VUT BRNO FAKULTA STAVEBNÍ Studentská vědecká a odborná činnost Akademický rok 2005/2006
Cena stavebního díla jako součást životopisu stavby
Jméno a příjmení studenta : Ročník, obor : Vedoucí práce : Ústav :
Lucie Šancová 5.ročník, Ekonomika a řízení stavebnictví Doc. Ing. Alena Tichá, Ph.D. Ústav stavební ekonomika a řízení
1
Osnova Str.
1 Úvod ……………………………………………………………………. 3 2 Důležité pojmy ………………………………………………………… 3 3 Fáze životního cyklu …………………………………………………… 4 3.1 Předinvestiční fáze 3.2 Investiční fáze 3.3 Provozní fáze 3.4 Fáze likvidace 4 Cena vybrané stavby v životním cyklu ………………………………. 5 5 Vývoj a struktura ceny ve vybraných etapách životního cyklu MK Tišnov ………………………………………………………………..…………… 5 5.1 Srovnání hodnoty knihovny podle způsobu ocenění ……… 8 5.2 Srovnání ceny Městské knihovny Tišnov ve vybraných fázích jejího životního cyklu ………………………….……………….. 10 5.3 Struktura ceny knihovny ve vybraných etapách životního cyklu 13 6 Závěr ……………………………………………………………………. 15 Přílohy Příloha A - Fotografie Městské knihovny Tišnov a jejího vnitřního dispozičního uspořádání ……………………………………………………………… 16 Příloha B - Fotografie prostoru pro možné komerční využití neveřejnými subjekty ………………………………………………………………... 19
2
1. ÚVOD Tato práce pohlíží na stavbu jako na projekt, který má svůj životní cyklus. Jedná se o dynamický proces, který reaguje na vlivy svého okolí a je složený z jednotlivých fází. Fáze představuje ucelený časový a procesní úsek cyklu, zahrnující věcně, časově, technicky a ekonomicky související události členěné do etap. Etapa tvoří podčlánek fáze životního cyklu a jsou v ní rozpracovány a následně do ní zahrnuty konkrétní události, procesy a aktivity. V etapách se tvoří a skládá cena stavebního objektu. V ceně se odráží změny chování okolních vlivů a její vývoj doprovází celý životní cyklus stavby. Cílem práce je sledování vývoje a změny struktury ceny v životopisu stavebního objektu. Ve vybraných etapách bude naznačen postup tvorby a složení ceny zjištěné v rozhodném období.
2. VYMEZENÍ POJMŮ Životopis stavby představuje soubor vzájemně navazujících a prolínajících se technických, technologických, prostorových, ekonomických a finančních vztahů, procesů a událostí probíhajících v čase. Sleduje vývoj stavby od počátku definování přes etapy realizace a provozu po samotný zánik stavby. Cena jako všeobsažná ekonomická kategorie, určená jako hodnota zboží vyjádřená penězi. Trh pohlíží na cenu jako na pružný marketingový nástroj, vyjádřený částkou sjednanou mezi subjekty trhu (kupujícím a prodávajícím). V oblasti oceňování nemovitostí je za cenu požadována peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Za místo sjednávání cen je považován trh, kde dochází ke směně zboží (komodity) mezi subjekty trhu. Fáze představuje ucelený časový a procesní úsek cyklu, zahrnující věcně, časově, technicky a ekonomicky související události členěné do etap. Etapa tvoří podčlánek fáze životního cyklu a jsou v ní rozpracovány a následně do ní zahrnuty konkrétní události, procesy a aktivity. Etapa je tedy dílčí část fáze navazující na předešlé i následné etapy příslušející do stejné nebo jiné fáze.
3
3. FÁZE ŽIVOTNÍHO CYKLU STAVBY Životní cyklus se skládá z těchto fází, které na sebe časově a věcně navazují : • Předinvestiční fáze – cílem je vypracování investičního záměru do podrobností potřebných pro rozhodnutí o jeho uskutečnění. Podkladem jsou vhodné technicko ekonomické ukazatele (př. NPV – čistá současná hodnota, IRR – vnitřní výnosové procento, PB – doba návratnosti,atd.) pro zjištění ekonomické efektivnosti, technické či finanční proveditelnosti záměru. Předinvestiční fáze obsahuje etapy : • iniciace – etapa iniciování tvoří počátek jakékoliv investiční akce, tedy i výstavby. V této etapě se definuje podnět k zahájení výstavby. Jinak řečeno je důležité přesně znát důvod a účel budoucí investiční akce • definování - v této etapě je důležité vymezit cíle budoucí činnosti, tedy uvést a vysvětlit co a proč se má vykonat. Výsledkem definování je podrobný rozbor jednotlivých možností, z nichž se zvolí optimální varianta. • plánování - cílem je snaha vytvořit strukturní plán a uvést investiční projekt do podoby, kdy mohou začít přípravné práce realizační fáze projektu. •
Investiční fáze – probíhá v ní podrobná projektová a realizační činnost (včetně uzavírání potřebných smluv) investičního projektu. Investiční fáze obsahuje etapu : • přípravy a realizace - Výsledkem provedené etapy plánování je realizační proces
•
Provozní fáze – je zahájena předáním hotového stavebního díla do užívání provozovateli stavby. Zpravidla probíhá časově vymezený zkušební provoz plynule přecházející v provoz běžný. Provozní fáze obsahuje etapu : • provozu - provozní fáze je časově nejdelší etapou životního cyklu stavby. V přeneseném významu dochází k oživení stavby. Projeví se v ní, jak kvalitně byly provedeny etapy definování, plánování a realizace investičního projektu. Lze do ní zahrnout vlastní provoz stavby a s tím spojené opravy a údržba. Při samotném provozu dochází k opotřebování a únavě materiálu, konstrukčních prvků a konstrukcí. Jsou tedy potřebné náročnější zásahy do stavby jako jsou rekonstrukce nebo modernizace. Uvedenými činnostmi zvyšujeme užitnou a finanční hodnotu stavby, stejně tak prodlužujeme její životnost, končící likvidací.
• Fáze likvidace – je úsek životního cyklu, kdy technický stav objektu přestane vyhovovat přípustným technickým normám. Podobně jako ve fázi realizace musí investor, tedy majitel, stavby podat žádost na likvidaci stavby u příslušného stavebního úřadu. Touto fází končí životní cyklus stavby, ale volné místo, které vzniklo po původní stavbě, umožní v budoucnu vznik nového objektu respektive nového životního cyklu.
4
4. CENA VYBRANÉ STAVBY V ŽIVOTNÍM CYKLU Stručné představení a shrnutí významných etap projektu spojených s cenou jsem uvedla do souvislosti s realizovaným investičním projektem ve formě veřejné zakázky : Městská knihovna Tišnov – „přístavba Jamborova domu“. Přístavba Jamborova domu slouží jako objekt pro knihovnické a informační služby. Budova byla dostavěna v květnu 2005, kolaudace proběhla v červnu 2005 a zprovozněna byla v září téhož roku. Skutečnost, že prošla některými etapami cyklu mi pomohlo při výběru vhodné stavby použitelné pro tuto práci. Základní údaje o investičním projektu : Investor : Město Tišnov, okres Brno – venkov Projektant : Ateliér OMEGA Hlavní dodavatel : stavební firma Kaláb, s. r. o. V příloze A jsou uvedeny fotografie Městské knihovny Tišnov a jejího vnitřního dispozičního uspořádání.
5. VÝVOJ A STRUKTURA CENY VE VYBRANÝCH ETAPÁCH ŽIVOTNÍHO CYKLU MK TIŠNOV Tato kapitola obsahuje stručné představení a shrnutí významných etap projektu spojených s cenou. Předinvestiční fáze : • etapa definování je významnou etapou, ve které byly stanoveny předpokládané náklady stavby, zahrnující v sobě také státní dotaci ve výši 7,5 mil. Kč. Předběžný rozbor nákladových položek mi nebyl předložen. Informace jsem čerpala z investičního záměru zpracovaného v listopadu 2003 městem Tišnov. Předpokládané náklady stavby : Celkové náklady stavby bez DPH ...……………………………………. 7.448 tis. Kč Celkové náklady při DPH 19 % ………………………………………….. 9.087 tis. Kč z toho : investiční …………………………………………… 9.087 tis. Kč Vybavení a zařízení knihovny ……………………………………..… cca 3.000 tis. Kč Celkem 12.087 tis. Kč Investiční fáze : • etapa přípravy realizace zahrnovala vynaložené výdaje na projektovou dokumentaci zhotovenou Ateliérem Omega a výběrem dodavatele na základě veřejné soutěže. Dodavatel, firma Kaláb, s. r. o., předložila nabídkový rozpočet, sestavený podle výkazu výměr dodaných Ateliérem Omega. K investičním nákladům byla připočtena také přibližná cena vybavení a zařízení knihovny, převzatá z etapy definování. Suma nákladů na projektovou dokumentaci byla zjištěna od zhotovitele Ateliéru Omega.
5
Celkové náklady stavby bez DPH : Montáž celkem …………………………………………… 1.780 tis Kč HSV celkem ……………………………………………… 4.507 tis. Kč PSV celkem ……………………………………………… 3.757 tis. Kč GZS ………………………………………………………. 165 tis. Kč ∑ 10.209 tis. Kč Celkem náklady bez DPH …………………………………………….. 10.209 tis. Kč Celkem náklady s DPH 19 % ………………………………………… 12.149 tis. Kč Náklady na projektovou dokumentaci ………………………………… 434 tis. Kč Vybavení a zařízení knihovny ………………………………….. cca 3.000 tis. Kč Celkem 15.583 tis. Kč • etapa realizace byla uzavřena kolaudací, která obsahovala také závěrečné vyúčtování s hlavním dodavatelem stavby a odstranění vad a případných nedodělků. Cena za projektovou dokumentaci byla přenesena z etapy přípravy realizace. Vybavení a zařízení knihovny zjištěné ze soupisu vybavení mi bylo předloženo k nahlédnutí. Některé vybavení tvoří součást stavby (př. zabudované skříně, atypické stoly, dotykový informační panel, atd.). Vybavení a zařízení knihovny, které je součástí stavby, bylo započítáno do účetní hodnoty. Zbylá část tvoří neinvestiční položky celkových nákladů projektu. Náklady na vybavení a zařízení knihovny se snížily z předpokládaných 3 mil. Kč na 2,169 mil. Kč.
Cena stavebního díla při závěrečném vyúčtování : Celkové náklady stavby bez DPH ………………………………………. 10.221 tis. Kč Celkové náklady s DPH 19 % …………………………………………... 12.163 tis. Kč Celkové náklady na projektovou dokumentaci ………………………… 434 tis. Kč Vybavení a zařízení knihovny …………………………………………… 2.169 tis. Kč Celkem 14.766 tis. Kč Provozní fáze : • etapa provozu představuje další důležitý časový a procesní úsek v životopisu knihovny. Po zrealizování projektu je nutné zabezpečit chod knihovny tak, aby plnila předem stanovený účel : knihovnické a informační centrum. Během provozu absorbuje knihovna vedle nákladových položek také jiné faktory zvyšující či naopak snižující její celkovou hodnotu. Mezi faktory patří poloha budovy, atraktivita území, morální opotřebení, ekonomická situace a jiné. Všechny tyto údaje se následně promítají do výsledné ceny stavby prostřednictvím souboru metod známých pod pojmem oceňování nemovitostí. Vedle investičních nákladů vstupuje do ceny samotná vybavenost a využitelnost prostorových a provozních kapacit. To vše se může následně projevit ve zjištěné ceně.
6
Pro účely práce jsem zvolila jako první metodu ocenění nemovitosti nákladový způsob. Vychází z vynásobení počtu m³ obestavěného prostoru (OP) základní cenou (ZC) za m³, stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou koeficienty. Zůstatková hodnota celkem snížená o opotřebení 2 821,840 m³ x 1 053,33 Kč/m³ = 2 972 328,73 Kč Zůstatková hodnota venkovních úprav celkem snížená o opotřebení 5 901,67 Kč Zůstatková hodnota stavebního pozemku celkem 30 202,50 Kč Cena nemovitosti s odpočtem opotřebení a s kp (koeficientem prodejnosti 0,266) 3 008 430,00 Kč Nákladová cena nemovitosti činí bez kp 11 309 900,00 Kč Druhou metodou ocenění nemovitosti je výnosový způsob. Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat. V příloze B je uvedena fotografie prostoru pro možné komerční využití neveřejnými subjekty. Roční nájemné při 1 000,00 Kč/m²/rok Snížení nájemného celkem
638 430,00 Kč/ rok 423 006,76 Kč
Roční nájemné upravené podle odstavce 4 (vyhl.č.540/2002 Sb.) nesmí být nižší než 40 % z ročního nájmu zjištěného podle odstavců 2 a 3 (vyhl.č.540/2002 Sb.). N = 638 430,00 Kč x 40 % N = 638 430,00 Kč – 423 006,76 Kč (snížení) CV = N/p x 100 = 255.372,00 / 8 x 100 Výsledná cena nemovitosti výnosovým způsobem
= = =
255 372,00 Kč 215 423,24 Kč 3.192.150,00 Kč 3 192 150,00 Kč
Cena pořizovací (účetní hodnota) vedená v účetnictví po úplném dokončení realizace představuje souhrn veškerých investičních nákladů, vynaložených na realizaci stavby. Výsledná cena byla sestavena z předložených dodavatelských faktur firmy Kaláb, s. r. o. a jeho subdodavatelů. Do pořizovací ceny je zahrnuto také vybavení, které tvoří součást stavby. Celkové náklady stavby bez DPH …………………………………….. 10.221 tis. Kč Celkové náklady s DPH 19 % ……………………………………….… 12.163 tis. Kč Náklady na projektovou dokumentaci ………………………………… 434 tis. Kč Vybavení a zařízení knihovny jako součást stavby …………………… 536 tis. Kč Celkem účetní hodnota 13.133 tis. Kč
7
5.1 Srovnání hodnoty knihovny podle způsobu ocenění Hodnota získaná nákladovým způsobem se započítáním koeficientu prodejnosti Kp je téměř identická s hodnotou zjištěnou výnosovým způsobem. Z toho lze vyvodit, že pro konkrétní stavbu Městské knihovny se hodnota pohybuje okolo 3 mil. Kč. Naopak 3 mil. Kč je velmi nízká cena v porovnání s celkovými náklady vynaloženými na výstavbu, což dosvědčuje také nákladová hodnota bez Kp 11,3 mil. Kč. Další cenou, která vstupuje do vyjádření hodnoty stavby v provozní fázi je tzv. účetní hodnota představující předinvestiční a investiční náklady. Tato cena se stanovuje po úplném dokončení investiční fáze a zahrnuje i hmotné vybavení stavby. Podle zjištěných údajů činí účetní hodnota Městské knihovny 13,1 mil. Kč. Narůstá tím i rozdíl v rámci cen zjištěných metodami ocenění. Při oceňování staveb vstupují do ceny nejen samotné realizační náklady, ale i další faktory jako jsou poloha stavby, technický stav, morální opotřebení, tržní poptávka atd. A právě tyto faktory se promítají do hodnot zjištěných při oceňování a způsobují značné rozdíly ve výši ceny knihovny. Různé pohledy na výši a strukturu ceny stavby vychází z rozdílného přístupu tvorby cen a ukazují relativnost hodnoty stavby. V následujícím tabulce a grafu jsou přehledně zobrazeny hodnoty získané vybranými způsoby ocenění v provozní fázi.
8
Tabulka : Srovnání hodnoty knihovny podle způsobu ocenění Zp. ocenění Nákladový způsob bez Kp 11 309,90 Cena [tis Kč]
Nákladový způsob s Kp 3 008,43
Výnosový způsob Výnosový způsob Účetní hodnota ad a) ad b) zjišť.nájemné provoz.náklady 3 192,15 9 077,09 13 133,41
Srovnání hodnoty knihovny podle způsobu ocenění 13 133,41
Hodnota stavby [tis Kč]
14 000,00
11 309,90
12 000,00
9 077,09
Nákladový zp. bez Kp
10 000,00
Nákladový zp. s Kp
8 000,00
Výnosový zp. ad a)
6 000,00
Výnosový zp. ad b)
3 008,43 3 192,15
Účetní hodnota
4 000,00 2 000,00 0,00
9
5.2 Srovnání ceny Městské knihovny Tišnov ve vybraných fázích jejího životního cyklu V předešlých kapitolách jsem analyzovala strukturu a výši ceny konkrétní stavby v průběhu delšího období. Cena, která se vyvíjela spolu s realizací investičního projektu Městské knihovny Tišnov, je promítnuta do časové osy jednotlivých fází životního cyklu stavy. Časová osa grafu představuje počet let, v nichž probíhají peněžní toky daného projektu. Výše ceny knihovny se v časovém horizontu výrazně mění, což je patrné z grafického vyjádření, uvedeného pod textem. Jsou zde zachyceny významné fáze životopisu stavby a k nim přiřazeny příslušné hodnoty. Z grafu lze vyčíst, že již v etapě definování lze určit přibližnou cenu zamýšlené investiční akce („Přístavba Jamborova domu“ – Městská knihovna Tišnov). Z porovnání s následným vývojem ceny vyplývá, že na počátku projektu je důležité zabývat se finanční a ekonomickou analýzou, která může v budoucnu přinést výrazné úspory během realizace projektu. Pokud srovnám realizační cenu s cenou zjištěnou v provozu knihovny metodami ocenění, zjišťuji značné rozdíly, které vychází ze vstupu nových faktorů spojených se samotným provozem a tržním prostředím. Významnou roli zde hraje poloha a atraktivita prostředí knihovny. Vychází se z koeficientu prodejnosti Kp a z nízké ceny pronájmu veřejných prostor v dané lokalitě.
10
Tabulka : Srovnání ceny Městské knihovny Tišnov ve vybraných fázích jejího životního cyklu Fáze výstavby
Předinvestiční
Vybrané etapy
Investiční záměr
Příprava realizace
Doba trvání
11/ 2003
7/ 2004
12.087
15.583
Finanční náklady [tis Kč]
Investiční Realizace
Provozní Kolaudace Ocenění (náklad.zp. bez kp)
8/ 2004 - 5/ 2005 6/ 2005 15.583
14.766
11
Ocenění (náklad.zp. s kp)
Ocenění (výnosový zp.)
Účetní hodnota
12/ 2005
12/ 2005
12/ 2005
12/2005
11.309
3.008
3.192
13.133
Vývoj ceny Městské knihovny Tišnov v životním cyklu
finanční náklady [tis. Kč]
Graf
16000
Cena před započetím realizace 15.583
15000
Cena při závěrečném vyúčtování s dodavateli 14.766
14000 13000
Účetní hodnota 13.133
Cena investičního záměru 12.087
12000
Cena při ocenění náklad. zp.bez Kp
11000
11.309
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 Cena při ocen.výnos.zp. 3.192
3000 Cena při ocen.náklad.zp.s Kp 3.008
2000 1000 0
10 inic.
11
12 2003
defin.
1 plánování
2
3
4
5
6
7
8
9
10
příprava realizace
11
12 2004
1 realizace
předinvestiční fáze
investiční fáze
12
2
3
4
5
6
7
8
9
kolaud. zkuš. prov.
10
11
12 2005
1
2
čas [měsíce]
provoz provozní fáze
ocenění
5.3 Struktura ceny knihovny ve vybraných etapách životního cyklu Tabulka a graf zobrazují strukturu ceny Městské knihovny ve vybraných etapách jejího životního cyklu. Porovnávají rozdílnost složení ceny v závislosti na přístupu k její tvorbě ze strany různých subjektů. Tabulka : Struktura ceny Městské knihovny Tišnov ve vybraných etapách jejího životního cyklu
VYBRANÉ ETAPY
DEFINOVÁNÍ
PŘÍPRAVY
REALIZACE
PROVOZU Účet.hod.
IN : HSV PSV MONTÁŽE GZS PROJEKT. DOKUMENTACE VYBAV. A ZAŘÍZ. KNIHOV. CELKEM
9.087 tis. Kč
3.000 tis. Kč 12.087 tis. Kč
12.147 tis. Kč 5.363 tis. Kč 4.470 tis. Kč 2.118 tis. Kč 196 tis. Kč 434 tis. Kč 3.000 tis. Kč 15.583 tis. Kč
Nákla.zp. bez kp
12.163 tis. Kč
12.163 tis. Kč
ST.OBJEKT VENK.ÚPRAV. ST.POZEMEK
11.174 tis. Kč 22,2 tis. Kč 113,7 tis. Kč
434 tis. Kč 2.169 tis. Kč 14.766 tis. Kč
434 tis. Kč 536 tis. Kč 13.133 tis. Kč
PROJ. DOKUM. VYB. A ZAŘ. CELKEM
11. 309,9 tis. Kč
13
Nákla.zp. s Výnos.zp. kp 2.972 tis. Kč 6 tis. Kč hodnoty s Kp 30 tis. Kč použity pro výpočet snížení nájemného, ze kterého se počítá cena 3.008 tis. Kč 3.192 tis. Kč
4.470 tis.
5.363 tis.
12.163 tis. tis. 12.163
11.309,9 tis Kč ZCU = ZC x k1 x k2 x k3 x k4 x k5 x ki x kp
3.008 tis.
3.192 tis. Kč CV = N / p x 100
V ybavení jako součást Invest.náklady(=H S V +P S V +M ontáž+G ZS )+P D stavby
2.118 tis.
434 tis.
V ýnosový zp. ocenění
434 tis. 196 tis.
2.169 2.169 tis. tis.
s kp=0,226
9.087. tis. 9.087 tis.
3.000 tis.
14.766 tis. Kč
N áklad. zp. ocenění bez K p (koef.prodej.) H odnocení staveb. objektu,venkov. úprav,stavebního pozem ku
3.000 3.000 tis. tis.
15.583 tis. Kč
Invest.náklady(=H S V +P S V +M ontáž+G ZS )+P DV ybav. a zaříz.knihov.
12.087 tis. Kč
Invest.náklady(=H S V +P S V +M ontáž+G ZS )+P D V ybav. a zaříz.knihov.
investiční náklady
V ybav. a zaříz.knihov.
Graf : Znázornění vývoje struktury ceny Městské knihovny Tišnov
13.133 tis. Kč 536 tis. 434 tis.
12.163 tis.
účetní hodnota etapa definování
etapa přípravy
etapa realizace
etapa provozu
14
6. ZÁVĚR V jednotlivých kapitolách jsou uvedeny vedle teoretické části také konkrétní údaje, které mají za úkol řešenou problematiku přiblížit z praktického hlediska. Tuto strukturu jsem zvolila pro uvědomění si, že teorie má být vždy napojena na oblast, kde se prokáže funkčnost dané teorie. Obdobné je to i při stanovení fází životního cyklu investičního projektu (stavby) a ceny jako nedílné součásti. Je účelné na počátku nadefinovat potřebné údaje a základní pojmy. Ty však musí mít reálné a odůvodněné základy, postavené na úspěšné aplikaci v praxi. Naplánování fází životního cyklu před započetím samotné realizace investičního projektu je velmi složitá záležitost vyžadující teoretické a odborné znalosti a zkušenosti. V návaznosti na vybranou stavbu jsem pouze sledovala jednotlivé kroky významných etap projektu. Důležitým pojítkem mi pak byla cena, která ve svých proměnách doprovází vývoj stavby v čase. Jako etapy, ve kterých dochází k důležitým proměnám ceny, jsem vybrala etapy definování, plánování, závěru realizace (kolaudace) a etapu provozu. Dochází zde ke změně výše a struktury ceny stavby. Při porovnání lze sledovat vývoj ceny v čase. Její výše je velmi proměnlivá, což mě vede k závěru, že vedle věcné, přesně definovatelné nákladové ceny rozhodují o výši ohodnocení stavby také rozdílné pohledy ze strany všech zainteresovaných skupin. Myslíme jimi investory, majitele, provozovatele, uživatele či potencionální kupce nemovitostí, orgány státní a veřejné správy.
15
PŘÍLOHA A Fotografie Městské knihovny Tišnov a jejího vnitřního dispozičního uspořádání
16
17
18
PŘÍLOHA B Fotografie prostoru pro možné komerční využití neveřejnými subjekty
19
20
