Bevolkingprognose en Woning behoefte Kijk op Slochteren 27-11-2010 Versie 1.0 R ter Veer
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 2 Inleiding ................................................................................................................................................... 3 Doelstelling .............................................................................................................................................. 3 Samenvatting........................................................................................................................................... 4 Conclusie: ................................................................................................................................................ 5 Bevolking ................................................................................................................................................. 6 Huidige opbouw van de bevolking ...................................................................................................... 6 Krimp of groei? .................................................................................................................................... 6 Woningen ................................................................................................................................................ 7 Huidige Woningmarkt ......................................................................................................................... 7 Woningvoorraad en samenstelling van deze voorraad ...................................................................... 9 Serviceflats, aanleunwoningen en dagbehandeling........................................................................ 9 Huur vs koop.................................................................................................................................... 9 Kwaliteit huidige woningen ............................................................................................................. 9 Verhouding woningen tov de bevolking ......................................................................................... 9 Prognose 2010 - 2040............................................................................................................................ 10 Bijlagen: ................................................................................................................................................. 11 Prognose WMO 2007, Gebaseerd op CBS 2007 en IPB 2004............................................................ 11 Bevolking in kaart .............................................................................................................................. 12 Verwachte bevolkingsdaling ............................................................................................................. 13 De (on-)waarheid van het groeiende aantal huishoudens ................................................................ 14 Huizenmarkt in de media .................................................................................................................. 15 Vertrouwen in woningmarkt neemt toe ....................................................................................... 15 Hypotheek wordt moeilijker voor starter ..................................................................................... 15 De Nederlandse woningmarkt heeft zich de afgelopen maanden niet hersteld. ......................... 15 Nederlanders willen grote huursector .......................................................................................... 16 Deel rapport Demografische trends.................................................................................................. 17 Gemeente Slochteren scorebord regiovisie 2010 ............................................................................. 18 Presentatie ODW 3 april 2007 ........................................................................................................... 19 Bronnen: ................................................................................................................................................ 22
2
Inleiding Er zijn de afgelopen jaren al meerdere prognoses gedaan naar de bevolkingsontwikkeling en de woningbehoefte. Middels deelrapporten is het Regiogebied Groningen-Assen in kaart gebracht. Hierop zijn de woningbouw opgaven van de Gemeenten gebaseerd en worden op dit moment tot uitvoer gebracht. Recentelijk heeft Prismos een nieuwe prognose uitgebracht (Prismos 2009), waaruit blijkt dat de woningopgave die de gemeente Slochteren heeft gekregen veel te groot is. Mocht de prognose uiteindelijk uitkomen dan bouwt gemeente Slochteren voor leegstand en dit kan grote gevolgen hebben voor de gemeente, burgers en de leefbaarheid. In combinatie met het record aantal woningen dat al te koop staat kan dit grote gevolgen hebben voor de waarde en de verkoopbaarheid van de woningen en dus voor de portemonnee van de burgers. Hoe zit het nu eigenlijk? Middels de cijfers en een analyse uit alle prognoses wordt geprobeerd er een beeld van te maken, al blijft voorspellen erg lastig. Ook zijn er verschillen in de rapporten over de groei omdat Meerstad soms wel en soms niet meegenomen wordt.
Doelstelling Iets meer helderheid brengen in het oerwoud van de prognoses en rapporten. Analyse naar het woningbestand, de woningmarkt en woningbehoefte. Een analyse naar het effect van krimp op de leefbaarheid, de bevolking, en de woningvoorraad. Een discussie opgang brengen over de benodigde woningbouw en de kwaliteit ervan.
3
Samenvatting De afgelopen jaren zijn er verschillende prognoses gedaan naar de bevolkingsontwikkelingen en woningbehoefte en hierop zijn de huidige bouwopgaven gebaseerd. Uit de recentelijke prognose van Primos 2009 blijkt dat de bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte lager ligt dan tot nu toe aangenomen. Uit de analyse van alle prognoses tot nu toe blijkt dat vanaf 2010 het bevolkingsaantal van gemeente Slochteren langzaam zal dalen (2,5%) en vanaf 2020 versneld zal krimpen (5,2%). Volgens de Primos prognose van 2009 zijn er voor gemeente Slochteren in 2020 6617 (incl. 136 leegstand) woningen nodig. Dit betekend dat er de komende 10 jaar nog 266 woningen noodzakelijk zijn (zie opmerking). Dit afzettend tegen de opgave 2007-2019 van 770 woningen (350 reeds gerealiseerd), kan men concluderen dat er meer gebouwd wordt dan mogelijk noodzakelijk (154) en dat dit leegstand of onverkoopbare bestaande woningen tot gevolg zal hebben. Een nu al slechte woningmarkt, maakt dat deze ontwikkelingen erg zorgelijk zijn. Ook zijn er twijfels over de voorspelde groei van het aantal huishoudens, maar voor als nog wordt er van uitgegaan dat er groei zal zijn. Mocht de voorspelling toch te rooskleurig zijn dan zal de nu al zichtbare leegstand de komende jaren enorm toenemen. Opmerking: De bovengenoemde gewenste woningvoorraad is niet gecorrigeerd. In de Primos ligt de bevolkingprognose voor 2010 482 inwoners hoger dan de werkelijke waarde van 2010, dit komt globaal overeen met 240 woningen. Uitgaande van de correctie zijn er tot 2020 nog maar 266-240=26 woningen nodig. Uit de analyse van de verschillende prognoses van bevolkingsgroei, valt het verschil tussen met en zonder Meerstad erg op. Uit de prognoses blijkt dat er in 2015 1042 inwoners in Meerstad zullen zijn, in 2015 2146 en in 2020 2381 inwoners. Vertaalt men dit naar aantal woningen dan zullen er in 2020 ruim 1000 nodig zijn in Meerstad. Hieruit kan men 3 mogelijke conclusies halen: •
Het plan meerstad is te optimistisch geweest; voor wie zijn de 10000 woningen?
•
Of de bevolkingsgroei is te laag ingeschat en wordt groter dan voorspelt. Het laatste lijkt me zeer onwaarschijnlijk, daar alle prognoses uitgaan van een bevolkingsafname zowel provinciaal als landelijk
•
Of Meerstad moet een enorm succes worden en heel veel bewoners uit de stad en ommelanden of andere provincies trekken. Dit zal een toename van leegstand elders veroorzaken.
4
Conclusie: Het wordt tijd om de bouwopgaven opnieuw tegen het licht te houden en keuzes te maken. Worden er niet voldoende voorzieningen getroffen voor senioren die in de gemeente willen blijven, dan zal de gedwongen migratie de krimp alleen maar doen versnellen. De aanbevelingen uit de Presentatie ODW van 3 april 2007 zullen dan zeker ter harte moeten worden genomen (zie bijlage).
5
Bevolking Huidige opbouw van de bevolking
Krimp of groei? Uit alle prognoses blijkt dat de krimp binnenkort zal komen. Uit de gemeentelijke stukken is te halen dat na 2010 de krimp zal inzetten echter zal dit nog minimaal zijn. Uit de verschillende prognoses die er gedaan zijn tot nu toe is een analyse gemaakt door de onderzoeken te corrigeren voor de bekende gegevens tot en met 2010. Ook is er onderscheid gemaakt in prognoses met en zonder Meerstad. Vervolgens is er een gemiddelde genomen van de gecorrigeerde waarden waarmee het volgende beeld zichtbaar wordt:
Vanaf 2010 zal het bevolkingsaantal geleidelijk terug lopen (2,5%) en vanaf 2020 versneld krimpen (5,2%).
Opmerking: In de berekening is er van uitgegaan dat de Primos 2009 geen rekening met Meerstad houdt. Is dit wel het geval, dan zijn bovenstaande grafieken beide te rooskleurig weergegeven en zullen de inwoneraantallen sneller teruglopen (zonder Meerstad) en minder hard stijgen (inclusief Meerstad).
6
Woningen Huidige Woningmarkt De huidige woningmarkt in provincie Groningen is erg kwetsbaar en de prijzen lopen al enige tijd terug.
De Nederlandse woningmarkt heeft zich het afgelopen jaar niet hersteld. Steeds meer woningbouwprojecten worden uitgesteld of stopgezet. Dat heeft bouwbedrijf BAM donderdag 4 november 2010 bekendgemaakt. Volgens het concern is er in toenemende mate sprake van een somber perspectief voor de Nederlandse woningmarkt. Vereniging Eigen Huis (VEH) herkent zich in de constatering van BAM.
7
Ook de hoeveelheid woningen die te koop staan in de provincie Groningen (8354), de stad Groningen (1728) en Gemeente Slochteren (215) staat op een record hoogte.
Helaas is de kans groot dat de huizenmarkt en huizenprijzen begin 2011 weer instort. Door strenger wordende regels bij hypotheek verstrekking en het verkrijgen van NHG, kunnen veel mensen met een laag inkomen 20% minder hypotheek krijgen. (bron: trouw, jaap.nl)
8
Woningvoorraad en samenstelling van deze voorraad De woningvoorraad was op 1 januari 2010 6351 (bron: CBS), dit is 13 woningen minder dan de gewenste woningvoorraad van de Primosprognose 2009.
Serviceflats, aanleunwoningen en dagbehandeling Er zijn geen serviceflats in de gemeente Slochteren. Het aantal aanleunwoningen ligt in Slochteren zowel onder het landelijke als het provinciale gemiddelde. Dit afzettend tegen het de groeiende groep senioren is dit erg zorgelijk.
Huur vs koop De meeste woningen in de Gemeente Slochteren zijn koopwoningen (rond 80 %). Voorheen was de vraag naar huurwoningen erg laag waardoor voornamelijk koopwoningen werden gebouwd en zelfs huurwoningen verkocht. Waarschijnlijk neemt door de veranderende markt de behoefte aan huur de komende tijd toen (Bron: woonbond).
Kwaliteit huidige woningen Een groot deel van de eigenwoningen is gedateerd en zou verbeterd moeten worden. Daar het veelal om eigen woningen gaat heeft de gemeente hier geen invloed op. Wel kan middels communicatie geprobeerd worden mensen te stimuleren en te informeren. Aandacht voor energiebesparing en comfort verbetering zou hierbij een grote rol kunnen spelen.
Verhouding woningen tov de bevolking 90% van de woningen is eengezinswoning. Mogelijk is dit voor de toekomst gezien de groeiende senioren groep niet geheel een goede verhouding. Om doorstroming en de juiste woning voor de juiste groep beschikbaar te hebben zou gedacht kunnen worden aan het levensloopbestendig maken van het woningbestand. Bij een prognose van toename van senioren en eenpersoonshuishoudens kan geconcludeerd worden dat het woningbestand een enigszins scheve verhouding laat zien. In 2007 was er een sterke afname te zien van bewoners van 75 jaar of ouder. Dit kan wijzen op een te kort aan seniorenwoningen (service-) waardoor deze burgers genoodzaakt zijn de gemeente te verlaten (bv naar Hoogezand of Groningen).
9
Prognose 2010 - 2040 In de hele provincie Groningen is de verwachting dat het aantal inwoners tot 2020 licht zal dalen, maar dat het aantal huishoudens in die periode met vier procent zal toenemen. In Slochteren neemt, zoals we eerder zagen, het aantal inwoners af . Daarentegen neemt het aantal huishoudens toe. Vooral het aantal ouderenhuishoudens neemt toe. Het aantal huishoudens waarvan de hoofdbewoner in de leeftijdscategorie 25 tot en met 54 jaar valt, neemt af. Het aantal jonge huishoudens neemt toe. Ook hier moet gezegd worden dat er bij deze prognose geen rekening is gehouden met Meerstad. Bron: IPB, 2004 Volgens de Primos prognose van 2009 zijn er voor gemeente Slochteren in 2020 6617 woningen nodig (dit is incl. 136 woningen voor de gewenste leegstand). Dit betekend dat er de komende 10 jaar nog 266 woningen noodzakelijk zijn (zie opmerking). Dit afzettend tegen de opgave 2007-2019 van 770 woningen (350 reeds gerealiseerd), kan men concluderen dat er meer gebouwd wordt dan mogelijk noodzakelijk (154) en dat dit leegstand of onverkoopbare bestaande woningen tot gevolg kan hebben. De nu al slechte woningmarkt maakt dat deze ontwikkelingen erg zorgelijk zijn. Ook zijn er twijfels over de voorspelde groei van het aantal huishoudens, maar voor als nog wordt er van uitgegaan dat er groei zal zijn. Mocht de voorspelling toch te rooskleurig zijn dan zal de nu al zichtbare leegstand de komende jaren enorm toenemen. Opmerking: De bovengenoemde waarden voor gewenste woningvoorraad uit de Primos prognose 2009 zijn niet gecorrigeerd. In de Primos ligt de bevolkingprognose voor 2010 482 inwoners hoger dan de werkelijke waarde van 2010, dit komt globaal overeen met 240 woningen. Uitgaande van de correctie zijn er tot 2020 nog maar 266-240=26 woningen nodig. Uit de analyse van de prognoses van de bevolkingsgroei, zoals eerder weergegeven, valt het verschil tussen met en zonder Meerstad erg op. Uit de prognoses blijkt dat er in 2015 1042 inwoners in Meerstad zullen zijn, in 2015 2146 en in 2020 2381 inwoners. Vertaalt men dit naar aantal woningen dan zullen er in 2020 ruim 1000 nodig zijn in Meerstad. Hieruit kan men 3 mogelijke conclusies halen: •
Het plan meerstad is te optimistisch geweest; voor wie zijn de 10000 woningen?
•
Of de bevolkingsgroei is te laag ingeschat en wordt groter dan voorspelt. Het laatste lijkt me zeer onwaarschijnlijk, daar alle prognoses uitgaan van een bevolkingsafname zowel provinciaal als landelijk
•
Of Meerstad moet een enorm succes worden en heel veel bewoners uit de stad en ommelanden of andere provincies trekken. Dit zal een toename van leegstand elders veroorzaken.
10
Bijlagen: Prognose WMO 2007, Gebaseerd op CBS 2007 en IPB 2004 Bron: Kengetallen WMO Slochteren 2007, Onderzoeksbureau CMO Groningen Bevolkingsprognose voor 2010 en 2020 Volgens de bevolkingsprognoses van het Interprovinciaal Bevolkingsmodel (2004) zal het aantal inwoners van de provincie Groningen in 2010 iets zijn toegenomen. Voor het jaar 2015 wordt verwacht dat het inwoneraantal ongeveer op het huidige niveau zal zijn en in de jaren daarna wordt een afname verwacht. De prognoses voor Slochteren laten een vergelijkbaar beeld zien. De verwachting is dat het aantal inwoners zal dalen na 2010. Voor 2010 wordt een kleine groei van 0,2 procent ten opzichte van 2006 verwacht, in 2015 is de bevolking nagenoeg hetzelfde als in 2006 en in 2020 is de bevolking met ongeveer een half procent afgenomen ten opzichte van 2006. Uit de Primosprognose, die wel rekening houdt met de komst van Meerstad, valt af te leiden dat de bevolking met meer dan 25 procent toeneemt. Uit de prognoses voor de inwoneraantallen in 2010, 2015 en 2020 per leeftijdsgroep blijkt een afname van het aantal jongeren (0-24 jaar) te zien. Dit geldt ook voor het aantal 25- tot 55-jarigen. Het aantal 55-plussers neemt toe. Prognoses aantal inwoners 2010, 2015 en 2020 in leeftijdsgroepen Slochteren 0-24 jaar 25-54 jaar 55-74 jaar 75 jaar en ouder 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85 jaar en ouder totaal 55 jaar en ouder totale bevolking
2006 4.418 6.386 3.206 928 2.075 1.131 699 229 4.134 14.938
2010 4.249 6.122 3.654 934 2.289 1.365 687 247 4.588 14.959
2015 4.056 5.859 3.999 1.018 2.206 1.793 770 248 5.017 14.932
2020 3.820 5.481 4.356 1.188 2.339 2.017 935 253 5.544 14.845
Provinciaal zal vooral het aantal ouderen in de leeftijd van 65 tot en met 74 jaar sterk zal toenemen. Overeenkomstig het provinciale beeld zal in Slochteren de groep 65- tot 75-jarigen sterk toenemen. De groep van 75 tot en met 84 jaar zal in 2010 eerst iets afnemen en pas in 2015 toenemen. Huishoudentypen De verdeling van de diverse typen huishoudens wijkt af van het provinciale gemiddelde. In Slochteren zijn er relatief minder eenpersoonshuishoudens. Daarentegen zijn er in Slochteren relatief meer meerpersoonshuishoudens met kinderen in vergelijking tot de provincie en de rest van Nederland. Eenouderhuishoudens In Slochteren waren in 2006 driehonderd eenouderhuishoudens. Dit is een toename sinds 2001 van ongeveer twintig procent (landelijk nam het aantal toe met veertien procent). In het merendeel van de gevallen gaat om huishoudens met één kind. Uit de vergelijking van het aantal kinderen per eenouderhuishouden met de provincie en Nederland blijkt dat er vrijwel geen verschillen zijn. Prognose aantal huishoudens In de hele provincie Groningen is de verwachting dat het aantal inwoners tot 2020 licht zal dalen, maar dat het aantal huishoudens in die periode met vier procent zal toenemen. In Slochteren neemt, zoals we eerder zagen, het aantal inwoners af . Daarentegen neemt het aantal huishoudens toe. Vooral het aantal ouderenhuishoudens neemt toe. Het aantal huishoudens waarvan de hoofdbewoner in de leeftijdscategorie 25 tot en met 54 jaar valt, neemt af. Het aantal jonge huishoudens neemt toe. Ook hier moet gezegd worden dat er bij deze prognose geen rekening is gehouden met Meerstad. Aantal ouderen Landelijk en provinciaal maar zeker ook in Slochteren (bijna zestig procent) is vooral de groep 55- tot en met 64-jarigen in de periode 1996-2006 groter geworden. In tegenstelling tot de provincie en Nederland is het aantal 85-plussers in Slochteren met bijna acht procent afgenomen.
11
Bevolking in kaart e
Bron: CBS 2 kwartaal 2010 Leegstand 2009 voor COROP overig Groningen: 5-8%
Bouwen voor leegstand? Op landelijk niveau is de leegstand ten opzicht van 1 januari 2008 gestegen met 3 procent. Vanwege nieuwbouw steeg het aantal woningen eveneens, waardoor het totale aandeel leegstaande woningen gelijk is gebleven: 5,7 procent. De regionale leegstand wordt sterk beïnvloed door de dynamiek op de woningmarkt waarbij nieuwbouw, sloop maar ook het migratiesaldo een rol spelen. Regionaal zijn er grote verschillen. In hoeverre leiden nu de ontwikkelingen op de woningmarkt tot een toename van de leegstand? Huishoudenskrimp, de terugloop van het aantal huishoudens, veroorzaakt leegstand in onaantrekkelijke woningen. Transformatie van de woningvoorraad, ofwel sloop van onaantrekkelijke woningen en nieuwbouw van veelgevraagde woningtypes, is in veel gevallen noodzakelijk. Daarnaast is het nodig om op regionaal niveau de ontwikkeling van het aantal woningen aan te passen aan de terugloop van het aantal huishoudens. Als dit niet gebeurt, zal de leegstand alleen maar toenemen. Een woning staat leeg als er bij de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) niemand staat ingeschreven op het bijbehorende adres. Het kan zijn dat de woning wordt gebruikt als recreatiewoning, tweede woning, voor een bedrijf of tijdelijke bewoning. Ook is het mogelijk dat de nieuwe eigenaar de (nieuwbouw) woning nog niet in gebruik heeft genomen. De dynamiek op de woningmarkt wordt versterkt door een hoge verhuismobiliteit, relatief veel nieuwbouw en onttrekkingen. In gebieden met een negatief of dalend migratiesaldo, daarbij nog steeds veel nieuwbouw gepleegd wordt en er weinig onttrekkingen plaatsvinden, zal de leegstand groeien. Als in deze gebieden de nieuwbouw afneemt en het aantal onttrekkingen gelijk blijft of toeneemt, zal de leegstand dalen. In gebieden met een positief of stijgend migratiesaldo groeit de leegstand vooral als de nieuwbouw sterker stijgt of het aantal onttrekkingen sterker afneemt.
12
Verwachte bevolkingsdaling Bron: Digitaal Basisboek Bevolkingsdaling. Het CBS komt in de loop van het jaar met een nieuwe regionale bevolkings- en huishoudensprognose. We zullen dan actuele berekeningen voor uw gemeente maken. Op dit moment volstaan we met een verwijzing naar uw regio, waarin u gegevens van uw gemeente kunt terugvinden. We hebben de gemeenten ingedeeld in vijf categorieën: actuele daling, aankomende daling, mogelijke daling, waarschijnlijk geen daling, geen daling. De gemeente Slochteren behoort tot de categorie 'geen daling'. Zie ook de kaart van Nederland. Voorts verwijzen we u naar een uitgebreide CBS-rapportage over uw gemeente, met gegevens van 2006.
13
De (on-)waarheid van het groeiende aantal huishoudens Bron: Huizenmarkt-zeepbel.nl 5 nov. 2010 Het aantal huishoudens groeit maar er komen geen huishoudens bij. Bent u daar nog? ‘Dus als ik het goed begrijp dan groeit het aantal huishouden nog een tijdje door, vooral omdat de eenpersoonshuishoudens groeien?’ ‘Ja, de komende jaren groeit het aantal huishoudens ook nog vanwege bevolkingsgroei, maar als binnenkort de bevolking gaat krimpen dan groeit inderdaad het aantal huishoudens nog door vanwege die eenpersoonshuishoudens.’ ‘Maar waar komen al die extra eenpersoonshuishoudens dan opeens vandaan, als we gaan krimpen? Importeren we dan alleenstaande Belgen?’ ‘Nee, dat gaan we maar niet doen. Volgens het CBS hebben we die groeiers al in eigen land, want zijn het met name jongeren die eerst een tijdje alleen gaan wonen, gescheiden mensen en ouderen’. ‘En allemaal zorgen ze dan voor eenderde van die groei?’ ‘Nee joh, voor het overgrote deel die ouderen. Da’s ook niet zo raar, want het aantal jongeren neemt af en het aantal scheidingen is al jaren stabiel, dus die twee groepen doen niet zo veel. Nou ik er over nadenk is het eigenlijk vreemd dat die groepen hoe dan ook zouden groeien, ik zie die groei niet. Eens effe googlen. He verrek, ik zie hier opeens de allernieuwste prognose van het CBS, daar groeien die twee groepen inderdaad nauwelijks meer‘ ‘Kun je me even een link van dat document mailen, dat wil ik zelf wel eens zien’ ‘Nou pfffff, okee, okee, ik zoek het voor je op, want voordat je het weet heb je tegenwoordig een “prietpraatbeschuldiging” aan je broek. Kijk hier is ie: cijfers CBS, pagina 16 en vooral de eerste 8 regels van pagina 17. ‘Verrek, je hebt gelijk. Maar die ouderen is nog wel de groei-groep qua eenpersoonshuishoudens!’ ‘Inderdaad, en dan vooral de oudere ouderen. Want die senioren zijn zo gezond tegenwoordig dat ze tot op hoge leeftijd samen blijven wonen. Maar als zo’n man, want die is het dan meestal, dan doodgaat, dan heb je weer een extra eenpersoonshuishouden’. ‘Ja maar, dat is toch geen ‘extra’ huishouden, maar een tweepersoonshuishouden dat verandert in een eenpersoonshuishouden?’ ‘Kijk, jij bent goed wakker. Dat klopt, maar vroeger waren die mensen naar een verzorgingshuis gegaan en werden ze helemaal niet meer geteld als huishouden. Dus het zijn geen nieuwe huishoudens maar ze blijven langer in beeld’‘. Maar dat leidt toch tot extra verstopping op de woningmarkt? ‘Extra verstopping? Bij een straks krimpende bevolking en in een land waarbij het lijkt alsof de helft van het woningbezit op Funda staat? Hoezo verstopping?’ ‘Daar zeg je zowat.’ ‘Maar die eenpersoonshuishoudens hebben toch helemaal geen extra woning nodig. Die achterblijvende weduwen die wonen toch al lang ergens?’ ‘Ja, dat klopt, maar ik heb toch ook niet gezegd dat we extra woningen nodig zouden hebben’ bron: Ruimtevolk
14
Huizenmarkt in de media Vertrouwen in woningmarkt neemt toe Bron: Telegraaf: wo 10 nov 2010 AMERSFOORT - Het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt neemt langzaam maar zeker toe, blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis. Het aantal kooptransacties zal daardoor de komende tijd licht toenemen. Vooral het veiligstellen van de hypotheekrenteaftrek door het nieuwe kabinet heeft de woningmarkt een vertrouwensimpuls gegeven. ook het lage renteniveau en de dalende huizenprijzen helpen mee. Sinds het dieptpunt in het najaar van 2008 stijgt het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. De laatste drie maanden was de stijging het sterkst.
Hypotheek wordt moeilijker voor starter Bron: Telegraaf: wo 10 nov 2010 DEN HAAG - Het wordt voor starters op de woningmarkt moeilijker om een hypotheek af te sluiten. De normen om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie, waarvan een op de drie mensen met een eigen woning gebruik maakt, zijn aangescherpt. Directeur Karel Schiffer van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zegt dat hij zich tandenknarsend gedwongen zag hiertoe over te gaan. Vooral voor mensen met een laag inkomen wordt het moeilijker om bij de banken een hypotheek te krijgen. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) berekent elk jaar hoeveel financiële ruimte mensen hebben om hypotheeklasten te kunnen dragen. Volgend jaar gaan de pensioenpremies en de zorgpremies omhoog en dat heeft gevolgen voor de hoogte van de hypotheek die mensen kunnen krijgen. Volgens Schiffer zal dit in praktijk betekenen dat de grens voor huishoudens met een modaal inkomen komt te liggen bij een koopprijs van 141.000 euro. Nu is dat nog meer dan 148.000 euro.
De Nederlandse woningmarkt heeft zich de afgelopen maanden niet hersteld. bron: ANP 4 nov. 2010 Steeds meer woningbouwprojecten worden uitgesteld of stopgezet. Dat heeft bouwbedrijf BAM donderdag bekendgemaakt. Volgens het concern is er in toenemende mate sprake van een somber perspectief voor de Nederlandse woningmarkt. Vereniging Eigen Huis (VEH) herkent zich in de constatering van BAM. ,,Nieuwbouwprojecten hebben last van vertraging. Er is de laatste tijd weinig verkocht. Dat betekent dat er in de toekomst dus minder wordt gebouwd”, aldus een woordvoerder.
15
Nederlanders willen grote huursector Bron: Nederlandse Woonbond Amsterdam 19-11-2010 De Nederlandse bevolking wil in meerderheid kunnen kiezen tussen een koopwoning en een huurwoning. Dat willen zowel huurders als kopers. Voor drieëntachtig procent van de mensen zijn huren en kopen gelijkwaardige woonvormen. 79 Procent is voor een grote brede huursector, die niet alleen onderdak biedt aan de laagste inkomens. Dit blijkt uit onderzoek van de Woonbond naar het imago van huren en kopen. De uitkomsten ervan worden zaterdag bekend gemaakt op het 20 jarig jubileumfeest van de bond. Volgens de Woonbond geven de uitkomsten van het onderzoek aan dat er zo snel mogelijk een eind moet worden gemaakt aan de ongelijke behandeling van huren en kopen. ‘Er zijn geen argumenten om kopen te bevoordelen boven huren’, aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. ‘Niet op grond van eventuele maatschappelijke voordelen van kopen ten opzichte van huren of omgekeerd en evenmin op grond van de publieke opinie.’ De stelling wordt bevestigd door zowel het (opinie)onderzoek naar het imago van huren en kopen dat de Woonbond heeft uitgevoerd in samenwerking met ADV Market Research, als door een literatuurstudie naar de bevindingen van eerder onderzoek over de voordelen van huren en kopen. Zo wordt In de literatuurstudie ook de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen aangehaald, die onlangs tot de conclusie kwam dat er nauwelijks redenen zijn om ‘vanuit het publieke belang geredeneerd’ koop te bevoordelen boven huur of omgekeerd. De laatste decennia doet zich duidelijk een verschuiving voor in het denken van de beleidsmakers, zonder dat daar rationele argumenten voor zijn aan te geven, of dat de Nederlandse kiezer erom vraagt. En ook de achterban van de drie grote partijen VVD, PvdA en PVV blijkt het in grote meerderheid eens te zijn met de stelling dat mensen moeten kunnen kiezen of ze in een koopwoning of in een huurwoning wonen. Dat de overheid het kopen de laatste decennia sterk heeft gestimuleerd, heeft volgens onderzoeker Gerard Jager een ideologische basis. Hij wijst erop dat er twee ideologische stromingen zijn in het denken over de positie van huren ten opzichte van kopen in de woningmarkt. In het Angelsaksische model is de huurwoning vooral bedoeld om de laagste inkomensgroepen te huisvesten, de sociaal zwakkeren. In het Continentale model is er een grote huurmarkt waarbij de huurbescherming onderdeel is van een groter systeem van sociale zekerheid, wat een bepaald bestaansminimum moet garanderen.
16
Deel rapport Demografische trends
17
Gemeente Slochteren scorebord regiovisie 2010 De gemeente Slochteren heeft voor de periode 2007-2019 een woningbouwopgave van bruto 770 woningen. Het project Meerstad, dat voor het grootste gedeelte op grondgebied van de gemeente Slochteren is gesitueerd, valt hier buiten. Terugblik
•
In de periode 2007-2009 zijn ongeveer 350 woningen van de opgave t/m 2019 gereed gekomen. Doordat de wijk Borgmeren in Harkstede vanaf 2007 onder de nieuwbouwruimte van Slochteren is gaan vallen, zijn er redelijk veel woningen gebouwd.
• Voor twee hoofdkernen (Slochteren en Siddeburen) is een structuurvisie vastgesteld en voor Harkstede wordt de huidige gebiedsvisie in 2010 herzien en omgezet naar een structuurvisie. Daarnaast is voor Steendam-Schildmeer een structuurvisie aanwezig. In deze visies worden verschillende nieuwbouwlocaties beschreven. Deze structuurvisies zijn opgesteld met inachtneming van de ambities en keuzes die in de Toekomstvisie 2020 van de gemeente staan.
• Voor het bedrijvenpark Rengers is het gelukt om in een parkachtige bedrijfsomgeving een hoogwaardig bedrijventerrein te realiseren. In 2006 zijn de laatste kavels op de eerste twee fases uitgegeven. Van belang voor het Bedrijvenpark Rengers is de manier waarop sinds 2005 parkmanagement vorm gegeven is. Binnen een koepelorganisatie van bedrijven uit vrijwel alle bedrijventerreinen in de gemeente Slochteren en Hoogezand-Sappemeer hebben ondernemers een platform gecreëerd waar meer gedaan wordt dan alleen groen onderhoud. Vooruitblik
• In het dorp Slochteren is een aantal (relatief) kleine uitbreidingen gepland in de vorm van dwarslinten op de Hoofdweg. Medio 2010 zal naar verwachting het eerste dwarslint met circa 45 woonkavels worden ontworpen. In Siddeburen-zuid is vanuit de structuurvisie met name ingezet op (maximaal) 100 woningen/wooneenheden die voornamelijk bestemd zijn voor de wat oudere inwoners van de gemeente. Wanneer deze locatie tot ontwikkeling gaat komen is op dit moment nog niet bekend. Tenslotte is de verwachting dat de laatste en afsluitende fase van de wijk Eilandrijk in Harkstede op korte termijn kan worden uitgevoerd.
•
De verwachting is dat in het tweede kwartaal van 2010 binnen fase 4 van het bedrijventerrein kavels kunnen worden uitgegeven voor bedrijvenpark Rengers.
trends en de
Voor het gezamenlijke project Meerstad: Zie gem Goningen Sociaa l-economische gegevens Inwoners 15.577 Huishoudens 6.349 Beroepsbevolking 6.000 Banen 3.280
www.cbs.nl (juni 2010)
18
Presentatie ODW 3 april 2007 Population Research Centre Rijksuniversiteit Groningen, Leo van Wissen en Viktor Venhorst
Veronderstellingen (1): • Hoe dichter bij het vuur, hoe optimistischer de veronderstellingen – Locale prognoses: vaak bedoeld om hoge bouwprogramma’s te rechtvaardigen – Provinciaal: een middenpositie, maar ook te optimistisch • Voorbeeld: Laatste provinciale prognose Drenthe: indien negatief migratiesaldo in sommige gemeenten: ophogen tot 0 – Landelijk: verder van de direct belanghebbenden, dus min of meer neutraal • Automatische consistentiecheck met landelijke bevolkingsprognose: wat er bij een provincie bij komt, moet er bij een andere provincie weer af
Veronderstellingen (2): • Kwantitatief draait het vooral om – Migratie – Woningbezetting – Welke woningbouwplannen worden meegenomen in de prognose? • Kwalitatief draait het vooral om: – Toekomstige woonbehoeften van ouderen? • Rolling Stones vs Andre Rieux leefstijl? • Zorg en woonvoorzieningen?
Belangrijkste resultaten 1 Bevolkingsomvang en woningbehoefte • Bevolkingskrimp is op provinciaal niveau nog niet aan de orde tot na 2020 – Groei Groningen 2005-2020: 1 à 4% – Groei Drenthe 2005-2020: 1 à 3 % • Toename woningbehoefte: – Toename Groningen 2005-2020: 10% – Groei Drenthe 2005-2020: 8 à 11%
Belangrijkste resultaten 2 Regionale verschillen
19
• Maar regionaal wel grote verschillen! • Krimp: – Oost-groningen en Delfzijl (-5% tot 2025) • Maar ook stevige groei: – Groningen-Assen • De prognoses zijn het niet altijd eens over de regionale spreiding: – Welke bouwprogramma’s worden meegenomen? – Concentratie vs. Deconcentratie • PEARL: concentratie van bevolking • PRIMOS, IPB meestal minder concentratie – Regio’s zijn communicerende vaten: wat er bij komt bij een regio gaat er af bij andere(n)!
Belangrijkste resultaten 3 Vergrijzing • De vergrijzing gaat wel enkele decennia duren – Toename behoefte aan woningen voor ouderen 2020 tov 2005: • 65-74: Gr: + 50% Drenthe + 40% • 75+: Gr: + 25% Drenthe + 30% – Na 2025 verdere veroudering naar 75+! • Na vergrijzing geen nieuwe Vergroening
Aanbevelingen (1) • Stagnerende groei is niet tegen te houden – Homo Sapiens non urinat in ventum: – ga niet tegen de stroom in die toch niet is te stoppen • Accepteer het als gegeven en gebruik de ruimte om je woningvoorraad te herstructuren, want • De grote opgave is niet langer kwantitatief, maar kwalitatief • De vergrijzing: zorg en wonen combineren op creatieve en efficiente wijze • Planning for decline
20
Aanbevelingen (2) • Evalueer langjarige bouwprogramma’s op de meest recente inzichten over afnemende bevolkingsgroei en pas deze zo nodig aan • Volg niet zonder meer gemeentelijke prognoses maar baseer je in ieder geval ook op landelijke prognoses (PEARL/PRIMOS) • Wees niet al te optimistisch over de invloed van migratie naar het noorden op de bevolkingsontwikkeling: voor Drenthe blijft die naar verwachting negatief
Aanbevelingen (3) • Prognoses: geen black box svp maar transparantie! – Elke prognose is zo goed als de veronderstellingen – Maak die expliciet van te voren en bevorder discussie hierover met belanghebbenden – En presenteer daarna de uitkomsten dmv een rekenmodel, zoals IPB
21
Bronnen: ABF Research - Primos prognose 2009 Kengetallen WMO Slochteren 2007, Onderzoeksbureau CMO Groningen CBS Eigen waarden verkregen uit cbs.nl en funda.nl Deelrapport Regiovisiegebied Groningen-Assen, demografische trends en de ontwikkelingen van kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte: een verkenning voor de noordelijke provincies Scorebord 2010 Regiovisiegebied Groningen-Assen Verschillende bronnen op Internet, o.a. http://primos.datawonen.nl
22
