Budakeszi, Fő utca ingatlan-együttes vételi ajánlatának 1.sz. Melléklete ELŐLAP

Budakeszi, Fő utca 102-108. ingatlan-együttes vételi ajánlatának 1.sz. Melléklete

VÁZLATTERV

ELŐLAP a Vázlattervhez

Ajánlattevő: Tervező:

Gyula 13 Kft. 1077 Budapest, Király utca 103. 1. em. 5. SZIGETI-STUDIO Kft Szigeti László építész vezető tervező (BÉK 1-01-2112) 1016 Budapest, Gyula utca 1.


VÁZLATTERV TARTALOMJEGYZÉK a Vázlattervhez

1. 2. 3. 4.

Előlap Tartalomjegyzék Általános műszaki leírás Tervek jegyzéke: -

T01 Tervezett telekosztás (A4)

M=1:500

-

F01 Funkcióséma (A3)

M=1:500

-

Vázlatterv 01 – Pinceszint alaprajza (A3) Vázlatterv 02 – Földszint alaprajza (A3) Vázlatterv 03 – Emelet alaprajza (A3) Vázlatterv 04 – Metszet

M=1:250 M=1:250 M=1:250 M=1:500

-

Ü01 Kiviteli ütemezés (A4)

Budapest, 2011. december 30, A tartalomjegyzéket összeállította: Szigeti László sk. építész vezető tervező

M=1:500


VÁZLATTERV ÁLTALÁNOS MŰSZAKI LEÍRÁS a Vázlattervhez 1. Előzmények: 2011. november 16-i dátummal, a Budakeszi Város Önkormányzata felhívást írt ki a Budakeszi, Fő utca 102-108. sz. alatti ingatlanok (magába foglalva az Erkel Ferenc Művelődési Központ épületét is), ill. ingatlan - együttes adásvételére. A nyilvános ajánlattételi felhívás a fenti címeken és a Budakeszi 1385-1388 helyrajzi számok alatt található ingatlan - együttes fenti módon történő hasznosítására vonatkozik. Az ingatlanok (telkek) együttes területe 3654 m2, az elbontható Művelődési Központ összes hasznos alapterülete 1219 m2. a területre érvényes és hatályos Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) szerint a Vt2 övezetbe tartozik, miszerint: - beépítettség: 30% (saroktelek esetén max. 50%, ha a parkolás telken belül meoldható), - legkisebb zöldterület : 30% - építménymagasság kulturális funkciónál 3,0-7,5, lakó és kereskedelminél 3,0-9-0 m. Megbízó képviselőivel szemrevételeztük a helyszínt, elsősorban a Művelődési Központ épületét, és arra a megállapításra jutottunk, hogy annak megtartása esélytelenné tenné egy továbbélő és fejleszthető kulturális létesítmény kialakítását, hiszen annak szerkezete, mely valamikor szenzációszámba menő, függesztett födémes megoldású, nem teszi lehetővé a rugalmas átalakítást, ill. bővítést. A Kiírás szerint egy 300 férőhelyes rendezvényterem és a kiszolgáló helyiségeit kell elhelyezni az ingatlanon, valamint az egészségügyi alapellátás szolgáltatóinak helyiségigényét. Ezeken túlmenően kereskedelmi, szolgáltató és lakás funkciók alakíthatók ki a területen. Nem éreztük teljesen egyértelműnek a kiírás szövegét, ezért is, no meg első vázlataink egyeztetése céljából is felkerestem Mártonffy István Főépítész urat. Az egyeztetés egyértelműsítette a következőket: - a város nem egy egyszerű rendezvénytermet akar, hanem egy olyan közművelődési (közösségi) házat, minden szükséges kellékével, ami tartalmaz egy 300 fős rendezvénytermet is. - igényli, de nem kötelezően az egészségügyi funkciót is - az értékesítésre felkínált 4 db telek természetesen telekkönyvileg összevonható, de az elfogadott új beépítésnek megfelelően újra 2 önálló helyrajzi számmal rendelkező telekingatlanra kell osztani, mert a Város ragaszkodik a jogilag független státuszú Közművelődési intézményhez (Közösségi Házhoz) - az egyeztetésen bemutatott 2 vázlat közül, fentiek alapján, egyértelműen elvetésre került az a megoldás, ahol a közösségi ház a kereskedelmi funkciójú épületek fölé az emeleti szintre került volna, hiszen akkor a jogi elválasztás (szerkezeti is) ellehetetlenül - a jelen vételi ajánlatnak nem része a közösségi ház tervezése, csak annak helyszínrajzon törtnő elhelyezése, azaz a beépítés meghatározása.

Lényegében a tervezési program azt határozta meg, hogy egy 1000-1200 m2-es supermarket és egy 300-500 m2-es „drogéria” jellegű üzlet kapjon helyet az épületben. Az épület 3 szintes. A Fő utca felől 1 szintes, hiszen a „drogéria”, a maga lényegesen kisebb alapterületével, került fel az emeletre. Az előző pontban taglalt, sűlyesztett parkoló felől pedig 3 szintes az épület ( csak 80 cm van a föld alatt). A fő árufeltöltési hely az északi oldalon kialakított 4,0 m széles útról (tolatással közelíthető meg) elérhető nagy és gyors áruátvevő. Az itt kialakított teherlift célja lehet hogy innen jusson fel az árú a drogéria szintre is, de lehet, hogy innen csak a göngyöleg kerül leszállításra a pinceszinten lévő tárolóba és lentről jut fel az árú az első emeletre. Ez is üzemeltető függő. A vevőforgalom a másik nagyon lényeges kérdés. A teljesen gyalogos megközelítés történhet a Fő utca felőli átvezetésen keresztül, illetve lépcsőn lejtőn, rámpán a Kossuth Lajos utca felől. Innen a karusszeles szélfogón keresztül lehet az elosztó előtérbe jutni, ahonnan közvetlenül az eladótérbe vagy a lépcsőházon ill. liften továbbmenni az emeletre vagy a pinceszintre a parkolókhoz. A parkoló két részből áll. A tömbbelsőben lenne a szabadtéri parkoló, mely 18 db normál és egy mozgássérült parkolót tartalmaz. Megközelítése a Fő utca felőli 3,0 m széles rámpás lehajtón keresztül történik. A másik rész 28 férőhellyel a supermarket épülete alatti fedett parkoló, 6,0 m széles feltáró úttal. A parkolók ürítése a Kossuth Lajos utca felé egyirányú úton történik. Az előírások szerinti parkolószámot a két létesítmény összevont számításánál (még az 50%-os hatósági kedvezmény figyelembevételével sem) nagy valószínűséggel nem lehet kielégíteni, de azzal is kalkulálni kell/lehet, hogy ezek üzemeltetése általában időben eltolva, elkülönül! 4. Tervezett szerkezetek, főbb anyagok: Az épületek szerkezete,i a mai ismereteink szerint a funkciókból eredő pillérvázas kialakításon túl, alapvetően a mai kor igényeinek messzemenően megfelelő, a gazdaságos üzemeltetést előtérbe helyező, korszerű, a „zöld-ház”, más néven min. a „passzívház” kategóriának megfelelő épület legyen. - Alapozás Az épületek alapozása, a konkrét geotechnikai ismeretek (talajjellemzők, talajvíz, stb) hiányában igen sokféle lehet az alápincézettséget is figyelembe véve. Lehet, hogy nem szükséges mélyalapozás, elégséges lesz pl. egy nyiltvíztartásos, sűlyesztéses lemez vagy sáv/pont síkalapozás. Az is lehet azonban, résalapozással kombinált fúrt/vert cölöpalapozás készítendő. - Függőleges teherhordó szerkezetek: Alapelképzelés szerint többszintes vasbeton pillérszerkezetek, de az is lehetséges, hogy acél pillérváz készül. - Vízszintes teherhordó szerkezetek: A függőleges szerkezetekhez igazodó, rövidfőtartós, gerendás, paneles szerkezet, helyenként monolit vb. mezőkkel. A lépcsők és a liftaknák monolit vasbetonból készülnek és az épület merevítését is szolgálják. - Homlokzati térelhatárolás: A „passzívház” kategóriának megfelelő rétegfelépítésű, szendvicsszerkezetű falak, öntisztuló külső felületekkel (tégla, kő, acél-héj-panel, aluminium, stb). Az üvegfelületek lehetőleg 0,8 W/m2K tudású, ahol szükséges biztonsági szerkezetek. - Burkolatok: Igényszintnek megfelelő kopásállóságu padlóburkolatok, igényes falburkolatok. - Épületgépészet: Az épület fűtését (tartalék gázbekötés mellett) geothermikus energiával kívánjuk megoldani, a keletkező belső hő (pl. belső hűtőkamrák aggregátorai) maximális visszaforgatásával. A használati melegvizet napenergiával (napkollektorok) kívánjuk előállítani. A víz-csatorna megoldásai hagyományosak, a csapadékvíz elvezetésének módja a végleges terepszintek ismerete után határozható meg.

1. Telekalakítás, telepítés - beépítés: A jelenlegi 4 db telek összevonásából jön létre, első lépcsőben, a 3645 m2-es telekingatlan. A tervezés folyamatában ezzel a beépítetlen (tehát a jelenlegi Művelődési Központot elbontottnak tekintjük) telekterülettel, mint egy „úszó” telekkel kalkulálunk és erre vonatkoztatjuk az összes beépítési paramétert. Tehát nem foglalkozunk azzal, hogy valamelyik újraosztott telek mérete kisebb mint az előírás, vagy, hogy az újraosztással az egyik telek nem saroktelek és így a beépítési % csökken. Az újraosztást valóban csak egy utólagos jogügyletnek tekintjük, ami nem befolyásolja a befektetői és tulajdonosi igények rugalmas összhangjának megteremtését. Terveink szerint 2 önálló épületet helyezünk el a területen. Egyik a Város által építendő Közösségi Ház, a másik a Befektetők által megvalósítani kívánt „Üzletközpont”. Bár geodéziai felméréssel még nem rendelkezünk, de becslésünk szerint a Fő utca mentén cca. 2,5 m szinteséssel lehet kalkulálni. Ebből adódik, hogy a parkolási gondokat a tömbbelsőben és az „Üzletközpont” alatt oldjuk meg, hiszen, ha 100-as számú ingatlan sarkánál, ami a legmagasabb pont, visszük le az egyirányú parkoló utat a -2,5 m szintre és ezen a szinten vezetjük ki a Kossuth Lajos utcára, akkor remélhetőleg szenny-és csapadékvíz elvezetési gondok sem lesznek. További parkolókat tudunk az üzletközpont alatt is elhelyezni, további cca. 80 cm sűlyesztéssel. Tehát a fenti belső útvonalvezetés is meghatározza, hogy a telek északi felén, a Fő utcai telekhatárig kifutva helyezzük el az ” Üzletközpont” részben 2 szintes épületét, ami a tömbbelsőben lévő parkoló felől már 3 szintes. A Közösségi Házat közvetlenül a Fő utca és Kossuth Lajos utca sarkára tervezzük, ami szintén a főépítészi egyeztetés eredménye, hiszen könnyű volt azonosulni azzal az igénnyel, hogy a funkcióhoz kapcsolódó köztér ne közvetlenül a poros, zajos és büdös Fő utcához kapcsolódjon. Így lényegében majdnem létrejön a HÉSZ-ben szintén szereplő ”zártsorú” beépítés, hiszen csak egy kis ki teresedés jön létre a Fő utca mentén, amin keresztül jutunk a „zöld” tömbbelsőbe, ahonnan a létesítmények nyílnak. A telekújraosztásnál lényegében csak a Közösségi Ház és a mellette lévő nagyjából trapéz alakú terület fog egy telket (B) alkotni, tehát a parkolóból kivezető út már a másik telekhez (A) tartozik. Tehát: - „A” telek területe: 2951 m2, - míg „B” telek területe: 694 m2. 2. Épületek funkcionális kialakítása Tehát 2 önálló épületet helyezünk el melyek egymástól telekkönyvileg (jogilag) és szerkezetileg (műszakilag) függetlenek. Az Üzletház funkcionális kialakításával külön fejezetben fogunk foglalkozni, a Közösségi Ház tervezése pedig nem feladatunk, így itt csak a funkcionális megközelítésekkel, azok esetleges összefüggéseivel foglalkozunk. Mint fentebb már említettem, a helyszín lejtési viszonyai alapvetően meghatározzák az épületek elhelyezését és megközelítését. A Fő utca felől az új (összevont) telek közelítően tengelyében van az az átvezetés ami a gyalogos tömbbelsőbe vezet, ahonnan a -0,50 m-es szinten van mindkét épület gyalogos megközelítése. Tekintettel arra, hogy itt már valójában min. -1,0 m-en vagyunk, ezért lépcsőket és rámpákat (akadálymentes) tervezünk. A Közösségi Ház alaprajzilag megközelítően trapéz. Azt sem akarjuk meghatározni ( a bejáratok kivételével), hogy hol legyen benne a függőleges közlekedő és melyik szinten legyen a 300 fős rendezvényterem, de javasoljuk, hogy a terem a bejárati szinten legyen, ami tűzvédelmi okokból a legkedvezőbb, vagy az első emeleten, ami funkcionálisan kedvezőbb és javasoljuk a lépcsőház helyéül a 3 szintes épület északnyugati sarkát. 3. Üzletház funkcionális kialakítása: Tekintettel arra, hogy jelenleg a tervezési program csak nagyon nagy vonalakban létezik, hiszen nem ismert az egységek konkrét üzemeltetője, ezért csak a korábbi tervezési feladatokból átcsempészett tapasztalatok tudják meghatározni még azt az alapkérdést is, hogy milyen legyen az eladótér és raktárzóna aránya.

- Épületvillamosság: Várhatóan nagyobb részt az országos hálózatról (esetleg trafóház létesítését is előírják) fog kelleni vételezni, de bizonyos %-ban napelemekkel rá tudunk segíteni. 5. Területi – műszaki paraméterek: -

A telek:

-

Beépítettség:

-

- összevontan: -újraosztva:

3645 m2 „A” telek 2951 m2 „B” telek 694 m2 3645 m2

Üzletház: 1122,50 m2 Közösségi Ház: 346,85 m2 Összesen: 1469,35 m2

Bruttó szintterület:

Üzletház:

Teljes beépítettség: 40,21% < 50%

Pinceszint Földszint Emelet

1101,85 m2 1101,85 m2 554,51 m2 2758,21 m2

Közösségi Ház: : Pinceszint Földszint Emelet

346,85 m2 346,85 m2 346,85 m2 1040,55 m2

-

Üzletház területi mutatói (bruttó): -Supermarket: - Eladótér: 627,5 m2 - Gazdasági (raktár) terület: 323,9 m2 -Drogéria: - Eladótér: 308,2 m2 - Gazdasági (raktár) terület: 105,0 m2 -Közös területek: - Közlekedők (függ. és vízsz.): 305,6 m2 - Közös tárolók (pl. göngyöleg): 147,6 m2 - Épületgépészet/vill.: 74,7 m2 - Fedett parkoló: 723,6 m2

-

Zöldterületi mutató:

~

1102 m2

A mutatószám az összevont telekre számítva érvényes! Budapest, 2011. december 30.

Szigeti László építész vezető tervező

( 30,2% > 30%, tehát megfelel)

Üzletház bruttó telekterület : Közösségi ház bruttó telekterület : TELEK TELJES TERÜLETE :

Üzletház bruttó terület

2951,0 m² 694,0 m² 3645,0 m²

: Pinceszint Földszint Emelet TELJES TERÜLET :

1101,9 m² 1101,9 m² 554,5 m² 2758,3 m²

Közösségi ház bruttó terület : Pinceszint Földszint Emelet TELJES TERÜLET :

346,9 m² 346,9 m² 346,9 m² 1040,7 m²

T 01 TERVEZETT TELEKOSZTÁS HELYSZÍNRAJZ M=1:500

Szigeti László építész, BÉK 1‐01‐2112 (SZIGETI‐STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.

É

Tervező:

"B" TELEK 694,0 m²

2011. 12. 30.

Budakeszi, Fő utca 102‐108 alatti ingatlanok adásvétel ajánlattételéhez

"A" TELEK 2951,0 m²

Gazdasági zóna

105,0 m²

50.86 m2

Parkoló

Közlekedő

7,7 m²

Gépészet

45.45 m2

Gazdasági zóna

59.21 m2 Gazdasági feltöltés Közlekedő

Vízszintes közlekedő

7,7 m² Gazdasági zóna Függőleges közlekedő

Szupermarket eladótér

Drogéria eladótér

308,2 m²

Gépészet

23.00 m2

Parkoló

723,6 m²

Gazdasági zóna Drogéria eladótér

Gépészet

Gazdasági zóna

6.20 m2 Vevő bejárat

Közösségi ház Gazdasági zóna Közlekedő

37.51 m2

95,8 m²

Közösségi ház

Közösségi ház

Földszint

324,4 m²

Közlekedő

91.43 m2

324,4 m²

Gazdasági bejárat Közlekedő

7,7 m²


Gépészet Gazdasági zóna

2011. 12. 30.

Alagsor


Emelet

323,9 m² Szupermarket eladótér

Közösségi ház

324,4 m²

Közlekedő

95,3 m²

É

Tervező:

Vevő bejárat

FUNKCIÓSÉMA SZINTEK ALAPRAJZA M=1:500

627,5 m²

7,50

7,50

23.30

3,75

‐ 2,50

19.05

M

P4

Épületgépészet

Göngyölegtároló

2,40

P4 Tároló

Gazdasági feltöltés

Lift

Tároló

Gépészet

12.80

P 15 ‐ 2,50

‐ 2,50

É P 13 21.30

11.80

Tároló

Tároló

Lift

El.kapcs.

6.00

6.815

3.465

16.485

‐ 3,90

Vevő bejárat

P1

‐ 2,50

11.83 5 íközlekedő

10.625

Szélf.

P2

Lépcsőház

M

Lift

Lépcsőház

19.67

5

.84 22

Közösségi ház

2.28

Alagsor bruttó szintterület 346,9 m²

2.545

19.495

s utca jo a L th u s s Ko

Tervező:

Fő utca

P8

‐ 3,30

7,50

Parkoló

Alagsor bruttó szintterület 1101,9 m²

Parkoló

2,40

6,00

7,50

‐ 3,30

PINCESZINT ALAPRAJZA M=1:250

6,00

13.30

Tároló

VÁZLATTERV 01

4,00

4.00

‐ 2,50


7,50

2011. 12. 30.

7,50


7,50

7,50

7,50

3,75

± 0,00

23.30

‐ 2,50

19.05

‐ 0,50

‐ 0,50

Gazdasági bejárat

Árú átvétel

2,40

Iroda

Közlekedő

Lift

13.30

Rakt.

Vegyi‐iparcikk raktár

12.80

6,00

Előkészítő

Előkészítő

Hűtőkamra Közlekedő Hűtőkamra

Földszint bruttó szintterület 1101,9 m²

Eladótér

"A" TELEK

Előkészítő Hűtőkamra Közlekedő

Hűtőkamra

É

Közl.

2,40

Személyzet

21.30

Általános raktár

11.80

Fő utca

6,00

7,50

Előkészítő

Lift ‐ 1,00

6.00

3.465

16.485 Vevő bejárat

10.625

Szélfogó

‐ 2,50

11.83 5 Közlekedő

Lépcsőház

‐ 0,50

‐ 0,50

‐ 0,50

Lift

M

Üzletház bruttó telekterület : Közösségi ház bruttó telekterület : TELEK TELJES TERÜLETE :

Lépcsőház

"B" TELEK

Földszint bruttó szintterület 346,9 m²

Üzletház bruttó terület

‐ 2,50

‐ 2,50

2.545

19.495


: Pinceszint Földszint Emelet TELJES TERÜLET :

1101,9 m² 1101,9 m² 554,5 m² 2758,3 m²

Közösségi ház bruttó terület : Pinceszint Földszint Emelet TELJES TERÜLET :

346,9 m² 346,9 m² 346,9 m² 1040,7 m²

VÁZLATTERV 02

19.67

5

.84 22

Közösségi ház

2951,0 m² 694,0 m² 3645,0 m²

FÖLDSZINT ALAPRAJZA M=1:250

‐ 1,00

2.28

7,50

‐ 0,50

6.815

Tervező:

4,00

4.00

M


7,50

2011. 12. 30.

7,50


7,50

7,50

7,50

3,75

19.05

Személyzet

Iroda

6.70

4,00

M

Előt.

2,40

Raktár

Közlekedő

Lift

6,00

+ 4,50

Lapostető

27.90

Fő utca

34.60

Lapostető

2,40

Lift

É

7,50

+ 4,50 Közlekedő

10.625

+ 3,50

Lépcsőház

M 15.30

Lift

3.75

19.67

5

.84 22

Közösségi ház

2.545

19.495


VÁZLATTERV 03

2.28

Emelet bruttó szintterület 346,9 m²

EMELET ALAPRAJZA M=1:250

Lépcsőház

Tervező:

6,00

7,50

Eladótér Emelet bruttó szintterület 554,5 m²


7,50

2011. 12. 30.

7,50


7,50

Tervező:

M ‐ M METSZET M=1:250

VÁZLATTERV 04


2011. 12. 30.


‐3.30

‐0.90

‐0.90

‐3.90

‐0.50

+4.00

‐0.50

+3.00

+4.50

+8.00

+8.00

+3.50

+8.50

+8.50

p

II. é

É Szigeti László építész, BÉK 1‐01‐2112 (SZIGETI‐STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.

2011. 12. 30.


tem

Tervező:

iü

és pít

tem

Ü 01 KIVITELI ÜTEMEZÉS HELYSZÍNRAJZ M=1:500

I. é si ü íté

I. építési ütem

II. építési ütem

Budakeszi, Fő utca ingatlan-együttes vételi ajánlatának 1.sz. Melléklete ELŐLAP

Recommend Documents