BYTOVÝ FOND HL. M. PRAHY V MEZINÁRODNÍM SROVNÁNÍ
Mgr. Michal Němec duben 2010
OBSAH
Úvod…………………………………..…………....…………………………………………..3 1) Bytový fond hl. m. Prahy………………………...……………………………………….4 2) Srovnání bytového fondu evropských měst…………………………………...……..5-16 2.1 Absolutní počet bytů…………………………………………………………..6-7 2.2 Počet bytů na 1 000 obyvatel………………………………………………….7-9 2.3 Velikost užitné plochy bytu připadající na osobu……………...………...…..9-11 2.3 Struktura bytového fondu podle typu nemovitosti……………………..…..12-13 3) Závěr……………………………………………………………………………………..14 4) Použité informační zdroje………………………………………………………………15
2
Úvod Bytové fondy jednotlivých evropských měst vykazují značně odlišné vlastnosti, které zásadním způsobem determinují životní standard domácností v oblasti bydlení. Předkládaná analýza si klade za cíl porovnat vybrané indikátory bytového fondu 40 evropských měst a v jejím rámci následně interpretovat pozici bytového fondu hl. m. Prahy z celkového hlediska a rovněž v dichotomii postsocialistických a “západních“ měst. Indikátory kvantitativní i kvalitativní charakteristiky bytového fondu, které v analýze porovnáváme, jsou: -
absolutní počet disponibilních bytů,
-
relativní počet disponibilních bytů vztažený k počtu obyvatel (počet bytů na 1 000 obyvatel, popř. počet osob připadajících na 1 byt),
-
velikost užitné plochy bytu připadající na jednu osobu (v m2),
-
převažující způsob bydlení podle typu nemovitosti (vyjádřený podílem domácností žijících v bytových a rodinných domech).
Zdrojem informací o bytových fondech evropských měst posloužily aktuální údaje z oficiálních webových stránek národních statistických úřadů (popř. oficiální stránky vybraných evropských měst). V případě, že v těchto zdrojích nebyla dostupná data, byly převzaty již méně aktuální údaje z Eurostatu – z Urban Audit. Vzhledem k tomu, že podrobné údaje o domech a bytech jsou předmětem oficiálních národních statistických cenzů, které v evropských zemích zpravidla probíhají vždy na začátku jednotlivých desetiletí (viz SLDB v ČR v roce 2011), budou aktuální oficiální údaje dostupné během následujících dvou až tří let. Proto v některých případech využíváme expertní odhady, dílčí oficiální údaje atd. Po vyhodnocení shromážděných informací však můžeme konstatovat, že údaje na dostatečné úrovni reprezentativnosti zachycují jak realitu, tak i základní trendy a vzájemné diference. Analýza využívá v řadě případů data, která jsou součástí informačních souborů, jež Odbor strategické koncepce URM kompletuje právě pro možnost srovnání velkých měst středoevropského (evropského) prostoru. Tyto údaje budou mj. publikovány v komentované podobě za dílčí funkční segmenty (zde např. bytový fond).
3
1) Bytový fond hl. m. Prahy Před vlastní komparací uvádíme klíčové údaje vypovídající o aktuálním stavu bytového fondu hl. m. Prahy. Bytový fond v hl. m. Praze v současnosti čítá více než 600 000 disponibilních bytových jednotek. Podle výstupu z Registru sčítacích obvodů a budov (RSO), který byl pořízen na počátku dubna 2010, je v Praze 600 917 bytů. Zdrojem klíčových údajů o bytovém fondu hl. m. Prahy (uvedených v tabulce č. 1) jsou publikace Českého statistického úřadu Příjmy a životní podmínky domácností v roce 2008, Lexikon hl. m. Prahy 2009 a Bytová výstavba v hl. m. Praze v roce 2009 (předběžné výsledky).
Tabulka č. 1
Vybrané aktuální údaje o bytovém fondu hl. m. Prahy Indikátor
Hodnota indikátoru
Zdroj údaje
Platnost údajů
592 405
ČSÚ
31. 12. 2008
600 917
ČSÚ (RSO)
6. 4. 2010
Počet disponibilních bytů na 1 000 obyvatel
480
výpočet STR/URM
31. 12. 2008
Počet osob připadajících na 1 byt
2,08
výpočet STR/URM
31. 12. 2008
Velikost užitné plochy bytu připadající na osobu (v m2)
29,2
ČSÚ
2008
Podíl domácností žijících v bytových domech (v %)
87,1
ČSÚ
2008
Podíl domácností žijících v rodinných domech (v %)
12,6
ČSÚ
2008
25,5
ČSÚ
2008
Podíl domácností žijících ve vlastním domě (v %)
12,3
ČSÚ
2008
Podíl domácností žijících v nájemním bytě (v %)
38,9
ČSÚ
2008
Podíl domácností žijících v družstevním bytě (v %)
20,9
ČSÚ
2008
Počet zahájených bytů
5 719
ČSÚ
2009
Počet rozestavěných bytů
19 412
ČSÚ
2008
Počet dokončených bytů
7 397
ČSÚ
2009
Obecné charakteristiky bytového fondu: Celkový počet disponibilních bytů
Struktura bytového fondu podle typu nemovitosti:
Struktura bytového fondu podle právního důvodu k užívání bytu: Podíl domácností žijících v bytě v osobním vlastnictví (v %)
Bytová výstavba:
Zdroj: STR/URM na základě údajů ČSÚ
4
2) Srovnání bytového fondu evropských měst Analýza porovnává vybrané indikátory bytového fondu celkem 40 evropských měst, mezi něž jsme zahrnuli stávajících 27 hlavních měst států Evropské unie a 13 vybraných evropských měst, která lze na základě některých parametrů (počet obyvatel, ekonomický význam města, specifické vazby na Prahu aj.) označit za relevantní vůči Praze. Konkrétní přehled měst (spolu s údajem o počtu obyvatel) uvádíme v přehledu: o Amsterdam (756 347)
o Londýn (7 619 800)
o Athény (796 442)
o Lublaň (276 091)
o Barcelona (1 615 908)
o Lucemburk (88 586)
o Berlín (3 431 675)
o Madrid (3 255 944)
o Birmingham (1 016 800)
o Manchester (464 200)
o Bratislava (428 791)
o Milán (1 295 705)
o Brusel (1 080 790)
o Mnichov (1 367 314)
o Budapešť (1 712 210)
o Oslo (575 475)
o Bukurešť (1 944 367)
o Paříž (2 203 817)
o Curych (380 499)
o Praha (1 233 211)
o Dublin (506 211)
o Riga (713 016)
o Düsseldorf (584 217)
o Řím (2 724 347)
o Frankfurt n. M. (672 667)
o Sofie (1 247 059)
o Glasgow (584 200)
o Stockholm (810 120)
o Hamburk (1 772 100)
o Tallinn (404 005)
o Helsinky (576 632)
o Valletta (6 309)
o Kodaň (518 574)
o Varšava (1 709 781)
o Leeds (770 800)
o Vídeň (1 680 170)
o Nikósie (231 000)
o Vilnius (558 165)
o Lisabon (480 776)
o Ženeva (187 697)
Poznámka č. 1: Údaje o počtu obyvatel jsou většinou platné k 31. 12. 2008 nebo k 1. 12. 2009. V případě Londýna, Manchesteru, Birminghamu, Leedsu a Glasgowa jsou údaje platné k 30. 7. 2008, v případě Barcelony k 1. 1. 2008. V případě Dublinu (2006) a Athén (2004) nebylo možné uvést aktuálnější hodnoty.
5
2.1 Absolutní počet bytů Evropská velkoměsta, jakými jsou například Londýn, Paříž, Berlín, Madrid nebo Řím, disponují vyšším absolutním počtem bytových jednotek než ostatní evropská města. V rámci Evropy registrujeme největší bytový fond v Londýně, který v roce 2008 čítal téměř 3,3 mil. bytů (včetně neobydlených).1 Praha, kde počet všech disponibilních bytů na konci roku 2008 dosahoval více než 592 tisíc, se podle tohoto kritéria umístila mezi 40 námi analyzovanými evropskými městy na 14. místě. Tabulka č. 2 udává pořadí prvních patnácti evropských měst podle velikosti bytového fondu. Tabulka č. 2
Pořadí evropských měst podle absolutního počtu bytových jednotek Pořadí Město
Údaj z roku
Počet bytů
1.
Londýn
2008
3 281 034
2.
Berlín
2008
1 890 837
3.
Madrid
2004
1 461 366
4.
Paříž
2004
1 284 475
5.
Řím
2001
1 150 547
6.
Vídeň
2007
931 082
7.
Hamburk
2008
886 531
8.
Budapešť
2008
881 000
9.
Varšava
2008
799 661
10.
Barcelona
2004
798 677
11.
Bukurešť
2007
787 800
12.
Mnichov
2008
742 820
13.
Milán
2001
633 145
14.
Praha
2008
592 405
15.
Sofie
2008
531 595
Zdroj: STR/URM (údaje z let 2001 a 2004 převzaty z databáze Urban Audit)
Poznámka č. 2: Jak je patrné z tabulky č. 2, jednotlivá data o počtu bytů nejsou dostupná pro všechna města za stejné období. Důvodem je, že pouze údaje o některých městech bylo možné plně aktualizovat. V důsledku neustále zvyšujícího se počtu disponibilních bytů v naprosté většině námi hodnocených evropských měst (a to i při zohlednění zániku části bytového fondu), 1
Musíme mít ale na zřeteli skutečnost, že údaj platí pro území tzv. velkého Londýna, ve kterém žije přibližně 7,5 mil obyvatel. Oproti tomu v případě dalšího evropského velkoměsta – Paříže, bereme v úvahu pouze samotné území kompaktního města, nikoliv jeho těsné zázemí, které tvoří území již dalších tří departmánů. Tuto metodiku však přebíráme z databáze Urban Audit, kde je uplatňována. Bližší informace o územním vymezení Londýna a Paříže jsou dostupné na http://www.urbanaudit.org/help.aspx .
6
musíme vzít do úvahy jistou podhodnocenost počtu disponibilních bytů ve městech s neaktualizovanými údaji (tj. z roku 2004 a především z roku 2001). V těchto městech předpokládáme v závislosti na intenzitě bytové výstavby nárůst počtu bytů do roku 2009 v průměru o 2–3 %.
2.2 Počet bytů na 1 000 obyvatel Nevýhodou uvedených údajů o absolutním počtu bytů je jejich nepoužitelnost pro objektivní komparaci bytových fondů evropských měst s různou populační velikostí. Abychom mohli porovnat míru fyzické dostupnosti bydlení v kontextu různě velkých měst, vyjádříme absolutní počet bytů v relaci k počtu obyvatel žijících v daném městě. Pro tento účel se nejčastěji používá indikátor počtu bytů na 1 000 obyvatel. Alternativním, avšak ne již tak často užívaným indikátorem, je počet osob připadajících na jeden byt, který jiným způsobem vyjadřuje totéž. Obecně můžeme konstatovat, že většina evropské populace se v současné době potýká spíše s finanční nedostupností bydlení, než s jeho nedostupností fyzickou, jež byla v průběhu druhé poloviny 20. století v zásadě odstraněna (v zemích tzv. západního bloku) či alespoň zmírněna (v postsocialistických zemích). Důsledky odlišných politik v oblasti bydlení v éře bipolární Evropy můžeme mimo jiné dokumentovat na údajích o počtu bytů na 1 000 obyvatel. Podle údajů ze studie Residential Markets in Central European Capitals, kterou publikovala v roce 2008 poradenská společnost REAS ve spolupráci s renomovanou realitní společností Jones Lang LaSalle (JLL), připadá v zemích bývalé EU15 průměrně 490 bytů na 1 000 obyvatel, zatímco v nově přistoupivších zemích EU je hodnota tohoto ukazatele pouze 435 bytů na 1 000 obyvatel. Tento značný nepoměr poukazuje především na odlišnou hospodářskou vyspělost tzv. západních a postsocialistických evropských zemí. Výše konstatované je evidentní i z námi provedené analýzy. Tabulka č. 3 uvádí pořadí prvních patnácti měst zařazených do našeho průzkumu, která vykazují nejvyšší počet bytů připadajících na 1 000 obyvatel. Není náhodou, že v první patnáctce není zastoupeno ani jedno postsocialistické město (vyjma Berlína, který spadal do obou tehdejších sfér vlivu). Na prvním místě se počtem bytů na 1 000 obyvatel umístilo hlavní město Malty Valetta, která jako jediná překročila hranici 600 bytů na 1 000 obyvatel. V této souvislosti však dodejme, že Valetta má pouze 6 309 obyvatel a není tedy v žádném případě porovnatelná s ostatními městy, která jsme podrobili naší analýze. Druhé místo obsadila Paříž, která vykázala 597 bytů na 1 000 obyvatel.2 Za francouzskou metropolí následují Kodaň (576 bytů na 1 000 obyvatel), Ženeva (572 bytů na 1 000 obyvatel) a Helsinky (569 bytů na 1 000 obyvatel). Zcela příznačné je, že v tabulce č. 3 jsou ve zvýšené míře zastoupena města z německy hovořících zemí (celkem 6 x) a také všechna hlavní města skandinávských zemí, což koresponduje s vysokou hospodářskou úrovní těchto dvou evropských makroregionů.
2
V případě Paříže může být tato hodnota nadsazena z důvodu specifického vymezení města, viz poznámka pod čarou č. 1.
7
Tabulka č. 3
Pořadí evropských měst podle počtu bytů na 1 000 obyvatel Pořadí Město
Údaj z roku
Počet bytů na Počet osob 1 000 obyvatel připadajících na 1 byt
1.
Valletta
2005
605
1,65
2.
Paříž
2004
597
1,68
3.
Kodaň
2009
576
1,74
4.
Ženeva
2007
572
1,75
5.
Helsinky
2008
569
1,85
6.
Düsseldorf
2008
566
1,77
7.–8.
Vídeň
2007
558
1,79
7.–8.
Lisabon
2004
558
1,79
9.
Berlín
2008
551
1,81
10.–11. Curych
2008
543
1,82
10.–11. Mnichov
2008
543
1,82
12.
Stockholm
2008
536
1,87
13.
Frankfurt
2008
532
1,88
14.
Oslo
2009
530
1,89
15.
Amsterdam
2009
515
1,94
…22.
Praha
2008
480
2,08
Zdroj: STR/URM
Jak je zřejmé z tabulky č. 3, Praha se v konkurenci dalších 40 evropských měst umístila na průměrné 22. pozici s hodnotou 480 bytů na 1 000 obyvatel, což v přepočtu činí 2,08 osob na jeden byt. Porovnáme-li však Prahu s ostatními postsocialistickými hlavními městy, její pozice vyznívá o mnoho příznivěji. Z postsocialistických hlavních měst pouze Budapešť překračuje průměr původní EU15, který činí 490 bytů na 1 000 obyvatel (viz graf č. 1). Praha se však hranici průměru EU15 těsně přibližuje, což zároveň potvrzuje také námi vypočtený údaj 480 bytů na 1 000 obyvatel (k 31. 12. 2008). Téměř nejnižším počtem bytů na 1 000 obyvatel disponuje v rámci námi zkoumaných 40 měst Bukurešť, Vilnius a Sofie, které shodně nedosahují ani průměru nově přistoupivších 12 zemí do EU. Počet bytů na 1 000 obyvatel v těchto městech nepřekračuje hodnotu 435. Musíme však zdůraznit, že fyzická disponibilita bytového fondu se ve většině postsocialistických metropolí v posledních letech rychle zlepšuje, především díky bytové výstavbě, která probíhá – s různou intenzitou - ve většině metropolí střední a (jiho-)východní Evropy.
8
Graf č. 1
Počet bytů na 1 000 obyvatel ve vybraných postsocialistických hlavních městech
Zdroj: REAS a Jones Lang LaSalle (2008)
Poněkud překvapivým zjištěním je, že metropole hospodářsky nejméně rozvinutých zemí EU (Sofie, Bukurešť) se umístily sice na chvostu pořadí analyzovaných měst, ale neumístily se v našem průzkumu na posledních dvou místech. Ta obsadila města, která nepřekročila ani hranici 400 bytů na 1 000 obyvatel. Jde o kyperskou metropoli Nikósii (385 bytů na 1 000 obyvatel v roce 2004) a poslední místo obsadilo irské hlavní město Dublin (377 bytů na 1 000 obyvatel v roce 2006). V případě relativně hospodářsky vyspělého Dublinu je však údaj o nízkém počtu bytů na 1 000 obyvatel zkreslen dvěma faktory. Prvním faktorem je na evropské poměry poměrně vysoký průměrný počet členů irské domácnosti (způsobený tradičně velmi vysokou porodností v Irsku) a druhým - významnějším - faktorem je vysoký podíl domácností žijících v rodinných domech (65 %), což je ostatně typické pro všechna města na britských ostrovech (viz kapitola 3.4). Rodinný dům vzhledem k větší výměře umožňuje bydlení více generacím, jinak řečeno - je uzpůsoben pro žití více osob i přes nesnížený standard kvality bydlení, který můžeme vyjádřit například ukazatelem velikosti užitné plochy bytu připadající na jednu osobu (viz kapitola 3.3).
2.3 Velikost užitné plochy bytu připadající na osobu Jedním z hlavních indikátorů při posuzování kvality bytového fondu je průměrná velikost užitné plochy bytu vztažená k počtu osob v bytě žijících. Proto 40 analyzovaných evropských měst porovnáváme podle ukazatele průměrné velikosti užitné plochy bytu připadající na jednu osobu (v m2). Obecně platí, že hodnota tohoto ukazatele je ovlivněna (stejně jako ukazatel počtu bytů na 1 000 obyvatel) především ekonomickou vyspělostí země (regionu, města). Není tedy překvapením, že v rámci Evropy disponují největší průměrnou velikostí užitné plochy
9
připadající na jednu osobu města z vyspělých zemí, jako jsou Německo, Rakousko, Švýcarsko, Velká Británie, Švédsko, Norsko, Dánsko a další. Přistoupíme-li ke konkrétnímu hodnocení evropských měst, můžeme opět zmínit údaje společností REAS a JLL, podle kterých činila v metropolích původních členských zemích EU 15 v roce 2006 průměrná velikost užitné plochy bytu na osobu 36,6 m2, zatímco v hlavních městech nově přistoupivších dvanácti zemí byla průměrná hodnota tohoto ukazatele pouze 25,5 m2. Tabulka č. 4 uvádí prvních 15 nejlépe umístěných evropských měst v našem průzkumu, které zaznamenaly nejvyšší hodnoty průměrné velikosti užitné plochy bytu připadající na osobu. Na prvním místě se umístil se značným náskokem Lucemburk, ve kterém podle zdroje Urban Audit (2004) činila průměrná velikost užitné plochy bytu na jednu osobu téměř 63 m2 (tento údaj je však poněkud diskutabilní, zvláště při porovnání s údajem z téhož zdroje z roku 2001, kdy hodnota tohoto ukazatele činila o více jak 20 m2 méně, tj. 40,4 m2). Mezi prvními čtyřmi nejlépe hodnocenými evropskými městy se umístily skandinávské metropole Oslo, Kodaň a Stockholm, které shodně vykazují průměrnou velikost obytné plochy bytu připadající na osobu více jak 40 m2. Bytový fond skandinávských metropolí se opakovaně vyskytuje na předních místech našich tabulek, poukazuje tak na vysokou disponibilitu i kvalitu tamního bytového fondu. Tabulka č. 4
Pořadí evropských měst podle průměrné velikosti užitné plochy bytu připadající na osobu Pořadí
Město
Údaj z roku
Průměrná velikost užitné plochy bytu připadající na osobu (v m2)
1.
Lucemburk
2004
62,70
2.
Oslo
2001
47,70
3.
Kodaň
2004
43,90
4.
Stockholm
2004
41,00
5.
Valletta
2005
40,74
6.
Curych
2001
39,88
7.
Düsseldorf
2007
39,81
8.
Ženeva
2001
39,09
9.
Berlín
2008
38,81
10.
Mnichov
2008
38,50
11.
Milán
2001
37,61
12.
Vídeň
2008
37,20
13.
Frankfurt
2008
36,99
14.
Hamburk
2007
35,90
15.
Brusel
2001
35,62
…24.
Praha
2008
29,20
10
Zdroj: STR/URM (údaje z let 2001 a 2004 převzaty z databáze Urban Audit)
Poznámka č. 3: Údaje o průměrné velikosti užitné plochy bytu připadající na 1 osobu se podařilo zjistit pouze u 33 z celkového počtu 40 měst. Města, u kterých údaje zjištěny nebyly, jsou: Birmingham, Dublin, Glasgow, Leeds, Nikósie, Lisabon, Londýn a Manchester. Lze se téměř s jistotou domnívat, že kdyby byly údaje o městech z britských ostrovů k dispozici, Praha by se v pořadí našeho průzkumu propadla až za tato města, tedy přibližně na 30. pozici. Za povšimnutí stojí rovněž skutečnost, že v první patnáctce měst, seřazených podle průměrné velikosti užitné plochy bytu připadající na osobu, se nevyskytuje jediné město, které dříve bylo součástí tzv. zemí východního bloku (nepočítáme-li Berlín, který spadal do obou sfér vlivu). Pro evropská města z bývalých postkomunistických zemí je - i přes postupně zlepšující se situaci - typická relativně malá podlahová plocha bytů přepočtená na počet osob žijících v bytě. Tuto neuspokojivou situaci znázorňuje graf č. 2, který porovnává námi sledovaný indikátor bytového fondu v devíti vybraných postkomunistických hlavních městech (Tallinn, Riga, Vilnius, Varšava, Praha, Bratislava, Budapešť, Bukurešť a Sofie). Jak je při pohledu na graf zřejmé, ani jedno z těchto měst nevykázalo průměrnou velikost užitné plochy bytu připadající na osobu vyšší než 30 m2, i když Budapešť a Praha již této hranice téměř dosáhly. Hl. m. Praha podle aktuálního údaje ČSÚ (Příjmy a životní podmínky domácností v roce 2008) vykazuje průměrnou velikost užitné plochy bytu připadající na 1 osobu 29,20 m2. Na základě dostupných údajů lze tedy konstatovat, že ve srovnání se západoevropskými metropolemi Praha disponuje podprůměrnou velikostí bytů v relaci k počtu osob v bytě žijících, avšak ve srovnání s ostatními postkomunistickými městy si hlavní město České republiky stojí velmi dobře (viz graf č. 2). Graf č. 2
Velikost užitné plochy bytu připadající na 1 osobu ve vybraných postsocialistických hlavních městech (v m2)
Zdroj: REAS a Jones Lang LaSalle (2008)
11
2.4 Struktura bytového fondu podle typu nemovitosti Jednou z charakteristik, na kterou jsme se zaměřili při porovnávání bytových fondů evropských měst, je převažující typ zástavby podle typu nemovitosti, jenž můžeme vyjádřit mimo jiné podílem počtu domácností žijících v bytových, resp. v rodinných domech. Pořadí námi sledovaných evropských měst, která vykazují nejvyšší podíl domácností žijících v bytových domech, tabulka č. 5. Na prvních dvanácti místech se umístila výhradně města, kde více jak 90 % domácností žije v bytových domech. Nejvíce je zastoupeno bydlení v bytových domech ve velkých italských a španělských městech (Milán, Barcelona, Madrid, Řím). V těchto jihoevropských sídlech je koncentrováno dokonce více než 95 % domácností v bytových domech. V rámci všech 40 hodnocených měst činí průměrný podíl domácností žijících v bytových domech přibližně 76 %. Tuto průměrnou hodnotu Praha překračuje a můžeme konstatovat, že hlavní město České republiky je i přes zjevně sílící poptávku značné části obyvatelstva po individuálním bydlení stále městem s vysokou koncentrací hromadného bydlení, o čemž svědčí i údaj ČSÚ, podle kterého celkem 87,1 % pražských domácností žije v bytových domech. Praha tak v pořadí hodnocených měst zaujímá 15. místo. Tabulka č. 5
Města s nejvyšším podílem domácností žijících v bytových domech Pořadí
Město
Údaje z roku
Podíl domácností žijících v bytovém domě (v %)
1.
Milán
2001
98,99
2.
Barcelona
2001
97,41
3.
Madrid
2001
97,04
4.
Řím
2001
96,88
5.
Paříž
2001
94,96
6.
Riga
2001
94,18
7.
Varšava
2001
93,67
8.
Tallin
2007
93,60
9.
Vídeň
2004
91,87
10.
Ženeva
2001
91,52
11.
Lisabon
2001
91,30
12.
Curych
2001
90,25
13.
Stockholm
2008
89,80
14.
Kodaň
2009
89,44
15.
Praha
2008
87,10
Zdroj: STR/URM (údaje z let 2001 a 2004 převzaty z databáze Urban Audit)
12
Naopak nejvyšší podíl domácností žijících v rodinných domech zaznamenávají již tradičně sídla ve Velké Británii a Irsku. V rámci naší analýzy se na prvních třech místech umístila anglická města Leeds, Birmingham a Manchester (viz tabulka č. 6), ve kterých žije více jak 70 % domácností v rodinných domech (v případě Leedsu dokonce více než 80 %). Průměrný podíl domácností žijících v rodinných domech je však ve 40 sledovaných evropských městech několikanásobně nižší než v britských a irských městech a hodnota tohoto podílu činí 20,75 %. V Praze je podíl ještě nižší - pouze 12, 6 %. Tabulka č. 6
Města s nejvyšším podílem domácností žijících v rodinných domech Pořadí Město
Údaje z roku
Podíl domácností žijících v rodinném domě (v %)
1.
Leeds
2004
81,40
2.
Birmingham
2001
77,82
3.
Manchester
2001
73,75
4.
Dublin
2006
65,63
5.
Nikósie
2001
62,10
6.
Valletta
2005
55,99
7.
Londýn
2001
51,52
8.
Glasgow
2001
30,37
9.
Lucemburk
2001
29,73
10.
Oslo
2009
24,31
11.
Brusel
2001
23,61
12.
Budapešť
2001
22,96
13.
Hamburk
2008
20,97
14.
Lublaň
2001
16,95
15.
Bukurešť
2001
16,02
Praha
2008
12,60
…19.
Zdroj: STR/URM (údaje z let 2001 a 2004 převzaty z databáze Urban Audit)
Poznámka č. 4: Kromě bytových a rodinných domů eviduje oficiální statistika také kategorii „ostatní“ (do této kategorie mohou spadat např. původně nebytové prostory upravené pro účely bydlení, domovy pro seniory, vysokoškolské koleje, internáty aj.). Ve většině evropských měst je však podíl domácností žijících v této atypické kategorii zcela nevýznamný.
13
3) Závěr Výsledky analýzy potvrzují přetrvávající značnou disparitu mezi bytovými fondy postsocialistických a “západních“ měst. Jedním ze zásadních závěrů analýzy je, že kvantita bytového fondu, vyjádřená především ukazatelem počtu bytů na 1 000 obyvatel, a kvalita bytového fondu, vyjádřená průměrnou velikostí užitné plochy bytu připadající na jednu osobu, je v postsocialistických městech výrazně nižší než v ostatních „západních“ evropských městech, a to i přes postupné zkvalitňování bytového fondu v postsocialistických městech a částečné narovnávání poměrů. Shrnutí obecných znaků rezidenčních trhů postsocialistických zemí (měst):3 -
Propast v nabídce bytů oproti západním městům jak v kvantitativním, tak i kvalitativním smyslu, a to i přes strmý nárůst stavební aktivity v posledních letech.
-
Silná reálná poptávka po bytech a ještě silnější úroveň „potenciální poptávky“, která je však nerealizována v důsledku finanční nedostupnosti nového bydlení.
-
Zvyšující se ceny bytů.
-
V zemích (městech) střední a východní Evropy se však dá postupně očekávat částečné vyrovnávání hodnot indikátorů bytového fondu se “západními městy“.
Pozici pražského bytového fondu mezi 40 hodnocenými evropskými městy můžeme vyjádřit následovně: Ohledně ukazatele „počet bytů na 1 000 obyvatel“ Praha (stejně tak jako celá Česká republika) vykazuje v rámci původních zemí EU 15 stále podprůměrnou hodnotu. Situace se ale postupně zlepšuje a fyzická disponibilita bydlení je v Praze na dostačující úrovni. Problémem je spíše nevyvážená kvalita bytového fondu a především pak finanční nedostupnost bydlení pro početné cílové skupiny obyvatel, což však již přímo nesouvisí s předmětem této analýzy.
3
Závěry ze studie Residential Markets in Central European Capitals
14
5) Použité informační zdroje o REAS; JONES LANG LASALLE – Residential Markets in Central European Capitals. 2008 o ČSÚ - Příjmy a životní podmínky domácností v roce 2008 http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/p/3012-09 o ČSÚ - Lexikon hl. m. Prahy 2009 http://www.czso.cz/xa/edicniplan.nsf/p/101323-09 o ČSÚ - Bytová výstavba v hl. m. Praze v roce 2009 (předběžné výsledky) http://www.praha.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/bytova_vystavba_v_hl_m_praze_v_roce_2 009_(predbezne_vysledky) o EUROSTAT - databáze Urban Audit http://www.urbanaudit.org/ o Oficiální internetové stránky národních statistických úřadů, popř. oficiální stránky příslušných evropských měst
15
