Bevezetés Pest megye nyugati részén, Budapesttől 17 km-re, Biatorbágyon valósul meg 8026 m2-es területen egy 6 746 m2 alapterületű üzletház, 130 felszíni parkoló kialakításával. Az alábbiakban bemutatásra kerül Biatorbágy város (elhelyezkedés, közlekedési kapcsolatok, társadalom), a fejlesztési terület, valamint az üzletház (üzleti terv, műszaki leírás).
Biatorbágy bemutatása Biatorbágy a fővárostól nyugatra található, Pest megye egyik legnyugatibb települése. A kilencvenes évek közepétől intenzív beköltözés volt jellemző, tíz év alatt több mint ezer lakás épült itt. A rendszerváltás óta a lakosság számának növekedése töretlen, állandó népessége 2009. január 1-én 11.690 fő volt.
Biatorbágy és vonzáskörzete A bevándorlás tekintetében elsősorban a fiatal, középosztálybeli értelmiségi családok érintettek. Összességében Biatorbágyot népessége alapján, dinamikusan fejlődő, fiatalodó agglomerációs kisvárosként jellemezhetjük.
1
Biatorbágy szociális helyzete, valamint lakosainak jövedelmi helyzete lényegesen kedvezőbb, mint az országos átlag, mindösszesen a munkaképes korú lakosság 2%-a munkanélküli.
A település gazdasága A település kiskereskedelmi és szolgáltató funkciói gyengék. Legjelentősebb kereskedelmi létesítménye – Biatorbágy közigazgatási területén, a Budapark Ipari Parkban - a hazánkban elsőként átadott outlet jellegű létesítmény a Premier Outlet Center. A bankfiókok száma is korlátozott, jelenleg csak a K&H Bank és a Biatorbágy és Vidéke Takarékszövetkezet működtet fiókot a városban. A helyi lakosság igényeit közvetlenül kielégítő kereskedelmi kínálatot vizsgálva megállapítható, hogy a településen zömmel kis üzletek működnek. A nagyobb üzletek a Penny Market és a CBA Príma (mindkettő 2008. szeptemberében nyílt a Szarvasugrás fejlesztési területen), valamint a városban két helyen, a Baross Gábor utcában, és a Szentháromság téren működő Budavidék Zrt. üzletei találhatóak, utóbbiak összesen mintegy 400 m2 alapterületen. Az Önkormányzat 2008. tavaszán kérdőíves felméréssel vizsgálta a biatorbágyi lakosok városhoz való kötődését, attitűdjét és vásárlási szokásait. A felmérésből többek között az látható, hogy a lakosok számos tevékenységet, szolgáltatást más településen vesznek igénybe. A lakosok több mint 45%-a kénytelen megoldani a bevásárlást, étkezést, banki és pénzügyi tevékenységet a fővárosban és a környező településeken. A vizsgálat során a megkérdezettek a várost 1-5-ös skálán értékelték. A legproblémásabb területek között szerepel a vásárlási lehetőségek, üzleti és pénzügyi szolgáltatások hiánya.
2
Város tényezőinek értékelése
Közúthálózat szerkezete, térségi helyzet A település közlekedési kapcsolatai kiválóak. A főúthálózati kapcsolatok szempontjából az M1 autópálya, az M0 autóút és az 1sz. főút szerepe kiemelkedő fontosságú. Az M1 autópálya a település északi részén halad keresztül. Biatorbágy és az autópálya közötti kapcsolatot a herceghalmi csomópont, és az 1-M1-M0 csomópontrendszer biztosítja. A településnek mindösszesen két közvetlen kapcsolata van az 1. számú főúttal, melyből a legforgalmasabb, az Ország út a megvalósuló fejlesztés közvetlen szomszédságában halad el. A város vonzáskörzetében lévő települések (Páty, Etyek, Sóskút) kapcsolata az 1-es főúttal és az M1-es autópályával kizárólag Biatorbágyon át, az említet Ország úton keresztül, lehetséges. Az átmenő forgalom Etyek, Sóskút, illetve Páty, Telki, Tök és Budajenő irányából történik. Az említett vonzáskörzet lakóinak száma eléri a 24.000 főt!
3
Forgalmi adatok Az Önkormányzat által 2005-ben 12 órás számlálás során, egy jellemző ponton keresztmetszeti felvételre került sor, amelyből többek között a forgalom napi ingadozásáról is képet kaptunk, amelyet a következő ábra mutat be. A felmérés 2005-ben készült, azóta a város lakossága több mint 2500 fővel nőtt!
2005. évi forgalomszámlálás A számlálás az Ország úton a Meggyfa utcai autóbusz megállóknál történt. A 12 órás számlálás alapján számolt átlagos napi forgalom (ÁNF) 17566 Ej/nap. A járműösszetétel a következő volt:
4
2005. évi forgalomszámlálás - járműösszetétel
5
A fejlesztési terület (Szarvasugrás) bemutatása Az új városrész az 1. számú főút elágazásánál, a Budapest – Győr – Bécs vasútvonal szomszédságában található. A mintegy 22 hektáros fejlesztési terület jól illeszkedik a meglévő települési szövetbe, és kiváló kapcsolatai vannak az M1 és 1.számú főút agglomerációs tengelyeihez. Az önkormányzat a rendezési tervek kialakítása során arra törekedett, hogy a területek ne csak lakófunkciót töltsenek be, cél volt a kereskedelmi fejlesztések megvalósításának lehetőségét biztosítani.
Biatorbágy és Szarvasugrás fejlesztési terület A terület beépülése megkezdődött, kiskereskedelmi szolgáltatók – 2008-ban CBA Príma és Penny Market –, nyitottak üzleteket, amelyek kiemelt forgalmat bonyolítanak. Szarvasugrás a „város kapuja”, amely mellett az idelátogatók és a helyi lakosok is minden nap elhaladnak, valamint napi bevásárlásaikat fenti áruházakban bonyolítják. A kiváló elhelyezkedés megteremti a lehetőségét annak, hogy a terület egy a települést kiszolgáló koncentrált bevásárló övezet lehessen.
6
Légifelvétel a területről
Projekt leírása Mintegy 8026 m2-es területen, a CBA Príma és Penny Market áruházak szomszédságában valósul meg az általunk tervezett 6 746 m2 alapterületű üzletház, 130 felszíni parkoló kialakításával. Az épületről részletesebb információt az alábbi leíráson túl a mellékletként csatolt terv nyújt. Az építési telek a szükséges közmű kapcsolatokkal rendelkezik, megközelítése aszfalt burkolatú úton megoldott. A helyi építési szabályzat szerint a terület övezeti besorolása Vt-15, amely szerint a beépíthetőségi paraméterek a következők: Beépítési mód:
szabadonálló
Beépíthetőség:
50%
Zöldfelületi mutató: 15% Építménymagasság: 7,5 m
7
Az építési telek két irányban lejtős, összesen 10 m szintkülönbséggel, amit a 3 szinten eltolt épülettömeg és a teraszos parkoló rendszer lekövet. Az épület kereskedelmi funkciói két szinten helyezkednek el, a parkolókból az üzletek szintben megközelíthetők, amely így megfelel a modern kereskedelmi szempontoknak. A felső szinten kap helyet egy étterem bowling pályával, terasszal és színpaddal, illetve egy park, külön lekerített játszótérrel. Az épületben a központi helyen lévő 2 db személyfelvonó, valamint 4 db lépcső biztosítja a szintek közötti kapcsolatot. Szintterületi mutatók közösségi- és kiadható terület
közlekedő terület
parkolók száma
Alsó szint
2483 m2
399 m2
49 db
Középső szint
2212 m2
843 m2
46 db
581 m2
227 m2
35 db
Felső szint
5277
m2
1469
m2
130
db
Tervezett funkciók: Alsó szint:
élelmiszer, drogéria, könyvesbolt, műszaki cikk
Középső szint:
bank, telekommunikáció, cipőbolt, felnőtt és gyermekruházat, optika, fehérnemű, papírbolt, kreatív- és játékbolt, játszóház és gyermekmegőrzés, borszaküzlet, gyógyszertár, biobolt, delikátesz, ruhaszervíz, ruhatisztító, cipőjavítás – kulcsmásoló, filmelőhívás
Felső szint:
vendéglátás (étterem, bowling)
8
Üzleti terv 420 000 000 HUF
Projekt vételára:
A projekt vételára az alábbiakat tartalmazza: -
építési telek 8 026 m2
-
építési engedélyezési tervdokumentáció
-
jogerős építési engedély
Elérhető bevételek: 1. Eladás esetén
2 240 800 000 HUF
Üzlet terület
5 277 m2
400 000 HUF / m2
Parkoló
130 db
1 000 000 HUF / db 130 000 000 HUF
2. Bérbeadás esetén Üzlet terület
5 277 m2
2 110 800 000 HUF
205 572 000 HUF / Év 36 000 HUF / m2
189 972 000 HUF
(~10 EUR / m2 / hó) Parkoló
130 db
10 000 / db / hó
15 600 000 HUF
(~30 EUR / db / hó) Fenti árak nettóban értendők, az ÁFA-t nem tartalmazzák!
9
Összefoglalás Cím:
2051 Biatorbágy, Szarvasugrás fejlesztési terület
Teleknagyság:
8 026 m 2
Teljes alapterület:
6 746 m2
Bérbeadható terület:
5 277 m 2
Parkolóhelyek száma összesen:
130 db
Lakosság száma a városban:
12 000 fő (a terület beépülése után várható ~15 000 fő)
Lakosság száma a körzetben:
24 000 fő
Vonzáskörzet összesen:
36 000 fő
Vásárlóerő:
130
Autóforgalom naponta
~ 20.000 EJ
(8:00-20:00 óra között) Szomszédságban található kereskedelmi létesítmények:
CBA Príma, Penny Market
Épület főbb műszaki paraméterei Épületszerkezetek Tartószerkezet
vasbeton pillérváz-, gerendák,- födémek és lépcső, vázkerámia vázkitöltő falazat
Tetőszerkezet
hagyományos fa tetőszerkezet, állókorcos fémlemez fedéssel
Lapostetők
megfelelő víz- és hőszigeteléssel ellátott járható lapostető, térburkolattal
Zöldtető
megfelelő víz- és hőszigeteléssel ellátott zöldtető, füvesítve 3 szintű növényzet kialakításával, automata öntözőrendszerrel
Portálok
RAL színre festett alumínium portál, 2 rétegű gázzal töltött, LOW-E lágyfémbevonatos üvegezéssel
10
Hőszigetelés
10 cm vastagságú hőszigetelő homlokzati vakolatrendszer
Lift
2 db 12 személyes személyfelvonó
Gépészet Fűtés
7 db zárt égésterű kondenzációs gázkazán biztosítja az épület fűtését, üzletenként egyedi hőmennyiség mérővel (üzleten belüli kiépítés a bérlő feladata)
Hűtés
központi hűtőegység biztosítja az épület hűtését, üzletenként egyedi hőmennyiség mérővel (üzleten belüli kiépítés a bérlő feladata)
Szellőzés
üzletenként megoldott a gépi elszívás és friss levegő utánpótlás
Elektromos Erősáram
minden üzlethez a megfelelő kapacitású elektromos kiállás biztosított, saját mérőórával (üzleten belüli kiépítés a bérlő feladata)
Gyengeáram Tűzjelző
füst és tűzjelző rendszer kerül kialakításra
CCTV
az épületben kamerahálózat kerül kiépítésre, amelynek segítségével az épületfelügyeleti helyiségből megfigyelhetőek a közös területek (0-24 órás épületfelügyeleti szolgálat)
Közös közlekedők Padlóburkolat
viacolor térburkolat (talajon fekvő padló és kültéri lépcső esetén), és kültéri csúszásmentes greslap burkolat készül (vasbeton födémen fekvő közlekedő esetén)
Világítás
mennyezeten, illetve oldalfalon rögzített világítótestek, automatikus vezérléssel
Lépcsők
monolit vasbeton lépcső, csúszásmentes greslap burkolattal ellátva, korláttal
11
Közös wc Burkolatok
padlón greslap burkolat, oldalfalon 2,00 m magasságig csempe Oldalfalburkolat
Szaniterek
Alföldi SAVAL termékcsalád, falba süllyesztett tartályos wc
Csaptelep
Kludi Logomix termékcsalád
Világítás
mennyezeti világítás
Felületképzés
2 rtg glett, fehér diszperziós festés
Belső ajtók
CPL fóliázott felületű MDF utólag szerelhető tokos kivitel
Közös hulladéktároló Burkolatok
padlón greslap burkolat készül, 10 cm magas kísérő lábazattal
Felületkezelés
2 rtg glett, fehér diszperziós festés
Parkolók Burkolatok
közlekedő utak aszfaltburkolatúak, parkolók viacolor térkő
Szegélykő
előregyártott beton kiemelt szegélykő betonágyba fektetve
Zöldterületek
zöldterületek füvesítve, 3 szintű növényzet kialakításával, automata öntözőrendszerrel
12
