SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ KUPNÍ
REZIDENCE NAD JEZEREM s.r.o. se sídlem Vězeňská 912/6, 110 00 Praha 1 – Staré Město jejímž jménem jedná Michal Bouška, jednatel IČ: 24122394 č. ú. : **** (dále jen „budoucí prodávající“) a jméno / název: **** bytem / se sídlem **** r. č. / dat. nar./ IČ: **** (dále jen „budoucí kupující“) (budoucí prodávající a budoucí kupující dále jen „smluvní strany“ nebo „strany“) 1.
Úvodní ustanovení
1.1
Na základě rozhodnutí o umístění stavby vydaného stavebním úřadem Městského úřadu Doksy, č. j.MUDO/2339/2010, ze dne 113. 4. 2011, které nabylo právní moci dne 15. 4. 2010, a stavebního povolení vydaného stavebním úřadem, Městský úřad Doksy, č. j.MUDO/2101/2011, ze dne 13. 4. 2011, provádí developer na pozemcích parc. č. 2516, 2517, 2518, 2519, 2520, 2521, 2522, 2524, 2525, 2523, 2524, 2525, 2526, 2526/4, 2535, 2533, 2536, 3267/1, vše v k. ú. Doksy u Máchova jezera, výstavbu bytového domu v rámci projektu výstavby souboru staveb – penzionu s restaurací a budovy s bytovými jednotkami ve Starých Splavech, k. ú. Doksy u Máchova jezera (dále jen „budova“ a/nebo „projekt“).
1.2
Na základě této smlouvy smluvní strany uzavřou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod zejména bytové jednotky případně dalších nemovitostí, které se budou nacházet v budově vybudované v rámci projektu uvedeného v článku 1.1 této smlouvy nebo s touto budovou souviset.
2.
Uzavření kupní smlouvy
2.1
Budoucí prodávající a budoucí kupující se zavazují, že za podmínek stanovených touto smlouvou mezi sebou uzavřou kupní smlouvu, kterou za kupní cenu uvedenou níže v této smlouvě budoucí prodávající převede budoucímu kupujícímu /alternativa pro manžele: do společného jmění manželů/ následující nemovitosti: (a)
jednotku č. ****, která se bude nacházet v bytovém domě (č. p. zatím nebylo přiděleno), v ****nadzemním podlaží, o předpokládané celkové podlahové ploše jednotky **** m2 a o předpokládané podlahové ploše příslušenství jednotky (lodžie/balkon/terasa) **** m2;
(b)
sklep č. ****, který se bude nacházet v bytovém domě (č. p. zatím nebylo přiděleno), v **** nadzemním podlaží, o předpokládané podlahové ploše **** m2;
(c)
parkovací stání č. **** ;
(d)
příslušné spoluvlastnické podíly na společných částech budovy na těch zastavěných pozemcích, na kterých se bude budova nacházet, příp. které budou s budovou věcně spojeny, a jejichž vlastnictví bude spojeno s vlastnictvím jednotky a/nebo nebytového prostoru.
(vše dále také jen „předmět převodu“). 2.2
Předmět převodu uvedený v článku 2.1 pod písm. (b) bude v souladu s platnými právními předpisy a v návaznosti na prohlášení vlastníka budovy poskytnut formou nebytového prostoru nebo příslušenství k jednotce.
2.3
Předmět převodu uvedený v článku 2.1 pod písm. (c) bude v souladu s platnými právními předpisy a v návaznosti na prohlášení vlastníka budovy poskytnut formou samostatného pozemku a/nebo spoluvlastnického podílu na příslušném pozemku.
2.4
Smluvní strany se zavazují uzavřít kupní smlouvu do třiceti (30) dnů od odeslání písemné výzvy budoucího prodávajícího k uzavření kupní smlouvy adresované budoucímu kupujícímu. Budoucí prodávající vyzve budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho (1) měsíce, po splnění všech následujících podmínek: (a)
bude vydán kolaudační souhlas, kterým bude povoleno užívání budovy a jednotek v budově;
(b)
budově bude přiděleno číslo popisné;
(c)
budoucí prodávající prokazatelně podá u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad prohlášení vlastníka dokončené budovy;
(d)
budoucí kupující splní veškeré své závazky vyplývající z této smlouvy, zejména uhradí jednotlivé části kupní ceny dle ustanovení čl. 4 této smlouvy, a v případě financování prostřednictvím hypoteční banky dále prokáže zajištění prostředků k úhradě jednotlivých částí a /nebo doplatku kupní ceny z hypotečního úvěru.
2.5
V případě požadavku ze strany budoucího kupujícího na provedení klientských změn, které budou budoucím prodávajícím písemně odsouhlaseny, se lhůta dle čl. 2.3, ve které se budoucí prodávající zavazuje vyzvat budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy, prodlužuje o dobu potřebnou pro realizaci klientských změn vč. lhůty poskytnuté budoucím prodávajícím budoucímu kupujícímu pro výběr a určení klientských změn a o dobu od uplatnění klientských změn do jejich odsouhlasení, zakreslení, naprojektování až po dokončení jejich realizace.
2.6
Pro účely splnění podmínky uvedené v článku 2.3 písm. (d) a na výzvu budoucího prodávajícího předloží budoucí kupující budoucímu prodávajícímu dokumenty, z jejichž obsahu bude jednoznačně vyplývat, že budoucí kupující disponuje dostateč-
2
nými prostředky k úhradě svých závazků podle této smlouvy a kupní smlouvy. Takovými dokumenty jsou zejména originály či ověřené kopie smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru a potvrzení banky o poskytnutí hypotečního úvěru. 2.7
Podstatné náležitosti znění kupní smlouvy budou odpovídat vzoru připojenému jako příloha č. 1 této smlouvy. V textu kupní smlouvy neuvedené údaje, zejména údaje o velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech budovy náležející k převáděným nemovitostem a na pozemcích zastavěných budovou a případně věcně spojených s budovou, budou před uzavřením kupní smlouvy doplněny v souladu se skutečným stavem, konečným zněním prohlášení vlastníka a touto smlouvou. Strany jsou si vědomy skutečnosti, že ke dni podpisu této smlouvy není objektivně možné uvést veškeré náležitosti kupní smlouvy. Budoucí kupující prohlašuje, že náležitosti kupní smlouvy uvedené ke dni podpisu této smlouvy považuje za dostatečně určité a nedostatek těchto náležitostí proto nelze považovat za důvod neplatnosti této smlouvy.
2.8
Budoucí prodávající zajistí podání návrhu na vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy do čtrnácti (14) dnů od jejího uzavření v souladu s čl. 2.3 této smlouvy, nedohodnou-li se strany jinak.
3.
Předmět budoucí koupě
3.1
Jednotka a/nebo nebytový prostor bude standardně vybavena v souladu s touto smlouvou. Popis standardního vybavení jednotky je obsažen v příloze č. 2 této smlouvy, schématický plán bytové jednotky, nebytového prostoru a umístění parkovacího stání tvoří přílohu č. 3 této smlouvy.
3.2
Budoucí prodávající předpokládá vydání kolaudačního souhlasu, kterým bude povoleno užívání budovy a jednotek v budově, nejpozději do konce července 2012.
3.3
Orientační členění podlahové plochy jednotky je stanoveno následovně: chodba
[….] m²
obytná kuchyň
[…..] m²
pokoj
[…..] m²
koupelna
[…..] m²
WC
[….] m²
komora
[….] m²
sklep
3.4
[….] m²
celková podlahová plocha jednotky
[….] m²
balkon/lodžie/terasa
[….] m²
Klientské změny ednotky a jejího vnitřního vybavení, je možné sjednat po uzavření této smlouvy pouze po předchozím písemném souhlasu budoucího prodávajícího a do určitého data stanoveného budoucím prodávajícím dle postupu výstavby budovy, a to
3
na základě dodatku k této smlouvě, který se budoucí kupující zavazuje podepsat. Cenu za klientské změny a nadstandardy včetně DPH se budoucí kupující zavazuje uhradit bezhotovostně na účet budoucího prodávajícího určený v dodatku k této smlouvě, a to do 10-ti dnů ode dne podpisu takového dodatku o objednání klientských změnách budoucím kupujícím. 3.5
Budoucí kupující bere na vědomí, že k budově a/nebo jednotkám v budově a/nebo zastavěným či věcně příslušným pozemkům, nebo jejich částem mohou být zřízena věcná břemena související s výstavbou a provozem budovy, zejména věcná břemena ve prospěch správců a provozovatelů inženýrských sítí, a dále věcná břemena, jejichž zřízení si vyžádají stavební úpravy či nutnost zajištění práva průchodu a průjezdu vlastníků jednotek či třetích osob. Uvedená věcná břemena budou zřízena pouze v nezbytně nutném rozsahu, přičemž budoucí prodávající se zavazuje budoucího kupujícího na žádost s jejich rozsahem seznámit. Budoucí kupující se zřízením věcných břemen podle tohoto článku souhlasí a zavazuje se předmět převodu s takto zřízenými právy koupit.
4.
Kupní cena a platební podmínky
4.1
Smluvní strany se dohodly, že budoucí kupující zaplatí za předmět převodu uvedený v článku 2.1 této smlouvy budoucímu prodávajícímu kupní cenu v celkové výši ****,Kč bez DPH (slovy: **** korun českých) bez DPH. K ceně uvedené v předchozí větě bude připočtena také daň z přidané hodnoty v předpokládané výši ****,- Kč (slovy: **** korun českých). Kupní cena za předmět převodu včetně DPH tedy činí **** Kč (slovy: **** korun českých) (kupní cena vč. DPH dále také jen „kupní cena“).
4.2
Sjednaná kupní cena zahrnuje:
4.3
(a)
kupní cenu jednotky, včetně příslušenství, celkem ve výši ****,- Kč bez DPH (slovy: ****korun českých) plus DPH v předpokládané výši 10% v částce ****,Kč, která bude přepočtena platnou sazbou DPH v okamžiku uskutečnění zdanitelného plnění a po rozdělení jednotlivých dílčích základů daně;
(b)
kupní cenu sklepa vymezeného v článku 2.1 písm. (b) ve výši ****,- Kč bez DPH (slovy: **** korun českých) plus DPH v předpokládané výši ****% v částce ****,- Kč;
(c)
kupní cenu parkovacího vymezeného v článku 2.1 písm. (c) ve výši ****,- Kč bez DPH (slovy: **** korun českých).
Součástí jednotlivých částí kupní ceny uvedených výše v článku 4.2 jsou ceny za všechny součásti a příslušenství jednotlivých převáděných nemovitostí uvedené v této smlouvě, kupní ceny spoluvlastnických podílů na společných částech budovy a na zastavěném pozemku alternativně také: a na věcně příslušných pozemcích/, to vše vyjma ceny za klientské změny objednané budoucím kupujícím dle ustanovení této smlouvy a poplatku za zřízení telefonní stanice a elektroměru vč. připojovacích poplatků (tyto poplatky hradí budoucí kupující; v případě, že poplatek za zřízení a připojení elektroměru byl nebo bude uhrazen budoucím prodávajícím, přeúčtuje budoucí prodávající na základě samostatné faktury tuto částku budoucímu 4
vající na základě samostatné faktury tuto částku budoucímu kupujícímu). Budoucí kupující bere na vědomí, že v kupní smlouvě bude kupní cena jednotlivých jednotek, spoluvlastnických podílů na jednotkách a/nebo pozemků či spoluvlastnických podílech na nich dle této Smlouvy při respektování celkové výše kupní ceny rozdělena na základ daně a částku daně z přidané hodnoty s ohledem na výši spoluvlastnických podílů na společných částech domu náležejících k jednotlivým jednotkám. 4.4
Budoucí kupující se zavazuje uhradit kupní cenu včetně předpokládané daně z přidané hodnoty budoucímu prodávajícímu takto: (a)
První část kupní ceny na předmět budoucí koupě byla uhrazena před podpisem této smlouvy na účet budoucího prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy na základě uzavřené rezervační smlouvy, ve výši 200.000,- Kč (slovy: dvě stě tisíc korun českých). Tato první část kupní ceny za předmět budoucího předmětu koupě dle této smlouvy a kupní smlouvy se pro účely daně z přidané hodnoty člení takto: na část kupní ceny na bytovou jednotku v částce 181.818,- Kč + předpokládaná výše 10% DPH (tj. 18.182,- Kč), celkem tedy 200.000,- Kč.
(b)
Druhá část kupní ceny na předmět budoucí koupě ve výši 15% z celkové kupní ceny tj. ****,- Kč bez DPH (slovy: **** korun českých), plus daň z přidané hodnoty v předpokládané výši **** ,- Kč (slovy: **** korun českých), bude uhrazena na účet budoucího prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy s variabilním symbolem ****, do deseti (10) dnů od podpisu této smlouvy. Tato první část kupní ceny se pro účely daně z přidané hodnoty člení takto: část kupní ceny jednotky v částce ****,- Kč + předpokládaná výše 10% DPH (tj. ****,Kč), celkem tedy ****,- Kč, na část kupní ceny sklepa ve výši ****,- Kč + předpokládaná výše ****% DPH (tj. ****,- Kč) a na část kupní ceny parkovacího stání ve výši ****,- Kč celkem tedy ****,- Kč;
(c)
Druhá část kupní ceny na předmětu převodu ve výši 55% z celkové kupní ceny tj. ****,- Kč bez DPH (slovy: **** korun českých), plus daň z přidané hodnoty v předpokládané výši ****,- Kč (slovy: **** korun českých), bude uhrazena na účet budoucího prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy s variabilním symbolem **** do deseti (10) dnů od odeslání výzvy budoucího prodávajícího budoucímu kupujícímu po dokončení hrubé stavby budovy a osazení oken, dokončení střešního pláště, stavebním vymezení jednotek v budově. Tato druhá část kupní ceny se pro účely daně z přidané hodnoty člení takto: část kupní ceny jednotky v částce ****,- Kč + předpokládaná výše 10% DPH (tj. ****,- Kč), celkem tedy ****,- Kč, na část kupní ceny sklepa ve výši ****,- Kč + předpokládaná výše ****% DPH (tj. ****,- Kč) a na část kupní ceny parkovacího stání ve výši ****,- Kč celkem tedy ****,- Kč;
(d)
Předpokládaný doplatek kupní ceny předmětu převodu v předpokládané celkové výši ****,- Kč bez DPH (slovy: ****korun českých), plus daň z přidané hodnoty v předpokládané výši ****,- Kč (slovy: **** korun českých), bude uhrazen na účet budoucího prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy s variabilním symbolem ****, do deseti (10) dnů po podpisu kupní smlouvy a před podáním
5
návrhu na vklad vlastnického práva k předmětu převodu do příslušného katastru nemovitostí. Tento doplatek se pro účely daně z přidané hodnoty člení takto: doplatek kupní ceny jednotky v částce ****,- Kč + předpokládaná výše 10% DPH (tj. ****,- Kč), celkem tedy ****,- Kč, doplatek kupní sklepa ve výši ****,- Kč + předpokládaná výše ****% DPH (tj. ****,- Kč) a doplatek kupní ceny parkovacího stání ve výši ****,- Kč celkem tedy ****,- Kč. 4.5
Budoucí kupující bere na vědomí a akceptuje skutečnost, že příslušné dílčí zálohové platby včetně doplatku předpokládané kupní ceny včetně předpokládané DPH uhrazené na účet budoucího prodávajícího budou zúčtovány v souladu se zákonem č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty jako přijaté platby na budoucí plnění, tj. že každá přijatá platba je zálohou včetně předpokládané výše DPH a podléhá samostatnému zúčtování, což však v souhrnu odpovídá dohodnutému rozdělení základu a předpokládané DPH mezi smluvními stranami dle předchozí věty. (i)
Budou-li jednotlivé části kupní ceny dle článku 4.4 b), c), d) nebo jakákoli z těchto částí kupní ceny hrazena budoucím kupujícím z vlastních prostředků, bude každá taková část kupní ceny uhrazena budoucímu prodávajícímu v souladu s jednotlivými ustanoveními této smlouvy, a to převodem na účet vedený v záhlaví této Smlouvy vedené bankou budoucího prodávajícího a za podmínek dle předchozích ustanovení tohoto čl. 4.4. Článek 5 této smlouvy se v takovém případě neužije.
(ii)
Budou-li jednotlivé části kupní ceny dle článku 4.4 nebo jakákoli taková část kupní ceny hrazena budoucím kupujícím z hypotečního úvěru, budou strany postupovat, nebude-li dle podmínek hypotéční banky budoucího kupujícího možné hradit kupní cenu rovněž převodem na účet budoucího prodávajícího uvedený v záhlaví této Smlouvy za podmínek dle předchozích ustanovení tohoto čl. 4.4, podle ustanovení článku 5 této smlouvy, který stanoví podrobnosti úhrady každé části nebo všech částí kupní ceny společně z hypotečního úvěru.
4.6
Konečná výše doplatku na kupní cenu bude stanovena na základě vyúčtování uhrazených záloh, případného rezervačního poplatku, byl-li uhrazen, a daně z přidané hodnoty a bude budoucímu kupujícímu sdělena ve výzvě k uzavření kupní smlouvy. Případné rozdíly ve výši doplatku při konečném vyúčtování se budoucí kupující zavazuje uhradit převodem na účet budoucího prodávajícího před podpisem kupní smlouvy.
4.7
Vzhledem k tomu, že předmětem kupní smlouvy a tedy i předmětem smlouvy o smlouvě budoucí mohou být položky daně s různou sazbou (základní či snížená) nebo osvobozené ve smyslu zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty a v době uzavření rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí i v době dílčích úhrad na budoucí kupní cenu nemusí být ještě známo přesné rozložení jednotlivých základů pro správné stanovení daně z přidané hodnoty v odlišných sazbách nebo pro uplatnění osvobození, dohodly se smluvní strany, že kupní cena uvedená ve smlouvě o smlouvě budoucí je stanovena na úrovni základu bez jakékoliv daně z přidané hodnoty. K této
6
ceně se pro účely dílčích předpokládaných úhrad připočítává předpokládaná výše DPH dle dohody kupujícího a prodávajícího. Při kalkulaci doplatku kupní ceny resp. konečné kupní ceny včetně DPH v kupní smlouvě je budoucí prodávající povinen zohlednit skutečnost, že předmětem převodu jsou v souladu s prohlášením vlastníka budovy a rozdělením jednotlivých dílčích částí předmětu kupní smlouvy, rozdílné dílčí položky s rozdílnými základy i sazbami daně z přidané hodnoty, z tohoto důvodu může být konečná cena včetně DPH odlišná od předpokládané výše DPH - např. po podání návrhu na zápis prohlášení vlastníka dokončené budovy do katastru nemovitostí bude určen a oceněn spoluvlastnický podíl na pozemku, který bude od DPH osvobozen. Konečné zúčtování kupní ceny včetně daně z přidané hodnoty bude provedeno ke dni uskutečnění zdanitelného plnění v souladu s § 21 odst. 5) zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty. V případě, že v době uzavření kupní smlouvy nebo v okamžiku uskutečnění zdanitelného plnění ve smyslu zákona o dani z přidané hodnoty bude skutečná výše daně z přidané hodnoty odlišná od výše uvedené v této smlouvě, budou celková kupní cena a její jednotlivé části zvýšeny či sníženy s ohledem na skutečnou výši daně z přidané hodnoty. Rozdělení kupní ceny na základ daně a částku daně z přidané hodnoty podle ustanovení tohoto článku 4 se však za změnu výše daně nepovažuje. 4.8
Kupní cena může být změněna pouze v následujících případech: (a)
v případě, že skutečná výše daně z přidané hodnoty v době uzavření kupní smlouvy nebo úhrady kupní ceny bude odlišná od výše uvedené v této smlouvě;
(b)
v případě, že se skutečná celková podlahová plocha jednotky po jejím dokončení ve standardním provedení bude lišit od předpokládané celkové podlahové plochy uvedené výše v této smlouvě o více než pět procent (5 %) předpokládané celkové podlahové plochy, a to způsobem uvedeným čl. 4.9.
4.9
V případě, že se skutečná celková podlahová plocha jednotky po jejím dokončení bude lišit od předpokládané celkové podlahové plochy uvedené výše v článku 2.1 této smlouvy o více než pět procent (5 %) předpokládané celkové podlahové plochy, bude kupní cena poměrně zvýšena či snížena o procento takového rozdílu nad hranici pěti procent (5 %). Rozdíl skutečné a předpokládané podlahové plochy jednotky, který nepřesahuje pět procent, nemá na výši kupní ceny vliv a při stanovení nové výše kupní ceny se k němu nepřihlíží.
4.10
Zmenšení celkové podlahové plochy jednotky či jiných prostor v důsledku klientských změn není důvodem k úpravě kupní ceny.
4.11
Případnou daň z převodu nemovitostí uhradí budoucí prodávající.
4.12
Poplatek spojený s podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí uhradí budoucí kupující.
7
4.13
Budoucí kupující je oprávněn uhradit kupní cenu nebo zálohu kdykoliv před okamžikem splatnosti, a to na účet budoucího prodávajícího uvedený výše v této smlouvě v souladu s podmínkami uvedenými v čl. 4.4. Budoucí prodávající je povinen takovou úhradu přijmout a na žádost budoucího kupujícího přijetí platby písemně potvrdit.
5.
Hypoteční úvěr
5.1
Ustanovení tohoto článku 5 smlouvy se použijí v případě, že se budoucí kupující rozhodne hradit jakoukoli část kupní ceny z hypotečního úvěru.
5.2
Jakákoli část kupní ceny uvedená v článku 4.4 bude v takovém případě uhrazena formou úvěru za podmínek sjednaných v úvěrové smlouvě s hypoteční bankou, které budou odpovídat podmínkám této smlouvy. Budoucí kupující zajistí, aby byla taková část kupní ceny plus DPH uhrazena na účet budoucího prodávajícího uvedený v záhlaví této Smlouvy nebo v souladu s čl. 4.4 této Smlouvy, a to vše nejpozději do čtrnácti (14) dnů ode dne, kdy bude příslušnému katastrálnímu úřadu předložen: (a)
návrh na vklad zástavního práva k bytové jednotce nebo rozestavěné jednotce, podle toho, která z událostí nastane dříve, ve prospěch hypoteční banky, kterým bude zajištěn hypoteční úvěr.
5.3
Bude-li částka poskytnutá hypoteční bankou nižší než veškeré zbývající neuhrazené části kupní ceny plus DPH, uhradí budoucí kupující rozdíl mezi zbývajícími neuhrazenými částmi celkové kupní ceny a částkou poskytnutou hypoteční bankou před uzavřením kupní smlouvy. Výši částky, která bude poskytnuta hypoteční bankou, je budoucí kupující povinen budoucímu prodávajícímu před uzavřením kupní smlouvy prokázat způsobem stanoveným v článku 2 této smlouvy.
5.4
Nebude-li z jakýchkoliv důvodů kupní cena v plné výši uhrazena z hypotečního úvěru ani do jednoho (1) měsíce po splnění podmínek uvedených v článku 5.2 je budoucí kupující povinen uhradit doplatek jiným způsobem, a to před podáním návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitostem uvedeným v této smlouvě ve prospěch budoucího kupujícího.
5.5
Budoucí kupující předloží budoucímu prodávajícímu návrh zástavní smlouvy, kterou bude ve prospěch hypoteční banky zřízeno zástavní právo k dokončené jednotce, bez odkladu poté, co tento návrh obdrží od hypoteční banky, nejpozději však do čtrnácti (14) dnů poté, co bude příslušným stavebním úřadem vydán kolaudační souhlas, kterým bude povoleno užívání budovy, a tato skutečnost bude budoucímu kupujícímu oznámena. Zástavní smlouva bude uzavřena mezi budoucím prodávajícím jako zástavcem a hypoteční bankou jako zástavním věřitelem. Budoucí kupující se zřízením zástavního práva tohoto článku souhlasí a zavazuje se bytovou jednotku a další nemovitosti uvedené v článku 2.1 s takto zřízeným zástavním právem koupit.
5.6
V případě úhrady kupní ceny z hypotečního úvěru se budoucí kupující zavazuje (budeli to po něm budoucí prodávající žádat), předložit budoucímu prodávajícímu na jeho výzvu platně uzavřenou úvěrovou smlouvu s hypoteční bankou.
8
5.7
V případě jakýchkoliv překážek v řízení o povolení vkladu vlastnického či zástavního práva se budoucí prodávající a budoucí kupující zavazují hypoteční bance poskytnout veškerou součinnost nezbytnou k jejich odstranění.
5.8
Pokud příslušný katastrální úřad z jakéhokoliv důvodu zamítne návrh na vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy nebo pokud budoucí kupující nezajistí úhradu kupní ceny za podmínek stanovených touto smlouvou a budoucí prodávající z toho důvodu odstoupí od této smlouvy, je budoucí kupující povinen na výzvu budoucího prodávajícího zajistit, aby se hypoteční banka vzdala svého zástavního práva zajišťujícího hypoteční úvěr. Budoucí kupující souhlasí s tím, aby budoucí prodávající v takovém případě použil již uhrazené zálohy na kupní cenu, zaplacené budoucím kupujícím, k úhradě závazků budoucího kupujícího vůči hypoteční bance.
6.
Předpřejímka a předání a převzetí předmětu budoucí koupě
6.1
Po ukončení výstavby budovy a dokončení jednotky a/nebo nebytového prostoru a standardního vybavení jednotky, případně vč. realizace případných klientských změn dle této smlouvy, nejpozději do čtrnácti (14) dnů ode dne doručení výzvy budoucího prodávajícího, je budoucí prodávající oprávněn požadovat po budoucím kupujícím provedení prohlídky předmětu převodu dle této smlouvy za účelem předběžné kontroly a vyjádření se k jejich technickému stavu (dále také jen „předpřejímka“). O průběhu předpřejímky může být sepsán protokol, ve kterém budou sepsány případné připomínky a nedostatky předmětu převodu, ke kterým se budoucí prodávající v protokolu vyjádří a v případě schválení jejich oprávněnosti určí způsob a termín nápravy, což budoucí kupující vezme na vědomí.
6.2
Budoucí prodávající není povinen umožnit budoucímu kupujícímu provedení technické předpřejímky předmětu převodu, a to zejména v případě, kdy budoucí kupující neprokáže zajištění prostředků k úhradě zbývajících částí kupní ceny nebo poruší jiné povinnosti stanovené touto smlouvou.
6.3
Budoucí prodávající dále není povinen umožnit budoucímu kupujícímu provedení prohlídky předmětu převodu za účelem např. zaměření interiérů, nicméně může takovou prohlídku za účasti svého zástupce budoucímu kupujícímu umožnit, nejdříve však jeden měsíc před předpokládaným termínem kolaudace.
6.4
K předání a převzetí předmětu převodu dle této smlouvy (dále také jen „přejímka“) dojde na základě výzvy budoucího prodávajícího až po uzavření kupní smlouvy, uhrazení kupní ceny předmětu převodu v plné výši budoucím kupujícím na účet budoucího prodávajícího a po podání návrhu na vklad vlastnického práva k předmětu převodu do katastru nemovitostí. V případě, že termín přejímky uvedený ve výzvě nebude budoucímu kupujícímu vyhovovat, je budoucí kupující povinen sdělit tuto skutečnost písemně budoucímu prodávajícímu ve lhůtě tří (3) pracovních dnů po odeslání takové výzvy budoucím prodávajícím budoucímu kupujícímu. Budoucí prodávající v takovém případě po projednání s budoucím kupujícím oznámí budoucímu kupujícímu náhradní termín přejímky. Pokud ani takto stanovený termín nebude budoucímu kupujícímu vyhovovat, oznámí budoucí prodávající konečný termín přejímky. Konečný termín bude
9
stanoven tak, aby k přejímce došlo nejpozději do čtrnácti (14) dnů ode dne uzavření kupní smlouvy, avšak po uhrazení kupní ceny předmětu převodu budoucím kupujícím v plné výši na účet budoucího prodávajícího vč. poplatku za elektroměr a ceny za klientské změny a po podání návrhu na vklad vlastnického práva k předmětu převodu do katastru nemovitostí. 6.5
Budoucí kupující je povinen převzít předmět převodu dle této smlouvy, bude-li prost případných vad a nedodělků bránících jeho obvyklému užívání. Vady a nedodělky nebránící obvyklému užívání předmětu převodu dle této smlouvy nejsou důvodem pro odmítnutí převzetí předmětu převodu dle této smlouvy, nicméně budoucí prodávající se zavazuje takové vady a nedodělky odstranit ve lhůtě uvedené dále v této smlouvě.
6.6
V případě, že se budoucí kupující bez předchozího sdělení budoucímu prodávajícímu nedostaví k převzetí předmětu převodu nebo se přejímka neuskuteční z důvodů na straně budoucího kupujícího ve stanovených náhradních termínech, platí, že předání předmětu převodu proběhlo bez výhrad budoucího kupujícího, a to ke dni stanovenému jako konečný termín přejímky a předmět převodu byl k tomuto dni předán budoucímu kupujícímu.
6.7
Budoucí kupující je oprávněn se nechat při předpřejímce a/nebo přejímce zastoupit jakoukoliv třetí osobou. Budoucí prodávající je se zástupcem povinen jednat pouze v případě, že zástupce předá budoucímu prodávajícímu písemnou plnou moc s úředně ověřeným podpisem budoucího kupujícího.
6.8
O předání a převzetí předmětu převodu bude pořízen protokol, který bude podepsán všemi účastníky. V případě výskytu vad či nedodělků je budoucí kupující oprávněn tyto vady a nedodělky uvést do protokolu spolu s dohodnutými lhůtami k jejich odstranění, jinak budou oprávněné a budoucím prodávajícím uznané vady a nedodělky předmětu převodu odstraněny nejpozději v zákonné lhůtě 30-ti dnů ode dne sepsání uznaných vad a nedodělků v předávacím protokolu a jeho podpisu, nedohodnou-li se strany na jiné delší lhůtě zejména vzhledem k povaze a charakteru případných vad nebo nedodělků.
6.9
V případě, že mezi stranami vznikne spor ohledně rozsahu vad a nedodělků nebo ohledně toho, zda jde o závažné či drobné vady a nedodělky, určí se dohodou smluvních stran nezávislý expert v oboru stavebnictví, který posoudí charakter a závažnost jednotlivých vad a nedodělků. K ustanovení experta je oprávněna písemně vyzvat kterákoliv ze smluvních stran. Smluvní strany vyvinou maximální úsilí, aby byl výběr nezávislého experta proveden do třiceti (30) dnů ode dne doručení této výzvy. Na základě odborného posouzení vybraného nezávislého experta bude soupis vad a nedodělků rozdělen na závažné vady či nedodělky a drobné vady či nedodělky. Za závažné vady a nedodělky se považují takové vady a nedodělky, které závažným způsobem brání běžnému užívání bytové jednotky jako celku k bydlení a běžnému užívání dalších prostor k účelu, k němuž jsou určeny; ostatní vady a nedodělky se považují za drobné. Veškeré vady a nedodělky budou poté uvedeny do nově vyhotoveného protokolu spolu s určením, zda se jedná o závažné či drobné vady a nedodělky a smluvní strany se dále za účasti nezávislého experta dohodnou na lhůtě pro jejich odstranění. Drobné vady
10
a nedodělky budou odstraněny v záruční době, a to v termínu dohodnutém při přejímacím řízení; běžná lhůta pro odstranění nedodělků a vad činí třicet (30) dnů. Písemné stanovisko nezávislého experta bude pro obě smluvní strany závazné. Odměnu nezávislého experta hradí ta ze smluvních stran, která bude na základě posudku nezávislého experta ve sporu neúspěšná. 7.
Sankce a ukončení smlouvy
7.1
Budoucí kupující je oprávněn od této smlouvy odstoupit: (a)
bude-li rozhodnuto o úpadku budoucího prodávajícího nebo bude-li na majetek budoucího prodávajícího prohlášen konkurs či schváleno vyrovnání;
(b)
v případě, že kolaudační souhlas nebude vydán ani dva (2) měsíce po předpokládaném termínu jeho vydání uvedeném v článku 3.2 této smlouvy, avšak pouze pokud budoucí kupující neuplatní právo na smluvní pokutu podle článku 7.3.
7.2
Odstoupí-li budoucí kupující od této smlouvy podle článku 7.1, má budoucí kupující právo na vrácení již uhrazených záloh na kupní cenu (částí kupní ceny) zaplacených v souladu s touto smlouvou a na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku, byl-li uhrazen. Smluvní strany se dohodly, že vrácením částek uvedených v předchozí větě jsou v takovém případě splněny veškeré jejich vzájemné závazky vyplývající z rezervační smlouvy, byla-li uzavřena, a této smlouvy.
7.3
V případě, že k vydání kolaudačního souhlasu nedojde ve lhůtě stanovené v článku 7.1 písm. (b), je budoucí kupující oprávněn požadovat smluvní pokutu ve výši 10.000,- Kč (slovy: deset tisíc korun českých) za každý měsíc prodlení následující po uplynutí lhůty uvedené v první větě až do vydání kolaudačního souhlasu. Nárok na smluvní pokutu podle tohoto článku nevzniká v případě, že prodlení budoucího prodávajícího bude způsobeno vyšší mocí, přičemž za událost vyšší moci se považují zejména okolnosti vylučující odpovědnost ve smyslu obchodního zákoníku.
7.4
Smluvní strany se dohodly, že v případě prodlení budoucího kupujícího jakékoli části či doplatku kupní ceny je budoucí kupující povinen uhradit budoucímu prodávajícímu zákonný úrok z prodlení z dlužné částky za každý započatý den prodlení.
7.5
Budoucí prodávající je oprávněn od této smlouvy odstoupit: (a)
bude-li rozhodnuto o úpadku budoucího kupujícího nebo bude-li na majetek budoucího kupujícího prohlášen konkurs či schváleno vyrovnání;
(b)
v případě, že budoucí kupující bude v prodlení s placením kterékoli části kupní ceny dle článku 4.4 této smlouvy (tj. části kupní ceny bez DPH a/nebo části odpovídající DPH) po dobu delší než třicet (30) dnů;
(c)
v případě, že kupní smlouva nebude z důvodu na straně budoucího kupujícího uzavřena ani na základě opakované výzvy budoucího prodávajícího;
11
(d)
v případě, že budoucí kupující nezajistí úhradu jakékoliv části kupní ceny ve lhůtách stanovených v článku 4 a případně článku 5;
(e)
v případě, že budoucí kupující ani na základě opakované výzvy nesplní své povinnosti uvedené v článku 5.8 této smlouvy;
(f)
v případě, že budoucí kupující poruší závažným způsobem nebo opakovaně jakékoliv jiné povinnosti vyplývající z této smlouvy či kupní smlouvy a toto porušení neodstraní ani v přiměřené lhůtě, kterou mu budoucí prodávající za tím účelem stanoví.
7.6
Odstoupí-li budoucí prodávající od této smlouvy podle článku 7.5 písm. (a), má budoucí kupující právo na vrácení uhrazených záloh a splátek na kupní cenu zaplacených v souladu s článkem 4 této smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že vrácením částek uvedených v předchozí větě jsou v takovém případě splněny veškeré jejich vzájemné závazky vyplývající z uzavřené rezervační smlouvy a této smlouvy.
7.7
V případě, že budoucí kupující poruší některou z povinností stanovené touto smlouvou tak, jak je uvedeno v článku 7.5 písm. (b) a/nebo (c) a/nebo (d) a/nebo (e) a/nebo (f) a budoucí prodávající využije svého práva odstoupit od smlouvy v souladu s čl. 7.5, je budoucí kupující povinen zaplatit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši odpovídající již uhrazeným částem kupní ceny na základě této smlouvy, nejméně však 15% z celkové kupní ceny předmětu převodu dle této smlouvy.
7.8
Odstoupení od této smlouvy musí být písemné a musí v něm být uveden důvod odstoupení v souladu s tímto článkem, jinak je odstoupení neplatné. Odstoupením není dotčena platnost článku 5.8 a platnost ustanovení o smluvních pokutách. Odstoupí-li budoucí prodávající od této smlouvy, je budoucí prodávající oprávněn odstoupit rovněž od kupní smlouvy, pokud již byla uzavřena.
7.9
V případě, že budoucí kupující poruší některou z povinností stanovené touto smlouvou tak, jak je uvedeno v článku 7.5 písm. (b), (c), (d), (e) nebo (f) a budoucí prodávající nevyužije svého práva odstoupit od smlouvy v souladu s čl. 7.5, je budoucí kupující povinen zaplatit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 100.000, - Kč za každé takové porušení povinnosti budoucího kupujícího dle této smlouvy, celkem maximálně však 15% z celkové kupní ceny předmětu převodu dle této smlouvy.
7.10
Smrtí budoucího kupujícího, případně kteréhokoliv z budoucích kupujících, tato smlouva zaniká, pokud se právní nástupci budoucího kupujícího dostanou do prodlení s plněním povinností podle této smlouvy po dobu delší než dvou (2) měsíců.
7.11
Smluvní strany se dohodly, že jakékoliv pohledávky budoucího prodávajícího z titulu smluvních pokut dle této smlouvy se stávají splatnými do tří (3) dnů ode dne jejich uplatnění a tyto či jiné pohledávky dle této smlouvy je budoucí prodávající oprávněn započíst na jakékoli již budoucím kupujícím uhrazené části kupní ceny.
12
8.
Závěrečná ustanovení
8.1
Budoucí kupující dále bere na vědomí, že v souvislosti s převodem předmětu převodu na něj přejdou práva a povinnosti ze smluv, které se týkají provozu budovy a/nebo jednotek a jeho společných částí budovy, a to zejména smlouvy o odvozu komunálního odpadu, smlouvy o dodávce tepla, elektrické energie, vody a o stočném, o úklidu společných prostor domu a chodníku, smlouvy o pojištění domu, smlouvy o správě bytového domu, atd.. Budoucí prodávající poskytne při uzavírání smlouvy dle tohoto ustanovení smlouvy budoucímu kupujícímu nezbytnou součinnost.
8.2
Budoucí prodávající se zavazuje poskytnout budoucímu kupujícímu záruku na předmět budoucí koupě dle této smlouvy, v délce 24 měsíců ode dne jeho protokolárního předání a převzetí předmětu převodu.
8.3
Smluvní strany touto smlouvou zavazují i své případné právní nástupce; tímto ustanovením však není dotčen článek 7.8. Budoucí kupující je oprávněn převést zcela nebo částečně práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy pouze po předchozím písemném souhlasu budoucího prodávajícího, který nebude bezdůvodně odepřen. Důvodem pro odepření udělení takového souhlasu bude zejména zjištěná nesolventnost nového právního nástupce a důvodný předpoklad, že tento nebude schopen plnit své závazky vyplývající z této smlouvy. Budoucí prodávající však prohlašuje, že stanovisko budoucího prodávajícího k převodu práv a povinností podle ustanovení této smlouvy vydá do 5 dnů ode dne doručení písemné žádosti budoucího kupujícího.
8.4
Veškerá oznámení a jiná sdělení ve věci této smlouvy musí být učiněny písemně a doručeny osobně nebo doporučeně poštou na adresy uvedené níže. Při doručování poštou se v pochybnostech považuje třetí (3.) den po odeslání za den doručení. Změna adresy budoucího kupujícího je účinná okamžikem doručení písemného oznámení o změně budoucímu prodávajícímu. Za budoucího prodávajícího: ………………………………. ………………………………. Za budoucího kupujícího: ……………………………….. tel.: ……………….., e-mail: ………………………
8.5
Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami.
8.6
Tato smlouva byla sepsána ve dvou (2) vyhotoveních, z nichž každá ze stran obdrží po jednom (1). V případě, že budoucí kupující bude kupní cenu hradit prostřednictvím hypotečního úvěru (článek 5 smlouvy), bude tato smlouva sepsána ve třech (3) vyhotoveních, z nichž každá strana obdrží po jenom (1) vyhotovení a jedno (1) vyhotovení bude určeno pro hypoteční banku.
13
8.7
Pokud by se v důsledku změny právních předpisů nebo jiných důvodů stala některá ujednání této smlouvy neplatnými nebo neúčinnými, budou tato ustanovení uvedena do souladu s právními předpisy a strany prohlašují, že smlouva je ve zbývajících ustanoveních platná, neodporuje-li to jejímu účelu nebo nejedná-li se o ustanovení, která nelze od ostatního obsahu smlouvy oddělit.
8.8
Tato smlouva může být měněna nebo zrušena pouze dohodou stran v písemné formě.
8.9
Budoucí kupující souhlasí s použitím osobních údajů budoucího kupujícího uvedených v této smlouvě a dalších údajů, které budoucí kupující v souvislosti s touto smlouvou budoucímu prodávajícímu poskytne, a to po dobu platnosti této smlouvy a v rozsahu nezbytném k jejímu plnění.
8.10
Tato smlouva se řídí právem České republiky, zejména příslušnými ustanoveními zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Veškeré spory vyplývající z této smlouvy budou rozhodovány příslušnými soudy v České republice.
8.11
Nedílnou součástí této smlouvy jsou následující přílohy:
8.12
–
příloha č. 1 –
vzor kupní smlouvy
–
příloha č. 2 –
popis standardního vybavení jednotky
–
příloha č. 3 -
schéma předmětu budoucí koupě
Strany této smlouvy prohlašují, že si smlouvu přečetly, že jejímu obsahu porozuměly, že nebyla uzavřena v tísni ani za nápadně nevýhodných podmínek. Na důkaz své pravé, svobodné a vážné vůle pak připojují své podpisy.
V Praze dne _.................._______________
V ………… dne ________________
Za budoucího prodávajícího:
Budoucí kupující
........................................ Michal Bouška
........................................
14
