•
Bouw meer voor senioren
Initiatiefvoorstel van raadslid Elly de Jong-Hoogendoorn van de PvdA Midden-Delfland om snel een duurder huurappartementencomplex voor het midden/hoger segment te realiseren in Midden-Delfland binnen een zorgregio.
Een initiatiefvoorstel van de PvdA Midden-Delfland Elly de Jong, Marian Hoogendijk, Arjen Doorenbos, Aart Los en Frans de Bruijn
april 2015/EdJ/PvdA
1
1
problematiek met betrekking tot Senioren huisvesting
De afgelopen jaren is op de Midden-Delflandse woningmarkt een nieuwe probleemgroep ontstaan: Senioren met lagere, midden- en hogere- inkomens. Echtparen of alleenstaande 65plussers wonen vaak nog in hun (te grote) huur- koophuis of tuinderswoning. Wat nog niet algemeen bekend is, de veranderde (en nog aan te passen) wetgeving inzake de huisvesting. Een aantal inwoners met een huur of koophuis, die nu staan ingeschreven voor sociale woningbouw om na verkoop van hun huis te gaan huren, komen in de regel helemaal niet in aanmerking voor een huurappartement in de sociale sector vanwege hun inkomen of kapitaal. Daar waar het kapitaal nu nog niet wordt meegerekend (men kan via een omweg het huis aan de kinderen schenken om dan zelf te gaan huren), is het voornemen dit in nieuwe wetgeving aan te passen.
Door de nieuwe huurregels is er wel een lichte verschuiving terug te vinden in de woningmarkt van sociale huurwoningen. Toch blijkt uit gesprekken met de woningbouw dat ouderen vaak langer in hun (te) grote huurhuis blijven wonen, die nog een aanmerkelijk lager huur heeft dan het nieuwe te betrekken appartement. Bij appartementen komen ook “service” kosten, die de maandlasten hoger maken. Door “scheef- wonen” nu aan te pakken, is de verwachting dat dit in de toekomst minder grote verschillen gaat opleveren. Sommige gemeenten kiezen, vanwege dreigende vergrijzing, er juist voor om geen senioren appartementen extra te bouwen. De PvdA Midden-Delfland is van mening dat iedereen die jaren in onze gemeente woont, de mogelijkheid MOET hebben om te kiezen voor een gelijkvloerse woning binnen Midden-Delfland.
2
Soorten Senioren huur appartementen:
2.1
Sociale huur- appartementen voor senioren.
De maximale huur, tot en met waar sprake is van een sociale huurwoning, is € 710,68 in 2015. Het gaat hier om kale huur, dat wil zeggen: huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht.
Sociale huurwoningen zijn vooral bedoeld voor mensen met een inkomen tot € 34.911 in 2015. Woningcorporaties zijn verplicht jaarlijks 90% van de vrijgekomen sociale woningen aan deze groep toe te wijzen. Het kabinet wil de inkomensgrens voor een sociale huurwoning binnen de EU-voorwaarden tijdelijk (5 jaar) verruimen. Tot nu toe mag 10% van de woningvoorraad aan inkomens boven de € 34.000 worden toegewezen. Daarbovenop komt nog eens 10% extra ruimte voor inkomens tussen € 34.000 en € 38.000. Eerste- en Tweede Kamer moeten dit plan nog goedkeuren Als gevolg van de huidige en de te verwachten Europese- en nationale overheidregelgeving, komen een groot aantal senioren in onze gemeente dus niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, Een alternatief is nauwelijks aanwezig. Wonen Midden-Delfland heeft het afgelopen jaar tijd geïnvesteerd in benadering van hun cliënten met een aanbod voor een senioren appartement. Geconstateerd kan worden dat men in eerste instantie wel enthousiast reageert, maar vervolgens terugdeinst bij een uiteindelijke beslissing vanwege de duurdere huur en bijkomende servicekosten. De verwachting is dat dit probleem pas in de toekomst opgelost gaat worden bij verdere aanpak “scheef-wonen”. 2.2
Huur- appartementen voor senioren boven de inkomensgrens
Ook duurdere huurappartementen voor senioren zijn er in onze kernen te weinig, terwijl het merendeel van de in onze gemeente wonende senioren wel boven de huurgrens zit. Juist voor senioren zou clusterbouw, in geval van mogelijke aanwijzing van zorgregio’s, een uitkomst zijn. Er zijn meerdere duurdere koopappartementen, maar juist de groep die niet de zorg wil van koop en onderhoud en zoekt naar een huurappartement, kan in onze gemeente niet terecht. Beter gezegd, willen zij vanuit hun koop- of huurwoning (met trappen etc) verhuizen naar een passend huurappartement, worden zij om deze reden gedwongen Midden-Delfland te verlaten.
Wonen Midden-Delfland kan, indien de gemeente dit opneemt in de prestatienormen, een aantal appartementen boven de sociale huurgrens aanbieden. Er moet dan echter wel gezocht worden naar daadwerkelijke meerwaarde (groter, luxer of id.). Ervaring leert dat mensen het anders veelal als “oneerlijk” ervaren. Te denken valt dan aan een aantal nieuwere appartementen binnen Midden-Delfland.
2
Waar in het verleden pensioenfondsen of het bouwfonds investeerde, merken we nu minder animo om huurappartementen te realiseren. Ook projectontwikkelaars bouwen liever (duurdere) koopwoningen i.p.v. duurdere huurwoningen. Appartementen die verkocht worden, leveren direct winst op. Men kan extra verdienen op extra’s, zoals dakkapellen, etc en voor huurappartementen moet een beleggingsmaatschappij of andere investeerder gezocht worden om vervolgens de appartementen te verhuren.
2.3
Serviceflat / duurdere woonvorm:
Buiten de sociale en duurdere huurappartementen is er nog een andere woonvorm te bedenken, het zogenoemd “sterrencomfort” zoals dat in anderen gemeenten heet. Op de passende huurprijs (gebonden aan regels) mag een opslag van 35% worden gelegd als men voldoet aan een aantal regels.
STERRENCOMFORT WONEN:
In deze zg serviceflats woont men zelfstandig en kan men gebruik maken van services. De appartementen zijn bedoeld voor 65+'ers en voldoen aan een de zg “vitaal wonen comfort-norm”. Dit wil zeggen: zelfstandig wonen en indien nodig zelf services inkopen, daar waar behoefte aan bestaat. Maatwerk! De appartementen dienen dus eveneens te worden gebouwd in een zg. zorgregio.
Het complex bestaat meestal uit meerdere twee- of drie kamerappartementen, (twee kamers voor 1 persoon, 3 kamers voor 2 personen), een parkeerterrein en individuele kelderbergingen. De huurprijs ligt boven de 750,- euro (exclusief servicekosten). De woningen zijn modern en netjes afgewerkt en bieden veel comfort. Op de benedenverdieping bevindt zich een recreatieruimte. Voor de bewoners worden regelmatig activiteiten georganiseerd. Men kan zelf besluiten waar men aan wilt deelnemen. In het complex zal ook een logeerappartement aanwezig moeten zijn.
“Vitaal wonen met sterrencomfort” gaat uit van een basiscomfort dat men naar eigen wens kan uitbreiden met sterrencomfort in de vorm van de services die men nodig acht. Men woont zelfstandig in het complex en kan dat ook nog heel lang blijven doen. De diensten die worden aangeboden maken dit nog gemakkelijker. Het complex moet worden gebouwd in een zg. zorgregio. Zo zijn er activiteiten waaraan men kan meedoen. Heeft men iets nodig om het welzijn te bevorderen, bijvoorbeeld iemand die de boodschappen of de was doet? Of een meldingstelefoontje in de ochtend? Dan kan dat eveneens worden geregeld.
Basiscomfort Voor elke bewoner geldt een bepaald basiscomfort die het wonen zo aantrekkelijk mogelijk maakt. Het basiscomfort bestaat uit onder meer uit de aanwezigheid van de volgende medewerkers: • Een gastvrouw: bij wie men zeven dagen per week terecht kan als assistentie voor het een of ander nodig is; als bijvoorbeeld de logeerkamer reserveren, post afgeven e.d. • Een huismeester: voor technische klussen
Activiteiten Binnen de verschillende complexen worden regelmatig activiteiten georganiseerd, waar men naar behoefte aan kan deelnemen.
Welzijndiensten Wanneer de bewoner(s) met vakantie gaat, is er misschien iemand nodig die voor de plantjes zorgt. Of misschien is het prettig om de boodschappen te laten bezorgen, of de was via de wasserij te laten verlopen. Daarnaast wenst men misschien een welzijnsmelding, wat er op neerkomt dat de bewoner in de ochtend altijd even contact heeft met een medewerker, zodat die weet dat alles goed is. Wat het verzoek ook is om het woonplezier verder te vergroten, er zijn binnen de zorg-regio welzijnsdiensten beschikbaar. Zit het verzoek van een bewoner er niet bij, dan gaat de gastvrouw/heer/verhuurder met elkaar op zoek naar de juiste dienstverlener. Zorgservices Voor het leveren van diensten op het gebied van zorg en services moet worden samengewerkt met de stichting welzijn Midden-Delfland. Wanneer men zorg of ondersteuning nodig heeft, langdurig of tijdelijk, kunnen zij dat realiseren. Er wordt dan op basis van persoonlijke situatie bekeken wat nodig is. Wil men liever gebruikmaken van een andere zorgaanbieder, dan is dat uiteraard geen probleem.
3
De servicekosten van deze woonvorm zijn veelal hoog. Vanuit de servicekosten wordt de gastvrouw/-heer betaald, wat betekent dat men in deze woonvariant tenminste uit moet gaan van een 30-tal appartementen, die aan huur, incl. servicekosten, rond de € 1.200 euro per maand kosten.
3
Problematiek per Kern
In Maasland en in Den Hoorn is een aantal seniorencomplexen van Wonen Midden-Delfland. Indien gewenst, zou een aantal van deze appartementen ook beschikbaar kunnen komen voor senioren boven de inkomensgrens. In Den Hoorn zou, bij de bouwlocaties in Look-West, eveneens kunnen worden nagedacht over een complex voor senioren boven de inkomensgrens. Bij voldoende interesse kan men zelfs denken aan sterren-comfort wonen.
Concreet zou de PvdA graag zien dat op de bouwlocatie van de voormalige Juliana van Stolbergschool, snel gestart wordt en dat er, behalve seniorenwoningen in de sociale sector, ook een aantal appartementen voor boven de inkomensgrens worden gebouwd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een aantal senioren vanuit de Harnaschkade die zoeken naar een goed appartement. Een mooie locatie voor de bouw van een klein aantal vrije sector seniorenwoningen in Den Hoorn zou zijn op de strook grond naast het balkengat.
Schipluiden vormt een probleem. Het is nu niet mogelijk voor senioren om binnen hun kern een geschikt appartement te vinden. Op de plek van het oude gemeentehuis worden nu gezinswoningen gebouwd. Er is ook behoefte aan starterswoningen. Dit zal tegen elkaar afgewogen moeten worden.
4
Wat willen we bereiken?
Wij zijn van mening dat alle partijen de noodzaak zullen onderkennen om een grotere inspanning te realiseren voor de doelgroep boven de inkomensgrens. Om hier bewust een strategie voor te ontwikkelen, vragen we het college om: • als eerste een brede maatschappelijke discussie op te starten, dan wel een uitgebreid onderzoek te houden onder inwoners boven de 55 jaar (zie bijlage 1), ten einde de wensen met betrekking tot appartementen en sterrencomfort in kaart te brengen. • Actief beleid in te zetten om, behalve seniorenwoningen in de sociale sector, een aantal appartementen te bestemmen voor senioren boven de inkomensgrens en dit op te nemen in prestatieafspraken met de woningbouw vereniging(en). Om in te spelen op de mogelijk toenemende vraag aan woningen boven de inkomensgrens, zal er een omslag in denken nodig zijn, willen we voor deze doelgroep op korte termijn een stevige extra bouwinspanning organiseren. Naar de mening van de PvdA is de markt is daar rijp voor. Door nieuwe regelgeving zal in de bestaande woningvoorraad een verschuiving plaatsvinden. Veranderingen in de zorg dwingen ons om nieuwe oplossingen te zoeken en onze burgers van dienst te zijn. Senioren kunnen zelfstandig thuis blijven wonen, mits de appartementen en toegevoegde zorgmogelijkheden dit mogelijk maken. Binnen deze denkomslag is een aantal zaken vereist, zoals:
•
•
•
Binnen de prestatieafspraken met de woningbouw vragen we om actief in te zetten een aantal appartementen, daar waar mogelijk, ook beschikbaar te maken voor senioren boven de inkomensgrens (binnen de 10% regeling) Het accepteren dat verder niet corporaties, maar marktpartijen in verdere bouw primaire partners zijn. Bij marktpartijen is investeringsruimte. Diverse marktpartijen geven aan juist nu te willen investeren in dit segment van de woningvoorraad, mits er snel zicht is op resultaat (dus locaties/projecten met een snelle doorloop!). Voor zover corporaties de komende jaren investeringsruimte hebben, zal die nauwelijks worden ingezet in dit segment. En al zouden ze dat nog willen, het nieuwe regeerakkoord verbiedt het de corporaties met zoveel woorden (enkel de 10% regeling) om nog middelen in dit segment in te zetten. Het niet langer accepteren dat locaties door ontwikkelaars worden geclaimd, zonder dat er wordt gebouwd.
4
• •
•
• • • • •
5
Locaties met (duurdere) huurappartementen leveren minder snel geld op dan koopwoningen. Men zal dus actief in overleg moeten met de projectontwikkelaars (erfpacht??) De gemeente zal actief moet uitleggen, dat bij het duurdere sterrencomfortwonen de huurprijs niet langer uitsluitend afhankelijk is van de woningprijs, maar dat deze ook bepaald wordt door de toegevoegde (mogelijkheden) van zorgfuncties en extra faciliteiten. Waar mogelijk kan, om ook kleinere marktpartijen, zoals CPO initiatieven en plaatselijke aannemers, een kans te geven zullen er kavels van een overzichtelijke omvang worden uitgegeven, liefst en mogelijk in onderdeel met een andere te ontwikkelen locatie. Voor sterrencomfortwonen moet men rekening houden met de noodzaak meerdere (30?) appartementen te realiseren in verband met de extra servicekosten. Het is noodzakelijk om eisen inzake de parkeernorm te versoepelen bij seniorenwoningen. Voor een seniorenwoning voldoet 1 parkeerplaats. Er worden eisen gesteld aan de bouwtijd, met sancties. Is er na een jaar niet gebouwd, dan gaat de grond terug naar de gemeente met een boete in vorm van reserveringskosten. Locaties niet eindeloos tenderen, maar toewijzen op basis van helder programma en een vooraf vastgestelde grondprijs. Bij meerdere inschrijvingen wordt er geloot. Vereist is dat de woningen tenminste 15 jaar beschikbaar blijven als huurwoning voor senioren. Uitgezocht moet worden of het mogelijk is bij plaatsing in eerste instantie te kijken naar senioren afkomstig uit Midden-Delfland. Dit met het voordeel dat de huur- of koopwoningen vrij komen, bestemd kunnen worden voor gezinnen om zo de doorstroming op gang te helpen.
Wij verzoeken de raad:
Allereerst een discussie binnen de Raad op te starten op basis van dit document en de voor- en nadelen te bekijken en waar nodig, aanpassingen/aanvullingen aan te brengen. Uitkomst zou kunnen zijn: - Een opdracht aan het College voor een onderzoek naar belangstelling voor beschreven appartementen *) - Gesprek met de Wonen Midden-Delfland, om de mogelijkheid te onderzoeken van een klein aantal appartementen voor de vrije sector (10%) regeling uit te werken Bij voldoende belangstelling -
-
Te bevestigen dat, dan wel nader te onderzoeken of, binnen alle kernen locaties kansrijk zijn (balkengat ?) voor het op korte termijn realiseren van deze appartementen. Te onderzoeken of projecten in de markt kunnen worden gezet met een beperkte kavelomvang * Projecten op zodanige wijze kunnen worden aanbesteed, dat alle type ontwikkelaars een kans maken (en bij meerdere belangstellenden toedeling middels loting plaatsvindt). Ten behoeve van het realiseren van seniorenappartementen op de in de notitie voorgestelde locaties, in overleg met de Raad, af te zien van de eis om gebouwd parkeren en de parkeernorm aan te passen. Een onorthodoxe projectgroep in het leven te roepen die de locaties definitief selecteert. De projectgroep wordt samengesteld uit vertegenwoordigers van de partijen, ambtenaren en de marktpartijen en staat onder leiding van een gezaghebbend voorzitter. Belangrijke kwaliteit van die projectgroep: een proactieve, creatieve grondhouding: niet wachten, zet partijen die willen en investeren bij elkaar, organiseer de samenwerking!
Bronnen: Wonen Midden-Delfland (gesprek 4/3-2015) Staedion Den Haag, vitaal wonen met sterrencomfort Foto: Seniorenwoningen Staedion Nootdorp
5
