohly obce rozhodovat o privatizaci obecních bytů
přijetí novel pěti zákonů v roce 1995, na jejichž základě bylo bankám umožněno poskytovat hypoteční úvěry se státní úrokovou dotací
Po roce 1995 můžeme pozorovat o poznání komplexnější postoje k bytové politice. Liberální přístup k bytové politice byl nahrazován více intervenčním přístupem státu. V roce 1997 byl přijat dokument „Záměry a opatření vlády v oblasti bydlení“. Ačkoli záměrem tohoto dokumentu bylo rozšíření nástrojů bytové politiky směrem k vyspělým evropským zemím, nebyly na něj navázány dostatečně účelné legislativní prostředky a část navržených prostředků tak nebyla nikdy realizována. „Naplnění nedošly například návrhy nástrojů podporujících neziskové nájemní bydlení. Naopak nově zavedené nástroje, jako např. bezúročná státní půjčka do 200 tis. Kč se ukázaly jako neúčinné.“ 14 Důležitým krokem, směřujícím k podpoře bytové výstavby bylo nařízení vlády č. 148/1997 a č. 149/1997, o bezúročné půjčce a státním návratném příspěvku k úhradě jistiny a úroku z hypotečního úvěru. Na koncepci z roku 1997 navázala nová koncepce z roku 1999, která jasně deklarovala snahu o nalezení rovnováhy mezi regulací a volným trhem s byty a odstranění deformací trhu s bydlením. V roce 2001 byla tato koncepce aktualizována a byl zřízen Státní fond rozvoje bydlení. Jeho posláním jako finanční instituce je spolupracovat s MMR a dalšími ústředními orgány ve snaze zajišťovat provádění vybraných opatření v rámci bytové politiky. Důraz byl kladen také na sociální aspekty bytové politiky. Postupná deregulace nájemného se záměrem odstranit deformace na trhu s byty narážela na mnoho překážek až se na počátku tisíciletí téměř zastavila. Následovalo již zmíněné zrušení vyhlášky č. 176/1993 a jejích novelizací Ústavní soudem. V letech 2002 – 2006 tak neexistoval platný zákonný
14
KREBS, V. a kol.: Sociální politika, 4. vyd. Praha: ASPI, a. s., 2007
- 22 -
prostředek pro zvyšování nájemného v bytech s regulovaným nájemným. Jeho výše tak zůstala na stejné úrovni až do konce roku 2006. V roce 2002 byla vydána 2 důležitá nařízení: č.97/2002 Sb., o podpoře nové bytové výstavby pro mladé lidi a nařízení č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům pro mladé lidi na starší nemovitost. V této fázi transformace pokračuje privatizace bytů a domů v obecním vlastnictví. Tyto byty byly často zdevastovány a obce neměly dostatek prostředků pro jejich údržbu a opravu. Nejjednodušším východiskem tak byla jejich privatizace, otázkou ovšem zůstává optimální míra bytů, které by si obce měly nechat ve svém vlastnictví z důvodů plnění především sociální funkce. V roce 2003 byla schválena novela Zákona o stavebním spoření s účinností od roku 2004. Jejím důsledkem bylo snížení státní podpory a prodloužení doby spoření o 1 rok. V roce 2006 byl přijat nový zákon o nájemném 15, jehož prostřednictvím bylo stanoveno čtyřleté deregulační období, během kterého je oprávněn pronajímatel zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007. Splnění cílů transformace je dlouhodobá záležitost a mnoho z nich není bohužel doposud splněno. Ačkoli Česká republika měla oproti jiným tranzitivním zemím poměrně dobré výchozí postavení a míra inflace, coby ukazatel ekonomické stability, se pohybovala v posledních 18 letech maximálně na hranici 10%, nelze rozhodně vystavit „polistopadovým“ vládám příliš pozitivní vysvědčení. Problémy zůstávají především v oblasti získávání finančně dostupného bydlení pro nové domácnosti i ve finanční dostupnosti bydlení obecně. „Změny legislativního rámce, zrušení plánovacích přístupů, liberalizace cen, daňové reformy, privatizace a zavedení formálních demokratických institucí lze dosáhnout za několik let, ale změna v myšlení a každodenním chování lidí je
15
Zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu
- 23 -
projektem na celé generace. Tradice se nemohou jednoduše stát předmětem hlasování v parlamentu ani dokonalé zákony nevedou ke kýženému výsledku v prostředí, kde je vynutitelnost práva velmi slabá.“ 16 Tato myšlenka je univerzální pro země na celém světě, ovšem podle mého názoru v České republice platí dvojnásob.
2.2.
Současná situace v sektoru bydlení v ČR
Pro situaci na trhu bydlení na počátku roku 2008 jsou charakteristická především následující témata:
probíhající deregulace cen nájemního bydlení na základě zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu,
pokračující privatizace obecních bytů, respektive rozhodování o cenách, za které je mohou stávající nájemníci odkoupit,
vytrvalý růst cen nemovitostí ve většině lokalit na území ČR,
rekonstrukce a zateplování panelových domů, které se často nacházejí v havarijním stavu,
regenerace sídlišť a snaha o zlepšování životních podmínek bydlení na sídlištích (rozšiřování travnatých ploch, dětských hřišť atd.)
především v Praze a jiných ekonomicky silných sídlech (Mladá Boleslav, Plzeň…) výrazný převis poptávky po cenově dostupných bytech nad jejich nabídkou,
nedostatek přiměřených a současně cenově dostupných bytů, tedy nízká finanční dostupnost bydlení, která se dotýká zejména sociálně slabých domácností,
stoupající úrokové míry z hypotečních úvěrů,
oživení bytové výstavby, která dosáhla nejvyšší úrovně od roku 1991.
LUX, M. a kol.: Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť, Sociologický ústav AV, 2005
16
- 24 -
2.2.1.
Bytová výstavba
Důležitým kriteriem v hodnocení úspěšnosti bytové politiky dané země bývají údaje o bytové výstavbě. Počátkem devadesátých let minulého století došlo k prudkému poklesu zahájených bytů. V následujících letech tak byly dokončovány pouze byty zahájené před rokem 1990 a započatých staveb bylo minimum. Nejméně bytů bylo zahájeno v roce 1993 a to 7454 , což je pouhých 12,2% hodnoty oproti roku 1990. Na přelomu tisíciletí prošla bytová výstavby fází mírného oživení, aby dosáhla v roce 2007 rekordních hodnot od roku 1991. V roce 2007 bylo zahájeno 43796 bytů (nárůst o 0,1% oproti 2006) a dokončeno bylo 41650 bytů (nárůst o 38,0 %). Tento nárůst v posledních letech lze přisuzovat dlouhodobě příznivé situaci na trhu hypoték a stavebního spoření. V roce 2007 bylo uzavřeno 77 915 hypotečních úvěrů (meziroční nárůst o 23,7%) na bydlení s hodnotou jistin ve výši 147 630 mld. Kč 17 (meziroční nárůst o 28,2%). O úvěr na bydlení požádalo téměř 164 tisíc lidí v celkové výši 74 mld. Kč (meziroční nárůst o cca 40%). Částečný vliv lze také přisuzovat zvýšení sazeb DPH u tzv. sociálního bydlení z 5% na 9% k 1.1.2008. Lidé se snažili zkolaudovat své stavby ještě v roce 2007 a ušetřit na dani z přidané hodnoty.
17
Údaje dle ČSÚ, http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/cbyt021408.doc (20.2.2008)
- 25 -
Graf 2: Bytová výstavba v letech 1990 – 2007 Dokončené byty Zahájené byty
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Zdroj: vlastní zpracování dle údajů ČSÚ
Z grafu můžeme vyčíst klesající tendenci počtu dokončených i zahájených bytů v první polovině devadesátých let. Následně se nejprve projevuje zvyšující se úroveň počtu zahájených bytů, které je doprovázeno o něco menším počtem bytů dokončených. V posledních letech docházelo ke sbližování těchto ukazatelů, až v roce 2007 dosáhly prakticky stejných hodnot. 2.2.2.
Úbytek bytového fondu
Zkoumáme-li bytovou výstavbu z hlediska přírůstku počtu nových bytů, měli bychom se také zamyslet nad jejich úbytkem. Dle studie ČSÚ 18 bylo mezi léty 1991 – 2001 postaveno cca 243 000 bytů. Od této hodnoty je ovšem nutno odečíst úbytek bytového fondu, který je odhadován na cca 100 000 bytů. Čistý přírůstek bytového
18
http://www.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/t/360047EF5E/$File/2.pdf (2.2.2008)
- 26 -
fondu by tak měl být cca 143 000 bytů. ČSÚ ovšem za toto období vykázal přírůstek bytového fondu o více než 289 000 bytů. Jak je možné vysvětlit tento rozdíl? Ke změně bytového fondu dochází jednak fakticky (stavba nových bytů, přestavba bytů na nebytové prostory, demolice) a pak také administrativními způsoby. V tomto případě byl přírůstek bytového fondu vyšší o cca 146 000 bytů. Za hlavní faktory můžeme považovat:
započtení rekreačních objektů, které v roce 1991 nebyly zakalkulovány (cca 60 - 65 tisíc bytů),
úpravy rekreačních objektů, umožňující celoroční bydlení byly v roce 2001 započteny do statistiky vývoje bytového fondu (cca 20 – 25 tisíc bytů),
„rozdělení“ rodinných domů na více bytových jednotek, ačkoli ve skutečnosti nedošlo k žádným stavebním úpravám (cca 15 – 20 tisíc bytů),
přestavby ubytoven na byty, nenahlášené na stavebních úřadech, chybě sečtené ještě nezkolaudované byty atd. (až 40 000 bytů).
Jak lze pozorovat, vliv na vývoj bytového fondu má kromě výstavby nových bytů také
způsob
zjišťování
statistických
dat
a
jejich
následná
interpretace.
Nezanedbatelný vliv na toto zjišťování mohou mít současné vlády, pro které by bylo jistě nepříjemné přiznávat, že v určitém roce nedošlo k nárůstu, ale k reálnému úbytku bytového fondu. Údaje o vývoji bytového fondu je tak nutno brát s určitou rezervou.
2.2.3.
Privatizace obecního bytového fondu
Počet obecních bytů neustále klesá v důsledku probíhající privatizace. Z výsledků studie, provedené Ústavem územního rozvoje v Brně 19 vyplývá, že v období od roku 1991 do konce roku 2006 bylo zprivatizováno 68,2% obecních bytů. Do výpočtů jsou
19
http://www.uur.cz/default.asp?ID=2873
- 27 -
zahrnuty i nově postavené byty. Většina měst hodlá ukončit proces privatizace obecního bytového fondu(dále jen OBF) do konce roku 2015. Do budoucna si hodlají ponechat ve svém vlastnictví cca 21,9% bytů (vzhledem k roku 1991) a to především proto, aby mohly řešit naléhavé sociální a zdravotní potřeby. Hlavními důvody pro privatizaci OBF je zvýšení motivace nových vlastníků o lepší správu a údržbu, často zchátralých, bytů. Neopomenutelnou roli v tomto procesu má také ekonomický efekt privatizace, kdy příjmy z privatizace podstatným způsobem zlepšují bilanci místních rozpočtů. Obecní byty jsou odprodávány stávajícím nájemníkům za cenu, kterou si určují samy orgány místní samosprávy. V poslední době se často objevují pochybnosti o spravedlivosti takto prováděné privatizace. Zatímco v prvních kolech privatizace byly byty odprodávány za velmi nízké ceny, v současnosti se ceny privatizovaných bytů blíží téměř k cenám tržním. Tento fakt vyvolává pocity nespravedlnosti jednak u těch, kteří byli vybráni až v pozdějším kole privatizace a byt mohli odkoupit za mnohem vyšší cenu, tak i u těch, kteří bydlí ve vlastním bytě a na obecní byt prostě nedosáhnou. „Podle odhadů Ministerstva pro místní rozvoj privatizovaly obce od roku 1991 téměř čtyřicet procent bytů. V devadesátých letech je prodávaly za desítky tisíc. Dnes za desetinásobek.“ 20 Jako příklad může posloužit druhá vlna privatizace obecních bytů, která právě probíhá v Pardubicích. Jak sám přiznal primátor Pardubic Michal Koláček v rozhovoru pro ČTK 21, důvodem pro druhou vlnu privatizace obecních bytů je nedostatek finančních prostředků v městské pokladně. Ta bude probíhat tzv. obálkovou metodou. Její princip spočívá v tom, že byt je prodán zájemci, který předloží nejvyšší nabídku. Pakliže nejvyšší nabídka nepochází od stávajících nájemníků, ti mohou do 30 dnů na tuto nabídku zareagovat a dorovnat ji. Podle mnohých tento systém nadměrně zvyšuje cenu bytů a vytváří podmínky pro překupníky, kteří se na privatizaci snaží vydělat. Dle odhadu pardubického
http://aktualne.centrum.cz/domaci/spolecnost/clanek.phtml?id=521777 (2.2.2008) http://www.lepebydlet.cz/aktuality/vedeni_pardubic_chysta_druhou_vlnu_ privatizace_ mestskych_bytu.html (2.2.2008) 20 21
- 28 -
primátora by se ceny privatizovaných bytů mohly dostat až k 70% jejich aktuální tržní ceny. Graf 3: Postup privatizace obecního bytového fondu ve sledovaných městech 1991 - 2006
Zdroj: Ústav územního plánování v Brně, ww.uur.cz
Graf ukazuje průměrnou výši obecního bytového fondu včetně nově postavených bytů od roku 1991 – 2006. Dle predikce UUR by v roce 2015 mělo zůstat v majetku obcí v ČR cca 22% bytového fondu. Zajímavou pozici zaujímá z tohoto hlediska město Brno, kde oproti celorepublikovému průměru 32% tvořil obecní bytový fond v roce 2006 cca 74% bytového fondu. Rozhodnutí o výši obecního bytového fondu a počtu privatizovaných bytů je na straně jedné ovlivňováno závazkem města plnit sociální funkci, na straně druhé potřebou řešit často nepříznivou bilanci místních rozpočtů. V mnoha případech naneštěstí vyhrává druhý faktor a podle našeho názoru tak u většiny obcí dochází k nadměrné privatizaci OBF.
- 29 -
2.2.4.
Regulace nájemného
„Vlády stanovují u některých statků cenový strop (maximální cenu), který prodávající nesmějí překročit. Cenové stropy jsou běžné buď na trzích přirozených monopolů nebo na trzích statků, o kterých vláda soudí, že jsou nezbytné a že by proto měly být cenově dostupné i chudým lidem. Příkladem je nájemní bydlení nebo hromadná doprava.“ 22 Regulace nájemního bydlení není v Evropě nijak ojedinělý jev nějaký způsob regulace využívá mnoho evropských metropolí, známým a zřejmě jediným příkladem regulace nájemného z USA je město New York. Historie regulace nájemného sahá do hluboké historie, prvně však byla na našem území legislativně upravena v roce 1902 23 Jednalo se o regulaci výše výnosu z investovaného kapitálu při stavbě dělnických bytů 24 (do 80 m2). Již za dob první republiky byl používán podobný systém regulace jako dnes[POLÁKOVÁ 2006]. Upravovala výši nájemného z bytů, na něž bylo vydáno stavební povolení před 27. lednem 1917 25. Došlo tak k rozdělení trhu s byty na 2 větve – byty s regulovaným nájemným
a
byty
s volně
uzavíraným
nájemným.
Důležitým
mezníkem
v historickém vývoji cenové regulace je rok 1948. Soukromé vlastnictví bylo prohlášeno za příčinu vykořisťování a většina bytového fondu byla zestátněna. Novelizací občanského zákoníku v roce 1964 26 byla sjednocena výše nájemného a stanovena pevná sazba za m2 obytné plochy. Stát na sebe mimo jiné převzal závazek zajištění bydlení pro své občany, z čehož pramení doposud silně zakořeněná představa lidí o bydlení jako nárokovatelném statku. Období po listopadu 1989 je poznamenáno neexistencí relevantní právní úpravy a nevymezenými kompetencemi orgánů veřejné správy. S deregulací nájemného bylo započato již na počátku 90. let. „Podle údajů ze Statistiky rodinných účtů vzrostlo
22 23 24 25 26
HOLMAN, R.: Mikroekonomie. Středně pokročilý kurz 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2002 Zákon č. 144/1902 ř.z., o úlevách pro domy se zdravými a lacinými byty dělnickými Dělnické byty definuje zákon č. 37/1892 ř.z, o zvýhodnění nájemních domů s dělnickými byty Zákon č.592/1919 Sb. o zabírání bytů obcemi Vyhláška č.60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby s užíváním bytu spojené
- 30 -
průměrné nájemné pro průměrný nájemní byt v ČR ze 170 Kč v roce 1989 na 1 224 Kč v roce 2000. V nominálním vyjádření se jedná o poměrně značné navýšení nájemného, které činí 620 %. Pokud bychom však ve stejném období uvažovali pouze růst nájemného o inflaci (měřenou indexem spotřebitelských cen 27), pak by průměrná cena nájemného dosáhla v roce 2000 výše 654,- Kč. Skutečná cena nájemného je tak v roce 2000 pouze o 87 % vyšší, než v roce 1989.“ 28 Situace na počátku 21. století je poznamenána neexistencí kvalitního právního rámce pro chystanou deregulaci. Nepřehlednou situaci v této oblasti dokládají rozhodnutí Ústavního soudu, který 31.prosince 2000 nejdříve zrušil výše uvedenou vyhlášku z důvodu protiústavnosti, v roce 2002 zrušil cenový výměr, který měl tuto vyhlášku nahradit a následně zrušil i tříměsíční cenové moratorium 29. Od roku 2002 do konce roku 2006 tak byly ceny v bytech s regulovaným nájemným v podstatě zmrazeny. Výraznějšího zvyšování cen a postupného přibližování se úrovni tržních cen nájemného bylo dosaženo až na základě zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, který vešel v účinnost 31.března 2006. Na základě tohoto zákona jsou oprávněni pronajímatelé jednostranně zvýšit nájemné vždy jedenkrát ročně počínaje 1.lednem 2007 a konče 31.prosincem 2010 (podrobněji v následující kapitole). Dle návrhu tohoto zákona by roční nájmy v bytech první kategorie měly postupně dosáhnout 5% průměrné tržní ceny bytu v dané lokalitě (úroveň obvyklá ve vyspělých západoevropských zemích). Cílové nájemné, které je blíže popsáno v kapitole 2.2.5, je tak vypočítáváno jako 1/12 z 5% tržní ceny nemovitosti, která je vždy stanoveno pro každý rok zvlášť. Podle odhadu MMR by se této 5% hranici mělo deregulované nájemné v roce 2011 skutečně přiblížit. „Výjimkou jsou tři lokality:
Index 2000/1995 činí podle makroekonomické predikce MF ČR 1,35 SUNEGA P.: Deregulace nájemného, adresný příspěvek na nájemné, Referát na konferenci „Bytová politika v ČR, 2002 29 Cenové moratorium = zákaz zvyšování cen po určitou dobu (encyklopedie.seznam.cz) 27 28
- 31 -
Praha 1, Praha 2 a Praha 6. Tam bude roční nájem činit 2,9 %, 3,65 % a 4,6 % z ceny nemovitosti.“ 30 Tabulka 2: Regulace nájemného v letech 1991 – 2008 v kostce Období 1991 1992
Regulace nájemného Maximální nájemné stanoveno na úrovni roku 1964 1.1. Deregulováno nájemné ve státních bytech, zrušení sociálních slev z nájemného 1.7. vyhláškou MF ČR a MF SR č.15/1992 Sb. zvýšeno nájemné ve státních bytech
1993
věcné usměrňování nájemného z bytů, jejichž stavba je financována z veřejných prostředků a je povolena po 30.6. 1993
1994
1.1. vyhláška MF č.176/1993 Sb, zvýšeno maximální nájemné
1995
1.7. vyhláška MF č.30/1995 Sb, nájemné není regulováno při jsednávání nájmu s novým nájemcem bytu, v rekonstruovaných a modernizovaných bytech uplatňováno věcně usměrňované nájemné
1996
1997 1998
1999
2000 2001
1.1. vyhláška č.274/1995, uvolněno nájemné z bytů, které jsou postaveny z hypotéčních úvěrů a stavebního spoření 1.7. vyhláška MF č.30/1995 Sb 1.7. zvýšeno max.čisté nájemné v bytech s regulovaným nájemným 1.7. zvýšeno max.čisté nájemné v bytech s regulovaným nájemným dle velikosti obcí vyhláška č.41/1999 Sb. upravuje pravidla zvýšení nájemného pro období od 1.7.1999 do 30.6.2000,nový koeficient pro stanovení max.výše nájemného, vyjadřující průměrnou změnu cen stavebních prací v předchozím kalendářním roce k 1.3. vyhlášen max.možný růst nájemného od 1.7.2000 do 30.6.2001 ve výši 4,9% k 1.3. vyhlášen max.možný růst nájemného od 1.7.2001 do 30.12.2001 ve výši 4,0%
2002
k 1.3. vyhlášen max.možný růst o 4%, zateplení domu, vedoucí prokazatelně k úspoře nákladů - možnost zvýšení nájemného ročně o 30% z dosažené úspory, změna výpočtu podlahové plochy
2003
do 19.3 platí cenové moratorium, zákon o nájemném nebyl schválen PSP ČR, nájemné v roce 2003 nebylo regulováno
2004
Zvýšení nájemného
o 100%
o 40%
v průměru o 22,6%
v průměru o 25,6% v průměru o 50% (z toho v Praze o 100%) v průměru o 26,6% (v Praze o 41%) v průměru o 9,3%
v průměru o 4,6% v průměru o 4,0%
v průměru o 8,8%
bez regulace a cenového růstu bez regulace, cenový Zákon o nájemném nebyl stále přijat, nájemné bez regulace růst v průměru o 0,1%
http://www.penize.cz/17919-deregulace-najemneho-schvalena-trh-s-bydlenim-se-konecnezacne-uvolnovat! (3.3.2008)
30
- 32 -
2005
v prosinci schválen třetí návrh zákona o nájemném, zákon má nabýt účinnosti 31.3.2006
bez regulace, cenový růst v průměru o 0,1%
2006
s účinností od 31.3.2007 schválen zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, od 1.1.2007 zvyšování nájemného po 4 roky v průměru o 14% ročně, velmi diferenciovaně podle velikosti obce
bez regulace, cenový růst v průměru o 0,1%
2007 2008
MMR vychází od 1.6. z aktuálních cen bytů, nájemné tak vzroste více oproti plánovaným 14% druhá vlna zvyšování nájemného, odhad podle serveru www.finance.cz (v některých částech Prahy až o 90%)
v průměru o 19,2% v průměru o 25,0%
Zdroj: vlastní zpracování dle Ministerstva Financí ČR (www.mfcr.cz) a www.finance.cz
2.2.5.
Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu
Dne 31. března 2006 nabyl účinnosti zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku. Tento zákon s sebou přináší 2 hlavní změny oproti stávající právní úpravě. Tyto změny se týkají především maximální výše zvýšení nájemného a také možnosti výpovědi z bytu. Jednostranné zvyšování nájemného Tento zákon se vztahuje na cca 760.000 bytů 31, v nichž je uplatňováno regulované nájemné. Podstata nájemního bydlení spočívá v uzavření nájemního vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem, pokud ovšem jedna strana nesouhlasí se zvýšením nájemného (obvykle nájemce), neměl doposud pronajímatel možnost nájemné zvýšit. Počínaje 1. lednem roku 2007 mají pronajímatelé možnost jednostranně zvýšit nájemné, toto zvýšení ovšem nesmí překročit zákonem stanovenou hranici. Zvýšení je možné provést vždy jedenkrát za rok až do konce roku 2010. Celkem tak mohou pronajímatelé zvýšit nájemné 4x vždy k 1. lednu. Ke zvýšení nájemného může dojít i kdykoliv během roku, pronajímatel ovšem není oprávněn požadovat nájemné zpětně za uplynulé měsíce roku. Povinnost platit toto vyšší nájemné vzniká nájemci nejdříve prvním dnem měsíce, který následuje po uplynutí tří kalendářních měsíců od doručení oznámení nájemci. Nájemce má právo obrátit se na soud se žalobou na
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/najemni-bydleni/regulovanenajemne/ 31
- 33 -
určení neplatnosti zvýšení nájemného. Pronajímatel tak není oprávněn zvýšit nájemné až do rozhodnutí soudu. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného se nevztahuje na nájemné v bytech:
pronajatých společníkům, členům nebo zakladatelům právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s byty,
bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, které jsou v nájmu jejich členů,
bytových družstev označovaných podle dřívějších právních předpisů jako lidová bytová družstva, které jsou v nájmu jejich členů,
jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování byla obcím poskytnuta dotace ze státního rozpočtu nebo ze státních fondů na výstavbu nájemních bytů, a to po dobu platnosti podmínek poskytnuté dotace,
zvláštního určení a bytech v domech zvláštního určení, jejichž výstavba byla povolena před 30. červnem 1993.
Zákon o jednostranném zvyšování nájemného je průlomem v doposud poněkud strnulém segmentu regulovaného nájemního bydlení. Pakliže budou dodrženy všechny předem stanovené postupy a předpoklady, na počátku roku 2011 by se měla úroveň tržního a regulovaného nájemného výrazně přiblížit směrem k sobě. Úroveň ročních regulovaných nájmů by měla dosáhnou zhruba úrovně 5% z tržní ceny bytu, což je částka obvyklá ve vyspělých zemích. Majitelé bytových domů si tak budou moci přestat stěžovat, že příjmy z regulovaných nájmů nepokryjí náklady nutné na údržbu a rekonstrukce. Povinnost udržovat tyto nemovitosti je ovšem českým právním systémem těžko vynutitelná. Nelze tak očekávat, že všichni pronajímatelé, kteří své povinnosti doposud zanedbávali, změní díky deregulaci cen nájemného své chování. Jak bylo ovšem mnoha studiemi prokázáno, - 34 -
regulace
cen
bydlení
deformuje trh bydlení. Tento zákon je tak jistě dobrým prvním krokem směrem k efektivněji fungujícímu trhu, který bude výhodnější jak pro pronajímatele, tak pro drtivou většinu nájemníků, kteří jsou nuceni platit mnohdy zbytečně vysoké tržní nájemné. Výpověď z bytu dle nové právní úpravy Propastný rozdíl mezi výší regulovaného a tržního nájemného nebyla doposud jedinou starostí majitelů bytových domů. Dát výpověď z bytu současným nájemníků a následně je dostat fakticky z bytu byl velice složitý, ne-li nemožný proces. Zásadní význam nové právní úpravy spočívá v možnosti vypovědět nájem z bytu bez přivolení soudu a to v taxativně vymezených případech:
jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3;
má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
Z legislativního hlediska je tato novelizace jistým posílením postavení majitelů bytů ve sporech s „problémovými“ nájemníky. Opatřením na ochranu práv nájemců je možnost podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi do 60 dnů od doručení výpovědi. Nájemce může v bytě zůstat až do okamžiku, kdy soud pravomocně
- 35 -
rozhodne o důvodnosti podané žaloby. Výpověď z bytu musí mimo jiné obsahovat poučení o právu podat žalobu, v opačném případě trpí výpověď vážnými vadami a je neplatná. Nová právní úprava tak umožňuje vystěhování nájemníka ve stanovených případech bez přivolení soudu, vzhledem k faktu, že takto dotčení nájemníci mohou podat výše uvedenou žalobu, odehrává se většina vystěhování z bytu na základě rozhodnutí soudu. 2.2.6.
Návod na výpočet maximálního přírůstku měsíčního nájemného
Pro výpočet maximálního přírůstku měsíčního nájemného můžeme využít buď elektronickou kalkulačku, která je k dispozici na stránkách MMR na adrese www.mmr.cz/kalkulacka-najemneho nebo ruční výpočty. Druhá varianta je sice časově náročnější, ovšem poskytuje podklady ve formě výpočtů, potřebné k dokumentaci a doložení správného postupu. Postup je zpracován podle zákona č.107/2006 o jednostranném zvyšování nájemného a podle sdělení MRR 32. Pro lepší pochopení je postup demonstrován na příkladu standardního bytu první kategorie v Mladé Boleslavi, kde činí průměrné nájemné k 1.1.2008 1 383 Kč 33. 1. krok: zařazení dané obce do příslušné kategorie na základě počtu obyvatel Na webových stránkách MMR, kde je umístěn výše zmíněný zákon i sdělení nalezneme i přílohy k tomuto zákonu. V příloze č.1 34 jsou obce taxativně vyjmenovány a rozděleny podle krajů a následně podle velikostních kategorií na základě počtu obyvatel do 3 kategorií: obce 2 000 – 9 999 obyvatel, obce 10 000 – 49 999 obyvatel a obce nad 50 000 obyvatel. Ve středočeském kraji vyhledáme obec
32 Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj ze dne 1. července 2006 o roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, o územním rozčlenění obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m2 podlahové plochy bytů, o cílových hodnotách měsíčního nájemného za 1m2 podlahové plochy bytu, o maximálních přírůstcích měsíčního nájemného a o postupu při vyhledání maximálního přírůstku nájemného pro konkrétní byt. 33 Údaj dle vlastních zjištění po prvním zvýšení nájemného v roce 2007. 34 Přílohu č.1: Rozdělení obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel nalezneme na http://old.mmr.cz/upload/files/kalkulacka-najemneho-2008/Priloha1.pdf (20.3.2008)
- 36 -
Mladá Boleslav a zjišťujeme, že patří do kategorie obce 10.000 – 49.999 obyvatel (podle údajů ČSÚ k 31.12.2007 má Mladá Boleslav 44 807 obyvatel).
2. krok: výpočet cílové hodnoty měsíčního nájemného za m2 podle vzorce 35:
CN = 1/12 * p* ZC kde: CN…je cílová hodnota měsíčního nájemného za m2 podlahové plochy bytu, které může být dosaženo jednostranným zvyšováním nájemného nejdříve k 1. lednu 2010, ZC…je základní cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu, p…je koeficient vyjadřující podíl ročního nájemného na základní ceně bytu;
Tabulka 3: Koeficient „p“ v různých lokalitách ČR 36 Byty v běžné kvalitě Lokalita Výše koeficientu p Praha 1 0,029 Praha 2 0,0365 0,046 Praha 6 ostatní byty
0,05
Byty se sníženou kvalitou 37 Lokalita Výše koeficientu p Praha 1 0,026 Praha 2 0,0325 Praha 6 0,041 ostatní byty 0,045
Zdroj: webové stránky MMR
Bytu první kategorie v Mladé Boleslavi přísluší koeficient p ve výši 0,05. Tuto hodnotu použijeme pro dosazení do vzorce v kroku 4.
35 Vzorec nalezneme přímo v zákoně č.107/2006, umístěném na http://old.mmr.cz/upload/files/060316_DG_NajemneSchvalenyZakon.pdf (20.3.2008) 36 Koeficienty jsou umístěny v zákoně č.107/2006 a pro přehlednost předělány do tabulky 37 Dle zákona č.107/2006 Sb. se bytem se sníženou kvalitou rozumí byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. 7ákladním příslušenstvím se rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod; základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu.
- 37 -
Tabulka 4: Základní cena bytu a cílová hodnota nájemného v obcích dle počtu obyvatel
Zdroj: příloha č.3 k zákonu 107/2006 Sb. 38
Zjištěnou základní cenu a koeficient p dosadíme do vzorce CN = 1/12 * p* ZC => 1/12 * 0,05 * 12 768 = 53,2. Cílová hodnota nájemného z bytu v Mladé Boleslavi pro období od 1.1.2008 do 31.12.2008 je 53,20 Kč/m2. Tuto hodnotu můžeme nalézt i v příloze č.4 tohoto zákona (viz. tabulka 5) a naznačuje nám, že nájemné za standardní byt o výměře 68 m2 by mělo po deregulaci ke konci roku 2010 dosáhnout hodnoty cca 3.618 Kč (53,20 x 68). Cílové hodnoty nájemného jsou ovšem každoročně aktualizovány podle nových údajů. MMR přitom vychází z tzv. skutečných cen bytů, které jsou podkladem pro vyhlášky MF, týkající se oblasti oceňování nemovitostí. Lze tak očekávat, že cílová částka nájemného bude o několik desítek procent vyšší (cílová částka v roce 2007 byla o cca 9% nižší, tj. 47,47 Kč/m2). 3. krok: vyhledání aktuální hodnoty nájemného podle údajů MMR 39. Tabulka 5: Cílové nájemné a maximální růst
38 39
http://old.mmr.cz/upload/files/kalkulacka-najemneho-2008/Priloha3.pdf (3.3.2008) http://old.mmr.cz/upload/files/kalkulacka-najemneho-2008/Priloha4.pdf (3.3.2008)
- 38 -
Aktuálně placené nájemné činí 1 383 Kč za měsíc tj. 20,34 Kč/m2. V příloze č. 4 tohoto zákona 40 vyhledáme hodnotu aktuálně placeného nájemného 20,34 Kč/m2 . Jelikož tuto hodnota zde uvedena není, použijeme nejbližší hodnotu směrem doprava a přiřadíme maximální hodnotu zvýšení nájemného ve výši 37,8%(tab.5).
4. krok: hodnotu aktuálně placeného nájemného povýšíme o nalezenou maximální procentní hodnotu. V našem případě o 37,8%, tj. 1 383 * 1,378 = 1 906 Kč. Pronajímatel tak může zvýšit nájemné v roce 2008 za daný byt maximálně na 1 906 Kč. Průměrné tržní nájemné za standardní byt činí v současné době v Mladé Boleslavi 8 908 Kč 41. Cílové nájemné je v současné době ovšem stanoveno na cca 3.618 Kč. Podle mnohých hypotéz je vysoce pravděpodobné, že deregulace a následné zvýšení cen nájemného bude mít za následek snížení cen tržního nájemného, tj. jejich vzájemné sbližování. Pokud bychom předpokládali i nadále zvyšování cílového nájemného ve výši 9%, činilo by ke konci roku 2010 cca 4.300 Kč. Jen stěží lze předpokládat, že tržní nájemné za tuto dobu klesne o více než 50%. V roce 2011 tak lze očekávat další zvyšování cen nájemního bydlení, které by ovšem mělo podle předpokladů MMR probíhat již smluvní cestou. Je třeba podotknout, že Mladá Boleslav je jakýmsi extrémem mezi městy v této velikostní kategorii. Vyšší cena bytů a jejich nájemného je způsobena především vysokou ekonomickou úrovní danou automobilkou Škoda a dobrou dopravní dostupností k Praze. Většina ostatních měst s podobným počtem obyvatel dosahuje o poznání nižších hodnot tržního nájemného (Česká Lípa 4624 Kč, Znojmo 5780 Kč…).
40 41
http://old.mmr.cz/upload/files/kalkulacka-najemneho-2008/Priloha4.pdf (3.3.2008) Údaj podle IRI viz. příloha 1
- 39 -
2.2.7.
Důsledky regulace
Regulace cen nájemního bydlení má širokosáhlé důsledky pro fungování celého trhu bydlení. Cílem této kapitoly je popsat její nejdůležitější charakteristiky. Regulace cen bydlení je poté zkoumána ve čtvrté kapitole jako jeden z faktorů, ovlivňující regionální diferenciaci cen bydlení v ČR. Česká republika zdědila z doby před listopadem 1989 tzv. regulaci nájemného „prvního řádu“. Ta spočívá v plošném omezení maximální výše nájemného, často hluboko pod hranicí tržního nájemného. Regulace „druhého řádu“ je zaměřena pouze na některá omezení trhu nájemního bydlení. Jedná se především o omezení náhlého a prudkého zvyšování nájmů, vyrovnávání místně příslušné úrovně nájemného apod. [LUX 2004]. Uplatňována je v různých podobách např. v Německu a Švýcarsku. Problém v česku používané regulace spočívá v tom, že je uplatňována plošně, aniž by respektovala sociální a jiné rozdíly lidí, kteří byty s regulovaným nájemným užívají. „Tento druh státní regulace přináší celou řadu negativních jevů z pohledu ekonomické efektivity i sociální efektivnosti.“ 42 K těm hlavním patří vyšší cena tržních nájmů oproti stavu bez regulace a také nižší nabídka bytů. Regulace nájemného je předmětem zkoumání ve čtvrté, analytické části. Je proto důležité popsat nejdůležitější důsledky a principy fungování trhu nájemního bydlení, poznamenaného státní regulací.
SUNEGA P.: Deregulace nájemného, adresný příspěvek na nájemné, Referát na konferenci „Bytová politika v ČR, 2002 42
- 40 -
Graf 4: Důsledky regulace nájemného na trhu s nájemním bydlením
Zdroj: FALLIS, G.: Housing Economics, Toronto: Butterworths, 1985
Tento model vychází z předpokladu dokonale konkurenčního trhu při ceně vyčišťující trh. Dokonalá konkurence v reálném světě na trhu bydlení sice neexistuje, jelikož předpokládá mimo jiné dokonalou znalost trhu jak ze strany kupujících i prodávajících při nulových transakčních nákladech [LUX 2002]. Toto pojetí je sice podstatným zjednodušením, následná analýza by ovšem v podmínkách nedokonalé konkurence přesahovala rámec této práce. Křivka D představuje poptávku po bytech, křivka S jejich nabídku. Trh je v rovnováze při množství q1 a ceně p1, stanoví-li ale vláda cenu na úrovni p2, sníží se nabízené množství na q2 pod efektivní hranici a vznikne tak nedostatek daný nadměrným převisem poptávky po bydlení nad nabídkou ve výši AB. „Cenový strop na trhu nájemního bydlení je příčinou nepružnosti trhu bydlení jako takového. Může
- 41 -
být i zdrojem zvýšené a dlouhodobé strukturální nezaměstnanosti.“ 43 Mimo faktu, že regulace „prvního řádu“ je neefektivní z ekonomického hlediska, je neefektivní i ze sociálního hlediska. Pro tento druh regulace je charakteristické:
snižování nabídky bytových služeb,
chátrání bytového fondu,
zneužívání levného bydlení k nadměrné spotřebě,
prudký růst cen v neregulovaném bydlení,
vynucená substituce nájemního bydlení vlastnickým bydlením,
rozšíření černého trhu,
bytový nedostatek (nadměrná poptávka),
často napjatá situace mezi nájemníkem a majitelem bytového domu,
vznik sociálních nerovností mezi „privilegovanými“, kteří požívají výhod regulovaného bydlení a ostatními.
Díky regulaci nájemného je trh bydlení rozdělen na dva pomyslné tábory. Na jedné straně stojí zástupci nájemníků s regulovaným nájemným především ze Sdružení na ochranu nájemníků, hovořící o širokosáhlých důsledcích deregulace , která může mít pro mnohé, především starší spoluobčany fatální důsledky a může vyústit v nutnost stěhování do méně komfortního bydlení. Na druhé straně stojí zástupci majitelů bytových domů, kteří dlouhé roky dopláceli na to, že pobírají mnohem menší než tržní nájemné a nedostává se jim tak dostatek prostředků na opravy a údržbu domů. Velkým průlomem v této oblasti byla vlna žalob majitelů domů na český stát. Evropský soud ve Štrasburku evidoval v polovině roku 2007 již 59 žalob na český stát (přes 4800 individuálních stěžovatelů). Je pravděpodobné, že
43
HOLMAN, R.: Mikroekonomie. Středně pokročilý kurz 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2002
- 42 -
právě tento fakt vyvolal politický tlak na naše zákonodárce, kteří se po dlouhých letech rozhodli řešit problém regulace nájemného. Důsledky regulace cen nájemního bydlení by měly být eliminovány nebo alespoň výrazným způsobem zmenšeny koncem roku 2010, kdy končí platnost zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Otázkou však zůstává, jak se bude situace na trhu nájemního vyvíjet po tomto datu. Dle předpokladů MMR by mělo být nadále nájemné řešeno smluvním způsobem. Nikde ovšem není řečeno, jak bude tato situace fakticky řešena. Tento zákon je jistě dobrým prvním krokem k efektivnějšímu fungování trhů s bydlením, na druhé straně si ovšem nelze nepovšimnout toho, že řeší pouze nejožehavější témata a komplexní řešení bytové politiky je v nedohlednu.
- 43 -
prozatím
3. Fungování trhu s bydlením a tvorba ceny Jelikož hlavním tématem této práce je analýza cen bydlení, je nutné nejprve popsat hlavní principy a faktory, které tvorbu ceny na trzích bydlení ovlivňují. S výjimkou státem regulovaných trhů bydlení, které jsme popsali ve druhé kapitole, vzniká cena vzájemnou interakcí nabídky a poptávky na trhu bydlení. „Pokud
bychom
bydlení
považovali
za
standardní
zboží,
pak
odvození
rovnovážného stavu na trhu s bydlením při předpokladu dokonale konkurenčního tržního prostředí je zcela analogické obecnému odvození tržní rovnováhy; tj. mezní užitek ze spotřeby bydlení plynoucí pro spotřebitele se musí rovnat mezním nákladům na jejich produkci“ 44. Graf 5: Vytváření rovnováhy na trhu s bydlením
Zdroj: LUX, M.: Mikroekonomie bydlení, Oeconomica, Praha 2002
Bod, kde se protínají agregátní nabídka (horizontální součet všech individuálních nabídkových křivek) a agregátní poptávka nám určuje rovnovážnou cenu (p) a
44
LUX, M.: Mikroekonomie bydlení, Oeconomica, Praha 2002
- 44 -
rovnovážné množství (q). Křivka SK představuje nabídku bydlení v krátkém období, pro kterou je typická nulová elasticita 45 (v krátkém období nemohou na trh vstupovat noví nabízející), proto posun poptávky D do polohy D´(daný například zvýšením reálných mezd) vyvolá poměrně veliký nárůst ceny. Ve středně dlouhém a dlouhém období (křivky SS a SD) přiláká na trh bydlení vyšší cena nové firmy, které tak budou schopny zvýšit nabídku bytů při nižší ceně než v krátkém období. Ani ve velmi dlouhém období ovšem není křivka nabídky úplně elastická. Tyto předpoklady platí pro situaci dokonale konkurenčního trhu. Pokud bychom uvažovali realističtější situaci nedokonalé rovnováhy, dané tím, že vždy je určitá část trhu neobsazená, tudíž volná k obchodování, byla by situace o poznání složitější a překračovala by rámec této práce. Pro následnou analýzu je nejdůležitější pochopení níže uvedených vlivů na poptávku a nabídku na trhu bydlení.
Tabulka 6: Příklady faktorů, ovlivňujících poptávku a nabídku vlastnického bydlení
Poptávka reálná cena bydlení aktuální příjem budoucí příjem očekávané kapitálové zhodnocení
Vliv + +
Nabídka reálná cena bydlení budoucí cena bydlení ceny pozemků
+
ceny ostatních vstupů
sazba daně z příjmu
-
úrokové sazby
-
přírůstek počtu domácností či obyvatel liberalizace finančních, zejména hypotečních trhů vysoká míra inflace
+
pravděpodobnost, že určitá část produkce je prodána předem podíl produkce, která je prodána předem úrokové sazby
Vliv + + + + -
+ +
Zdroj: vlastní zpracování dle LUX M., Finanční dostupnost bydlení v ČR a zemích EU (2002)
Cenová elasticita nabídky udává, o kolik se změní nabízené množství, změní-li se cena o 1% (Holman 2002) 45
- 45 -
Tato tabulka popisuje základní, nikoliv však vyčerpávající přehled o faktorech, ovlivňujících poptávku či nabídku po vlastnickém bydlení. Jelikož tyto faktory můžeme vzhledem k zdroji jejich získání považovat za prokázané, pro analytickou část jsou jako předmět zkoumání vybrány níže uvedené faktory. Zákon klesající poptávky říká, že s rostoucí cenou klesá poptávané množství 46. Vyšší reálná cena bydlení tak logicky snižuje poptávku po vlastnickém bydlení. Pro investory a developerské společnosti je ovšem impulzem pro zvýšení nabízeného počtu bytů, stejně tak jako očekávaný budoucí růst ceny bydlení. Jak aktuální, tak i budoucí příjem domácností ovlivňuje pozitivně poptávku po tomto druhu bydlení. Opačný efekt vyvolává zvýšení úrokových sazeb či sazeb daně z příjmu. Vyšší daně ukrajují větší část příjmu a snižují tak disponibilního důchod domácností. Zvýšení úrokových sazeb se projevuje negativně jak na
straně poptávky, tak i nabídky.
Působí zde totiž tzv. substituční efekt. Vyšší úrokové sazby značí vyšší zhodnocení peněžních aktiv, což snižuje motivaci investovat do sektoru bydlení. Navíc dochází ke zdražování hypotečních úvěrů, což se negativně odráží v poptávce po vlastnickém bydlení. Vliv na zvýšení poptávky má i vysoká míra inflace. Zatímco peněžní aktiva jsou znehodnocována růstem indexu spotřebitelských cen, nemovitosti poskytují poměrně stabilní hodnotu kapitálu v čase. Pozitivní vliv na výši poptávky má i liberalizace finančních, zejména hypotečních trhů, která umožňuje dosáhnout na vlastnické bydlení širší skupině obyvatel. Situaci na trhu vlastnického bydlení ovlivňují ovšem ještě další a neméně důležité faktory, z nichž byly některé vybrány pro analytickou část této práce. Další faktory, ovlivňující poptávku po vlastnickém bydlení 47:
situace na trhu nájemního bydlení – je–li výhodnější splácet vlastní nemovitost než platit tržní nájem, vyšší cena nájemného stimuluje poptávku po vlastnickém bydlení a může tak docházet k růstu ceny
46 47
HOLMAN, R.: Mikroekonomie. Středně pokročilý kurz 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2002 http://www.mesec.cz/clanky/pujdou-byty-skutecne-na-dracku/
- 46 -
regulace cen nájemního bydlení – regulované nájemné negativně ovlivňuje výši tržního nájemného, což vyvolává tlak na růst poptávky po vlastnickém bydlení
region a lokalita – dá se očekávat, že v regionech s nižší mírou nezaměstnanosti bude vyšší poptávka po bytech (tato problematika je analyzována ve 4. kapitole),
kvalita a technický stav nemovitosti,
spekulativní investice – koupě nemovitostí za účelem spekulací na růst jejich ceny a následný prodej mohou také zvyšovat poptávku,
média a PR – tlak realitních kanceláří, developerů i bank, poskytujících hypoteční úvěry v podobě tiskových zpráv v médiích má za cíl stimulovat poptávku po bytech (např. vyjádření odborníka z oboru v tištěném médiu: „Růst cen stavebních prací v příštím roce vyvolá ještě dramatičtější zvyšování cen bydlení než doposud“).
- 47 -
4. Analýza cen bydlení „Ceny bydlení můžeme v zásadě analyzovat z dvojího pohledu. Za prvé staticky, v daném časovém okamžiku, kdy se budeme ptát, jaké jsou hlavní faktory tzv. diferenciace, variability, tj. rozdílnosti cen mezi jednotlivými typy bydlení, regiony, lokalitami atd. Jinými slovy hledáme odpověď na otázku, co je hlavním faktorem rozdílnosti cen v daném okamžiku, proč jsou některé byty dražší a jiné levnější… Ve druhém případě analyzujeme ceny v časové řadě, v jejich vývoji, a spíše než po příčinách diferenciace se ptáme, co je hlavním „tahounem“ cenového vývoje v čase, jaké jsou hlavní faktory obecného růstu a poklesu cen vlastnického bydlení.“ 48 Tato práce je primárně zaměřena na první, tj. statický model analýzy ceny bydlení, který je detailněji rozebírán v druhé polovině 4. kapitoly této práce. Dynamický pohled má ovšem své výhody a je zde prezentován pro lepší orientaci v cenách bydlení a také z důvodu vytvoření jednoduché trendové funkce a koeficientů růstu, které jsou využity v následující kapitole, zabývající se porovnáním vlastnického a nájemního bydlení z hlediska uživatelských nákladů vlastnického bydlení. Kvůli zjednodušení opustíme dělení cen bydlení na ceny bytů a rodinných domů a jako hodnotící kriterium použijeme pouze ceny bytů v ČR.
4.1.
Analýza cen bydlení v čase – DYNAMICKÝ POHLED
Zatímco tato kapitola se zabývá spíše dynamikou vývoje cen, další část bude věnována statickému a co nejaktuálnějšímu rozboru cen bydlení v jednotlivých regionech ČR. Na základě zjištěných dat o vývoji průměrných cen bytů je odhadnuta trendová funkce a průměrné koeficienty růstu, které jsou využity v následující kapitole pro porovnání výhodnosti vlastnické či nájemní formy bydlení na základě metody uživatelských nákladů bydlení.
LUX, M. a kol.: Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť, Sociologický ústav AV, 2005
48
- 48 -
Nespornou výhodou dynamického modelu cen bytů v čase je možnost predikce budoucího vývoje. Přesnost závisí nejen na správnosti výpočtů a zvoleném modelu, ale především na množství a relevanci dostupných informací. Zjišťování validních dat o cenách bydlení je poměrně složitý proces a data z různých zdrojů se často liší. Tyto rozdíly jsou dány především odlišnou metodikou sběru dat. Během sledování cen bytů došlo od roku 1998 ke změně postupu výpočtu průměrných cen bytů. Nelze tak s dostatečnou přesností využít tyto průměrné ceny k hodnocení vývoje cen bytů v čase. Na základě doporučení Ing. Jany Pírkové, která sleduje ceny nemovitostí na ČSÚ, byl jako základní údaj pro hodnocení vývoje cen v čase pro tuto práci využit index cen bytů ČSÚ 49, který mapuje vývoj průměrných cen bytů od roku 1998 – 2006. Pomocí tohoto indexu sledujeme změnu průměrné ceny bytů v ČR. Jako základní údaj, z něhož jsou dopočteny průměrné ceny v ostatních letech, byly na základě doporučení výše uvedené pracovnice ČSÚ vybrána data z roku 2006. Tabulka 7: Vývoj cen bytů podle indexu cen bytů ČSÚ: rok 2000 = 100 Rok 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Index cen bytů v Prům.cena bytů v Kč/m2 % Praha Celá ČR Praha Celá ČR 87,6 84,8 19466 7195 91,3 91,4 20289 7755 22222 8485 100 100 118 114,9 26222 9749 144,3 140 32066 11879 165,4 166,9 36755 14161 162 162,7 36000 13805 161,9 162,3 35977 13771 164,5 165,6 36555 14051
Meziroční změna ceny v % Praha Celá ČR 104,2 107,8 109,5 109,4 118,0 114,9 122,3 121,8 114,6 119,2 97,9 97,5 99,9 99,8 101,6 102,0
Zdroj: vlastní zpracování podle ČSÚ
Jak ukazuje tabulka, ceny nemovitostí až na výjimky let 2004 a 2005 neustále rostou. Cena za metr čtvereční bytu v ČR vzrostla v roce 2006 oproti roku 1998 o více než 95%. V Praze byl tento nárůst o něco menší, konkrétně ceny bytů vzrostly o cca 88%. Údaje v tabulce jsou vypočítány na základě údajů z databáze ČSÚ, jejichž podkladem jsou přiznání dani z nemovitosti. Jedná se o skutečně placené
49
http://www.czso.cz/csu/2007edicniplan.nsf/t/B800347423/$File/70090717.pdf
- 49 -
(přiznávané) ceny nemovitostí, které byly daný rok prodány. Vyjdeme-li z cen Institutu regionálních informací, který sleduje nabídkové inzertní ceny nemovitostí, dostaneme ještě vyšší hodnoty. Problém je v tom, že výsledná cena, za kterou se nemovitost prodá může být odlišná od nabídkové ceny. Je to způsobeno především tím, že někteří prodávající mají přehnané představy o prodejní ceně a nemovitost neprodají buď vůbec nebo za mnohem nižší než požadovanou cenu. Graf 6: Index cen bytů ČSÚ 1998 – 2006: rok 2000 = 100 180 160 140 120 100
Praha ČR
80 60 40 20 0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Rok
Ceny bytů v Praze jsou v absolutním vyjádření řádově až několikrát vyšší než v celé ČR, jejich vývoj však věrně kopíruje vývoj cen bytů v ČR. Z grafu můžeme vyčíst razantní nárůst cen bytů až do roku 2003. V letech 2004 – 2006 můžeme pozorovat mírný pokles, respektive spíše stagnaci cen. Vývoj cen bytů po vstupu ČR do EU dle ČSÚ x IRI Zatímco studie Standardy 2004/2005 vychází při výzkumu vývoje cen z dat IRI, tedy nabídkových cen nemovitostí(graf č.7), údaje podle ČSÚ pocházejí z přiznání k dani z převodu nemovitostí(graf č.6). Situace na trhu bytů byla po vstupu do EU podle ČSÚ jiná než jak ukazují údaje IRI. Hlavní důvod pro tuto situaci je odlišný
- 50 -
způsob sběru dat, tj. rozdíl mezi realizovanými a nabídkovými cenami bytů(graf. č.8) Podle studie M. Luxe “došlo v roce 2004 z hlediska dlouhodobého cenového vývoje k nepravděpodobnému fenoménu – i za situace ekonomického růstu došlo nejen k reálnému, ale též
k nominálnímu poklesu cen bytů, zejména v Praze.“ 50
Podle této studie[LUX 2004] byla cena standardního bytu na začátku roku 2004 vyšší o 68% oproti roku 2000, s blížícím se vstupem ČR do Evropské unie 51 ovšem cena výrazným způsobem klesala (graf č. 7). Graf 7: Vývoj ceny standardního bytu v období leden 2004 – leden 2005
Zdroj: LUX, M. a kol.: Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť, Sociologický ústav AV, 2005
V tomto období došlo k prasknutí tzv. cenové bubliny, související se spekulacemi o výrazném růstu cen nemovitostí po vstupu ČR do EU. Tato cenová bublina byla vytvořena především spekulacemi realitních kanceláří a developerských společností, které proklamovaly výrazný růst cen nemovitostí. Na straně poptávky skupovali spekulanti velké množství bytů, což vedlo k růstu cen do nereálných výšek. Na straně nabídky vyčkávali majitelé nemovitostí s jejich prodejem s vidinou vyšších zisků. Po prasknutí této cenové bubliny k postupnému obnovování rovnováhy na trhu vlastnického bydlení a nabídkové ceny rostly až do července roku 2004. Ceny
50 51
LUX, M. a kol.: Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť, 2005 Česká republika vstoupila do Evropské unie 1.května 2004
- 51 -
nemovitostí poté opět klesaly, až se dostaly na cca 150% hodnoty z roku 2000. Oproti očekáváním tak nedošlo k růstu nabídkových cen bytů, naopak cena standardního bytu se snížila za sledované období o 18 procentních bodů. Tato situace je ukázkovým příkladem vlivu médií na cenu bydlení (viz. str. 45). Dle údajů ČSÚ se ovšem o tak razantní pokles cen nejednalo: zatímco průměrná cena za metr čtvereční bytu v Praze činila v roce 2004 162% ceny z roku 2000, v roce 2005 byla 161,9% ceny z roku 2000. Můžeme tak konstatovat spíše stagnaci cen než výrazný pokles realizovaných cen po vstupu ČR do EU. Prasknutí cenové bubliny tak dle ČSÚ spíše odstartovalo razantní růst nabídkových cen nemovitostí. Realizované ceny bytů prokazovaly v období 2004 – 2006 pouze mírný pokles až stagnaci. Graf 8: Realizované x nabídkové ceny bytů dle ČSÚ Ceny bytů - ČR (index, 2005 = 100) 155
145
index (2005 = 100)
135
125
115
105
95 1Q/04
2Q
3Q
4Q
1Q/05
2Q
3Q
4Q
1Q/06
2Q
3Q
4Q
1Q/07
2Q
3Q
4Q
1Q/08
čtvrtletí/rok ČR - nabídkov é ceny
ČR - realizov ané ceny
Zdroj: ČSÚ
Statistiky ČSÚ mají ovšem také několik nevýhod. Tou první je absence novostaveb. Ty totiž nepodléhají dani z převodu nemovitostí, proto nejsou do statistik zařazeny. Dalším velice podstatným faktorem, který může údaje zkreslovat je dle rozhovoru s paní Pírkovou fakt, že lidé si často krátí svou daňovou povinnost tím, že vykazují nižší než skutečnou prodejní cenu nemovitosti. Pravda o růstu - 52 -
cen nemovitostí tak bude s velkou pravděpodobností někde mezi údaji ČSÚ a IRI. Jako důvěryhodnější zdroj, ze kterého by bylo možné vycházet v následné analýze vývoje cen bytů považujeme údaje ČSÚ.
Důvody růstu cen bytů Z výše uvedených grafů či tabulek je jasně patrný výrazný nárůst na trzích nemovitostí v letech 1998-2006. Čím je tento nárůst způsoben není lehké jednoznačně říci. Ceny bytů rostou nejen v Praze, ale i ve většině větších měst. Většina odborníků se shoduje na jediném: poptávka po kvalitních a cenově dostupných bytech výrazně převyšuje nabídku, což vede k růstu cen bytů. Otázkou ovšem zůstává, co je to kvalitní a cenově dostupný byt. Mnoho lidí má především z dob minulého režimu nereálné představy o výši ceny bydlení. Paní Helena Kačerovská, vedoucí oddělení prodeje bytů pražské Maxima Reality uvádí v rozhovoru pro internetový server novinky.cz 52, že v Praze
poptávka
po
bytech v panelových domech převyšuje
nabídku prakticky trojnásobně. Nárůst cen se týká jak starších, tak i nových bytů. Potvrzuje to i jeden z největších developerů v ČR – společnost Central Group. Její generální ředitel Dušan Kunovecký sdělil v témže rozhovoru, že ceny nových bytů v Praze stouply v roce 2007 v závislosti na lokalitě o 10 až 20% oproti roku 2006. Dalším faktorem, který může stát za růstem cen jsou populačně silné ročníky ve věku 25 – 35 let, které hledají bydlení pro své rodiny. K poslednímu dni roku 2007 skončila České republice výjimka EU, zaručující zařazení stavebních prací do nižší 5%-ní sazby DPH. K prvnímu lednu 2008 tak došlo ke zvýšení sazeb DPH u tzv. sociálního bydlení z 5% na 9%. U velkých bytů a domů, které nesplňují limity sociálního bydlení vzrostla na základní sazbu DPH, tj. 19%. Cenový růst bytů a domů tak může být zčásti způsoben zvýšenou poptávkou na konci roku 2007. Podle mnohých ekonomů ovšem faktory jako vstup do EU nebo zvýšení sazeb DPH nemají
http://www.novinky.cz/clanek/114214-realitky-ceny-bytu-dal-prekvapive-rostou.html (29.11.2007) 52
- 53 -
buď žádný nebo pouze krátkodobý vliv. Lidé tuto změnu očekávali a mohli tento fakt promítnout do svých rozhodování dlouho dopředu. Podle Kunovského z Central Group je růst cen nových bytů způsoben jednak zdražováním pozemků, jednak růstem cen stavebních prací. Otázkou však zůstává, zda tyto důvody nejsou pouhou záminkou pro zvyšování cen bytů developery a realitními kancelářemi. Jak můžeme pozorovat z indexu cen ve stavebnictví (příloha č. 5), ceny stavebních prací rostly od roku 2005 do konce roku 2007 pouze o cca 5% ročně. Vývoj cen bytů 2006 - 2007 V zhledem ke skutečnosti, že údaje o cenách bytů za rok 2007 zatím ČSÚ nezveřejnil, vychází porovnání let 2006 a 2007 z dat IRI nejprve pro vybraná města ČR a poté samostatně pro Prahu. Jedná se o nabídkové ceny bytů zjištěné z realitní inzerce a skutečné (realizované) ceny se tak mohou lišit až o desítky procent především směrem dolů. Města v tabulkách jsou seřazena podle největšího, respektive nejmenšího nárůstu ceny oproti roku 2006. Tabulka 8: Města s největším nárůstem ceny bytů 2006 - 2007 (za m2) Město
Nové byty Rok Nárůst v % 2006 2007
Město
Bruntál
11500
20000
73,9 Vsetín
Žatec
12000
18000
Karviná
16000
Vsetín
Starší byty Rok Nárůst v % 2006 2007 12000
17000
41,7
50,0 Česká Lípa
8000
11000
37,5
23000
43,8 Žatec
5500
7500
36,4
14000
20000
42,9 Chrudim
16500
22000
33,3
Svitavy
13000
18500
42,3 Hradec Králové
19000
25000
31,6
Kroměříž
18000
25000
38,9 Nymburk
13000
17000
30,8
Vysoké Mýto
14800
20500
38,5 Zlín
18000
23500
30,6
Mladá Boleslav
22000
30000
36,4 Zlín
18000
23500
30,6
Přerov
17000
23000
35,3 Mladá Boleslav
17000
22000
29,4
Tábor
20000
27000
35,0 Plzeň
17000
22000
29,4
Most
10000
13500
35,0 Frýdek-Místek
11000
14000
27,3
Česká Lípa
13500
18000
33,3 Bruntál
8000
10000
25,0
Frýdek-Místek
20500
27000
31,7 Jihlava
15000
18000
20,0
Zdroj: vlastní zpracování: údaje IRI podle www.fincentrum.cz
- 54 -
Tabulka 9: Města s nejmenším nárůstem ceny bytů 2006 - 2007 (za m2) Město
Nové byty Rok Nárůst v % 2006 2007
Nymburk
19000
19000
0,0 Most
Klatovy
20000
20000
Pelhřimov
18000
Jihlava
Město
Starší byty Rok Nárůst v % 2006 2007 7000
6800
-2,9
0,0 Liberec
17000
17000
0,0
18000
0,0 Cheb
11500
11500
0,0
22000
23000
4,5 J. Hradec
14000
14000
0,0
Benešov
22000
23000
4,5 Český Krumlov
17000
17000
0,0
Rokycany
18000
19000
5,6 Svitavy
11000
11000
0,0
Děčín
15000
16000
6,7 Ústí n. Orlicí
11500
11500
0,0
Hradec Králové
28000
30000
7,1 Teplice
7000
7000
0,0
Č. Budějovice
25000
27000
8,0 Pardubice
24000
24500
2,1
Mariánské Lázně
25000
27000
8,0 Mariánské Lázně
16000
16500
3,1
Litoměřice
18500
20000
8,1 Vysoké Mýto
13500
14000
3,7
Brno (střed)
31000
34000
9,7 Jičín
12500
13000
4,0
Pardubice
27000
30000
16500
17500
6,1
11,1 Karlovy Vary
Zdroj: vlastní zpracování: údaje IRI podle www.fincentrum.cz
Tabulky obsahují města s největším, respektive nejmenším nárůstem cen bydlení za období 2006 – 2007 z 80 sledovaných okresních měst ČR. Výrazný nárůst cen bytů můžeme pozorovat prakticky na celém území Moravy, především v její severní části, konkrétně na Bruntálsku a Frýdecko-Místecku. Hlavní vliv mají pravděpodobně rozsáhlé investice do výroby (automobilka Hyundai v Nošovicích) a plánovaná dostavba dálnice D1 z Prahy do Ostravy. Ceny bytů rostou výrazně i v dalších městech, jako Mladá Boleslav, Tábor, Přerov nebo Česká Lípa. Zajímavá situace nastala ve městě Mostu. Most patří do skupiny měst, kam se vzhledem k nízkým pracovním příležitostem a kvalitě životního prostředí lidé příliš nehrnou. Zatímco ceny starších bytů v Mostě klesly o 2,9%, u segmentu nových bytů můžeme pozorovat nárůst o 35%, který je sice výrazný, přesto je v absolutním vyjádření 13.500 Kč za metr čtvereční obytné plochy podprůměrný údaj. Standardní byt tak vyjde zhruba na 900.000 korun. Opačná situace nastala v Nymburce, tam stagnují ceny nových bytů, zatímco ceny starších bytů vzrostly o více jak 30%. Tento fakt může být do jisté míry důsledkem automobilky TPCA v nedalekém Kolíně. - 55 -
Vyšší poptávka po starších bytech může být způsobena příchozími pracovními silami, především z východu Evropy, kteří poptávají spíše levnější a starší byty k pronajmutí. Praha vykazuje dlouhodobě až několikanásobně vyšší ceny za metr čtvereční podlahové plochy oproti zbytku České republiky. Je proto zkoumána zvlášť podle jejích městských částí. Tabulka 10: Vývoj cen bytů v Praze v letech 2006 – 2007 (za m2) Praha Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10 Praha 11
Nové byty Rok Nárůst v % 2006 2007 82000 100000 22,0 58000 72000 24,1 50000 62000 24,0 42000 52000 23,8 46000 53000 15,2 51000 55000 7,8 46000 54000 17,4 45000 47500 5,6 42000 46000 9,5 42500 48000 12,9 42000 -
Starší byty Rok Nárůst v % 2006 2007 60000 73000 21,7 48000 58000 20,8 40000 49000 22,5 31000 41000 32,3 31000 45000 45,2 36000 48000 33,3 36000 48000 33,3 29000 42000 44,8 28000 39000 39,3 30000 40000 33,3 33000 -
Zdroj: vlastní zpracování: údaje IRI podle www.fincentrum.cz
Ceny nových nemovitostí vzrostly oproti roku 2006 v Praze v průměru o cca 10%, v nejatraktivnějších lokalitách až o necelou čtvrtinu. Zajímavý je nárůst cen starších bytů. V absolutním vyjádření jsou tyto byty levnější než novostavby, ovšem
ve
většině městských částí zaznamenaly větší nárůst. Jedná se především o městské části Praha 5, Praha 8 a Praha 9, kde starší byty zdražily až o 45%. Takto vysoký nárůst cen starších bytů v Praze bývá přisuzován několika faktorům. Zejména pak nižší ceně za m2 oproti novostavbám, díky níž se tyto byty stávají dostupnějšími a může si je v kombinaci s hypotékami dovolit širší skupina obyvatelstva. Zvýšený zájem o starší byty ovšem žene cenu těchto bytů směrem vzhůru. Nižší cena není jedinou výhodou, kterou nabízejí byty ve staré zástavbě. Ty mívají oproti novostavbám často lepší infrastrukturu v podobě vybavenosti obchody, službami i dopravou. K zvyšování
- 56 -
atraktivity přispívají i probíhající rekonstrukce a zateplování panelových domů. 4.1.1.
Ceny nemovitostí a průměrné mzdy
Jedním z nejpoužívanějších ukazatelů při dynamické analýze je v dlouhém období poměr cen bytů s průměrnými reálnými mzdami. V dlouhém období se utváří stabilní vztah mezi reálnými příjmy domácností a cenami bydlení [LUX 2004]. „Tento vztah se měří pomocí indikátoru price-to-income ratio (P/I) tj. podílu průměrné (mediánové) ceny bytu/domu k průměrnému (mediánovému) celkovému ročnímu příjmu domácností.“ 53 Nemáme-li k dispozici údaje o příjmech domácností, můžeme použít průměrné reálné mzdy obyvatel. Poměr P/I pak vyjadřuje, kolikanásobek průměrné roční mzdy musíme vynaložit na pořízení standardního bytu. Graf 9: Poměr cen bytů a průměrných mezd
Graf 10: Podíl cen bytu k reálným ročním mzdám
Zdroj: zpráva ČNB o finanční stabilitě z roku 2006 na www.cnb.cz
LUX, M. a kol.: Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť, Sociologický ústav AV, 2005
53
- 57 -
Období od roku 1999 až do roku 2003 je charakteristické vytrvalým růstem poměru cen průměrných ročních reálných mezd k cenám bytů jak v Praze, tak i ve zbytku ČR. Poté následoval mírný pokles, ovšem koncem roku 2006 se podíl cen bytu k ročním mzdám v Praze přiblížil ke stavu ke konci roku 2003, který je spojený se spekulacemi se vstupem do EU. Zatímco v roce 2004 se tyto spekulace nepotvrdily, došlo k prasknutí cenové bubliny a mírnému poklesu cen, v roce 2007 ceny vytrvale rostly. Z grafu je také patrný o poznání nepříznivější poměr ceny bytů a mezd v Praze oproti zbytku ČR. Na konci roku 2006 převyšovaly ceny bytů v Praze roční příjmy téměř 12-ti násobně, na ostatním území ČR cca 4 násobně. 4.1.2.
Predikce vývoje cen bydlení v ČR
Predikce vývoje cen nemovitostí je velice složitý problém, jehož řešením se zabývají týmy špičkových odborníků. Tato kapitola si neklade ambice vytvořit nový model pro predikce cenového vývoje, ale spíše o zhodnocení dosavadního vývoje cen bydlení v ČR a nalezení určitého trendu, který bude využit ve čtvrté kapitole. Pravidlo price-to-income ratio je jedním z nejpoužívanějších kritérii pro hodnocení budoucího vývoje cen nemovitostí. Je-li tento ukazatel v daném roce nad dlouhodobým průměrem, lze očekávat pokles cen nemovitostí a naopak. Tato i jiné metody, vycházející z fundamentálních ekonomických faktorů(míra nezaměstnanosti, demografické
faktory
jako
počet
domácností,
podíl
ekonomicky
aktivního
obyvatelstva, reálné příjmy domácností atd.) se ovšem ukázaly jako ne příliš spolehlivé. K cenovým predikcím bývá využíváno mnoha složitých modelů, které jsou ovšem v České republice do jisté míry znehodnocovány. Důvodem pro tento fakt je především nedostatek relevantních informací o cenách bydlení. Tyto ceny jsou sledovány pouze několik posledních let a časové řady tak nejsou dostatečně dlouhé. Predikce cenového vývoje je ovšem nutným podkladem pro některé další modely, jako je např. koncept uživatelských nákladů bydlení, který je využit ve čtvrté kapitole pro porovnání výhodnosti nájemního či vlastnického bydlení.
- 58 -
4.1.3.
Trend ve vývoji cen nemovitostí
Na základě údajů ČSÚ z let 1998 – 2006 o vývoji cen bytů v ČR a zvlášť pro Prahu (tabulka 7) byla pomocí programu Statgraphics vytvořena jednoduchá trendová funkce. Jedná se o údaje, které jsou získány na základě přiznání daně z převodu nemovitostí.
Graf 11: Trendová přímka pro ceny bytů v Praze
Zdroj: vlastní zpracování v programu Statgraphics dle údajů ČSÚ
Vzhledem k tomu, že hodnoty cen nemovitosti v Praze jsou poměrně stabilně rozmístěny okolo přímky, použili jsme lineární trendovou funkci, která je popsána jako: Tt = -5,09258 + 2 558,48 * t , kde t je pořadové číslo roku následujícím po roce 1998 (např. pro rok 2012 dosadíme za t hodnotu 14). Žlutá čára značí předpověď, červené čáry 95% ní limity spolehlivosti a body značí aktuální hodnoty. Průměrný koeficient růstu cen bytů v Praze je 1,08195 54. Můžeme tak konstatovat, že dle údajů ČSÚ rostly ceny bytů v Praze v letech 1998 – 2006 průměrným tempem
54
Příloha č.4
- 59 -
8,2%. Za předpokladu neměnnosti charakteru časové řady tak můžeme tuto hodnotu využít pro další analýzu. Analogickým způsobem byla vytvořena lineární funkce pro celou ČR. Lineární funkce je v tomto případě popsána rovnicí: Tt = -2,00828 + 1 008,73 * t. Průměrný koeficient růstu cen bytů v ČR je 1,08726 55. Můžeme tak konstatovat, že dle údajů ČSÚ rostly ceny bytů v ČR v letech 1998 – 2006 průměrným tempem 8,7%. Zjištěné údaje o tempu růstu cen nemovitostí budou využity v další analýze z důvodu návaznosti na použité zdroje, mohou se ovšem lišit od jiných analýz, které využívají jednak jiné statistické údaje a statistické metody. Graf 12: Trendová přímka pro ceny bytů v ČR
Zdroj: vlastní zpracování v programu Statgraphics dle údajů ČSÚ
55
Příloha č.3
- 60 -
4.2.
Analýza cen bydlení v prostoru – STATICKÝ MODEL
Zatímco v první části analýzy jsme zkoumali ceny bytů v časové řadě, cílem této kapitoly je popsat variabilitu (diferenciaci) cen bytů na území ČR ze statického pohledu na základě jednotlivých atributů bydlení a vytvoření příslušného regresního modelu. Jak bylo uvedeno na začátku třetí kapitoly, ceny bytů vzniká vzájemnou interakcí nabídky a poptávky. Byly popsány i hlavní vlivy, které poptávku i nabídku ovlivňují. Jedním z faktorů, který ovlivňuje poptávku po bydlení a determinuje tak výši ceny bytů je kvalita bytů, která se skládá z několika atributů. Kvalita bytů je ovlivňována mnoha atributy, které můžeme v zásadě rozdělit do 3 kategorií:
strukturální – podlahová plocha bytu, stáří, kvalita vytápění, výhled atd.
lokální – týkají se sousedních lokalit, čtvrti atd.
regionální – atraktivita a ekonomická vyspělost regionu, demografické ukazatele atd.
Pro účely této analýzy jsou vybrány podle autora nejdůležitější regionální atributy na úrovni okresů (příloha 1). Je zkoumáno zda existuje, případně jak silná je vzájemná závislost vybraných faktorů na ceně bytů v daném okresním městě. 4.2.1.
Závislost ceny vlastnického bydlení na vybraných regionálních
atributech Cena vlastnického bydlení je v jednotlivých městech na území ČR velmi diferenciovaná, průměrná cena za metr čtvereční standardního bytu se pohybuje od 6 853 v Mostě až po 72 490 Kč/m2
56
na území Prahy 1. Tyto rozdílné ceny jsou dány
mnoha faktory, především pak velikostí a významností daného sídla, vzdáleností bytu od centra, kvalitou životního prostředí, nabídkou a poptávkou na trhu s byty, dopravní obslužností, nabídkou na trhu práce apod.
56
Údaje platné k 29.2.2008 podle www.cenybytu.idnes.cz (přístup 20.4.2008)
- 61 -
Otázka zda a jak moc je na sobě závislá cena bydlení s vybranými faktory je předmětem následující analýzy. Zdroje dat jsou seřazeny v příloze č.1. Za zkoumané faktory byly vybrány: Vysvětlovaná proměnná:
Průměrná cena standardního bytu za m2 v 74 městech ČR (údaje podle cenybytu.idnes.cz k 29.2.2008).
Vysvětlující proměnné:
registrovaná míra nezaměstnanosti v příslušném okrese (údaje podle ČSÚ k 31.12.2007).
podíl ekonomicky aktivního obyvatelstva 15-64 let na celkovém počtu obyvatel okresu, coby reprezentant nabídky na trhu práce (údaje podle ČSÚ 31.12.2006),
počet obchodních společností na 1.000 obyvatel v daném okrese jako ukazatel poptávky na trhu práce (nabídky pracovních příležitostí) (údaje podle ČSÚ 31.12.2006),
průměrná mzda v okrese na přepočtené obyvatele (údaje podle ČSÚ k 31.12.2007),
faktor regulace nájemného, měřený pomocí podílu tržního a regulovaného nájemného, vyjádřený v procentech (údaje podle IRI k 28.2.2008)
kriminalita v daném okrese v podobě počtu vloupání do bytů a domů na 100.000 obyvatel (průměr za roky 2001 – 2006 dle ČSÚ) 4.2.1.1.
Hypotéza:
Na cenu bytů má vliv mnoho faktorů, které jsou buď nezjistitelné, špatně měřitelné a nebo pro účely této práce příliš komplikované. Zvolené vysvětlované proměnné jsou vybrány s ohledem jednak na dostupnost dat, tak i na co nejširší spektrum vlivů od ekonomických ukazatelů, přes demografické až po úroveň
- 62 -
regulace nájemného. Nejsilnější závislost ceny bytů je očekávána především u faktorů: nezaměstnanosti a průměrné mzdy. Nezaměstnanost, která je způsobena převisem poptávky po práci nad její nabídkou nemotivuje lidi přicházet do tohoto regionu za prací, naopak z něj často odcházejí. Nižší poptávka po bydlení respektive zvyšující se nabídka bytů, díky lidem stěhujícím se do jiných oblastí, by měla vést ke snižování ceny bydlení, očekávám tak poměrně silnou zápornou závislost. Vyšší průměrná mzda bývá obvykle spojena i s vyššími životními náklady, proto i zde očekávám poměrně silnou závislost, v tomto případě kladnou Významný vliv by mohla mít i míra regulace cen nájemného a kriminalita v daném regionu. Jak ukázal předchozí výklad, regulace nájemného deformuje trh s bydlením. Podle tohoto předpokladu je očekávána vyšší cena bydlení v regionech s většími rozdíly mezi tržním a regulovaným nájemným. V místech s vysokou mírou kriminality, reprezentovanou počtem vloupání by se mohla projevit nižší cena bydlení jako kompenzace za tímto faktorem zhoršené životní podmínky. Pro zjištění těchto závislosti mezi cenou bytu a nezaměstnaností a vytvoření vhodného
modelu
je
využito
korelační
a
regresní
analýzy
vypočtené
pomocí programu Statgraphics. 4.2.1.2.
Regresní a korelační analýza
„Cílem regresní analýzy je nalezení vztahu mezi vysvětlovanou nebo závisle proměnnou „y“(v tomto případě cena bytů) a jednou nebo více vysvětlujícími proměnnými (nezávisle proměnnými) X1, X2,…,Xk a konstrukce vhodného modelu.“ 57
„Předmětem korelační analýzy je zkoumání lineárních vztahů mezi dvěma nebo
více proměnnými. Mírou těsnosti těchto vztahů jsou korelační koeficienty.“ 58 Nejprve provedeme test individuálních závislostí ceny bytů na jednotlivých vysvětlujících proměnných na základě korelačního koeficientu.
57 58
JAROŠOVÁ, E.: Příklady k předmětu statistika B, skriptum VŠE, Praha 2004 tamtéž
- 63 -
Tabulka 11: Individuální závislosti
Proměnná Vysvětlovaná Vysvětlující cena bytů regulace cena bytů nezaměstnanost cena bytů počet obch.spol. cena bytů podíl obyv. 15-64 cena bytů prům.mzda cena bytů vloupání
Korelační P-value R-square koef. 0,04206 0,7220 17,69 -0,59816 0,0000 35,779 0,62850 0,0000 39,501 0,02443 0,8363 5,969 0,67768 0,0000 45,925 0,54814 0,0000 30,046
Zdroj: vlastní zpracování podle výpočtů v programu Statgraphics
Pomocí párového korelačního koeficientu měříme těsnost lineární závislosti mezi dvěma proměnnými. Může nabývat hodnot z intervalu <-1; 1>, přičemž znaménko určuje směr závislosti. Hodnoty blízké nule znamenají slabou lineární závislost mezi pozorovanými hodnotami proměnných. Hodnoty blízké k +1 značí vysokou kladnou korelaci(přímou závislost), hodnoty blízké -1 znamenají vysokou zápornou korelaci(nepřímou závislost). R-square, česky koeficient determinance nabývá hodnot z intervalu <0; 1> a udává, jakou část celkové variability vysvětlované proměnné lze vysvětlit daným modelem. R-square je tak důležitým kriteriem při hodnocení kvality modelu. Důležitým parametrem je také P-value, neboli také minimální hladina významnosti, na jejímž základě můžeme provést testování hypotéz. Čím více se hodnota P-value blíží k nule, je testovaná hypotéza významnější. V našem modelu vykazují nejsilnější závislost na cenách bytů faktory:
průměrná mzda (přímá závislost),
poptávka na trhu práce,
nezaměstnanost (nepřímá závislost) a také
počet vloupání (přímá závislost).
Jinými slovy: vyšší průměrná mzda, počet obchodních společností a vyšší kriminalita značí vyšší ceny bytů, naopak vyšší nezaměstnanost značí nižší cenu
- 64 -
bytů. Malou nebo téměř nulovou závislost můžeme pozorovat u proměnných regulace a podíl obyvatel v produktivním věku. Prokazuje to jednak nízká hodnota korelačního koeficientu, tak i vysoká hodnota P-value. Od párových koeficientů přistoupíme k sestrojení samostatného modelu se zařazením všech 6 vysvětlujících proměnných. Pomocí tohoto testu zjišťujeme, zda existuje závislost mezi vysvětlovanou proměnnou výše ceny bytu a ostatními vysvětlujícími proměnnými (viz. výše). Obrázek 1: Vícenásobná regrese
Zdroj: vlastní zpracování podle výpočtů v programu Statgraphics
Koeficient determinace R2 nabývá hodnot z intervalu <0;1> a udává, jakou část celkové variability pozorovaných hodnot lze vysvětlit daným modelem. V tomto případě lze vysvětlit tímto modelem 69,37 % celkové variability proměnné cena bytů. Jelikož stejně jako v reálném životě, tak i v ekonomice vše souvisí se vším, je dost pravděpodobné, že jednotlivé vysvětlující faktory na sobě boudou závislé.
- 65 -
V regresních modelech s větším počtem proměnných lze často pozorovat závislost mezi vysvětlujícími proměnnými, tzv. multikolinearitu. „Při vysoké multikolinearitě jsou rozptyly regresních odhadů velké, intervaly spolehlivosti příliš široké, často nelze zamítnout nulové hypotézy o regresních koeficientech a nelze dospět k rozumným závěrům.“ 59 Pro výběr proměnných v regresním modelu použijeme nejdříve korelační matici vysvětlujících proměnných a poté tzv. Stepwise 60 backward metodu, která spočívá v zařazení všech proměnných a následně se redukují. 4.2.1.3.
Multikolinearita
Pro odhalení škodlivé multikolinearity existují různá doporučení a testy. Podle jednoho z nich považujeme multikolinearitu za příliš vysokou, je-li některý párový korelační koeficient mezi vysvětlujícími proměnnými v absolutní hodnotě větší než 0,8 61. Mezi námi vybranými proměnnými se neprojevila škodlivá multikolinearita (obr.2). Přesto vysokou kolinearitu neboli závislost mezi vysvětlujícími proměnnými můžeme pozorovat především mezi parametry:
Průměrné mzdy x vloupání (0,7828) Obchodní společnosti x průměrné mzdy (0,7110) Obchodní společnosti x vloupání (0,6510)
HINDLS, R. a kol.: Statistika pro ekonomy, páté vydání, Professional Publishing, Praha 2004 Stepwise: metoda používaná pro výběr proměnných v regresním modelu. Existují 2 varianty: forvard(postupně přidáváme proměnné) a backward(proměnné postupně redukujeme). 61 HINDLS, R. a kol.: Statistika pro ekonomy, páté vydání, Professional Publishing, Praha 2004 59 60
- 66 -
Jak je vidět z obrázku č. 2, mezi faktory průměrné mzdy, počtu obchodních společností a počtu vloupání existuje velice silná kladná závislost, kterou bych přisuzoval převážně faktu, že nadprůměrné mzdy pobírají lidé obvykle ve větších městech, kde je více obchodních společností a obvykle i vyšší míra kriminality. Očekával bych ovšem spíše závislost počtu vloupání na nezaměstnanosti, která může motivovat lidi bez práce k páchání trestné činnosti. Tato závislost se ovšem nepotvrdila. Závislost mezi počtem obchodních společností a průměrnými mzdami Obrázek 2: Korelační analýza
Zdroj: vlastní výpočty pomocí programu Statgraphics
je logická. V regionech s vyšším počtem obchodních společností a s ním spojenou poptávkou po pracovních silách panují obecně vyšší průměrné mzdy. Z rozboru vyplývá, že počet vysvětlujících proměnných bude vhodné redukovat. Mezi zkoumanými proměnnými se ovšem neprojevila ani jednou kritická hodnota závislosti 0,8. Pro výběr vhodných proměnných do našeho regresního modelu použijeme stepwise metodu.
- 67 -
4.2.1.4.
Výběr vhodných proměnných
Na základě metody Stepwise (obr. 3) došlo k postupnému vyloučení faktorů, které jsou nejméně korelovány s vysvětlovanou proměnnou a mohou tak být z modelu vypuštěny:
regulace nájemného,
podíl obyvatel 15-64 a
počet vloupání.
Obrázek 3: Výběr vhodných proměnných pomocí metody STEPWISE
Zdroj: vlastní výpočty pomocí programu Statgraphics
Po postupném redukování proměnných zůstaly v modelu tyto proměnné:
nezaměstnanost,
počet obchodních společností a
- 68 -
průměrné mzdy.
Nyní můžeme odhadnout model, zmenšený o vyloučené faktory (obr. 4). Obrázek 4: Vícenásobná regrese po očištění
Zdroj: vlastní výpočty pomocí programu Statgraphics
Zatímco pro původní model se všemi proměnnými je hodnota R2 69,37%, tímto zmenšeným modelem můžeme vysvětlit 65,71% celkové variability proměnné cena bytů
(R2).
Vzhledem
k tomu,
že
porovnáváme
modely
s různým
počtem
proměnných, porovnáme je mezi sebou prostřednictvím opraveného R2. Ten činí pro první model: 66,62% a pro druhý model: 64,24%. Rozdíl tak činí 2,38% ve prospěch prvního modelu, což se ovšem pro model s vyšším počtem proměnných dalo očekávat. Tento rozdíl není příliš významný a vzhledem k výraznému zjednodušení modelu zvolíme pro vytvoření příslušného modelu regresní model popsaný obrázkem č.4. Jelikož celá analýza je prováděna na 95% hladině významnosti a všechny hodnoty P-value nyní splňují podmínku < 0,05, regresní funkci můžeme nyní popsat jako:
- 69 -
cena_bytu = -4775,24 - 1295,91*nezam + 199,026*obch_spol + 1,5654*prum_mzdy
Z tohoto modelu můžeme vyčíst, že pokud bychom ceteris paribus zkoumali změnu nezaměstnanosti, tak její zvýšení o 1% vyvolá snížení ceny m2 standardního bytu o přibližně 1295 Kč (nabývá hodnot z intervalu <-1756; -835>). Při zachování podmínek neměnnosti ostatních faktorů by změna počtu obchodních společností tak, aby se jejich počet na 1000 obyvatel okresu zvýšil o jednotku, vyvolal zvýšení ceny bytu o cca 199 Kč <47; 350>. Zvýšení průměrné mzdy o 1 Kč by vyvolalo růst ceny bytu o cca 1 Kč a 50 haléřů Kč <0,69; 2,44>. Prokázali jsme tak přímou závislost ceny bydlení na výši průměrné mzdy a poptávce na trhu práce a nepřímou závislost na výši registrované nezaměstnanosti. 4.2.1.5.
Kvalita modelu:
Analýzou rozptylu (analysis of variance) jsme zjistili, že v hodnota P-value je rovna 0,0000, což značí že model je velmi významný. Tímto modelem můžeme vysvětlit 65,71% celkové variability proměnné cena bytu, což ukazuje na středně dobrou kvalitu modelu. Vícenásobný korelační koeficient měří sílu závislosti vysvětlované proměnné na všech vysvětlujících proměnných. Je vypočten jako druhá odmocnina z R2 a nabývá hodnot z intervalu <0, 1>. Čím více se blíží číslu 1, vykazuje model vyšší závislost vysvětlované proměnné na všech vysvětlujících. Pro tento model má hodnotu 0,81, což značí velmi intenzivní lineární závislost vysvětlované proměnné na vysvětlujících proměnných nezaměstnanosti, počtu obchodních společností a průměrné mzdě. Celkově lze kvalitu tohoto modelu i přes značné zjednodušení zhodnotit jako velmi dobrou, nicméně vzhledem k faktu, že je jím vysvětlováno cca 65% variability ceny bytů, připadá cca 35% závislosti na faktory, které nejsou v modelu obsaženy. Zakomponování dalších faktorů by jistě přispělo ke zlepšení a zpřesnění tohoto
- 70 -
modelu, ovšem na úkor jednoduchosti a použitelnosti modelu. Z provedené analýzy vyplývá, že se potvrdila hypotéza o závislosti ceny bydlení na faktorech nezaměstnanosti a průměrné mzdě. Naopak předpoklad závislosti na faktoru regulace, reprezentovaný množstvím poměrem tržního a regulovaného nájemného se nepotvrdil. Stejně tak se nepotvrdila závislost ceny bytů na podílu aktivního obyvatelstva a počtu vloupání. Důležitou roli a těsnou závislost můžeme vypozorovat u faktoru poptávky na trhu práce.
- 71 -
5. Vlastní byt či nájem Jak bylo prokázáno v předešlé analýze, cena bydlení je ovlivňována mnoha faktory, které jsou na sobě v různých oblastech ČR více či méně závislé. Stejně jako se liší jednotlivé ukazatele v rámci ČR, tak jsou i potřeby lidí odlišné. Lidé se mezi sebou liší věkem, potřebami, preferencemi, příjmem, vzděláním atd. Poskytnout univerzální návod pro posouzení, zda se pro danou osobu či domácnost hodí více vlastnické či nájemní bydlení je velice obtížný úkol. Následující analýza stručně popisuje základní přístupy k této problematice. Ve čtvrté kapitole jsme odhadli trendové funkce a vypočítali průměrné koeficienty růstu cen bytů zvlášť pro Prahu a celou ČR. Z těchto koeficientů budeme vycházet při sestavení modelu uživatelských nákladů bydlení, na jehož základě byl naplněn jeden z cílů této práce, a to poskytnou podklady pro vyhodnocení výhodnosti nájemní a vlastnické formy bydlení. 5.1.1.
Porovnání výše splátky hypotéky s výší nájemného
Nejjednodušším porovnání výhodnosti nájemního nebo vlastnického bydlení je porovnání výše nájemného a průměrné splátky hypotéky. V tomto přehledu je zakalkulována úroveň tržního nájemného a cena standardního bytu. Splátka hypotéky je vypočtena jako průměrná při hypotéce na dobu 25 let a 100% ceny nemovitosti pomocí internetové hypoteční kalkulačky 62. Tabulka 12: Města s nejnižším poměrem splátky hypotéky/nájmu Cena bytu Teplice Ústí nad Labem Frýdek-Místek Chomutov Most Ostrava-město Česká Lípa Semily
62
466000 809000 1292000 575000 554000 1429000 801000 709000
Nájem
Splátka hypotéky
4012 5304 8092 3536 3400 8432 4624 3876
Splátka/nájem
2932 5089 8128 3617 3485 8990 5039 4460
http://www.euroekonom.cz/hypoteka-kalkulacka.php
- 72 -
0,73 0,96 1,00 1,02 1,03 1,07 1,09 1,15
V této tabulce můžeme nalézt lokality s nejnižším poměrem splátek hypotéky a nájemného ze sledovaných okresních měst. Splátka standardního bytu v Teplicích je dokonce výrazně levnější než tržní nájemné, dosahuje cca 73% úrovně nájemného. Zde zřejmě není pochyb o volbě vlastnického bydlení. Celkově lze konstatovat, že na základě poměru splátky hypotéky a nájemného je nejpříznivější situace pro volbu vlastnického bydlení na severu Čech i Moravy. Tabulka 13: Města s nejvyšší poměrem splátky hypotéky/nájmu Cena bytu Praha-východ Praha-západ Olomouc Hlavní město Praha Hradec Králové Liberec Pardubice Plzeň-město
2872000 2890000 1895000 3255000 2052000 1722000 1857000 1873000
Nájem
Splátka hypotéky
9112 9180 6052 10676 7344 6188 6800 7140
18068 18181 11922 20477 12909 10833 11683 11783
Splátka/nájem 1,98 1,98 1,97 1,92 1,76 1,75 1,72 1,65
Zdroj: tabulky 13 a 14: vlastní zpracování podle údajů cenybytu.idnes.cz a www.euroekonom.cz/hypoteka-kalkulacka.php
Tato tabulka popisuje lokality s nejvyšším poměrem splátky hypotéky a nájemného. Jedná se města s vysokými cenami nemovitostí, které se vyznačují mimo jiné nízkou mírou nezaměstnanosti, vyššími průměrnými mzdami a dobrou občanskou vybaveností. Podle zkoumaného parametru je nejhorší podíl splátky hypotéky a nájemného v regionu Praha-západ a Praha-východ. Na splátku hypotéky musí domácnost vyhradit téměř dvojnásobek oproti nájemnému. Samotné rozhodování o způsobu bydlení je ovšem složitější proces, než porovnání těchto dvou faktorů. Podrobnější návod poskytuje následující kapitola.
- 73 -
5.1.2.
Uživatelské náklady vlastnického bydlení 63
Jedním z hlavních předpokladů pro odchod do vlastního bydlení je podle M. Luxe [LUX 2006]fakt, že by se nám to mělo vyplatit vzhledem k tomu, kolik platíme za nájem. Postup srovnání hypotečních splátek a výše nájemného, naznačený v předcházející podkapitole, vyjadřuje poněkud úzký pohled na danou problematiku. O poznání širší pohled využívá koncept nazývaný uživatelské náklady vlastnického bydlení. Sčítáme všechny finanční přínosy i výdaje spojené s vlastním bydlením a ty pak srovnáváme s výší čistého nájemného (po odečtu všech poplatků a případného příspěvku na bydlení). Roční uživatelské náklady vlastnického bydlení(dále RUNVB) spočítáme podle rovnice: RUNVB = [(1-t) * i + o + d - c] * P , kde: i…úroky z hypotečního úvěru snížené o možnost odečíst si je ze základu daně z příjmu (viz. proměnná t), t…příslušná nejvyšší sazba daně z příjmu, která se vztahuje na kupujícího, o…opotřebení (výdaje na opravy a modernizace bytu a domu) d…daň z nemovitosti (v ČR můžeme pro nepodstatnost vynechat) c…očekávané roční cenové zhodnocení vybrané nemovitosti v budoucnosti P…odhadovaná cena nemovitosti navýšená o dodatečné náklady dojížďky a transakční náklady. Předpokladem tohoto modelu je fixace úrokové sazby po celou dobu splatnosti úvěru. „Odhad výdajů na opravy a údržbu bytu i domu se pohybuje v rozmezí 0,7% 2,5% z nákladů nutných pro znovupostavení bytu či domu.“ 64
Kapitola zpracována podle: LUX,M. SUNEGA P.: Jak dobře investovat do bydlení, Praha, Sociologické nakladatelství 2006
63
- 74 -
Pro lepší pochopení je tento postup demonstrován na příkladu: Čtyřčlenná rodina, bydlící v nájemním bytě si chce pořídit vlastní byt 3+1 o výměře 68 m2 v panelovém domě na Praze 4 – Chodově za cenu 3 255 000 Kč. Daná domácnost má již s bankou domluvenu hypotéku ve výši 5,75% a splatností 20 let. Jedná se o standardní byt, tj. s opotřebením 40%, předpokládaný roční příspěvek do fondu oprav je 1,5% z pořizovací ceny bytu. Od roku 2008 je uplatňována rovná daň z příjmů ve výši 15% z tzv. superhrubé mzdy. Predikce cenového vývoje je velice složitý proces. Důvodem je jednak nedostatek validních dat, případně indexů, vyjadřujících spolehlivě budoucí trendy. Tato lokalita je mírně podprůměrná co se ceny bytů v Praze týče, ovšem vykazuje vytrvalý cenový růst vzhledem ke své dobré dopravní dostupnosti do centra a rozvinuté infrastruktuře. Ceny na Praze 4 vzrostly v roce 2007 oproti roku 2006 o 32% 65. Těžko lze předpokládat, že ceny bytů porostou příštích 20 let každoročně o třetinu, ovšem vytrvalý
cenový
nárůst
předpokládat
lze.
Velice
problematickou
otázkou
k zodpovězení je, o kolik ceny meziročně porostou. Na základě trendové funkce a průměrného koeficientu růstu, vypočteného v předchozí kapitole budeme za předpokladu neměnnosti charakteru časové předpokládat průměrný růst cen bytů v Praze 8,2% 66. Proměnné nyní dosadíme do vzorce: RUNVB = [(1-0,15) * 0,057 + 0,015 - 0,082] * 3 255 000 RUNVB = - 60 380 Kč tj. - 5 032 Kč/měsíc
Nyní můžeme porovnat měsíční uživatelské náklady bydlení s měsíčním nájemným, poníženým o poplatky, spojené s bydlením. Průměrné tržní nájemné
64 65 66
LUX,M. SUNEGA P.: Jak dobře investovat do bydlení, Praha, Sociologické nakladatelství 2006 Tabulka č.10 Příloha č.4
- 75 -
v této lokalitě činí 10 948 Kč 67. Poplatky spojené s bydlením dosahují cca 3 500 Kč
68.
Čisté měsíční nájemné tak činí 7 448 Kč a převyšuje uživatelské náklady vlastnického bydlení, které v tomto případě dokonce nabývají záporných hodnot. Vyplatí se nám tedy přejít ze sektoru nájemního bydlení do vlastnického. Tento model poskytuje poněkud širší pohled na problematiku porovnání vlastnického a nájemního bydlení než porovnání výše nájmu a hypotéky. Nicméně jedná se pouze o odhad, který závisí na mnoha těžko předpověditelných faktorech: skutečném růstu cen nemovitostí, vývoji politické situace v zemi atd. Pakliže bychom nepředpokládali meziroční cenový růst 8,2%, ale například pouze 3%, vypadal by náš model při zachování předpokladů z minulého příkladu následujícím způsobem: RUNVB = [(1-0,15) * 0,057 + 0,015 - 0,03] * 3 255 000 RUNVB = 108 880 Kč tj. 9 073 Kč/měsíc Měsíční uživatelské náklady vlastnického bydlení (9 073 Kč) převyšují tržní nájemné, ponížené o poplatky spojené s bydlením (7 448 Kč) o 1 625 Kč. V tomto případě by se nám již nevyplatilo přejít do sektoru vlastnického bydlení. Tento druhý příklad demonstruje, jak důležité je určení budoucího cenového vývoje na trhu bydlení.
67 68
Údaj podle cenybytu.idnes.cz Údaj z vlastní zkušenosti za srovnatelný byt v této lokalitě.
- 76 -
5.1.3.
Byt jako investice
Jednou z hlavních výhod vlastnického bydlení je fakt, že na byt či dům můžeme nahlížet jako na investici. Zda tato investice bude ovšem výhodná se dá dopředu určit pouze s určitou dávkou přesnosti, nikoli však naprosto jistě. Hlavním důvodem je obtížně předvídatelný vývoj cen nemovitostí do budoucna. Byt či dům můžeme pořídit v zásadě dvěma způsoby: z vlastních úspor či formou úvěru. Jak lze vypozorovat z následujícího rozboru, výběr jedné z těchto variant zásadně ovlivňuje výhodnost bytu jako investice. Pro lepší pochopení budeme pokračovat v příkladě z minulé kapitoly. Rodina bydlící v Praze na sídlišti Jižní město si hodlá pořídit vlastní byt za 2 555 000 Kč. Varianta A: Financování bytu pomocí hypotéky Domácnost si půjčí 2 555 000 Kč na 20 let. Uvažujeme neměnnou roční úrokovou sazbu z úvěru 5,75%. Měsíční splátka hypotéky je 17 938 Kč 69 a na hypotéce rodina zaplatí celkem 4 305 120 Kč (17 938 x 12 x 20). Jelikož dle české legislativy si můžeme odečíst 15% z úroků až do částky 300 000 Kč ročně, vypočítáme skutečnou úrokovou sazbu takto: Úrok =
(1 – 0,15) x 5,75 = 4,9%
Tyto úroky je ještě nutno ponížit o inflaci. V posledních čtyřech letech se míra inflace pohybovala v rozmezí 1,9 – 2,8% za rok 70. Budeme tak předpokládat 2,5% míru inflace (pozn. dle ČSÚ se míra inflace v roce 2008 zatím pohybuje nad 6%). K nákladům úvěru musíme přičíst poplatky spojené s vedením a poskytnutím hypotečního úvěru. Dle Luxe [LUX 2006] se tyto poplatky pohybují v závislosti na typu úvěru apod. v průměru okolo 0,3%. Úrokové náklady tak můžeme zhruba spočítat jako 4,9 – 2,5 + 0,3 = 2,7%.
69 70
Údaj dle http://www.euroekonom.cz/hypoteka-kalkulacka.php Údaje dle ČSÚ
- 77 -
Uvažujeme očekávaný růst cen nemovitostí v Praze 8,2%
71.
Vzhledem k faktu, že
se jedná o dům v panelovém domě, můžeme očekávat meziroční růst cen těchto bytů spíše kolem 5% 72. Očekávaná reálná budoucí hodnota bytu po odečtení 2,5% inflace tak bude za 20 let cca 4 186 000 Kč (1,02520 * 2 555 000). Varianta B: Financování bytu pomocí vlastních úspor: domácnost si chce na vlastní byt naspořit. Měsíční splátka hypotéky je 17 938 Kč. Domácnost platí nájemné ve výši 10 948 Kč. Rozdíl splátky hypotéky a placeného nájemného je 6 990 Kč, což činí 83 880 Kč ročně. Bude-li domácnost tuto částku investovat např. do státních obligací, které představují málo riziková aktiva, předpokládáme výnos cca 3,5% ročně. K výpočtu konečné částky, kterou domácnost za 20 let naspoří včetně úroků použijeme tzv. střadatel : [(1+i)n-1]/i, kde i je úroková sazba a n počet let. Dostaneme tak (1,03520 – 1) / 0,035 = 28,28 x 83 880 = 2 372 126 Kč. Za 20 let naspoří tato domácnost cca 2 372 000 Kč, což činí nominální zhodnocení cca 694 000 Kč. Budeme-li předpokládat také roční inflaci ve výši 2,5%, předpokládané zhodnocení je tak cca 1%. Domácnost tak bude mít za 20 let reálně naspořeno cca 1 846 954 Kč. Jelikož očekávaná reálná budoucí hodnota tohoto bytu je za 20 let cca 4 186 000 Kč, domácnost na byt nedosáhne ani po 20 letech spoření od státních obligací. Jako nejlepší varianta se oproti ostatním jeví financování formou hypotéky. Jednak ušetříme nemalé peníze za nájem, který musíme platit během doby, po kterou budeme šetřit na vlastní bydlení. Je navíc velice pravděpodobné, že ceny bytů porostou i nadále, po splacení hypotéky bude možné byt prodat za několikanásobně vyšší cenu než je současná pořizovací hodnota. Z tohoto pohledu lze jednoznačně doporučit vlastnické bydlení, financované pomocí úvěrových prostředků. Nájemní bydlení lze považovat za výhodnější pouze z krátkodobého hlediska či pokud si hypotéka danou domácnost zatížila více než je pro ni únosné.
71 72
Viz. příloha 4 Rozhovor s Ing. Janem Malinou, Bydlení jedním tahem (www.bjt.cz)
- 78 -
5.1.4.
Jak vybrat tu nejlepší formu bydlení?
Obecně platných doporučení pro to, abychom mohli vstoupit do segmentu vlastnického bydlení je hned několik 73:
Práce, kterou vykonáváme je relativně stabilní
Na splácení úvěru bychom měli mít dostatek finančních prostředků
Vyplatí se nám to (nebo zanedlouho vyplácet bude)
Samotnému výběru bytu nebo domu předcházela alespoň laická a hrubá analýza současné situace na trhu bydlení
Využít můžeme nejjednodušších metod jako je porovnání výše nájemného se splátkou hypotéky či o něco propracovanější koncept uživatelských nákladů. Problém nastává tam, kde je pro takové rozhodování nutné využít predikcí do budoucna, což je nutností prakticky vždy. Nedostatek validních informací, příliš krátké časové řady a těžce rodící se legislativní rámec jsou jen některými problémy, jimiž je poznamenána problematika bydlení v ČR. Budeme-li nahlížet na byt jako na investici, je pro nás jistě výhodnější jej koupit, toto ovšem nemusí to platit vždy. Hlavním faktorem, na kterém záleží je přitom lokalita, ve které se byt nachází. Fakt, že ceny nemovitostí rostou prakticky na celém území ČR ještě neznamená, že budou i nadále růst všude. Naproti tomu ceny tržních nájmů rostou pomalejším tempem než ceny bytů, v některých lokalitách můžeme dokonce pozorovat, že mírně klesají. V lokalitách s nižší cenou bytů bývá rozdíl mezi cenou a tržním nájemným obecně nižší. V některých městech ČR, kde panují velmi nízké ceny bytů je dokonce splátka hypotéky levnější než obvyklé tržní nájemné(viz. tabulka 13). Domácnosti, které doposud požívají výhod regulovaného bydlení zatím nejspíše nemají mnoho důvodů pro přechod do vlastnického sektoru. Po skončení platnosti
73
LUX,M. SUNEGA P.: Jak dobře investovat do bydlení, Praha, Sociologické nakladatelství 2006
- 79 -
zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného k 31.12. 2010 bude pravděpodobně výše nájemného v těchto bytech několikanásobně vyšší než na počátku neregulačního období. Tento fakt by tyto domácnosti měly vzít v úvahu, vzhledem k rozhodování, o pro ně výhodnější formě bydlení do budoucna a připravit se na případnou změnu již dnes. Samotné rozhodnutí ovšem závisí nejvíc na individuální domácnosti. Pro mladé lidi, hledající si první bydlení je výhodnější obvykle nájem. Nájemní bydlení se vyznačuje o poznání větší flexibilitou. Odejít z nájemního bytu z důvodu stěhování například za lepší prací do jiného města, případně státu je o poznání menší problém než prodávat byt zatížený hypotékou. Na druhé straně je ovšem nutné myslet do vzdálenější budoucnosti a zajistit se tak na stáří, kdy většina lidí nechce ukrajovat velkou část svého měsíčního příjmu ve prospěch platby nájemného. Z tohoto pohledu stojí proti sobě faktory flexibility a jistoty pro roky budoucí. Nájemní bydlení je z dlouhodobého hlediska velice drahé, proto lze vzhledem k relativně příznivým úvěrovým podmínkám v ČR doporučit vlastnickou formu bydlení. Je ovšem nutné dodržet pravidla a předpoklady popsané na začátku této kapitoly, především pak nezadlužit se více než je pro danou domácnost únosné.
- 80 -
Závěr Hlavním cílem této práce byla analýza faktorů, které ovlivňují cenu bytů z hlediska prostorového uspořádání a vytvoření příslušného modelu. Vybráno bylo 6 faktorů, které podle našeho názoru významně ovlivňují prostorovou diferenciaci ceny bytů. Na zkoumaném vzorku 74 českých měst a stejném počtu příslušných regionů na úrovni bývalých okresů byla nejprve vyloučena závislost ceny na faktorech: regulace nájemného, podíl ekonomicky aktivního obyvatelstva, coby představitel nabídky na trhu práce a kriminalita, reprezentovaná počtem vloupání. Ve výsledném modelu nám zůstaly proměnné: průměrná nezaměstnanost, poptávka na trhu práce, reprezentovaná počtem obchodních společností a také faktor průměrné mzdy. Na základě tohoto modelu jsme schopni vysvětlit cca 65% variability proměnné ceny bytů na území ČR. Mimo všeobecně známých determinantů ceny bydlení jako jsou velikost a významnost sídla, kvalita dopravní infrastruktury apod. se nám podařilo prokázat přímou závislost ceny bydlení na výši průměrné mzdy a poptávce na trhu práce a nepřímou závislost na výši registrované míry nezaměstnanosti. Pomocí regresní funkce, vypočtené ve čtvrté kapitole můžeme navíc odhadnout pravděpodobnou změnu vysvětlované proměnné na základě změny jedné z vysvětlujících proměnných. Pokud bychom ceteris paribus zkoumali změnu nezaměstnanosti, tak její zvýšení o 1% vyvolá snížení ceny m2 standardního bytu o přibližně 1 295 Kč (nabývá hodnot z intervalu <-1756; -835>). Při zachování podmínek neměnnosti ostatních faktorů by změna počtu obchodních společností tak, aby se jejich počet na 1000 obyvatel okresu zvýšil o jednotku, vyvolal zvýšení ceny bytu o cca 199 Kč <47; 350>. Zvýšení průměrné mzdy o 1 Kč by vyvolalo růst ceny bytu o cca 1 Kč a 50 haléřů Kč <0,69; 2,44>. Ještě obtížnější než analýza cen bydlení v prostoru se ukázal jejich rozbor v čase. Nedostatek spolehlivých údajů, nekonzistence používaných modelů měření a relativně krátké časové řady byly hlavním problémem ve zkoumání této problematiky.
Údaje
zjišťované
Českým
- 81 -
statistickým
úřadem
a
Institutem
regionálních informací vykazují poměrně velké rozdíly. Je to dáno především odlišným způsobem sběru dat. IRI používá tzv. nabídkové ceny nemovitostí, zatímco ČSÚ využívá údajů získaných z přiznání k dani z nemovitostí, které jsou o poznání nižší. Při analýze vývoje v posledních dvou letech bylo vycházeno z dat IRI a v delším období z dat ČSÚ. Na základě údajů z let 1998 – 2006 byla odhadnuta trendová funkce a vypočítány průměrné koeficienty růstu pro Prahu a celou ČR. Došli jsme poznatku, že ceny bytů rostly v tomto období v Praze meziročně o 8,2% a na území celé ČR o 9,1%. Ačkoliv je tento model poněkud zjednodušený a předpokládá neměnnost časové řady, byly vypočtené hodnoty využity pro predikci budoucího vývoje cen nemovitostí v páté kapitole, která je věnována rozhodování o výhodnosti vlastnického či nájemního bydlení. Predikce cenového vývoje nemovitostí je totiž nutnou částí konceptu uživatelských nákladů vlastnického bydlení, který by měl poskytnout cenné podklady při rozhodování, kterou formu bydlení zvolit. Samotné rozhodování o formě bydlení, pro konkrétní osobu nejvýhodnější, je velice složitý proces, na který je třeba dívat se komplexně a s přihlédnutím na faktory popsané v první a páté kapitole. Zkonstatovat lze, že zásadní roli v tomto rozhodování hraje především lokalita, ve které se byt nachází a osobní charakteristiky domácností, především pak věk, počet dětí, výše příjmu, postoje k úvěrům apod. Lze tak poskytnout poměrně rozsáhlé množství doporučení a podkladů pro rozhodování, vytvoření univerzálního návodu pro všechny občany je bohužel nereálným požadavkem. Mimo naplnění hlavních cílů této práce byla zvýšená pozornost věnována aktuálním tématům sektoru bydlení v ČR, především pak privatizaci obecního bytového fondu a deregulaci nájemného. Otázka kolik a za jakou cenu odprodávat obecní byty stávajícím nájemníkům je aktuální již mnoho let. Šťastnější nájemníci měli to štěstí, že byly jejich byty vybrány pro první kola privatizací, kdy byly byty odprodávány za velice nízké ceny, zatímco v současnosti jsou obdobné byty odprodávány za ceny, blížící se tržním. Tento fakt vyvolává
hned
několik
kontroverzí, jednak z hlediska spravedlivosti, pak ale - 82 -
také koncepčnosti, kdy obce spíše řeší svou svízelnou finanční situaci než sociální problematiku svých občanů. Velice aktuálním tématem je také deregulace cen nájemního bydlení. Důsledky regulace nájemného mají významný vliv celý trh bydlení i mimo něj. Sice se nepotvrdily naše předpoklady, že rozdíly mezi tržním a regulovaným nájemným ovlivňují regionální diferenciaci cen bytů, přesto je nad slunce jasnější, že regulace cen nájemního bydlení ovlivnila a ovlivňuje negativním způsobem fungování trhu s bydlením a to nejen nájemním, ale i vlastnickým. Ceny regulovaného nájemného byly po dlouhá léta více méně zmrazeny. Ačkoliv vzrostlo v nominálním vyjádření mezi roky 1989 až 2000 o 620%, reálně vzrostlo pouze o 87%, což rozhodně nereflektuje vývoj cen ostatních statků. Hlavním důvodem pro neřešení této problematiky byla nejasná legislativa a také neochota zákonodárců dělat „nepopulární“ kroky. Na české poměry je v této problematice výrazným posunem vpřed zákon č.107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, na jehož základě by mělo dojít k postupnému zvyšování cen nájemného. Roční nájemné by mělo počátkem roku 2011 dosáhnout cca 5% tržní hodnoty nemovitosti, což je obvyklý poměr ve vyspělých zemích EU. Doufejme, že se potvrdí předpoklady MMR o sbližování cen tržního a regulovaného nájemného a tržní nájmy by mohly dokonce klesat. Naplnění tohoto cíle je podporováno vývojem na počátku roku 2008, kdy ceny tržních nájmů rostou pomalejším tempem než ceny vlastnického bydlení. V některých lokalitách můžeme dokonce pozorovat i mírný pokles cen tržních nájmů. Zlevnění tržního nájemného by se navíc v konečném důsledku mohlo pozitivně projevit i v cenách vlastnického bydlení.
- 83 -
Seznam použité literatury a zdrojů Bibliografie: [1.] POLÁKOVÁ, O. a kol.: Bydlení a bytová politika, 1. vyd. Praha: Ekopress, s. r. o., 2006 [2.] LUX, M. a kol.: Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť, Praha, Sociologický ústav AV, 2005 [3.] LUX, M. a kol.: Standardy bydlení 2003/2004: Bytová politika v ČR: efektivněji a cíleněji, Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2004 [4.] KREBS, V. a kol.: Sociální politika, 4. vyd. Praha: ASPI, a. s., 2007 [5.] NOVÁKOVÁ, H.: Abeceda bydlení, Díl I., Praha: Polygon, 2001 [6.] FALLIS, G.: Housing Economics, Toronto: Butterworths, 1985 [7.] SUNEGA, P.: Deregulace nájemného, adresný příspěvek na nájemné, Referát na konferenci
„Bytová politika v ČR“, 2002
[8.] HOLMAN, R.: Mikroekonomie. Středně pokročilý kurz 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2002 [9.] LUX,M. SUNEGA P.: Jak dobře investovat do bydlení, Praha, Sociologické nakladatelství 2006 [10.] LUX, M.: Bydlení – věc veřejná, Sociologické nakladatelství, Praha 2002 [11.] JAROŠOVÁ, E.: Příklady k předmětu statistika B, skriptum VŠE, Praha 2004 [12.] HINDLS, R. a kol.: Statistika pro ekonomy, páté vydání, Professional Publishing, Praha 2004 [13.] SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 4. vydání, Grada Publishing, Praha 2005 [14.] LUX, M.: Mikroekonomie bydlení, Oeconomica, Praha 2002
- 84 -
Internetové zdroje: (v závorce uveden datum přístupu) [1.] Koncepce bytové politiky MMR z roku 2005 http://www.mmr.cz/koncepce-bytove-politiky-schvalena-vladou-usnesenimze-dne-16-brezna-2005-c-292 (15.10.2007) [2.]
Donner Ch. – Bytové politiky v zemích Evropské unie – stručný výtah z první části studie zpracovala Valentová B. http://www.mmr.cz/bytove-politiky-v-zemich-evropske-unie-christiandonner-strucny-vytah-z-prvni-casti-studie (25.10.2007)
[3.] Údaje IRI o aktuálních cenách vlastnického a nájemního bydlení http://cenybytu.idnes.cz/ (10.10. 2007 - 9. 5. 2008) [4.] Bydlení a bytová politika v EU na webu MMR http://www.mmr.cz/bydleni-a-bytova-politika-v-evropske-unii (20.2.2008) [5.] Údaje dle ČSÚ cca 100 různých odkazů na www.czso.cz, např: http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/cbyt021408.doc (20.2.2008) [6.] Ústav územního rozvoje v Brně http://www.uur.cz/default.asp?ID=2873 (1.2.2008) [7.] Boušová, K.: Deregulace nájemného schválena, 15.3.2006 http://www.penize.cz/17919-deregulace-najemneho-schvalena-trh-s-bydlenimse-konecne-zacne-uvolnovat! (3.3.2008) [8.] Regulované nájemné http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/najemnibydleni/regulovane-najemne/ (5.3.2008) [9.] Kalkulačka nájemného – deregulace www.mmr.cz/kalkulacka-najemneho [10.] Hypoteční kalkulačka http://www.euroekonom.cz/hypoteka-kalkulacka.php [11.] Sdělení MMR č. 151/2007 Sb. a přílohy k zákonu č. 107/2006 Sb. potřebné pro výpočty maximálního přírůstku deregulovaného nájemného http://www.mmr.cz/kalkulacka-pro-jednostranne-zvyseni-najemneho-v-roce-2008 [12.] Novotný R., Půjdou byty skutečně na dračku a porostou jejich ceny http://www.mesec.cz/clanky/pujdou-byty-skutecne-na-dracku/ (8.4.2008) [13.] Vladimír Čechovský, deník Právo http://www.novinky.cz/clanek/114214-realitky-ceny-bytu-dal-prekvapiverostou.html (29.11.2007) [14.] Zpráva ČNB o finanční stabilitě z roku 2006 na www.cnb.cz (29.3.2008) - 85 -
[15.] Jarošová J., Trhu nemovitostí možná hrozí vznik cenové bubliny www.idnes.cz http://fincentrum.idnes.cz/trhu-nemovitosti-mozna-hrozi-vznik-cenovebubliny-fxi-/spor.asp?c=A070614_045553_fi_osobni_jjj (29.3.2008)
Zákony: [1.] Všeobecná deklarace lidských práv; [2.] Zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu [3.] Sdělení MMR č. 151/2007 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného [4.] Zákon č.37/1892 ř.z, o zvýhodnění nájemních domů s dělnickými byty [5.] Zákon č.592/1919 Sb. o zabírání bytů obcemi [6.] Vyhláška č.60/1964 Sb. o úhradě za užívání bytu a za služby s užíváním bytu spojené [7.] Zákon č.144/1902 ř.z., o úlevách pro domy se zdravými a lacinými byty dělnickými
- 86 -
Seznam použitých zkratek
ČSÚ – Český statistický úřad SLDB – Sčítání lidí domů a bytů prováděné Českým statistickým úřadem TPCA – automobilka Toyota, Peugeot, Citroen v Kolíně IRI – Institut regionálních informací MF ČR – Ministerstvo financí České republiky MPO – Ministerstvo průmyslu a obchodu MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj PSP ČR – Poslanecká sněmovna parlamentu České republiky ČTK – Česká tisková kancelář
- 87 -
Přílohy Příloha 1: Analýza závislosti cen bytů na vybraných faktorech
Město
Benešov Beroun Blansko Brno-město Bruntál Břeclav Česká Lípa České Budějovice Český Krumlov Děčín Domažlice Frýdek-Místek Havlíčkův Brod Hlavní město Praha Hodonín Hradec Králové Cheb Chomutov Chrudim Jablonec nad Nisou Jeseník Jičín Jihlava Jindřichův Hradec Karlovy Vary Karviná Kladno Klatovy Kolín Kroměříž Kutná Hora Liberec Litoměřice Louny Mělník Mladá Boleslav Most Náchod Nový Jičín Nymburk
Cena bytu za m2 28238 33587 23540 33762 14254 16413 12714 23508 17095 12746 14873 20508 21190 51667 19175 32571 15048 9127 24333 22444 12270 27111 25365 14206 25619 20397 32730 18317 26556 22524 27762 27333 18413 15079 25333 31540 8794 17000 18524 26413
Podíl Nezaměst obyvatel nanost v 15-64 na % celk.počtu obyv 2,9 3,5 5,3 5,5 10,1 6,5 6,8 3,2 6,1 10,6 4,3 6,7 4,2 2,1 10,1 3,7 5,6 9,5 5,3 5,2 10,6 5,3 4,6 4,0 7,1 12,7 5,4 5,7 5,1 6,8 5,4 5,9 8,1 8,3 5,2 2,1 14,0 3,8 5,4 5,6
0,711 0,719 0,705 0,706 0,723 0,721 0,728 0,721 0,726 0,719 0,718 0,712 0,702 0,724 0,713 0,701 0,726 0,728 0,700 0,720 0,723 0,708 0,712 0,707 0,714 0,719 0,711 0,707 0,706 0,711 0,712 0,720 0,701 0,715 0,709 0,730 0,721 0,698 0,717 0,709
- 88 -
Počet Tržní/ Počet OS vloupání Průměr regul na na 1000 né mzdy nájmy v obyv 100.000 % obyvatel 13,82 19,59 13,99 56,98 11,51 18,35 14,41 29,39 18,48 14,28 14,44 13,89 12,46 81,35 16,75 26,69 20,31 14,96 14,01 19,55 12,64 14,74 14,81 14,42 27,49 9,66 19,13 12,93 15,62 16,11 10,76 29,59 14,91 11,58 16,84 15,29 17,30 15,63 11,50 14,78
85 161 46 166 45 80 110 74 62 82 63 63 47 281 57 56 83 115 57 92 67 63 42 28 92 120 141 59 169 54 80 105 120 103 128 143 138 62 61 114
19196 22740 18415 21980 18033 18264 20555 21504 19413 19327 19005 20100 18296 27912 17599 21130 18729 19594 18507 19062 17102 18972 21716 17617 18871 19483 21315 18601 20861 18158 21038 20922 19005 18203 21578 24679 21658 18086 19950 19514
387,0 434,7 361,5 258,1 366,2 280,8 330,5 318,2 308,7 300,7 289,2 464,8 335,0 260,1 379,3 286,5 309,9 295,9 391,9 400,5 239,9 431,6 296,9 254,1 306,1 513,3 376,7 328,9 376,2 346,8 385,2 305,7 424,3 421,5 350,6 452,0 281,2 295,8 402,6 350,8
Olomouc Opava Ostrava-město Pardubice Pelhřimov Písek Plzeň-město Praha-východ Praha-západ Prachatice Prostějov Přerov Příbram Rakovník Rokycany Rychnov nad Kněžnou Semily Sokolov Strakonice Svitavy Šumperk Tábor Tachov Teplice Trutnov Třebíč Uherské Hradiště Ústí nad Labem Ústí nad Orlicí Vsetín Vyškov Zlín Znojmo Žďár nad Sázavou
30079 22603 22683 29476 19841 18603 29730 45587 45873 11254 22524 21905 21984 25302 21492 20397 11254 13968 22365 17397 18016 20603 15762 7397 19079 18508 25810 12841 15317 21270 24000 27984 20571 21032
5,4 7,8 8,7 3,6 3,0 4,6 3,3 1,6 1,8 4,1 4,1 7,7 5,5 5,2 3,5 2,6 5,5 8,3 5,0 8,0 7,6 4,2 6,5 11,4 5,8 7,8 5,1 10,8 4,6 6,7 4,4 4,7 10,7 5,9
0,713 0,710 0,715 0,707 0,696 0,700 0,711 0,725 0,727 0,716 0,705 0,710 0,713 0,712 0,705 0,703 0,698 0,720 0,711 0,706 0,711 0,703 0,728 0,716 0,715 0,705 0,706 0,716 0,704 0,710 0,711 0,706 0,714 0,702
17,92 12,45 27,12 23,26 12,25 13,59 37,03 29,83 40,74 16,67 15,25 12,27 16,54 13,30 12,93 11,79 15,77 11,30 14,30 11,01 10,79 14,89 16,54 21,40 17,61 13,06 17,80 26,36 13,21 14,35 13,47 28,83 16,40 11,61
Zdroj: vlastní zpracování podle ČSÚ a IRI
- 89 -
82 51 116 66 33 51 111 259 224 44 57 80 108 106 77 62 69 90 65 35 46 51 80 150 54 36 35 163 40 48 60 49 54 36
19828 18687 22843 21118 18461 17564 23213 23502 23561 18251 18929 19247 19059 20002 19887 19195 19135 19891 19093 18080 18462 18747 18682 20058 18919 17882 18558 21077 18653 19263 18334 20267 17697 18699
229,2 349,0 431,1 360,2 334,5 316,6 270,5 265,5 254,1 221,7 370,2 351,0 372,6 358,8 371,6 341,6 308,6 274,5 359,1 300,5 324,8 299,9 299,1 289,0 321,8 323,2 439,6 385,7 280,7 360,3 361,5 314,7 326,9 340,8
Příloha 2: Vývoj základního nájemného bytu I.kategorie Kč/m2 /měsíc průměr 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
2,5 2,5 5 5 6 7,38 9,38 14,29 18,03 19,7 20,67 21,5
standardní byt 170 170 340 340 408 501,84 637,84 971,72 1226,04 1339,6 1405,56 1462
Zdroj: http://ihned.cz/3-13044700-najem-000000_d-8d
Příloha 3: Výpočet průměrných koeficientů růstu cen bytů 1998 – 2006 v ČR Rok 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Ceny bytů 7195 7755 8485 9749 11879 14161 13805 13771 14051
diference 1 560 730 1264 2130 2282 -356 -34 280
diference 2
prum. diference 857
koeficienty
prum.koef. růstu 1,087262863
1,077831828 1,094132818 1,148968768 1,218483947 1,192103712 0,974860532 0,997537124 1,020332583
170 534 866 152 -2638 322 314
Zdroj: vlastní výpočty
Příloha 4: Výpočet průměrných koeficientů růstu cen bytů 1998 – 2006 v Praze Rok 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Ceny bytů 19466 20289 22222 26222 32066 36755 36000 35977 36555
diference 1 823 1933 4000 5844 4689 -755 -23 578
diference 2
prum. diference 2136,125
1110 2067 1844 -1155 -5444 732 601 Zdroj: vlastní výpočty
- 90 -
koeficienty 1,042278845 1,095273301 1,1800018 1,222866295 1,146229651 0,979458577 0,999361111 1,01606582
prum.koef. růstu 1,081953905
Příloha 5: Index cen stavebních prací
Zdroj: ČSÚ
- 91 -
Seznam tabulek Tabulka 1: Srovnání výhod jednotlivých forem bydlení.................................................. 16 Tabulka 2: Regulace nájemného v letech 1991 – 2008 v kostce ....................................... 32 Tabulka 3: Koeficient „p“ v různých lokalitách ČR.......................................................... 37 Tabulka 4: Základní cena bytu a cílová hodnota nájemného v obcích dle počtu obyvatel ................................................................................................................................... 38 Tabulka 5: Cílové nájemné a maximální růst..................................................................... 38 Tabulka 6: Příklady faktorů, ovlivňujících poptávku a nabídku vlastnického bydlení .................................................................................................................................................. 45 Tabulka 7: Vývoj průměrných cen bytů a rodinných domů 1998 – 2006 podle ČSÚ .. 49 Tabulka 8: Města s největším nárůstem ceny bytů 2006 - 2007 (za m2).......................... 54 Tabulka 9: Města s nejmenším nárůstem ceny bytů 2006 - 2007 (za m2) ....................... 55 Tabulka 10– Vývoj cen bytů v Praze v letech 2006 – 2007 (za m2) .................................. 56 Tabulka 11: Porovnání cen bytů se zahraničím (Zdroj: www.fincentrum.cz) .... Chyba! Záložka není definována. Tabulka 12: Individuální závislosti ..................................................................................... 64 Tabulka 13: Města s nejnižším poměrem splátky hypotéky/nájmu .............................. 72 Tabulka 14: Města s nejvyšší poměrem splátky hypotéky/nájmu................................. 73
Seznam grafů Graf 1: Sektory bydlení v ČR................................................................................................ 12 Graf 2: Bytová výstavba v letech 1990 – 2007 .................................................................... 26 Graf 3: Postup privatizace obecního bytového fondu ve sledovaných městech 1991 2006 .......................................................................................................................................... 29 Graf 4: Důsledky regulace nájemného na trhu s nájemním bydlením........................... 41 Graf 5: Vytváření rovnováhy na trhu s bydlením............................................................. 44 Graf 6: Vývoj ceny standardního bytu v období leden 2004 – leden 2005..................... 51 Graf 7: Poměr cen bytů a průměrných reálných mezd .................................................... 57 Graf 8: Podíl cen bytu k reálným ročním mzdám ............................................................. 57 Graf 9: Trendová přímka pro ceny bytů v Praze............................................................... 59 Graf 10: Trendová přímka pro ceny bytů v ČR ................................................................. 60
- 92 -
CENTRUM INFORMAČNÍCH A KNIHOVNICKÝCH SLUŽEB KNIHOVNA VŠE
ZÁZNAM O DIPLOMOVÉ PRÁCI AUTOR
Jiří Suchánek
NÁZEV
Cena vlastnického a nájemního bydlení
FAKULTA
národohospodářská
OBOR
Regionalistika a veřejná správa
ROK OBHAJOBY 2008 POČET STRAN
87
POČET PŘÍLOH
5
VEDOUCÍ DP
Ing. Petr Toth, Ph.D.
ANOTACE
Tato práce je zaměřena na problematiku cen vlastnického a nájemního bydlení v ČR. V teoretickém úvodu jsou popsány jednotlivé sektory bydlení včetně rozboru jejich výhod a nevýhod. Věnuje se transformaci trhu bydlení od počátku devadesátých let s důrazem na regulaci nájemného. Těžiště této práce je soustředěno na analýzu faktorů, ovlivňujících regionální diferenciaci cen vlastnického bydlení a vytvoření příslušného statistického modelu. Důraz je kladen na v současnosti probíhající deregulaci cena nájemního bydlení a poskytnutí podkladů pro rozhodování o tom, zda je výhodnější vlastnická či nájemní forma bydlení.
KLÍČOVÁ SLOVA
cena bydlení, deregulace, regresní a korelační analýza, vlastnické a nájemní bydlení, privatizace obecního bytového fondu, trh s byty, MÍSTO ULOŽENÍ
SIGNATURA
- 93 -
- 94 -
