BYTOVÝ DŮM BRNO, ŠTEFÁNIKOVA 30
Obsah textové části
ARCHITEKTONICKÁ STUDIE
1. Úvod ..................................................................................................................................3 2. Stavebně-technické posouzení stávajícího objektu .....................................................3 3. Statické posouzení stávajícího objektu .........................................................................4 4. Posouzení možnosti rekonstrukce stávajícího objektu (technické, ekonomické) ....4 5. Popis záměru / Situace ....................................................................................................5 6. Stávající stav ....................................................................................................................5 7. Urbanistické a hmotové řešení .......................................................................................5 8. Architektonicko dispoziční řešení ..................................................................................6 9. Architektonicko výtvarné řešení ....................................................................................7 10. Barevné a materiálové řešení .........................................................................................8 11. Dopravní řešení ................................................................................................................8 12. Navržené kapacity / ukazatele ......................................................................................11 13. Stávající kapacity / ukazatele ........................................................................................13 14. Propočet nákladů na výstavbu .....................................................................................13 15. Ekonomické posouzení investice – propočet nájmů ..................................................15 16. Závěr ...............................................................................................................................15
Katastrální území: Ponava 611379 Parcela č.: 459 č.p. 101 Celková užitná plocha: 2.385 m2 Celková užitná plocha bytů (bez sklepních kójí): 1.043 m2 Celková plocha bytových kójí: 78 m2 Celkem nebytových ploch k pronájmu: 465 m2 Obestavěný prostor: 9.588 m3 Zastavěná plocha: 594 m2 Kapacita: 21 bytů, z toho 5 bytů zvláštního určení (bezbariérové byty pro vozíčkáře) Odstavná a parkovací stání: 9 stání pro auta, z toho 4 stání pro imobily 1 stání pro motocykl Stavebník: Statutární město Brno Dominikánské náměstí 196/1, Brno, Brno-město, 601 67 Projektant: HiProject, s.r.o. Staňkova 359/8a, 602 00 Brno Architektonické řešení: Ing. arch. Filip Rubáš Hlavní inženýr projektu: Ing. Vlastimil Dvořák
Brno
1
09/2013
2
Stavebně-technické instalace (vodovod, kanalizace, plyn) i rozvody elektroinstalace v objektu jsou též kritické. Na objektu ani rozvodech nebyly prováděny investice a ani zásadní údržbové práce – vše je ve velice zchátralém stavu. Výplně otvorů dtto ostatní popisovaný stav jsou v dezolátním stavu – okna netěsná, zkřivené, napadená hnilobou. Vnitřní výplně jsou vlivem absence údržby, vlivem vlhkosti a plísní též nepoužitelné. Dvorní část objektu je neuzavřená vůči bytovému domu Rybníček 3, přístup do dvora je průjezdem od ulice Štefánikova. Dvůr není využíván, plocha je spíše skladištěm odpadu a nepotřebných věcí v lokalitě!
1. Úvod Projektová studie řeší posouzení využití stávajícího objektu Štefánikova 30 v Brně. Bytový dům se nachází na rohu ulic Štefánikova a Rybníček, v blízkosti zastávky MHD. Objekt je situován v řadové zástavbě, přístup do budovy je zajištěn z ulice Štefánikova, přes průjezd vedoucí napříč daného objektu. Průjezdem je rovněž umožněn přístup na nádvoří, které se nachází v severovýchodní části. Vstup do restaurační části je z nároží budovy. Bytový dům má jedno podlaží podzemní a dvě nadzemní podlaží. Dům je ve velmi špatném technickém stavu, dlouhodobě bez zásadních oprav a údržbových prací, z tohoto důvodu byla zadána studie využití a následného řešení uvedeného prostoru. Studie posuzuje možnou rekonstrukci stávajícího objektu, alternativně řešení zcela nového polyfunkčního objektu s bytovou funkcí a komerčními prostoru v parteru objektu. Nově je řešeno i parkování v objektu s příjezdem z ulice Rybníček.
3. Statické posouzení stávajícího objektu Jedná se o zděný stěnový objekt se sedlovou střechou, půdorysně tvaru „L“. Objekt má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní. Podkroví objektu není využito. Objekt je v dezolátním stavu, zásadní údržba na objektu není již z důvodu rentability na objektu dlouho prováděna. V dobrém stavu je pouze část 1.P objektu (na nároží) – prostor restaurace. Tato část objekt vypadá vizuálně nejlépe, nelze však posoudit zda lepší stav je pouze na viditelných částech, či zda je provedena celková oprava. Statika objektu je ve velmi špatném stavu. Objekt vykazuje řadu zásadních statických nedostatků: Havarijní stav krovové konstrukce – hniloba, škůdci Havarijní stav stropních konstrukcí – shnilé a škůdci napadené zhlaví trámů, prosedlé konstrukce vlivem hniloby a opakovaných zatékání do objektu Narušené zdivo – nekvalitní cihly, vliv vlhkosti Prosedlé části zděných konstrukcí Absence ztužujících věnců a zedních kleštin Prosedlá nadpraží otvorů (zřejmě dřevěné překlady narušené hnilobou) Vzhledem k výše uvedeným vadám na objektu a konstrukcích je zcela nevhodné řešit rekonstrukci objektu. Náklady na opravu stávajícího stavu, resp. kompletní výměnu některých prvků, značně přesáhnou náklady na novou výstavbu, kvalitativně zcela nesrovnatelnou s rekonstruovaným stavem. Řada vad na objektu je nyní skrytá, další vady se zřejmě projeví po odstranění omítek, podlah, střechy apod.
2. Stavebně-technické posouzení stávajícího objektu Stavebně-technický stav objektu je ve velmi špatný, resp. havarijní. Statické problémy jsou součástí popisu následné kapitoly. Objekt je tvořen jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Podzemí objektu není prakticky využito. Přízemí objektu je částečně využito pro restaurační prostory, částečně tvořeno neobývanými bytovými prostory (havarijní stav). Druhé nadzemní podlaží je tvořeno též bytovými prostory, v současné době s jedním obsazeným bytem (vše v kritickém stavu). Podkroví tvořené sedlovou střechou je téměř nepřístupné – dochází k trvalému zatékání, absencí oplechování a střešní krytiny dochází k zatékání do objektu, masivnímu náletu holubů. Podkroví je zcela zamořeno holubími exkrementy, mrtvými holuby, trvalými nálety ptactva. Stavebně je objekt silně narušen absencí hydroizolačních vrstev, prostory podzemí jsou silně provlhlé, zdivo narušené proměnlivou vlhkostí. Podzemní prostory 1.PP jsou problematicky využitelné, se vstupem z vnitřního dvora, poničenými výplněmi otvorů, vadnou instalací technických sítí. Sklepy nejsou větrány – jejich využití za současného stavu není možné. Přízemí objektu je částečně využíváno provozem restauračního zařízení, částečně tvořeno neobydlenou bytovou částí. Restaurační prostory jsou zrekonstruovány, detailně nebyl ověřen rozsah rekonstrukce, technicky zhodnocena je pouze vnitřní část prostor, není patrný zásah do konstrukce objektu či celkové infrastruktury domovních sítí. Bytové prostory v tomto podlaží jsou vlivem havarijního technického stavu dlouhodobě nevyužívány – vlhkost, plísně, nefunkční instalace, nefunkční výplně otvorů apod. Druhé nadzemní podlaží je s funkcí bytovou. Dtto bytové prostory v 1.P je v havarijním stavu, včetně částečně propadlých podlah vlivem hniloby ve stropech a záklopech podlah. Stropy jsou narušené zatékáním z podkroví. Krovová konstrukce, střešní krytina a oplechování střechy je zcela nefunkční. Hniloba krovové konstrukce, dřevokazní škůdci, plísně jsou patrné v celé části krovu – sanování stavu není možné, krov je nutno zcela vyměnit. Laťování pro střešní krytinu je polámané či napadené. Střešní krytina je popraskaná, na mnoha místech chybí tašky, oplechování je vlivem koroze rozpadlé, nefunkční, dochází k trvalému zatékání. Vliv náletů holubů byl již popsán výše.
4. Posouzení možnosti ekonomické)
rekonstrukce
stávajícího
objektu
(technické,
Ve vazbě na výše popsané problémy se stávajícím objektem je velice problematické, resp. nemožné počítat s využitím stávajícího objektu pro rekonstrukci či opravy. Objekt by bylo nutno zcela přebudovat po stránce statické, stavebně-konstrukční a provést zcela nové rozvody instalací v objektu. Náklady na tyto práce by byly shodné s náklady na nový objekt stejného objemu, navíc tyto úpravy by znamenaly zakonzervování stávajících dispozičně nevhodných prostor a vazeb – např. problematické přístupy k bytům, pavlačové oddělení bytů a možnost použití oken jen v uliční fasádě, malé využití zastavěné plochy, nemožnost řešení bezbariérovosti bytů, nemožnost parkingu v objektu apod. Využívání pouze restauračních prostor na úkor nevyužití celého objektu je velice neekonomické, nevyužitý zbytek objektu hyzdí prostředí velmi atraktivní a živé obytné části Brna - Králova Pole.
3
4
5. Popis záměru / Situace
8. Architektonicko dispoziční řešení
Architektonická studie zpracovává návrh novostavby polyfunkčního objektu v místě nároží při křižovatce ulic Štefánikovy a Rybníček. Jedná se o lokalitu při velmi rušné ulici Štefánikově, na pomezí mezi relativně ucelenou historickou zástavbou a volným, nezastavěným prostorem mezi ulicemi Štefánikovou a Staňkovou. Výšková hladina okolní zástavby, která je ve valné většině tvořena činžovními domy, se pohybuje mezi 3 – 5 podlažími. Sousední objekt v ulici Rybníček (Rybníček 3) je 3podlažní, podsklepený, se šikmou střechou. Sousední objekt v ulici Štefánikově (Štefánikova 32) je 2podlažní, podsklepený, s šikmou střechou. Záměrem je vybudovat vícepodlažní bytový dům s malometrážními byty a s byty zvláštního určení (bezbariérové byty pro vozíčkáře), s obchodním parterem.
Objekt je rozvržen do celkem pěti nadzemních a jednoho podzemního podlaží. 1.nadzemní podlaží je výškově vázáno na úroveň přilehlé ulice - vstupy do komerčních prostor jsou směrovány z ulice Štefánikovy, vstup a vjezd pro rezidenty objektu je veden z nižší úrovně v ulici Rybníček. Komerční plochy, tj. pronajímatelné plochy obchodu a služeb, jsou rozvinuty kompletně podél Štefánikovy a jsou do ní otevřeny prosklenými výlohami. Plochy a vstupy jsou navrženy tak, aby bylo možno přizpůsobovat velikost pronajímané plochy konkrétním uživatelům - plochy lze rozčlenit do několika (až čtyř) samostatných menších provozoven, nebo je lze sdružit do jednoho celku a vstupy příslušným způsobem redukovat (dveře zafixovat). Podél zadní strany komerčních ploch je připraven servisní koridor s přivedenými instalacemi, kde lze ve vazbě na každou samostatnou provozovnu vytvořit potřebné sociální zázemí. Zásobování se předpokládá přímo z ulice Štefánikovy. Ze strany ulice Rybníček, v poloze při severovýchodní hranici parcely, je veden sjezd do podzemních garáží a vstup do bytové části objektu. Tyto vstupy a úrovně, které na ně uvnitř objektu navazují, jsou o 750mm níž, než je úroveň parteru do Štefánikovy. Oba vstupy jsou mírně ustoupeny za líc fasády, aby byl prostor před nimi lépe chráněn proti povětrnosti; zároveň je tak zajištěno, aby auto čekající před otvírajícími se vraty neblokovalo provoz v ulici. Vedle vstup pro rezidenty je přímo z ulice přístupný prostor pro domovní odpad. Vstup je veden do vstupní haly s poštovními schránkami; na ni je navázán vstup do provozního zázemí (úklid, údržba, sklad kočárkárna). Ze vstupní haly vstupující pokračuje do hlavního komunikačního jádra schodiště s výtahem. Schodiště i výtah kromě jednotlivých podlaží propojují i různé úrovně v přízemí, proto je výtah s ohledem na pohyb vozíčkářů řešen jako průchozí. Schodištěm i výtahem se příchozí dostává na základní úroveň přízemí (=úroveň komerčních ploch do Štefánikovy). Po sjezdové rampě o sklonu 14% je přístupno podzemí objektu s parkováním. Rampa je kvůli omezenému prostoru jednopruhová, provoz přijíždějících a odjíždějících vozidel bude řízen signalizací. Řešení komunikačních a parkovacích ploch je voleno tak, aby řidiči měli maximální přehled o tom, co se na rampě děje, a aby měli bezproblémovou možnost dát si navzájem přednost. V podzemí je umístěno 9 parkovacích stání pro automobily, z toho 4 v rozměrech pro parkování vozíčkářů. Dále je zde navrženo jedno stání pro motocykl. Podrobněji, včetně výpočtu náležitého počtu parkovacích stání dle platné legislativy viz Dopravní řešení. Ve snížené části podlaží (pod vstupem z ulice, jehož úroveň je přizpůsobena úrovni chodníku v daném místě) je umístěna technická místnost - kotelna. Kvůli zajištění dostatečné podchodné výšky v tomto prostoru je podlaha kotelny snížena. V tomto podlaží je navržena část bytových sklepních kójí. Hlavním komunikačním jádrem jsou přístupna všechna další nadzemní podlaží. Výtah v dimenzi dostatečné pro vozíčkáře i s případným asistentem je vsazen do zrcadla schodiště. Schodiště je principiálně dvojramenné, délky a přesné polohy ramen včetně počtu příslušných schodišťových stupňů se místy liší, v zájmu zpřístupnění všech potřebných úrovní (vstup z ulice, sklepy v 1.np, jednotlivá podlaží, zelená střecha ve 2.np). Střecha nad přízemím je řešena jako ozeleněná extenzivní zelení. Ve 2. nadzemním podlaží jsou situovány byty zvláštního určení, tedy byty pro zdravotně postižené, resp. vozíčkáře. Dimenze bytů jsou voleny s ohledem na optimální manipulační prostor člověka na vozíčku, resp. dvou, kteří společně užívají bezbariérový byt. Podél středové chodby je umístěno 5 bezbariérových bytů. Kvůli větší plošné náročnosti těchto bytů oproti standardním bytům je chodba posunuta mimo osu objektu, dál od uliční fasády ve rovnání s typickým podlažím. Krajní byty na konci chodby jsou řešeny na celou hloubku objektu a jsou určeny (a dimenzovány)
6. Stávající stav Předmětná parcela je v současné době zastavěna dvojpodlažním podsklepeným objektem, zastřešeným šikmou sedlovou střechou. V jeho přízemí se nachází restaurace, v patře nájemní byty. Stavebně technický stav objektu je špatný a neumožňuje realizovat potřebné kapacity jednoduše cestou rekonstrukce nebo nástavby; vybudování podzemního parkingu je v rámci stávajících konstrukcí výrazně neekonomické. Návrh proto uvažuje s kompletní demolicí stávajícího objektu a s realizací novostavby.
7. Urbanistické a hmotové řešení Navržený objekt rámcově respektuje stávající půdorysnou stopu i uliční čáru a výškově navazuje na uliční frontu Štefánikovy ulice. Má jedno podzemní podlaží (parking), 4 nadzemní podlaží plná (včetně obchodního parteru) a nejvyšší podlaží výrazně ustupující. Objekt je zastřešen plochou střechou. Uliční linie v ulici Štefánikova je takřka beze spádu, v ulici Rybníček ulice podél objektu klesá směrem k severovýchodu a dosahuje výškového rozdílu cca 750mm. V zájmu využití co nejmenšího převýšení na sjezdu do podzemního podlaží je vjezd do objektu, a tedy do podzemních garáží, situován z ulice Rybníček, z místa při severovýchodní hranici parcely. Podzemní garáže slouží rezidentům. Vstup do bytové části objektu je umístěn hned vedle vjezdu do suterénu. Pronajímatelné komerční plochy jsou situovány v přízemí objektu a jsou rozvinuty kompletně podél ulice Štefánikovy, do které jsou také otevřeny prosklenými plochami; přes nároží částečně i do ulice Rybníček. Objekt se snaží optimálně využít dostupnou půdorysnou plochu pozemku jak z hlediska rozsahu podzemního parkování, tak z hlediska hloubky objektu a dosažené dispozice navržených bytů; při kopírování uliční linie je ve vztahu ke konstrukci i dispozičnímu řešení volena optimální hloubka budovy. V korespondenci s nárožním pozemkem jsou nadzemní bytová podlaží koncipována do tvaru půdorysného L; bytové plochy jsou umístěny po obou stranách, uliční i dvorní. Intenzívní využití pozemku, které je tímto dosaženo, přirozeným způsobem limituje možnosti výraznější modelace hmot objektu. Budova je formována v jednoduchých, střídmých hmotách a přímých liniích, kopírujících hranice pozemku, resp. uliční frontu. Fasáda do ulice Štefánikovy je v celé své ploše protažena jihovýchodním směrem; svým přesahem před nárožím objektu vytváří výrazný hmotový akcent, otevírající se pohledům z křižovatky Štefánikova x Hrnčířská. Jednoduchá hmota objektu je ve vertikálním směru zakončena nejvyšším podlažím, které je po celém svém obvodu výrazně ustoupeno od obvodu stavby – jedná se spíše o střešní nástavbu. Odlišeno materiálově i objemově završuje nejvyšší podlaží hmotovou kompozici objektu a změkčuje jeho tvar.
5
6
pro využití dvěma vozíčkáři; jedná se o kategorii 2+1, resp. 2+kk. Podél chodby na straně do ulice jsou umístěny další 3 byty kategorie 1+1, opět kompletně v dimenzích pro bydlení jednoho vozíčkáře. Podél dvorní fasády je umístěno 5 sklepních kójí. Přímo z hlavního schodiště je veden vstup na plochou zelenou střechu ve vnitrobloku. 3. a 4. nadzemní podlaží jsou řešena jako typická podlaží s malometrážními byty. V každém podlaží je podél středové chodby umístěno 7 bytů kategorie 2+kk a jedna garsoniera. Při komunikačním jádru je umístěn blok sklepních kójí. V nejvyšším, výrazně ustoupeném podlaží je umístěn nebytový prostor, určený k pronájmu jako kancelář, atelier, apod. Je koncipován jako otevřený, flexibilní prostor, v jehož obvodových stěnách jsou připraveny instalace pro potřebné sociální zázemí. Střecha okolo ustoupeného podlaží je řešena jako pochozí střešní terasa, ve většině své plochy ozeleněná extenzívní zelení.
10. Barevné a materiálové řešení
9. Architektonicko výtvarné řešení
Architektonické řešení je voleno střídmé, jednoduché ve hmotách i ve vlastním výrazu. Je znatelně předurčeno možnostmi pozemku, jehož rozměry při daných dispozičních nárocích limitují prostor pro výraznější hru hmot a dalších architektonických prostředků. I s ohledem na hlavní funkční náplň objektu (malometrážní byty) je architektonický ráz záměrně umírněný a úsporný. Důraz je položen na základní výtvarný kontrast mezi parterem a hlavní hmotou nad ním: komerční parter je takřka kompletně prosklený a zcela opticky odlehčený, zatímco zbylá tři nadzemní podlaží nad ním jsou sjednocena do kompaktní, robustní hmoty, prolomené jednotným rytmem jednoduchých obdélníkových oken. Nároží budovy mířící směrem do křižovatky je akcentováno motivem zdůrazněné plochy jihozápadní fasády orientované do Štefánikovy ulice - fasáda pojatá jako deska opouští ucelenou hmotu objektu a pokračuje přes zalomené nároží k jihovýchodním směrem. Vykonzolované křídlo, předstupující před štít hmoty orientované do ulice Rybníček, vytváří na nároží širokou svislou mezeru, která bude ve večerních hodinách iluminována a zdůrazněna jako výtvarný akcent. Kompozice odlehčeného parteru a kompaktní hmoty nad ním je podpořena materiálovým řešením, které barevně sjednocuje prosklené a plné části parteru a pomocí shodně provedené vertikály vedené mezerou provazuje takto obě části do jednoho celku (světlý kamenný obklad - např. travertin). Hmota ustoupeného nejvyššího podlaží je pojata jako výtvarný motiv, zakončující objekt ve vertikálním směru - a podpořený volbou výrazně kontrastního materiálu jako fasádního obkladu (stříbrošedý vlnitý plech, horizontálně kladený, bez svislých spár). Okna v hlavních fasádách jsou s ohledem na akustiku v rušném prostředí živé ulice Štefánikovy navržena v relativně standardních rozměrech. Parapety jsou sníženy na úroveň výšky pracovního stolu a doplněny nutnou zábranou - venkovním madlem z leštěné nerezi. S ohledem na podpoření akustického útlumu (nehledě na vlastní stínící funkci) je předpokládáno osazení venkovních rolet. Jejich boxy by byly zaomítány v nadpraží oken.
Výplně otvorů / Výlohy - sloupkopříčková fasáda z hliníkových profilů, elox antracitová šedá Výplně otvorů / Okna - dřevěná z europrofilů – bílá, resp. šedá Ostění a nadpraží okenních otvorů / obklad - ocel. plech, resp. bond stříbrošedý lesklý Zámečnické výrobky ocelové, RAL 7016 (antracit), resp. nerez leštěná (madla, apod.) Klempířské výrobky – titanzinek předzvětralý Fasáda / omítka - bílá, resp. středně tmavá šedá Fasáda / obklad - travertin, světlý, leštěný Fasáda / obklad - profilovaný plech stříbrošedý (výška vlny 18mm) Vrata vjezdová - sekční ocelová zateplená, antracitová šedá (RAL 7016) Společné prostory - epoxidová, resp. polyuretanová stěrka, omítky v jednotné výraznější barevnosti, odlišen prostor schodiště a prostor jednotlivých chodeb Výtah nerez kartáčovaný, resp. leštěný Schodišťová madla - nerez leštěná Dveře dřevěné obložkové, bezprahové s přítlačnou lištou, kování nerez leštěná Podlahy plovoucí laminátové Koupelny - keramická dlažba, obklad
11. Dopravní řešení Doprava v klidu - výpočet podle článku 196 ČSN 736110 Projektování místních komunikací, z ledna 2006 a změny Z1 této normy z února 2010 V areálu stavby je navrženo celkem 21 bytů pro 37 obyvatel, pronajímatelné nebytové / obchodní plochy s celkovou odbytovou plochou 381,9m2. N=Oo * ka + Po * ka * kp kde Oo Po ka = 1.25 kp
je základní počet odstavných stání je základní počet parkovacích stání podle druhu objektu součinitel vlivu stupně automobilizace součinitel redukce počtu stání: stupeň úrovně dostupnosti = 4 (velmi dobrá kvalita - výpočet Indexu dostupnosti viz samostatná tabulka) skupina B, tj. budova uvnitř zastavěného území obce, mimo historické jádro, městskou památkovou rezervaci, ve městě nad 50.000 obyvatel, dobrá kvalita obsluhy území veřejnou dopravou kp = 0,6
7
8
Výpočet Indexu dostupnosti AD: Zastávka, směr Hrnčířská, směr Řečkovice Hrnčířská, směr centrum Pionýrská, směr Stará osada Pionýrská, směr Mendlovo nám. Sportovní, směr Avion Shopping Sportovní, směr Jundrov Botanická, směr centrum Botanická, směr Král.pole Index 62,4
Dopravní prostředek, linka tramvaj, 1+ 6
Dopravní řešení / Doprava v klidu - návrh
Frekvence spojů
Docházková vzdálenost
AZ
13,7
44m
1,03 1,56
AC
AN
AF
2,59
23,17
Související legislativa:
tramvaj, 1+ 6
13,7
45m
1,06 1,56
2,62
bus 25 + 26
8,45
417m
9,73 6,39
16,12 3,72
Vyhláška 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby: § 5 - Rozptylové plochy a zařízení pro dopravu v klidu (2) Odstavná a parkovací stání se řeší jako součást stavby, nebo jako provozně neoddělitelná část stavby, anebo na pozemku stavby, v souladu s normovými hodnotami, pokud tomu nebrání omezení vyplývající ze stanovených ochranných opatření^7).
22,90
bus 25 + 26
8,45
387m
9,03 6,39
15,42 3,89
bus 67
3
360m
8,4
18,0
26,4
2,27
bus 67
3
403m
9,4
18,0
27,4
2,19
bus 32
3,45
511m
11,9 15,65 27,55 2,18
ČSN 736110 - Projektování místních komunikací: 14.1.4 .... u staveb stávajících a u dostaveb proluk, jejichž dimenze neumožňuje zajistit potřebu stání v ploše stavby se výpočet použije přiměřeně podle zvláštního předpisu).2) [Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) a vyhláška MMR ČR č.135/2001 Sb., o územně-plánovacích podkladech a územněplánovací dokumentaci, ve znění pozdějších předpisů.)] 14.1.9 ... v podmínkách obtížných, pokud je řešená zóna (nebo posuzovaná stavba) kvalitně obsloužena veřejnou hromadnou dopravou, se postupuje podle článku 14.1.12. Za kvalitní obsluhu veřejnou hromadnou dopravou je považován stav hodnocený podle úrovně dostupnosti stupněm 4 (viz tabulka 32). V suterénu objektu je navrženo 9 vnitřních parkovacích stání.
bus 32
3,45
565m
13,2 15,65 28,85 2,08
dostupnosti
Objekt Štefánikova 30 se nachází ve stávající, stabilizované městské zástavbě. Je pokračováním kompaktní uliční zástavby řadovými činžovními domy. Prostor před objektem je uliční, přímo k objektu přiléhá chodník, podél nějž již probíhá dopravní pruh ulice Štefánikovy. V ulici Rybníček je po přilehlé straně vytvořena řada šikmých parkovacích stání. Vytvoření dalších, nových parkovacích stání na přilehlých plochách podél obvodu navržené budovy není možné. Pozemek je v rámci suterénu využit pro potřeby parkování kompletně. Případné vybudování dalších podzemních podlaží pro zajištění celé výpočtové kapacity je stavebně komplikované a s ohledem na úroveň a charakter navrženého bydlení neekonomické.
AD
Odstavná stání u bytů Byt o 1 obytné místnosti - 2x..............1 stání / 2 byty................................................1 stání Byt do 100m2 celkové plochy - 19x....1 stání / 1 byt................................................19 stání Oo = 20,00 stání Parkovací stání u bytů 1 stání / 20 obyvatel - 37 obyvatel : 20 = 1,85 P1 = 1,85 stání
Dostupnost MHD v místě je velmi dobrá. Lokalita, ve které se objekt nachází, je intenzivně obsloužena městskou hromadnou dopravou, v komfortní docházkové vzdálenosti. Více viz tabulka ve výpočtu parkovacích stání - hodnota Indexu dopravní dostupnosti více jak dvojnásobně překračuje spodní limit pro stanovení velmi dobré kvality úrovně dostupnosti (30).
Parkovací stání - ostatní plochy Nebytové plochy obchodu a služeb - 381,9m2 1 stání / 50 m2 odbytové plochy = 381,9 : 50 = 7,6 P2 = 7,6 stání Oo = 20 stání Po = P1 + P2 = 1,85 + 7,6 = 9,45 stání
Vyřešení dopravy v klidu / parkování vozidel v souvislosti s výstavbou polyfunkčního bytového objektu Štefánikova 30 není z důvodů obtížných podmínek, z územně technických i stavebně technických důvodů možné řešit zajištěním kompletní výpočtové kapacity.
N = Oo * 1,25 + Po * 1,25 * 0,6 = 20 * 1,25 + 9,45 * 1,25 * 0,6 = 25 + 7,09 stání = 32,09 stání Celkový potřebný počet stání ve smyslu předcházejícího výpočtu činí 32 stání.
9
10
12. Navržené kapacity / ukazatele ČLENĚNÍ PLOCH BYTOVÉHO DOMU (m2)
POČTY BYTŮ ‐ VELIKOSTNÍ KATEGORIE
BYTOVÉ PLOCHY BYTOVÉ KÓJE KOMERČNÍ PLOCHY CHODBA, SCHOD.PROSTOR ZÁZEMÍ OBJEKTU TECHNICKÉ ZÁZEMÍ NEBYTOVÉ PROSTORY 5.NP PARKOVÁNÍ + PŘÍJEZD
1.PP 0 23,2 0 15,5 0 63 0 328,8
1.NP 0 0 351,7 36,4 26,5 0 0 97,3
2.NP 351,5 25,8 0 55 0 2,8 0 0
3.NP 345,7 14,4 0 74 0 0 0 0
4.NP 345,5 14,4 0 74,1 0 0 0 0
5.NP 0 0 0 26,3 0 0 113 0
CELKEM
430,5
511,9
435,1
434,1
434
139,3
2
CELKEM PLOCHY (m )
CELKEM
0
CELKEM PLOCHA (m )
VELIKOSTI BYTŮ ‐ PLOCHY (m2) BYTY IMOBILNÍ 1+1 IMOBILNÍ 2+KK IMOBILNÍ 2+1 1+KK 1+1 2+KK 2+1 CELKEM 2
CELKEM PLOCHA (m )
Ʃ 1042,7 77,8 351,7 281,3 26,5 65,8 113 426,1
1.PP 0 0 0 0 0 0 0
1.NP 0 0 0 0 0 0 0
2.NP 3 1 1 0 0 0 0
3.NP 0 0 0 1 0 7 0
4.NP 0 0 0 1 0 7 0
5.NP 0 0 0 0 0 0 0
0
0
5
8
8
0
CELKEM CELKEM BYTŮ
Ʃ 3 1 1 2 0 14 0
21
PLOŠNÉ ČLENĚNÍ OBJEKTU
2384,9
PLOCHY BYTOVÝCH JEDNOTEK / PODLAŽÍ (m2) BYTY 1.PP IMOBILNÍ 0 1+KK 0 1+1 0 2+KK 0 2+1 0 2
BYTY BEZBARIÉROVÝ BYT 1+1 BEZBARIÉROVÝ BYT 2+KK BEZBARIÉROVÝ BYT 2+1 1+KK 1+1 2+KK 2+1
1.NP 0 0 0 0 0
2.NP 351,5 0 0 0 0
3.NP 0 34,1 0 311,6 0
4.NP 0 34,1 0 311,4 0
5.NP 0 0 0 0 0
0
351,5
345,7
345,5
0
2.NP 171 95,5 85 0 0 0 0
3.NP 0 0 0 34,1 0 311,6 0
4.NP 0 0 0 34,1 0 311,4 0
5.NP 0 0 0 0 0 0 0
0
0
351,5
345,7
345,5
0
3.NP BYTY ‐ 8 JEDNOTEK BYTOVÉ KÓJE CHODBA, SCHOD.PROSTOR
1.NP PŘÍJEZD K PARKOVÁNÍ KOMERČNÍ PLOCHY ZÁZEMÍ OBJEKTU CHODBA, SCHOD. PROSTOR
m2 97,3 351,7 26,5 36,4
4.NP
2.NP BYTY ‐ 5 JEDNOTEK BYTOVÉ KÓJE CHODBA, SCHOD.PROSTOR TECHNICKÉ ZÁZEMÍ
1.NP 0 0 0 0 0 0 0
m2 328,8 63 15,5 23,2
1042,7
1.PP 0 0 0 0 0 0 0
1.PP PARKOVÁNÍ + PŘÍJEZD (9 STÁNÍ) TECHNICKÉ ZÁZEMÍ CHODBA, SCHOD.PROSTOR BYTOVÉ KÓJE
BYTY BYTOVÉ KÓJE
BYTY ‐ 8 JEDNOTEK BYTOVÉ KÓJE CHODBA, SCHOD.PROSTOR 5.NP
m2 351,5 25,8 55 2,8
NEBYTOVÉ PROSTORY TERASA
m2 345,7 14,4 74 m2 345,5 14,4 74,1 m2 113 61,1
1043 m2 78 m2
KOMERČNÍ PLOCHY 1.NP
352 m2
NEBYTOVÉ PROSTORY 5.NP
113 m2
CHODBA, SCHOD.PROSTOR
281 m2
PARKOVÁNÍ + PŘÍJEZD (9 STÁNÍ)
426 m2
ZÁZEMÍ OBJEKTU
27 m2
TECHNICKÉ ZÁZEMÍ
66 m2
1042,7 OBESTAVĚNÝ PROSTOR
11
9588 m3
12
Náklady na stavební část objektu objektu :
13. Stávající kapacity / ukazatele Plocha stávajícího 1.PP (nepoužívatelné sklepy)
:
470 m2
Plochy 1.P a 2.P (byty, komerce) :
Demolice objektů, odvozy, likvidace Nadzemní prostory Prostory 1.PP (parking) Prostory 1.PP (dvouúrovňový parking) Prostory 2.PP (parking) Celkem stavební náklady na výstavbu
950 m2
Stávající obestavěný prostor
: 6.200 m3
Počet stávajících bytů Z toho obsazených bytů
: 6 : (3)
Komerční prostory
:
1
14. Propočet nákladů na výstavbu
Náklady na demolici objektu : Demolice, bourací práce Odvozy, přesuny, uložení Poplatek za skládku Celkem náklady na demolici
m3
var. A Kč/m3
var. B1 Kč
var. B2 Kč
var. C Kč
Kč
7 926 1 662
3 390 000 3 390 000 3 390 000 3 390 000 5 000 39 630 000 39 630 000 39 630 000 39 630 000 5 500 9 141 000 9 141 000 9 141 000 0
2 550 1 662
5 500 7 000
0 0
0 0 14 025 000 0 11 634 000 0
52 161 000 52 161 000 63 795 000 57 045 000
var. A
Náklady na technologii parkování
Kč 1 440 000 1 290 000 660 000
Výtah pro dopravu vozidel 1.P‐1.PP Výtah pro dopravu vozidel 1.P‐1.PP‐2.PP Automatický zakládač vozidel (32 aut) Celkem stavební náklady na výstavbu
3 390 000
Varianty výstavby : A B1 B2 C
Základní stavba objektu / sjezd 9 parkovacích stání
var. B1
var. B2
var. C
Kč Kč Kč Kč 0 2 000 000 0 0 0 0 2 300 000 0 0 0 0 11 200 000 0 2 000 000
2 300 000 11 200 000
Celkové náklady na demolice/výstavbu/technologii parkování
Výstavba objektu / parking s výtahem do 1.PP (10 stání)
Výstavba objektu / parking s výtahem do 1.PP a 2.PP (22 stání)
Stavba objektu / sjezd 9 parkovacích stání Park. s výtahem do 1.PP (10 stání) Parking s výtahem do 1.PP a 2.PP (22 stání) Dvouúrovňový autom. zakládač 1.PP (32st.) Celkem stavební náklady na výstavbu
Výstavba objektu / dvouúrovňový automatický zakládač v 1.PP (32 stání, max.40)
13
var. A
var. B1
var. B2
var. C
Kč Kč Kč Kč 52 161 000 0 0 0 0 54 161 000 0 0 0 0 66 095 000 0 0 0 0 68 245 000 52 161 000 54 161 000 66 095 000 68 245 000
14
15. Ekonomické posouzení investice – propočet nájmů Celková užitná plocha Celková plocha garáží vč. vjezdu Celková užitná plocha bytů (vč. kójí) Celková plocha nebytových ploch k pronájmu Obestavěný prostor
: : : : :
2.385 m2 426.1 m2 1.121 m2 465 m2 9.588 m3
Roční nájemné byty : Plocha bytů a kójí : 1.121 m2x 1.080 Kč/m2 rok
= 1.210.680,- Kč
Roční nájemné – parkovací plochy : 9 stání x 20.000 Kč/stání*rok
=
180.000,- Kč
Roční nájemné pronajímatelné komerční prostory (1.P) : 431 m2x 3.500 Kč/m2 rok
= 1.232.000,- Kč
Roční nájemné nebytový prostor 5.P : 114 m2x 2.000 Kč/m2 rok
=
226.000,- Kč
Celkové roční nájemné z bytového domu (byty, komerce, garáže) Byty a bytové kóje Parkovací plochy Komerční prostory 1.P Nebytový prostor 5.P
1.210.680,- Kč 180.000 1.232.000 226.000
Celkové roční nájemné …………. 2.848.680,- Kč
16. Závěr Výstavba nového objektu je jednoznačně nejsmyslnější a nejekonomičtější variantou řešení stávající situace. Novou výstavbou vznikne objekt s kvalitním bydlením a obchodními prostory v parteru. Byty v této lokalitě budou velice žádané, zejména z důvodu výborné dostupnosti MHD, blízkosti centra objektu, Lužáneckého parku apod. Velmi významným prvkem bude i to, že část bytů v objektu je řešena zcela bezbariérově.
Ing. Vlastimil Dvořák Ing. arch. Filip Rubáš ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
15
16
