C S O K O N A I F O G A D Ó H A S Z N O S Í T Á S A
Tartalomjegyzék Szöveges anyag: Naturális adatok Hatályos szabályozási terv kivonata Épület bemutatása Története Az épület leírása Tervezési program Tervezett hasznosítás Extra elvárások Időbeni ütemezés Bekerülés tervezett költsége Hatósági eljárás Mellékletek: Fotók az épületről Archív fotók (képeslapok) Rajzi melléklet a tervezett állapotról (tájékozató jellegű)
Tartalomjegyzék
NATURÁLIS ADATOK
Naturális adatok
1.
Cím:
7400 Kaposvár, Fő utca 1.
2.
Telek helyrajzi száma: 320 Telek területe:
1661 m2
Tulajdoni hányad:
1/1
Tulajdonos:
Kaposvár Megyei Jogú Város Önkormányzata 7400 Kaposvár, Kossuth tér 1.
3.
Elhelyezkedése:
Kaposvár Városközpontjában, a sétáló utcáról nyílik, a városi főtér közvetlen közelében.
4.
Szintszáma:
Pince+földszint+emelet+tetőtér
5.
Saját parkolók száma:12 db
6.
Hasznos alapterületek: Pince: 317,76 m2 Földszint: 588,49 m2 Emelet: 609,2 m2 Tetőtér: 557,61 m2 Tetőterasz: 71,36 m2 Összesen: 2 144,42 m2
7.
Kerthelyiség alapterülete: Cca. 352 m2
8.
Utolsó hasznosítása: Kávézó
126,61 m2
Iroda
159,93 m2
Étterem (pince+fsz) 29,9+186,63=479,53 m2 Szálloda
II. osztályú panzió: Fsz+em+tt (Szobaszám: 22) 856,97m2 (40 fő+20 pótágy)
9.
Egyéb tudnivaló:
Műemlék (Tsz.: 4341) – országos védettség
10.
Építés éve:
XVIII. sz. vége
11.
Átjárási és útszolgalmi jog illeti a 324/1 hrsz-ú ingatlanra vonatkozóan. /Kossuth utcáról bekötő út/. Átjárási és útszolgalmi jog terheli a 324/2 hrsz-ú ingatlan javára. /Kossuth utcáról bekötő út./
Szabályozási terv SZABÁLYOZÁSI TERV KIVONATA
Vt-Z/1 építési övezet (településközponti vegyes terület) Építhető: lakóépület; irodaépület; igazgatási épület; szálláshely szolgáltató épület; szolgáltató-, vendéglátó-, kiskereskedelmi létesítmény; egyéb közösségi, szórakoztató épület; egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény; parkolóház; valamint a felsorolt épületeket kiszolgáló és kiegészítő funkciójú épületek.
zártsorú beépítés
80%-os beépíthetőség (80% szintalatti beépíthetőség)
7,5-10,5 m építménymagasság
2,4 m2/m2 szintterületi mutató
10% minimális zöldfelület
teljes közmű
Az épület bemutatása AZ ÉPÜLET BEMUTATÁSA Az épület története Az épület története Az érvényben lévő hivatalos műemlék jegyzék szerint az épület országosan védett műemlék, törzsszáma 4341. A földszint késő-barokk stílusban a XVIII. század végén, az emelet pedig a XIX. század végen épült. Jelenlegi formájában tehát klasszicizáló késő-barokk épület. Az Eszterházyak hercegi uradalmának központja volt. A műemlékjegyzékben „volt tiszttartói lakás” címen szerepel. Gróf Széchenyi Ferenc főispán beiktatása alkalmával rendezett nagyszabású ceremónia inspirálta Csokonait, hogy megírja a „Dorottya” vagyis „A dámák diadalma farsangon” című, népies humorú szatírát, amelyről az épület a nevét kapta és mely épületben Csokonai Vitéz Mihály is járt. A dámák és az idegenforgalom „diadalma” a tiszttartó házában (Kivonat a KAPOSVÁR 300 c, könyvből) Kaposvár egyik legrégibb épülete az Esterházy családnak köszönheti létét. Ez volt ugyanis a hercegi uradalom központja, a tiszttartói lak. Udvarán több istálló állt, a háznak nagy virág- és konyhakertje volt, sőt terjedelmes angolpark is tartozott hozzá, mely a mai belváros nem jelentéktelen részét magában foglalta. A török megszállta kaposi birtok a Szerdahelyi Dersfi család kihalása után, a 17. század elején került az Esterházyak kezébe, egyes források szerint házassági kapcsolat révén. Tőlük hamarosan a Sárkány család vette zálogba – ezer forintért – a még mindig török uralom alatt álló uradalmat. 1686-ban, néhány hónappal a győzedelmes keresztény ostrom előtt Esterházy Pál nádor viszont megfizette a zálogösszeget, s ezzel visszaváltotta a kaposi vártartományt. Feltételezzük, hogy a kiváló pénzügyi és katonai képességekkel rendelkező főúr pontosabb képet alkotott magának a hadi helyzetről és a politikai kilátásokról, mint Sárkányék… Esterházy Pál (1635–1713) egyébként a korszak legfontosabb és legérdekesebb közszereplői közé tartozott. Meggyőződéses Habsburg-párti volt, ugyanakkor a nemzeti szempontok érvényre juttatására törekedett. Gróf Zrínyi Miklóst (a költőt és hadvezért) tartotta példaképének; az 1663–64. évi téli hadjáratban maga is részt vett, csakúgy, mint később a török elleni felszabadító háború számos ütközetében. Kaposvár most részévé vált egy igen jelentős gazdasági rendszernek, hiszen az Esterházyak Magyarország legnagyobb birtokkal rendelkező arisztokratái voltak. Kaposvár egy tizenkilenc faluból és huszonhárom pusztából álló uradalom központja lett a 18. század elejétől fogva. Az Esterházy-uradalom valósággal rátelepedett a városra a következő kétszáz évben, gyakran akadályozva a fejlődését, azt azonban el kell ismerni, hogy az idős Esterházy herceg nélkül talán nem is létezne most Kaposvár nevű település. A Rákóczi-szabadságharc idején ugyanis többször vált utcai harcok színterévé és tűzvész martalékává a város, végül a megmaradt lakosok is elhagyták az üszkös romokat. Az újratelepítési engedélyt a földesúr, herceg Esterházy Pál nádor 1712. december 1-jén
bocsátotta ki Kismartonban. (Joggal tekinthetjük ezt a dátumot a modern Kaposvár születésnapjának, hiszen a város élete – a közigazgatási és hatalmi változásoktól függetlenül – azóta folyamatos.) A kaposváriak tehát sokszor voltak feszült viszonyban a hercegi uradalommal. De az uradalmi tisztviselők is engedetlennek tartották a kaposváriakat, egy ízben kifejtették, hogy tizenkét kaposit sem cserélnének el egy falusi jobbágyért. A tiszttartó imígyen fakadt ki egy alkalommal: „Ha fehéret parancsolok, feketére fordítják a város házánál.” Viszont az is megesett, hogy éppen a város lakói óvták meg az uradalom érdekeit. 1766-ban, amikor a lázongó parasztok meg akarták támadni a tiszttartó házát, aki már futófélben volt, a kaposvári kereskedők és mesteremberek nem engedték elmenekülni a kínos helyzetbe került tisztviselőt, hanem bátran megvédelmezték. A tiszttartói lakot, a 18. század végén alig néhány ezer lelkes városka egyik legfontosabb épületét Csokonai Vitéz Mihály is megénekelte Dorottya, vagyis a dámák diadalma a Fársángon című vígeposzában. A kor legnagyobb magyar költője nem a levegőbe beszélt (bár Carnevál herceg kaposvári bevonulásáról szólván némi túlzással kastélynak nevezte az épületet), mert maga is járt itt akkortájt. A Somogyban időző poéta 1798 júliusában részt vett azon az ünnepségen, amelyet gróf Széchényi Ferenc („a legnagyobb magyar” édesapja) főispáni beiktatása alkalmából rendeztek. S amit Csokonai látott, tapasztalt, azt beépítette a Dorottya cselekményébe. 1960 elején a költő tiszteletére emléktáblát lepleztek le a kaposvári Dorottya házon. A hetvenes évek második felében az épület mellett állították fel Fritz János Csokonai-mellszobrát, a kapualjban pedig elhelyezték a Dorottya-domborművet, Gera Katalin alkotását. És persze Kaposváré a Dorottya-hagyomány, amelyet hosszú évek óta minden télutón felelevenítenek a szorgalmas farsangolók. (Egyes elképzelések szerint a kapuzat előtt, az utcán a herceget és Dorottyát ábrázoló szoborcsoport formájában is életre lehetne kelteni az egykori farsangi jelenetet.) Már a 20. század elején rendeztek a maihoz hasonló farsangi felvonulást a városban. Farsang végén az is megesett, hogy egy feldíszített ökröt vezettek végig a kaposvári főutcán, a főtéren letaglózták, megsütötték, és mindenki kapott belőle egy darabot. Arra nagyon vigyáztak, hogy a farka az asszonyoknak jusson. Csokonai kisugárzása nyilván olyan erős volt (és nem is akadt más alkalmas épület…), hogy már a 19. század elején műkedvelő színielőadásokat rendeztek a sokat látott falak között. Egy ennyire színes múltú, a város központjában álló épület története gyakorta kanyarodik az idegenforgalom felé. Az L. Szabó Tünde tervei alapján helyreállított és 1985 novemberében megnyílt Dorottya házat is turisztikailag hasznosították: itt kapott helyet a huszonegy szobás Csokonai fogadó, meg egy utazási iroda, söröző, tekepálya, játékterem, fazekasműhely, kiállítóterem és ajándékbolt. 1987. október 16-án a Dorottya házban ünnepelték meg azt is, hogy elkészült a kaposvári sétálóutca. (Az utca vezető tervezője Lőrincz Ferenc, a Somogyterv mérnöke, az építés kivitelezője a Mélyépítő Vállalat siófoki építésvezetősége volt.)
Az épület leírása Az épület lírása Az „L” alaprajzú épület a város exponált helyén, a Kossuth tér és a Fő utca (sétáló utca) találkozásánál áll. Nyugati (vég) homlokzata a tér felé néz, déli főhomlokzata a Főutcára. Eredetileg földszintes épület volt. A földszinten szép, boltozott terek, boltozott folyosók utalnak az épület eredeti állapotára. Az 1980-as évek műemléki helyreállítása részben rekonstruálta az eredeti belső tereket, de a megváltozott funkciók miatt (földszinti helyiségek utcára történő megnyitása, tetőtér beépítés) megváltozott az épület eredeti homlokzata. A központi kapubejárat két részre osztja a földszintet. Az utcai szárnyban egy kávézó üzemelt és egykor egy irodaegység, valamint az ezekhez kapcsolódó kiszolgálóegységek. Az emeleten egykor lakások voltak, melyeket a 80-as évekbe a tetőtér beépítéssel egy időben panzióvá alakítottak. Az udvari szárny oldalfolyosós, földszintjén sörözővel és hozzá tartozó konyhával, melyek ma szintén nem üzemelnek. Alatta borozó, es dongaboltozatos nagy alapterületű pincehelyiség (valamikor tekepálya), az emeleten egykor szinten lakásokkal, melyet panzióvá alakítottak. Udvarában a 90-es évek végén kerthelyiség épült. Épületszerkezeti ismertetés:
Alapozás:
valószínűleg tégla sávalap.
Szigetelés:
vízszintes falszigetelés nem készült. (Utólagos falszigetelése javasolt!)
Födémek:
pince es földszinti födémek téglaboltozott, emelete eredetileg fafödém.
Tetőszerkezet:
szelemenes, állószékes manzárd tető kontyolva.
Héjalása:
hódfarkú cserépfedés.
Padlóburkolatok: átalakítások miatt az eredeti padlóburkolat nem maradt meg.
Nyílászárók:
faszerkezetű nyílászárók az épület stílusában, a 80-as évek során cserére kerültek, mára
műszaki állapotuk elavult. Az épület állapota: A felújítás ellenére állapota mára erkölcsileg elavult. Ennek oka részben az, hogy az épület nagy része évek óta használaton kívül áll.
Tervezési program TERVEZÉSI PROGRAM Tervezett fejlesztés Tervezett fejlesztés Az emblematikus épületben a Kaposvárra érkező vendégek fogadása, programszervezése, elszállásolása és ehhez is kapcsolódva kulturált étkeztetése (pld. borozó és pálinkaház üzemeltetése). Idegenforgalom – kereskedelmi vendéglátás – szállásszolgáltatás Javasolt funkció: Esterházy vendég-fogadó
Turisztikai célú iroda és üzlet elhelyezése (1)
Szállodai funkció kialakítása (2)
Éttermi-kávéházi funkciók elhelyezése (3) szabadtéri egységekkel
A tervezés során fontos a működés feltételeinek tisztázása, ennek függvényében a fent meghatározott funkciók egymástól fizikailag is és szakmailag is elkülönülő, de gazdaságilag és jellegüknél fogva egymást segítő, egymásra épülő tevékenységként történő tervezése. Szempontok:
Idegenforgalmi múlt és történeti jelentőség: emblematikus épület
Központi elhelyezkedés – Városháza közelsége
1. Turisztikai célú iroda és üzlet funkciók (1) (földszint főtéri felöli szárnya)
Turisztika (1)
A főtérre tájolt szárnyban elhelyezett turisztikai iroda-üzlet frekventáltabb és „megtalálhatóbb” mint a jelenlegi Tourinform iroda – ráadásul történetileg hangsúlyosabb az épület is. A portál szellemes kihasználása és mögötte egy turisztikai szolgáltatásokkal működő iroda együttesen egy kiváló városi info-pont lehetne az ide látogatóknak! Az egységet úgy kell megtervezni, hogy az minden, a működéséhez szükséges háttér helyiséggel rendelkezzen, ne függjön az épületben működő egyéb egységektől. 2. Szállodai funkció (2) (emelet mindkét szárnya, tetőtér utcai szárnya) Az épületben legalább 15 önálló szállásegységet kell kialakítani. (32 fő+10 pótágyon=42 fő). A szállodai szobák alapterülete 25-30 m2 legyen, saját fürdőszobával, légkondicionálóval, szabályozható fűtéssel. A szobák mágneskártyás működtetésűek legyenek, melyek természetesen az elzárt parkolót is nyitják. A felszereltségüknél fogva a ****-os kategóriával egyenrangúak legyenek.
Szálloda (2)
Szállodai szolgáltatás 10 db kétágyas pót ágyazható szoba, valamint 3 db négyfős apartman körülbelül a következő formában:
első emeleten utcafronti szárnyban 6 db kétágyas szoba (pótágyazható),
első emeleten udvari szárnyban 4 db kétágyas szoba (pótágyazható) és 1 db négyszemélyes apartman,
második emeleten 2 db 4 személyes apartman.
Díszterem kialakítása javasolt az első emeleten – esküvők, rendezvények, konferenciák részére. A díszteremhez önálló vizesblokkot is ki kell alakítani! A jelenleg beépítetlen tetőtérben a működtetéshez szükséges üzemi/személyzeti helyiségek alakíthatók ki. 3. Éttermi-kávéházi funkciók (3) (Földszint udvari szárny és utcai szárny keleti része, valamint a pince) 200 adagos meleg konyha
Épületen belül o
Földszint: étterem-kávézó
o
Pinceszint: különterem/rendezvényterem/borozó
Szabadtéren o
Kerthelyiség kialakítása az udvaron
o
Idény jelleggel terasz a sétálóutcán
Kihasználva a hatalmas boltozott pince egyedi adottságait és a felette található hangulatos - egykori – étterem alaprajzi kiosztását és a kerthelyiség kínálta egyedülálló belvárosi lehetőséget egy kínálatában egyedülálló gaszto-turizmusra alapozott igazi, borozó és pálinkaház igen jó hasznosítása lenne az egykori étteremnek. Az épület méreteinél fogva alkalmas lenne – akár - egy látvány-pálinafőző elhelyezésére is. (Ezek ma zárt rendszerben működnek, nem kell félni a bűztől!) A somogyi és pannon-borok és pálinkák kínálata és kóstoltatása az épületben működő Tourinformmal közösen szervezve élénkítené a kaposvári turisztikai kínálatot és meghosszabbíthatná a városban eltöltött időt – kombinálva a szálloda nyújtotta kínálattal. Az étterem belső kialakítása során törekedni kell a szeparálható terek kialakítására, építészeti keretet kell adni a magas szintű gasztronómiai szolgáltatásoknak. (Pld. kerthelyiségben látványgrillezés lehetősége stb.) Fontos, hogy a műemlék épület adottságait figyelembe véve a konyhaüzemben lehetőség szerint központi helyen történő elhelyezése, hogy a söntés és a tálalás a lehető legkevesebb gyaloglási távolságot jelentse az ott dolgozó pincéreknek.
Étterem (3)
Konyhagépészeti eszközök csak jó minőségű konyhagépek, energetikailag jó mutatókkal rendelkező eszközök, lehetőleg gázos üzeműek a gyors hőleadás miatt. Szükséges központi fagyasztókamra és hűtőkamra elhelyezése, valamint lehetőség szerint étellift elhelyezése a rendezvényterembe és a pincébe. Az általánosan szokásos feletti elvárások az épülettel kapcsolatosan
Extra elvárások
Szükséges az épület
korszerű informatikai, kommunikációs és biztonsági rendszerrel történő ellátása (wifi is!)
egy szauna és pihenőhelyiség elhelyezése
energetikailag körültekintő tervezés mind a hőszigetelés, mind a hőtermelés tekintetében (vizsgálni kell a napelemek, napkollektorok felszerelésének lehetőségét, valamint a távfűtés bevezetésének alternatíváját is.)
önálló rendeltetési egységeket önálló mérőórákkal kell felszerelni,
zárt parkolók kialakítása
belsőépítészeti tervezése
Az épület szükség szerint bővíthető, amennyiben a tervezett program a jelenlegi fizikai keretek között nem biztosítható. A bővítés elképzelhető irányai:
Térszín alatti bővítés az épület jellege miatt az udvar alatt javasolt.
Szint feletti bővítés az udvari szárny északi irányú óvatos bővítése.
Udvari szárny tetőtere jelenleg még beépítetlen.
Ütemezés Tevékenység/Hónap Közbeszerzés Eng. Tervek Kiviteli tervek Hatósági eljárás Közbeszerzés Építés
Ütemezés 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Költségbecslés
Költségbecslés Előzetes költségbecslés (bruttó költségekkel számolva)
Építési költség Épület felújítása
m2
Összesen
Ft/m2
1 993
380 000
757 457 800
70
100 000
7 000 000
Kerthelyiség és kert felújítása
352
45 000
15 852 150
Parkoló ill. gyalogút építés
748
30 000
22 434 600
Tetőterasz felújítása
Építési költség összesen Járulékos költség
802 744 550 Alapérték
Bekerülési% (kamarai díjszabás)
Engedélyezési terv Kiviteli terv Lebonyolítás/közbeszerzés
802 744 550
Műszaki ellenőr Közműfejlesztés stb
1,5
12 041 168
3,5
28 096 059
3,0
24 082 337
1,5
12 041 168
5 000 000
5 000 000
Járulékos költség összesen Berendezés Berendezés turisztika (136,83 m2)
Összesen
81 260 732 egység ép. Költsége
építési ktg. %
Összesen
51 995 400
15
7 799 310
Berendezés szálloda (1 214,05 m2)
461 339 000
15
69 200 850
Berendezés konyha és étterem (642,43 m2)
244 123 400
25
61 030 850
Berendezés összesen BERUHÁZÁS MINDÖSSZESEN
138 031 010 1 022 036 292
Hatósági eljárás Hatósági eljárás Az épület műemléki vedelem alatt áll (Tsz.: 4341). Építési hatósági ügyekben (bővítés, átalakítás, felújítás, funkcióváltozás stb.) az I. fokú eljáró hatóság: Somogy Megyei Kormányhivatal Kaposvári Járási Hivatal Járási Építésügyi és Örökségvédelmi Hivatala Cím: 7400 Kaposvár, Csokonai u. 3. tel.: 82/502-666, fax: 82/502-639
A műemléki védettség miatt átalakítás esetén (is) az eredeti karaktert (tömeg, szintszám, homlokzatalakítás, nyílásrend) meg kell tartani.
A tervezés tervtanács köteles.
Az engedélyezési tervhez építészettörténeti kutatási dokumentációt kell készíttetni, jogszabályban rögzített tartalommal.
A kiviteli terv készítése során falkutatásokat írhat elő a hatóság – ennek díjával nem számoltam!
A terület régészeti lelőhely, a kivitelezés alatt régészeti szakfelügyelet és leletanyag előkerülése esetén ásatás szükséges - – ezek díjával sem számoltam!
L. Balogh Krisztina városi főépítész Kaposvár, 2014. szeptember 9.
Fotók az épületről:
A sarokbejárat megfelelően hangsúlyos lehetőség a TOURINFORM és az INFO-PONT elhelyezésére. Kávézó kialakítását nem javaslom, mert a szemközti nagy múltú STÜHMER forgalmát osztaná meg. (Fotó 2008.)
A kapualj másik oldalában a színházi jegyiroda és a KULTÚRPONT helyezhető el – de több kis alapterületű üzlet is kialakítható (nagy alapterületű üzletre nincs igény a jelenlegi gazdasági helyzetben.) (Fotó: 2008.)
Az udvaron egykor működő kiváló kerthelyiség felélesztése piacképes kínálat a belvárosban! (fotó: 2007)
A földszinten hangulatos borozó alakítható ki. (fotó: 2007) A dongaboltozott pincéről nincs képem, de ott borkostolás javasolt, hiszen hordók is kihelyezhetők.
Az egykori panzió helyén a vendég-apartmanok kiváló színvonalon kialakíthatók. (Fürdővel, konyhával, variálható ágyszámmal) (Fotó 2007.)
Jelentős szerkezeti beavatkozást nem igényel az átalakítás. (Fotó 2007.)
Az egykori panzió helyén a vendég-apartmanok kiváló színvonalon kialakíthatók. (Fürdővel, konyhával, variálható ágyszámmal) (Fotó 2007.)
Tetőtérben esetleg közösségi tér is kialakítható – de vendégapartmannak is kiváló (Fotó 2007.)
Archív képek:
